| Decisão Texto Integral: | 1) Relatório.
1.1) O intentou acção declarativa, com processo sumário, contra A Ldª e J, pedindo que:
a) Fosse decretada a resolução do contrato de subarrendamento relativo ao armazém 14 do prédio sito na Rua de Pedrouços, em Lisboa, ordenando-se a sua entrega ao A., livre e devoluto de pessoas e bens;
b) Fossem os RR. condenados a pagar-lhe as rendas vencidas e não pagas, no montante de € 1.618,50, acrescido de juros vencidos e vincendos, à taxa legal, e as rendas vincendas até à efectiva entrega do imóvel;
c) Fossem RR. condenados no pagamento de uma sanção pecuniária compulsória, em quantia fixada pelo tribunal, mas nunca inferior a € 100,00 por cada dia de atraso na entrega do locado, após notificação da sentença.
1.1) Para tanto, alegaram, em síntese, que, desde Novembro de 2004, a R. deixou de pagar as rendas vencidas e demais consumos energéticos.
1.2) Os RR. contestaram, pronunciando-se pela improcedência da acção, alegando, em suma, que as rendas têm sido pagas ao irmão do A. F, conforme comunicação do próprio A., na sequência de um acordo de partilhas a que o A. e seu referido irmão chegaram e nos termos do qual foi adjudicado ao segundo o prédio locado.
1.3) O A. ainda respondeu, dizendo, em suma, que o contrato promessa de partilhas celebrado com o seu irmão foi resolvido e não aproveita aos RR., não lhes sendo oponível.
1.4) Na resposta à contestação o A. deduziu incidente de despejo imediato, o qual foi julgado procedente, tendo-se declarado resolvido o contrato de arrendamento em causa e condenado a primeira R. a entregar o locado ao A. (cfr. fls. 86 a 88).
1.4.1) O teor de tal decisão é o seguinte:
" Incidente de Despejo Imediato:
Requer o A., em sede de resposta à contestação, o despejo imediato do locado, invocando a falta de pagamento das rendas vencidas na pendência da acção.
Notificados, os RR. nada disseram (cfr. fls. 84 e 85).
De acordo com o disposto no art. 58.º, n.º 1, do RAU, “na pendência da acção de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais”, sendo certo que se consideram vencidas na pendência da acção as rendas que se vencerem após o termo do prazo para contestar (e uma vez que o fundamento do despejo é, in casu, a falta de pagamento de rendas – cfr. neste sentido, Aragão Seia, in Arrendamento Urbano, 2.ª ed., Coimbra p. 267).
Por outro lado, nos termos do n.º 2 do mesmo artigo, “o senhorio pode requerer o despejo imediato com base no não cumprimento do disposto no número anterior (...)”.
O incidente de despejo imediato visa, sobretudo, evitar que o arrendatário, na pendência da acção de despejo, deixe de pagar as rendas que se forem vencendo, seja qual for a causa de pedir.
O arrendatário, quando notificado para responder, apenas tem que provar que já pagou ou depositou as rendas vencidas na pendência da acção, ou proceder ao seu depósito, acrescido da indemnização devida, fazendo a respectiva prova, sob pena de ser condenado a despejar imediatamente o local arrendado.
Efectivamente, este incidente tem um fundamento autónomo em relação à acção principal, ou seja, a falta de pagamento de rendas vencidas na pendência desta. Por conseguinte, ainda que o fundamento da acção de despejo seja a falta de pagamento de rendas, no incidente de despejo imediato apenas estarão em causa as rendas vencidas na pendência da acção.
Por isso, também, é indiferente que os RR. tenham pago as rendas vencidas antes da pendência da acção a terceiro, por determinação do A., locador (segundo alegam).
Na verdade, e salvo melhor opinião, não tem qualquer relevância a invocação destes factos para os efeitos do presente incidente. Trata-se, efectivamente de um processado muito simples e expedito que não se compadece com outras averiguações. Embora as questões suscitadas pelos RR. tenham de ser decididas na acção principal, os mesmos não ficaram desobrigados, pelo facto de as suscitarem, do pagamento das rendas vencidas na sua pendência.
Ora, os RR. não demonstraram ter pago (quer ao A., quer ao dito terceiro) as rendas vencidas após o termo do prazo para contestar, pelo que procede o pedido de despejo imediato.
Assim sendo, ao abrigo das disposições legais citadas, julgo procedente a pretensão formulada e, em consequência, declaro resolvido o contrato de arrendamento celebrado em 01.09.2001e relativo ao armazém sito na Rua de Pedrouços, n.º , condenando a primeira R. no imediato despejo do locado, entregando-o livre e devoluto de pessoas e bens ao A.
Custas do incidente pela primeira R.
Notifique."
1.5) Dessa decisão foi interposto recurso de agravo, pelos Réus, que foi admitido a fls. 209, com efeito suspensivo e subida a final.
1.5.1) Foram apresentadas as seguintes conclusões:
"a) A doura decisão recorrida não faz fez a justa e adequada ponderação dos factos, nem interpretou e aplicou correctamente o direito competente;
b) Está dado como provado que o recorrido acordou com o seu irmão, que será e foi adjudicado a este, desde 31 de Março de 2004, o percebimento das rendas do locado;
c) Os recorrentes, ao contrário do que foi considerado, não se subsumem ao previsto e estatuído no nº 2 e nº 1 do artigo 58 do RAU;
d) Não se coloca nos presentes autos a hipótese ou a situação de competir aos recorrentes o ónus da prova de que a falta do cumprimento não procede de culpa sua, como prescreve o artigo 799 do CC."
1.5.2) O Agravado contra-alegou, defendendo a manutenção do julgado.
1.6) A acção prosseguiu para apreciação do pedido de condenação no pagamento das rendas vencidas e vincendas e juros, proferindo-se despacho saneador e seleccionando-se a matéria de facto provada e a provar.
1.7) O A. reclamou da selecção da matéria de facto (cfr. fls. 95 e 96), tendo tal reclamação sido desatendida (cfr. fls. 102).
1.8) Procedeu-se ao julgamento com registo da prova produzida, respondendo-se à Base Instrutória, sem reclamações.
1.9) Foi proferida sentença que decidiu:
" a) Condenar os RR. a pagar, solidariamente, ao A. a quantia de € 1.294,80 (mil duzentos e noventa e quatro euros e oitenta cêntimos), a título de rendas vencidas entre 01.12.2004 e 01.03.2005, inclusive, acrescida de juros de mora vencidos, desde a data do respectivo vencimento e até integral pagamento, às taxas legais que vigoraram e vierem a vigorar;
b) Condenar os RR. a pagar, solidariamente, ao A. as rendas vencidas entre 01.04.2005 e até à data do trânsito em julgado da decisão de fls. 86 a 88, que declarou resolvido o contrato de arrendamento;
c) Absolver os RR. do mais contra si peticionado."
1.10) Da decisão foi interposto recurso de apelação, tendo os Apelantes perfilado as seguintes conclusões:
" A – A douta sentença recorrida não fez a boa aplicação do direito nem decidiu de acordo com os elementos fornecidos no processo que implicariam decisão diferente.
B – Pese embora o princípio da livre apreciação da prova por parte do Tribunal, este princípio tem excepções que não foram consideradas, mormente em documento que faz prova plena e não foi impugnado, em que, para mais, é manifesto e veiculada a afirmação do desinteresse em definitivo da partilha na forma acordada;
C – Pelo que foi e deve ser dado como provado, até 14 de Janeiro de 2005, pelo menos, os recorrentes não estão em mora;
D – O contrato outorgado entre o recorrido e irmão consubstancia, no essencial, uma cessão de créditos, que por ter sido notificada produz necessariamente efeitos, na senda do que o princípio ínsito no nº 2 do artigo 272 do CPC, que permite e legitima a transmissão e substituição;
E – A douta sentença recorrida assenta num pressuposto, em relação ao contrato-promessa, contraditório com as consequências, dado que, se o mesmo não tem nem produz eficácia, as rendas consideradas devidas não são apenas as vencidas desde 1 de Dezembro de 2004 e, se assim fosse, quanto muito, tinham de ser pagas a quem seja cabeça-de-casal;
F – As interpelações efectivadas não são admonitórias em termos que se possa levar a concluir que o contrato-promessa pode ser considerado resolvido;
1.11) Foram apresentadas contra-alegações, pugnando pela manutenção do julgado.
1.12) Correram e foram colhidos os vistos legais.
2) Matéria de facto dada como provada.
2.1) Encontra-se inscrita, pela ap. n.º, a aquisição a favor de O e de Maria M, do prédio urbano sito na Rua de Pedrouços, freguesia de Santa Maria de Belém;
2.2) Por escritura pública de 21.09.1989, lavrada no 25.º Cartório Notarial de Lisboa, a fls. 95 a 96v do Livro 8-B, O, por si e na qualidade de procurador de M, declarou dar de arrendamento a O, que declarou aceitar, o arrendamento dos armazéns n.ºs 1, 4 e 14 do prédio id. na al. A), pelo prazo de seis meses, com início em 01.09.1989, destinando-se o local arrendado a comércio alimentar e armazém, podendo sublocar no todo ou em parte;
2.3) O, na qualidade de “sublocador”, a 1.ª R., na qualidade de “inquilina” e o 2.º R., na qualidade de “fiador” subscreveram o acordo cuja cópia consta de fls. 22 a 25, que aqui se dá por reproduzido, datado de 01.09.2001, nos termos do qual declararam ajustar um “contrato de arrendamento comercial” referente ao armazém sito na Rua de Pedrouços, destinando-se o arrendado, exclusivamente, a transformação de chapa acrílica e plásticos em geral, pelo prazo de cinco anos, com início em 01.09.2001, prorrogável por três anos, no caso de não ser denunciado no seu termo, mediante a renda mensal de Esc. 60.000$00, nos primeiros doze meses, sujeita, nos anos subsequentes, a actualização legal ou convencional, a pagar mensalmente ao senhorio na sua residência, seu representante legal ou em dependência bancária a indicar pelo sublocador, no 1.º dia útil do mês anterior aquela a que respeitar, obrigando-se ainda o inquilino a pagar, pontualmente, todas as despesas dos consumos e demais encargos relativos ao fornecimento de energia eléctrica, água, telefone, que se encontrem requisitados em nome do senhorio e instalados no locado;
2.4) No acordo referido na al. C), o ora 2.º R. constitui-se responsável solidariamente com a ora 1.ª R. pelo cumprimento das obrigações que para esta advêm desse acordo;
2.5) A renda mensal actual é de € 323,70;
2.6) Em Abril de 2004, o A. deu instruções à 1.ª R. para que procedesse ao pagamento das rendas na Urbanização Quinta Grande, em Alfragide, Amadora;
2.7) O A. remeteu, sob registo, à 1.ª R. a carta cuja cópia consta de fls. 34, datada de 12.10.2004, que aqui se dá por reproduzida, mas através da qual a informa que, a partir daquela data, as rendas do armazém n.º 14, na Rua de Pedrouços, em Lisboa, deveriam passar a ser pagas directamente ao A., com residência na urbanização da Quinta Grande, em Alfragide, Amadora, ou na conta n.º do Millennium BCP;
2.8) O A. remeteu, sob registo e aviso de recepção, à 1.ª R., a carta cuja cópia consta de fls. 32, datada de 10.12.2004, que aqui se dá por reproduzida, mas através da qual a informa ser falso existir um contrato ou acordo entre os herdeiros de O no sentido de serem pagas a F as rendas referentes às lojas e armazéns da Rua de Pedrouços, pois quaisquer acordos que tenham existido entre os herdeiros foram há muito resolvidos e não são oponíveis aos inquilinos da Rua de Pedrouços, apenas produzindo efeitos entre os próprios herdeiros;
2.9) O e F subscreveram o acordo cuja cópia consta de fls. 63 a 74, datado de 31.03.2004, a que denominaram “contrato promessa de partilha e cessão de quotas”, nos ternos do qual declararam prometer proceder à partilha da verba n.º 9, constituída por ½ de um prédio urbano sito na Rua de Pedrouços, Santa Maria de Belém, por forma a que o mesmo seja adjudicado ao segundo, sendo-lhe atribuído partir da data referida a totalidade das receitas do mesmo;
2.10) O A. comunicou à R. que, em função do óbito de seus pais, e nos termos do acordo de partilhas referido na al. I), o armazém identificado na al. C) havia sido adjudicado a seu irmão F (resp. ao n.º 1 da BI);
2.11) E que, a partir de 15.04.2004, era a atribuído ao seu irmão F a totalidade das receitas do armazém referido na al. C), incluindo as rendas (resp. ao n.º 2 da BI);
2.12) O que, também, foi comunicado à R. pelo referido F (resp. ao n.º 3 da BI);
2.13) Nessa sequência e a partir de Maio de 2004, a R. passou a pagar a F as rendas previstas no acordo referido na al. C), com excepção da vencida em Novembro de 2004, que pagou ao A. (resp. ao n.º 4 da BI);
2.14) O A. apresentou, em 10.01.2005, no Tribunal Judicial da Comarca da Amadora o requerimento para notificação judicial de F, cuja cópia consta de fls. 107 a 121, pedindo que este fosse notificado para comparecer no 8.º Cartório Notarial de Lisboa no dia 04.02.2005, pelas 11h00m, aí outorgando a escritura pública de partilhas a que se comprometeu por contrato promessa, sob pena de incumprimento definitivo e automática resolução do contrato promessa de partilha datado de 31.03.2004 e subscrito notarialmente no 8.º Cartório Notarial de Lisboa a 14.04.2004, tendo o referido F sido notificado, pessoalmente, no dia 24.01.2005;
2.15) No dia 04.02.2005 a escritura pública de partilha dos bens deixados por óbito dos pais e sogros do A. não foi realizada por falta de comparência de F.
3) Apreciando.
3.1) Quanto ao agravo.
3.1.1) No artigo 58 do RAU (números 1, 2 e 3) pode-se ler que na pendência da acção de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais.
O senhorio pode requerer o despejo imediato com base no não cumprimento do disposto no número anterior, sendo ouvido o arrendatário.
O direito a pedir o despejo imediato nos termos deste preceito caduca quando o arrendatário, até ao termo do prazo para a sua resposta, pague ou deposita as rendas em mora, e a importância de indemnização devida e disso faça prova, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depósito, que serão contadas a final.
O esquema deste incidente é portanto muito linear. Em sede de acção de despejo o senhorio poder requerer o despejo imediato do arrendatário, fundamentando-o na alegação de não pagamento das rendas. Ouvido aquele para efeitos de contraditório, segue-se a decisão.
Foi o que aconteceu em termos procedimentais.
A única defesa relevante que o arrendatário pode produzir, é concretizar o pagamento da renda ou os depósitos das quantias equivalentes, e disso fazer prova documental.
Dito de outro modo, tal defesa só é atendida se fôr acompanhada de documento comprovativo dos factos aludidos: pagamento ou depósito.
3 -- O Supremo Tribunal de Justiça tem mantido consistentemente esta posição, ao longo do tempo, nesta temática.
ð -- Ainda recentemente, no Acórdão datado de 9.10.07, pode-se ler no respectivo sumário, em que foi relator o Sr. Conselheiro Mário Cruz:
" O incidente da acção de despejo imediato por falta de pagamento de rendas na pendência da acção (previsto no art. 58.º do RAU) admite apenas como forma de oposição relevante a prova do pagamento das rendas ou o seu depósito, nos termos gerais previstos no RAU.
A não oposição ao incidente acarreta a confissão dos factos aí enunciados (art. 303.º n.ºs 1 e 3 do CC), pelo que, se não for provado o pagamento das rendas vencidas ou efectuado o seu depósito nos termos exoneratórios, o despejo imediato será decretado.
Enquanto não houver decisão a respeito da verificação da existência defeitos da coisa locada que não tenham sido previstas ou salvaguardadas no contrato e que possam legitimar a redução de renda, o único meio ao dispor do arrendatário para evitar o despejo por falta de pagamento de rendas no decurso da acção é o do pagamento ou depósito nos termos previstos no art. 58.º do RAU."
ð -- Tal teor acompanha, por exemplo, mais longìquamente, aquele outro aresto do nosso mais alto Tribunal, datado de 29.2.96, em que foi relator o Sr. Conselheiro Roger Lopes:
"Na acção de despejo e independentemente da respectiva causa de pedir, o autor-senhorio pode, por via de incidente, requerer o despejo imediato do inquilino-réu, por não terem sido pagas ou depositadas, depois da contestação, quaisquer rendas.
No dito incidente, a única defesa admissível é a de o réu provar, por qualquer meio admissível em direito, o pagamento ou o depósito, podendo este ser condicional."
ð-- Pode ainda referir-se, "em médio tempo", digamos, o explicitado no acórdão do STJ, datado de 15.12.05, em que foi relator o Sr. Conselheiro Salvador da Costa:
"O incidente de despejo imediato a que se reporta o artigo 58º do Regime do Arrendamento Urbano visa compelir o arrendatário ao pagamento das rendas vencidas no decurso da acção, e com isso proteger o senhorio da ocupação do locado durante aquela pendência sem a correspondente remuneração.
Requerido o despejo imediato com o referido fundamento, se no decêndio posterior à sua notificação o réu não pagar ou depositar as rendas e a indemnização, pressuposto da caducidade do direito de resolução do contrato, a esta se sujeita."
Isto referido, podemos verificar que quer quanto ao fundamento de facto do incidente, quer no que diz respeito ao enquadramento jurídico que foi exarado, atenta a prova que não foi feita, devendo-o ter sido, nada há a apontar à decisão agravada, não relevando de todo as conclusões de recurso alinhadas a propósito.
3.2) Quanto à Apelação.
3.2.1) Como se comprova pela análise das conclusões delineadas, não se procedeu à impugnação da matéria de facto, de acordo com o esquema legal gizado pelo articulado do artigo 690-A do CPC.
Pelo que, teremos de nos cingir à matéria de facto que foi fixada pela Primeira Instância.
3.2.2) Nas suas conclusões os Recorrentes referem a dado passo que "pese embora o princípio da livre apreciação da prova por parte do Tribunal, este princípio tem excepções que não foram consideradas, mormente em documento que faz prova plena e não foi impugnado, em que, para mais, é manifesto e veiculada a afirmação do desinteresse em definitivo da partilha na forma acordada".
Esta asserção não tem qualquer fundamento, uma vez que tal documento, nem sequer foi posto à consideração do Tribunal de primeira instância, pelo que nunca este podia ter violado qualquer norma que lhe fixasse eventualmente força probatória, aquando do momento processual de avaliação da prova e determinação dos factos.
3.2.3) Adquirido o circunstancialismo de facto enumerado pela Primeira Instância, relativamente à subsunção jurídica efectuada em termos de sentença, aderimos a esses mesmos fundamentos, de acordo com o disposto no artigo 715, nº 5, do CPC.
4. Decisão.
Pelo exposto, acordam em conferência os Juízes que constituem esta secção cível do Tribunal da Relação de Lisboa, em decidir:
a) Julgar improvido o agravo interposto, mantendo-se a decisão recorrida;
b) Julgar improcedente a apelação interposta, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas pelos Recorrentes no agravo e na apelação.
Notifique-se.
Lisboa, aos 29 de Janeiro de 2008.
José Gabriel Silva
Maria do Rosário Barbosa
Maria do Rosário Gonçalves |
