Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 18209/12.2T2SNT.L1-1 |  |
FACTOS NOVOS
FACTOS ESSENCIAIS
PRINCÍPIO DISPOSITIVO
PRINCÍPIO DO CONTRADITÓRIO
MORA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
PERDA DE INTERESSE
INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA
II- O Juiz não pode substituir-se às partes na introdução na causa de novos factos essenciais que, completando ou concretizando os alegados nos articulados, se tornem patentes na instrução e discussão. Para que estes factos possam ser considerados é necessário que se verifique o circunstancialismo previsto na alínea b) do nº 2 do art 5º do NCPC: que as partes se pronunciassem e que seja facultado o exercício do contraditório à outra parte.
III- A não ser assim, a decisão do Juiz viola claramente os princípios do dispositivo e do contraditório consagrado no art 5º nºs 1 e 2 do NCPC, permitindo que a sua decisão se apresente como uma decisão surpresa.
IV- As situações de perda de interesse na prestação e interpelação admonitória constituem meios de conversão da mora em incumprimento definitivo.
V- A perda de interesse é apreciada objectivamente, segundo um juízo de razoabilidade (art 808º nº 2 do CC), incumbido a prova ao credor (art 342º nº 2 do CC), e não pode filiar-se numa simples mudança de vontade para o credor, mesmo que essa mutação derive da demora no cumprimento da obrigação.
VI- Para a verificação desta perda de interesse, ela tem de estar plasmada em factos concretos, ou seja, que a celebração do contrato definitivo deixou de ter qualquer utilidade.
(Sumário elaborado pela Relatora)
I – RELATÓRIO:
1 - E., Lda intentou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo ordinário, contra N., Lda, pedindo que, por incumprimento imputável à R., seja declarado resolvido o contrato-promessa de compra e venda que com esta celebrou, com a consequente condenação a pagar-lhe a quantia de € 40.000,00 (correspondente ao dobro do sinal passado) acrescida de juros moratórios desde a citação.
Para fundamentar os pedidos formulados alegou, em síntese, que celebrou com a R. um contrato promessa, em que o A. prometeu comprar e a R. prometeu vender o terreno designado por “lote 11” sob condição de obtenção de licença de construção. Porém, o pedido formulado pela R. de autorização de construção foi indeferido. uma situação de incumprimento do dever de providenciar junto da CM Sintra para que fosse concedida a licença de construção ao lote prometido vender. E que assim, e não tendo marcado a escritura de compra e venda prometido, ter-se-ia colocado em situação de incumprimento definitivo. Perdeu, assim, interesse no negócio.
2 - A Ré contestou, negando o incumprimento definitivo ou que este lhe seja imputável.
E, em reconvenção, com base no incumprimento do contrato por parte da A., que não pagou a quantia de reforço de sinal no prazo de 90 dias após a assinatura de tal contrato e ter declarado que não pretendia cumprir o prometido, pede que lhe seja reconhecido o direito de fazer seu o sinal recebido, no montante de € 20.000,00.
Subsidiariamente, para o caso de improceder o pedido reconvencional principal, peticiona a condenação da Autora a pagar a quantia de € 20.000,00 a título de reforço do sinal até ao prazo de 15 dias após trânsito da sentença e seja fixado judicialmente o prazo de 30 dias após o trânsito para a outorga do contrato prometido, sob pena de incumprimento definitivo do contrato promessa.
3 - Houve réplica, em que a A. impugna a factualidade conducente ao pedido reconvencional e invoca a má-fé contratual e a nulidade do contrato promessa, por inexistência da certificação da licença de construção, e bem assim por inexistir o reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes. A propósito da má-fé contratual, funda a sua perda definitiva de interesse na impossibilidade de obtenção de licença de construção pela R. e na grande desvalorização do imóvel desde a data da celebração do contrato promessa.
A R. respondeu na réplica, onde pugna pelo abuso de direito, sob a forma de venire contra factum proprium, por banda da Autora ao invocar a nulidade do contrato promessa.
4 - No despacho saneador foi admitido o pedido reconvencional e, dispensada a audiência preliminar, foram fixadas a matéria assente e a base instrutória.
Procedeu-se à audiência de discussão e julgamento e foi proferida sentença pela qual se decidiu:
“ (…) o Tribunal julga a presente ação totalmente procedente, por provada e o pedido reconvencional improcedente, por não provado, e em consequência condena o R. a pagar à A. a quantia de €40.000, equivalente ao sinal entregue em dobro, acrescida de juros desde a citação até integral pagamento.
(…)”
5 - Inconformado, veio a R. interpor o presente recurso da apelação, pedindo a revogação da sentença recorrida e substituída por outra que condene a A. no pedido reconvencional, tendo, nas suas alegações oportunamente apresentadas, formulado as seguintes conclusões:
“…”
8 - A A. apresentou a sua resposta às alegações de recurso da R., pugnando pela improcedência do mesmo.
Colhidos os vistos legais, e tudo visto, cumpre apreciar e decidir.
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II – AS QUESTÕES DO RECURSO:
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das respectivas alegações, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, tendo por base as disposições conjugadas dos arts 608º nº 2, 635º nº 4 e 639º nº 1 todos do NCPC, aplicável in casu por a decisão sob censura ter sido proferida depois de 01/09/2013 (art 7º nº 1 da Lei nº 41/2013 de 26-06).
Esclarecendo-se que a sentença transitou em julgado no que concerne à improcedência da nulidade do contrato promessa, por inexistência da certificação da licença de construção e do reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes, pelo que o objecto do recurso restringe-se ao segmento decisório que condenou a R. no pedido formulado pela A. e julgou o pedido reconvencional improcedente.
Se bem se compreende o teor da alegação da recorrente, um tanto prolixa e caótica, à semelhança das conclusões que a encerram, afigura-se-nos que as questões que nos importa aqui apreciar e decidir serão as seguintes:
1-da nulidade da sentença;
2-do erro na decisão de facto;
3-com ou sem alteração da matéria de facto, apreciar se foi correcta, ou não, a subsunção jurídica aduzida na sentença.
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III – NULIDADE DA SENTENÇA :
No caso em apreciação, invoca a apelante que a sentença padece da nulidade prevista na aludida alínea d) do nº1 do art 615º do NCPC, porquanto o Tribunal a quo declarou provados factos - os consignados sob as alíneas i) e j) - que não foram alegados por qualquer das partes, sendo que relativamente ao constante da alínea j) altera significativamente a causa de pedir invocada pela A..
Ora, a invocação de tais fundamentos, em sede de nulidade de sentença, salvo o devido respeito, afigura-se inconsistente.
A divergência da apelante na situação em apreço, reside na apreciação da matéria de facto, mas o art 615º do CPC, não se aplica ao julgamento da matéria de facto, reportando-se exclusivamente às causas de nulidade da sentença.
A apreciação da correcta ou incorrecta interpretação das provas, sua análise e fundamentação, não fazem parte das taxativas causas de nulidade da sentença, pois, ainda que possa haver um erro de julgamento, não será o mesmo apreciado no âmbito desta nulidade.
No caso vertente, a recorrente confunde manifestamente nulidade da sentença por excesso de pronúncia com hipotéticos "erros de julgamento" relativos à fixação/assentamento dos factos materiais da causa, só sindicáveis em sede de mérito, que não em sede de mera forma.
A incorrecção do julgamento da matéria de facto é insusceptível de ser considerada como vício formal da sentença, constituindo antes erro de julgamento a ser arguido em sede de impugnação da decisão de facto (como a recorrente efectivamente arguiu).
Assim, só em sede de apreciação da matéria de facto se aferirão estes aspectos, não padecendo a sentença da nulidade da alínea b) do nº1 do art 615º do CPC.
Improcede, por conseguinte, a invocada nulidade.
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IV – DA MATÉRIA DE FACTO :
Salienta a recorrida que a R. não reclamou da matéria levada à base instrutória, pelo que ficou prejudicado o direito da apelante de, decorrido o prazo de 15 dias que tinha para o efeito, vir pedir a reapreciação de tal matéria, pois a mesma transitou em julgado, nos termos e efeitos do art 617º do CPC.
Mas a matéria assente e a base instrutória, com ou sem reclamação, não formam caso julgado impeditivo da sua ulterior modificação, pois estando esta decisão final sobre a matéria de facto viciada, e não havendo recurso autónomo dela, pode ela ser impugnada no recurso interposto da decisão final, nos termos gerais.
Não é, pois, por a R. não ter reclamado elaboração da base instrutória, nem da decisão sobre a matéria, que o impede de agora, no seu recurso, de questionar a resposta dada ao pontos da base instrutória e à sua redacção.
E, no caso em apreciação, infere-se da alegação de recurso que a recorrente discorda da matéria de facto que o Tribunal a quo deu como provada, maxime, do enunciado nas alíneas f), g), i), j) e m), defendendo ainda que o art 10º da base instrutória deveria ter merecido resposta positiva, invocando essencialmente, para sustentar a consequente alteração da decisão de facto, o teor de vários depoimentos e o conteúdo de alguns documentos.
Por se encontrarem minimamente preenchidos os pressupostos da impugnação da decisão sobre a matéria de facto, previstos no art 640º do NCPC 2013, passa-se a apreciar tal impugnação.
Assim, procedeu-se à audição integral de todos os depoimentos (testemunhais e depoimentos de parte) e à análise dos documentos juntos aos autos, não só porque essa uma das discordâncias do recurso, como porque é esse o nosso dever para que daí possa resultar uma apreciação e decisão em conformidade com o direito enquadrável à situação dos autos.
A ausência de referência (na decisão que julgou a matéria de facto) à numeração dos correspondentes factos controvertidos, constantes da base instrutória afecta significativamente a compreensão pelos destinatários do que foi dado, ou não, como provado e torna mais onerosa a tarefa de análise e controlo da decisão.
Cremos, por isso, que a metodologia seguida pela Mmª Juíza a quo não é a mais adequada.
É a seguinte a formulação destes artigos da base instrutória e as respectivas respostas:
-ponto 2 - Na data referida em A) o referido requerimento encontrava-se na fase do saneamento liminar?
Resposta: Provado [alínea f) dos factos provados]
[Este ponto está interligado com alínea A) dos factos assentes -“No âmbito da sua atividade a autora celebrou com a ré, em 6 de Junho de 2008, o acordo, denominado “contrato promessa de compra e venda”, cuja cópia se encontra junta a fls. 9 a 11 e que se tem aqui por integralmente reproduzido”]
-ponto 3 – Posteriormente à assinatura do contrato referido em A) a ré deu conhecimento à autora que o requerimento referido em 1) foi inferido?
Resposta: Provado que em data posterior à assinatura do contrato promessa o A. tomou conhecimento que o requerimento referido em e) tinha sido indeferido [alínea g) dos factos provados]
[Este ponto está interligado com alínea A) dos factos assentes -“No âmbito da sua atividade a autora celebrou com a ré, em 6 de Junho de 2008, o acordo, denominado “contrato promessa de compra e venda”, cuja cópia se encontra junta a fls. 9 a 11 e que se tem aqui por integralmente reproduzido” e com o ponto 1) da base instrutória, onde se perguntava “A ré em 12/03/2007 havia dado entrada na Câmara Municipal de Sintra de um requerimento a solicitar a autorização para construção no lote objecto do contrato descrito em A)?”, que teve a seguinte resposta: Provado [alínea e) dos factos provados]
-alínea i) dos factos provados: “A legislação em vigor alterou-se e o deferimento do projeto tornou-se impossível”;
-ponto 5 - Autora e ré acordaram em celebrar o contrato referido em A) no pressuposto que a ré providenciaria pela obtenção da licença de construção para o lote “11”
Resposta: Provado [alínea j) dos factos provados]
[Este ponto está interligado com alínea A) dos factos assentes -“No âmbito da sua atividade a autora celebrou com a ré, em 6 de Junho de 2008, o acordo, denominado “contrato promessa de compra e venda”, cuja cópia se encontra junta a fls. 9 a 11 e que se tem aqui por integralmente reproduzido”]
-ponto 9 - Na sequência do referido em 3) a autora não procedeu a entrega da quantia referida em C) .
Resposta: Provado [alínea m) dos factos provados]
[Este ponto está interligado com o ponto 3º da base instrutória, onde se perguntava “Posteriormente à assinatura do contrato referido em A) a ré deu conhecimento à autora que o requerimento referido em 1) foi indeferido?”, que teve a seguinte resposta: Em data posterior à assinatura do contrato promessa o A. tomou conhecimento que o requerimento referido em e) tinha sido indeferido [alínea g) dos factos provados] e com alínea C) dos factos assentes -“ A autora não procedeu à entrega à ré da quantia de 20.000 € (vinte mil euros), a qual nos termos do disposto na “Clausula 2ª – Preço do Imóvel e Condições de Pagamento” do contrato descrito em A), deveria ser entregue 90 dias após a assinatura do mesmo”]
-ponto 10 - Na data referida em A) autora e ré acordaram apenas o que consta do referido contrato?
Resposta: Não provado.
Antes de entrar na apreciação concreta dos pontos facto cuja resposta foi impugnada, importa salientar que o processo judicial está subordinado ao princípio da utilidade expresso no art 130º do NCPC, segundo o qual não é lícito realizar no processo actos inúteis. Tal princípio aplica-se também em matéria de impugnação da decisão de facto em sede de recurso, devendo este tribunal limitar-se, na reapreciação a efectuar, apenas àquilo que for útil e relevante para a decisão da causa, ignorando os factos inúteis ou irrelevantes.
Ora, verifica-se que, como se verá na fundamentação de direito, o facto f) [Na data referida em A) (data do contrato promessa) a assinatura o referido requerimento (requerimento a solicitar a autorização para construção) encontrava-se na fase do saneamento liminar] se mostra irrelevante na medida em que é insusceptível de qualquer repercussão na decisão da acção ou da reconvenção.
Pelo que, no respeito do aludido princípio da limitação dos actos, nos dispensamos de conhecer da sua impugnação.
Apreciemos, então, a impugnação relativamente aos restantes pontos referidos.
Vamos começar pela matéria de facto consignada sob a alínea i) da matéria de facto provada - “A legislação em vigor alterou-se e o deferimento do projecto tornou-se impossível”.
O Tribunal a quo fundamenta esta factualidade no seguinte:
“Mas o depoimento espontâneo, isento, credível de RA não deixou margens para dúvidas. Dizia a testemunha que ninguém compra um lote sem um projeto de construção exceto se for para agricultura que não era o caso do A., muito menos pagando €320.000 por tal. Sem o projeto aprovado ninguém pretende um terreno nesses termos. E explicou bem o sucedido. É que se à data cumprir juntar documentos e estes não foram juntos, depois com a mudança de lei deixou de ser possível (e isso mesmo se deu por assente pelo relevo jurídico que assumiu) ”.
Discorda a recorrente do teor desta alínea, pois entende que são factos essenciais e contém matéria não alegado pelas partes e foi, naturalmente, matéria que não foi considerada no saneamento do processo e, assim, omitida no elenco dos factos assentes e nos controvertidos. Sustenta ainda que aquele facto foi obtido com recurso a prova proibida por lei, convocando, para o efeito, o art 394º nº1 do CC, pois trata-se de um acto que apenas pode ser provado por aquele elemento documental – a edição electrónica do diário da república onde o acto foi publicado.
Vejamos.
Às partes, e só a elas, incumbe alegar os factos essenciais da causa, isto é, os que integram a causa de pedir ou aqueles em que se baseiam as excepções invocadas [nº1 do art 5º do NCPC (art 5º que corresponde com algumas alterações aos arts 264º e 664º do anterior Código)], o que implica que o juiz não pode considerar na sua decisão factos principais diversos dos alegados pelas partes.
No caso dos autos, e conforme resulta da petição inicial, a causa de pedir, no âmbito de um contrato-promessa de compra e venda, é o incumprimento definitivo da promitente-vendedora, incumprimento esse que faculte a promitente-compradora o direito de pedir a sua resolução e restituição do sinal em dobro, porque perdeu definitivamente interesse na concretização do negócio prometido.
Na réplica, a A., a propósito da má-fé contratual, funda a sua perda definitiva de interesse na impossibilidade de obtenção de licença de construção pela R. e na grande desvalorização do imóvel desde a data da celebração do contrato promessa.
Ora, lendo os articulados, constata-se facilmente que em parte alguma foi alegada a causa da invocada impossibilidade de obtenção da licença de construção, isto é, a alteração da legislação.
Como tal, é manifesto que a factualidade exarada nesta alínea não assentou em concretos factos alegados pelas partes nos articulados, particularmente em factos alegados/invocados pela A., tendo sido apurada apenas no decurso da instrução do processo.
E não tendo o mesmo sido alegado pela A., o mesmo facto só poderia ter sido considerado pelo Tribunal a quo ao abrigo do disposto no nº2 do art 5º do NCPC (art 5º que corresponde com algumas alterações aos arts 264º e 664º do anterior Código), integrando uma das hipóteses aí previstas: factos instrumentais resultantes da instrução da causa; factos que sejam complemento ou concretização dos que as partes hajam alegado resultantes da instrução da causa, desde que sobre eles tenha havido a possibilidade de se pronunciarem; factos notórios e do seu conhecimento oficial.
O limite para a indagação factual é a causa de pedir, ou seja, o facto jurídico de que deriva a pretensão deduzida [arts 5º nº 1, 552º nº 1, alínea d), 581º, todos do NCPC].
As circunstâncias que rodearam o indeferimento do projecto devido à alteração da legislação, manifestamente, não são notórias, nem o seu conhecimento advém do exercício de funções do tribunal.
E não se vislumbra que este facto possa ser qualificado como facto instrumental.
Tal facto sempre seria de considerar como um facto essencial, para a demonstração da tese defendida pela A., que é a da responsabilidade contratual da R./recorrente.
Como se pode ler na sentença, este facto constituiu, até, fundamento de facto da decisão jurídica da questão:
“ (…) Em causa está algo mais do que a simples mora por não ter sido marcada data da escritura. Na verdade, ninguém o fez porque ambas as partes sabiam que tal seria um ato inútil. Ninguém estará interessado em comprar um lote de terreno no qual não se pode edificar com o projeto apresentado, pois face à mudança da legislação tal tornou-se impossível. E por isso mesmo a situação ainda não se encontra resolvida volvidos tantos anos. Em causa está a promessa de venda de um terreno com o pressuposto da obtenção da licença de construção. Ora, esta foi indeferida e provou-se ainda que se tornou impossível a sua aprovação. Torna-se assim impossível à R. cumprir com a sua parte da prestação.
(…)
Mas a quem é devida a situação de impossibilidade? Claramente à R. que prometeu vender um lote com licença e não curou de a obter mesmo numa fase em que seria relativamente fácil faze-lo, suprindo as deficiências que a autarquia apontou e juntando a documentação requerida. Não o fez e deixou que o projeto viesse a ser indeferido e nessa medida a impossibilidade é a si devida.
(…)”
E, aí chegados, torna-se irrelevante, no caso em apreço, apurar se nos encontramos perante um facto verdadeiramente “novo” ou se apenas um facto concretizador ou complementar de outros já alegados pela A., uma vez que, ainda que se tratasse de um facto complementar ou concretizador, para que pudesse ter sido tomado em consideração pelo juiz, as partes teria de ser ouvidas sobre essa sua intenção (não consta das actas de julgamento que o tenham sido e ouvida a gravação da audiência, a que procedemos na totalidade, não detectámos a sua audição), operando o exercício do contraditório e dando à R. a possibilidade de arrolar novos meios de prova sobre eles [art 5º nº2 b)].
Como tal, ainda que tal facto possa ter resultado da instrução da causa, a decisão do Juiz a quo de considerar esse facto, viola claramente os princípios do dispositivo e do contraditório consagrado no art 5º nºs 1 e 2 do NCPC, permitindo que a sua decisão se apresente como uma decisão surpresa, preocupação que o legislador teve em vista evitar.
Acresce que a alínea i) ao referir que “A legislação em vigor alterou-se e o deferimento do projecto tornou-se impossível”, reveste natureza puramente conclusiva, uma vez que não está concretizada qual a lei e em que sentido mudou a lei anterior e como suporta o juízo de impossibilidade do deferimento do projecto.
Nestes termos, impõe-se a sua eliminação do elenco factual.
Com as respectivas alegações recursivas veio a apelante juntar um documento emitido pela Câmara Municipal de Sintra, como contraprova do facto provado constituído pela alínea i), “pois o referido facto é uma absoluta surpresa”.
Como se decidiu eliminar este facto, não se impõe apreciar da admissibilidade deste documento.
Relativamente ao artigo 3º [Posteriormente à assinatura do contrato referido em A) a ré deu conhecimento à autora que o requerimento referido em 1) foi indeferido?], que teve a seguinte resposta: Provado que em data posterior à assinatura do contrato promessa o A. tomou conhecimento que o requerimento referido em e) tinha sido indeferido [alínea g) dos factos provados], dir-se-á apenas se o requerimento a pedir autorização para construção é de 12-03-2007 (cfr. fls. 13) e o despacho de indeferimento (não se trata de um despacho de indeferimento, mas antes um despacho de rejeição liminar) é de 29 de Janeiro de 2009 (cfr. fls. 12 e 14), é lógico que a A. só teve conhecimento que o requerimento tinha sido liminarmente rejeitado em data posterior a 29 de Janeiro de 2009.
Assim, altera-se o artigo 3º [alínea g) dos factos provados] para “Provado que, posteriormente a 29/1/2009, a A. tomou conhecimento que o requerimento referido em e) tinha sido liminarmente rejeitado”.
Iremos continuar pelos pontos 5 e 10 da base instrutória, já devidamente transcritos, pois este é, essencialmente, o fundamento para o desacordo entre as partes.
Na sua perspectiva, a matéria da alínea j), correspondente ao ponto 5º da base instrutória, deve ser considerada “não provada”, para o que chama à colação o contrato-promessa ajuizado nos autos e o depoimento das testemunhas PN (que foi a única testemunha que teve conhecimento directo do acordo celebrado entre a Autora e Ré, intervindo na assinatura do contrato de promessa) e LC. Ao invés, os factos integrantes no ponto 10º, considerando o teor do contrato promessa em causa e o depoimento da já identificada testemunha PN, deveriam ter merecido resposta positiva.
Vejamos, então.
Quanto aos depoimentos de parte dos representantes legais da R., AC, e A., EN, neste âmbito, é perfeitamente inócuo, se bem que houve confissão relativamente ao art 1º (representante legal da R.) e ao art 13º (representante legal da A.) da base instrutória.
Com efeito, estamos perante matéria por aqueles alegadas na respectiva contestação/reconvenção e petição inicial e, como tal, sendo-lhes favoráveis, não pode ser objecto de confissão (cfr. art 463º do NCPC e arts 352º a 361º do CC).
Não tendo carácter confessório sobre factos favoráveis à A. e à R., poderia, contudo, ser livremente valorado de acordo com prudente critério do julgador, regime actualmente com expressa consagração no art 466º nº 3 do NCPC.
Porém, neste caso, nenhuma valia probatória descortinamos no depoimento de parte do legal representante da A., pois a desconsideração desse depoimento, em termos de formação da convicção do julgador, radica na parcialidade demonstrada e no tom inflamado, pouco sereno e assertivo que o depoente utilizou, sobretudo quando confrontado com os factos controvertidos em apuramento, como sejam, a compra de um lote com licença de construção e o reforço do sinal.
No que concerne à prova testemunhal, cumpre começar por referir que nenhuma das testemunhas ouvidas em Tribunal, tal como resulta da própria motivação, interveio nas negociações que precederam a assinatura do contrato promessa e não tinham conhecimento directo sobre o conteúdo desses contrato e respectivas condições, à excepção da testemunha PN, que não tendo assistido às negociações, tomou conhecimento desse contrato e assinou o mesmo.
Do depoimento das testemunhas comuns AP e JG (técnicos de telecomunicações que já fizeram vários trabalhos de telecomunicações ao Eng E), nada se retira de relevante, pois que limitaram-se a dizer que assistiram a uma reunião entre o Eng E e o Sr. C, que versava sobre o lote não estar legalizado para construir. Contaram a versão do legal representante da A., no que concerne a esta reunião. E ambas as testemunhas disseram que desprendia-se que a aquisição era com licença de construção porque o Eng E queria construir.
A testemunha arrolada pela A., RA (agente técnico de arquitectura e engenharia e amigo do Eng E) assinala que o Eng E convenceu-se que comprou o terreno com licença de construção e estava de boa-fé porque já anteriormente tinha comprado dois lotes. “Ninguém dá 320.000 € por um lote com 290 m2 se não seja aprovado para construir “, conclui a testemunha.
Já a testemunha arrolada pela R., LC (engenheiro civil, prestou serviços para a Ré), contou que, em conversa com o sócio PN, este lhe disse que vendeu lotes como urbanizador com o alvará de loteamento para construção e o comprador que faria a construção obviamente teria de tratar todo o processo de licenciamento. Ainda afirmou que “Sendo a empresa um urbanizador não tem responsabilidade de licenciamento. A responsabilidade dum urbanizador é vender um lote com o alvará de loteamento”.
Ou seja, estas testemunhas prestaram um depoimento meramente opinativo e conclusivo e directamente derivado do que lhes terá dito os representantes legais da A. e da R., tendo, de forma afincada, defendido a posição do A. e do R..
A testemunha arrolada pela R., CF (desenhador que já prestou serviços para a R. e para a A.), esclareceu que no gabinete de arquitectura de JR, para o qual prestava serviços, participou no alvará de loteamento, nas infra-estruturas e no projecto de arquitectura do lote em questão. Teve uma reunião com o Eng E, em 2008 ou início 2009, porque o processo que inicialmente existia não tinha estacionamento na cave e ele queria pôr garagens. Fez esse estudo, mas o Eng não avançou porque não conseguia vender o prédio que construiu na Damaia. Também explicou que o Eng não iria aproveitar o projecto inicial, porque a estabilidade, água e esgotos é diferente, para além de ser diferente o esquema a nível do processo.
O seu testemunho, tanto quanto transparece da forma serena como depôs, foi claro e isento, mas quanto à concreta situação em apreço não conseguiu concretizar de forma objectiva se o contrato promessa de compra e venda foi celebrado no pressuposto (sob condição) de obtenção de licença de construção por parte da R. ou se acordaram apenas o que consta do referido contrato.
Por último, a testemunha PN declarou que não interveio nas negociações que precederam a assinatura do contrato promessa, e que assinou o mesmo, já que naquela data havia sucedido na quota do capital social da Ré que era titulada pelo seu falecido pai. Explicou que teve conhecimento pelo Sr. C sobre as condições: a forma de pagamento e o projecto de alterações, porque o Eng queria fazer umas garagens e queria fazer as alterações dessa forma. Quanto à concreta situação em apreço, disse que o projecto estava na Câmara e não era condição de venda do lote, pois a N & R pensava em construir, mas desinteressou-se da ideia quando o pai da testemunha faleceu. Mais acrescentou que não se vendiam os lotes com licença de construção, mas quem pediu a licença de construção foi a N & R, o urbanizador.
O seu testemunho não foi muito imparcial, o que bem se compreende porque havia sucedido na quota do capital social da R. que era titulada pelo seu falecido pai…
E do facto provado que A. e a R. já tinham celebrado outros dois contratos relativos a lotes da mesma urbanização onde nenhum problema existiu, não se pode afirmar que a R. celebrou o contrato promessa no “pressuposto” da obtenção de licença de construção por parte da R..O que, a nosso ver, é manifestamente pouco para afirmar, para além de qualquer dúvida razoável, tal facto como verificado.
Não sendo crível que pessoas que se movimentam no mundo empresarial de construção e compra e venda de imóveis ignorem o que seja um contrato-promessa de compra e venda dum lote de terreno para construção e não prevêem, neste contrato, a obtenção da licença de construção de um prédio sobre o referido lote.
Procedendo ao escrutínio desses testemunhos, importa, desde logo, recordar que, como resulta do concreto texto do art 342º do CC, aquele que tem o ónus de provar a verificação de um dado facto tem a obrigação de fazer essa prova para além de qualquer dúvida razoável, pois à sua contraparte basta “opor contraprova a respeito dos mesmos factos, destinada a torná-los duvidosos” (art 346º do CC).
Ora, todos estes depoimentos são genéricos e vagos sem qualquer elemento objectivável que lhe possa dar consistência, traduzindo-se em simples afirmações ou opiniões. As testemunhas não têm, portanto, qualquer conhecimento directo dos factos em discussão.
Se os elementos de prova a favor da versão da A. são manifestamente insuficientes, também não há prova bastante que permita concluir pela tese da R..
Efectivamente, nenhuma prova testemunhal emitiu qualquer afirmação no sentido de poder corroborar a tese da A. e a tese da R.. Com efeito, a formulação de uma convicção não resulta textualmente daquilo que é referido por uma determinada testemunha, mas antes, pela totalidade da prova, ou seja, pela ligação entre si de todos os depoimentos prestados, em conjugação com a prova documental.
E atente-se ainda que, quando haja depoimentos não totalmente coincidentes – como sucede no caso dos autos –, não pode relevar qualquer critério de avaliação baseado na quantidade de depoimentos num ou noutro sentido, sob pena, mais uma vez, de violação do princípio da livre apreciação da prova.
As dúvidas são, pois e manifestamente, mais que evidentes ou, no mínimo, suficientemente justificadas – e é para as resolver que existem as regras de repartição do ónus de prova. E a A. e a R. não lograram fazer prova segura (como lhes competia - art 342º nº1 do CC), ou seja, isenta de razoáveis dúvidas sobre a realidade ou veracidade de que o contrato promessa de compra e venda foi celebrado no pressuposto (sob condição) de obtenção de licença de construção por parte da R. ou se a A. e a R. acordaram apenas o que consta do referido contrato, respectivamente.
Pelo que, o funcionamento das regras do ónus da prova, sempre imporia a resposta negativa que o Tribunal a quo adoptou no ponto 10º e não adoptou no ponto 5º da base instrutória.
Assim, sopesando toda a prova antes enunciada, avaliando criticamente a razão de ciência das diversas testemunhas antes referenciadas e a inexistência de elementos objectivos corroboradores de qualquer das versões trazidas a juízo, a convicção probatória deste Tribunal da Relação diverge da do Tribunal a quo relativamente à resposta dada ao ponto 5º e mantêm a resposta dada ao ponto 10º, ambos da base instrutória.
Desde logo haverá de fazer notar que a resposta negativa a um artigo da base instrutória significa, apenas e tão só, que se não logrou a prova do facto perguntado; tal resposta não significa, sequer, que o facto não seja verdadeiro e, muito menos, que se tenha verificado o seu contrário.
Haverá, em consequência, de alterar a resposta de tal artigo 5º para “não provado”.
Relativamente ao artigo 9º [“Na sequência do referido em 3) a autora não procedeu a entrega da quantia referida em C)”], apenas diremos que se a A. teve conhecimento que o requerimento foi liminarmente rejeitado posteriormente a 29-01-2009, é ilógico dizer a A. não procedeu ao pagamento das prestações referidas em c), a que as partes chamam “reforço do sinal” depois de saber da rejeição.
É que, no contrato promessa, foi estipulado o prazo de 90 dias após a assinatura deste contrato para pagamento do reforço do sinal. Se o contrato promessa foi outorgado em 06-06-2008, os 90 dias acabavam em 06-09-2008…
Tal facto não deve, por conseguinte, ter-se por provado.
Em face do exposto fixa-se o seguinte elenco factual (assinalando a negrito as alterações introduzidas):
Factos provados
“a) No âmbito da sua actividade a autora celebrou com a ré, em 6 de Junho de 2008, o acordo, denominado “contrato promessa de compra e venda”, cuja cópia se encontra junta a fls. 9 a 11 e que se tem aqui por integralmente reproduzido.
b) Na data referida em A) a autora entregou à ré a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de 20.000 € (vinte mil euros).
c) A autora não procedeu à entrega à ré da quantia de 20.000 € (vinte mil euros), a qual nos termos do disposto na “Clausula 2ª – Preço do Imóvel e Condições de Pagamento” do contrato descrito em a), deveria ser entregue 90 dias após a assinatura do mesmo.
d) Encontra-se inscrito, na 2ª Conservatória do Registo Predial de Sintra, com o nº …., a favor da ré pela AP. 58 de 1998/11/27 o lote identificado no contrato descrito em a).
e) A ré em 12/03/2007 havia dado entrada na Câmara Municipal de Sintra de um requerimento a solicitar a autorização para construção no lote objecto do contrato descrito em a).
f) Na data referida em a) o referido requerimento encontrava-se na fase do saneamento liminar.
g) Posteriormente a 29/1/2009, a A. tomou conhecimento que o requerimento referido em e) tinha sido liminarmente rejeitado.
h) Tal indeferimento deveu-se ao facto de a ré, apesar de notificada para o efeito, não ter suprido as deficiências identificadas no referido requerimento.
i) [eliminado]
j) A. e R. tinham já celebrado outros dois contratos relativos a lotes da mesma urbanização onde nenhum problema existiu.
k) A R. não providenciou pela marcação da escritura de compra e venda do contrato referido em a).
l) Autora e ré acordaram que o pagamento da quantia referida em c) era condição para o agendamento da escritura do contrato promessa.
m) A ré enviou à autora, que a recebeu, a carta registada cuja cópia se encontra junta a fls. 64 e cujo teor se tem aqui por integralmente reproduzido.
Factos não provados:
-artigo 5º - Autora e ré acordaram em celebrar o contrato referido em a) no pressuposto que a ré providenciaria pela obtenção da licença de construção para o lote “11”?
-artigo 9º - Na sequência do referido em 3) a autora não procedeu a entrega da quantia referida em c)?
-artigo 10º - Na data referida em a) autora e ré acordaram apenas o que consta do referido contrato?
-artigo 12º - A ré interpelou diversas vezes a autora no sentido de a mesma proceder ao pagamento da quantia referida em c)?
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V – FUNDAMENTOS DE DIREITO:
Está assente que entre a A. e a R. foi celebrado um contrato- promessa de compra e venda de um lote de terreno a parcela de terreno, datado de 06-06-2008, pelo preço de € 320.000,00, cujo pagamento ficou estipulado da seguinte forma: a) € 20.000,00 na data da outorga do contrato promessa, que a A. pagou; b) € 20.000,00, a pagar 90 dias após a assinatura do contrato promessa; c) € 280.000,00 na data da outorga da escritura.
O contrato-promessa, como é o caso do contrato sobre que versam os autos, modalidade de contrato a que se referem os arts 410º e ss. do CC, é a convenção pela qual ambas as partes, ou apenas uma delas, se obrigam, dentro de certo prazo ou verificados certos pressupostos, a celebrar determinado contrato.
O contrato promessa cria a obrigação de contratar, ou mais concretamente, a obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido (cfr. Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, Vol I, pag 308).
Por força do disposto no art 405º do CC, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos que devem ser pontualmente cumpridos e só podem modificar-se ou extinguir-se, por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei (art 406º do citado diploma legal).
Vigoram para o contrato promessa as normas gerais respeitantes ao cumprimento das obrigações e portanto também as regras atinentes à falta de cumprimento e mora imputáveis ao devedor (arts 798º a 808º, todos do CC).
No caso de contrato-promessa, e se tiver sido prestado sinal, se a obrigação não for cumprida por quem o recebeu, o outro contraente pode, nomeadamente, resolver o contrato e exigir o sinal em dobro (arts 442º nº 2 e 801º nº 2 do CC).
Por sua vez se o incumprimento provier do contraente que prestou o sinal, a contraparte tem a faculdade de o fazer seu (nº 2 do art 442º do CC), para além de resolver o contrato (nº 2 do art 801º do CC).
Competirá ao devedor da prestação em falta provar que a falta de cumprimento da obrigação não procede de culpa sua (art 799º nº 1 do CC).
A obrigação considera-se não cumprida, nomeadamente, quando o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor (art 808º nº 1 do CC).
Como resulta do pedido formulado, a A. vem pedir a restituição do sinal em dobro dizendo que existe fundamento para a resolução do contrato promessa, imputando à R. uma situação de incumprimento, porque esta lhe vendeu o lote “11” com o pressuposto de ter a licença de construção aprovada, quando afinal, a mesma veio a ser indeferida. E que assim, e não tendo marcado a escritura de compra e venda prometido, ter-se-ia colocado em situação de incumprimento definitivo.
Ora, no caso dos autos, não consta do contrato promessa qualquer cláusula expressa, nem resulta dos factos assentes efectiva estipulação pelas partes (ainda que tácita) sobre a essencialidade do facto que a R. prometeu vender o lote 11 sob condição da obtenção dessa licença.
Na verdade, parece-nos suficientemente claro que nenhum elemento de facto permite concluir que a prestação a que está adstrita a promitente vendedora era a obtenção da licença de construção.
Para a declaração resolutiva da A., era necessário estar provado que a R. prometeu vender o lote 11 sob condição da obtenção dessa licença.
E isto não ficou provado, como resulta da resposta ao artigo 5º da base instrutória. A R. não está obrigada, nos termos contratuais ou por acordo, a obter a aprovação da licença de construção para o lote prometido vender.
Quando muito, a R. está em mora, porque não marcou a escritura até ao dia 28-02-2009 (cláusula 3ª).
Ora, também está provado que “A autora não procedeu à entrega à ré da quantia de 20.000 € (vinte mil euros), a qual nos termos do disposto na “Clausula 2ª – Preço do Imóvel e Condições de Pagamento” do contrato descrito em A), deveria ser entregue 90 dias após a assinatura do mesmo” [alínea c)] e que “Autora e ré acordaram que o pagamento da quantia referida em C) era condição para o agendamento da escritura do contrato promessa” [alínea l)].
Perante estes factos assentes, a R. nem sequer está em mora, porque o reforço do sinal não foi pago.
Resultando, assim, arredada a configuração de situação de incumprimento de banda da R.. Bem como o equacionamento de perda de interesse por parte da A., em situação de impossibilidade da prestação por culpa do R..
Com prejuízo de quaisquer pretensões resolutórias, e indemnizatórias nos quadros do incumprimento contratual (cfr. art 801º do CC).
O que aconteceu, em nosso entender, foi que a A. se desinteressou do negócio por conveniência própria, quiçá surgida por dificuldades conjunturais, a que não são alheias a crise que o País atravessa, e relacionadas, in casu, com a futura venda do prédio construído na Damaia (ver os depoimentos de CF e PN).
Mas a recorrente não pretende apenas a improcedência da acção, mas, também, a procedência da reconvenção, em que a R. com base no incumprimento do contrato promessa por parte da A., que não pagou a quantia de reforço de sinal no prazo de 90 dias após a assinatura de tal contrato e ter declarado que não pretendia cumprir o prometido, já não pretendendo comprar o imóvel em causa, pede se decrete a resolução desse contrato, com a consequente perda do sinal por parte da Autora.
Vejamos se lhe assiste razão.
No contrato promessa, foi estipulado o prazo de 90 dias após a assinatura deste contrato para pagamento do reforço do sinal. Se o contrato promessa foi outorgado em 06-06-2008, os 90 dias acabavam em 06-09-2008.
E repete-se, também está provado que “A autora não procedeu à entrega à ré da quantia de 20.000 € (vinte mil euros), a qual nos termos do disposto na “Clausula 2ª – Preço do Imóvel e Condições de Pagamento” do contrato descrito em A), deveria ser entregue 90 dias após a assinatura do mesmo” [alínea c)] e que “Autora e ré acordaram que o pagamento da quantia referida em C) era condição para o agendamento da escritura do contrato promessa” [alínea l)].
Por isso, decorridos cerca de três anos após a assinatura do contrato-promessa, a R. comunicou à A., em 05-07-2011, que perdera o interesse no negócio, resolvendo o contrato e pedindo a devolução do sinal.
Ora, a resolução do contrato pode fazer-se por mera declaração à outra parte (art 436º n° 1 CC) mas, sendo o direito de resolução um direito potestativo dependente de um fundamento (art 432º n° 1 CC), torna-se necessário que a declaração tenha um fundamento legal ou convencional. Se não existir fundamento, estamos perante recusa de cumprimento.
A mora do devedor transforma-se em incumprimento definitivo por perda do interesse na prestação por parte do credor, ou através da interpelação admonitória – art 808º nº1 do CC.
No primeiro caso, porque a prestação, embora possível, perdeu oportunidade. No segundo porque, embora o credor mantenha o interesse na prestação, não é razoável que a mora do devedor se eternize, se prolongue infinitamente.
O art 808º nº 1 do CC, que remete implicitamente para o art 801º, equipara ao incumprimento definitivo a perda do interesse do credor que seja subsequente à mora, dispondo o nº 2 que a perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente.
Significa isto que, para apreciar tal questão, “não basta que o credor diga, mesmo convictamente, que a prestação já lhe não interessa, há que ver, em face das circunstâncias, se a perda de interesse corresponde à realidade dos factos” (Galvão Telles, Direito das Obrigações, pag 311).
A perda de interesse na prestação, a apreciar objectivamente segundo um juízo de razoabilidade, não pode filiar-se numa simples mudança de vontade para o credor, mesmo que essa mutação derive da demora no cumprimento da obrigação.
Segundo Baptista Machado (RLJ, ano 118º, pag 55) e Almeida Costa (RLJ, ano 124º, pag 95), a perda do interesse susceptível de legitimar a resolução do contrato afere-se, por conseguinte, em função da utilidade que a prestação teria para o credor, “embora atendendo a elementos” capazes de serem valorados “pelo comum das pessoas”. Há-de, portanto, ser justificada segundo o critério da razoabilidade própria do comum das pessoas”.
Evidentemente que no que tange à mora, em que a A. se encontrava, no tocante ao pagamento do reforço do sinal, dúvidas não se levantam quanto à sua verificação face à matéria factual constante das alíneas c) e l).
Todavia, pensamos que os autos não evidenciam factualidade donde se possa extrair a perda do interesse da R. recorrente. A R. caberia alegar e provar os factos objectivos e concretos que substanciem a perda do interesse, susceptível de caracterizar o comportamento da A. como equiparável à impossibilidade de cumprir.
A perda de interesse reveste, a esta luz, a natureza de facto constitutivo do direito que o credor se arroga como forma de proceder, com esse fundamento, pedir a liquidação da relação contratual (art 342º nº 1 do CC).
Ora, a R. não alega factos (e menos provou) que demonstrem que, desde a celebração do contrato promessa (06-06-2008) e até à data da carta enviada à A. (05-07-2011) a celebração do contrato definitivo deixou de ter qualquer utilidade.
Que motivos a R. invocou para que se objectivasse aquela perda de interesse na prestação?
É certo que passaram mais de três anos (reportando-nos à data da carta enviada à A.) desde a celebração do contrato promessa, todavia, essa mora prolongada por tal lapso temporal não filia de per se essa perda de interesse na celebração do contrato prometido.
Portanto, a R. deveria ter alegado um acervo factual que, uma vez provado e, em consequência da mora, não lhe era exigível a continuação da sua vinculação contratual.
No caso em apreço, não resultam quaisquer factos que nos permitam aferir da falta de interesse na efectivação do contrato definitivo, sendo que a Lei impõe, para a verificação deste desinteresse uma objectividade e esta, tem de estar plasmada em factos concretos que, in casu , não se verificam.
Existindo uma situação de mora contratual da responsabilidade da A. e não existindo incumprimento definitivo, a R. não tem direito e, consequentemente, fundamento legal para resolver o contrato promessa de compra e venda com base na perda de interesse, que não logrou demonstrar em termos objectivos, ónus que sempre impendia sobre si, nos termos do art 342 nº1 do CC.
Em conclusão, também não assiste à R. o direito a resolver o contrato. Pelo que a reconvenção terá de improceder.
*
VI – DECISÃO:
Em face do exposto e concluindo, acorda-se nesta Relação em julgar parcialmente procedente o recurso de apelação interposto pela R. e, em consequência,
a) não ocorrerem nulidades da sentença;
b) alterar a matéria de facto apurada nos termos supra descritos;
c) revogar a decisão recorrida, absolvendo a R. dos pedidos;
d) declarar o pedido reconvencional improcedente.
Custas da acção e do recurso, pela A. e R., na proporção do decaimento.
(Processado por computador e integralmente revisto pela relatora)
Lisboa, 27 de Outubro de 2015
(ANA GRÁCIO)
(PAULO RIJO)
(AFONSO HENRIQUE)