Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
2165/2003-7
Relator: ROQUE NOGUEIRA
Descritores: CONTRATO DE MEDIAÇÃO
COMISSÃO
NULIDADE
CONVOLAÇÃO
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 10/07/2003
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Privacidade: 1
Meio Processual: APELAÇÃO.
Decisão: REVOGADA A SENTENÇA.
Sumário: No contrato de mediação imobiliária, o mediador tem direito à comissão quando, embora não sendo a sua actividade a única causa determinante da realização do negócio pretendido pelo comitente, ela contribuiu para a sua realização, bastando que se tenha limitado a dar a conhecer o nome de uma pessoa disposta a fazer determinado negócio.
Nada impede que o Tribunal, apesar de o contrato de mediação ter sido invocado no pressuposto da sua validade, declare a sua nulidade e condene a parte na restituição, em valor, do que recebeu, com fundamento no nº 1, do art. 289º, do C. Civil, valor esse a liquidar em execução de sentença.
Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:

1 – Relatório.
No 9º Juízo do Tribunal Cível da Comarca de Lisboa, F. Valério propôs acção declarativa de condenação, sob a forma sumária, contra A. Carvalho, alegando que é promotor de vendas de bens imóveis há vários anos e que o réu, que também é promotor de vendas, incumbiu o autor, em meados de 1997, de promover a venda dum prédio de um seu cliente pelo preço de 54 000 000$00.
Mais alega que o autor apresentou ao réu a Sr.ª D.ª Maria de Fátima, que também é promotora de vendas e que conhecia um cliente potencial para a compra do referido imóvel.
Alega, ainda, que o réu acordou com o autor e com a Maria de Fátima que a comissão seria de 5% sobre o valor da venda e que seria satisfeita aquando da mesma, sendo que, ao réu caberia 2,5% e os restantes 2,5% seriam divididos, em partes iguais, pelo autor e pela Maria de Fátima.
Alega, por último, que o cliente da Maria de Fátima acabou por comprar o prédio por 54 000 000$00, mas que o réu pagou à Maria de Fátima 2% sobre o valor da venda e nada pagou ao autor, ou seja, 1,25% do valor da mesma, que computa em 675000$00.
Conclui, assim, que deve o réu ser condenado a pagar ao autor a quantia de 675 000$00, acrescida de juros legais, contados desde a citação até integral pagamento.
Tendo, entretanto, falecido o réu, foi julgada habilitada E. Carvalho, sua mulher, que apresentou contestação, por excepção, invocando a nulidade do alegado contrato, por falta de forma escrita, e a sua invalidade, por falta de capacidade de exercício do autor para a respectiva celebração, e por impugnação, alegando desconhecer se é ou não verdade o vertido nos arts.1º a 9º da petição.
O autor respondeu, concluindo como na petição inicial.
Seguidamente, foi proferido despacho saneador, tendo-se seleccionado a matéria de facto relevante que passou a constituir a base instrutória da causa.
Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença, julgando a acção improcedente.
Inconformado, o autor interpôs recurso de apelação daquela sentença.
Produzidas as alegações e colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
2 – Fundamentos.
2.1. Na sentença recorrida consideraram-se provados os seguintes factos:
1º - O autor é promotor de vendas de bens imóveis há vários anos, sendo esse o seu meio de subsistência (1).
2º - O réu também era promotor de vendas (2).
3º - Em meados de 1997, o réu incumbiu o autor de promover a venda de um prédio de um seu cliente (sito na Rua C. de Sousa, nº --, em Lisboa), pelo preço de 54000000$00 (3).
4º - O autor apresentou ao réu Maria de Fátima (também promotora de vendas), a qual conhecia um cliente potencial para compra do referido imóvel (4).
5º - O réu acordou com o autor e a referida Maria de Fátima uma comissão, sobre o valor da venda, e que seria satisfeita aquando da mesma (5).
6º - A comissão da Maria de Fátima seria igual à comissão do autor (6).
7º - O cliente da Maria de Fátima comprou o referido prédio (7).
8º - O réu pagou à aludida Maria de Fátima a comissão pela venda do prédio, não entregando qualquer quantia ao autor (8).
2.2. O recorrente remata as suas alegações com as seguintes conclusões:
1ª - Estamos perante um negócio ou contrato em que, no momento em que se põe o problema da sua nulidade, foi já cumprido, prática e economicamente, em termos de não ser possível desfazer retroactivamente tal prestação.
2ª - In casu, o objecto da prestação – mediação imobiliária – há manifesta impossibilidade de desfazer o facto.
3ª - O art. 289º, nº 1, do C. Civil, impondo a obrigação de restituir a prestação ou, se tal restituição não for possível, o correspondente valor, não pressupõe a existência de qualquer facto lesivo gerador da obrigação de indemnizar.
A obrigação (dever) de indemnizar está directamente relacionada com a responsabilidade civil e nesta, como observa o Prof. Antunes Varela, «Cabe tanto a responsabilidade proveniente da falta de cumprimento das obrigações emergentes dos contratos, de negócios unilaterais ou da lei (responsabilidade contratual), como a resultante da violação de direitos absolutos ou da prática de certos actos que, embora ilícitos, causam prejuízo a outrem (responsabilidade extracontratual) – (cfr. Das Obrigações em Geral, vol. I, 5ª ed., pág.473).
4ª - Ainda que se entenda que a obrigação de restituir decorrente da nulidade do negócio é, porque fundada no art. 289º, nº 1, do C. Civil, uma «Obrigação Legal», o pressuposto do respectivo funcionamento não é, como acontece na responsabilidade civil contratual, o incumprimento de qualquer obrigação, mas a nulidade (ou anulação) do negócio cuja declaração «determina logo» - as palavras do Prof. Antunes Varela (cfr. ob., pág. 449) – a obrigação de restituição.
5ª - Logo, enquanto esta radica directamente na nulidade ou anulação do negócio, aquela tem a sua fonte geradora imediata e directa no incumprimento de uma obrigação (legal ou contratual).
6ª - Naquela, a obrigação é, pois, de restituição de prestações efectuadas ao abrigo do contrato nulo, com vista à devolução integral dos bens (ou do respectivo valor se os não conservar) ao património de cada uma das partes, para restituir estas à situação anterior à celebração do negócio nulo e para obviar que uma das partes possa enriquecer à custa da outra; não se trata de indemnização, mas das consequências directas e imediatas da declaração de nulidade. Obrigação de restituição e obrigação de indemnização têm, pois, como fontes genéticas, fundamentos diversos.
7ª - No caso em apreço, como se disse, a obrigação não é de indemnização, mas de restituição. E essa restituição corresponde à comissão acordada.
8ª - É certo que não foi dado como provado o montante da retribuição.
9ª - Porém, isso não impedia o Tribunal, por via analógica, de socorrer-se do mecanismo previsto no nº 2, do art. 1158º, do C. Civil.
10ª - A douta sentença deve ser substituída por outra que julgue a acção procedente.

2.3. A questão fundamental que importa apreciar no presente recurso consiste em saber se o autor cumpriu a sua obrigação resultante do contrato de mediação imobiliária que celebrou com o réu, a fim de se apurar se este tem a obrigação de restituir o que recebeu ou o respectivo valor.
Na verdade, tendo o réu incumbido o autor de promover a venda de um prédio de um seu cliente, pelo preço de 54 000 000$00, e tendo o autor apresentado ao réu Maria de Fátima, que conhecia um cliente potencial para a compra do referido imóvel (cfr. as respostas aos pontos 3º e 4º da base instrutória), haverá que concluir terem autor e réu celebrado, entre si, um contrato de mediação imobiliária. Sendo que, nos termos do disposto no art. 2º, do DL nº 285/92, de 19/12 (diploma, entretanto, revogado pelo art. 40º, do DL nº 77/99, de 16/3, mas, na altura, em vigor), «Para efeitos do presente diploma entende-se por mediação imobiliária a actividade comercial em que, por contrato, a entidade mediadora se obriga a conseguir interessado para a compra e venda de bens imobiliários ou para a constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos, para o seu arrendamento, bem como na prestação de serviços conexos». Ou seja, o contrato de mediação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a conseguir interessado para certo negócio e a aproximar esse interessado da outra parte (cfr. o Acórdão da Relação de Lisboa, de 19/12/75, BMJ, 254º-237).
Todavia, aquele contrato, que era atípico e não sujeito à forma escrita, passou a ser entendido, com a entrada em vigor do citado DL nº 285/92, como um contrato típico e sujeito àquela forma. Assim, nos termos do nº 1, do art. 10º, daquele DL, o contrato de mediação imobiliária está sujeito à forma escrita, gerando a omissão da forma legalmente prescrita a nulidade do contrato, embora esta não possa ser invocada pela entidade mediadora (cfr. o nº 6, do mesmo artigo).
No caso dos autos, tendo a ré, na contestação, invocado essa nulidade, considerou-se, na sentença recorrida, que, a existir contrato, ele seria nulo, por inobservância de forma. Acrescentando-se, naquela sentença, que apenas seria de admitir, em último grau, a possibilidade do eventual recurso ao instituto do enriquecimento sem causa. No entanto, referiu-se, expressamente, na mesma sentença, que avançar por esse caminho « ... seria uma pura perda de tempo, pois o mediador só adquire direito à remuneração quando o negócio é concluído por efeito da sua intervenção (...), sendo certo que, in concretu, não pode concluir-se que foi a intervenção do autor que levou à conclusão do negócio (...), desconhecendo-se o valor pelo qual foi vendido o imóvel e os exactos termos do acordo entre o R. e o A., nomeadamente, o valor da comissão que este teria a receber, de modo que a acção sempre terá de ser julgada improcedente».
Como já referimos atrás, entendemos que se provou ter sido celebrado o aludido contrato. Outra coisa é saber se foram ou não cumpridas as obrigações que dele advieram, designadamente, em relação ao autor (mediador). Ora, a nosso ver, o autor cumpriu a sua obrigação resultante do contrato que celebrou com o réu, já que foi ele que conseguiu interessado para o pretendido negócio, embora por interposta pessoa (Maria de Fátima), apresentando-a ao réu, a qual conhecia um cliente potencial para a compra do imóvel. Daí que o réu tenha acordado com o autor e a referida Maria de Fátima uma comissão, igual para ambos, sobre o valor da venda, e que seria satisfeita aquando da mesma (cfr. as respostas aos pontos 5º e 6º da base instrutória). Sendo que, o cliente da Maria de Fátima comprou o prédio em questão (cfr. a resposta ao ponto 7º da base instrutória).
Note-se que tem sido entendimento da nossa Jurisprudência que o mediador tem direito à comissão quando, embora não sendo a sua actividade a única causa determinante da realização do negócio pretendido pelo comitente, ela contribuiu para a sua realização, bastando que se tenha limitado a dar a conhecer o nome de uma pessoa disposta a fazer determinado negócio (cfr., entre outros, os Acórdãos do STJ, de 18/3/97, CJ, Ano V, tomo I, 158, de 31/3/98, Proc. nº 245/98-1ª, Sumários, 19º e de 31/5/01, CJ, Ano IX, tomo II, 108).
Consideramos, assim, que, no caso, resulta da matéria de facto apurada que o autor teve uma influência decisiva na conclusão do negócio, existindo, pois, uma relação de causalidade entre esta e a actividade de mediação. Logo, subsiste o direito do autor à remuneração. Sabe-se, porém, que o réu pagou à aludida Maria de Fátima a comissão pela venda do prédio, mas que não entregou qualquer quantia ao autor (cfr. a resposta ao ponto 8º da base instrutória).
É certo que se verifica a nulidade do contrato de mediação, por falta de forma. Todavia, a declaração de nulidade não significa que a ré deva ser absolvida. É que, nos termos do art. 289º, nº 1, do C. Civil, aquela declaração, implicando a destruição retroactiva dos efeitos do negócio, obriga as partes a restituir, reciprocamente, tudo quanto hajam recebido, ou o respectivo valor quando a restituição em espécie não seja possível.
Sendo assim, face à declaração de nulidade do contrato de mediação imobiliária, tendo o autor cumprido a sua prestação (que é uma prestação de serviços), deve a ré restituir-lhe o respectivo valor, uma vez que não é possível a restituição em espécie (cfr. Antunes Varela, in Das Obrigações em Geral, Coimbra-1970, págs. 344 e 345, e, ainda, os Acórdãos da Relação de Lisboa, de 23/1/97, e da Relação do Porto, de 26/11/99 e de 14/3/00, citados por Abílio Neto, in Contratos Comerciais, Maio/2002, págs. 200 e 202, bem como o Assento nº 4/95, publicado no D.R. – I Série-A, de 17/5/95).
Neste Assento seguiu-se o entendimento de Vaz Serra, exposto na RLJ, nº 109, págs. 308 e segs., segundo o qual a conversão da causa de pedir (inicialmente na pressuposição de contrato válido) pode fazer-se ao abrigo do art. 293º, do C. Civil, pelo menos em causa assente na nulidade do negócio (como foi decretada judicialmente), já que é razoável pensar que esta última seria invocada pelo peticionante se houvesse previsto a nulidade do contrato em cuja pretensa validade se fundara para propor a acção. Assim se evitará que a acção seja julgada improcedente e que tenha o autor de intentar outra formulada na base da nulidade do contrato, em detrimento do princípio da economia processual. Acresce que, a posição do demandado não fica agravada, porquanto, válido ou nulo o negócio, sempre ele seria obrigado ao que lhe é pedido.
Entende-se, porém, tal como no citado Assento, que a reposição deve ser feita nos precisos termos do art. 289º, nº 1, do C. Civil, e não por recurso ao princípio do enriquecimento sem causa, já que, como aí se diz « ... este assume carácter subsidiário a advir de falta de causa numa deslocação patrimonial», enquanto que, em casos como o dos autos, isso não se verifica.
Para se obter o valor a restituir, poderá atender-se ao que foi convencionado para a actividade de intermediação (cfr. o citado Acórdão da Relação do Porto, de 26/11/99). Constata-se, no entanto, que não se provou qual a percentagem acordada, nem qual o valor da venda, sobre que incidiria aquela percentagem (cfr. as respostas restritivas dadas aos pontos 6º e 7º da base instrutória).
Entende o recorrente que nada impede que o Tribunal, por via analógica, se socorra do mecanismo previsto, para o mandato oneroso, no nº 2, do art. 1158º, do C. Civil, nos termos do qual, não havendo ajuste entre as partes, a medida da retribuição é determinada pelas tarifas profissionais, na falta destas, pelos usos, e, na falta de umas e outras, por juízos de equidade.
Parece-nos, no entanto, que não estamos, propriamente, perante uma lacuna do contrato, isto é, perante uma falta de ajuste entre as partes, a suprir por via do citado art. 1158, nº 2 (aplicável às modalidades do contrato de prestação de serviço, ex vi do art. 1156º do C. Civil). O que se passou foi que, tendo-se provado que o réu acordou com o autor uma comissão sobre o valor da venda, não se provaram os respectivos valores, tornando inviável, nesta acção, a determinação do montante da remuneração devida ao mediador, ainda que com recurso à equidade, já que se desconhece um elemento fundamental – o preço da venda do imóvel.
É certo que não se trata, rigorosamente, no caso dos autos, de condenar a ré a pagar ao autor a remuneração que lhe é devida, uma vez que, como já se viu, o contrato de mediação é nulo, mas sim de condenar a ré a restituir ao autor o valor do serviço que lhe foi prestado por este, em consequência da declaração de nulidade. Contudo, tem-se entendido que, no caso de prestação de serviços, é de considerar como seu valor uma retribuição adequada, isto é, a que verosimilmente seria de pagar na hipótese de estipulação contratual (cfr. Vaz Serra, loc.cit., pág. 313, nota 2, citando Larenz).
Verifica-se, assim, que o Tribunal se encontra perante esta situação: reconhece que tem de condenar a ré, mas o processo não lhe fornece elementos para determinar a quantidade da condenação. Perante esta situação, como refere Alberto dos Reis, in Código de Processo Civil, Anotado, vol. V, pág. 71, nem seria admissível que a sentença absolvesse o réu, nem seria tolerável que o condenasse à toa. A única solução jurídica, acrescenta aquele ilustre Professor, é a consagrada na lei (actual art. 661º, nº 2, do C.P.C.), segundo a qual, se não houver elementos para fixar o objecto ou a quantidade, o tribunal condenará no que se liquidar em execução de sentença. Sendo que, defende, ainda, o mesmo Professor, aquela norma tanto se aplica ao caso de se ter formulado pedido genérico, como ao de se ter formulado o pedido específico, mas não se ter conseguido fazer a prova da especificação.
Nada impede, pois, que o Tribunal, apesar de o negócio jurídico ter sido invocado no pressuposto da sua validade, declare a sua nulidade e condene a parte na restituição, em valor, do que recebeu, com fundamento no nº 1, do art. 289º, do C. Civil, valor esse a liquidar em execução de sentença.
3 – Decisão.
Pelo exposto, concede-se parcial provimento ao recurso e revoga-se a sentença apelada, julgando-se a acção parcialmente procedente e declarando-se a nulidade do contrato de mediação imobiliária em causa, sendo a ré condenada a restituir ao autor o valor do serviço que lhe foi prestado por este, a liquidar em execução de sentença.
Custas a cargo do autor-apelante e da ré-apelada, em parte iguais, provisoriamente, procedendo-se ao rateio definitivo do montante a suportar pelas partes depois da liquidação.
      Lisboa, 7-10-03

Roque Nogueira
Santos Martins
Pimentel Marcos