Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
14093/16.5T8LSNT.L1-6
Relator: ANA PAULA CARVALHO
Descritores: CONTRATO DE ARRENDAMENTO
LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
LICENÇA DE ACTIVIDADE ESPECÍFICA A EXERCER NO LOCADO
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 01/25/2018
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Texto Parcial: N
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: IMPROCEDENTE
Sumário: No tocante à licença de utilização do locado, há que distinguir a licença a cargo do senhorio/proprietário do imóvel arrendado – atinente à possibilidade genérica de utilização do edifício -, da licença adstrita à específica atividade que o locatário irá exercer no locado, cuja obtenção poderá estar a cargo do locatário e não do senhorio.

(Sumário elaborado pela Relatora)
Decisão Texto Parcial:
Decisão Texto Integral: Acordam na 6ª Seção do Tribunal da Relação de Lisboa.

*

RELATÓRIO:


AC intentou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum contra:EMe marido JORGE MG, ambas, as partes, melhor identificadas nos autos, formulando o seguinte pedido:

a) Condenar-se os Réus a pagar à Autora a quantia de 44.491,77€ (quarenta e quatro mil quatrocentos e noventa e um euros e setenta e sete cêntimos) pelos danos patrimoniais causados pela não existência de licença de habitação, acrescida de juros contados à taxa legal a partir da citação.
b) Condenar-se os Réus a pagar à Autora a quantia de 25.000,00€ (vinte cinco mil euros) pelos danos não patrimoniais pela actuação da Ré.

Alega, para tanto, em suma, que:
em 16 de junho de 2008 celebrou com a Ré o contrato de arrendamento comercial que identifica; constando, desse contrato, que a ora Autora adaptou o espaço para aí poder laborar; tendo despendido, em obras no locado, 44 491, 77 euros;
em março de 2009, a Câmara Municipal de Sintra multou a Autora por esta não possuir licença para o seu estabelecimento; tendo vindo, mais tarde, a saber que a loja não possuía sequer licença de habitação, o que comunicou à Ré;
tendo, a Autora, trocado comunicações com a Ré pedindo a esta reduções do valor da renda por causa das despesas da Autora com multas e honorários a advogados para contestar as multas junto da Câmara de Sintra;
a licença de utilização veio a ser entregue à Autora em janeiro de 2016; termos em que
a Autora pretende ser ressarcida dos valores que despendeu em obras no locado e pelas despesas decorrentes da falta de licença de habitação do locado; e pretende
uma indemnização pela preocupação, desassossego e ansiedade gerada na Autora pela atuação da Ré; e pelo transtorno físico e psíquico, obrigando-a a despender tempo com a resolução da questão.

Os Réus vieram contestar alegando, em suma, que:
efetivamente, o vendedor da fração entregou aos Réus aquele Alvará de Licença de Utilização na ocasião da celebração do contrato de compra e venda; e só anos mais tarde os Réus vieram a saber que tal Alvará de Licença de Utilização apenas respeitava às frações habitacionais do prédio;
do contrato de arrendamento celebrado, consta que as obras e licenciamento do fim a que se destina o local arrendado são da responsabilidade da ora Autora e que, uma vez feitas estas (cujo valor os Réus impugnam) ficam a pertencer à fração, sem lugar a indemnização;
a ora Autora não deu a conhecer aos Réus a falta daquela licença (o que os Réus conheceram em meados de 2013) e, em janeiro de 2013, a mesma demandante apresentou, aos Réus, denúncia do contrato, apenas com fundamento na crise do sector;
logo que tomaram conhecimento da falta daquela licença de habitação, iniciaram procedimento destinado à sua obtenção; ao que acresce que os Réus foram sempre acedendo aos sucessivos pedidos de redução de renda, por parte da ora Autora; e, só por missiva de 24-8-2015, face à não aceitação de nova redução do valor da renda, a Autora afirma ter sido enganada pelos Réus, ao que se seguiu (após conversações sem sucesso) a instauração desta ação; sendo certo que inexiste qualquer ligação entre o valor que haja sido despendido em obras para laboração da Autora (laboração que se mantém no locado) e a falta da aludida licença.

Foi proferido despacho saneador, por via do qual, os autos prosseguiram para julgamento.

Realizou-se audiência final, com observância do legal formalismo, e foi elaborada a sentença que absolveu os réus dos pedidos.
*

Não se conformando, a autora apresentou recurso de apelação, em que pede seja revogada a sentença, alterando-se a decisão quanto à matéria de facto não provada que deve ser considerada provada e, em consequência, julgar-se a acção procedente.

A apelante formula as seguintes conclusões das alegações de recurso:

«AAo contrário do decidido pela Tribunal é inequivoco que a A. estava convencida aquando da celebração do contrato de arrendamento dos autos que que existia alvará de licença de utilização para exercer actividade comercial da competência dos RR. neste processo.
BA mudança de finalidade e o arrendamento para fim não habitacional de prédios ou frações não licenciadas devem ser sempre autorizadas pela Camara Municipal.
CCompetia aos RR. a obtenção de tal licença.
DComo tal devem ser responsabilizados pelos valores dispendidos pela A.
EResultando assim provado que assiste à A. de ser indemnizada pelos danos objecto do pedido desta acção.
FDeverá assim a decisão de 1ª instância ser revogada e em consequência ser a acção julgada procedente.»

Foram apresentadas contra-alegações, pugnando pela manutenção da sentença e improcedência do recurso.
*

Obtidos os vistos legais, cumpre apreciar.
*

Questões a decidir:

O objeto e o âmbito do recurso são delimitados pelas conclusões das alegações, nos termos do disposto no artigo 635º nº 4 do Código de Processo Civil. Esta limitação objetiva da atuação do Tribunal da Relação não ocorre em sede da qualificação jurídica dos factos ou relativamente a questões de conhecimento oficioso, desde que o processo contenha os elementos suficientes a tal conhecimento (cf. Artigo 5º, nº 3, do Código de Processo Civil). Similarmente, não pode este Tribunal conhecer de questões novas que não tenham sido anteriormente apreciadas porquanto, por natureza, os recursos destinam-se apenas a reapreciar decisões proferidas (Abrantes Geraldes, Recursos no N.C.P.C., 2017, Almedina, pág. 109).

Importa apreciar unicamente se a decisão recorrida deveria ter considerado como integralmente provada a factualidade não provada, com base na valoração dos documentos mencionados nas alegações de recurso, das declarações de parte da autora e do testemunho de RM
*

FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO

A factualidade provada e não provada consignada na sentença recorrida é a seguinte:

Factos Provados
1. As ora Autora e Ré mulher, celebraram, entre si, em 16 de Junho de 2008, o “Contrato de Arrendamento Comercial” relativo a fração A, a que corresponde a loja do prédio urbano sito na Av. IH
2. Tal arrendamento foi realizado pelo período de cinco anos (renovável automaticamente) e destinava-se ao comércio de “Café Pastelaria Restaurante”.
3. Consta em tal contrato que foi passada para a fracção, dele, objecto, a licença de utilização nº 394/2005 conforme Certidão emitida pela Câmara Municipal de Sintra em 25/04/2005.
4. Na convicção da existência daquela licença de utilização nº 394/2005, atinente à fração em causa, a Autora levou a cabo a adaptação do espaço, a seguir a ter celebrado o sobredito contrato.
5. Nessas obras, despendeu valor não concretamente apurado, mas, não inferior a 5 547, 53 euros.
6. Em 20 de Março de 2009, foi lavrado Auto de Notícia, pela Câmara Municipal de Sintra, do qual consta ter sido verificado que a ora Autora explorava a fração dos autos, como café, pastelaria e restaurante sem que possuísse a necessária licença de utilização.
7. Em 7 de dezembro de 2010, a ora Autora requereu um licenciamento (mudança de utilização) no sentido de poder laborar no seu estabelecimento (fls. 23 (verso) a 25 (verso)).
8. A ora Autora veio a saber, conforme notificação da decisão da CMS (cuja cópia consta dos autos a fls. 23 (verso) a 25 (verso)) datada de 14-4-2011, que a referida Loja objecto do contrato de arrendamento dos autos, não possuía licença de utilização.
9. Conforme missiva com cópia junta aos autos a fls. 26 (frente e verso), datada de 25 de novembro de 2013, a ora Autora transmite à ora Ré que tentou junto da CMS licenciar a actividade por si exercida e o processo foi indeferido porque faltava a licença de base, da competência da agora Ré.
10. Requereu, a Autora, por diversas vezes, que o valor da renda fosse diminuído invocando, designadamente, ter tido despesas com o pagamento de multas e honorários de advogados para contestar processos de contra-ordenação, com fundamento na falta de licença de utilização.
11. A ora Ré efetuou pedido de Licença de Utilização para a fracção dos autos que veio a ser deferido por decisão de 25-5-2015.
12. A circunstância de ter sido alvo de fiscalização e autuação pela Câmara Municipal de Sintra e o assunto da falta de licença de utilização da fração, causaram, à ora Autora, preocupação e ansiedade.
13. A fração objecto dos autos havia sido adquirida, por compra, pelo ora Réu, casado com a ora Ré, sob o regime da comunhão de adquiridos; constando da respectiva escritura pública, de 10-2-2006, ter sido exibido o Alvará de licença de utilização nº 394, emitido em 4/5/2005, pela Câmara Municipal de Sintra, concedido para o identificado prédio (edifício sito na Av. I... H..., nºs ... e ..., A...).
14.Do “Contrato de arrendamento comercial” acima identificado, sob o seu art. 5º, consta o seguinte: “A inquilina não poderá fazer quaisquer obras ou benfeitorias, sem autorização dada por escrito pela senhoria, salvo aquelas impostas por Lei que desde já ficam autorizadas, ficando por conta e responsabilidade da inquilina todas as obras que venham a fazer e se tornem necessárias para o funcionamento e licenciamento do fim a que se destina o local arrendado, uma vez feitas tais obras ou benfeitorias ficarão a pertencer à fração arrendada sem que por elas possa ser pedida indemnização e, consequentemente, alegando direito de retenção”.
15. O “Contrato de arrendamento comercial” dos autos não se mostra cessado; e a Autora continua a explorar o estabelecimento comercial que instalou na fração objecto dos autos.

Factos não provados:
 
1. A Autora estava ciente de que a sobredita licença emitida pela Câmara Municipal de Sintra lhe permitia laborar no âmbito do concreto fim a que se destinava o local arrendado.
2. Em 20 de março de 2009, a Fiscalização da Câmara Municipal de Sintra multou a Autora por esta não possuir licença para o seu estabelecimento comercial.
3. Logo a seguir a 20 de março, de 2009, a Autora confrontou a ora Ré com aquela situação de falta de licença de habitação e, face a isso, a Ré nada fez.
4. A atuação da Ré representou, física e psicologicamente, transtorno para a Autora.
*

FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO

a).Se a decisão recorrida deveria ter considerado como integralmente provada a factualidade não provada, com base nos documentos mencionados, nas declarações de parte da autora e nos testemunhos de RM e SS?

No entender da apelante, a factualidade não provada deveria ter sido julgada como provada.

A factualidade em causa é a seguinte:

«1.A Autora estava ciente de que a sobredita licença emitida pela Câmara Municipal de Sintra lhe permitia laborar no âmbito do concreto fim a que se destinava o local arrendado.
2.Em 20 de março de 2009, a Fiscalização da Câmara Municipal de Sintra multou a Autora por esta não possuir licença para o seu estabelecimento comercial.
3. Logo a seguir a 20 de março, de 2009, a Autora confrontou a ora Ré com aquela situação de falta de licença de habitação e, face a isso, a Ré nada fez.
4.A atuação da Ré representou, física e psicologicamente, transtorno para a Autora.»

Ponto 1.

Na perspetiva da apelante, é inequívoco que a autora estava convencida aquando da celebração do contrato de arrendamento dos autos de que existia alvará de licença de utilização para exercer actividade comercial da competência dos réus neste processo.

E a recorrente baseia este entendimento no depoimento da própria autora que refere expressamente “eu aluguei a casa em tosco mas não sabia que a licença da casa não estava correcta”, “ depois eu informei a proprietária de que realmente o processo foi fechado por problemas da licença de habitação”, e o depoimento da testemunha RM (gravação dia 22-02-2017 inicio 10:42) arquiteto, quando refere expressamente “ a loja não estava concluída e foi concluída pela Dª Adelaide” “ A Câmara  indeferiu o processo por falta de licença de utilização da própria loja…” “nas costas da licença estava escrito que a própria loja não tinha licença de utilização” “ tratei de 3 processos , 3 mudanças de utilização e o último por ter alterado a lei passou a legalização” “ em 2015 foi passada licença para restauração e bebidas”.

Quanto ao teor do ponto 1 dos Factos não Provados, o tribunal recorrido considerou «desde logo, o teor do próprio contrato de arrendamento em que se previa que a ora Autora procedesse ao licenciamento do local arrendado para o fim a que este se destinava (cfr. ponto 5º do contrato) não obstante a menção, no ponto 1º do contrato, à licença de utilização nº 394/2005. A isto acresce que, conforme depoimento da testemunha Sérgio ..., logo em 2009, a ora Autora foi tratar de obter licença para o seu estabelecimento; assunto que não comunicou aos Réus, como algo que estivesse em falta por parte destes; tão só, tendo dado conta aos Réus de que, justamente, ao licenciar a atividade, por si exercida, viu o seu processo indeferido por faltar a licença de base da competência dos ora Réus; e isto, apenas, em novembro de 2013 (cfr. a sobredita missiva de fls. 26 dos autos)».

Ora, se a autora se comprometeu, com a outorga do contrato de arrendamento, a realizar as obras necessárias ao licenciamento, é perfeitamente legítima e lógica a conclusão de que teria naturalmente conhecimento da inexistência de licenciamento para essa atividade específica.

Por outro lado, os testemunhos invocados nas alegações de recurso não confirmam as pretensões da apelante, pois tal como é assinalado nas contra-alegações: a testemunha RM esclareceu o Tribunal que fora a autora a contratá-lo para promover o licenciamento da atividade específica que viria a desenvolver no locado, como se verifica pela passagem seguinte do seu depoimento:

«Testemunha:Depois foi a D. Adelaide [aqui A.] a contratar-me porque eu também trabalhava para a D. Adelaide – a contratar-me, quando ela alugou o espaço, para fazer o processo” – cfr. o depoimento da testemunha RM , prestado na audiência realizada em 08.03.2017, com início às 09:50:59 e fim às 10:11:07, excerto com início ao minuto 2:40 e fim ao minuto 2:48.»

A testemunha SÉRGIO ... esclareceu que, em 2008/2009, e na sequência da celebração do contrato de arrendamento, a autora promovera o licenciamento do restaurante:

«Mma Juiz:Então logo quando a sua sogra – o senhor chama-lhe assim, não é? A mãe da sua companheira –, logo quando ela foi para lá começou logo a tratar do projeto para obter uma licença de utilização para aquele fim específico”.
Testemunha: “Sim”.
Mma. Juiz: “Portanto, isso era ela que ia tratar?
Testemunha: “Através do arquiteto que ela contratou”.
Mma. Juiz: “Através do arquiteto, com certeza. Mas não eram os proprietários?
Portanto, ela assumiu que era ela que ia fazer isso.
Testemunha: “A licença… O licenciamento do restaurante” – cfr. o depoimento da
testemunha SÉRGIO ..., prestado na audiência realizada em 22.02.2017, com início às 11:09:43 e fim às 11:26:00, excerto com início ao minuto 09:28 e fim ao minuto 9:57.»

Acresce que, tal como é alegado pelos apelados, existem duas realidades distintas, a licença a cargo do senhorio/proprietário do imóvel a arrendar atinente à genérica possibilidade de utilização do edifício, e a licença adstrita à específica atividade que o locatário irá exercer no locado, a qual poderá estar a cargo do locatário, e não do senhorio, conforme foi expressamente consagrado no ponto 5 do contrato de arrendamento.

Ponto 2.
           
Entende a apelante que este facto resulta comprovado pelo documento 25 junto com a petição. No entanto, este documento é apenas um “Auto de Notícia por Contraordenações”, no âmbito de um procedimento contraordenacional cujo desfecho se desconhece, mostrando-se inteiramente correta a fundamentação do tribunal recorrido de que para dar como provada a matéria de facto constante do Ponto 2 dos Factos não Provados, «careceria naturalmente da certidão da respectiva decisão condenatória, o que, manifestamente, não consta dos autos».

Ponto 3.

Nas alegações, é referido de forma genérica que existem documentos e declarações para a demonstração deste facto. No entanto, tal como se afirma na decisão recorrida, não foi apresentado «qualquer elemento probatório minimamente seguro que permitisse dar como certa a matéria de facto constante do ponto 3 dos factos não Provados, ou seja, que a ora Autora comunicara à Ré o facto da falta de licença de utilização da loja…A ora Autora, em declarações de parte, afirmou-o, sem corporizar minimamente a ocasião em que tal sucedera, o que se entendeu manifestamente insuficiente para dar como certo, esse facto, dado que desacompanhado de qualquer outro elemento de prova (sabendo-se que a ora Autora muitas vezes se comunicou por escrito com a Ré - cfr. fls. 26, 27, 28, 29 e 30 a 32 dos autos)… A isto acresce o depoimento da testemunha RM (que fez projectos para ambas as partes, tendo tido um depoimento caracterizado pela isenção e objectividade) no sentido de que os Réus, apenas, tiveram conhecimento daquela falta de licença em reunião tida com este arquiteto, em 2012 ou 2013, conforme disse.»

Por consequência, destes depoimentos resulta o contrário do que a apelante pretende fazer crer.

Ponto 4.

A apelante invoca o testemunho de Sérgio ... ... ... .. para julgar este facto como provado, embora sem aludir às passagens concretas do respetivo depoimento.

A fundamentação do tribunal é a de que «considerou, desde logo, as declarações de parte da Autora na medida em que esta afirmou entender que tinha sido a Câmara Municipal que “andara mal” nesta matéria da licença de utilização e, não, os Réus; dado que aquela edilidade não assumira a licença de utilização que tinha emitido (o que, aliás, vai muito de encontro ao depoimento da testemunhas, arquitecto RM , que colaborou com ambas as partes; e que manifestou não compreender a conduta da Câmara, ao excluir a loja da licença de utilização emitida relativamente ao prédio) o que significa que não seria a Ré a causadora de quaisquer consequências negativas, de carácter físico ou psicológico, sofridas pela Autora. …Veja-se, ainda, que, mesmo na carta que a Autora dirige à Ré, em que decide comunicar a denúncia do contrato, datada de 8 de janeiro de 2013, a própria Autora não imputa esse seu intuito a qualquer aspeto da conduta da Ré, mas, tão só, à crise do sector da restauração que, segundo afirma, a obriga a acumular dívidas que não consegue pagar; não imputando, assim, essa sua intenção de denunciar o contrato de arrendamento, a qualquer outra conduta pela qual responsabilize a Ré.(…) A isto acresce que resultou, das próprias declarações de parte da Autora, prestadas em audiência final, que, o que a tem abalado é a situação de debilidade financeira sentida no estabelecimento comercial, dada a escassez de clientes; situação para a qual, conforme a Autora afirmou expressamente, a situação da falta de licença de utilização da fração, em nada contribuiu, pois que continuou a explorar o estabelecimento comercial como se tal licença existisse; termos em que sequer logramos, à face da prova produzida (considerando ainda o depoimento da testemunha Sérgio ...) afirmar que foi a situação da falta de licença de utilização que causou tal tipo de consequências, então, referidas pela Autora.»

E, na verdade, a apreciação feita pelo tribunal recorrido não é afastada pelo testemunho de SS, que limitou-se a referir o estado geral de saúde da autora desde 2009, mas demonstrou nada saber ao certo sobre a situação do licenciamento ou sobre a conduta dos réus.

Nesta sequência, é forçoso concluir que as pretensões da apelante não merecem qualquer acolhimento.
*

DECISÃO

Em face do exposto, acorda-se em julgar a apelação improcedente e em manter a decisão recorrida.

Custas a cargo da apelante.



Lisboa, 25.01.2018,



(Ana Paula Albarran Carvalho)
(Maria Manuela Gomes)
(Fátima Galante)