| Decisão Texto Integral: | Acordam na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
I - RELATÓRIO:
1. Manuel …. e mulher, Maria …., intentaram, em 22/08/2013, a presente acção de processo comum de declaração contra Maria .., Carlos …. e mulher Ana …, peticionando a condenação dos Réus:
a) a entregar aos Autores a quantia de €80.125,00 (contravalor de Esc. 16.250.000$00), correspondente ao valor do preço acordado no contrato-promessa de compra e venda celebrado pelo Autor com os 2º e 3ª Réus, preço que o Autor pagou integralmente no acto de assinatura dessa contrato;
b) a pagar aos Autores, a importância de €18.000,00, em conformidade com o alegado nos artigos 11.º a 15.º da petição inicial;
c) a pagar aos Autores, a importância de €25.000,00- em conformidade com o alegado nos artigos 47.º a 52.º da petição inicial;
d) a pagar aos Autores, juros de mora contados sobre as quantias referidas em a), b) e c), desde a citação até efectivo e integral pagamento[1].
2. Alegam, em substância, que em 29/06/2000, o Autor marido, na qualidade de promitente-comprador, celebrou com Carlos Alberto … – falecido a 26/05/2005, sendo os réus os seus únicos e universais herdeiros – e mulher Maria …, ora Ré, na qualidade de promitentes-vendedores, um contrato-promessa de compra e venda de uma fracção autónoma de um prédio em construção e a constituir em propriedade horizontal, tendo acordado no pagamento integral do preço na data da assinatura do CPCV e na celebração da escritura de compra e venda depois de emitida a respectiva licença de habitabilidade, no prazo máximo de um ano após a assinatura do contrato-promessa; mais alegam que, na data da assinatura do contrato, procederam ao pagamento integral do preço acordado (Esc.: 16.250.000$00/€80.125,00) e foi-lhes entregue o apartamento em causa, que acabaram de construir, por não se encontrar a construção concluída, mobilaram, equiparam e passaram a ocupar; afirmam, ainda, que, em Julho de 2008, foi mudada a fechadura do apartamento, tendo os Autores ficado impedidos de aí entrar, após o que tomaram conhecimento da venda do mesmo pela respectiva construtora, a empresa C.., Lda., a terceiro, bem como da emissão da licença de utilização em 17/08/2001; concluem que os réus incumpriram as obrigações assumidas no contrato-promessa, incumprimento que entendem ser definitivo e que lhes causou danos, que pretendem ver indemnizados, como tudo melhor consta da petição inicial.
3. O réu Carlos …apresentou contestação, defendendo-se por exceção e por impugnação, e deduziu pedido reconvencional. Por excepção, arguiu a ilegitimidade passiva da Ré Ana …, sustentando que a mesma é casada com o contestante no regime da comunhão de adquiridos e não é herdeira de Carlos Alberto …, assim não tendo interesse directo na presente acção. Por impugnação, negou que o incumprimento do contrato-promessa seja culposo e sustentando que o mesmo é imputável a terceiros, pelos motivos que expõe e que aqui se dão por reproduzidos. Em sede de reconvenção, para o caso de procedência da acção, o 2.º Réu, peticionou a condenação dos Autores no pagamento da quantia de €10.375,89 - correspondente à diferença entre o valor por estes reclamado (€80.125,00) e o valor do enriquecimento dos Autores pelo uso e fruição de um imóvel durante oito anos, que estima em €90.500,89, correspondendo €60.000,00 ao valor das “rendas” devidas e €30.500,89 a juros calculados desde a data de vencimento de cada renda mensal (de 01/07/2000 a 01/06/2008).
4. Por sua vez, a Ré Ana … contestou, defendendo-se por exceção – arguindo a respectiva ilegitimidade passiva, sustentando que é casada com o réu Carlos …no regime da comunhão de adquiridos e não é herdeira de Carlos Alberto …., assim não tendo interesse directo na presente acção – e por impugnação, como tudo melhor consta do articulado apresentado (fls. 501-506).
5. A Ré Maria … apresentou articulado (fls. 522), no qual declara aderir ao teor integral da contestação apresentada pelo réu Carlos Eduardo …., bem como da reconvenção por este deduzida.
6. Notificados das contestações, os Autores apresentaram réplica, na qual se pronunciam no sentido da improcedência da exceção de ilegitimidade passiva arguida e se defendem por impugnação da reconvenção deduzida, como tudo melhor consta do aludido articulado (fls. 533-537).
7. Por despacho de 21-11-2014 (fls. 550-553), foi admitida a intervenção acessória provocada da empresa C.., Ld.ª, requerida pelo Réu Carlos Eduardo….
8. Citada, a Interveniente C…, Ld.ª contestou, defendendo-se por exceção – invocando o caso julgado – e por impugnação, como tudo melhor consta do articulado apresentado (fls. 562-570).
9. Notificada da contestação apresentada pela interveniente, a autora Maria … apresentou articulado (fls. 584-590), no qual se pronuncia no sentido da improcedência da matéria de exceção arguida.
10. Atento o falecimento do Réu Carlos Eduardo …., por decisão proferida no apenso “A” foram declaradas habilitadas, como suas sucessoras, a Ré Ana …. e a menor Beatriz ….
11. Por despacho de 11-02-2016 (629-632), foi declarada a incompetência em razão do território da 1.ª Secção Cível da Instância Central do Tribunal da Comarca de Faro e ordenada a remessa dos autos a este Tribunal, o que foi cumprido.
12. Em 12/07/2016 foi realizada audiência prévia, com observância do legal formalismo, conforme decorre da respectiva acta (ref.ª Citius 100600620).
13. Posteriormente, em 06/12/2016 foi exarado nos autos despacho com o seguinte teor: “Verificando que as diversas questões suscitadas foram já debatidas nos articulados e que o estado do processo permite, sem necessidade de mais provas, a apreciação das exceções arguidas e, total ou parcialmente, do mérito da causa, notifique as partes para, querendo, dizerem o que tiverem por conveniente e informarem se pretendem seja reaberta a audiência prévia, entendendo-se que de tal prescindem caso nada digam no prazo de 10 dias” (ref.ª Citius 103593219).
14. Em 17/02/2017 veio a ser proferido saneador-sentença, cujo segmento dispositivo aqui se transcreve:
“Pelo exposto, decido o seguinte:
a) julgo verificada a exceção de ilegitimidade passiva da ré Ana …, em consequência do que, ao abrigo do disposto nos artigos 576.º, 577.º, al. a), e 578.º do CPC, a absolvo da instância;
b) julgo não verificada a exceção de caso julgado;
c) julgo improcedente o pedido formulado, em consequência do que, ao abrigo do disposto no 595.º, n.º 1, al. b), do CPC, absolvo os réus do pedido.
Custas pelos autores.”
15. No despacho de admissão dos recursos (ref.ª Citius 107724962, de 03/07/2017) a Senhora Juíza a quo apreciou a nulidade da decisão invocada pelos Réus no recurso subordinado, concluindo que a mesma não se verifica, que a sentença não enferma de omissão de pronúncia porquanto apenas não foram apreciadas as questões suscitadas pelas partes cuja apreciação ficou prejudicada pela solução dada a outras, termos em que manteve a sentença recorrida.
16. Inconformados, os Autores interpuseram recurso de apelação para este Tribunal da Relação, e, alegando, formularam as seguintes conclusões:
«I. A sentença recorrida fez incorreta análise dos factos e dos elementos de prova constantes nos autos.
II. O Tribunal a quo não extraiu da documentação junta aos autos as consequências jurídicas que se impunham, limitando-se a acolher a versão apresentada pelos recorridos.
III. Os recorrentes com a assinatura do contrato em 20 de junho de 2000, pagaram a totalidade do preço da fração autónoma designada pela letra G, objeto do contrato promessa de compra e venda, acabaram a respetiva construção, equiparam-na e passaram a ocupá-la até que foram surpreendidos com a mudança da fechadura e venda da fração a terceiro (SÓNIA ….).
IV. Os recorridos confirmam que receberam dos recorrentes a totalidade do preço da fração autónoma que prometeram vender e que até esta data não celebraram com os recorrentes a escritura publica de compra e venda definitiva nem indemnizaram por esse fato os ora recorrentes.
V. Com a emissão da licença de utilização 311/2001, de 17.08.2001, os ora recorridos estavam em condições de celebrar a escritura definitiva transmitindo o direito de propriedade para os ora recorrentes tal como se obrigaram no contrato celebrado e não o fizeram.
VI. Para além disso, os ora recorridos desistiram dos pedidos que tinham formulado na ação judicial 1743/08.3TBABF que intentaram contra a interveniente C.., Lda, onde impugnavam a transmissão (negócio jurídico) titulada pela escritura de compra e venda outorgada pela interveniente C.., Lda., na qualidade de vendedora e por SÓNIA …. na qualidade de compradora, respeitante à fracção autónoma designada pela letra G, conformando-se com a transmissão da propriedade da fração a terceiros, bem sabendo que desse modo e sem dar conhecimento aos ora recorrentes, incumpriam definitivamente o contrato promessa de compra e venda celebrado em 29.06.2000.
VII. Os ora recorridos com a desistência do pedido no Proc.1743/08.3TBABF - 3.º Juízo do Tribunal Judicial de Albufeira (extinto) interposto contra a ora interveniente C…, LDA. inviabilizaram a declaração da nulidade da venda efetuada pela referida C. Lda. da fração autónoma G e por conseguinte o eventual uso da faculdade da execução especifica pelos AA., ora recorrentes.
VIII. Os ora recorridos não realizaram a prestação a que estavam obrigados dentro do prazo razoável (15 dias) que lhes foi fixado pelos ora recorrentes na missiva de 10.04.2012 (interpelação admonitória), pelo que se considera para todos os efeitos não cumprida a obrigação, até porque já tinham decorrido mais de 11 anos sobre a celebração do contrato de promessa de compra e venda, com o pagamento integral do preço, cfr. artigo 808.º CC.
IX. Os ora recorridos com as suas condutas faltaram culposamente ao cumprimento da obrigação, tornando-se responsáveis pelos prejuízos que causaram aos ora recorrentes - artigo 798.º CC.
X. De qualquer modo, os ora recorridos sempre estariam obrigados a indemnizar os ora recorrentes ao abrigo do instituto do enriquecimento sem causa - artigo 473.º CC.
XI. Os contêm já todos os elementos para prolação de decisão julgando procedente os pedidos pelos ora recorrentes, ao contrário do decidido pelo Tribunal a quo.
XII. A sentença recorrida viola ou interpreta incorretamente o disposto nos artigos 808.º, 893.º, 899.º e 900.º e bem assim o disposto no artigo 473.º do Código Civil e o artigo 607.º CPC.
Nestes termos e com o Douto Suprimento de V. Exas. deve o presente recurso ser julgado procedente revogando-se a douta sentença recorrida que deverá ser substituída por outra que julgando procedente a ação condene os Réus ora recorridos nos pedidos formulados pelos AA. ora recorrentes, assim se fazendo a acostumada JUSTIÇA!».
17. Os Réus/habilitados, Maria …., Ana … e Beatriz …., apresentaram contra-alegações, nas quais pugnaram pela improcedência da apelação dos Autores e interpuseram recurso subordinado, com motivação da qual extraíram as seguintes conclusões:
«1. Na douta sentença recorrida o Tribunal a quo referiu-se apenas à matéria de facto alegada pelos AA., nos seus articulados.
2. O Tribunal a quo não analisou nem se pronunciou sobre a matéria vertida pelos RR., nos seus articulados, a qual, por um lado, constitui matéria de impugnação e de exceção que refuta o pressuposto da existência de uma situação de mora dos RR. e do qual o Tribunal a quo partiu, sem análise, para considerar que a interpelação admonitória é ainda possível,
3. e que, por outro lado, fundamenta o pedido reconvencional deduzido nestes autos e sobre o qual o Tribunal a quo também não se pronunciou.
4. Haverá, pois e tendo também em conta que poderá, por hipótese e sem conceder, proceder o recurso independente interposto pelos AA., toda a conveniência em apreciar nestes autos, e não noutros, o pedido reconvencional deduzido pelos RR.
5. Bem como e acima de tudo é nestes autos que importa comprovar a fundamentação de facto e de direito em que os RR. se sustentam nos seus articulados para pugnar pela inexistência de mora sua face aos AA., pois não se verificam, quantos aos RR., os requisitos da possibilidade e da imputabilidade culposa deste conceito vertidos no n.º 2 do art.º 804.º do Código Civil – conforme alegaram nestes autos, os RR., de modo algum, contribuíram para o esbulho e vendas sucessivas a dois terceiros da fração em apreço, nem para o facto da Chamada C…, Lda não ter celebrado a escritura de determinação de permuta.
6. Tendo também em vista o princípio da economia processual, porquanto, mesmo improcedendo o recurso dos AA., tudo indica que, emitida a interpelação admonitória como se sustenta na douta sentença recorrida, teríamos a repetição, pelos AA. e em termos quase idênticos, da presente instância.
7. Assim, ao não se pronunciar sobre os fundamentos da contestação e sobre o pedido reconvencional, o Tribunal a quo infringiu o princípio da economia processual vertido no n.º 1 do art.º 131.º, o disposto na al.ª a) do n.º 1 do art.º 596.º e incorreu na nulidade prevista na alínea d) do n.º 1 do art.º 615.º, todos do CPC.
Termos em que deverá ser julgado totalmente improcedente o recurso interposto pelos AA. e, em qualquer caso, julgado procedente o recurso subordinado dos RR., fazendo-se, assim, JUSTIÇA».
18. Os Autores responderem ao recurso subordinado e, mas respectivas contra-alegações, formularas as seguintes conclusões:
«I - O presente recurso subordinado não é legalmente admissível;
II - Os Réus ora recorrentes não são parte vencida na sentença recorrida, pelo que não podem recorrer - artigo 631.º e artigo 633.º CPC.
III - Não faz a sentença recorrida a correta análise da concreta relação contratual dos AA. ora recorridos e da prova documental, sendo que dos autos resultam elementos suficientes para condenar os Réus ora recorrentes no pedido formulado na petição inicial.
IV - Os AA. ora recorridos nada devem aos Réus ora recorrentes.
V - A análise dos exatos termos do negócio é suficiente para se constatar o incumprimento do contrato por parte dos Réus ora recorrentes que com a sua conduta entraram em mora e tornaram impossível a prestação prometida para com os AA. ora recorridos.
VI - A partir de a partir de 29 de Junho de 2000, os AA. ora recorridos passaram a ocupar o apartamento a tempo inteiro e não apenas durante o período de tempo constante do contrato promessa (clausula 6.ª) agindo e comportando-se como proprietários à vista de toda a gente e sem qualquer oposição, até porque já tinham liquidado a totalidade do preço, nada devendo aos Réus ora recorrentes.
VII - Nessa data, os AA., ora recorridos, ao procederem ao pagamento da totalidade do preço, cumpriram as suas obrigações para com os Réus ora recorrentes, daí a 1.ª Ré ora recorrente e o falecido marido terem cedido a posse do apartamento aos AA., ora recorridos.
VIII - Para a conclusão do negócio, apenas faltou a celebração da escritura pública de compra e venda, cuja marcação ficou a cargo dos Réus ora recorrentes e que estes não cumpriram.
IX - A partir de 17.08.2001, com a emissão da licença de utilização n.º 311/2001, os Réus recorrentes ficaram em condições de celebrar a escritura de compra e venda da fração autónoma com os AA. ora recorridos, que não fizeram por sua culpa exclusiva.
X - Caberia aos Réus ora recorrentes pugnar pelo cumprimento do contrato e indemnizar os AA. ora recorridos pelos prejuízos causados, o que ainda não fizeram e não pretendem fazer.
XI - Ao contrário do alegado pelos Réus ora recorrentes, estamos perante uma verdadeira interpelação admonitória consubstanciada na missiva enviada no dia 10 de abril de 2012 aos Réus ora recorrentes. E mesmo que assim não se entendesse, os Réus ora recorrentes já deixaram antever designadamente na conclusão VI das doutas alegações que não a iriam cumprir.
XII - Os Réus ora recorrentes para não serem responsabilizados pelo seu incumprimento do contrato e na tentativa de justificar o seu enriquecimento ilegítimo à custa dos recorrentes com a quantia de 80.125€ que lhes foi entregue em 29.06.2000 pelo A. ora recorrido, correspondente ao preço do apartamento que prometeram vender, procuram indevidamente envolver os recorrentes com a construtora CAPA e tentam confundir e deturpar a relação contratual subjacente ao negócio celebrado e assinado entre as partes.
XIII - No entanto, os Réus ora recorrentes com tal alegação pretendem apenas justificar a todo custo e à força o seu comportamento doloso e de má-fé para com os ora recorrentes.
XIV - A tentativa do ganho patrimonial ilegítimo pelos Réus ora recorrentes no valor de 80.125€ à custa dos ora recorrentes não pode vingar, sendo que as posições contratuais das partes são claras e estão provadas documentalmente.
Nestes termos e nos demais de direito deve o presente recurso ser rejeitado por legalmente inadmissível. Caso assim não se entenda, deverá o recurso interposto ser julgado totalmente improcedente, por não provado, com as legais consequências, para assim ser feita JUSTIÇA!».
19. Foram colhidos os vistos legais.
II – DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO:
De acordo com o disposto nos artigos 635º, n.º 4 e 639º, n.º 1, do Código de Processo Civil (CPC), é pelas conclusões da alegação do recorrente que se define o objecto e se delimita o âmbito do recurso, sem prejuízo das questões de que o tribunal “ad quem” possa ou deva conhecer oficiosamente, estando esta Relação adstrita à apreciação das questões suscitadas que sejam relevantes para conhecimento do objecto do recurso (art.º 130º do CPC). Esta limitação objectiva da actuação do Tribunal da Relação não ocorre em sede da qualificação jurídica dos factos ou relativamente a questões de conhecimento oficioso, contanto que o processo contenha os elementos suficientes a tal conhecimento (cf. artigo 5º, n.º 3, do Código de Processo Civil). Também não pode este Tribunal conhecer de questões novas que não tenham sido anteriormente apreciadas porquanto, por natureza, os recursos destinam-se apenas a reapreciar decisões proferidas[2].
No caso, atendendo às conclusões do recurso independente interposto pelos Autores e do recurso subordinado interposto pelos Réus/habilitados as questões a decidir são as seguintes:
a) No recurso independente:
- Existe ou não fundamento para que se declare resolvido o contrato-promessa, por incumprimento definitivo imputável aos promitentes-vendedores e, em consequência, para a condenação dos Réus/recorridos nos pedidos formulados pelos Autores?
b) No recurso subordinado:
- A sentença recorrida é nula e deve ser revogada, porque o Tribunal a quo não conheceu de questões - fundamentos da contestação e da reconvenção - de que devia tomar conhecimento (artigos 615º, n.º 1, alínea d) e 608º, n.º 2, do CPC)?
III – FUNDAMENTAÇÃO:
Motivação de Facto:
Considerou o Tribunal a quo que, para apreciação do pedido formulado, extraem-se dos autos os elementos seguintes:
«a) Os autores alegam, além do mais o seguinte:
i) em escrito encimado pela expressão “CONTRATO PROMESSA COMPRA E VENDA”, datado de 29-06-2000, Carlos Alberto …. e a ré Maria ….., na qualidade de promitentes-vendedores e aí designados por primeiros outorgantes, e o autor, na qualidade de promitente-comprador e aí designado por segundo outorgante, declararam, além do mais, o seguinte:
“A
Os primeiros outorgantes são donos e legítimos possuidores de uma fração autónoma, correspondente ao R/C esquerdo, de um prédio em construção e a construir em regime de propriedade horizontal, no lote de terreno destinado à construção urbana, sito em …., designado por lote 21, inscrito na respetiva matriz sob o artigo ….
As partes celebram um contrato promessa de compra e venda que se regerá pelas Cláusulas seguintes:
1.º
Pelo presente contrato os primeiros prometem vender livre e desembaraçado de quaisquer encargos ou ónus reais ou convencionais, ao segundo outorgante, que nos mesmos termos promete comprar o apartamento atrás identificado (…)
2.º
O preço total da venda é de Esc. 16.250.000$00 (…)
3.º
Montante este que será liquidado na sua totalidade na data da assinatura do presente contrato e que terá sempre a natureza de preço e não de sinal.
4.º
A escritura definitiva de compra e venda será outorgada logo que seja emitida a respectiva licença de habitabilidade e no prazo máximo de um ano após a assinatura do presente contrato
5.º
O local, dia e hora da escritura definitiva de compra e venda será comunicado, por carta enviada pelos primeiros outorgantes ao segundo outorgante com a antecedência mínima de 15 dias.
6.º
O primeiro outorgante compromete-se a diligenciar junto da empresa construtura no sentido do apartamento objeto do presente contrato poder ser ocupado por um período de 15 dias a partir de 1 de Agosto do corrente ano (…)”;
ii) na data da assinatura do contrato referido em i), o autor procedeu ao pagamento integral do preço acordado e foi-lhe entregue o apartamento em causa;
iii) à data da entrega referida em ii), a construção do apartamento não se encontrava concluída;
iv) a partir de 29-06-2000, os autores acabaram de construir o apartamento, mobilaram-no, equiparam-no e passaram a ocupá-lo;
v) em julho de 2008, foi mudada a fechadura do apartamento, tendo os autores ficado impedidos de aí entrar;
vi) após o que tomaram conhecimento da venda do mesmo pela respetiva construtora, a interveniente C…Ld.ª, a terceiro, bem como da emissão da licença de utilização em 17-08-2001;
vii) a escritura de compra e venda a que alude o contrato-promessa identificado em i) não foi celebrada;
viii) através de escritura pública outorgada no dia 12-11-1996, em Cartório Notarial sito em …, Carlos Alberto … e a ré Maria …. permutaram o lote de terreno onde veio a ser edificado o prédio urbano do qual faz parte o apartamento identificado no contrato-promessa referido em i) com a interveniente C…, Ld.ª, que se comprometeu a ceder-lhes quatro frações autónomas do edifício a construir, entre elas o apartamento em causa;
ix) o apartamento identificado no contrato-promessa referido em i) constitui a fração autónoma designada pela letra G, que corresponde ao rés-do-chão, piso um, apartamento número 7 (…), destinado a habitação, com garagem na cave, com o número 17, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal (…) e inscrito na respetiva matriz predial sob o artigo 19496;
x) através de escritura pública outorgada no dia 16-04-2008, em Cartório Notarial sito em …., a interveniente C…, Ld.ª vendeu a Sónia …., entre outros imóveis, a fração autónoma identificada em ix);
xi) Os réus Maria ….e Carlos Eduardo …. intentaram, contra a interveniente C…Ld.ª, ação declarativa que correu termos sob o n.º 1743/08.6TBABF no Tribunal Judicial de Albufeira, na qual formulam, entre outros, os pedidos seguintes:
“(…) D) A IMPUGNAÇÃO DA TRANSMISSÃO (negócio jurídico) titulada pela ESCRITURA DE COMPRA E VENDA outorgada pela R., na qualidade de vendedora, e por, SÓNIA …(…), na qualidade de compradora, respeitante à fracção autónoma, designada pela letra “G” (…) do prédio urbano sito (…) sob o número 07240/910801 (…);
E) A DECLARAÇÃO DE NULIDADE DO REGISTO DE AQUISIÇÃO (referente à compra e venda da fracção autónoma, designada pela letra “G”, identificada na alínea anterior) correspondente à INSCRIÇÃO G-1 e AP. 05/20080707 A FAVOR DE SÓNIA (…)
F) Subsidiariamente, e/ou em alternativa, deverá ser decretada a NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO E DA RESPECTIVA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA outorgada pela R., na qualidade de vendedora, e por, SÓNIA (…), na qualidade de compradora, respeitante à fracção autónoma, designada pela letra “G” (…) do prédio urbano sito no lote(…) descrito na Conservatória do Registo Predial de (…)”;
xii) Os réus Maria …e Carlos Eduardo ….apresentaram desistência do pedido no âmbito da ação identificada em xi), a qual foi homologada por sentença datada de 08-07-2011, que transitou em julgado;
xiii) os réus são herdeiros da herança aberta por óbito de Carlos Alberto … , falecido a 26-05-2005;
b) Invocando o incumprimento, culposo e definitivo, pelos réus, do contrato-promessa identificado na alínea a)-i), os autores peticionam a respetiva condenação do pagamento, a título de indemnização, das quantias de € 80 125, € 18 000 e € 25 000, acrescidas de juros vincendos até integral pagamento.
*
- A estes elementos, acrescentamos o seguinte:
xiv) Em 17/02/2017, a Senhora Juíza a quo proferiu decisão (ref.ª Citius 104933266) que julgou improcedente o pedido formulado pelos Autores e em consequência absolveu os Réus do pedido, com os fundamentos a seguir resumidos:
«(…) Considerando que a Ré Maria … e o seu marido e os autores prometeram celebrar um futuro contrato de compra e venda do bem imóvel em causa, nas condições e mediante as contrapartidas que acordaram, verifica-se que celebraram entre si um contrato-promessa, tal como o define o artigo 410.º, n.º 1, do Código Civil, que consiste na «convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato».
Configurando a mencionada convenção uma promessa bilateral de compra e venda de um bem imóvel, à qual não foi atribuída eficácia real, é aplicável o regime estatuído nos artigos 410.º, 441.º, 442.º, 775.º, n.º 1, al. f), e 830.º do Código Civil.
Analisando a relação jurídica em causa, verifica-se que a ré Maria … e o seu marido prometeram vender aos autores um apartamento de um prédio em construção, o qual não estava ainda constituído em propriedade horizontal, assim não consistindo o apartamento em causa numa fracção autónoma legalmente transacionável, situação que era do perfeito conhecimento dos autores.
Resultando das cláusulas do contrato que o apartamento prometido vender não tinha ainda existência jurídica, cumpre concluir que celebraram os respectivos outorgantes um contrato-promessa de compra e venda de bem futuro ( artigos 211.º e 399.º do Código Civil ).
Por outro lado, extrai-se da alegação dos autores que, por escritura pública de 12.11.1996, Carlos Alberto … e a Ré Maria …haviam permutado, com a empresa C… Lda. o lote de terreno onde veio a ser edificado o prédio urbano do qual faz parte o apartamento identificado no contrato-promessa, comprometendo-se a interveniente a ceder-lhes quatro frações autónomas do edifício a construir, entre elas o apartamento em causa. Daqui resulta que a coisa futura prometida vender, quando viesse a ter existência jurídica, sempre constituiria bem alheio, pertencente, não aos promitentes-vendedores, mas sim à interveniente C… Lda.
Como tal, em resultado do contrato celebrado com os autores, ficaram os promitentes-vendedores obrigados a exercer as diligências necessárias a poderem colocar-se em situação de cumprir o contrato-promessa, isto é, de poderem celebrar a escritura de compra e venda, nas condições acordadas.
Na venda de bens futuros, o vendedor fica obrigado a exercer as diligências necessárias para que o comprador adquira os vendidos, segundo o que for estipulado ou resultar das circunstâncias do contrato, conforme dispõe o artigo 880.º, n.º 1, do Código Civil. Tratando-se de um contrato-promessa de compra e venda de coisa futura, deverá o promitente-vendedor diligenciar para que seja possível celebrar o contrato prometido nas condições acordadas com o promitente-comprador.
Não indicando a lei as diligências que o promitente-vendedor deve implementar, com vista a providenciar no sentido de que o promitente-comprador venha a adquirir o bem prometido vender nas condições acordadas, nem se extraindo da factualidade alegada pelos autores que as mesmas resultem acordado entre as partes ou das circunstâncias do contrato-promessa em causa, poderão os promitentes-vendedores adquirir ao terceiro proprietário a coisa prometida vender e de seguida celebrar com os promitentes-compradores a escritura de compra e venda.
Considerando que a fração autónoma prometida vender nunca pertenceu aos promitentes-vendedores, cabe-lhes diligenciar no sentido de adquirirem a respetiva propriedade, de forma a poderem celebrar o contrato-prometido. O invocado incumprimento pela interveniente da obrigação de lhes transmitir a propriedade sobre a aludida fração autónoma, bem como a respetiva venda a terceiro, não impede os promitentes-vendedores de diligenciaram no sentido de a adquirirem à respetiva proprietária. A aludida venda não é suscetível, por si só, de tornar impossível a celebração da escritura que os promitentes-vendedores se obrigaram para com os promitentes-compradores de coisa futura.
Não resultando da factualidade invocada pelos autores a impossibilidade de cumprimento pelos promitentes-vendedores do contrato-promessa de compra e venda de coisa futura, cumpre apreciar se decorre do alegado uma situação de incumprimento definitivo, pelos mesmos, de tal contrato.
A cláusula 4.ª do contrato-promessa, datado de 29-06-2000, tem a redacção seguinte: “A escritura definitiva de compra e venda será outorgada logo que seja emitida a respetiva licença de habitabilidade e no prazo máximo de um ano após a assinatura do presente contrato. “Por outro lado, alegam os autores que a licença de utilização foi emitida em 17-08-2001.
Da conjugação destes elementos decorre que a escritura não foi celebrada no prazo acordado pelas partes, pelo que se constituíram os promitentes-vendedores em mora, nos termos dos artigos 804.º, n.º 2, al. a), do Código Civil.
A previsão, feita no contrato-promessa, de outorga da escritura no prazo máximo de um ano, não assume uma natureza impreterível, mormente se se considerar que sempre dependeria a celebração do contrato-prometido da emissão da licença de habitabilidade. Da análise do contrato não decorre que tenham querido as partes, com tal previsão, fixar uma data-limite impreterível, isto é, um prazo final e essencial para a outorga da escritura.
A mora converte-se em incumprimento definitivo nas hipóteses previstas no artigo 808.º, n.º 1, do Código Civil, a saber: (i) se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação; (ii) ou se esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor.
Como tal, perante a mora, poderiam os autores ter levado a cabo intimidação admonitória dos promitentes-vendedores no sentido da celebração do contrato prometido em determinado prazo e, não correspondendo a contraparte, passava-se a uma situação de incumprimento definitivo.
No entanto, não se extrai da factualidade alegada pelos autores qualquer fixação de prazo suplementar razoável, nem indicação de cominação para a hipótese de se manter a situação de incumprimento.
Nesta conformidade, cumpre concluir que não se extrai da factualidade alegada pelos autores uma situação de incumprimento definitivo, pelos promitentes-vendedores, do contrato-promessa outorgado.
Assim sendo, verifica-se que a causa de pedir apresentada pelos autores não é susceptível de fundamentar o pedido formulado, dado que o efeito jurídico pretendido não resulta de qualquer preceito legal, assim não subsistindo com esta causa de pedir.
O pedido formulado mostra-se, assim, inconcludente, uma vez que a ação é claramente inviável, não podendo proceder, pelo que cumpre absolver os réus do pedido».
xv) Em 10 de Abril de 2012, os Autores/Recorrentes, através da Sua Ilustre Advogada, dirigiram aos Réus/Recorridos carta registada, por estes recepcionada (cfr. docs 10 a 12 da p.i., juntos de fls. 279 a 282), do seguinte teor:
«Exmos. Srs.
Fui contactada pelo m/ cliente, Sr. Manuel … no sentido de solucionar a situação referente à fração autónoma identificada em epígrafe que foi prometida vender ao meu cliente, pelo Sr. CARLOS ALBERTO …e esposa a Sra. D. MARIA …., e que o meu cliente pagou a totalidade do respetivo preço no valor de 16.000.000$00 ( atualmente cerca de 80.000,00€) na data e com a assinatura do contrato promessa de compra e venda em 29 de Junho de 2000.
A partir da referida data da celebração do contrato de promessa de compra e venda com a entrega do pagamento da totalidade do preço, (29 de Junho de 2000), o meu cliente foi efetuando benfeitorias no imóvel e procedeu aos respetivos acabamentos de construção civil, adquiriu todo o equipamento e mobiliário existente na fração, tendo para o efeito despendido avultadas importâncias de que também até esta data não se encontra ressarcido.
O meu cliente esteve na posse do aludido apartamento até Julho de 2008 altura em que se deparou com a mudança da fechadura da porta de entrada e teve conhecimento de que o mesmo havia sido vendido a Sónia (…).
Ao longo de todos estes anos, o m/ cliente esteve a aguardar e insistiu com o Sr. Carlos Alberto (…) no sentido de celebrar a escritura de compra e venda, o qual sempre lhe disse não haveria qualquer problema, que a celebração da escritura estaria para breve, encontrando-se a resolver questões burocráticas.
No entanto, o Sr. Carlos (…) faleceu e até esta data, a escritura de compra e venda não se encontra celebrada a favor do meu cliente, o qual foi violentamente esbulhado da posse do apartamento e gravemente lesado patrimonialmente, o que se deve à conduta do Sr. Carlos (…) e esposa, que apesar de terem recebido a totalidade do preço não formalizaram a escritura de compra e venda do apartamento, com o meu cliente.
Trata-se de uma situação intolerável que o meu cliente não pode continuar a permitir, razão pela qual não deixará de fazer valer os respetivos direitos em face de V. Exas. Respectivamente na qualidade meeira e herdeira e de herdeiro do acervo hereditário aberto por óbito do Sr. Carlos (…).
No entanto, ciente de que é mais vantajosa a resolução da questão pela via amigável, fico a aguardar contacto de V. Exas. num prazo que não deverá exceder 15 dias.
Junto segue cópia do contrato promessa de compra e venda. (...) » - vide docs.10 a 12 juntos com a p.i.»
B) Motivação de Direito:
1. Da questão suscitada na Apelação dos Autores: «Existe ou não fundamento para que se declare resolvido o contrato-promessa, por incumprimento definitivo imputável aos promitentes-vendedores e, em consequência, para a condenação dos Réus/recorridos nos pedidos formulados pelos Autores?»
1.1. A 1ª instância respondeu negativamente, sustentando que o CPCV não continha uma cláusula resolutiva expressa que permitisse aos Autores a imediata declaração de resolução, tratando a indicação do prazo referido na cláusula 4ª como prazo não essencial, que não tinha natureza impreterível. Além disso, considerou que, perante a mora dos promitentes-vendedores, os Autores não alegaram ter efectuado interpelação admonitória dos mesmos no sentido da celebração do contrato-prometido, em determinado prazo, com a cominação de que, não sendo outorgada a escritura definitiva de compra e venda no prazo fixado, passariam a uma situação de incumprimento definitivo, considerando-se resolvido o CPCV. Termos em que concluiu que a causa de pedir invocada pelos Autores não é susceptível de fundamentar o pedido formulado, dado que o efeito jurídico pretendido não resulta de qualquer preceito legal, assim não subsistindo com esta causa de pedir.
1.2. Insurgem-se os Autores, ora Recorrentes, contra o entendimento do Tribunal a quo de que os promitentes-vendedores apenas estavam constituídos em mora, por retardamento no cumprimento da prestação (celebração do contrato prometido), contrapondo que a 1ª instância ignorou que, por carta registada de 12/04/2012, levaram a cabo interpelação admonitória, ao fixarem aos Réus ora Recorridos, o prazo razoável de 15 dias para o cumprimento do contrato atento o decurso do tempo desde a data da celebração do contrato, o que os Réus ora recorridos não cumpriram.
E que, independentemente da interpelação admonitória efectuada, os promitentes-vendedores ao conformarem-se com a venda do apartamento a terceiros (SÓNIA …), incumpriram o contrato celebrado com os ora recorrentes e tornaram impossível a prestação.
Alegam, ainda, que a 1.ª Ré ora Recorrida e o falecido Réu, Carlos Eduardo (…), ao desistirem do pedido na acção declarativa que correu termos sob o n.º 1743/08.6TBABF no Tribunal Judicial de Albufeira (extinto), conformaram-se com a alienação da fracção autónoma à referida Sónia (…) que prometerem vender aos ora recorrentes.
Afirmam, ainda, que os Réus, ora Recorridos intentaram a aludida acção judicial contra a construtora, a Chamada C., Lda. e ao desistirem do pedido conformaram-se com a alienação do apartamento que lhes pertenceria por força da permuta e que se destinaria a celebrar a escritura de compra e venda definitiva com os ora recorrentes, o que denota atitude dolosa no incumprimento do contrato.
Termos em que os Autores/Recorrentes concluem que os Réus/Recorridos incumpriram em definitivo por causa que lhes é imputável o contrato e incorreram na consequente obrigação de indemnizar os Autores/Recorrentes, por incumprimento doloso.
1.3. Nas suas contra-alegações e no recurso subordinado que interpuseram, os Réus aduzem, no essencial, os argumentos seguintes: (i) os Réus não incorreram em mora, por não se verificar quanto aos mesmos os requisitos da possibilidade e imputabilidade culposa vertidos no n.º 2 do artigo 804º do Código Civil, face às inúmeras vicissitudes jurídicas ocorridas sobre o imóvel objecto do CPCV (venda pela Chamada a um terceiro e por este a uma terceira); (ii) a missiva enviada pelos Autores aos Réus em 10/04/012 não configura uma interpelação admonitória, por não concederem qualquer prazo para o cumprimento da obrigação, nem afirmarem que considerariam, num determinado e razoável prazo, definitivamente incumprida a obrigação de celebrar o negócio prometido, correspondendo antes a uma tentativa para resolver consensualmente o assunto; (iii) a obrigação dos promitentes-vendedores (Réus) extinguiu-se por impossibilidade superveniente, não imputável aos devedores (artigos 790º, n.º 1 e 795, n.º 1, do CC); (iv) caso se considere não existir impossibilidade de cumprimento, o negócio sempre teria de ser resolvido por alteração anómala das circunstâncias, nos termos do artigo 437º do CC.
1.4. Decorre da respectiva argumentação que quer os Autores/Recorrentes, quer os Réus/Recorridos consideram que o CPCV se extinguiu, cessando os respectivos vínculos obrigacionais, divergindo apenas quanto às causas da cessação do aludido contrato e à imputação das causas extintivas a uma conduta dolosa dos promitentes-vendedores (Réus/Recorridos): Os Autores/Recorrentes (promitentes-compradores) sustentam que o CPCV se extinguiu, por resolução, fundada em incumprimento definitivo e culposo dos promitentes-vendedores (Réus/Recorridos) – artigos 801º, n.ºs 1 e 2, 804º e 431º do CC; e os Réus/Recorridos defendem que a cessação do contrato ficou a dever-se a impossibilidade superveniente da prestação, por causa que não lhes é imputável (artigos 790º, n.º 1 e 795º do CC).
1.5. Como é sabido, independentemente do cumprimento das respectivas prestações, as relações obrigacionais extinguem-se por via da resolução, da revogação e da denúncia. A resolução e a denúncia conduzem à cessação do vínculo obrigacional por declaração unilateral de uma das partes dirigida à contraparte. Por sua vez, a revogação pressupõe a existência de um consenso das partes com vista à cessação do vínculo contratual. A estas três causas, supervenientes[3], de cessação do contrato, acresce a caducidade que determina a extinção do vínculo em virtude de facto superveniente.
Em caso de impossibilidade superveniente importa distinguir se houve ou não uma conduta culposa do devedor. Não sendo a impossibilidade imputável ao devedor, a prestação extingue-se (artigo 790º, n.º 1, do CC) e se a contraprestação tiver sido efectuada será restituída nos termos prescritos para o enriquecimento sem causa (artigos 795º, n.º 1 e 473º e segs do CC). No caso de impossibilidade imputável ao devedor, cuja culpa se presume (art.º 799º, n.º 1, do CC), o credor pode resolver o contrato e tem direito a ser indemnizado pelos danos sofridos (art.º 801º, do CC).
1.6. O direito de resolução, importando a destruição da relação contratual, quando não convencionado pelas partes, como sucedeu no caso em apreço, depende da verificação de um fundamento legal, correspondendo, assim, a um direito potestativo vinculado – artigo 432º, n.º 1, do CC.
Fica, por isso, a parte que invoca a resolução obrigada a demonstrar o fundamento que justifica a destruição do contrato que o seu acto determina.
De realçar, quanto a este ponto, que quando esteja em causa o incumprimento bilateral vigora a regra do «tu quoque», ou seja, “a parte infiel ao contrato não pode, em princípio, derivar direitos da violação praticada pela contraparte ao mesmo contrato”, designadamente quando o pedido de resolução se mostre abusivo (cf. Brandão Proença, “Do incumprimento Do Contrato-Promessa Bilateral”, 1987, pp. 95 e ss.).
Efectivamente, como dos artigos 801º, n.º 2 e 802º, n.º 1, do Código Civil decorre, só o contraente fiel – aquele que cumpriu ou se ofereceu para cumprir – goza de legitimidade para resolver o contrato, ficando vedado ao faltoso invocar o seu próprio incumprimento como fundamento resolutivo.
Por fim, deve salientar-se que constitui jurisprudência largamente maioritária, se não uniforme, do Supremo Tribunal de Justiça, o entendimento de que só a falta definitiva e culposa de cumprimento, que não a simples mora, legitima a resolução do contrato-promessa (cf., por todos, o acórdão do STJ, de 09/02/2006, proc. 05B4093, disponível em www.dgsi.pt/jstj).
Por conseguinte, impõe-se averiguar se houve incumprimento definitivo - e a quem é imputável - do CPCV que constitui a causa de pedir na acção, que as partes reconhecem tratar-se de um contrato-promessa de compra e venda de bens alheios, sujeita ao regime da venda de bens futuros - artigos 893.º e 880.º do CC.
1.7. Impõe-se, desde já, antecipar que, de acordo com a matéria de facto alegada pelas partes e o direito material aplicável, a apelação não pode proceder, devendo, ao invés, ser confirmado o acórdão recorrido.
Tal conclusão decorre da constatação de que, como se assumiu na decisão recorrida, o prazo de um ano indicado na cláusula 4ª do CPCV não tinha natureza essencial, de modo que, independentemente da verificação ou não das vicissitudes alegadamente sofridas pelo contrato de permuta celebrado entre os promitentes-vendedores e a Interveniente C.., Lda. - questão que nos parece irrelevante para o caso, mas a que voltaremos adiante – a ultrapassagem de tal prazo, no contexto do presente contrato, revela uma situação de simples mora que não se confunde com a de incumprimento definitivo que poderia justificar a resolução do contrato.
Acresce que não existe motivo algum para qualificar o referido prazo como um prazo peremptório cujo decurso legitimasse os Autores, ora Recorrentes, a emitir, de forma automática e imediata, a declaração de resolução, ao abrigo do art.º 432º, nº 1, do CC.
Finalmente, também não se verifica minimamente a falta de um interesse objectivo do credor que permitisse a declaração de resolução, ao abrigo da norma geral do art.º 808º do CC.
1.8. O incumprimento definitivo do contrato-promessa, pode verificar-se em consequência de uma, ou mais, das seguintes situações:
1ª - inobservância de prazo fixo essencial para a prestação;
2ª - ocorrência de um comportamento do devedor que exprima inequivocamente a vontade de não querer cumprir o contrato;
3ª - ter o credor, em consequência da mora, perdido o interesse que tinha na prestação;
4ª - encontrando-se o devedor em mora, não realizar a sua prestação dentro do prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo credor.
As duas últimas situações enunciadas correspondem a outros tantos casos que a lei expressamente equipara ao não cumprimento definitivo em consequência da mora – art.º 808º, n.º 1, do Código Civil.
A perda do interesse do credor é apreciada objectivamente, o que significa que o valor da prestação deve ser aferido pelo Tribunal em função das utilidades que a prestação teria para o credor, tendo em conta, a justificá-lo, «um critério de razoabilidade própria do comum das pessoas» e a sua correspondência à «realidade das coisas» - art.º 808º-2 (cfr. Pessoa Jorge, “Ensaio sobre os Pressupostos da Responsabilidade Civil”, pp. 20, nota 3; Galvão Telles, “Obrigações”, 4ª ed., 235; Ac. STJ, 21/5/98, BMJ 477º-468).
Quando tal não ocorra, deve entender-se que o contrato continua a ter interesse para as partes – o interesse do credor mantém-se -, apesar da mora, e esta só pode converter-se em incumprimento definitivo se a prestação não vier a ser realizada em «prazo que razoavelmente for fixado pelo credor», sob a cominação estabelecida no preceito legal – interpelação admonitória (cfr. A. Varela, “Das Obrigações em Geral”, I, 9ª ed., 532 e ss.). De notar que uma tal interpretação pressupõe ainda a manutenção do interesse no cumprimento.
Às restantes situações aludidas não se refere expressamente a lei.
Apesar desse vazio legal, ninguém põe em dúvida a equiparação da segunda situação à inexecução da prestação dentro de prazo razoável, sendo que essa causa “tem de ser expressa por uma declaração absoluta e inequívoca de repudiar o contrato. Impõe-se que o renitente emita uma declaração séria, categórica e que não deixe que subsistam quaisquer dúvidas sobre a sua vontade (e propósito) de não outorgar o contrato prometido”, tanto mais que, perante um tal posicionamento do devedor, qualquer interpelação cominatória seria um acto inútil e destituído de justificação (Galvão Telles, ob. cit., 189; Antunes Varela, cit., I, 6ª ed., 91; Brandão Proença, ob. cit. 90; Acórdãos STJ, 26/01/99, CJ VII- Tomo I, p. 61 e de 06/02/07, proc. 07A749).
Quanto à primeira, há-de estar-se perante as chamadas obrigações de prazo fixo essencial absoluto – “negócios fixos absolutos” ou de “prazo fatal” – em que o decurso do prazo sem o devido cumprimento pode determinar, sem mais, a sua extinção, por oposição às de prazo fixo relativo, simples ou usual em que o decurso do prazo poderá fundamentar o direito à resolução quando concorram os requisitos gerais (artigos 808º, 801 e 802º do CC).
1.9. Revertendo ao caso concreto, e tendo presente o clausulado do CPCV celebrado haverá que ponderar o seguinte:
- O apartamento (fracção G) prometido vender pelo falecido Carlos Alberto (...) e a 1.ª Ré, Maria (...), ora recorrida, como promitentes-vendedores aos ora Autores/Recorrentes, como promitentes-compradores, nunca passou para a esfera da propriedade dos promitentes-vendedores e foi alienado pela C..., Lda. a um terceiro e por este a uma outra terceira.
- Com a celebração do contrato promessa, Carlos Alberto (…) e mulher Maria (…), a 1.ª Ré e ora Recorrida, como promitentes vendedores, constituíram-se na obrigação de adquirir a propriedade do apartamento que prometeram vender e celebrar a escritura definitiva de compra e venda com os ora Recorrentes no prazo de um ano após a assinatura do contrato ou antes deste prazo, na eventualidade da licença de utilização ser emitida antes de esgotado o referido prazo;
- Em 29/03/2001, foi registada a constituição da propriedade horizontal do prédio urbano descrito sob o 7240 da freguesia de Albufeira - cfr. ap. 29 de 2001.03.29 do teor registral - doc.1 junto com a p.i.;
- Em 17/08/2001 foi emitido o alvará da licença de utilização n.º 311/2001 do prédio pela Câmara Municipal (…) - doc.7 junto com a p.i..
- Estão decorridos cerca de dezoito anos sobre a assinatura do CPCV e até ao momento a escritura definitiva de compra e venda não foi celebrada.
Como bem se refere na sentença recorrida, cabia aos promitentes-vendedores, praticar os actos necessários, designadamente acautelando os riscos próprios do negócio de permuta feito com a Chamada C…, Lda., em função do qual celebraram o CPCV com os Autores, de modo a colocarem-se em situação de poderem cumprir o contrato, ou seja, de poderem celebrar a escritura de compra e venda nas condições contratualizadas - artigo 880.º, n.º 1, aplicável pro remissão do artigo 893.º, ambos do Código Civil.
Com a emissão da licença de utilização, em 17/08/2001, estavam reunidas as condições de ser celebrada a escritura definitiva a favor dos Autores/Recorrentes, caso os promitentes-vendedores tivessem providenciado pela prévia transferência para a sua esfera patrimonial da propriedade da fracção prometida vender aos Recorrentes.
Ora, o prazo que foi estabelecido era, sem dúvida alguma, um prazo sério e que impunha a cada uma das partes um elevado grau de diligência quanto ao seu cumprimento, dentro das regras da boa-fé (artigo 762º, n.º 2, do CC). Todavia, de modo algum pode ser visto como um marco inultrapassável com efeitos resolutivos do contrato.
Certo é que até à presente data não foi celebrada a escritura pública de compra e venda da fracção, nem os Autores/Recorrentes foram indemnizados pela não concretização definitiva do negócio contratado.
Decorreram quase de 18 anos após a celebração do CPCV e os Réus/Recorridos não cumpriram o contrato, e encontram-se injustamente locupletados com a totalidade do preço que receberam dos Recorrentes.
Apesar do negócio (outorga do contrato definitivo) se revelar de difícil concretização e quiçá oneroso, face às vicissitudes sofridas pelo contrato de permuta celebrado entre os promitentes-vendedores e a Chamada C.., Lda. e as sucessivas transmissões da fracção prometida vender, não estamos perante uma impossibilidade superveniente absoluta, por facto não imputável aos promitentes-vendedores, nos termos do artigo 790º., n.º 1, do CC, como querem fazer crer os Réus/Recorridos.
Os Réus/Recorridos obrigaram-se perante os Autores (promitentes-compradores) a assumir o risco da não verificação do resultado que, necessariamente, previram, segundo critérios de normalidade. Deveriam ter acautelado esse risco no contrato de permuta celebrado com a Chamada C.., Lda., em função do qual se vincularam com os Autores nos termos constantes do CPCV e, mais ainda, não deviam ter desistido de defender os seus interesses e, reflexamente o interesse dos Autores, fieis promitentes-compradores, pela via judicial, como efectivamente fizeram ao desistirem do pedido na acção declarativa que correu termos sob o n.º 1743/08.6TBABF, no Tribunal Judicial de Albufeira.
No caso presente, do acervo fáctico colhe-se que os promitentes-vendedores, tendo recebido integralmente o preço acordado para a venda da indicada fracção autónoma (€80.125,00 – contrapartida de Esc.: 16.250.000$00), mantiveram uma inércia persistente quanto à celebração do contrato definitivo, que se prolonga por cerca de 18 anos, em manifesta violação do princípio da boa-fé por que as partes se devem pautar a sua conduta em todas as fases do processo negocial (cf. artigo 762º, n.º 2, do CC). Note-se que ao longo de todo este tempo, nem cuidaram de encontrar uma solução que fosse de encontro aos interesses dos promitentes-compradores, que são estranhos ao negócio que os promitentes-vendedores celebraram com a Chamada C…, Lda. e às vicissitudes que o mesmo sofreu, com as quais, indevidamente, procuram justificar o não cumprimento da sua prestação, sendo que se presume a culpa dos promitentes-vendedores por essa falta de cumprimento, nos termos do artigo 799º do CC.
Os promitentes-vendedores, ao declararem obrigar-se a vender a fracção autónoma em causa, afirmando-se proprietários, sem reserva ou ressalva de qualquer espécie, não estão a vincular-se apenas em termos do desenvolvimento da actividade adequada a conseguir a propriedade daquela fracção, mas em termos de adquirirem essa propriedade e de a transferirem para esfera patrimonial dos promitentes-compradores, enquanto resultado da sua actuação, assumindo os riscos próprios do negócio (frustração do resultado, por frustração do negócio de permuta celebrado com a Chamada C…Lda., em vista do qual celebraram o CPCV).
Não tendo os promitentes-vendedores cumprido a prestação, vencida após a emissão da licença de utilização, em 17-08-2001[4], por causa que lhes é imputável, incorreram em mora a partir dessa data. Afigurando-se a prestação de realização ainda possível e sendo de considerar que o interesse do credor se mantém (objectivamente)[5], apesar da mora, esta só podia converter-se em incumprimento definitivo, extintivo do vinculo contratual, se a prestação não tivesse sido realizada dentro do «prazo que razoavelmente fosse fixado pelo credor», nos termos do artigo 808º do CC.
Para esse efeito, os promitentes-compradores (Autores/Recorrentes) deveriam ter interpelado os Réus/Recorridos, na posição de promitentes-vendedores, intimando-os a cumprir a prestação, dentro de prazo razoável, fixado de acordo com as circunstâncias concretas do contrato a celebrar, com a advertência, muito clara e categórica, de que a não realização da prestação, no prazo fixado, os faria incorrer no incumprimento definitivo da obrigação.
Trata-se, pois, da chamada «interpelação admonitória» ou «interpelação cominatória», que visa conceder ao devedor uma derradeira possibilidade de manter o contrato, nas palavras expressivas de ANTUNES VARELA (Das Obrigações em geral, 7.ª edição, 1997, pág. 125-126).
1.10. Nas alegações e conclusões da apelação, os Autores/Recorrentes defendem que a missiva enviada aos Réus/Recorridos em 10 de Abril de 2012 (cf. facto xv) elencado supra) configura uma interpelação admonitória com eficácia extintiva do vínculo contratual.
Mas sem fundamento, pois, o sentido útil que se extrai desta missiva é de que os Autores/Recorrentes meramente afirmaram perante os Réus/Recorridos que não estavam dispostos a continuar a tolerar o retardamento no cumprimento da prestação (outorga do contrato de compra e venda prometido), que não abdicavam de fazer valer os seus direitos perante os Réus/Recorridos, na qualidade de sucessores do promitente-vendedor falecido, e que estavam disponíveis para resolver consensualmente o assunto, concedendo, para o efeito, um prazo de 15 dias.
Do que se trata é, isso sim, de uma chamada de atenção, de uma advertência e de uma manifestação de abertura ao diálogo, com vista à resolução consensual do assunto.
Através da referida missiva, não se interpela ou intimida os Réus/Recorridos para o cumprimento da prestação em falta (outorga da escritura de compra e venda), nem se fixa aos mesmos um prazo razoável para esse efeito, assim como não se estabelece qualquer cominação, clara e categórica, no sentido de que a falta da realização prestação, no prazo fixado, os faria incorrer no incumprimento definitivo da obrigação.
Assim se compreende que a sentença recorrida não tenha feito qualquer referência à carta enviada pelos Autores aos Réus em 10 de Abril de 2012 e tenha concluído que “não se extrai da factualidade alegada pelos autores qualquer fixação de prazo suplementar razoável, nem indicação de cominação para a hipótese de se manter a situação de incumprimento”.
Cabia, inequivocamente aos Autores o ónus de alegação de uma realidade factual – a realização da dita interpelação admonitória - constitutiva do direito invocado e integradora do núcleo essencial da causa de pedir – não podendo tal ónus ter-se por adequadamente cumprido apenas em função do teor e conteúdo da missiva enviada aos Réus em 10 de Abril de 2012 (artigo 342º, n.º 1, do CC). Ora, tal ónus não foi cumprido na petição inicial.
Em suma, os factos alegados, que resultam dos autos, configuram uma situação de mora ou retardamento da prestação, imputável aos Réus/recorridos, na posição de promitentes-vendedores, cuja culpa, aliás, se presume nos termos do artigo 799º do CC.
→Por conseguinte, por esta via do incumprimento definitivo e culposo imputável aos promitentes-vendedores - Réus/Recorridos (cf. artigos 801º e 808º, n.º 1, 2ª parte, do CC), que foi expressamente invocada pelos Autores/Recorrentes não pode proceder a sua pretensão.
2. Da questão suscitada no recurso subordinado: A sentença recorrida é nula e deve ser revogada, porque o Tribunal a quo não conheceu de questões - fundamentos da contestação e da reconvenção - de que devia tomar conhecimento (artigos 615º, n.º 1, alínea d) e 608º, n.º 2, do CPC)?
2.1. A Senhora Juíza quo, no despacho de admissão dos recursos (ref.ª Citius 107724962, de 03/07/2017), expressou o entendimento que a nulidade da decisão invocada pelos Réus no recurso subordinado não se verifica, que a sentença não enferma de omissão de pronúncia porquanto apenas não foram apreciadas as questões suscitadas pelas partes cuja apreciação ficou prejudicada pela solução dada a outras, termos em que manteve a sentença recorrida.
2.2. Os Réus, fundamentam a suposta nulidade da decisão recorrida na omissão de pronúncia, pelo Tribunal a quo, de matéria de excepção alegada na contestação/reconvenção do Réu Carlos (…), a cujos termos aderiu a Ré Maria (…) Paiva, a saber: (i) não terem os Réus incorrido em mora, por não se verificar quanto aos mesmos os requisitos da possibilidade e imputabilidade culposa vertidos no n.º 2 do artigo 804º do Código Civil, face às inúmeras vicissitudes jurídicas ocorridas sobre o imóvel objecto do CPCV (venda pela Chamada C.., Lda. a terceiro e por este a uma terceira da fracção prometida vender aos Autores); (ii) a missiva enviada pelos Autores aos Réus em 10/04/2012 não configura uma interpelação admonitória, por não concederem qualquer prazo para o cumprimento da obrigação, nem afirmarem que considerariam, num determinado e razoável prazo, definitivamente incumprida a obrigação de celebrar o negócio prometido, correspondendo antes a uma tentativa para resolver consensualmente o assunto; (iii) extinção do vínculo contratual, por impossibilidade superveniente não imputável aos devedores (artigos 790º, n.º 1 e 795, n.º 1, do CC); (iv) caso se considere não existir impossibilidade de cumprimento, o negócio sempre teria de ser resolvido por alteração anómala das circunstâncias, nos termos do artigo 437º do CC; (v) a compensação entre o valor que ao valor de 80.125,00€, que traduzirá, no entendimento dos Autores, a medida do enriquecimento dos Réus e o valor correspondente ao alegado enriquecimento dos Autores relativo ao gozo, uso e fruição do apartamento em questão durante cerca de oito anos.
2.3. O artigo 615º do CPC, sob a epígrafe «Causas de nulidade da sentença», dispõe:
“1. É nula a sentença quando:
a) Não contenha a assinatura do juiz;
b) Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão;
c) Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível;
d) O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento;
e) O juiz condene em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido.”
As nulidades previstas nas alíneas b) e c) reconduzem-se a vícios formais que respeitam à estrutura da sentença e as previstas nas alíneas d) e e) referem-se aos seus limites.
A nulidade prevista na primeira parte da alínea d) do n.º 1 deste artigo 615º do CPC está directamente relacionada com o comando fixado no n.º 2 do artigo 608º, segundo o qual «o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras», não devendo confundir-se questões com argumentos, estando, assim em causa, o dever de conhecer de forma completa do processo, definido pelo(s) pedido(s) deduzido(s) e respectiva(s) causa(s) de pedir.
As questões a que se reporta a alínea d) do n.º 1 do artigo 615º do Código de Processo Civil são os pontos de facto e ou de direito relevantes no quadro do litígio, ou seja, os concernentes ao pedido, à causa de pedir e às excepções.[6]
A nulidade prevista na segunda parte da alínea d) do n.º 1 do artigo 615º do CPC está directamente relacionada com o comando fixado na segunda parte do n.º 2 do artigo 608º do mesmo diploma legal, segundo o qual o juiz “não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras”
Terão, por conseguinte, de ser apreciadas todas as pretensões processuais das partes - pedidos, excepções, etc. - e todos os factos em que assentam, bem como todos os pressupostos processuais desse conhecimento, sejam eles os gerais, sejam os específicos de qualquer acto processual, quando objecto de controvérsia[7], exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras.
Todavia, as questões a resolver para os efeitos do n.º 2 do artigo 608º e da alínea d) do n.º 1 do artigo 615º, ambos do CPC, são apenas as que contendem directamente com a substanciação da causa de pedir ou do pedido, não se confundindo quer com a questão jurídica quer com considerações, argumentos, motivos, razões ou juízos de valor aos quais o tribunal não tem de dar resposta especificada.
Por outro lado, importa, porém, ter em linha de conta que uma coisa são os argumentos ou as razões de facto e ou de direito e outra, essencialmente diversa, as questões de facto ou de direito.
2.4. Diga-se, face ao exposto e com o devido respeito, que não assiste razão aos Réus em nenhum dos fundamentos invocados como geradores da suposta nulidade, por consideramos, em face da factualidade alegada pelas partes e adquirida nos autos, inteiramente pertinentes e juridicamente sustentadas, as considerações feitas pela Senhora Juíza a quo no saneador-sentença recorrido, quer relativamente à qualificação do CPCV e ao conteúdo essencial das obrigações dele decorrentes para os promitentes-vendedores, quer relativamente à imputação do respectivo incumprimento a uma conduta culposa destes, a qual, aliás, se presume (artigo 799º do CPC). A solução jurídica dada ao caso concreto, prejudicou, ou teve implícita, naturalmente, a pronúncia sobre as questões elencadas sob os pontos (i) “inexistência de mora” e (iii) “incumprimento objectivo superveniente por causa não imputável aos devedores”. Por outro lado, ao vazar na sentença recorrida o entendimento de que “não se extrai da actualidade alegada pelos autores qualquer fixação de prazo razoável, nem indicação de cominação para a hipótese de se manter a situação de incumprimento” e concluir, coerentemente, que “não se extrai da factualidade alegada pelos autores uma situação de incumprimento definitivo, pelos promitentes-vendedores do contrato-promessa outorgado” tem de se entender que o Tribunal a quo esgotou a apreciação da referida questão da “ineficácia resolutiva” da interpelação feita aos Réus em 10 de Abril de 2012. Acresce que a questão suscitada pelos Réus no recurso subordinado, supra elencada sob o ponto (iv) “caso se considere não existir impossibilidade de cumprimento, o negócio sempre teria de ser resolvido por alteração anómala das circunstâncias, nos termos do artigo 437º do CC”, além de insólita, é uma “falsa questão”, por dela não retirarem os Réus qualquer consequência jurídica, designadamente peticionando a resolução ou modificação do CPCV com base na suposta alteração das circunstâncias que estiveram na base do negócio. Não tinha, por isso mesmo, de ser apreciada pelo Tribunal a quo.
2.5. Sem conceder, para o caso de os Réus terem em vista, com a sua argumentação, a extinção da obrigação, por impossibilidade objectiva decorrente de maior dificuldade ou onerosidade superveniente[8], sempre se dirá que a impossibilidade liberatória ou extintiva do vínculo contratual, a que se refere o n.º 1 do artigo 790º do CC, é a impossibilidade absoluta, por causa legal, natural ou humana, não a simples difficultas praestandi, a impossibilidade relativa (ANTUNES VARELA, obra citada, p. 68-69) decorrente da maior dificuldade ou onerosidade da prestação[9], mormente quando estas circunstâncias derivam da conduta pouco diligente e zelosa do devedor ou quando, como no caso, este promitente infiel, perante essa impossibilidade relativa, não procurou satisfazer o interesse creditório do promitente-comprador (credor) por via diversa do cumprimento obrigacional que faz extinguir a obrigação segundo o programa contratual. Só nos casos de sacrifício ou de custo excessivo da prestação, decorrente da alteração anormal de certas circunstâncias vigentes à data da negociação pode haver lugar à resolução do contrato, ou à sua modificação segundo critérios de equidade (art.º 437 do CC). Só se o incumprimento pontual da obrigação impuser ao obrigado o emprego de uma diligência que exceda o exigível não pode qualificar-se como culposo o incumprimento, temporário ou até definitivo, consoante as circunstâncias. Porém, os actos de relevância da gravosidade acrescida do cumprimento não se esgotam na tomada em consideração da medida da diligência exigível, pois a exigibilidade do cumprimento, o exercício do direito de crédito, tem de conformar-se com, de acordo com o n.º 2 do artigo 762º do CC, com o princípio da boa-fé[10].
De todo o modo, como defende ALMEIDA COSTA (Obrigações, 447) só a impossibilidade absoluta exonera o devedor da sua obrigação, e não a impossibilidade relativa que se traduz na simples dificuldade ou onerosidade da prestação, salvos os casos previstos no artigo 437º do CC, daqueles em que o grau de dificuldade se equipare praticamente à impossibilidade e da colisão de direitos.
No caso, não foram alegadas pelos Réus circunstâncias legais, humanas ou naturais, das quais se deduza que o comportamento exigível dos promitentes-vendedores, qualidade que ocupam, se tornou absolutamente inviável e inexigível, segundo as regras da boa-fé (artigo 762º, n.º 2, do CC), não logrando estes promitentes infiéis ilidir a presunção de culpa estabelecida no artigo 799º do CC. Certo é que os promitentes-vendedores encaixaram, com a outorga do contrato-promessa, em 29/06/2000, a totalidade do preço do imóvel prometido vender e, apesar disso, até à presenta data não só não realizaram a escritura definitiva, dando cumprimento ao programa contratual, como não ofereceram aos credores (Autores) prestação diversa da devida (v.g. restituição da quantia recebida, etc.), em ordem a satisfazerem os interesses creditórios destes e a fazerem extinguir, por acordo, o vínculo contratual.
2.6. Nos termos do artigo 437º do CC “Se as circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar tiverem sofrido uma alteração anormal, tem a parte lesada direito à resolução do contrato, ou à modificação dele segundo juízos de equidade, desde que a exigência das obrigações por ela assumidas afecte gravemente os princípios da boa-fé e não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato.”
Em anotação à disposição legal citada, escrevem Pires de Lima e Antunes Varela:
“A resolução ou modificação do contrato é admitida em termos propositadamente genéricos, para que, em cada caso, o tribunal, atendendo à boa-fé e à base do negócio, possa conceder ou não a resolução ou modificação.
Alude a lei, no entanto, aos seguintes requisitos:
a) Que haja alteração anormal das circunstâncias em que as partes tenham fundado a decisão de contratar. É preciso que essas circunstâncias se tenham modificado. Nada tem, portanto, esta providência com a teoria do erro acerca das circunstâncias existentes à data do contrato. E, além disso, é necessário que a alteração seja anormal. Uma das circunstâncias relevantes pode ser a modificação do valor da moeda. A lei não exige, ao contrário do Código italiano, que a alteração seja imprevisível, mas o requisito da anormalidade conduzirá praticamente quase aos mesmos resultados.
b) Que a exigência da obrigação à parte lesada afecte gravemente os princípios da boa-fé contratual e não esteja coberta pelos riscos do negócio, como no caso de se tratar de um negócio por sua natureza aleatório.”
Ora, decorre do exposto que as situações de resolução admitidas no artigo 437º do CC pressupõem, além do mais, alteração das circunstâncias em que as partes basearam o seu contrato e não já das circunstâncias de outro negócio em vista do qual uma das partes contratou. Assim, não há lugar à resolução do CPCV em causa, celebrado pelas partes (por impossibilidade superveniente não imputável aos deveres), ainda que se tenham modificado substancialmente as circunstâncias do outro negócio (contrato de permuta) celebrado pelos promitentes-vendedores com terceiro - a C..., Lda. -, em vista do qual os promitentes-vendedores celebraram o CPCV. A alteração do condicionalismo verificado tão só no plano do outro negócio (contrato de permuta) em que intervieram apenas os promitentes-vendedores não conduz à resolução ou modificação do CPCV, por ser estranha à base do negócio em que ambas as partes contratantes (promitentes-vendedores e promitentes- compradores) fundaram a decisão de celebrar o CPCV e ser inerente aos riscos próprios do contrato-promessa de compra e venda de bem alheio futuro.
2.7. Desta sorte, não se verifica a apontada nulidade da sentença recorrida, por omissão de pronúncia, pela 1ª Instância, das questões essenciais suscitadas no recurso subordinado, pois tal pronúncia ficou prejudicada, atendendo à solução jurídica dada pelo Tribunal a quo a outras questões, improcedendo, nesta parte, o recurso subordinado.
2.8. No entanto, aos Réus tem de se reconhecer um resquício de razão no seu recurso subordinado, uma vez que a sentença recorrida, ao nível do dispositivo, enferma de uma omissão, que terá de ser suprida por esta Relação, por dele não ter ficado a constar qualquer referência à Reconvenção deduzida pelos Réus e admitida pelo Tribunal a quo, em termos de se consignar que ficou prejudicada. Suprida tem de ser igualmente a omissão da decisão de condenação em custas devidas pela Reconvenção, que terão de ser repartidas por ambas as partes, em partes iguais, nos termos do n.º 1 do artigo 536º do Código de Processo Civil.
2.9. Por fim, cabe dizer que, face à improcedência da acção, em particular do pedido formulado sob a alínea a) – restituição do preço pago (80.125,00€) - não tinha o Tribunal a quo de conhecer da excepção da compensação subsidiariamente invocada pelos Réus.
Diga-se, no entanto, que não se compreende a que título os Réus/Recorridos, aqui na posição de promitentes-vendedores, se afirmam prejudicados com a ocupação que os Autores (promitentes-compradores) fizeram da fracção autónoma prometida vender, posto que este imóvel nunca passou para a sua esfera patrimonial, não se vislumbrando, pois, a existência de nexo de causalidade entre o suposto enriquecimento dos Autores e o suposto empobrecimento dos Réus.
2.10. Portanto, também neste segmento improcede o recurso subordinado.
IV - DECISÃO:
Pelo exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação de Lisboa no seguinte:
i)Julgar improcedente a apelação interposta pelos Autores (recurso independente);
ii) Julgar improcedente a apelação (recurso subordinado) interposta pelos Réus/Reconvintes e, em consequência, manter a decisão recorrida, aditando-se, no entanto, ao seu dispositivo (n.º 3) o seguinte: “d) Julgo prejudicada a apreciação da Reconvenção.”.
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Ficam a cargo dos Autores as custas da apelação por si interposta (Recurso Independente) – artigo 527º do CPC.
As custas do recurso subordinado serão suportadas pelos Réus – artigo 527º do CPC.
As custas da Reconvenção serão suportadas por Autores e Réus, em partes iguais – artigo 536º, n.º 1, do CPC.
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Registe e notifique.
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Lisboa, 8 de Março de 2018
Manuel Rodrigues
Ana Paula A. A. Carvalho
Maria Manuela Gomes
[1] Conforme rectificação ao pedido feita em 17/05/2016 (ref.ª Citius 99029705), na sequência do despacho de 30/03/2016 (ref.ª Citius 97502158)
[2] Cf. Geraldes, António Santos Abrantes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 4ª edição, 2017, Almedina, p. 109
[3] A cessação do contrato está relacionada com situações supervenientes ocorridas após a respectiva celebração e pressupõe sempre um negócio jurídico válido e eficaz. A par das causas supervenientes referidas (resolução, revogação, denúncia ou caducidade), os efeitos do contrato também não se produzem, se o mesmo, em razão da invalidade (causa originária), for declarado inexistente, nulo ou anulado.
[4] As partes estipularam, na cláusula 4ª que a escritura definitiva de compra e venda seria outorgada logo que emitida a respectiva licença de utilização e no prazo de um ano a contar da assinatura do CPCV. O contrato foi assinado em 29-06-2000 e a licença de utilização foi emitida em 17-08-2001. Neste contexto, tem de se considerar esta última data como a do inicio da mora, pois só a partir da emissão da licença de utilização, nos termos acordados e até por imperativo legal, poderia ser celebrada a escritura de compra e venda da fracção autónoma prometida vender.
[5] A perda de interesse tem de ser apreciada objectivamente, mas no caso nem sequer foi alegada pelos credores
[6] Cf. Ac. STJ, de 18.05.2006, processo n.º 06B1441, disponível em www.dgsi.pt.
[7] Cf., por todos, ALBERTO DOS REIS, “Código de Processo Civil Anotado”, vol. 5º, 54 e Acórdão do STJ, de 13-01-2005, proc. 04B4251, in www.dgsi.pt.
[8] Maior dificuldade na aquisição da propriedade da fracção a transmitir ou onerosidade decorrente da valorização entretanto sofrida pelo imóvel prometido vender.
[9] Como observa GASTONNE COTTINO, L’impossibilità soppravvenuta della prestazione e la responsabilità del debiyore. Problemi generali.Milano, 1955, págs. 127-128, “a esfera da impossibilidade é diversa da da excessiva onerosidade, coincidindo em parte com ela”, assim explicando a consequência de que “se nega (…) que a excessiva onerosidade se identifique com a categoria técnica da dificuldade em cumprir”.
[10] Como escreve MARIO BESSONE, in Rischio contratuale e autonomia privata, op (obra colectiva), cit. P. 365: “Mais precisamente (…) só uma valoração da boa-fé (…) permite verificar se - das as circunstâncias – a prestação de uma das partes pode ser exigida ou se constitui antes um abuso do direito a pretensão de a obter e feita valer pela outra. E, por sua vez, um controlo segundo o metro da diligência assegura os indícios de juízo necessários para apreciar eventuais responsabilidades do devedor”. |
