| Decisão Texto Integral: | Acordam na 6.º secção do Tribunal da Relação de Lisboa
1. B, Limitada, com sede no concelho de Santa Cruz, intentou contra S, Limitada, com sede em Calheta, a presente acção sob a forma de processo ordinário invocando, para tanto, o seguinte:
A Autora é legítima proprietária de um prédio urbano localizado no Sítio onde se encontra instalado um estabelecimento hoteleiro denominado Estalagem , tendo celebrado com a Ré um contrato promessa de cessão de exploração do referido estabelecimento hoteleiro, pelo prazo de cinco anos mediante o pagamento de prestações fixadas.
Com fundamento na falta de pagamento dessas prestações pediu a resolução do contrato promessa de cessão de exploração e a condenação da a Ré a entregar o local cedido com todos os seus móveis e utensílios, bem como a pagar as prestações mensais em dívida, no valor de 17.500.00$00, e as que se vencerem, acrescidas de juros.
2. Citada a Ré contestou, invocando abuso do direito por parte da Autora e a nulidade do contrato de cessão de exploração, por inexistência de objecto.
Em reconvenção, pede que seja declarado que o prédio foi arrendado à Ré pelo valor de 50.000$00 por mês, pelo prazo de um ano renovável e para o exercício da actividade hoteleira e a A condenada a restituir-lhe o valor de 8.178.000$00, que lhe foi entregue pela Ré; não procedendo o pedido anterior pede a condenação da Autora numa indemnização por prejuízos, a liquidar em execução de sentença, pelo encerramento do estabelecimento hoteleiro em causa e ainda a pagar à Ré 2.433.000$00 por benfeitorias efectuadas no prédio.
3. A A respondeu a contestação.
4. Julgada a acção, foi proferida sentença, onde o Sr. Juiz, julgando a acção procedente:
a)- Declarou a nulidade do contrato celebrado pela Autora e Ré em 26 de Maio de 1995;
b)- Condenou a Ré a entregar à Autora o local cedido, com seus móveis e utensílios;
c)- Condenou a Ré a pagar à Autora as prestações mensais em dívida no valor de 17.500.000$00 ( € 87.287,63) à data da propositura da acção, acrescida das, entretanto, vencidas e das que se vencerem até a efectiva entrega daquele local e dos juros moratórios à taxa legal;
d)- Julgou parcialmente procedente a reconvenção e condenou a Autora a pagar à Ré a quantia de 2.433.610$00 ( € 12.138,80 ) a título de benfeitorias realizadas no estabelecimento em causa, acrescida da quantia de 410.021$00 (€ 2.045,18) relativas ao pagamento, por esta última, dos trabalhos de limpeza de final da obra;
e)- Declarou a compensação do crédito da Ré com a parte equivalente do crédito da Autora.
5. Desta sentença apelou a R alegando e concluindo, em síntese:
A - a sentença faz uma errada interpretação do direito, pois considera estarmos perante um contrato de cessão de exploração, quando o contrato deve ser qualificado como de arrendamento comercial;
B - o tribunal deve reduzir o valor das rendas acordadas pelas partes, no contrato dos autos, pois as rendas foram acordadas tendo em vista a cessão de um estabelecimento, com determinadas características que não se chegou a verificar;
C - as partes subordinaram a validade do contrato “à perfeita aquisição do estabelecimento hoteleiro prometido adquirir.”. Contudo, a A cedeu à R um imóvel que necessitou de obras para se adequar ao fim a que se destinava, não se tendo assim verificado o pressuposto em que as partes assentaram para a fixação da renda, pelo que o tribunal “a quo” não podia ter mantido os valores fixados no contrato.
D - na indemnização a fixar deve ser deduzido o valor da renda relativa ao mês de Novembro de 1995, pois as partes condicionaram o início da vigência do contrato à aquisição do imóvel, por parte da A, o que só ocorreu em Dezembro de 1995.
E - com a entrega do imóvel à A esta passará a beneficiar da clientela angariada pela R, pelo que deverá a A indemnizar a R com base no instituto do enriquecimento sem causa.
6. Não houve contra-alegações.
7. Nada obsta ao conhecimento do recurso, não existindo questões prévias de que cumpra conhecer.
8. A matéria a considerar, em sede de recurso, é aquela que foi dada como provada e que consta da sentença:
1º- A Autora é legítima proprietária de um prédio urbano localizado ao Sítio, onde se encontra instalado um estabelecimento hoteleiro, denominado Estalagem .
2º- Em 26 de Maio do ano de 1996, ( ou 1995) a Autora, por intermédio do seu sócio gerente, S, celebrou com a Ré S, Lda, através do sócio gerente, J, contrato promessa de cessão de exploração do referido estabelecimento hoteleiro.
3º- O referido contrato foi celebrado pelo prazo de cinco anos renovável.
4º- Nos termos do contrato, foi convencionado que pela renda a Ré pagaria à Autora as seguintes prestações:
Em 1995, a prestação mensal de 300.000$00;
Em 1996, a prestação mensal de 350.000$00;
Em 1997, a prestação mensal de 425.000$00;
Em 1998, a prestação mensal de 625.000$00.
5º- Desde Julho de 1998 a Ré não paga as prestações mensais a que se obrigou.
6º- A Autora interpelou a Ré através de notificação judicial avulsa, no sentido de esta efectuar o pagamento das prestações em dívida e, ainda, para outorgar a escritura pública.
7º- Em Maio de 1995, nos termos do mesmo contrato, refere-se na cláusula 1ª e 2ª que o promitente cedente era por sua vez” promitente cessionário” de um estabelecimento hoteleiro.
8º- Nessa qualidade e “ subordinado à perfeita aquisição do estabelecimento hoteleiro prometido adquirir, o sócio gerente da Autora prometia ceder.”
9º- À data da assinatura do documento relativo ao contrato de cessão de exploração ainda não funcionava qualquer estabelecimento hoteleiro no prédio pertença da Autora.
10º- À data da celebração do documento referido, o prédio a que o mesmo documento se refere era uma construção vocacionada para a hotelaria mas ainda com poucos equipamentos, móveis, recheio e sem clientes.
11º- Nessa mesma data, o prédio ainda estava fechado ao público e por comunicação datada de Junho de 2001, da Direcção Regional de Turismo foi atribuída à “ P a classificação provisória de 4 estrelas.
12º- A S concebeu, adquiriu os bens constantes das facturas juntas a fls 67 a 91 dos autos e explorou o estabelecimento hoteleiro em causa.
13º- A construção entregue pela Autora à Ré não tinha piscina.
14º- Foi a Ré que abriu e iniciou o funcionamento do estabelecimento pensão residencial instalada no prédio da Autora.
15º- A Autora entregou à S o prédio antes de efectuar as limpezas finais das obras de construção civil de estruturas e acabamentos.
16º- E por esse facto a S teve de pagar os respectivos serviços de limpeza no valor de 410.021$00.
17º- Sem a realização de obras e aquisição de equipamento e recheio a S não poderia exercer qualquer actividade no imóvel referido.
18º- O montante gasto pela Ré no imóvel referido é o que consta das facturas juntas a fls.67 a 91 dos autos.
19º- A Ré tem vários contratos com agências de viagens.
20º- O sócio da Autora e da Ré sempre mantiveram bom relacionamento e aquele sempre deixou ao critério deste a concepção e funcionamento do estabelecimento.
21º- A Autora adquiriu para o estabelecimento em causa os móveis, utensílios e equipamento constantes das facturas juntas a fls.137 a 201 dos autos.
22º- O sócio gerente da Ré acompanhou e fiscalizou as obras que foram feitas no estabelecimento.
23º- Em Dezembro de 1995 as obras estavam concluídas e o hotel foi inaugurado.
E mais se considera provado, nos termos permitidos pelos arts.º 712.º e 659.º do CPC, e de acordo com os documentos juntos aos autos, que não foram impugnados:
24.º- O prédio descrito em 1.º tem a respectiva propriedade inscrita no Registo Predial a favor da A, pela Apresentação, por compra –certidão - fls 5.
25.º - A notificação judicial avulsa, aludida em 6.º, foi levada a cabo no ano de 2000 – fls 6.
9. O âmbito do recurso determina-se pelas conclusões dos recorrentes (artigos 684º, n.º 3 e 690º, n.º 1 CPC), só abrangendo as questões que nelas se contêm, ainda que outras tenham sido afloradas nas alegações propriamente ditas, salvo tratando-se de questões que o Tribunal deva conhecer oficiosamente (artigo 660º, n.º 2, ex vi artigo 713º, n.º 1 CPC). C
Como meio impugnatório de decisões judiciais, o recurso visa tão só suscitar a reapreciação do decidido, não comportando, assim, a criação de decisão sobre matéria nova não submetida à apreciação do tribunal da 1.ª instância.
10. Assim, colocam-se à apreciação deste Tribunal as seguintes questões:
10.1 - A- Qualificação do contrato
A tal propósito escreveu-se na sentença sob recurso: “ relativamente ao contrato de fls.26 a 29 dos autos, não obstante as partes o terem apelidado de contrato promessa, o certo é que face aos termos em que o mesmo foi exarado e à forma detalhada como as suas cláusulas regulam o contrato em causa, a título de exemplo veja-se as cláusulas terceira e quarta e sendo certo que em Dezembro de 1995 as obras estavam concluídas e a Ré à frente da exploração do dito estabelecimento, podemos concluir, desde logo, que estamos perante um verdadeiro contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial e assim deverá ser entendido”
Não aceita a R esta qualificação, mas sem razão diremos já.
O juiz não está obrigado à qualificação dada pelas partes, mas não há dúvida que a qualificação tem que ser feita em função da factualidade provada e esta é o produto fornecido pelas partes.
Cessão de exploração de exploração de estabelecimento comercial é o contrato pelo qual se transfere temporária e onerosamente para outrém, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial – ver art.º 111 .º do RAU.
No dizer de Aragão Seia, in Arrendamento Urbano 5.ª ed. p. 556: “A lei reconhece que o valor dinâmico da exploração prevalece sobre o valor estático do imóvel, excluindo-o do âmbito do contrato de locação e sujeitando-o ao princípio geral da liberdade contratual, sendo-lhe inaplicáveis, portanto, as normas excepcionais de outros contratos, mesmo afins.”
A cessão de exploração pressupõe que se verifiquem, cumulativamente, os seguintes requisitos:
“a) transferência para outrém da exploração de um estabelecimento comercial ou industrial, englobando as instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integrem o estabelecimento;
b) feita juntamente com o gozo do prédio, continuando a exercer-se nele o mesmo ramo de comércio ou industrial, não podendo ser-lhe dado destino diferente;
c) temporária;
d) onerosa.
Mesmo que o estabelecimento se encontre desfalcado de algum ou alguns dos seus elementos não essenciais haverá cessão de estabelecimento. O que não pode faltar são os elementos essenciais à sua existência, que só caso a caso é possível precisar.
Pode dar-se o caso de a exploração não se te iniciado ou ter-se interrompido.
Ainda assim pode ter-se por existente e ser objecto de cessão…” Aragão Seia, ob cit. p.560
Arrendamento para comércio ou indústria é o contrato pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio urbano, no todo ou em parte, para fins directamente relacionados com uma actividade comercial ou industrial – arts.º 1.º e 110.º do RAU.
Definidas características dos contratos em confronto vejamos então que contrato celebraram as partes.
Na análise a fazer vamos ter em atenção o parecer do Prof. Galvão Teles sobre “Cessão de Exploração de Estabelecimento” Publicado na Col. Jur. , 1992, tomo I, p.53 e sgs., pelo que aproveitamos já para salientar, como é feito neste parecer, que qualquer qualificação de negócio jurídico tem que ser precedida da sua interpretação e esta há-de fazer-se, antes de mais, procurando saber “o que é que as partes quiseram: que conteúdo pretenderam imprimir às suas declarações, que solução ou soluções desejaram adoptar, que efeitos prático jurídicos tiveram em vista.”
Da análise do contrato logo se vê que o seu objecto é uma unidade hoteleira; o que as partes pretenderam transferir foi uma unidade hoteleira (já constituída por completo ou parcialmente, a constituir ... não importa, para já; o que interessa é que as partes quiseram celebrar um negócio que tinha em vista transferir para a R a possibilidade de vir a exercer a indústria hoteleira, nas instalações identificadas no contrato). É na perspectiva desse interesse que a R (representada) figura no contrato como cessionária. Por outro lado, a A, (representada), porque tinha em vista a aquisição desse mesmo imóvel (desconhece-se o teor do contrato, mas temos por assente que a A veio a adquirir a propriedade do imóvel e registou-o a seu favor em 1997-certidão), pretendeu transferir para a R, por prazo certo - 5 anos – e mediante retribuição mensal, fixada escalonada, o gozo desse imóvel (com ou sem estabelecimento, que é o que veremos a seguir).
Como a A ainda não era proprietária do imóvel, as partes realizaram o negócio sob a forma de promessa de contratar.
Aqui cabe distinguir: no tocante à cedência à R, foram fixadas todas as cláusulas pertinentes, como salienta o Sr. Juiz, podendo ver-se já aí o contrato definitivo.
A natureza de promessa consignada resulta, como evidente, do facto do cedente não ter ainda uma posição jurídica que lhe permitisse atribuir a natureza de contrato definitivo a essa cedência; daí que as partes tenham condicionado a eficácia da cedência objecto do contrato à condição da A vir a adquirir – “subordinado à perfeita aquisição “ – o estabelecimento hoteleiro.
Tendo sido a R que abriu e iniciou o funcionamento do estabelecimento de pensão residencial - facto 14.º -, cuja inauguração ocorreu em Dezembro de 1995 – facto 23.º- e tendo a A vindo a adquirir o imóvel em 1997 – facto 24.º -, parece-nos correcta a interpretação de que a partir de 1997 tudo se passa como se contrato definitivo já houvesse; estão lá todas as cláusulas necessárias à vida desse contrato.
Acrescente-se que não consta dos autos nenhuma diligência com vista à outorga do contrato definitivo, por qualquer dos outorgantes, a não ser a notificação judicial avulsa, mas esta, feita que foi apenas no ano de 2000, sendo que a R deixou de pagar a renda em 1998, nada mais foi senão a preparação para a entrada em juízo da presente acção, não relevando, em nosso entender, para a qualificação do contrato como de “promessa”.
Concorda-se, pois, estarmos perante um contrato definitivo.
Voltamos agora à questão deixada em aberto: cessão ou arrendamento e a vontade das partes.
Em todo o clausulado as partes usaram expressões como: «cessão de exploração», «cedente», «cessionário», «estabelecimento hoteleiro»; não foram usadas quaisquer expressões que pudessem gerar confusão como arrendamento, aluguer, senhorio, inquilino, ou sejam, não foram usadas quaisquer expressões conotados com “arrendamento”.
A generalidade das pessoas e no caso estamos a falar de potenciais industriais, sabem a diferença entre “arrendar ou dar de exploração”. E nos autos não existem elementos que nos levem a contrariar a expressão literal utilizada (contrariamente ao defendido pela R).
“Alias, a designação usada pelas partes, senão é absolutamente decisiva para apurar a sua vontade e saber assim que conteúdo negocial desejaram, é um elemento a tomar em conta nessa indagação interpretativa. Elemento sobretudo importante se se põe o problema de saber se os interessados quiseram ou não, na sua pureza, determinado negócio jurídico vulgarizado, de todos conhecido no essencial, e com uma denominação também de todos conhecida…” Galvão Telles, Parecer citado, p. 56.
Isto para dizer que não pode a R pretender, na fase de litígio, transformar noutro, o contrato que as partes efectivamente quiseram celebrar.
Tal transformação só seria de fazer se se concluísse que o contrato celebrado não era admissível à face do direito.
Passemos então a analisar a admissibilidade legal da cessão, tal com o foi celebrada. Tal análise terá que passar necessariamente pelo “conceito de estabelecimento”.
Para tal análise salientemos os seguintes elementos:
a) - À data da celebração do contrato :
- o cedente ainda não tinha adquirido o estabelecimento
- ainda não funcionava qualquer estabelecimento hoteleiro no prédio; era uma construção vocacionada para a hotelaria, mas ainda com poucos equipamentos, móveis, recheio e sem clientes –factos 9.º e 10.º
b) – A A adquiriu para o estabelecimento os móveis, utensílios e equipamentos constantes das facturas juntas a fls. 137 a 201- art.º 21.º -(dessas facturas constam, discriminadas, obras de construção civil, móveis diversos, electrodomésticos, aparelhagens de som e tv, secadores de cabelo(12), tapetes, cortinados, cofres individuais (10) diversos utensílios de cozinha, serviços de loiça e talheres etc.);
c) – Foi a R que abriu e iniciou o funcionamento do estabelecimento hoteleiro;
d) Todas as despesas documentadas, suportadas pela A, tem data anterior ao início do funcionamento do estabelecimento –Dezembro de 1995;
e) Todas as despesas suportadas pela R –art.º 18.º- têm datas posteriores à data da entrada em funcionamento do estabelecimento.
A generalidade da doutrina vem entendendo que, para que haja cessão, não é necessário que o estabelecimento esteja a ser explorado, nem que a exploração se tenha iniciado já, bastando que se trate de uma organização com aptidão para funcionar – ver neste sentido prof. Ferrer Correia, Dr. Eridano de Abreu, V. G,Lobo Xavier, todos citados por Aragão Seia in ob. cit, p.561 e ainda o Parecer do prof. Galvão Teles atrás citado, onde se pode ler, na p. 60/61:
“No entendimento generalizado, o facto do estabelecimento ainda não ter sido posto em movimento, ainda não ter entrado no giro comercial, encontrando-se numa situação estática, não obstará a que seja objecto possível de negócios jurídicos, nomeadamente seja cedido a outrem para o explorar, para lhe dar vida. Ele constitui desde já uma potencial fonte de lucros, e tanto basta para que possa entrar no comércio jurídico… Nota essencial do estabelecimento é apresentar-se ou poder vir a apresentar-se como uma organização dotada daquilo que se chama “avviamento”, ou seja, a aptidão para produzir lucros, a qual não se confunde com a existência efectiva de clientela, que do “avviamento” não é mais do que um índice ou manifestação exterior.”
Por sua vez, Pupo Correia in Direito Comercial, 3.ª ed. p. 220 sintetiza assim a destrinça que cumpre fazer: “Afigura-se-nos adequado o critério proposto por Ferrer Correia, no sentido de que haverá arrendamento se o titular do local se limitar a pôr à disposição do locatário o gozo e fruição da instalação, por esta não ter mais do que «a marca do seu destino», ou seja uma configuração física apta ao exercício de actividade mercantil visada; e já haverá cessão de exploração se o prédio já se encontrar «provido dos meios materiais dispensáveis à sua utilização como empresa», designadamente móveis, máquinas, utensílios que tornem viável, mediante a simples colocação de mercadoria, o arranque da exploração comercial.”
Da ponderação destes ensinamentos com a conjugação dos factos relevantes apontados em a) a d) temos por certo que o que a A entregou à R, na sequência do contrato celebrado, para que ela passasse a explorar (sendo que ainda não existia nesses moldes na data do “contrato-promessa”), foi uma organização apta a funcionar como estabelecimento hoteleiro.
Assim se conclui nada obstar à qualificação do contrato em análise como de “cessão de exploração”, concordando-se com a qualificação jurídica feita na sentença sob recurso.
Carece pois de razão, nesta parte, o recurso da recorrente.
10.2 - B – C – Redução das “Rendas”
Para pedir a redução das rendas alega a recorrente que “as partes subordinaram a validade do contrato “à perfeita aquisição do estabelecimento hoteleiro prometido adquirir.” Contudo, a A cedeu à R um imóvel que necessitou de obras para se adequar ao fim a que se destinava, não se tendo assim verificado o pressuposto em que as partes assentaram para a fixação da renda, pelo que o tribunal “a quo” não podia ter mantido os valores fixados no contrato”.
A Recorrente socorre-se duma uma expressão desinserida do seu contexto, para dar ao contrato uma interpretação sem correspondência com a realidade dos factos.
A expressão usada: “à perfeita aquisição do estabelecimento hoteleiro prometido adquirir.”está efectivamente inserta no contrato, mas da conjugação do factos provado descritos em 7.º e 8.º, que no fundo se reconduzem às cláusulas contratuais, é por demais evidente que o que as partes quiseram dizer e efectivamente disseram, com essas cláusulas, foi que a cessão que estavam a negociar e que era objecto da promessa dos autos ficava sujeita à condição do aí cedente vir a concretizar o outro contrato, que tinha por objecto o mesmo estabelecimento, e onde ele figurava como promitente cessionário, ou seja, a concretização do contrato dos autos estava dependente da prévia aquisição, por parte do cedente, do estabelecimento que estava a prometer ceder. O cedente tinha apenas uma expectativa de vir a adquirir a exploração do estabelecimento, decorrente da sua posição de promitente cessionário, noutro contrato, e foi no âmbito dessa expectativa que contratou com a R.
E tanto assim foi que houve preocupação de deixar salvaguardado, para o contrato dos autos, as consequências do não cumprimento do outro contrato promessa –vejam-se cláusulas 4.º e 6.º
Portanto, a referência à perfeita aquisição prendia-se obviamente com a concretização do contrato prometido, onde o aqui cedente figurava como promitente cessionário, nada tendo a ver com o estado do estabelecimento hoteleiro, como pretende a recorrente.
Contudo, a questão da “redução” das rendas foi colocada pela R, na sua reconvenção, na sequência da alegação da existência de abuso de direito e no pressuposto do contrato ser entendido como de arrendamento.
Não se tendo provado factos que permitissem julgar verificado o abuso de direito e decidido que o contrato é de cessão e não de arrendamento teria que improceder o pedido, conforme efectivamente improcedeu na 1.ª instância.
10.3 - D – Dedução da “renda” relativa ao mês de Novembro de 1995
Quanto a esta questão diremos, desde já, que a mesma não pode ser submetida à apreciação do tribunal de recurso, pois nada foi alegado nem provado, neste ponto, em sede de 1.ª instância.
Os recursos destinam-se a reexaminar decisões proferidas por jurisdição inferior e não à obtenção de decisões sobre questões novas, não colocadas perante aquela jurisdição.
Os recursos são meios para se corrigirem os erros de julgamento ou de procedimento, que têm que ser expressamente indicados pelo recorrente, com referência específica aos meios de prova que impõem decisão diferente, quanto aos pontos de facto concretamente indicados (quanto à questão de facto), ou com referência à regra de direito respeitante à prova, ou à questão controvertida (quanto à questão de direito) que teria sido violada, com indicação do sentido em que foi aplicada e qual o sentido com que devia ter sido aplicada.
10.4 -E - Direito da R a ser indemnizada/enriquecimento sem causa por parte da A ao angariar a clientela da R.
Na sua reconvenção, a R pediu uma indemnização, em função dos prejuízos que para si advirão, com a entrega do estabelecimento.
Em sede de recurso, vem a R pedir indemnização fundada em enriquecimento sem causa, por parte da A.
Verifica-se assim uma evidente alteração do pedido reconvencional, em sede de recurso, o que é manifestamente inadmissível. Trata-se de uma questão nova, que não foi colocada ao tribunal donde se recorrer, e logo este tribunal também dela não pode conhecer, conforme já se fez constar do ponto anterior.
12. Em face do exposto se conclui ter a sentença sob recurso feito uma bem fundamentada e correcta aplicação do direito aos factos, não merecendo qualquer censura.
Acorda-se, pois, em negar provimento ao recurso, mantendo a sentença recorrida nos seus precisos termos.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 7/11/07
Teresa Soares
Carlos Valverde
Granja da Fonseca
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