| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA:
I. OBJECTO DO RECURSO E QUESTÕES A SOLUCIONAR.
No Tribunal da Comarca do Funchal, A e mulher intentaram contra B, a presente acção de despejo, com processo sumário, pedindo a resolução do contrato de arrendamento celebrado com o réu, respeitante a uma das casas do prédio que identifica, com a condenação do réu no despejo do locado.
Alega como fundamento o facto de o réu ter feito obras clandestinas no prédio arrendado, as quais alteraram substancialmente a disposição interna das suas divisões, e bem assim com fundamento no facto de o réu conservar o estabelecimento instalado no objecto locado encerrado por mais de um ano.
Contestou o réu para dizer que o estabelecimento em causa sempre teve as portas abertas, que no seu interior sempre teve uma única divisão, tendo o réu se limitado a limpar e pintar o estabelecimento em causa, a que acresce o facto de que desde que celebrou o trespasse do estabelecimento em causa o réu reclamou junto do procurador dos senhorios a realização de obras de conservação e limpeza do prédio, na sequência do que, por aquele, e por escrito, foi o réu autorizado a realizar obras no prédio.
Prosseguiram os autos os seus trâmites, tendo lugar a audiência preliminar, na qual, e por acordo das partes, foi o projecto de matéria assente e base instrutória, convertido em definitivo, procedeu-se a audiência de discussão e julgamento, sendo depois proferida sentença, julgando a acção improcedente e absolvendo o réu do pedido.
Inconformados com a decisão, vieram os AA. interpor recurso para este Tribunal da Relação, apresentando doutas alegações, pedindo a revogação da sentença recorrida que julgou improcedente a presente acção e proferida nova sentença que julgue provada e procedente a acção com todas as consequências legais.
O R. contra-alegou, pugnando pela manutenção da decisão recorrida.
Admitido o recurso na forma, com o efeito e no regime de subida devidos, subiram os autos a este Tribunal da Relação, sendo que nada obstando ao conhecimento da apelação, cumpre decidir.
As questões a resolver são as de saber se existe motivo para a resolução do contrato de arrendamento dos autos com fundamento em obras feitas pelo R. no imóvel arrendado e não consentidas pelos senhorios que alteraram a disposição interna das suas divisões e ainda com o fundamento em conservar-se encerrado por mais de um ano o estabelecimento e o prédio que havia sido arrendado com destino ao comércio.
|II. FUNDAMENTOS DE FACTO.
(…)
III. FUNDAMENTOS DE DIREITO.
É obrigação do locatário fazer uma utilização prudente da coisa locada, em conformidade com os fins do contrato (art. s 1038º/d e 1043º/1 do CC).
Esta obrigação do locatário está em consonância com o direito que assiste ao senhorio de resolução do contrato de arrendamento, entre outras situações, com fundamento na alínea d), do n.º 1, do art. 64º do R.A.U.
Nos termos desta norma, o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário fizer no prédio, sem consentimento escrito: obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa; ou obras que alterem substancialmente a disposição interna das suas divisões; ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos do art. 1043º do CC ou do art. 4º do R.A.U.
O art. 1043º/1 do CC considera como justificadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização do locado. Por sua vez, o art. 4º do RAU faculta ao arrendatário a realização de pequenas deteriorações necessárias para assegurar o seu conforto e comodidade.
Ao locatário é ainda permitido efectuar benfeitorias, destinadas à conservação ou beneficiação, nos termos previstos nos art.s 1036º e 1046º/1 do CC. Não é aplicável, contudo, este regime de benfeitorias aos actos de inovação ou transformação que modifiquem em alguns dos seus elementos a composição e a configuração da imóvel arrendado[1].
Como tem sido entendido na jurisprudência, a alteração substancial da estrutura externa do prédio como fundamento de resolução do contrato, consiste na alteração da sua fisionomia, configuração ou equilíbrio arquitectónico[2].
Note-se que a alteração substancial traduz as ideias de perenidade, excluindo-se, assim, as obras realizadas com materiais facilmente destacados, e de inamovibilidade, que leva a excluir também as obras a todo o tempo desmontáveis[3].
Por outro lado, a alteração substancial da disposição interna das divisões consiste na modificação da forma como elas se concatenavam entre si, da sua planificação ou distribuição internas[4]. E quanto à alteração substancial da disposição interna do prédio valem, igualmente, as características da perenidade das obras realizadas.
Assim, entende-se que alteram substancialmente a disposição interna de um prédio as obras empreendidas pelo arrendatário que colidam com o plano ou projecto a que o prédio obedeceu, o que se verifica, designadamente, quando se diminui ou quando se aumenta o número de compartimentos, com carácter definitivo[5].
Ora, as obras que comportem alterações substanciais do prédio levadas a efeito pelo arrendatário dependem de consentimento expresso e escrito, podendo este, todavia, ser contemporâneo da celebração do contrato e constar das respectivas cláusulas.
No caso em apreço, resultou provado que por volta dos meses de Agosto e Setembro do ano de 2003, o Apelado fez obras no locado, deitando abaixo a parede interior do prédio, sendo que destas obras resultou que no locado, onde antes havia duas divisões, agora passou a haver apenas uma.
Não se suscita dúvida de que as obras realizadas pelo Apelado são obras que alteram substancialmente a disposição interna do prédio.
E, como se defendeu em caso semelhante no Acórdão desta Relação de 18.03.93, “os casos de transformação definitiva de vários compartimentos num só ou de um só em vários, traduzem situações típicas de alteração substancial da disposição interna das divisões de um prédio, justificando, por isso, a resolução do arrendamento nos termos do n.º 1, d) do artigo 64º do RAU, ainda que tenham em vista, e delas resulte, maior conforto e comodidade na utilização do locado”[6].
Porém, na sentença recorrida entendeu-se que as obras em apreço na acção foram autorizadas e, por isso, não existia fundamento para a resolução do contrato.
Vejamos.
Na realidade, foi dado como provado o que consta da declaração junta aos autos a fls. 17, onde o procurador dos Apelantes, … declara autorizar o Apelado a realizar as obras que bem entendesse no estabelecimento de mercearia e bar, situado …, no Funchal.
Sucede, todavia, que é o próprio Apelado que na sua contestação (art. 8º a 14º) faz o enquadramento em que esta declaração surgiu.
Com efeito, depois afirmar que não era verdade ter deitado abaixo a parede do interior do prédio, referindo que no seu interior sempre teve uma única divisão, diz que o Apelado se limitou a limpar e pintar o estabelecimento em causa, aditando que desde que celebrou o trespasse deste estabelecimento, reclamou junto do procurador dos senhorios a realização de obras de conservação e limpeza do prédio, que aquele afirmava que não podia fazer obras mas que o réu podia fazê-las desde que as pagasse, acrescentando que “dentro desse espírito” o procurador autorizou as obras no prédio em causa.
Como se vê, as obras que o Apelado, no seu próprio dizer, reclamou dos senhorios foram “obras de conservação e limpeza do prédio”, pelo que a declaração emitida pelo procurador daqueles só pode ter sido, para usar a expressão do Apelado, “dentro desse espírito”, isto é, para realizar obras de conservação e limpeza do prédio.
De resto, numa autorização genérica para a realização de obras concedida pelo locador ao locatário não se podem, em nosso entender, ver abrangidas obras que impliquem alteração substancial da estrutura externa do prédio ou alteração substancial da disposição interna das suas divisões, por não ser suposto que o senhorio admita alterações de tal natureza, sem, expressamente, as especificar.
Tanto mais que obras com aquele alcance, por regra, não dependem de simples concessão do senhorio, por estarem sujeitas a licenças ou autorizações camarárias, como decorre do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação[7] (vd. nomeadamente art.s 4º a 6º, 34º e 35º).
Do que se conclui que no caso em apreço as obras realizadas pelo Apelado no local arrendado não se podem considerar como autorizadas pelos senhorios.
Aliás, como bem salientam os Apelantes, o facto de o próprio Apelado ter negado a realização das obras que alteraram a disposição interna das divisões do prédio e que se provaram nos autos, mostra que o Apelado não estava autorizado a realizar tais obras, pois, se estivesse autorizado, não havia razão para as negar, uma vez que as realizava no exercício dum direito.
Existe, assim, fundamento para a resolução do contrato de arrendamento, pelo facto de o Apelado ter realizado obras no arrendado que alteram substancialmente a disposição do prédio sem autorização dos senhorios.
Os Apelantes demandaram ainda o Apelado, com fundamento no facto de este conservar o estabelecimento instalado no objecto locado encerrado por mais de um ano.
Porém, este fundamento não parece que se possa haver por verificado em face da matéria de facto considerada provada. É certo que os autos fornecem alguns elementos de prova que apontam nesse sentido mas não parecem decisivos. Com efeito, foi considerado assente que o estabelecimento comercial em causa não possuía água canalizada, possuindo apenas um tanque que era enchido de mangueira com a água dos vizinhos. Segundo a informação junta a fls. 346, da Electricidade da Madeira, o estabelecimento estava fechado desde meados de 1998, o que não permitiria a contagem dos consumos de electricidade até Setembro de 2003, quando se apurou um valor de € 70,94, sendo que os restantes valores cobrados se reportam apenas a taxas e IVA. Por outro lado, foi considerado assente que o estabelecimento abria regularmente ao fim da tarde.
Ora, não se entende muito bem como é que um estabelecimento de mercearia e bar não possui água canalizada, não apresenta consumos regulares de electricidade e só abre ao fim da tarde. Não se vê como é que poderia funcionar o bar sem água canalizada. Como é que uma mercearia apenas abre ao fim da tarde, no momento em que parece que devia encerrar. Como é que um estabelecimento de bar e de mercearia não envolve consumos significativos de electricidade.
Tanto mais que nos termos do art. 268º/2, do Dec. Regulamentar n.º 8/89 de 21 de Março (Regulamento dos Empreendimentos Turísticos) todos os estabelecimento daquela natureza deverão dispor de: (a) água corrente; (b) electricidade; (...); (e) instalações sanitárias para uso dos clientes, com separação de sexos; (...); (h) instalações frigoríficas para conservação e refrigeração dos alimentos e bebidas, de harmonia com classificação e capacidade do estabelecimento e (i) instalações sanitárias para o pessoal.
O que leva a concluir que se o estabelecimento em causa exercia alguma actividade comercial, a mesma só poderia ser muito diminuta e sem significado para se poder considerar que no estabelecimento em apreço se desenvolvia a actividade a que se destinava o arrendamento.
No entanto, dada a imprecisão dos factos e do quadro temporal em que esta situação, estranha ou anómala, teve lugar, não parece seguro concluir nesta parte pela existência de fundamento para a resolução do contrato, o que para o caso também não é necessário, visto existir outro fundamento para o despejo.
Procedem, em parte, as conclusões do recurso, sendo de revogar a decisão recorrida.
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IV. DECISÃO:
Em conformidade com os fundamentos expostos, concede-se provimento à apelação e revoga-se a decisão recorrida, decretando-se a resolução do contrato de arrendamento dos autos e condenando-se o Apelado a entregar aos Apelantes o locado, livre e devoluto.
Custas nas instâncias pelo Apelado.
Lisboa, 30 de Junho de 2005.
FERNANDO PEREIRA RODRIGUES
FERNANDA ISABEL PEREIRA
MARIA MANUELA GOMES
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[1] Ac. do STJ de 6.6.2002, acessível em http://www.dgsi.pt/jstj.
[2] Citado Acórdão e Rabrindanath Capelo de Sousa, "Acção de despejo. Obras não autorizadas e deteriorações consideráveis", in CJ, 1987, ano XII, T5, p. 16.
[3] Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 7.ª ed. p. 432 e ss., citando jurisprudência.
[4] Menezes Cordeiro, ob. cit. p. 236, citando jurisprudência; Aragão Seia, ob. cit. p. 374 e jurisprudência que cita.
[5] Vd. Ac. da RL de 10.05.2001, in CJ, 2001, T 3, 87.
[6] Acessível in http://www.dgsi.pt/jtrl.
[7] Aprovado pelo DL n.º 555/99, de 16/12.
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