| Decisão Texto Integral: | Acordam os juízes do Tribunal da Relação de Lisboa
“A” e “B” interpõem recurso de Apelação do saneador-sentença que julgou procedente a acção de despejo com processo sumário que lhes foi movida por “C” e “D” e, em consequência, julgou verificada a caducidade do contrato de arrendamento condenando os RR/Apelantes a entregarem aos AA/Apelados a casa arrendada livre e desocupada, bem como no pagamento de 825,02 Euros a titulo de indemnização pela ocupação, nos termos do art. 1045, nº2, do C. Civil, acrescida de 275,02 Euros por cada mês até efectiva entrega.
São as seguintes as conclusões de recurso apresentadas:
“
A. Tendo o facto determinante da caducidade do contrato de arrendamento ocorrido em 22 de Maio de 2007, mantendo os Autores os Réus no gozo do prédio pelos dois anos subsequentes, sem reparo, reserva ou comunicação deles quanto à morte do último usufrutuário, recebendo dos Réus a renda contratada e pontualmente paga, a sua abstenção em agir, durante aqueles mais de dois anos, somada aos termos da carta de 21 de Junho de 2009 - omitindo qualquer referência à caducidade do contrato, antes instruindo os arrendatários quanto à forma de pagamento da renda - configura uma expressão de vontade de manter ou novar a relação contratual locatícia, que, por isso, deixou de poder ser interrompida por invocação de um efeito a que eles haviam tacitamente renunciado.
B. A sentença recorrida viola, neste caso, o artigos 330º, número 1, do Código Civil.
C. Neste quadro fáctico a invocação da caducidade configura um exercício abusivo, por isso ilegítimo, de direito.
D. A sentença recorrida viola, então, o artigo 334º do Código Civil.
E. Encontrando-se, no caso dos autos, relativamente à Ré Mulher, e quase plenamente, mas suficientemente, relativamente ao Réu Marido, plenamente verificadas as condições pessoais que determinariam as limitações ao exercício do direito de denúncia das duas alíneas do número 1 do artigo 107º do quase todo revogado Regime do Arrendamento Urbano, há de aplicar-se aqui aquelas disposições limitativas, vista a analogia dos casos.
F. Não tendo considerado tais limitações, a douta sentença recorrida viola o número 1 do artigo 10º do Código Civil e o número 1 do artigo 107º do Regime do Arrendamento Urbano do Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro, mantido em vigor pelos artigos 26º, número 4, e 28º da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro.
G. Na interpretação segundo a qual a norma do artigo 1051º do Código Civil não sofre, na sua aplicação, as limitações do artigo 107º do Regime do Arrendamento Urbano, no caso dos autos (caducidade do contrato de arrendamento habitacional, sem prazo, quando a inquilina tem 73 anos de idade e, ambos os inquilinos, sofrem de incapacidade para o trabalho superior a dois terços e se mantêm no local arrendado há mais de 30 anos, nessa qualidade), tais normas seriam inconstitucionais, por violação do princípio da igualdade, do número 1 do artigo 13º da Constituição da República Portuguesa.
H. A sentença impugnada viola, pois, o citado artigo 13º e, ainda, o artigo 204º da Constituição da República.
I. Porque não há lugar ao dever de restituir o locado, a nenhuma indemnização têm os Autores direito. “
OBJECTO DO RECURSO
Nos termos do disposto nos art. 684, nº3 e 4 e 690, nº1, do CPC o objecto do recurso delimita-se, em princípio, pelas conclusões do recorrente, sem prejuízo do conhecimento das questões de que cumpra apreciar oficiosamente, por imperativo do art. 660, ex. Vi do art. 713, nº2, do mesmo diploma legal.
Os factos dados como provados são os seguintes:
A) Encontra-se registada a favor dos A.A. a propriedade da fracção autónoma designada pela letra “O” correspondente ao 2º andar esquerdo do prédio sito na Urbanização do ..., nº 4 (Lote 2), descrito na 1ª conservatória do Registo Predial de O..., freguesia de O..., com a ficha nº ... e inscrito na matriz sob o art. ....
B) Por contrato de arrendamento celebrado em 17-03-1976, “E” e sua mulher “F” deram, na qualidade de usufrutuários, de arrendamento à R. mulher, para habitação, a fracção autónoma identificada em A), mediante o pagamento da renda anual de Esc.: 78.000$00 a pagar em 12 prestações iguais, vencidas no 1º dia útil de cada mês.
C) A usufrutuária “F” faleceu em 08-07-2001.
D) O usufrutuário “E” faleceu em 22-05-2007.
E) A renda em vigor à data do falecimento do último usufrutuário era de €137,51.
F) Os A.A. dirigiram carta aos R.R., com data de 21-06-2009, na qual escrevem “por motivos de falecimento do usufrutuário Dr. “E”, vimos por este meio informar que o pagamento da vossa renda mensal deverá passar a ser efectuado, a partir do próximo mês de Julho, no …”
G) Por carta registada de 15-10-2007, recebida pelos R.R, os A.A comunicaram aos R.R. nos seguintes termos “na qualidade de proprietários do imóvel referido em epígrafe somos a informar que o contrato de arrendamento celebrado com a Srª D. “A”, em 17MAR76, caducou com a morte do
senhorio usufrutuário, “E”, em 22MAI07…/Assim, solicitamos que V. Exªas procedam à devolução do imóvel, livre e devoluto de pessoas e bens até ao final do mês de Novembro do corrente anos”.
H) Os A.A. remeteram aos R.R, que a receberam a carta de 19-11-2007, na qual escrevem“…informamos V. Exªas de que a partir deste mês de Novembro deixaremos de reconhecer legitimidade a V. Exª para continuar a ocupar o imóvel acima identificado, …”Assim deverão V. Exªas deixar de proceder ao depósito da renda e entregar o imóvel, …”
I) A R, remeteu aos A..A carta de 27-11-2007 na qual escreve “não procedemos à entrega da fracção…na data solicitada…nem em qualquer outra data, tencionando continuar a pagar as rendas…”
J) Os AA. remeteram à R. carta de 10-12-2007 na qual escrevem “…junto enviamos o cheque no valor de €275,02…relativo a quantias depositadas a título de rendas vencidas em Novembro e Dezembro de 2007” e de 18-01-2007, na qual escrevem “…informamos que irão receber em breve a quantia de €137,51…referente ao valor depositado em 08-01-2008…agradecendo que deixem de efectuar qualquer pagamento por ter caducado o contrato de arrendamento com o falecimento do usufrutuário”.
APRECIANDO O RECURSO
Nas respectivas conclusões de recurso os Apelantes não põem em causa a matéria de facto assente mas tão só a subsunção dos factos ao direito.
1.Invocam a violação do disposto no art. 330, nº1, do C. Civil, pois que, na sua perspectiva a alegada caducidade do contrato (que o tribunal julgou verificada)configura o exercício abusivo e por isso ilegítimo de direito.
2. Consideram ter havido violação do nº1, do art. 10 do C. Civil e do nº1, do art. 107 do Regime do Arrendamento urbano do Dec. Lei 321/B/90 de 15 de Outubro, mantido em vigor pelos artigos 26, nº4 e 28º, da Lei nº 6/2006 de 27 de Fevereiro.
3. Consideram que na interpretação segundo a qual a norma do art. 1051, do Código Civil não sofre, na sua aplicação, as limitações do art. 107º do RAU, no caso dos autos tais normas seriam inconstitucionais, por violação do princípio da igualdade do nº1, do art. 13º e 204º da Constituição da República Portuguesa (caducidade do contrato de arrendamento habitacional, sem prazo, quando a inquilina tem 73 anos de idade e, ambos os inquilinos sofrem de incapacidade para o trabalho superior a dois terços e se mantêm no local arrendado há mais de 30 anos, nessa qualidade).
Apreciemos, então, as questões colocadas.
1. Da caducidade e do abuso de direito.
A caducidade é uma forma de cessação do vínculo obrigacional de base legal – o contrato cessa ope legis pela verificação de determinado facto nos termos prescritos na lei. Um contrato caduca quando sobrevém um facto cuja ocorrência determina, de forma automática, a extinção do contrato, sem necessidade, portanto, de declaração a tal dirigida.
Assim, o contrato caduca quando se extingue ope legis, sem necessidade de qualquer manifestação de vontade tendente a esse resultado, em consequência de certo evento, e a partir do momento em que se verifica o contrato dá-se a extinção.
A caducidade do contrato de locação implicará, nos termos gerais, a cessação do vínculo em razão da ocorrência de um facto jurídico a que se confere o efeito extintivo, seguindo o regime geral embora com determinadas concretizações; todavia, em sede de arrendamento, a cessação do contrato por caducidade apresenta especificidades decorrentes da especial protecção conferida ao arrendatário.
O art. 66 do RAU consagra um regime geral de caducidade para os arrendamentos urbanos nos casos previstos no art. 1051 do CC.
Nos termos do nº 1 do art. 66 do RAU, ressalvado o disposto quanto a regimes especiais, o arrendamento caduca nos casos fixados no art. 1051 do CC – logo, o arrendamento caduca «quando cesse o direito ou findem os poderes legais de administração com base nos quais o contrato foi celebrado» (nº 1-c) daquele art. 1051). É verdade que a operatividade desta causa de caducidade apresenta a restrição prevista no art. 1052 do CC que estabelece que ela não se verificará em algumas circunstâncias.
Consistindo o usufruto no direito de gozar temporária e plenamente uma coisa ou direito alheio, sem alterar a respectiva forma ou substância (art. 1439 do CC), se o usufrutuário, no uso dos poderes que a lei lhe confere de usar, fruir e administrar a coisa (art. 1446 do CC) celebrar um contrato de locação, tal contrato caducará por sua morte - sendo o usufruto vitalício – porque cessou, então, o direito com base no qual o contrato foi celebrado.
Sucede que no caso de caducidade do contrato de arrendamento para habitação com base na alínea c) do art. 1051 do CC, consoante o nº 2 do art. 66 do RAU, o arrendatário tem direito a um novo arrendamento: o contrato caduca extinguindo-se a relação contratual, mas confere-se ao arrendatário o direito a celebrar um novo contrato de arrendamento, nos termos do art. 90 do RAU.
Deste modo, «o primitivo arrendatário cujo contrato haja caducado nos termos da alínea c) pode ainda manter-se no prédio arrendado mediante a realização de um novo contrato, contando-se o prazo para o exercício do direito (art. 94, nº 1) a partir da data do conhecimento do facto que determinou a caducidade.
Na verdade o nº 1 do art. 94 do RAU dispõe que «o direito ao novo arrendamento deve ser exercido mediante declaração escrita enviada ao senhorio nos 30 dias subsequentes à caducidade do contrato anterior». Porém, se o arrendatário apenas souber da morte do usufrutuário passados mais de 30 dias do seu falecimento, ou se o senhorio tiver escondido a sua qualidade de usufrutuário, concedendo a lei ao arrendatário o direito a novo arrendamento tem de lhe facultar os meios necessários à sua concretização – e esses «são os de lhe permitir que exercite o seu direito nos 30 dias subsequentes ao conhecimento da caducidade».
Assim sendo o direito do inquilino fazer a declaração escrita ao novo senhorio pode prolongar-se no tempo.
Ora, o conhecimento do facto que determinou a caducidade e a que a lei alude é integrado pelo conhecimento da qualidade de usufrutuário do primitivo senhorio e pelo conhecimento da sua morte, isto é, de todas as circunstâncias que permitissem ao inquilino avaliar a situação.
A lei não impõe que o proprietário proporcione quaisquer outras informações ao inquilino.
Feitas estas considerações de carácter geral, apreciemos concretamente o caso dos autos.
O facto de até à data da interposição da presente acção nenhum dos proprietários ter manifestado qualquer oposição à permanência dos RR. no arrendado, depois do falecimento da última usufrutuária não tem quaisquer consequências – apenas as teria se os RR. tivessem permanecido no locado pelo período previsto no art. 1056 do CC.
Por outro lado sendo o conhecimento do facto que determinou a caducidade integrado pelo conhecimento da qualidade de usufrutuário do(s) primitivo(s) senhorio(s) e pelo conhecimento da sua morte, correspondendo estas às circunstâncias que permitem ao inquilino avaliar a situação, os RR. (inquilinos) tiveram conhecimento dessas circunstâncias – o que decorre, das cartas enviadas pelos AA e a que se reportam as alíneas F) e G).
O conhecimento em causa, todavia, só relevará para efeitos do direito ao novo arrendamento que aos RR. assistiria, não interferindo na caducidade do contrato de arrendamento anteriormente celebrado, efectivamente verificada.
Procedendo a caducidade do contrato de arrendamento da morte dos usufrutuários, porque cessou o direito com base no qual o mesmo foi celebrado, a posterior actuação dos AA., reconduza-se ou não ao abuso de direito, não influi naquela caducidade – porque já operada - nem nos respectivos efeitos.
Verificada a caducidade o contrato de arrendamento deixara de subsistir e o eventual abuso de direito apenas se poderia repercutir no que respeita ao direito a um novo arrendamento por parte dos RR.
O direito a novo arrendamento consiste no direito a exigir do senhorio que celebre com o beneficiário um novo contrato de arrendamento – se o titular do direito o quiser exercer o senhorio está obrigado a celebrar o contrato de arrendamento, nos precisos termos previstos na lei, podendo embora paralisar o direito do beneficiário invocando uma das situações que, face ao art. 93 do RAU, legitimam uma recusa lícita .
Cabendo aos RR. exercer o direito a novo arrendamento nos 30 dias subsequentes ao conhecimento da caducidade (arts. 60, nº 2 e 94 do RAU), o seu direito caducava se não observasse aquele prazo (nº 4 do art. 94), cabendo aos AA. – como o fizeram – prevalecer-se da caducidade, invocando-a. Ora, o eventual abuso de direito dos AA. apenas se poderia colocar neste âmbito: tendo os AA. actuado abusivamente não poderiam prevalecer-se da caducidade do direito dos RR. a um novo arrendamento.
Será que existe abuso de direito?
Dispõe o art. 334 do CC que é ilegítimo o exercício de um direito quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
Trata-se de uma figura correspondente a uma válvula de segurança para obtemperar à injustiça gravemente chocante e reprovável para o sentimento jurídico imperante em que, por particularidades ou circunstâncias especiais do caso concreto, redundaria o exercício de um direito conferido pela lei.
O abuso pressupõe a existência do direito (direito subjectivo ou mero poder legal) embora o titular se exceda no exercício dos seus poderes.
Os limites impostos pela boa fé - a ela se reportando a sentença recorrida que se apoia numa actuação do titular do direito em venire contra factum proprium – têm em vista a boa fé objectiva, com apelo aos dados básicos do sistema concretizados através de princípios mediantes, como a tutela da confiança e a primazia da materialidade subjacente. Dever respeitar-se a boa fé no exercício dos direitos exprime a ideia de que nesse exercício se deverão observar os vectores fundamentais do sistema que atribui aqueles direitos.
A locução venire contra factum proprium traduz o exercício de uma posição jurídica em contradição com uma conduta antes assumida ou proclamada pelo agente; verificam-se duas condutas da mesma pessoa lícitas em si e diferidas no tempo, sendo a primeira – o factum proprium – contrariada pela segunda e residindo o óbice na oposição entre ambas
A sua base legal reside no art. 334 e na boa fé objectiva, mas a aplicação passa pela tutela da confiança: um comportamento não pode ser contraditado quando ele seja de molde a suscitar a confiança das pessoas. Na concretização da confiança apontar-se-iam, em princípio, quatro proposições: uma situação de confiança, uma justificação para essa confiança, um investimento de confiança, a imputação da situação de confiança criada à pessoa que vai ser atingida pela protecção dada ao confiante.
Vejamos.
Tendo caducado o contrato, nos termos acima referidos, e não podendo os RR. obstar ao despejo com fundamento no direito a um novo arrendamento – por ter caducado o direito ao seu exercício, uma vez ultrapassado o prazo previsto na lei - a acção procede.
Assim nem os réus requereram a renovação do contrato nem os AA pretendem manter qualquer vínculo contratual pois que a propositura da presente acção é esclarecedora da vontade de terminar o vínculo contratual.
E o facto de se receberem as rendas tem de ser interpretado como contrapartida pela permanência dos réus no locado.
Enquanto os réus não entregarem o locado, assiste aos AA o direito de receber a quantia correspondente ao convencionado no contrato de arrendamento, nos termos do art. 1045º. do Código Civil.
Não se verifica da factualidade provada nenhum excesso imputável aos AA de modo a poder afirmar-se que agiram numa situação de abuso de direito.
Não se verificam, portanto, os elementos integradores do abuso de direito.
Apreciemos a segunda questão:
Invocam os apelantes que a solução jurídica da sentença nunca poderia proceder por ter havido violação do nº1, do art. 10 do C. Civil e do nº1, do art. 107 do Regime do Arrendamento urbano do Dec. Lei 321/B/90 de 15 de Outubro, mantido em vigor pelos artigos 26, nº4 e 28º, da Lei nº 6/2006 de 27 de Fevereiro.
Como é sabido o RAU foi revogado pela Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro e o invocado art. 107º apenas permanece em vigor para situações excepcionais por força da norma transitória do art. 26 do Novo RAU, ex vi do art. 28º.
Aquele art. 107º só é aplicável a situações de denúncia do contrato de arrendamento que não é obviamente o caso.
Sendo o art. 107º uma norma excepcional não é susceptível de aplicação analógica como decorre do art. 11º do Código Civil. sob pena de se subverter o sistema instituído que está feito, em termos racionais e teleológicos, para abarcar uma situação particular para os casos de denuncia do contrato d arrendamento para a habitação.
A terceira questão está directamente dependente da que acabamos de apreciar.
Os Apelantes consideram que na interpretação segundo a qual a norma do art. 1051, do Código Civil não sofre, na sua aplicação, as limitações do art. 107º do RAU, no caso dos autos tais normas seriam inconstitucionais, por violação do princípio da igualdade do nº1, do art. 13º e 204º da Constituição da República Portuguesa (caducidade do contrato de arrendamento habitacional, sem prazo, quando a inquilina tem 73 anos de idade e, ambos os inquilinos sofrem de incapacidade para o trabalho superior a dois terços e se mantêm no local arrendado há mais de 30 anos, nessa qualidade).
Mas como vimos o art. 107º do RAU não é aplicável de todo à situação sub judice.
Por outro lado o 1051, do Código Civil interpretado como foi não é, de todo, inconstitucional.
Com efeito, como já referimos, no caso de caducidade do contrato de arrendamento para habitação com base na alínea c) do art. 1051 do CC, consoante o nº 2 do art. 66 do RAU, o arrendatário tem direito a um novo arrendamento: o contrato caduca extinguindo-se a relação contratual, mas confere-se ao arrendatário o direito a celebrar um novo contrato de arrendamento, nos termos do art. 90 do RAU.
Deste modo, o primitivo arrendatário cujo contrato haja caducado nos termos da alínea c) pode ainda manter-se no prédio arrendado mediante a realização de um novo contrato, contando-se o prazo para o exercício do direito (art. 94, nº 1) a partir da data do conhecimento do facto que determinou a caducidade.
A lei acautela os interesses do primitivo arrendatário protegendo-o. Mas para impedir a caducidade torna-se necessário que alegue e demonstre factos susceptíveis de integrar qualquer excepção à caducidade prevista no art. 1052, do C. Civil, o que no caso não aconteceu. E isso só aos RR pode ser imputado.
Improcedem consequentemente as conclusões de recurso.
DECISÃO
Pelo exposto, julgam a apelação improcedente confirmando a sentença recorrida.
Custas pelos Apelantes.
Lisboa, 29 de Junho de 2010
Maria do Rosário Barbosa
Rosário Gonçalves
Maria José Simões |
