Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
8966/2005-6
Relator: GRANJA DA FONSECA
Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL
COMPRA E VENDA
PARTE COMUM
REPARAÇÕES URGENTES
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 11/10/2005
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Privacidade: 1
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: CONFIRMADA
Sumário: 1 – Pretendendo a autora fazer valer um direito relativo à reparação e indemnização de danos sofridos e causados por defeitos localizados no terraço, parte comum do prédio de que faz parte a fracção por si comprada aos réus, com fundamento na falta de realização de obras ao nível da cobertura e terraço, não podem os réus/vendedores ser responsabilizados pelo facto de tais obras não terem sido realizadas pela administração do condomínio.
2 – A partir do momento em que os réus venderam a fracção, deixaram de ser corresponsáveis pela conservação do terraço, já que, com a venda da fracção, os réus deixaram de ser comproprietários das partes comuns do prédio, onde se verificaram os defeitos, pelo que a autora não podia reclamar deles a reparação dos mesmos.
Decisão Texto Integral:             Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:

            1.
    Bedivar – Comércio de Calçado, L.da, intentou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo ordinário, contra (J) e mulher, (M), alegando, em suma, que adquiriu aos réus a fracção autónoma designada pela letra “A”, correspondente ao rés-do-chão, destinado a comércio ou indústria, no prédio urbano sito no Rua ..., São João da Talha, Loures, descrita na 2ª Conservatória do Registo Predial de Loures sob o n.º 00512, da Freguesia de São João da Talha.
Em Maio de 2000, apenas dois meses após a entrega efectiva do imóvel, a autora detectou que o mesmo apresentava graves infiltrações de águas.
A dita fracção constitui um rés-do-chão sobre o qual existe um grande terraço, exposto às chuvas que caem especialmente no Inverno.
Assim, após começar a utilizar o imóvel, adquirido para o armazenamento de mercadoria, a autora viu-se confrontada com infiltrações de águas pluviais provenientes do terraço.
A água infiltrava-se pelos cantos formados entre as paredes e o tecto e em diversas zonas da loja de cobertura do armazém (terraço), bem como através da zona de junção das clarabóias existentes no tecto.
A água chegou, inclusivamente, a cair directamente para o chão, através do isolamento das clarabóias, que se revelou absolutamente incapaz de reter as águas.
Por outro lado, o sistema de escoamento das águas pluviais, revelou-se de todo ineficaz para dar vazão à água que se acumulava no já citado terraço.
Na realidade, o sistema existente não conseguia fazer escoar toda a água, que acabava por infiltrar-se nas paredes e tecto do imóvel.
Estas infiltrações provocaram o aparecimento de grandes manchas nas paredes e tecto, pondo inclusivamente em risco a segurança de quem ali entrasse, pois a água acumulava-se junto da instalação eléctrica.
O chão foi também danificado pela água que pingava, insistentemente, provinda do suposto isolamento das clarabóias, pelo que, perante este estado de coisas, foi de todo inevitável a deterioração dos artigos que aí se encontravam armazenados.
Os artigos são entregues à autora acondicionados em caixas de cartão que não os protegem da água e/ou humidades.
As caixas são entregues a autora, que as armazena em prateleiras dentro do armazém, para serem separadas e enviadas para os clientes conforme as respectivas notas de encomenda, razão pela qual existem sempre caixas cheias de artigos dentro do armazém, o qual foi adquirido, com o fim único de lá colocar a mercadoria em stock.
Em Maio de 2000, data em que se começaram a verificar as infiltrações, o imóvel encontrava-se praticamente cheio de mercadoria, que não pôde ser removida pela autora, por não ter local alternativo para o armazenamento.
Assim, e em consequência das infiltrações apontadas, deterioraram-se vários pares de sapatos no valor global de 1.418.436$00, os quais ficaram totalmente destruídos e, portanto, insusceptíveis de serem comercializados.
Se a autora tivesse comercializado tais bens, o seu valor global de revenda teria sido de 1.935.900$00.
No dia 29/05/2000, a autora enviou aos réus uma carta, registada com aviso de recepção  em que lhes dava a conhecer as infiltrações então existentes, bem como os prejuízos causados na mercadoria, àquela data, solicitando a estes a realização das obras necessárias à reparação do imóvel e o pagamento de uma indemnização pelos prejuízos sofridos.
Os réus receberam tal carta em 31/05/2000 e não responderam, mantendo-se o estado de coisas acima descrito.
Em 29/01/2001, a autora enviou nova carta aos réus, também registada e com aviso de recepção, insistindo tanto na necessidade de reparação do imóvel, como no pagamento da indemnização dos prejuízos sofridos, uma vez que o Inverno de 2001 se vinha revelando bastante chuvoso, provocando o aumento de intensidade das infiltrações já existentes.
Os réus responderam em 2/02/2001, alegando que venderam o imóvel nos estado em que se encontrava e que as infiltrações eram um assunto da responsabilidade do condomínio.
Perante tal atitude, autora custeou ela própria as obras necessárias, tendo solicitado um orçamento a uma sociedade que efectua trabalhos de construção civil, a HPA – Construções, a qual executou os trabalhos mencionados no dito orçamento, pelos quais a autora pagou a quantia de 13.455.000$00.
No entanto, foi necessária a execução de trabalhos não incluídos no orçamento e que se encontram descritos num novo orçamento, elaborado em Setembro de 2001, os quais se revelaram necessários à medida que se executaram os trabalhos inicialmente previstos, tendo a autora pago, por esses trabalhos a mais, a quantia de 2.158.276$00.
Assim, pelas obras necessárias para suprir os defeitos da fracção adquirida aos réus, que estes se recusaram a reparar, a autora pagou a quantia de 15.613.276$00.
A autora conclui, pedindo que os réus sejam condenados a pagarem-lhe a quantia de € 95.861,52, acrescida de juros de mora sobre a quantia de € 91.698,22, vencidos desde 3/06/2002, até integral pagamento.

Os réus contestaram, começando por arguir, em sede de excepção, a sua ilegitimidade para os termos da presente causa.
Impugnando, alegam os réus que, no início de Fevereiro de 2000, a autora prometeu comprar aos réus e estes vender-lhe, a fracção autónoma acima identificada.
Tal promessa foi realizada depois da autora ter levado a efeito várias visitas à fracção, em diversas ocasiões, durante cerca de um ano, ou seja, no decurso do ano de 1999.
Nessas visitas a autora tirou medidas ao interior da fracção e pôde verificar que havia áreas com infiltrações de águas pluviais, provenientes do terraço do prédio, que serve de cobertura à fracção.
Antes de celebrar o contrato de compra e venda, a autora teve conhecimento, por lhe ter sido mostrado pelos réus, que as águas, vindas do terraço, infiltravam-se pelos cantos formados entre as paredes e o tecto da fracção, em determinadas zonas do imóvel, bem como através da zona de junção das duas clarabóias existentes no tecto.
As águas caíam para o pavimento da fracção, através do isolamento das clarabóias, numa zona muito restrita.
Sempre foi dado a conhecer à autora o estado em que se encontrava o sistema de escoamento das águas pluviais na zona em que passa pelo tecto e paredes interiores da fracção, que evidenciava manchas salitrosas ou provocadas por humidades.
Os réus venderam à autora a fracção no estado em que se encontrava e esta aceitou a compra com as anomalias existentes na fracção.
Os réus nunca prometeram à autora a reparação das anomalias.
Por outro lado, a autora comprou a fracção aos réus dia 13/03/2000, data a partir da qual passou a usá-la e já nessa ocasião as infiltrações de águas eram visíveis, devido às chuvas que ocorreram nos meses de Fevereiro a Março de 2000.
A fracção tem uma área de cerca 1.800 metros2 e um pé direito com 5 metros, área essa que permitia abrigar nas zonas isentas de infiltrações os 212 pares de sapatos referidos na petição inicial.
A referida fracção é coberta em toda a sua extensão pelo terraço mencionado na petição inicial, o qual dá acesso à casa da porteira e à casa de reuniões dos condóminos, ambas instaladas ao nível do 1º andar.
O terraço é utilizado pela porteira, pelos condóminos e seus filhos, utilizando-o estes últimos como espaço de recreio, onde por vezes andam de bicicleta, com o que causam fissuras no revestimento do mesmo.

Os réus concluem pugnando:
a) - para que a excepção dilatória consistente na sua ilegitimidade para os termos da presente causa seja julgada procedente, por provada, com a sua consequente absolvição da instância; ou, caso assim se não entenda,
b) - para que a acção seja julgada improcedente, por não provada, com a sua consequente absolvição do pedido;
c) - para que a autora seja condenada por litigância de má fé, em multa e numa indemnização a seu favor, no montante mínimo de € 15.976,92.

A ré replicou, pugnando:
a) – para que a excepção dilatória consistente na ilegitimidade dos réus para os termos da presente causa seja julgada improcedente, por não provada;
b) – no sentido de que é infundado o pedido da sua condenação em multa e indemnização por litigância de má fé.

Na audiência preliminar, foi julgada improcedente, por não provada, a arguida excepção dilatória consistente na ilegitimidade dos réus para os termos da presente causa.

Procedeu-se a julgamento, tendo sido proferida decisão sobre a matéria de facto e, a seguir, a sentença que, julgando a acção improcedente, por não provada, absolveu os réus da totalidade do pedido.

Inconformada, apelou a autora, formulando as seguintes conclusões:
1ª – A sentença recorrida absolveu os réus, por ter entendido não ser aplicável ao caso em apreço, o regime da responsabilidade civil contratual – artigos 798º e seguintes do CC – mas sim o regime da propriedade horizontal, segundo o qual o responsável pelo pagamento do valor peticionado é o condomínio e não os réus.
2ª - Os factos considerados pela douta sentença recorrida, nos n.ºs 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 21 e 23 da fundamentação de facto, conduzem necessariamente à conclusão de que a coisa vendida pelos réus à autora padece de vício que, por um lado a desvaloriza e, por outro, impede a realização do fim a que se destina;
3ª - Trata-se portanto de compra e venda de coisa defeituosa, sendo aplicável o regime dos artigos 913º e seguintes do Código Civil;
4ª - A própria sentença recorrida admite tratar-se de uma compra e venda defeituosa no segundo parágrafo da pág. 10;
5ª - Dos factos dados corno provados nos n.ºs 14, 15, 16 e 17 da fundamentação de facto, resulta que os réus se recusaram a reparar a coisa vendida, tendo-se colocado em situação de incumprimento definitivo perante a autora;
6ª - Face ao incumprimento dos réus, a autora efectuou as obras de reparação, tendo suportado os seus custos, no valor de € 77.878,69;
7ª - O pedido formulado nos presentes autos é admissível, pois que “o comprador pode escolher e exercer autonomamente a acção de responsabilidade civil pelo interesse contratual positivo decorrente do cumprimento defeituoso ou inexacto presumidamente imputável ao devedor, sem fazer valer outros remédios, sem pedir a resolução do contrato ou a redução do preço nem a reparação ou substituição da coisa, portanto”;
8ª - A própria sentença recorrida o admite, no 2º parágrafo da página 11.;
9ª - A origem do vício da coisa encontra-se no terraço do imóvel, que é zona comum do prédio constituído em propriedade horizontal;
10ª - Por essa razão, a sentença recorrida afastou a responsabilidade contratual dos réus, atribuindo a obrigação do pagamento das obras realizadas pela autora ao condomínio;
11ª - O facto de o vício da coisa ter origem numa zona comum do prédio, não afasta a responsabilidade contratual do vendedor de coisa defeituosa perante o comprador;
12ª - A não ser assim, ao vendedor de fracção autónoma defeituosa, quando o defeito tivesse origem em parte comum do edifício, bastaria invocar as regras da propriedade horizontal para afastar a sua responsabilidade contratual perante o comprador;
13ª - Por outro lado, este entendimento nunca permitiria à autora ressarcir-se na totalidade do valor gasto na reparação, ficando sempre a seu cargo a proporção correspondente à fracção de que, agora, é proprietária;
14ª – A autora comprou um bem defeituoso, tendo esse facto determinado na sua esfera jurídica os danos que foram considerados provados pela sentença recorrida;
15ª - Estes danos provêm de um vício que existia à data da compra e que tem origem numa zona comum a todos os condóminos;
16ª – Este facto não afasta a responsabilidade civil contratual dos réus, enquanto vendedores, estando em causa urna relação contratual entre estes e a autora na qual não intervém o condomínio;
17ª – A sentença recorrida fez uma errada interpretação e aplicação do direito, ao afastar as regras da responsabilidade civil contratual, constantes dos artigos 798º e seguintes do CC, fazendo prevalecer as regras sobre as relações de condomínio, constantes dos artigos 1414º e seguintes do mesmo Código;
17ª - Ainda que assim não se entendesse, sempre teria aplicação o disposto no artigo 227º do CC que, por se tratar de uma qualificação jurídica diversa, não implica o conhecimento de factos novos em sede de recurso.

Não houve contra – alegações.
2.
Na 1ª instância, consideraram-se provados os seguintes factos:
1º - A autora exerce a sua actividade na área de importação, distribuição e comercialização de calçado e têxtil (al. A).
2º - Para o exercício da sua actividade, a autora detém instalações destinadas ao armazenamento, separação e embalagem dos artigos importados e a comercializar (al. B).
3º - Pela Ap. 12/2000.03.24, encontra-se inscrita na 2ª Conservatória do Registo Predial de Loures a aquisição a favor da autora, por compra aos réus, da fracção autónoma designada pela letra “A”, correspondente ao rés-do-chão, para comércio ou indústria, do prédio urbano sito na Rua ..., em São João da Talha, descrito naquela Conservatória sob o n.º 00512, da freguesia de São João da Talha (al. C).
4º - Pela Ap. 12/780925, encontra-se inscrita na mesma Conservatória, a aquisição a favor dos réus, por compra a Redutos, L.da, da fracção identificada em 3 (al. D).
5º - Em Maio de 2000, a autora apercebeu-se que a fracção identificada em 3. apresentava infiltrações de águas pluviais (al. E).
6º - Sobre a fracção identificada em 3, existe um terraço exposto às águas pluviais (al. F).
7º - As águas que se infiltraram na fracção identificada em 3. eram provenientes do referido terraço (al. G).
8º - A água infiltrava-se na fracção identificada em 3, pelos cantos formados entre as paredes e o tecto e em diversas zonas da laje de cobertura da mesma (al. H).
9º - Assim como através da zona de junção das duas clarabóias existentes no tecto da mesma fracção (al. I).
10º - A água chegou a cair directamente para o chão, através do isolamento das clarabóias (al. J).
11º - O sistema de escoamento das águas pluviais não deu vazão à água que se acumulava no terraço referido em 6 (al. K).
12º - As infiltrações de água na fracção identificada em 3. provocaram o aparecimento de manchas nas paredes e tecto da mesma (al. L).
13º - Em consequência das infiltrações de água provinda das clarabóias, o chão da fracção sofreu estragos (al. M).
14º - Em 29 de Maio de 2000, a autora enviou aos réus uma carta, registada com aviso de recepção, cuja cópia consta de fls. 21 e 22, dando-se aqui por inteiramente reproduzido o respectivo conteúdo (al. N).
15º - Os réus receberam tal carta em 31 de Maio de 2000, não tendo respondido à autora (al. O).
16º - Em 29 de Janeiro de 2001, a autora enviou aos réus, que a recebeu, a carta cuja cópia consta de fls. 24, dando-se aqui por inteiramente reproduzido o respectivo conteúdo (al. P).
17º - A essa missiva respondeu o réu marido nos termos constantes da carta cuja cópia consta de fls. 25, dando aqui por inteiramente reproduzido o respectivo conteúdo (al. Q).
18º - Por escritura realizada no dia 21 de Dezembro de 1977, foi constituída a propriedade horizontal sobre o prédio identificado em 3, da qual consta, além do mais, o seguinte: “São partes comuns do prédio as que a lei considera como tais, inclusivamente a habitação que se destina à porteira e sala de reuniões de condóminos existente ao nível do piso vazado que corresponde ao primeiro andar” (al. R).
19º - Parte da água que se infiltrava na fracção acumulava-se junto da instalação eléctrica da mesma (resposta ao quesito 2º).
20º - À data referida em 5. encontravam-se no interior da fracção identificada em 3, caixas de cartão próprias para acondicionamento de sapatos (resposta aos quesitos 3º e 4º).
21º - À data referida em 5, a autora realizou no terraço referido em 6, as obras descriminadas no documento de fls. 26 a 40, as quais ascenderam a € 77.878,69 (resposta aos quesitos 9º e 10º).
22º - As águas vindas do terraço infiltravam-se na fracção identificada em 3, pelos cantos formados entre as paredes e o tecto e ainda através da zona de junção das clarabóias existentes no mesmo (resposta aos quesitos 14º e 15º).
23º - As manchas de humidade existentes na fracção identificada em 3, provocadas pelas infiltrações de águas provenientes do terraço referido em 6, eram visíveis para todos quantos entrassem na dita fracção (resposta aos quesitos 17º e 18º).
24º - A fracção tem uma área de cerca 1.800 m2 e um pé direito com 5 metros (resposta ao quesito 19º).
25º - Existiam na fracção autónoma identificada em 3, zonas não afectadas por infiltrações (resposta ao quesito 20º).
26º - O que permitia à autora abrigar as mercadorias guardadas na fracção nas zonas isentas de infiltrações (resposta ao quesito 21º).
27º - A fracção “A” é coberta em toda a sua extensão pelo terraço referido em 6 (resposta ao quesito 22º).
28º - O qual dá acesso à casa da porteira e à casa de reuniões dos condóminos, ambas instaladas ao nível do 1º andar (resposta ao quesito 23º).
3.
Padecendo a coisa vendida de vício, mas encontrando-se a origem do vício da coisa no terraço do imóvel, que é zona comum do prédio constituído em propriedade horizontal, interessa saber se a obrigação do pagamento das obras levadas a cabo pelo comprador para reparar o vício é da responsabilidade do vendedor da coisa ou do condomínio.
4.
Tal como os factos comprovam, em Março de 2000, entre a Autora e os Réus foi celebrado um contrato de compra e venda, tendo por objecto a fracção autónoma designada pela letra “A”, correspondente ao rés do chão do prédio urbano sito na Rua ..., na freguesia de São João da Talha, Loures.
A autora destinava tal fracção para aí armazenar mercadoria do seu comércio, nomeadamente, sapatos.
Em Maio de 2000, apenas dois meses após lhe ter sido efectivamente entregue a dita fracção, a autora detectou que a mesma apresentava graves infiltrações de águas provenientes do terraço existente ao nível do primeiro andar e que serve de cobertura a tal fracção, em toda a sua extensão.

Em causa está, portanto, a venda de um imóvel em que foram detectadas anomalias.
A coisa entregue pelo vendedor está afectada de vícios materiais ou vícios físicos, isto é, defeitos intrínsecos inerentes ao seu estado material, não estando, portanto, conforme ao contrato, dada a sua não correspondência às características acordadas ou legitimamente esperadas pelo comprador.
Trata-se, pois, da venda de coisa defeituosa, portadora de vício que a desvaloriza e impede a realização do fim a que se destina.
Sob a epígrafe “venda de coisas defeituosas”, o Código Civil regula a matéria nos artigos 913º a 922º.
Preceitua assim o artigo 913º CC:
“1 – Se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, observar-se-á, com as devidas adaptações, o prescrito na secção precedente, em tudo quanto não seja modificado pelas disposições dos artigos seguintes.
2 – Quando do contrato não resulte o fim a que a coisa se destina, atender-se-á à função normal das coisas da mesma categoria”

Procedendo à exegese do mencionado preceito, a sujeição de vício e falta de qualidade ao mesmo regime é a primeira coisa a sublinhar.
“Atenta a unificação de regime, a lei posterga a definição conceitual e privilegia a idoneidade do bem para a função a que se destina, ciente de que o importante é a aptidão da coisa, a utilidade que o adquirente dela espera.
Daí a noção funcional: vício que desvaloriza a coisa ou impede a realização do fim a que se destina: falta das qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização do fim a que a coisa se destina[1]”.
Nesta medida, diz-se defeituosa a coisa imprópria para o uso concreto a que é destinada contratualmente – função negocial concreta programada pelas partes – ou para a função normal das coisas da mesma categoria ou tipo se do contrato não resultar o fim a que se destina (artigo 913º, n.º 2).

Como acaba de ver-se, na determinação do defeito da restradita considera-se, em primeiro lugar, o particular uso preestabelecido por contrato – problema de interpretação negocial – atendendo ao fim em vista pelas partes.
Esta concepção subjectiva de defeito supõe que as partes tenham determinado ou precisado no contrato e documentos que o integram ou suportam as características fundamentais da coisa e o fim a que se destina. Pelo que o vício da coisa recebida apreciar-se-á em concreto, por comparação com as precisões ou especificações do contrato, devidamente contextualizado na fase negociatória, traduzindo-se numa desconformidade com estas.
Quando as partes não precisam contratualmente o fim específico a que a coisa vendida se destina ou em caso de dúvida acerca desse fim, a inidoneidade do produto é determinada pela “função normal das coisas da mesma categoria, vale dizer, pelo uso habitual, ou função económico – social das coisas do mesmo tipo, com as qualidades normais ou típicas necessárias ou essenciais segundo o tráfico.

Deste modo, à luz do destino da coisa fixado pelas partes, na sua falta ou insuficiência, à luz do uso corrente ou função normal das coisas da mesma categoria, é que o tribunal apreciará a existência da defeituosidade, de vício que desvaloriza a coisa ou impede a realização do fim a que se destina e de falta das qualidades asseguradas ou necessárias para a realização do fim esperado, ambos inexactidão material da prestação devida nos termos do contrato complexivamente interpretado e integrado.

In casu, repetimo-nos, porque há uma falta de conformidade ou de qualidade do bem adquirido para o fim (específico e/ou normal) a que é destinado, trata-se de uma coisa defeituosa.

Com vista à protecção do comprador de coisas defeituosas, o artigo 913º, n.º 1, manda observar com as devidas adaptações, o prescrito na secção relativa aos vícios do direito ou venda de bens onerados (artigo 905º e seguintes), em tudo quanto não seja modificado pelas disposições reguladoras dos vícios da coisa.
Desta sorte, o comprador de coisa defeituosa goza do direito de anulação do contrato e do direito de redução do preço, nos termos vistos para a venda de bens onerados.
Por força da mesma remissão, o comprador de coisas defeituosas goza igualmente do direito à indemnização do interesse contratual negativo, nos termos previstos para a venda de coisas oneradas mas com uma importante modificação: na anulação por simples erro, a indemnização (confinada aos danos emergentes) só é devida se o vendedor conhecer com culpa o vício ou falta de qualidade de que a coisa padece, cabendo ao alienante ilidi-la mediante a prova do seu desconhecimento não culposo do vício ou da falta de qualidade da coisa.
Além da anulação do contrato e da redução do preço, cumuláveis com a indemnização, o regime da venda de coisas defeituosas reconhece ainda ao comprador um quarto direito: o direito de exigir do vendedor a reparação da coisa ou, se for necessário e esta tiver natureza fungível, a substituição dela (artigo 914º, 1ª parte); mas esta obrigação não existe, se o vendedor desconhecia sem culpa o vício ou a falta de qualidade de que a coisa padece (artigo 914º, 2ª parte). Esse desconhecimento tem de ser alegado e provado pelo próprio vendedor, visto tratar-se de facto impeditivo do direito contra si invocado pelo comprador (artigo 342º, n.º 2) e estar obrigado a prestar a coisa isenta de vícios ou defeitos.

Equivale a dizer noutra formulação, que o direito à reparação ou substituição da coisa repousa sobre a culpa presumida do vendedor, cabendo a este ilidir tal presunção mediante prova em contrário (artigo 350º, n.º 2), isto é, a prova da sua ignorância, sem culpa, do vício ou da falta de qualidade da coisa, como facto impeditivo do direito invocado pelo comprador.
A circunstância de o direito à reparação ou substituição da coisa não existir, provado o desconhecimento sem culpa do defeito pelo vendedor, não significa que não possa haver lugar ao direito de anulação do contrato ou ao direito de redução do preço por parte do comprador, se verificados os requisitos ou pressupostos do seu exercício, entre os quais não se inclui a culpa do alienante.

Concedendo a lei ao comprador o direito ao exacto cumprimento, mediante reparação ou substituição da coisa, concretamente deve ser-lhe reconhecida a exceptio non rite adimpleti contractus, como legítimo meio de garantia e coerção defensiva que, pela suspensão do pagamento do preço, pressiona o vendedor a cumprir perfeitamente, através da reparação ou substituição, mas desde que a sua invocação não contrarie as regras da boa fé.

Menos linear é a questão de saber se deve admitir-se a resolução da venda de coisa específica defeituosa.
Calvão da Silva considera que a admissibilidade da resolução por execução inexacta, vai mesmo ao encontro da conservação dos negócios jurídicos. Na verdade, quando o comprador da coisa defeituosa não segue a via da anulação e prefere o recurso ao exacto cumprimento, mediante a reparação ou substituição da coisa, nos termos do artigo 914º, expressa claramente a vontade de manter em vigor o contrato para a realização do escopo prático perseguido pelas partes.
Só que, se o vendedor não cumpre essa obrigação de reparação ou substituição da coisa imposta expressamente pelo artigo 914º, não há qualquer razão séria que impeça o comprador de invocar o disposto no artigo 808º, mostrando que perdeu objectivamente o interesse na prestação ou lançando mão da interpelação admonitória, para converter o cumprimento imperfeito e a mora na sua rectificação em incumprimento definitivo (total ou parcial). Assim, poderá resolver o contrato, segundo as regras gerais (artigos 801º e 802º, artigo 793º), por facto posterior à sua conclusão – violação contratual suficientemente grave e inadimplemento definitivo, desde que esteja em condições de restituir a coisa em contrapartida do reembolso do preço ou prove que a impossibilidade de restituição se imputa ao vendedor, por exemplo, perda ou destruição da coisa resultante do vício que a afectava na conclusão da venda (artigo 432º, n.º 2).

Na fase executiva da venda de coisas defeituosas, o comprador, juntamente com a reparação ou substituição da coisa (artigo 914º), pode pedir o ressarcimento do prejuízo que lhe tenha sido causado pela entrega de coisa viciada imputável ao vendedor. Trata-se, no fundo, de dano moratório e a sua indemnização é a reintegração do interesse positivo do comprador na tempestividade do adimplemento exacto do contrato.

Por outro lado, a resolução é concedida independentemente do direito à indemnização (artigo 801º, n.º 2), podendo, por isso, cumular-se com o ressarcimento, não do dano in contractu, mas sim do dano in contrahendo, em ordem a colocar o comprador na situação em que se encontraria se não tivesse sido celebrada a venda.

Mas o comprador pode escolher e exercer autonomamente a acção de responsabilidade civil pelo interesse contratual positivo decorrente do cumprimento defeituoso ou inexacto presumidamente imputável ao vendedor (artigos 798º e 799º, artigo 801º, n.º 1), sem fazer valer outros remédios, sem pedir a resolução do contrato ou a resolução do preço nem a reparação ou substituição da coisa, portanto. Só que esta acção, em que os prejuízos indemnizáveis tenham origem no vício da coisa, não pode deixar de obedecer aos prazos breves, previstos especialmente para a venda de coisas defeituosas.

Reportando-nos ao caso concreto, a autora escolheu e pretende exercer, autonomamente, uma acção de responsabilidade civil pelo interesse contratual positivo decorrente do alegado incumprimento defeituoso ou inexacto, presumidamente imputável aos réus vendedores (artigos 798º, 799º e 801º), sem fazer valer outros remédios que a lei colocava ao seu alcance, ou seja, a anulação do contrato, a redução do preço, a reparação da coisa nem a resolução do contrato.

O artigo 798º do CC tutela o interesse do comprador no adimplemento tempestivo da obrigação do vendedor, o chamado interesse contratual positivo.
Ora, como salienta a sentença, a regulamentação específica da venda de coisas defeituosas, designadamente, no que toca ao direito de indemnização do comprador, apenas previsto para as hipóteses de anulação do contrato, por dolo ou erro (artigos 913º, 908º, 909º e 915º), não dá qualquer satisfação à reintegração daquele interesse contratual positivo do comprador.
Fora do enquadramento especial dos artigos 908º, 909º e 915º, que implica a anulação do contrato, os prejuízos causados pela entrega da coisa defeituosa só encontrarão tutela indemnizatória no citado artigo 798º do CC, pela indemnização do interesse positivo do comprador.
E não custa nada enquadrar nesse interesse positivo a reparação do prejuízo resultante da paralisação da coisa defeituosa durante o período da reparação, quer o dano emergente, quer o lucro cessante.
Nada impede, pois, como se referiu, que, ao lado do direito de indemnização conexo com o de anulação do contrato, por dolo ou erro, exista um outro direito de indemnização, decorrente das regras gerais do direito de responsabilidade civil, baseado no cumprimento defeituoso, no qual encontre guarida, precisamente, a reparação do prejuízo resultante da paralisação da coisa vendida durante o tempo da reparação.
Um direito que tem como fonte, não o cumprimento defeituoso do dever de reparação, mas, simplesmente, o defeituoso cumprimento do dever de entrega de coisa sem vício ou defeito.
Direito que é independente, portanto, da forma como o vendedor cumpre o dever de reparação ou de substituição, a cujo incumprimento ou defeituoso cumprimento, poderão ser atribuídos outros danos que não aquele.

Em matéria de responsabilidade civil, tanto negocial como extra – negocial, a regra é a da culpa (artigos 798º e 483º, n.º 1), salvo casos expressamente especificados na própria lei (artigo 483º, n.º 2), que não se encontram previstos para a figura da venda de coisa defeituosa.

Tal como a sentença considerou, cremos que, no caso concreto não poderá falar-se em falta de cumprimento ou incumprimento defeituoso por parte dos réus.
Senão vejamos:
Na verdade, a autora adquiriu aos réus, em Março de 2000, a fracção autónoma designada pela letra “A”, correspondente ao rés – do – chão, destinado a comércio ou indústria, no prédio urbano atrás identificado.
Trata-se de um rés – do – chão sobre o qual existe um grande terraço, exposto às chuvas, que naturalmente caem no Inverno.
Sucede que, em Maio de 2000, dois meses após a entrega efectiva do imóvel, a Autora detectou que o mesmo apresentava graves infiltrações de água, que provinham do terraço, infiltrando-se pelos cantos formados entre as paredes e o tecto e em diversas zonas da loja de cobertura do armazém (terraço) e pela zona de junção das clarabóias no tecto.
O sistema de escoamento das águas pluviais não deu vazão à água que se acumulava no terraço.
Mas os réus não se dispuseram a realizar as obras no armazém, para colmatar os defeitos provocados pelas infiltrações, comunicando à autora que as infiltrações eram assunto da responsabilidade do condomínio.
Na verdade, por escritura realizada no dia 26 de Dezembro de 1977, foi constituída a propriedade horizontal sobre o prédio de que a aludida fracção “A” faz parte.
Consta da referida escritura que «são partes comuns do prédio as que a lei considera como tais, inclusivamente a habitação que se destina à porteira e sala de reuniões de condóminos existente ao nível do piso vazado que corresponde ao primeiro andar».
Consta igualmente do documento n.º 1 junto com a petição que o prédio onde se encontra instalada a fracção autónoma, atrás identificada, foi comprada pelos réus à firma Reduto L.da , cujo registo foi lavrado a 25/09/98, em momento posterior ao da constituição da propriedade horizontal.
Assim, o caso dos autos não se configura como uma acção destinada a exigir a reparação de defeitos de coisa imóvel vendida pelo construtor. A autora pretende, sim, fazer valer um direito relativo à reparação e indemnização de danos sofridos e causados por defeitos, que ela própria invoca, localizados no terraço do prédio onde se encontra instalada a fracção que compraram aos réus.
Encontrando-se o prédio construído em regime de propriedade horizontal, cujo título se encontra registado desde 26/12/77, e tendo a autora alegado defeitos localizados ao nível do terraço, na cobertura do armazém e na zona das clarabóias, localizadas no tecto, que são partes comuns do prédio, por força do disposto no artigo 1421º, n.º 1, al. b) e n.º 3 do CC, não podia reclamar dos réus a reparação dos defeitos invocados.
O terraço é uma parte comum a todos os condóminos, não podendo estes deixar de respeitar o prescrito no n.º 1 do artigo 1424º que dispõe no sentido de que «as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício (...) são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
E a realização dessas obras insere-se no poder de administração do respectivo administrador.
E a realização dessas obras insere-se no poder de administração do respectivo administrador.
Logo, tendo os réus vendido a fracção em Março de 2000, deixaram, a partir dessa data, de ser corresponsáveis pela conservação do terraço, que é parte comum do prédio, já que, com a venda da fracção, os réus deixaram de ser comproprietários das partes comuns do prédio, onde se verificaram os defeitos.
Assim, uma vez que a causa de pedir é constituída pela falta de realização de obras no imóvel, mais propriamente, ao nível da cobertura e terraço, que são partes comuns do prédio construído em propriedade horizontal onde se encontra instalada a fracção “A”, não podem os réus ser responsabilizados pelo facto de tais obras não terem sido realizadas.
Nos termos do artigo 1427º do CC, as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.
Só que a autora não demonstrou qualquer situação de falta ou impedimento do administrador ou seja, não demonstrou que o administrador se tivesse recusado a realizar qualquer obra.
Mas ainda que tivesse demonstrado essa situação de falta do administrador e que, ao proceder à realização de tais obras, teria agido de acordo com a “ratio legis” daquele preceito, ainda assim, as obras levadas a cabo pela autora, não se vislumbrando a existência de convenção em contrário, teriam de ser suportadas pelo Condomínio, em proporção, relativamente aos condóminos, do valor das respectivas fracções.
Improcedem, pois, as doutas conclusões da apelante.
5.
Pelo exposto, na improcedência da apelação, confirma-se a douta sentença recorrida.

Custas pela apelante.

Lisboa, 10 de Novembro de 2005.

Granja da Fonseca
Alvito de Sousa
Pereira Rodrigues
___________________________________________________

[1] Calvão da Silva, Compra e Venda de Coisas Defeituosas, 41