| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
J intentou acção de despejo contra M, pedindo a resolução do contrato de arrendamento relativo à fracção autónoma designada pela letra B, correspondente ao primeiro andar, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito em Lisboa e que seja decretado o imediato despejo do andar dos autos contra a Ré ou quem quer que ocupe o locado.
Alegou,em síntese, que não só o locado está a ser utilizado para um fim diverso (habitação) daquele a que contratualmente se destina (escritório, atelier e salas de aula), sem o seu conhecimento ou o consentimento, como foi cedido pela Ré a terceiros, à revelia da sua vontade; por outro lado, ao não facultar o acesso ao terraço da fracção e ao impedir a realização das obras de reparação necessárias no terraço, a Ré é responsável pela sua deterioração, causando inegáveis prejuízos à Autora, bem como perigo para a saúde e integridade física de quem se encontrar no rés-do-chão.
E, face à informação no processo do óbito da Ré, peticionou ainda o decretamento da consequente caducidade do contrato de arrendamento.
Regularmente citadas, as habilitadas S e T (em substituição da falecida Ré) apresentaram contestação conjunta nos autos, pugnando pela sua absolvição do pedido, e requereram, a final, a condenação da A. como litigante de má fé em multa e numa indemnização à parte contrária, a liquidar em sede de execução de sentença, para ao que alegaram ter sido logo acordado entre as partes que a falecida Ré, bem como as suas filhas e sócias, poderiam usar o locado para sua habitação; aquando da celebração do contrato, a Ré suportou o custo das obras que tiveram de ser feitas no locado, atento o seu estado degradado, e as habilitadas procederam a obras de impermeabilização e repararam o terraço; a actividade de atelier de peças de arte para leilões sempre foi desenvolvida pela habilitada T no locado, sendo que, há cerca de 17 anos, o explorava profissionalmente com a sua mãe, o que continua a fazer, actualmente, com a irmã, factos estes do conhecimento da A.
Após resposta da A., foi proferido o despacho saneador e seleccionou-se a matéria de facto tida por pertinente.
Realizado o julgamento, com gravação dos depoimentos neste prestados e apurados os factos, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente, absolvendo do pedido as habilitadas.
Inconformada com esta decisão, dela a A. interpôs recurso, em cujas conclusões, devidamente resumidas - art. 690º, 1 do CPC -, a questiona nas suas vertentes de facto e de direito.
As apeladas contra-alegaram, pugnando pela manutenção do julgado.
Cumpre decidir, tendo em conta que foram os seguintes os factos dados como provados na instância recorrida:
1. A aquisição da fracção autónoma designada pela letra B, correspondente ao primeiro andar, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito em Lisboa e inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo 58 e descrito na 4.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, mostra-se inscrita a favor da A.;
2. Por contrato de arrendamento celebrado em 15 de Abril de 1980, titulado por escritura pública outorgada no 8.º Cartório Notarial de Lisboa, foi a referida fracção dada de arrendamento pela A. à falecida Ré;
3. O contrato foi celebrado pelo prazo de seis meses, sucessivamente renovável por iguais períodos, e teve o seu início no dia 1 de Abril de 1980; foi convencionada a renda mensal de Esc.: 15 000$00 (quinze mil escudos), a pagar no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que respeitasse, no domicílio da senhoria, sendo actualmente a renda mensal, mercê da redenominação em euros e dos aumentos legais, de € 367,00 (trezentos e sessenta e sete euros);
4. Foi redigido na sua cláusula 1.ª que “o local arrendado destina-se ao exercício das actividades da inquilina, não lhe podendo digo destina-se a escritório, atelier e salas de aulas, não lhe podendo ser dado outro uso sem autorização escrita da senhoria”;
5. Foi redigido na cláusula 4ªo seguinte: “O referido andar é arrendado no estado em que se encontra e a inquilina fica, desde já autorizada a efectuar por sua conta as obras necessárias, desde que sejam observadas as posturas e regulamentos em vigor, nomeadamente uma casa de banho, pelo que poderá pedir à Câmara e outras entidades públicas ou privadas as necessárias licenças para as mencionadas obras, ficando a inquilina com obrigação do pagamento das mesmas (…)”;
6. A área de terraço respeitante ao primeiro andar do referido imóvel e suas zonas interiores adjacentes coincide com a área de tecto do rés-do-chão do mesmo prédio, tendo sido realizadas obras de beneficiação na fracção correspondente ao rés-do-chão;
7. A primitiva Ré faleceu no dia 22 de Dezembro de 2006, tendo-lhe sucedido as ora habilitadas;
8. Por carta datada de 22 de Fevereiro de 2007, as habilitadas comunicaram à A. o facto de há cerca de 16 anos explorarem em comum com a mãe um estabelecimento comercial a funcionar no locado, manifestando a vontade em continuar tal exploração, nos termos do disposto no n.º 2 do artigo 58.º do NRAU, “(…) uma vez que se encontram reunidos os requisitos legais inerentes à transmissão do arrendamento para a nossa pessoa, nos termos do n.º 1 do supra citado diploma legal”;
9. A fracção locada é habitada permanentemente pela habilitada T, a qual aí desenvolve a sua vida doméstica, faz as suas refeições diárias e pernoita, faz a sua higiene pessoal e recebe a sua correspondência e os seus amigos e familiares, desde o ano de 1990;
10. Por decisão de 20 de Dezembro de 2006, foi decretada providência cautelar com vista a permitir o acesso ao terraço, através da entrada do locado, aos técnicos que irão efectuar as obras (e respectivos materiais e ferramentas necessárias), “(…) pelo período de dois meses contados a partir de 26 de Dezembro de 2006”;
11. Logo após a conclusão das obras do rés-do-chão, surgiram manchas no seu tecto, decorrentes da infiltração de águas;
12. Verificou-se que a infiltração provinha da zona imediatamente superior ao tecto da fracção, sendo premente a necessidade de se efectuar obras de impermeabilização e reparação do terraço do primeiro andar e suas zonas interiores adjacentes;
13. O único meio possível de aceder ao terraço e às zonas interiores adjacentes é através da porta de acesso da fracção correspondente ao primeiro andar, razão pela qual a arrendatária do rés-do-chão e a A. solicitaram autorização de acesso;
14. A falecida Ré e a Autora sempre tiveram um bom relacionamento;
15. Aquando da celebração do contrato, a Ré suportou o custo de todas as obras que tiveram de ser feitas no locado, atento o seu estado degradado;
16. As habilitadas procederam a obras no terraço;
17. A actividade de atelier de peças de arte para leilões sempre foi desenvolvida pela habilitada T no locado, há cerca de 17 anos, que o explorava profissionalmente com a sua mãe;
18. (…) O que continua a fazer, actualmente, com a irmã;
19. A Autora sabe, desde há cerca de 17 anos, que o locado é habitado pela referida habilitada;
20. E sempre soube da exploração conjunta do locado;
21. O locado é parte integrante de um prédio construído no século XIX.
Começa o recurso por se reportar à decisão sobre a matéria de facto.
Relativamente a esta, é genéricamente facultado às partes peticionarem a sua modificação, a sua anulação ou a sua fundamentação.
Sempre que se impugne a decisão relativa à matéria de facto incumbe ao recorrente observar dois ónus: o da discriminação fáctica e probatória - art. 690º-A do C.P.C. - e o ónus conclusivo - arts. 684º, 3 e 690º, 4 do mesmo diploma.
Quanto ao primeiro, cabe-lhe obrigatóriamente especificar, sob pena de rejeição, "os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados" e, bem assim, "os concretos meios probatórios constantes do processo ou do registo ou gravação nele realizada, que imponham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida".
Quanto ao segundo - sendo certo que o tribunal ad quem só pode apreciar as questões que se mostrem vertidas nas conclusões da minuta alegatória, estando impedido de o fazer relativamente a quaisquer outras que nelas não sejam afloradas, ainda que versadas nas alegações própiamente ditas -, logo se alcança que alguma lacuna conclusiva será suficiente para inviabilizar, sem mais, a sindicância deste Tribunal sobre a respectiva decisão.
É que a discordância do recorrente sobre a decisão fáctica - susceptível de implicar a sua alteração - não constitui matéria de conhecimento oficioso, ao invés do que sucede com as deficiências, obscuridades ou contradições de que eventualmente padeçam as respostas produzidas.
In casu, a recorrente cumpriu os ónus referidos, apresentando as conclusões da sua alegação e fez referência concreta aos pontos de facto da base instrutória que considera incorrectamente julgados, para o que se acobertou, nuclearmente, nos depoimentos das testemunhas, que transcreveu no que considerou mais relevante e ainda em alguma da documentação junta aos autos.
Ultrapassado este crivo liminar, enfrentemos a questão suscitada, coligindo a disciplina legal pertinente e confrontando-a, de seguida, com o concreto dos autos.
Por força dos princípios da imediação e da oralidade, consagrados no nosso sistema, a regra-base, em matéria probatória, é a da inalterabilidade pela Relação da resolução da matéria de facto operada pela 1ª instância.
Esta regra sofre, no entanto, os desvios constantes do nº 1, do art. 712º do CPC, estando-se, no caso em apreço, perante a excepção da alínea a) deste normativo adjectivo, por, como se disse, ter ocorrido a gravação dos depoimentos que serviram de base à formação do juízo expresso pelo tribunal da 1ª instância. Assim, apreciando a mesma matéria, pode este tribunal alterar a decisão, devendo fazê-lo dentro do princípio da livre apreciação da prova, que ambas as instâncias devem observar.
Este princípio, consagrado no art. 655º do CPC, significa que a prova é apreciada pelo julgador segundo a sua experiência e a sua prudência, sem subordinação a regras ou critérios preestabelecidos (cfr. Alberto dos Reis, C.P.C. Anotado, IV, pág. 544).
Ainda de harmonia com este princípio, que se contrapõe ao princípio da prova legal, as provas são valoradas livremente, sem qualquer grau de hierarquização, nem preocupação do julgado quanto à natureza de qualquer delas (cfr. A. Varela, Manual de Processo Civil, 2ª ed., pág. 455); o tribunal responde em sintonia com a convicção que tenha firmado acerca de cada facto quesitado, salvo se a lei exigir, para a existência ou prova do facto jurídico, qualquer formalidade especial, caso em que esta não pode ser dispensada. A censura da recorrente, neste segmento, vem dirigida às respostas aos quesitos 4º, 5º, 6º a 8º, 15º e 19º da base instrutória. Vejamos, pois, se é possível a alteração da decisão factual no caso sub judicio.
Nos quesitos 4º e 5º verteu-se a factualidade relacionada com a alegada recusa do acesso ao locado, com vista à impermeabilização e reparação do terraço deste, por parte da primitiva arrendatária e da habilitada T (quesito 4º) e as consequências daí advindas (quesito 5º).
Ora, tendo-se procedido com a devida atenção à audição dos depoimentos das testemunhas em que o tribunal a quo fundou a sua decisão e em que a recorrente se louva para alicerçar a pretendida alteração factual, somos de entender que a resposta ao quesito 4º não é de manter, nomeadamente porque, ao contrario do que se adianta na respectiva fundamentação, sendo embora certo que às testemunhas Pedro e Maria, enquanto subarrendatárias e utilizadoras da fracção alvo das infiltrações oriundas da fracção ocupada pela habilitada Teresa Horta, não lhes é indiferente o comportamento desta, os seus depoimentos não se mostram contraditórios ou eivados de animosidade em relação à habilitada sua vizinha, não podendo retirar-se tal, nem o seu contrário do facto da ligação que fizeram entre algumas das infiltrações ocorridas na fracção que ocupam as regas do terraço do arrendado questionado, desde logo, porque não foram postas em causa as suas afirmações as este respeito.
De resto, os depoimentos destas testemunhas vão no sentido das restantes testemunhas da A. que ao mesmo quesito foram ouvidas e não foram contrariados pelos depoimentos das testemunhas das habilitadas, estando ainda em consonância com a prova documental produzida nos autos, para o que basta atentar nomeadamente na originada pelas vicissitudes da decisão proferida em sede do procedimento cautelar (tenha-se, v.g., em atenção a carta das habilitadas junta a fls, 95. deste apenso, em que estas pretendem condicionar o acesso ao terraço e à realização de obras neste).
Impõe-se, pois, a alteração da resposta ao que sito 4º de não provado para provado.
O mesmo já não se diga em relação à resposta ao quesito 5º, pois se se provam as infiltrações no r/c situado por debaixo do terraço questionado (respostas aos quesitos 1º e 2º), podendo admitir-se a eventualidade da ocorrência de danos nesse r/c, como refere a testemunha P, nada já se colhe dos depoimentos das testemunhas em que a recorrente se acoberta, no sentido de, com segurança suficiente, se poder concluir pela acelerada degradação de todo o imóvel e perigo para a saúde e integridade física de quem se encontrar na fracção do r/c.
A matéria dos quesitos 6º a 8º respeita, em ultima análise, à defesa por excepção das habilitadas, só a sua não muito ortodoxa formulação pela negativa, fazendo parecê-la relevante à tese da A. e, tanto assim, que a censura da recorrente se dirige nuclearmente às respostas aos quesitos 15º e 19º, onde se verteu a factualidade suportadora da excepção à caducidade do contrato de arrendamento ajuizado, por morte da primitiva arrendatária.
Seja como for, as respostas a todos os quesitos aqui em referência não são de ter como abaladas em função dos elementos probatórios em que a recorrente se louva para dissentir do decidido, suportado fundamentalmente nos depoimentos das testemunhas das habilitadas que, genérica e convincentemente, apontam para a realidade da exploração conjunta, há muitos anos, da habilitada T e da primitiva arrendatária do comércio de antiguidades no locado, com o conhecimento da locadora.
O exercício de uma qualquer actividade comercial ou industrial não depende da regularização fiscal desta, que o mesmo é dizer que a prova da sua realidade não passa apenas e exclusivamente por aí. É sabido de todos que nem sempre a realidade fiscal traduz a realidade factual. São muitos os agentes comerciais singulares ou colectivos que não estão colectados.
Se assim acontecia com a habilitada T, não podia esta dar satisfação ao que a A. lhe solicitava pela carta de 05-07-07, junta a fls. 119, mas daí, tal como do facto da exploração do comércio de antiguidades no locado, em conjunto com a sua mãe, primitiva arrendatária, não se mostrar colectada, não pode concluir-se, sem mais, pela inexistência dessa exploração. Tal como não pode concluir-se pela inexistência de um qualquer estabelecimento comercial só por que o mesmo funciona em local diferente do da sede da sociedade sua titular.
E o mesmo se diga do depoimento da testemunha Sílvia, que não contraria o decidido, donde, ao invés, de mais significativo, ressalta a exploração em comum pela ex-arrendatária e a apelada sua filha das suas empresas (cfr, nomeadamente o transcrito a fls. 574 pela própria recorrente: “…mas sei que negociavam as duas…” e mais ainda do transcrito a fls. 624 e 625 pelas apeladas).
Ainda no âmbito da questão de facto, entende a recorrente que foi violado pelo tribunal recorrido o comando do art. 394º, 1 do CC, com o que sido cometida uma nulidade, sem contudo, concretizar ou esclarecer qual o vício que de forma meramente enunciativa se invoca: se irregularidade processual, se irregularidade formal da própria decisão sindicanda.
Não se está, todavia, perante qualquer tipo de nulidade, pois a preterição na decisão factual do impositivo da citada norma substantiva não importa qualquer nulidade, processual ou outra, antes e tão só eventual erro de julgamento.
É certo que o art. 394º, 1 do CC exclui a prova testemunhal contra o conteúdo de documentos autênticos e particulares com força probatória plena.
Salvaguardando a eventualidade da ocorrência de situações iníquas que podem resultar da aplicação deste princípio sem quaisquer restrições, tem-se entendido que o mesmo não tem valor absoluto, sendo de admitir a prova testemunhal quando esta é complementar à prova decorrente de circunstâncias que tornem verosímil uma qualquer convenção.
“Efectivamente, - escreve Vaz Serra - se as circunstâncias do caso concreto tornam verosímil a convenção, a prova testemunhal desta não tem já os mesmos perigos que a regra dos artigos 394º e 395º se destina a conjurar, dado que o tribunal se não apoiará, para considerar provada a convenção, apenas nos depoimentos das testemunhas, mas também nas circunstâncias objectivas que tornam verosímil a convenção: nesta hipótese, a convicção do tribunal está já parcialmente formada com base nessas circunstâncias, e a prova testemunhal limita-se a completar essa convicção, ou antes, a esclarecer o significado de tais circunstâncias” (RLJ, ano 107º, 311).
E, no limite, o perigo da destruição da eficácia de um documento pela prova bem menos segura por testemunhas, terá de ter-se como ultrapassado quando for moral ou materialmente impossível a obtenção de uma prova escrita ou ainda em caso de perda não culposa do pertinente documento (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, I, 3ª ed., págs. 342/343).
Não é, porém, o que acontece in casu. Ao contrário do avançado pela recorrente, não se deu como provada qualquer factualidade oposta ou adicional ao teor do clausulado do contrato de arrendamento ajuizado, ou até qualquer outra que possa ter-se como verosímil a partir deste, nomeadamente que a locadora dera o seu consentimento à alteração do uso do arrendado para fim diverso daquele a que se destinava, como se colhe das respostas integralmente negativas aos quesitos 10º e 17º, nem, obviamente, tal se pode depreender da resposta positiva ao quesito 18º que, ao invés, reforça o que vem de dizer-se, pois o que nela está implícito é o desrespeito pelo acordado.
Em conclusão, não esquecendo que, embora seja permitida a reapreciação dos elementos de prova constantes do processo, podendo a 2ª instância adquirir uma convicção diferente daquela a que chegou a 1ª instância e expressá-la em concreto, alterando a decisão do tribunal inferior nos pontos questionados, não se impõe a realização de novo e integral julgamento nem se admite recurso genérico contra a errada decisão da matéria de facto, só se justificando a modificação das respostas aos quesitos quando haja um erro evidente, na apreciação da matéria de facto (v g, depoimentos que contradizem patentemente a resposta da 1ª instância aos quesitos) e isto porque, estando o juiz perante a pessoa que depõe, melhor do que ninguém se apercebe da forma como ela realiza o seu depoimento, da convicção com que o presta, da espontaneidade que revela, das imprecisões que deixa escapar, de tudo, enfim, o que serve para fundamentar a impressão que o depoimento deixa no espírito do julgador e contribui em menor ou maior grau para formar a sua convicção (neste sentido, os Acs. da RP, de 19-9-2000, da RL, de 13-11-2001 e do STJ, de 14-3-2006, in, respectivamente, CJ, XXV, 4, 186 e XXVI, 5, 85 e CJ, STJ, XIV, 1, 130), entendemos que a instância recorrida nas respostas questionadas, com excepção do que respeita à resposta dada ao quesito 4º, fez uma apreciação ponderada e reflectiva da prova efectivamente produzida, não sendo, por isso, oportuna qualquer censura, para lá da apontada, susceptível de por em causa tais respostas.
Por isso, apenas se altera a resposta ao quesito 4º, que agora se dá como provado, acrescentando-se, em consequência, à fundamentação de facto o ponto 13-A, com a factualidade constante desse quesito: “Mas vieram a ser confrontadas com a impossibilidade de aceder ao terraço através da entrada pelo primeiro andar, uma vez que a inquilina (falecida Ré) não o permitia e a actual ocupante do locado mantém a recusa de acesso ao mesmo”.
Todavia e entrando já na apreciação da censura ao segmento jurídico da decisão recorrida, não acompanhamos a recorrente, não obstante a sobredita alteração factual.
Nas obrigações do locatário está a de tolerar as reparações urgentes, bem como quaisquer obras ordenadas pela autoridade pública (al. e) do art. 1038º do CC).
A primitiva locatária e a habilitada T, ao não permitirem o acesso ao terraço do arrendado e as obras de reparação e impermeabilização que neste se mostrassem necessárias ao termo das infiltrações de água verificadas na fracção inferior, desrespeitaram esse comando legal, violando, assim, um obrigação que a lei lhes impunha, que o mesmo é dizer que incumpriram aqui o contrato de arrendamento ajuizado.
Não temos, porém, tal incumprimento como susceptível de configurar uma situação de resolução contratual.
É certo que hoje a lei não enumera taxativamente os fundamentos da resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio, como acontecia em plena vigência do RAU, prevendo antes um conceito genérico e indeterminado de incumprimento, fazendo apenas uma enumeração meramente exemplificativa dos fundamentos dessa resolução (art. 1083º do CC, na redacção introduzida pela Lei nº 6/2006, de 27/2, que aprovou o NRAU).
Não é menos certo, todavia, que não é toda e qualquer situação de incumprimento contratual que tem a virtualidade de fundamentar a resolução do contrato. A lei exige que o incumprimento imputável culposamente ao locatário assuma especial gravidade e consequência, por forma a não ser razoavelmente exigível ao senhorio a manutenção do arrendamento (nº 2 do citado art. 1083º do CC).
Salvo o devido respeito, não temos como preenchido estes requisitos na situação sub judicio, cuja prova competia à A. (art. 342º, 1 do CC).
O critério decisivo não pode aqui deixar de passar pela natureza das reparações em causa e mais ainda pelas consequências que da sua não efectuação podem resultar para o próprio arrendado, para o prédio em que se insere e, nomeadamente, para a saúde e segurança dos seus utentes e do público em geral, pois há-de convir-se que não pode deixar-se ao capricho do locador a imposição de todas e quaisquer obras, sabendo-se da perturbação que estas, por pequenas que sejam, sempre causam na utilização normal de uma habitação.
Talvez por isso, o legislador tenha sentido a necessidade de, neste particular, definir o critério de inexigibilidade para o senhorio da manutenção da relação contratual, ao considerar como tal a oposição pelo arrendatário à realização de obras ordenadas pela autoridade pública (nº 3 do citado art. 1083º do CC), no pressuposto, que nos parece apodíctico, desta não poder deixar de ponderar criteriosamente as circunstâncias de imposição de obras aos particulares (cfr., a este propósito, o art. 89º do DL nº 555/99, de 16/12).
No caso, não se alegou e, logo, provou que se estivesse perante obras determinadas pela Administração Pública e, no critério defendido, não se tendo provado a acelerada degradação de todo o imóvel e perigo para a saúde e integridade física de quem se encontrar na fracção do r/c (resposta negativa ao quesito 5º), inexiste suporte para a resolução por aqui do contrato ajuizado, sem prejuízo, obviamente, da indemnização da A. pelos eventuais danos que o incumprimento contratual da Ré lhe acarretou, bem como dos ocupantes do r/c afectado, estes ao abrigo da responsabilidade civil (art. 493º, 1 do CC).
No mais e ainda quanto ao direito, não sendo de censurar a decisão factual nos termos sobreditos, também não é de censurar - até porque tal, na atenção da alegação do recorrente, passava pela peticionada alteração da decisão factual - a sentença sindicanda, onde foi feita, correcta e devidamente, a subsunção da factualidade provada ao direito, remetendo-se, por isso, nessa parte, integralmente para os seus fundamentos, ao abrigo do disposto no art. 713º, 5 do CPC, na redacção introduzida pelo DL nº 329-A/95, de 12/12.
Na verdade, as habilitadas cobraram êxito na excepção obstativa à caducidade do arrendamento, por morte do arrendatário, prevista na parte final do nº 1 do art. 58º do NRAU, já que se provou que a actividade de atelier de peças de arte para leilões sempre foi desenvolvida pela habilitada Teresa Carlota no locado, explorando-o, há cerca de 17 anos, profissionalmente com a sua mãe, o que continua a fazer, actualmente, com a sua irmã (respostas aos quesitos 15º e 16º), tanto mais que o preenchimento daquela excepção se basta com o desenvolvimento, há mais de três anos, de uma actividade no locado explorado pelo arrendatário falecido, independentemente da natureza do vínculo que o liga à empresa a funcionar no estabelecimento (neste sentido, Menezes Leitão, Arrendamento Urbano, 1ª ed., pág. 123).
Por outro lado, a provada utilização, como habitação, do locado pela habilitada Teresa Carlota e consequente violação do disposto na al. c) do art. 1038º do CC (uso do arrendado para fim diverso daquela a que se destina), não pode deixar de ceder perante o conhecimento e tolerância desse facto pela A., há cerca de 17 anos (art. 334º do CC).
Em tese geral, poderá aceitar-se que a simples inércia do senhorio, deixando prolongar no tempo uma qualquer situação de violação contratual, sem qualquer reacção, não é de considerar, sem mais, como configuradora de um exercício abusivo do direito, até porque tal iria colidir com o prazo de caducidade estabelecido no nº 2 do art. 1085º do CC, que permite a possibilidade do exercício do direito à resolução do contrato até um ano depois de cessar a violação deste, que mais não seja porque, como referem Pires de Lima e Antunes Varela, "com base no abuso do direito, o lesado pode requerer o exercício moderado, equilibrado, lógico, racional do direito que a lei confere a outrem; o que não pode é, com base no instituto, requerer que o direito não seja reconhecido ao titular, que este seja inteiramente despojado dele" (ob. cit., pág. 298).
Todavia, se tal manutenção da conhecida violação do contrato for acompanhada de uma conduta do titular do direito contraditória do seu exercício, a justificar a convicção da contraparte de que o direito já não será exercido, já será de equacionar a “neutralização” deste, à luz do abuso do direito, na vertente do venire contra factum proprium.
No que respeita aos pressupostos deste instituto, salienta Baptista Machado que "a confiança digna de tutela tem de radicar em algo de objectivo: uma conduta de alguém que de facto possa ser entendida como uma tomada de posição vinculante em relação a dada situação futura.
Para que a conduta em causa se possa considerar causal em relação à criação de confiança é preciso que ela directa ou indirectamente revele a intenção do agente de se considerar vinculado a determinada atitude no futuro" (Obra Dispersa, vol. I, Braga 1991, pág. 416).
Logo o conflito de interesses e a subsequente necessidade de tutela jurídica apenas surgem quando alguém, colocado na posição do confiante normal e razoável, estando de boa-fé, com base na situação de confiança criada pela contraparte, toma disposições ou organiza planos de vida, de onde lhe resultarão danos se a sua legítima confiança vier a ser frustrada.
Só assim se obtém o enquadramento objectivo da situação de confiança.
É que, como se observa no Ac. do STJ de 14-3-99, "bem pode acontecer que, não obstante a presença de elementos subjectivos suficientes para justificar a protecção da confiança, o beneficiário em potência, por razões específicas, não tenha de facto confiado na situação que se lhe oferecia. Não cabe então oferecer-lhe a protecção jurídica.
Ou que, tendo confiado, tenha desacatado (ou descurado) a observância de deveres de indagação que ao caso deviam caber." (CJ, Acs. do STJ, Ano VII, I, 152).
Revertendo para o caso sub judicio, temos, como se disse, que a senhoria tem conhecimento, há cerca de 17 anos, da utilização do arrendado como habitação da habilitada Teresa Carlota, sem que durante todo esse tempo tenha manifestado qualquer oposição, deixando perdurar no tempo a violação do contrato por parte da locatária, permitindo, não obstante essa violação, a sua execução normal, nomeadamente recebendo as respectivas rendas e, sendo assim, é de aceitar que lhe tenha criado a convicção justificada de que o direito não seria exercido: os anos foram passando e a habilitada Teresa Carlota foi habitando o arrendado, com conhecimento e sem oposição da senhoria, pelo que é de admitir que tenha havido quer da parte desta, quer da primitiva arrendatária um forte e reiterado investimento na confiança que lhes mereceu o comportamento daquela, inculcador de que eles jamais exerceria qualquer direito de despejo ou outro que sobre ele se repercutisse, fazendo-lhes antes acreditar que a utilização como habitação que a habilitada vinha fazendo no arrendado em tudo se harmonizava com os interesses de ambas as partes.
Por isso, o decretamento do despejo e a efectivação deste, passados tantos anos, contra os interesses daquela habilitada reconhecidos pela A., patentearia manifesto comportamento contraditório e desvio dos princípios da boa fé, a reclamar a intervenção morigeradora do art. 334º do CC, a impor, como imperativo de justiça, a protecção da legítima confiança na manutenção daquela realidade factual que a conduta da segunda criou na primeira.
Por tudo o exposto, na improcedência da apelação, confirma-se, ainda que por razões em tudo não coincidentes, a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Lisboa, 29-10-2009
Carlos Valverde
Granja da Fonseca
Pereira Rodrigues |
