| Decisão Texto Integral: |
Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
I
– Relatório
MGM e AJM
Instauraram acção declarativa sob a forma de processo comum ordinário, a correr termos pela 2ª Vara Mista do Tribunal Judicial de Loures, contra:
1- A,
2- B,
3- C,
4- Herança Ilíquida e Indivisa de D e
5- E e mulher M,
Alegando, em síntese, o seguinte:
· A 1ª A. arrendou a J, a quem os 1º, 2º e 3º RR. sucederam, o lado esquerdo do prédio sito na Rua ..., em Odivelas;
· O lado do lado direito estava feito a EG, que faleceu em 12.08.1953, ficando aí a residir a mulher até ao seu óbito, ocorrido em 08.04.1968;
· Posteriormente e apenas entre 1977 e 1998 viveu no lado direito a D, que a partir de 1998 passou a residir em lares, até ao seu falecimento em 04.01.2003;
· Por carta datada de 28.07.1999, a 1ª R. deu a conhecer a intenção dos proprietários de vender o prédio ao 5º R., tendo a A. respondido pretender exercer o direito de preferência e pedindo os termos do contrato e os documentos do prédio;
· A A. apenas recebeu uma carta do mandatário da 1ª R., datada de 13.09.1999, comunicando existir também outro preferente, a D, e informando que se iria proceder a licitação entre ambas, requerendo o envio de proposta, carta a que a A. não respondeu;
· A A. requereu em 21.12.1999 a notificação judicial avulsa da 1ª R. para que lhe enviasse os documentos para a marcação da escritura por ser a única preferente;
· A D conferiu em 28.09.1999 ao 5º R. poderes para adquirir o prédio. E em 21.12.1999, a D outorgou testamento instituindo o 5º R. como seu único e universal herdeiro;
· Em 27.12.1999, os 1º, 2º e 3º RR. celebram um contrato promessa de compra e venda do prédio a favor de D, subscrito pelo 5º R. em sua representação e subscreveram também o respectivo aditamento;
· A escritura foi celebrada em 11.12.2002, outorgada pelo 5º R. em representação de D;
· A D veio a falecer em 04.01.2003;
· Os AA. apenas tiveram conhecimento dos contratos em 26.03.2003, quando foram juntos na acção que correu termos no Tribunal de Sintra e do testamento apenas em 29.08.2003, após diligências;
· A transmissão do bem foi feita de forma simulada, de modo a impedi-los de poderem exercer o direito de preferência, de que eram os únicos titulares;
· Foi o 5º R. quem efectivamente adquiriu o prédio, uma vez que a D não tinha capacidade económica para o fazer;
· Os AA. intentaram contra A uma acção na qual pediam que fosse proferida sentença que produza os efeitos da declaração da R. de proposta de venda e, em consequência, declarar transmitida a favor dos AA. a propriedade do prédio;
· Os AA. são os únicos preferentes na venda do prédio, por serem inquilinos do lado esquerdo, sendo que do lado direito não existe inquilino, por a descendente do primitivo arrendatário, a D aí não residir, por estar internada num lar;
· De forma a impedir os AA. de exercer o direito de preferência, os AA. simularam a existência do exercício do direito de preferência pela D, mas na realidade quem estava a adquirir utilizando o nome desta era o 5º R.;
· Esta actuação concertada entre os RR. impediu os AA. De adquirirem o prédio, no exercício do direito de preferência;
Concluíram pedindo que:
a) Lhes seja reconhecida a sua qualidade de inquilinos do lado esquerdo do rés-do-chão do prédio sito na Rua ..., em Odivelas;
b) Sejam declarados como os únicos preferentes na qualidade de inquilinos, na sua transmissão onerosa;
c) Seja declarado que os RR. A, B e C ajustaram a venda ao R. E e mulher, do dito prédio;
d) Seja declarado nulo o contrato promessa datado de 27.12.1999 e respectivo aditamento datado de 10.03.2000;
e) Sejam declarados nulos, por incapacidade, a procuração outorgada pela falecida D a favor do R. E e a testamento a favor deste;
f) Seja declarado que a compra e venda outorgada em 11.12.2002 a favor de D consubstancia o projecto de negócio de que os AA. foram notificados por carta da 1ª R. datada de 28.07.1999 e, em consequência, o adquirente é o R. E e mulher;
g) Seja declarado que o preço devido pela compra e venda é de € 59.855,75, montante a atribuir ao preferido;
h) Por força do exercício da preferência sejam os AA. investidos na posição de adquirentes;
i) Seja ordenado o cancelamento das inscrições na Conservatória do Registo Predial de Odivelas a favor de D, bem como dos seus sucessores, designadamente o R. E casado com M e que em seu lugar passem a figurar os AA.
E ainda subsidiariamente, para o caso de improceder o pedido da alínea g), declarar os AA., por força da preferência legal, investidos na posição de adquirentes, embora pelo preço declarado de € 72.325,70.
Os AA. depositaram nos autos o valor do preço declarado e despesas prováveis.
Os réus foram citados regularmente, tendo a 4ª ré sido citada editalmente, passando, por isso, a mesma a ser representada pelo Ministério Público.
Os 1º, 2º, 3ºs e 5ºs réus apresentaram contestação, invocando a excepção de litispendência relativamente ao processo que corria termos no Tribunal de Sintra e pedindo a improcedência da acção, impugnando os factos alegados pelos autores além do que mais alegaram, em suma, e que foi o seguinte:
· A D era sua arrendatária, por ter sucedido aos pais, entretanto falecidos, transmitindo-se-lhe o arrendamento;
· O 5º R. propôs adquirir o prédio, tendo comunicado aos AA. e à inquilina D que manifestaram ambas intenção de o adquirir, o que determinou o recurso a licitação, à qual apenas a D respondeu.
Na réplica os autores pronunciaram-se quanto à matéria das excepções, defendendo a sua improcedência, mantendo a posição assumida na petição inicial.
No despacho saneador foi julgada improcedente a excepção de litispendência, fixada a matéria de facto assente e elaborada base instrutória.
Procedeu-se a julgamento, tendo sido fixada a matéria de facto.
Foi proferida sentença julgando a acção improcedente.
Não se conformando com aquela sentença, dela interpôs recurso a autora, que nas suas alegações formulou as seguintes “CONCLUSÕES”:
1ª – De conformidade com o disposto no n.º 3 do art.º 511.º do C.P.C., impugna-se a decisão da reclamação ao saneador, quanto ao art.º 13.º da base instrutória, que deverá transitar para os factos assentes, pois foi admitido por acordo: é facto pessoal do Réu E que, no artigo 56.º da contestação, não impugna especificadamente e, atendendo à defesa do mesmo, no seu conjunto, resulta clara a tese de que inquilina é D, logo, admite não ser inquilino;
2ª - Os artigos 1º e 2.º da base instrutória devem ser julgados como provados, por se referirem a factos ocorridos desde 1908 e até 1954 (objecto do artigo 2º-A da base instrutória) e, relativamente a essas datas, os depoimentos das testemunhas são coincidentes: D foi criada pelos tios, logo, não convivia com os pais no local referido em F);
3ª - Mesmo que assim não fosse, não é compreensível que o Meritíssimo Juiz a quo tivesse conferido maior credibilidade a depoimentos de testemunhas não nascidas ou de tenra idade à data destes factos, designadamente , o sobrinho neto E , nascido na década de 40 , para afastar a prova decorrente do depoimento da testemunha Maria Florinda ( nascida em 1927) que viveu os acontecimentos pessoalmente, com evidente razão de ciência;
4ª - Relativamente à resposta dada ao quesito 2º-A, como não provado , sem para o efeito ter fundamentação bastante não sendo suficiente para afastar o princípio de prova decorrente dos artigos 522.º e 671.º, ambos do C.P.C., aplicáveis em virtude da resposta positiva ao mesmo facto em anterior acção, com os mesmos intervenientes (cuja sentença foi oficiosamente obtida pelo douto Tribunal a quo e junta a fls 788 dos autos ) e, por outro lado, considerando o depoimento de Maria Florinda prestado nos presentes autos, que corrobora o princípio de prova supra alegado, deve a resposta dada ser alterada e o artigo 2.º-A da base instrutória julgado provado;
5ª - Acresce que, não é válido o raciocínio do Meritíssimo Juiz a quo, segundo o qual a não prova de um facto significa a prova do seu contrário, ou seja, mesmo não se provando o questionado no artigo 2º-A, não está demonstrado que D residia com a mãe em 1967/68, pois tal facto, em concreto, não se mostra vertido na matéria nem assente, nem a provar;
6ª - Ao considerar não provado o facto questionado no artigo 9.º da base instrutória, o Tribunal a quo criou uma contradição insanável, com os factos constantes das alíneas O) e W) dos factos assentes: é que o preço, as partes intervenientes no negócio proposto e as condições da alienação estão confessadas nas comunicações a que se reportam as mencionadas alíneas dos factos assentes, pois a declaração confessória é indivisível (artigo 360º do C.C.);
7ª - A não ser assim, e caso não se considere o conteúdo uno da confissão, julgar o artigo 9.º não provado (não houve ajuste), corresponde à prova do artigo 10.º, ou seja, nunca existiu o acordo comunicado, logo, todos os atos discriminados na matéria assente foram praticados para afastar o exercício da preferência pelos Autores;
8ª - Por outro lado, ao não consignar as confissões expressas nos depoimentos dos Réus, em particular, de A, que confirmou o teor das comunicações, quando confrontada com os documentos em causa, conforme supra transcrito, o Tribunal a quo violou o disposto no artigo 563.º do C.P.C. e o n.º 2 do artigo 352º e 353.º, o artigo 357.º e o n.º 1 do artigo 358.º e 360.º, todos do Código Civil;
9ª - A cronologia dos factos e dos documentos, e a conjugação com a prova produzida pelo depoimento dos Réus, supra transcritos (que o Meritíssima Juiz a quo não consignou, em violação dos normativos supra expostos), obrigaria a considerar provados os factos constantes dos artigos 10.º e 11.º da base instrutória, porque todos os Réu confessaram ter ajustado a venda, nos moldes em que a mesma se veio a concretizar, efectivamente;
10ª - Assim, pois o intuito de afastar o exercício da preferência pela Autora foi conseguido com a outorga da escritura de compra e venda pelo Réu E, o mesmo que consta da carta inicial para exercido de preferência (como quem iria adquirir o prédio), o mesmo que outorgou todos os actos respeitantes ao negócio da compra do prédio e o mesmo E que pagou o preço, por cheques, logo, há que alterar as respostas aos artigos 10.º e 11.º da base instrutória para provado;
11ª - Conjugando todos os meios probatórios, e porque o Tribunal a quo optou por resposta especificada, impor-se-ia que respondesse ao artigo 12.º no sentido de: “E e sua mulher pagaram, pelo menos, 12.000.000$00”, valor que corresponde à proposta de compra inicialmente apresentada pelos mesmos e à maior parte (83%) do preço de aquisição, declarado na escritura;
12ª - No artigo 16.º da base instrutória, a data de referência é a da outorga do testamento e pretendia-se saber da existência de bens imóveis ou móveis sujeitos a registo: da conjugação do documento de fls. 674-675, com o depoimento do Réu E, resulta o mesmo facto claramente provado.
Sem prejuízo do supra exposto, E mesmo que não se altere o julgamento de facto,
13ª - Face ao pedido formulado na alínea b), o Tribunal está obrigado a conhecer da transmissão do arrendamento a favor de D, por morte de sua mãe Silvéria, em 84 abril 1968 – alínea J factos assentes;
14ª - A matéria de facto é omissa quanto a este facto, ou seja, não decorre directamente da mesma, nem nos factos assentes, nem nos factos questionados, se D morava no locado em 1968. Na verdade, percorrendo toda a matéria dada como provado não se vislumbra onde residia a D em 68.
Contudo,
15ª - Sendo este facto constitutivo do direito dos Réus, a eles caberia a prova da coabitação desde 1967 (enquadrável ou não no artigo 2.º-A da base instrutória), nos termos do n.º 1 do artigo 342.º do C.C.., requisito indispensável para transmissão do arrendamento;
16ª - Sendo julgado não provado o artigo 2.º-A da base instrutória, sem qualquer especificação, e por aplicação do artigo 1 111.º do C.C., na versão vigente à data dos factos (Decreto-Lei n.º 47.344, de 25 de novembro de 1966), não se mostra comprovado o facto constitutivo do direito dos Réus, logo, deve proceder a acção, in totum, pois não existe concurso de preferências.
Mas mesmo quando se entenda existir concurso,
17ª - No âmbito do procedimento de preferência concretizado, o Meritíssimo Juiz a quo entendeu o mesmo como perfeitamente regular, mas sem razão. Desde logo, porque a comunicação de preferência dirigida a “Viúva de E” (idêntico aos recibos de renda emitidos), porque recipienda, de conformidade com a primeira parte do n.º 1 do artigo 224.º do C.C., é inoperante, por aplicação do disposto com o n.º 2 do artigo 231.º do C.C.;
18ª - Caso se considere, por algum motivo que se desconhece, sanado o aludido vício genético do procedimento de preferência, ainda assim, não pode concordar-se com o juízo de caducidade do exercício do direito de preferência dos Autores constante da sentença em crise, por contrariar jurisprudência pacífica dos nossos tribunais superiores;
19ª - É que o negócio comunicado, nos termos provados na alínea O) e W) dos factos assentes, é diverso, em todos os seus elementos, daquele que se concretizou: bastará confrontar as comunicações das alíneas O) e W), com as alíneas AC), AD) e AF) dos factos assentes, que demonstram a alteração dos valores envolvidos e dos prazos, quer de realização dos atos – promessa e escritura –, quer da planificação de pagamentos, logo NÃO SERÁ O MESMO NEGÓCIO, donde, é de reconhecer o exercício da preferência dos Autores, nos termos do n.º1 do artigo 1.410.º do C.C., nunca caducado o direito de preferência sobre o negócio que não se realizou (o comunicado).
Mas mesmo que assim se não entenda,
20ª - Igual solução sempre decorreria da declaração de nulidade do procedimento de licitação proposto, in casu. É que, prevendo a Lei, em termos substantivos (Lei n.º 63/77, de 25 de agosto) e adjetivos, solução para a situação de concurso de preferentes, nomeadamente, por licitação, entende-se que os vendedores não podiam fugir à mesma, que até ia a favor dos seus interesses. Tendo-o feito, em concreto, optaram pela violação da Lei, com envelope fechado;
21ª - A solução legal exige igualdade, imparcialidade, isenção e transparência, oferecendo mesmo, ao tempo como agora, um processo especial de jurisdição voluntária para o efeito. Exige-se que o proprietário do imóvel se mantenha à margem da discussão entre os preferentes, ocupando a posição de simples beneficiário do seu resultado;
22ª - In casu, o método de licitação, com oferta “por carta fechada” (paralelo à venda executiva, e não às licitações processualmente previstas, que são efetuadas pessoal e directamente, perante árbitro – leia-se, Juiz – equidistante), sem definição das condições, termos e circunstâncias em que se procederá à sua abertura, designadamente, perante quem, quando, onde e quais os procedimentos após a abertura, em especial, se havia hipótese de formular novos lanços, viola o princípio da igualdade, imparcialidade, isenção e transparência cuja observância é obrigatória para os alienantes;
23ª - No caso do n.º 1 do artigo 1.460.º do C.P.C., que corresponde ao meio processual de correto exercício dos direitos substantivos, previstos na alínea a) do n.º 1 do artigo 1.091.º, a que se aplicam, por remissão expressa, as normas dos artigos 416.º a 418.º e 1.410.º, todos do C.C., a respetiva violação impõe a nulidade da decisão de adjudicação.
Mesmo quando assim se não entenda,
24ª - Relativamente à aludida existência de simulação, a cronologia dos factos assentes, mesmo que não seja alterada a resposta à matéria de facto, não deixam dúvidas quanto a este aspeto: o mesmo Réu E, que iniciou o processo como interessado, passou a intervir em todos os atos do mesmo (como representante – contrato promessa, aditamento e escritura – ou mero beneficiário – procuração e testamento), ainda que na qualidade de procurador, tendo pago, pelo menos, o mesmo montante a título de preço pelo qual tinha ajustado a alienação a seu favor.
Vejamos quais os factos em que alicerçamos esta conclusão:
1) A existência de um acordo de venda com E, com definição dos respectivos termos e condições, constante das comunicações enviadas pelos alienantes (alíneas O) e W) dos factos assentes), mas omitindo, no teor das mesmas, a existência de preferentes concorrentes (aliás, a subscritora, A, afirmou, no seu depoimento, que a sua convicção era no sentido de que os Autores não prefeririam e que as ditas comunicações para preferência surgem por indicação do seu mandatário).
2) A carta remetida para o exercício de direito de preferência não foi em nome de D mas sim em nome de “Viúva de E” – alínea W) dos factos assentes.
3) Essa carta foi levantada pela Ré – alínea W) dos factos assentes.
4) Nessa carta foi comunicado que E iria comprar o prédio por 12.000 contos, ou seja, que E estaria interessado no prédio desde 1999, acabando por adquiri-lo – alíneas O), W), AE), AF) e AK) da matéria assente.
5) O exercício de preferência pela falecida D, ao tempo internada num lar de idosos, abrindo um aparente conflito contra o preferido, seu sobrinho, cuja esposa havia recebido e assinado a carta dirigida à “Viúva de E”.
Porque haveria, no dia imediato à receção da carta dos Autores dirigida aos alienantes para informar que prefeririam (expedida em 17.08.1999 e recebida por A em 18.08.1099 – alínea P) factos assentes), em 19.08.2012 (alínea X) dos factos assentes) D comunicar que – também – pretendia adquirir o imóvel?
A resposta, ainda que especulativa, impõe-se: proprietário(s) e vendedor(es) ou alguém por eles, avisaram (ou conferenciaram) com o ou os preferidos e resolveram “travar” o legítimo exercício do direito que a lei aos Autores confere.
6) A postura dos proprietários, que até setembro de 1999, emitiam os recibos de renda a favor de “Viúva de E”, para, de imediato, reconhecem, sem a menor justificação, sem informação alguma aos Autores e sem a menor referência tabular, a qualidade de inquilina a D.
7) A escolha dum procedimento de seleção do preferente que permitisse manter o controlo do resultado das licitações, pela indefinição das condições, termos e circunstâncias em que se procederia à abertura das propostas em cartas fechadas, designadamente, perante quem, quando, onde e quais as regras após a abertura, em especial, se havia hipótese de formular novos lanços, verificando-se ou não igualdade;
8) A outorga de procuração a favor do Réu E, em 28 de setembro de 1999 – alínea AA) factos assentes;
9) A existência de cerca de três meses, entre outubro e dezembro de 1999, em que o procedimento de licitação se manteve nas mãos dos primeira a terceiro Réus, sem sequência, nem definição, nem transparência, mantendo os Autores na completa ignorância;
10) A outorga do testamento em 21 de dezembro de 1999, para garantir que os Réus E e esposa não pagariam o sinal sem que existisse instrumento que, apesar do negócio formal ser feito para o nome da D, atenta a qualidade de preferente, o imóvel chegaria às mãos do R E – alínea AB) factos assentes;
11) A outorga, com pleno conhecimento de todos os Réus (exceção ao quarto) e da falecida preferente, do contrato-promessa em 27 de dezembro seguinte, isto é, menos duma semana depois do testamento, alterando o preço, o sinal e os prazos que constavam das comunicações de preferência – alínea AC) dos factos assentes;
12) O silêncio dos mesmos, nomeadamente, a primeira Ré, por si e em invocada representação dos segundo e terceiro Réus, perante a notificação judicial avulsa que os Autores lhes fizeram;
13) O assentimento dos mesmos primeira a terceiro Réus na mora da aparente preferente no pagamento da parte restante do preço, consentindo que, apesar de estabelecida na promessa a data limite de 31 de janeiro de 2000, os Réus E e mulher só o fizessem em 10 de março de 2000 – conforme alíneas AC) e AD) dos factos assentes;
14) – O aditamento em que todos acordaram nesse dia 10 de março de 2000 – alínea AD) factos assentes –, data em que foi pago o remanescente do preço – 12.0000000,00 com cheque de E – alínea AE) dos factos assentes – a relegando sem justificação, a outorga da escritura para momento indeterminado no tempo, sem data e na disponibilidade dos Réus E e M e da falecida, D;
15) Precisamente na mesma data (10.03.2000) em que a primeira Ré foi citada para a ação de Sintra (cfr. fls. 122 a 155, onde negou perentoriamente a existência de contrato-promessa);
16) O pagamento da parte mais substancial do preço, perfazendo a totalidade, foi feito por cheque dos Réus E, em lugar da D – alínea AE) dos factos assentes;
17) A outorga da escritura teve lugar em 11 de dezembro de 2002, após o AVC de que D foi vítima, menos de um mês antes do seu óbito – alínea AF) dos factos assentes.
Esta data da escritura foi precisamente no dia seguinte à alta hospitalar (ocorrida em 10.12.2002), do Hospital Amadora Sintra onde esteve internada 11 dias por AVC ocorrido em 29.11.2002 – alínea AN) da matéria assente –, assim se evitando, a todo o custo, a caducidade do mandato conferido;
18) Acabando por falecer em 04.01.2003, ou seja, cerca de 15 dias após a escritura.
25ª - O negócio realmente celebrado e querido por todos é o que consta das comunicações para preferência: quando os Autores surpreenderam os Réus, afirmando que prefeririam, acordaram estes, com a intervenção e acordo de D, que a venda se concretizaria a favor dos reais habitantes da fracção, E e esposa, ainda que este figurasse nos atos como representante da falecida tia, mas pagando o preço que já haviam ajustado. Apenas mudou a formalização, nominativamente, e na aparência, a favor de um terceiro, D.
Em consequência,
26ª - O negócio celebrado (e querido por todos os Réus) é nulo, com evidente preenchimento do n.º 1 do artigo 240.º do C.C., ou seja, a vontade real é e sempre foi, a da concretização da venda ao Réu E, nos precisos termos da comunicação de preferência, sendo que os Autores constituem terceiros de boa fé, na aceção do artigo 243.º do C.C., pois foi precisamente para contornar a preferência destes, que os Réus celebraram todos os atos assentes, com corolário na escritura de fls. 57 a 60 (declarando a concretização da venda a pessoa diferente, e por preço diferente daquele que foi efectivamente pago), em divergência com a vontade real.
Mesmo que assim se não entenda,
E sem conceder,
27ª - Não há dúvidas, pelo mero confronto entre as condições contratuais transcritas nas comunicações para preferência (alíneas O) e W) dos factos assentes), e as condições constantes e transcritas no contrato promessa, respectivo aditamento e escritura, que os prazos de formalização, termos e prazo de pagamento do preço concretamente verificadas, não correspondem aquelas que foram objecto de comunicação.
Logo,
28ª - Não sendo o mesmo o negócio comunicado e aquele que foi formalizado, há omissão da obrigação de preferência, donde, depositado o preço pelos Autores, tem de proceder o pedido para exercício da preferência formulado na alínea l) do petitório subsidiário , nas condições do negócio efectivamente celebrado, constantes da escritura de fls. 57-60, por força da aplicação do artigo 1.410.º do C.C.;
29ª - Mostram-se violados, em termos substantivos, a primeira parte do n.º 1 do artigo 224.º, o n.º 2 do artigo 231.º, o artigo 240.º e 242.º, o n.º 1 do artigo 342.º, o n.º 2 do artigo 352º e 353.º, o artigo 357.º e o n.º 1 do artigo 358.º e 360.º, o artigo 416.º e n.º 1 do artigo 1.410.º, todos do Código Civil, e o artigo 1.111.º do mesmo diploma legal, na sua versão originária;
30ª - Em termos adjectivos, mostram-se violados os artigos, 490.º, n.º 1 do artigo 522º, 563.º, 671.º, 1.460.º e 1.465.º, todos do Código de Processo Civil.
Concluiu no sentido de a sentença ser revogada e, alterada a decisão proferida em sede matéria de facto, com consequente procedência do pedido de reconhecimento da preferência dos Autores.
Mas ainda que não seja alterada a decisão de facto, ainda assim, haverá que conhecer da não transmissão do arrendamento à D por falta de prova da sua co habitação com a mãe Silvéria , em 67/68 e ainda revogar a procedência da exceção de caducidade do direito de preferência dos Autores, e, ou por via dos vícios ao procedimento de preferência adotado, ou por via da nulidade decorrente da simulação, permitir igual exercício do direito de preferência dos Autores, no limite, a exercer sobre o negócio efectivamente formalizado, constante da escritura de fls. 57 a 60.
Nas contra-alegações os recorridos propugnaram pela manutenção da sentença recorrida.
II
- Factos
Na sentença recorrida foram considerados assentes os seguintes factos:
1) Por escrito datado de 29 de Dezembro de 1942, cujo original consta de fls. 215, José Júnior e E que também usaEG, declaram o primeiro na qualidade de senhorio e o segundo de inquilino, entre o mais, o seguinte “ajustaram entre si e vêm reduzir ao presente título o contrato de arrendamento do r/c e 1.ª andar ao prédio sito na Rua da freguesia de Odivelas (…) 1.ª Este arrendamento é pelo prazo de um ano que começa no dia 1 de Janeiro de 1943 e termina no último dia do mês de Dezembro de 1943, supondo-se sucessivamente renovado pelo mesmo tempo e com as condições nos termos da lei. 2.ª A parte arrendada é destinada a habitação. 3.ª A será da quantia de quarenta escudos em cada mês (…)” (alínea F) dos factos assentes);
2) A habitação referida em 1 corresponde ao lado direito do imóvel referido em 10 (alínea G) dos factos assentes);
3) A partir de 29.12.1942, EG estabeleceu na habitação referida em 1 a sua residência e do seu agregado familiar (alínea H) dos factos assentes);
4) E faleceu no dia 12 de Agosto de 1953, no estado de casado com Silvéria (alínea I) dos factos assentes);
5) Silvéria faleceu no dia 8 de Abril de 1968 (alínea J) dos factos assentes);
6) D nasceu no dia 3 de Abril de 1908 e é filha deEG e Silvéria (alínea K) dos factos assentes);
7) Em 01.03.1980 MGM acordou com J a cedência do gozo do lado esquerdo do prédio referido em 10, mediante o pagamento de uma contrapartida monetária mensal (alínea D) dos factos assentes);
8) A autora reside com a sua família, desde 01.03.1980 até à presente no referido imóvel (alínea E) dos factos assentes);
9) Por óbito de J sucederam-lhe A, também conhecida por A e seus netos B e C (alínea C) dos factos assentes);
10) Pela apresentação 40/980424 encontra-se registada a aquisição de ½- a favor de A, de ¼ a favor de B e de ¼ a favor de C por partilha judicial da herança de J, do prédio urbano sito na Rua, n.º 2, Odivelas, composto de rés-do-chão e primeiro andar, com lado direito e esquerdo, destinado a habitação, inscrito na matriz sob o artigo 25435 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Odivelas sob o nº 01681 da freguesia de Odivelas (alínea A) dos factos assentes);
11) O prédio referido em 10 foi inscrito na matriz em data anterior a 1951 e nunca foi submetido ao regime de propriedade horizontal (alínea B) dos factos assentes);
12) Até Setembro de 1999, os recibos de renda relativamente ao lado direito do prédio referido em A) eram passados em nome de “Viúva de E” (alínea N) dos factos assentes);
13) Por carta datada de 28 de Julho de 1999, registada no dia 10 de Agosto de 1999, recebida por MGM, em 12 de Agosto de1999, cuja copia consta dos autos de fls. 39, A, comunicou àquela, entre ao mais, o seguinte:
“Assunto: Notificação para preferência compra e venda do prédio sito na Rua com o artigo n.º 2770 (…)
Na qualidade de proprietária de parte do prédio, e bem assim em representação dos Demais proprietários, meus Sobrinhos, venho comunicar que é nossa intenção proceder à venda do mesmo.
Atento o direito de preferência que a Lei lhe assinala, vimos convidá-lo(a) a exercer essa preferência, caso assim entenda, no prazo legalmente estabelecido (8 dias).
A venda será efectuada pelo preço de Esc. 12000 000$00 (Doze milhões de escudos) Ao Senhor E, residente na Rua ... r/c Dtº em Odivelas, que se propõe entregar um sinal de Esc. 600 000$00 (Seiscentos mil escudos), Aquando da celebração do contrato-promessa, a efectuar dentro de espaço de 15 dias, pagando o restante no acto da celebração da escritura a realizar no prazo de 60 dias contados do contrato-promessa (…)”(alínea O) dos factos assentes);
14) Por carta datada de 28 de Julho de 1999, dirigida a viúva de E, recebida por M no dia 13 de Agosto de 1999, cuja cópia consta dos autos de fls. 172 a 173, A comunicou, entre ao mais, o seguinte:
“Assunto: Notificação para preferência compra e venda do prédio sito na Rua com o artigo n.º 2770 (…)
Na qualidade de proprietária de parte do prédio, e bem assim em representação dos Demais proprietários, meus Sobrinhos, venho comunicar que é nossa intenção proceder à venda do mesmo.
Atento o direito de preferência que a Lei lhe assinala, vimos convidá-lo(a) a exercer essa preferência, caso assim entenda, no prazo legalmente estabelecido (8 dias).
A venda será efectuada pelo preço de Esc. 12.000.000$00 (Doze milhões de escudos) ao Senhor E, residente na Rua ... r/c Dtº em Odivelas, que se propõe entregar um sinal de Esc. 600 000$00 (Seiscentos mil escudos), Aquando da celebração do contrato-promessa, a efectuar dentro de espaço de 15 dias, pagando o restante no acto da celebração da escritura a realizar no prazo de 60 dias contados do contrato-promessa,” (alínea W) dos factos assentes);
15) Na sequência da carta referida em 13, MGM enviou a A a carta por si subscrita, datada de 17 de Agosto de 1999 que esta recebeu em 18 de Agosto de 1999, cuja cópia consta dos autos de fls. 40, na qual refere, entre o mais o seguinte:
“(…) Acuso a recepção da sua carta datada de 28 de Julho de 1999, registada no dia 10 do corrente mês e por mim recebida no passado dia 12, relativa à venda do prédio sito na Rua no qual sou inquilina. Face ao seu teor, venho pela presente exercer o meu direito de preferência pelo preço e condições em que pretende vender o referido prédio.
Solicito pois, me envie os termos do contrato de promessa, bem como fotocópia dos documentos relativos ao seu registo e inscrição matricial. (…)” (alínea P) dos factos assentes);
16) Em resposta à carta referida em 14, por carta datada de 19 de Agosto de 1999, subscrita por D, recebida por A, cuja cópia consta de 176, aquela comunicou, entre ao mais, o seguinte:
“Pela presente comunico que recebi a sua carta que me foi enviada com data de 28 de Julho do corrente ano, para preferência na compra e venda do prédio sito na Rua da Ponte nº 2 com o artigo 2770.
Mais comunico em resposta à mesma carta que pretendo exercer o direito à preferência da venda do referido prédio nos termos constantes da mesma carta ou seja pelo preço de doze milhões de escudos com entrega de um sinal de seiscentos mil escudos, para o efeito fico a aguardar a resposta de V. Ex.ª (…).” (alínea X) dos factos assentes);
17) A não entregou à Autora os documentos solicitados e referido em 15) dos factos assentes (alínea Q) dos factos assentes);
18) MGM recebeu a carta cuja cópia consta dos autos de fls. 42, subscrita por Sr. Advogado, mandatário da 1ª R. A, datada de 13.09.1999, na qual refere, entre o mais, o seguinte:
“(…) por carta de 17 de Agosto p.p. manifestou V. Exa. Interesse na aquisição do imóvel em referência, declarando preferir naquela compra nos termos legalmente previstos.
Sucede, porém, que também o outro preferente – a Sr.ª D. D declarou pretender exercer a sua preferência nos termos legalmente previstos. Temos, assim, duas situações de preferência, de igual posição, afigurando-se como única saída para a situação a abertura de licitação entre ambas as preferentes, nos termos da Lei.
Assim, e no pressuposto da manutenção do seu interesse no negócio, deverá V. Exa. fazer-me chegar por escrito para a morada abaixo indicada, e num prazo de 8 (oito) dias contados da recepção da presente carta, a sua melhor proposta para aquela aquisição, tendo como lance mínimo de licitação o valor de Esc. 500.000$00 (quinhentos mil escudos), mantendo-se em tudo o mais a proposta antes apresentada, nomeadamente quanto ao sinal e prazos de realização do negócio. Apenas o preço variará em função do valor pelo qual venha a licitar.
Por razões de ordem forma, solicito que a proposta contendo o valor pelo qual se propõe adquirir o imóvel. Seja encerrada num envelope autónomo e fechado, que deverá ser colocado dentro do envelope que me enviará, por forma a que se possa proceder à abertura das duas propostas em simultâneo e sem o prévio conhecimento do teor da licitação de cada um dos interessados. (…)” (alínea R) dos factos assentes);
19) Em nome de D foi remetida carta datada de 13.09.1999, de igual teor à mencionada em 18, subscrita por sr. Advogado, Mandatário da 1ª R A, embora comunicando o exercício do direito de preferência pela Autora na aquisição do imóvel referido em 10, a qual foi recepcionada por M, a 20.09.1999 cuja cópia consta dos autos de fls. 181 a 183 (alínea Y) dos factos assentes);
20) Na sequência da carta referida em 18 os Autores não formularam qualquer proposta para aquisição do imóvel referido em 10 (alínea S) dos factos assentes);
21) Na sequência da carta referida em 19, João Lourenço Vieira, na qualidade de mandatário da 1ª R. A, recebeu a carta datada de 23 de Setembro de 1999, subscrita por D, cuja cópia consta dos autos de fls. 184 e 185, na qual declara entre o mais o seguinte:
“ (…) Em resposta à carta que me foi dirigida por Vossa Exa. Com data de 13.09.1999, referente à constituinte de V. Exa., D. A, para a venda do imóvel supra referido, venho pela presente informar V. Exa. Que pretendo oferecer pela compra do mesmo imóvel a quantia certa e única de Esc. 14.500.000$00, para o que em separado junto envio o respectivo envelope autónomo e fechado com a oferta da mencionada quantia. (…)”(alínea Z) dos factos assentes);
22) Por procuração outorgada no dia 28 de Setembro de 1999, no Cartório Notarial de Loures, cuja cópia consta dos autos de fls. 46-47, D, na qualidade de outorgante declarou, entre o mais, o seguinte:
(…) “ que constituiu seu bastante procurador E, (…) a quem confere poderes para comprar, pelo preço, cláusulas e condições que entender, o prédio urbano sito na Rua..., freguesia e concelho de Odivelas, inscrito na matriz no artigo 2770, pagar o preço, outorgar e assinar a competente escritura e respectivo contrato de promessa de compra e venda que eventualmente venha a ser celebrado, nos termos, condições e cláusulas que entender, para na conservatória do registo predial respectiva, requerer todo e qualquer acto de registo predial, provisórios ou definitivos referente ao mesmo imóvel; representá-la junto da repartição de finanças a fim de pagar algo que for devido, correspondente ao dito prédio ou pedir quaisquer isenções de impostos ou contribuições eventualmente devidas e finalmente requerer, praticar e assinar tudo o mais que necessário ou conveniente for para os indicados fins (…)” (alínea AA) dos factos assentes);
23) Em 21.12.1999 MGM requereu no Tribunal Judicial de Sintra a “Notificação Judicial Avulsa” de A, cuja cópia consta dos autos de fls. 43 a 44, requerendo, entre o mais, que no prazo de 8 dias, A, enviasse àquela todos os elementos necessários para a elaboração e marcação da escritura de venda do prédio referido em 13), atendendo à preferência exercida na pretendida venda e à injustificada demora no envio dos documentos e elementos necessários à formalização dos contratos, negando a qualidade e a capacidade de D para tal acto (alínea T) dos factos assentes);
24) A foi notificada em 13 de Janeiro de 2000 do teor da notificação judicial avulsa referida em T) (alínea U) dos factos assentes);
25) Na sequência da notificação mencionada em 24, A nada disse ou remeteu os Autora os documentos aí mencionados à Autora (alínea V) dos factos assentes);
26) No dia 21 de Dezembro de 1999, no Cartório Notarial de Loures, D outorgou Testamento, cuja certidão consta dos autos de fls. 48 a 50, mediante o qual declarou entre o mais, o seguinte:
“(…) por este testamento institui seu único e universal herdeiro, seu sobrinho E (…)” (alínea AB) dos factos assentes);
27) Por escrito datado de 27 de Dezembro de 1999, cuja cópia consta dos autos de fls. 52 a 54, A, B e C na qualidade de primeiro outorgantes e D, representada por E, com procuração outorgada no dia 28 de Setembro de 1999, no Cartório Notarial de Loures, na qualidade de segunda outorgante, declaram entre, o mais o seguinte:
“(…) PRIMEIRA
Os primeiros outorgantes são donos e legítimos proprietários do prédio urbano sito na Rua, n.º 2, em Odivelas, descrito na Conservatória do Registo Predial de Odivelas sob o n.º 01681 a fls. 174 do livro B-71 e inscrito na respectiva matriz sob o artigo 2770 da freguesia de Odivelas, e nessa qualidade, e livre de quaisquer ónus ou encargos com excepção dos decorrentes dos arrendamentos para habitação incidentes sobre os dois pisos do imóvel, prometem vender à segunda outorgante, ou a quem esta indicar, que promete comprar, o sobredito imóvel.
SEGUNDA o preço ajustado no montante de Esc.: 14.500.000$00 (catorze milhões e quinhentos mil escudos será pago nos seguintes termos:
PRIMEIRO A segunda outorgante entrega, a título de sinal e princípio de pagamento do prelo no acto de assinatura do presente contrato, a quantia de Esc: 2.500.000$00 de que os primeiros outorgantes conferem pelo presente a competente quitação dependente da boa cobrança do cheque.
SEGUNDO A restante parte do preço, no montante de Esc. 12.000.000$00 será pago no acto de outorga da escritura.
TERCEIRA A escritura será realizada até ao dia 31 de Janeiro de 2000, e a sua marcação ficará cometida à segunda outorgante que avisará os primeiros outorgantes do local, dia e hora da sua realização, por carta registada com aviso de recepção, a expedir com a antecedência mínima de 10 dias. (…)” (alínea AC) dos factos assentes);
28) Em 17.02.2000, os AA instauraram acção judicial contra A a qual correu na Comarca de Grande Lisboa Noroeste, sob o n.º 1355/09.1TSNT, a correr termos na 2.ª secção do juízo de Grande Instância Cível, na qual pediram que fosse proferida sentença que produzisse os efeitos da declaração negocial da Ré faltosa A (proposta de venda por parte da Ré e aceitação dessa venda por parte da A.), no sentido de se declarar transmitida a favor dos AA a propriedade do prédio referido em 10), bem como o pagamento dos rendimentos produzidos pelo prédio desde Novembro de 1999 até à efectiva transmissão da sua propriedade, a qual foi julgada improcedente por sentença transitada em julgado (alínea AO) dos factos assentes);
29) Por escrito datado de 10 de Março de 2000, cuja cópia consta de fls. 55 e 56, denominado “Aditamento ao Contrato Promessa” A, B, C, todos na qualidade de promitentes vendedores e Primeiros outorgantes e D, representada por E, na qualidade de promitente compradora e Segunda Outorgante declararam, entre o mais, o seguinte:
“(…) Primeiro: A Segunda Outorgante entregou nesta data aos Primeiros Outorgantes o montante Esc. 12.000.000$00 (Doze milhões de escudos) correspondentes ao remanescente do preço da compra e venda acordada nos termos do sobredito contrato, que assim fica pago na totalidade.
Segundo: Os Primeiros Outorgantes confessam ter recebido e conferem, pelo presente, a competente quitação.
Terceiro: A escritura de compra e venda será outorgada quando a segunda outorgante entender conveniente, cabendo-lhe a iniciativa da respectiva marcação, para o que comunicará oportunamente, aos primeiros outorgantes o dia, local e hora da sua realização.” (alínea AD) dos factos assentes);
30) O pagamento dos 12.000.000$00 referidos em 29 foi realizado por cheques pertencentes ao E (alínea AE) dos factos assentes);
31) Apesar do pagamento aludido em 30 ter sido realizado por cheques pertencentes a E, este e a sua mulher pagaram parte do preço de aquisição do imóvel referido em 10 (resposta ao artº 12º da base instrutória);
32) Por escritura pública de compra e venda cuja certidão consta dos autos de fls. 58 a 60, A, B, C, na qualidade de Primeiros Outorgantes e E, na qualidade de procurador de D e segundo Outorgante declararam, entre o mais, o seguinte:
“Que, pela presente escritura, livre de quaisquer ónus ou encargos, vedem, à representada do segundo outorgante, pelo preço de setenta e dois mil trezentos e vinte e cinco euros e setenta cêntimos, já recebido, o prédio urbano destinado exclusivamente a habitação, sito naRuae, na cidade, freguesia e concelho de Odivelas, descrito na Conservatória do Registo Predial de Odivelas, sob o número mil seiscentos e oitenta e um, de treze de Maio de mil novecentos e oitenta e oito, da dita freguesia, onde se mostra registada a aquisição a seu favor, nos termos da inscrição O-dois, apresentação quarenta, de vinte e quatro de Abril de mil novecentos e noventa e oito, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 2770, com o valor patrimonial de mil trezentos e cinquenta e quatro euros e treze cêntimos. Declarou o segundo outorgante naquela qualidade que, para a sua representada, aceita a presente venda nos termos exarados, e que o imóvel se destina à sua habitação. (….)” (alínea AF) dos factos assentes);
33) Para outorga da escritura foi paga Sisa no valor de € 615,52 e Imposto de Selo de € 603,61 (alínea AG) dos factos assentes);
34) D sofreu um AVC, em 29.11.2002, quando estava no Lar Casa das Antigas Alunas do Instituto de Odivelas, em consequência do que deu entrada no Hospital Amadora Sintra, onde esteve internada durante 11 dias, tendo regressado ao Lar no dia 10.12.2002 (alínea AN) dos factos assentes);
35) O prédio está inscrito na matriz a favor de D. (alínea AH) dos factos assentes);
36) E é o único e universal herdeiro testamentário da D (alínea AK) dos factos assentes);
37) E pagou o imposto sucessório e averbou em seu nome o prédio referido em A) na matriz (alínea AL) dos factos assentes);
38) O Réu Enão inscreveu a transmissão referida em 31, na Conservatória do Registo Predial de Odivelas (alínea AM) dos factos assentes);
39) D faleceu no dia 04.01.2003, no estado de solteira, no Lar Casa das Antigas Alunas do Instituto de Odivelas, em Odivelas (alínea M) dos factos assentes);
40) Os AA tiveram conhecimento dos acordos referidos em 22, 27, 29 e 32, no dia 26.03.2003, por via da junção dos mesmos aos autos pendentes na Comarca de Grande Lisboa Noroeste, sob o n.º 1355/09.1TSNT, a correr termos na 2.ª secção do juízo de Grande Instância Cível (alínea AI) dos factos assentes);
41) Os Autores tomaram conhecimento do teor do testamento referido em 26 no dia 29.08.2003 (alínea AJ) dos factos assentes);
42) E e a sua mulher vivem na habitação referida em 1 (alínea AP) dos factos assentes);
43) Desde 1998 D passou a viver em Lares de Idosos, primeiro num Lar em Casal de Cambra e depois num Lar em Caneças e por fim no Lar Casa das Antigas Alunas do Instituto de Odivelas (resposta ao artº 5º da base instrutória).
III
- Fundamentação
Cumpre apreciar e decidir.
Nos termos do art.º 684º, n.º 3, do Código de Processo Civil, o objecto do recurso é limitado e definido pelas conclusões da alegação dos recorrentes.
Assim, as questões a conhecer no âmbito do recurso interposto são as seguintes:
1. Reclamação da base instrutória;
2. Impugnação da matéria de facto;
3. Transmissão do direito ao arrendamento;
4. Exercício do direito de preferência;
5. Caducidade e concurso de preferentes;
6. Simulação.
1. Reclamação da base instrutória
A apelante reclamou no sentido de o facto constante do artigo 13º da base instrutória transitar para os factos assentes por ter sido admitido por acordo.
Este facto foi alegado no artigo 56º da petição inicial e não foi especificadamente impugnado.
Na própria versão dos réus apresentada na contestação, a inquilina à data da compra e venda impugnada na presente acção era D.
É certo que foi feita uma declaração por parte do então proprietário do prédio e na qualidade de senhorio de E , datada de 22 de Julho de 1970, com assinatura reconhecida notarialmente, declarando a continuidade do arrendamento em nome da filha do último, já falecido, D e declarando que em caso de falecimento desta o arrendamento se transmitira ao sobrinho E (fls. 216).
Este documento foi junto pelos 5ºs réus e não foi impugnado pelos autores.
À data da escritura pública a dita M ainda era viva, o que significa que o arrendamento não chegou a transmitir-se para o sobrinho E, ora réu e recorrido.
A possibilidade de eventual reconhecimento da preferência a favor dos autores, não invalida o reconhecimento feito pelo anterior proprietário, o qual se irá reflectir nos seus sucessores com todas as consequências legais.
Em suma, o facto alegado no artigo 56º da petição inicial não contende com a declaração e consequente reconhecimento efectuado e constante do documento de fls. 216 dos autos.
Assim, assistindo razão aos apelantes quanto a esta primeira questão do recurso, determinamos que aos factos descritos em II seja aditado o seguinte:
44) E nunca foi inquilino da habitação referida em 1).
2. Impugnação da matéria de facto
A apelante pretende a alteração da decisão sobre a matéria de facto no que respeita aos quesitos 1º, 2º, 2º-A, 9º, 10º. 11º, 12º e 16º, com base nos depoimentos dos réus e das testemunhas.
Nos termos do artigo 712 do Código de Processo Civil, a decisão do tribunal da 1ª instância sobre a matéria de facto só pode ser alterada pela Relação nos casos previstos no mesmo.
Os autos contêm todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre a matéria de facto, nomeadamente contém a gravação dos depoimentos prestados em audiência.
Encontram-se, assim, verificados os pressupostos processuais legais para a reapreciação da prova (artºs 712º, n.º 1, alínea a) e b), e 690º-A, ambos do Código de Processo Civil).
A impugnação da decisão sobre a matéria de facto é efectuada com fundamento no depoimento de testemunhas.
Nos termos do artigo 655º, n.º 1, do Código de Processo Civil, o tribunal aprecia livremente as provas produzidas, decidindo o Juiz segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto.
Tal preceito consagra o princípio da prova livre, o que significa que a prova produzida em audiência (seja a prova testemunhal ou outra) é apreciada pelo julgador segundo a sua experiência, tendo em consideração a sua vivência da vida e do mundo que o rodeia.
De acordo com Alberto dos Reis prova livre “quer dizer prova apreciada pelo julgador segundo a sua experiência, sem subordinação a regras ou critérios formais preestabelecidos, isto é, ditados pela lei” (Código de Processo Civil, Anotado, vol. IV, pág. 570).
Também temos de ter em linha de conta que o julgador deve “tomar em consideração todas as provas produzidas” (art.º 515º do Código de Processo Civil), ou seja, a prova deve ser apreciada na sua globalidade.
“A prova testemunhal, atenta a sua falibilidade, impõe cuidados acrescidos na sua avaliação afim de poder ser devidamente valorada.
Ponderando este princípio da prova livre deve o julgador motivar os fundamentos da sua convicção, por forma a permitir o controlo externo das suas decisões.” (Acórdão da Relação do Porto no processo 5592/04, 5ª secção – Relator: Desembargador Sousa Lameira).
A partir destes princípios passaremos a analisar a situação concreta.
Os quesitos cujas respostas foram impugnadas e no sentido de Não provados foram formulados do seguinte modo:
“1) D não convivia com seus pais no local referido em F) dos factos assentes?
2) Foi criada com os seus tios que viviam em Lisboa?
2-A) Desde 1954 a 1977 D morou, em regime de trabalhadora interna, no Instituto de Odivelas?
9) No princípio de 1999, A,B, C e E acordaram entre si na venda do prédio referido em A) dos factos assentes?
10) Com tal acordo pretendiam afastar o exercício pela Autora do direito de preferência na aquisição do imóvel referido em A)?
11) Para o efeito alegaram que D era inquilina, outorgaram a procuração referida em AA), o testamento referido em BB) com o objectivo de fazerem do Eo seu único herdeiro?
16) À data referida em AB) D não era proprietária de quaisquer bens imóveis nem móveis sujeitos a registo, ou direitos a eles referidos?”
Procedemos à audição de todos os depoimentos prestados em audiência de discussão de julgamento quer pelos réus, quer pelas testemunhas, a fim de se poder compreender em toda a sua plenitude a prova produzida e não apenas os depoimentos invocados para impugnar a decisão sobre a matéria de facto.
Os depoimentos de parte não nos permitem extrair nada de relevante para responder de forma positiva aos quesitos.
O depoimento da testemunha Maria Florinda , tia dos autores, apesar de ter começado o seu depoimento de forma bastante afirmativa sobre o facto de a falecida M não ter convivido na casa dos autos com os respectivos pais, acaba por não saber quando é que a mesma foi viver para tal casa.
Este depoimento juntamento com os restantes, uma vez que os depoimentos não podem ser analisados apenas individualmente mas em conjunto com os restantes depoimentos prestados, não nos permite criar convicção bastante para responder de forma positiva aos quesitos cujas respostas foram negativas e que foram impugnadas pela apelante.
Nem sequer se trata de dar mais relevo ao depoimento de E que ao da testemunha Maria Florinda , mas de que este depoimento não foi bastante para criar convicção para responder de forma positiva aos quesitos. Note-se que também começa por dizer que se lembra de quando a M foi trabalhar para o Instituto de Odivelas, mas que a testemunha foi para este Instituto como aluna antes da tia dos réus E e M ter ido para lá trabalhar.
Mas os restantes depoimentos também permitem abalar a credibilidade deste depoimento.
No que respeita aos quesitos 1º, 2º e 2º-A temos que ter em conta o documento de fls. 216, que é uma declaração do então senhorio de que o arrendamento continuaria em vigor em nome de D, que ali reside e na qualidade de herdeiro do falecido inquilino com quem vivia.
Esta declaração produzida em 22 de Julho de 1970 e com assinatura reconhecida notarialmente serve para colocar em crise o depoimento da testemunha Maria Florinda .
No que respeita aos factos constantes da sentença de fls. 787 e segs. não produz efeito de caso julgado nos termos do art.º 671º do Código de Processo Civil, por não se verificarem os requisitos dos artºs 497º e 498º do mesmo código, tendo em conta, além do mais que entre a acção onde tal sentença foi proferida e a presente acção apenas existe coincidência entre os autores daquela e desta acção e a ré daquela e a primeira ré desta.
Em suma, os factos constantes daquela acção foram impugnados pelos quintos réus da presente acção na contestação que apresentaram, os quais não foram intervenientes em tal acção, a qual foi julgada improcedente.
No que respeita ao quesito 9º, contrariamente ao defendido pela apelante, não existe qualquer contradição entre a resposta ao quesito, que foi negativa, por uma lado porque não se pode considerar a existência de contradição entre factos provados – que existem efectivamente no processo, e factos não provados- que para o processo não existem; por outro lado, das alíneas O) e W) dos factos assentes e descritos supra em II – 13) e 14) não resulta a existência de qualquer acordo de venda do prédio entre os 1º a 3º réus e o 5º réu E, mas apenas uma possibilidade de venda nesse sentido ou negociação com vista a tal venda, ou, ainda, uma proposta para futura venda.
Não conseguimos alcançar o percurso lógico do afirmado pela apelante na conclusão 7ª das suas alegações.
Tal afirmação revela uma grande confusão da apelante na análise dos próprios factos alegados por si.
A falta de prova do quesito 9º, ou seja, a falta de prova da existência de acordo implica, em termos lógicos a falta de pretensão de afastar a autora do exercício do direito de preferência, na medida em que o acordo se destinaria apenas a afastar a autora do exercício do direito de preferência.
De qualquer modo, os depoimentos das testemunhas não nos permitem criar convicção para responder positivamente aos quesitos 9º e 10º, bem como ao quesito 11º.
Quanto ao último quesito (16º), perante o depoimento do réu E e da ré M conjugado com o documento de fls. 674 e 675, entendemos ser de alterar a resposta ao mesmo no seguinte sentido:
“Provado apenas que no ano de 2002 D constava do Serviço de Finanças de Odivelas como sendo proprietária apenas do prédio dos autos”.
O quesito 12º foi formulado do seguinte modo:
“E e a sua mulher pagaram o preço de aquisição do imóvel referido em A)?
A resposta dada foi a seguinte:
“Provado que, apesar do pagamento aludido em AE) dos factos assentes ter sido realizado por cheques pertencentes a E, este e sua mulher pagaram parte do preço de aquisição do imóvel referido em A).”.
A resposta a este quesito resulta do depoimento dos réus E e M que confessaram ter pago parte do preço e disseram que a parte restante foi paga pela declarada compradora, M.
A resposta pretendida pela apelante não tem base de sustentação suficiente nos depoimentos dos ditos réus, nem em qualquer outro depoimento.
Os referidos réus disseram que passaram cheques para pagamento do preço, mas que o mesmo foi pago parte pela M e outra parte por eles, por aquela lhes ter perguntado, antes da aquisição, se a ajudavam a comparar a casa.
Assim, procede em parte esta questão levantada no recurso da autora e, em consequência, adita-se o seguinte ponto aos factos descritos em II:
45) No ano de 2002 D constava do Serviço de Finanças de Odivelas como sendo proprietária apenas do prédio dos autos.
Mantém-se as respostas aos restantes quesitos.
3. Transmissão do direito ao arrendamento
Entende a apelante que não se provaram factos que permitam demonstrar a transmissão do direito ao arrendamento para D, por morte do anterior arrendatário.
Dos factos assentes destacamos os seguintes:
1) Por escrito datado de 29 de Dezembro de 1942, …, B e E que também usa EG, declaram o primeiro na qualidade de senhorio e o segundo de inquilino, entre o mais, o seguinte “ajustaram entre si e vêm reduzir ao presente título o contrato de arrendamento do r/c e 1.ª andar ao prédio sito na Rua da freguesia de Odivelas (…) 1.ª Este arrendamento é pelo prazo de um ano que começa no dia 1 de Janeiro de 1943 e termina no último dia do mês de Dezembro de 1943, supondo-se sucessivamente renovado pelo mesmo tempo e com as condições nos termos da lei. 2.ª A parte arrendada é destinada a habitação. 3.ª A será da quantia de quarenta escudos em cada mês (…)”;
3) A partir de 29.12.1942,EG estabeleceu na habitação referida em 1 a sua residência e do seu agregado familiar;
4) E Gonçalves de Sousa faleceu no dia 12 de Agosto de 1953, no estado de casado com Silvéria da Conceição de Sousa;
5) Silvéria da Conceição de Sousa faleceu no dia 8 de Abril de 1968;
6) D nasceu no dia 3 de Abril de 1908 e é filha deEG e Silvéria da Conceição.
Além destes factos há considerar o teor do documento subscrito por António Francisco Saiote, com assinatura reconhecida por notário junto a fls. 216 com a contestação dos 5ºs réus e que não foi impugnado, nem de qualquer outro modo posto em causa pelos autores e de que transcrevemos o que de mais relevante tem para a causa:DECLARAÇÃO Eu abaixo assinado, António Francisco Saiote, proprietário, …, na qualidade de senhorio deEG, já falecido, residente que foi na minha propriedade sita na Rua, páteo n.º 2, em Odivelas, declaro que a partir da presente data o mesmo arrendamento continuará em vigor, mas em nome de sua filha D. D, que ali reside e na qualidade de herdeiro do falecido inquilino com quem vivia.
…
Loures, 22 de Julho de 1970
Também se encontra junto aos autos a fls. 217 documento cujo conteúdo passamos a transcrever de seguida, não devidamente impugnado e relevante para o conhecimento desta questão.DECLARAÇÃO/AUTORIZAÇÃO Eu, J, DIVORCIADO, …, declaro que autorizo na qualidade de proprietário do prédio urbano sito na Rua, n.º 2, R/C, 1º e Quintal, em Odivelas, a realizar obras de beneficiação no mesmo, à Inquilina D, ali residente.
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Loures, 1992.01.10
O contrato de arrendamento nasce de um acordo de vontades entre o proprietário ou usufrutuário do imóvel, como senhorio, e o arrendatário, interessado na utilização da coisa (artºs 1022º e segs do Código Civil).
Os direitos e obrigações constituídos pelo contrato de arrendamento estão na esfera de disponibilidade dos contraentes, sendo a ele alheio outros terceiros.
Os autores são pessoas alheias à constituição da relação de arrendamento nascida com o contrato referido em II – 1).
O interesse na constituição da relação de arrendamento por parte dos autores a cujo contrato são alheios apenas nasce no momento em que se passou a colocar o exercício do direito de preferência que lhes assistirá.
O reconhecimento da transmissão da posição de arrendatário cabe ao senhorio apenas e na sua relação com o inquilino respectivo.
Tendo os senhorios ao longo dos tempos – a partir de 1970 (fls. 216) – reconhecido D como arrendatária, não podem por via da presente acção os autores questionar essa qualidade.
O facto de os recibos e correspondência ter continuado a ser emitidos e dirigida em nome de viúva de E [II – 14)] apenas pela respectiva arrendatária da casa podia ser questionado, porquanto poderia colocar em causa o exercício dos respectivos direitos por parte desta.
Os autores tentaram demonstrar que D nunca ou quase nunca viveu no local referido em II – 1), a fim de a afastar do exercício do direito de preferência da venda a realizar pelos senhorios do prédio, apesar de o não terem conseguido fazer.
Tendo sido reconhecida a transmissão do arrendamento para D, o contrato de arrendamento referido em 1) mantém em vigor e a produzir todos os efeitos entre locador e locatário enquanto não cessar nos termos previstos na lei.
Ora, não resulta dos autos a cessão do contrato de arrendamento referido em II – 1).
Considerando válida a transmissão do arrendamento a favor de D, improcede, quanto a esta terceira questão, o presente recurso.
4. Exercício do direito de preferência
Quanto a esta questão e no seguimento do referido na questão anterior, cabe referir que a comunicação feita para exercício do direito de preferência dirigida a viúva de E apenas poderia ter sido questionada pela respectiva arrendatária, que no caso era D.
Com efeito, apenas Manuela Sousa poderia colocar a irregularidade da comunicação e não os autores, os quais não têm qualquer legitimidade para o efeito.
Assim, não tem qualquer relevância a invocação pelos autores do dispostos nos artºs 224º e 231º do Código Civil.
Mas apelando a tais disposições legais verificamos a inexistência de razão por parte da apelante, na medida em que a comunicação foi efectivamente recebida pela arrendatária, conforme resulta do descrito em II – 16).
Improcede, assim, mais esta questão do recurso.
5. Caducidade
Sobre o exercício do direito de preferência em discussão nos autos é aplicável do disposto no art.º 47º do RAU (Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro), tendo em conta a data dos factos, e que citamos:
1 – O arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma tem o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano.
2 – Sendo dois ou mais os preferentes, abre-se entre eles licitação, revertendo o excesso para o alienante.
Quando ao exercício do direito de preferência destacamos os seguintes factos descritos em II, para além dos já mencionados na questão anterior:
7) Em 01.03.1980 MGM acordou com J a cedência do gozo do lado esquerdo do prédio referido em 10, mediante o pagamento de uma contrapartida monetária mensal;
9) Por óbito de J sucederam-lhe A, também conhecida por A e seus netos B e C;
10) Pela apresentação 40/980424 encontra-se registada a aquisição de ½- a favor de A, de ¼ a favor de B e de ¼ a favor de C por partilha judicial da herança de J, do prédio urbano sito na Rua, n.º 2, Odivelas, composto de rés-do-chão e primeiro andar, com lado direito e esquerdo, destinado a habitação, inscrito na matriz sob o artigo 25435 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Odivelas sob o nº 01681 da freguesia de Odivelas;
11) O prédio referido em 10 foi inscrito na matriz em data anterior a 1951 e nunca foi submetido ao regime de propriedade horizontal;
13) Por carta datada de 28 de Julho de 1999, registada no dia 10 de Agosto de 1999, recebida por MGM, em 12 de Agosto de1999, cuja copia consta dos autos de fls. 39, A, comunicou àquela, entre ao mais, o seguinte:
“Assunto: Notificação para preferência compra e venda do prédio sito na Rua com o artigo n.º 2770 (…)
Na qualidade de proprietária de parte do prédio, e bem assim em representação dos Demais proprietários, meus Sobrinhos, venho comunicar que é nossa intenção proceder à venda do mesmo.
Atento o direito de preferência que a Lei lhe assinala, vimos convidá-lo(a) a exercer essa preferência, caso assim entenda, no prazo legalmente estabelecido (8 dias).
A venda será efectuada pelo preço de Esc. 12000 000$00 (Doze milhões de escudos) Ao Senhor E, residente na Rua ... r/c Dtº em Odivelas, que se propõe entregar um sinal de Esc. 600 000$00 (Seiscentos mil escudos), Aquando da celebração do contrato-promessa, a efectuar dentro de espaço de 15 dias, pagando o restante no acto da celebração da escritura a realizar no prazo de 60 dias contados do contrato-promessa (…)”;
14) Por carta datada de 28 de Julho de 1999, dirigida a viúva de E, recebida por M no dia 13 de Agosto de 1999, cuja cópia consta dos autos de fls. 172 a 173, A comunicou, entre ao mais, o seguinte:
“Assunto: Notificação para preferência compra e venda do prédio sito na Rua com o artigo n.º 2770 (…)
Na qualidade de proprietária de parte do prédio, e bem assim em representação dos Demais proprietários, meus Sobrinhos, venho comunicar que é nossa intenção proceder à venda do mesmo.
Atento o direito de preferência que a Lei lhe assinala, vimos convidá-lo(a) a exercer essa preferência, caso assim entenda, no prazo legalmente estabelecido (8 dias).
A venda será efectuada pelo preço de Esc. 12.000.000$00 (Doze milhões de escudos) ao Senhor E, residente na Rua ... r/c Dtº em Odivelas, que se propõe entregar um sinal de Esc. 600 000$00 (Seiscentos mil escudos), Aquando da celebração do contrato-promessa, a efectuar dentro de espaço de 15 dias, pagando o restante no acto da celebração da escritura a realizar no prazo de 60 dias contados do contrato-promessa,”;
15) Na sequência da carta referida em 13, MGM enviou a A a carta por si subscrita, datada de 17 de Agosto de 1999 que esta recebeu em 18 de Agosto de 1999, cuja cópia consta dos autos de fls. 40, na qual refere, entre o mais o seguinte:
“(…) Acuso a recepção da sua carta datada de 28 de Julho de 1999, registada no dia 10 do corrente mês e por mim recebida no passado dia 12, relativa à venda do prédio sito na Rua no qual sou inquilina. Face ao seu teor, venho pela presente exercer o meu direito de preferência pelo preço e condições em que pretende vender o referido prédio.
Solicito pois, me envie os termos do contrato de promessa, bem como fotocópia dos documentos relativos ao seu registo e inscrição matricial. (…)”;
16) Em resposta à carta referida em 14, por carta datada de 19 de Agosto de 1999, subscrita por D, recebida por A, cuja cópia consta de 176, aquela comunicou, entre ao mais, o seguinte:
“Pela presente comunico que recebi a sua carta que me foi enviada com data de 28 de Julho do corrente ano, para preferência na compra e venda do prédio sito na Rua da Ponte nº 2 com o artigo 2770.
Mais comunico em resposta à mesma carta que pretendo exercer o direito à preferência da venda do referido prédio nos termos constantes da mesma carta ou seja pelo preço de doze milhões de escudos com entrega de um sinal de seiscentos mil escudos, para o efeito fico a aguardar a resposta de V. Ex.ª (…).”;
17) A não entregou à Autora os documentos solicitados e referido em 15) dos factos assentes;
18) MGM recebeu a carta cuja cópia consta dos autos de fls. 42, subscrita por Sr. Advogado, mandatário da 1ª R. A, datada de 13.09.1999, na qual refere, entre o mais, o seguinte:
“(…) por carta de 17 de Agosto p.p. manifestou V. Exa. Interesse na aquisição do imóvel em referência, declarando preferir naquela compra nos termos legalmente previstos.
Sucede, porém, que também o outro preferente – a Sr.ª D. D declarou pretender exercer a sua preferência nos termos legalmente previstos. Temos, assim, duas situações de preferência, de igual posição, afigurando-se como única saída para a situação a abertura de licitação entre ambas as preferentes, nos termos da Lei.
Assim, e no pressuposto da manutenção do seu interesse no negócio, deverá V. Exa. fazer-me chegar por escrito para a morada abaixo indicada, e num prazo de 8 (oito) dias contados da recepção da presente carta, a sua melhor proposta para aquela aquisição, tendo como lance mínimo de licitação o valor de Esc. 500.000$00 (quinhentos mil escudos), mantendo-se em tudo o mais a proposta antes apresentada, nomeadamente quanto ao sinal e prazos de realização do negócio. Apenas o preço variará em função do valor pelo qual venha a licitar.
Por razões de ordem forma, solicito que a proposta contendo o valor pelo qual se propõe adquirir o imóvel. Seja encerrada num envelope autónomo e fechado, que deverá ser colocado dentro do envelope que me enviará, por forma a que se possa proceder à abertura das duas propostas em simultâneo e sem o prévio conhecimento do teor da licitação de cada um dos interessados. (…)”;
19) Em nome de D foi remetida carta datada de 13.09.1999, de igual teor à mencionada em 18, subscrita por sr. Advogado, Mandatário da 1ª R A, embora comunicando o exercício do direito de preferência pela Autora na aquisição do imóvel referido em 10, a qual foi recepcionada por M, a 20.09.1999 cuja cópia consta dos autos de fls. 181 a 183;
20) Na sequência da carta referida em 18 os Autores não formularam qualquer proposta para aquisição do imóvel referido em 10;
21) Na sequência da carta referida em 19, João Lourenço Vieira, na qualidade de mandatário da 1ª R. A, recebeu a carta datada de 23 de Setembro de 1999, subscrita por D, cuja cópia consta dos autos de fls. 184 e 185, na qual declara entre o mais o seguinte:
“ (…) Em resposta à carta que me foi dirigida por Vossa Exa. Com data de 13.09.1999, referente à constituinte de V. Exa., D. A, para a venda do imóvel supra referido, venho pela presente informar V. Exa. Que pretendo oferecer pela compra do mesmo imóvel a quantia certa e única de Esc. 14.500.000$00, para o que em separado junto envio o respectivo envelope autónomo e fechado com a oferta da mencionada quantia. (…)”.
Como decorre dos factos, os senhorios comunicaram aos arrendatários a intenção de venda do prédio, o preço e as condições de celebração do contrato.
Ambos os arrendatários manifestaram interesse no exercício do direito de preferência.
Os senhorios comunicaram aos arrendatários essa intenção e que, por isso, haveria lugar a licitação, pelo que deveriam apresentar propostas para a aquisição, por escrito, encerrada num envelope autónomo e fechado, colocado dentro de outro dirigido aos senhorios.
Apenas apresentou proposta a arrendatária Manuela Sousa.
Os autores não formularam qualquer proposta.
De acordo com o disposto no art.º 416º do Código Civil, o titular deve exercer o seu direito dentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade.
Considerado que se trata de facto impeditivo do direito invocado pelos autores, era aos réus que cabia a prova da comunicação àqueles dos elementos essenciais da compra e venda (art.º 342º, n.º 2, do Código Civil) e não era aos autores que cabia a prova da não comunicação (cfr. Acórdão desta secção de 27-09-2007, in http://www.dgsi.pt – Processo n.º 3104/2007-2 - Relatora a Desembargadora Maria José Mouro, jurisprudência já há muito seguida por esta Relação).
Só depois de verificado se a comunicação feita e que resulta dos factos apurados é que se pode determinar se foi devidamente efectuada e cumprido o ónus da prova pelos réus.
De acordo com o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11 de Janeiro de 2011, a “comunicação deverá mencionar, designadamente, o preço da coisa a alienar, as condições de pagamento, o prazo em que será celebrada a escritura, se haverá contrato-promessa prévio, dentro de que prazo e qual o valor do sinal, e quais os possíveis compradores que se apresentam, nomeadamente se gozarem de direito de denunciar o arrendamento (por exemplo, tratando-se de preferência legal decorrente de um arrendamento, especialmente, se este for urbano, destinado à habitação)” (cfr. http://www.dgsi.pt – Processo n.º 4363/07.9TVLSB.L1.S1 – Relator o Conselheiro Salazar Casanova).
Todos estes elementos essenciais constam da comunicação efectuada.
Também na carta dirigida à autora, na qualidade de arrendatária, a comunicar que a outra titular também queria exercer o direito de preferência, identificou a outra preferente e concedeu iguais condições de licitação a ambas as arrendatárias e titulares do direito.
A partir do momento em que apenas a D apresentou nova proposta para aquisição do prédio, não tendo a autora apresentado qualquer proposta, a senhoria não tinha que efectuar nova comunicação para preferência, estando já cumprido o seu dever de comunicação previsto no art.º 416º do Código Civil.
Note-se que o conteúdo da notificação judicial avulsa descrita em II – 23), a que a ré Manuel Saiote não respondeu, baseia-se no exercício de preferência com base na comunicação inicialmente feita para o efeito pela senhoria e no facto de se considerar única arrendatária.
A não apresentação de proposta para aquisição no prazo estabelecido, o exercício do direito de preferência deve ter-se por caducado.
A invocada Lei n.º 63/77, de 25 de Agosto, revogada pelo diploma que aprovou o RAU, não continha quaisquer regras especiais relativas à licitação em caso de concurso de preferentes.
O processo previsto nos artºs 1458º e segs. do Código de Processo Civil não é obrigatório, e as suas regras só são aplicáveis em processo judicial.
Consideramos nada obstar a que se proceda de outra forma, nomeadamente, por recurso a licitação por proposta em carta fechada como propuseram os senhorios.
O método adoptado pelos senhorios réus mostra-se perfeitamente adequado e expedito e permitiu garantir as mesmas oportunidades e imparcialidade no exercício do direito por parte de todos os preferentes.
A autora auto excluiu-se da licitação, nem sequer respondendo à carta que lhe foi enviada para o efeito.
Deste modo, improcede mais esta questão colocada na presente apelação.
6. Simulação
A apelante defende, ainda, ter havido simulação na celebração do contrato de compra e venda dos autos, por o real comprador ter sido E e não D, tendo havido um acordo entre aquela e os senhorios para que do contrato constasse a dita Manuela Sousa em lugar do real comprador, para afastar a autora do exercício do direito de preferência.
Nos termos do art.º 240º, n.º 1, do Código Civil, se, “por acordo entre declarante e declaratário, e no intuito de enganar terceiros, houver divergência entre a declaração negocial e a vontade real do declarante, o negócio diz-se simulado”.
Vejamos, então, em que consiste e os seus requisitos ou pressupostos.
“A simulação é uma das modalidades de divergência intencional entre a vontade real e a declarada; consistindo num conluio entre o declarante e o declaratário, com o fim de celebrarem um negócio que não corresponde à sua vontade real e no intuito de enganarem terceiros (artigo 240º do C. Civil).
Tal como a factualidade apurada chega a este Tribunal, dúvidas não se oferecem de que ocorrem os elementos necessários para que se possa falar de simulação.
…elementos integradores do conceito, ou seja:
Intencionalidade da divergência entre a vontade e a declaração;
Acordo ou conluio entre as partes;
Intenção de enganar terceiros.” (cfr. Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 4 de Fevereiro de 2003, in http://www.dgsi.pt – Processo n.º 02A4033 – Relator Conselheiro Pinto Ponteiro).
A autora não logrou provar, nem mesmo com a impugnação da decisão sobre a matéria de facto efectuada no presente recurso, os factos alegados e levados à base instrutória como quesitos 1º, 2º, 2º-A, 9º, 10º, 11º, 12º e 16º, que seriam efectivamente relevantes para a demonstração dos elementos da simulação que referimos.
A não prova destes factos afasta a hipótese de consideração de simulação do contrato celebrado, no sentido de que o real comprador foi o 5º réu e não Manuel Sousa.
Os demais elementos de facto invocados pela apelante são meros indícios de que o comprador real pudesse ser diferente daquele que constou do contrato.
Mas a simulação não se basta com a prova indiciária dos seus elementos, os quais têm de ser demonstrados com segurança para se poder obter o efeito legal que é o da nulidade do contrato (art.º 240º, n.º 2, do Código Civil).
Os factos provados não são suficientes para demonstrar os elementos da simulação, pelo que improcede esta última questão colocada no recurso.
Perante o exposto, a apelação terá de improceder.
IV
– Decisão
Em face de todo o exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação da autora, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Lisboa, 20 de Novembro de 2014
Jorge Vilaça
Vaz Gomes Jorge Leitão Leal |
