| Decisão Texto Integral: | Acordam os juízes no Tribunal da Relação de Lisboa
APELANTE/RE: FUNDO
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APELADOS/AUTORES: NUNO e mulher Catarina
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Com os sinais dos autos.
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I.1. Os Autores propuseram contra a Ré acção declarativa de condenação com processo ordinário a que deram o valor de 300.000,00EUR, (valor esse alterado no saneador, referência 19152601 aos 4/3/2014 para 600.000,00EUR correspondente à soma do pedido e da reconvenção, entretanto admitida), pedindo a condenação da Ré a pagar-lhes aquela quantia por incumprimento do contrato-promessa com a Ré celebrado em 30/4/09, nos termos do art.º 442/2 do CCiv mais juros de mora desde a citação em suma dizendo:
Celebrou com a Ré o referido contrato-promessa de compra e venda em que prometeram comprar e a Ré prometeu vender-lhes a fracção autónoma que viesse corresponder ao 3.º andar, letra A, do bloco 2, edifício a3 do empreendimento “Multiusos” que a Ré se propunha fazer construir no imóvel sito na Rua ... e Avenida ..., concelho de Loures, imóvel que se encontra descrito, com afectação de boxe que poderia vir a constituir fracção autónoma ou parte integrante da fracção objecto do contrato pelo preço de 450.000,00EUR, tendo os Autores pago pontualmente as acordadas quantias de 20.000,00EUR na outorga e 280.000,00EUR de reforço em 12/6/09, a título de sinal e princípio de pagamento ficando o remanescente preço de ser pago aquando da escritura da compra e venda a ser realizada com base na licença de utilização que viesse a ser emitida para o edifício ou fracção prometida vender ou com base na licença de construção em conformidade com o disposto no art.º 2 DL 281/91 de 26/7, escritura a ser marcada pela Ré por carta registada com A/R e antecedência mín de 15 dias e logo que estivesse em ordem todos os registos relativos à constituição da propriedade horizontal (art.ºs 1 a 10)
A entrega das chaves aos Autores dependia da conclusão das obras de construção do edifício onde se integraria a fracção prometida vender, a Ré indicou para o efeito o 2.º semestre de 2010 como altura em que tal ocorreria, a conclusão do prédio não ocorreu, decorrido mais de 1 ano sobre o final do 2.º semestre de 2010 Autores e Ré acordaram numa alteração do preço com redução do preço para 440.000,00EUR fixando, impreterivelmente, a data da conclusão das obras para 30/09/2012 e da outorga da escritura até 31/12/2012, entregando a Ré aos Autores uma garantia on first demand irrevogável e válida até 31/3/2013 destinada a garantir o bom e integral reembolso do montante de 300.000,00EUR entregues a título de sinal em caso de cessação do contrato por incumprimento da vendedora, evento que cause a caducidade ou resolução por parte dos promitentes compradores, ficando consignado ser legítimo aos promitentes compradores a resolução da promessa ora aditada (art.ºs 11 a 17)
A Ré, mais uma vez incumpriu, os Autores notificaram a Ré da sua vontade de resolveram o contrato e solicitarem a devolução imediata do valor dos sinais prestados, a Ré não devolveu, os Autores accionaram a garantia, receberam deste o valor reclamado de 300.000,00EUR, recebido este através do accionamento da garantia os Autores interpelaram a Ré para que lhe pagasse a indemnização do art.º 442/2 do cCiv, a Ré respondeu nada mais ter a pagar além dos sinais já devolvidos e por carta de 21/11/2012 respondeu à insistência de 15/11/2012 reproduzindo o mail de 19/11/2012, o incumprimento ficou a dever-se exclusivamente ao desinteresse da Ré em cumprir constituindo-se na obrigação de devolver aos Autores o que deles receberam e de os indemnizar pelo incumprimento da promessa (art.ºs 18 a 49).
I.2. Citada a Ré veio aceitar os factos 1 a 6, 8 a 10, 14, 15 alínea a) e e), 16, 20, 21, 27 a 30, impugnando 11, 19, 13, 14, 22 a 26 e 34 e 36, 37, 40 a 46, deduz pedido reconvencional de declaração da resolução do contrato por impossibilidade do Réu proceder à celebração do contrato definitivo nas datas designadas por facto imputável à CML e à sociedade empreiteira ou em alternativa o decretamento da resolução da promessa mediante a restituição em singelo do sinal; veio excepcionar que o incumprimento se deveu ao facto de a constituição da propriedade horizontal apenas se ter verificado em 27/2/2012, tratava-se de um projecto de grande envergadura do que os Autores tinham plena consciência, houve necessidade de proceder à apresentação de vários projectos de alterações, a sociedade empreiteira incumpriu de forma sistemática os prazos previstos para a execução e conclusão da obra, o projecto de alterações exigido pela Câmara Municipal de Loures foi submetido à apreciação em 8/6/2010 e só em 22/12/2010 foi aprovado, assim como alterações ao projecto de arquitectura do Bloco 1 Zona Comercial, o que implicou trabalhos a mais na empreitada e alterações a esse contrato, tudo questões de que os Autores tiveram pleno conhecimento e os motivou a apresentar à Ré uma proposta de aditamento ao contrato-promessa com a consignação de uma previsível data de conclusão das obras e da outorga do contrato definitivo, aditamento esse em que os Autores pretendiam que caso não fosse possível proceder à outorga da escritura até à data prevista fosse porque motivo fosse operar-se-ia a resolução do contrato com a consequente devolução em singelo do sinal, o que se veio a verificar razão pela qual os direitos dos Autores são os do cláusula 5/4 e do n.º 1 do Aditamento ao contrato-promessa; os Autores procederam à resolução do contrato-promessa e ao accionamento da garantia bancária antes de se encontrar previsto o prazo para a marcação da escritura e após se encontrarem concluídas as obras do edifício onde se integra a fracção prometida vender, o edifício já se encontrava construído faltando pequenos acabamentos, a resolução pelos Autores foi ilícita e abusiva, pois os Autores nunca interpelaram o Réu para a celebração da escritura pública de compra e venda, não podendo concluir-se do facto de a escritura não ter sido outorgada até 31/12/2012 o incumprimento definitivo da promessa pela Ré que sempre manifestou vontade de cumprir; ao receberam o valor da garantia bancária correspondente aos montantes entregues à Ré, na sequência da resolução os Autores nada mais têm a exigir da Ré (art.ºs 1 a 83); fundamentam o pedido reconvencional em suma no seguinte:
Ao avançarem para a resolução definitiva do contrato por culpa imputável aos Réus os Autores sabiam que careciam de todo e qualquer fundamento, na medida em que a obra estava concluída, já havia sido constituída a propriedade horizontal e emitidas as licenças para outras construções do empreendimento, preparando-se a Ré para solicitar a emissão da licença de utilização para a parte habitacional do empreendimento.
Há que ser declarada a resolução por impossibilidade superveniente do Réu em proceder à celebração da escritura por motivos exclusivamente imputáveis à CML e sociedade empreiteira.
I.3 Em Réplica os Autores sustentam a improcedência das excepções e do pedido reconvencional, pedindo a condenação doa Ré como litigante de má fé em 10.000,00EUR de indemnização e multa.
I.4. Em Tréplica respondendo ao que qualificou de correcção pelos Autores da correcção e concretização da matéria de facto inicial que considera dever considerar-se não escrita, impugnando os documentos apresentados pelos Autores, dizendo que os Participantes do Fundo não têm qualquer poder de decisão, gestão e de administração ou possibilidade de intervir na vida do Fundo, por estarem tais poderes atribuídos a uma entidade gestora, nos caso a INTERFUNDOS, as alterações aos projectos nada tiveram a ver com os interesses pessoais da Ré, tais justificaram-se em razão da dimensão e complexidade da construção do empreendimento, não havendo razão para a condenação da Ré como litigante de má fé.
I.5. Admitida a Réplica, dispensada a audiência prévia, elaborado saneador tabelar, fixados os factos assentes e enunciados 10 temas de prova (fls 577 do IV vol),os Autores e a Ré reclamaram dos temas da prova, o que por despacho de 9/5/2014 foi indeferido; instruídos os autos, procedeu-se ao julgamento com gravação dos depoimentos e das alegações nos dias 22/5/20014 e 5/6/2014.
I.6. Inconformada com a sentença de18/6/2014, (ref:º 19354283 de fls. 726/739 do IV volume), que, julgando a acção procedente, considerando válida a resolução do contrato promessa comunicada pelos autores ao réu, condenando o réu a pagar aos autores a título de indemnização nos termos do art.º 442/2 do CCiv o valor de 300.000,00EUR mais juros de mora à taxa legal desde a citação e julgou improcedente a reconvenção e o incidente de litigância de má fé, dela apelou a Ré, em cujas alegações conclui em suma:
I- O Tribunal considerou erroneamente como não provados os factos descritos sob as alíneas A), C) e D) ao dar como não provado que as alterações ao projecto de arquitectura solicitadas pelo Recorrente junto da CMLoures em 8/6/2010 e aprovado em 22/12/2010 não foram motivos pelos quais existiu uma atraso do início das obras e uma das causas pela não verificação da conclusão da construção do edifício onde se integrava a fracção prometida vender até 30/6/2011 ou até 30/09/2012 e que o contrato prometido não se celebrasse em 31/12/2012, devendo a decisão ser no sentido de que as alterações motivadas pela necessidade de salvar um projecto desta envergadura, face à crise económico-financeira que se veio a assolar o país, foram um dos motivos que vieram a determinar o atraso nas obras, aliada à profunda crise no sector bancário e imobiliário, reflectida na não disponibilização do financiamento bancário nas datas previstas e à situação de eminente insolvência da sociedade empreiteira Obras SA, o que foi do conhecimento público; não teve em consideração a escritura de propriedade horizontal junta aos autos com a contestação sob doc 2 do qual resulta que não é um mera fracção autónoma inserida num prédio urbano em construção mas de um empreendimento de dimensões gigantescas denominado Condomínio Oriente, o maior investimento privado do país; não teve em conta a certidão camarária junta com o requerimento de 21/4/2014 na qual se descriminam e identificam as alterações propostas e aceites pela CMLoures, da qual resulta que a execução do processo de construção apenas poderia ter sido suspensa no período entre princípios de 2010 a meados de 2011, assim como não teve em conta o 2.º e 3.º aditamentos ao Contrato de Empreitada em 25/8/2011 e 9/11/2010 (doc 5 da contestação), após a aprovação do projecto de alterações por parte da CMLoures em Dezembro de 2010, no âmbito das quais foi redefinida a execução da obra, determinando-se os trabalhos a mais, e alagados os prazo de finalização da execução das obras para o dia 30/7/2012 para a habitação e 31/12/2013 para a área comercial e infra-estruturas; do depoimento das testemunhas João ...e Luis…e da carta de22/11/2011 onde os Autores referem manter o interesse na aquisição da fracção “desde que a situação sócio-económica que ditou o atraso na conclusão da obra, não venha também a ditar a perda das poupanças de uma vida”, resulta provado que a obra se não concluiu em 30/09/2012 em virtude da não libertação dos financiamentos bancários por parte das entidades financeiras e das dificuldades da Obras (conclusões A a I).
II- Deverá também dar-se como provado que com as cláusulas 1.ª e 2.ª do Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda os Autores e a Ré acordaram que aqueles apenas teriam direito à devolução do sinal em singelo, afastando a penalização do sinal em dobro, ainda que o incumprimento fosse imputável ao promitente vendedor alterando assim a resposta dada ao Facto E) da matéria de facto não provada, para tanto devendo considerar-se a carta de 19/10/2012 junta com a p.i. como doc. 14 na qual os Autores fazem referência à devolução do sinal em singelo e ao accionamento da garantia bancária, apenas se referindo à indemnização a carta de 29/10/2012 junta como doc 15 com a p.i. pretensão de imediato rejeitada pelo Fundo, não tendo os Autores produzido qualquer prova testemunhal sobre a matéria da vontade de serem ressarcidos da indemnização; os depoimentos das testemunhas João …., Paula . e Luís …, corroboram os teor dos documentos, esclarecendo que a vontade real das partes foi a de proceder à resolução convencional do contrato, caso se não verificassem determinadas condições até certas datas, mediante a devolução em singelo do sinal prestado, não podendo a garantia bancária servir de base à interpretação da vontade contratual das partes (conclusões J) a X).
III- Os Autores sempre estiveram ao corrente dos motivos pelos quais se verificou um atraso na conclusão das obras (ponto 12), os Autores jamais interpelaram a Recorrente para a celebração do contrato definitivo, ou recorreram à fixação de um prazo para o cumprimento da prestação, não se podendo imputar à Ré situação de mora ou incumprimento ao promitente vendedor no período compreendido entre a celebração da promessa em 30/4/09 e a assinatura do aditamento em 12/1/2012, nunca os Autores discutiram ou exigiram o pagamento de qualquer penalização correspondente ao sinal em dobro, a vontade das partes com iniciativa dos Autores foi a de que se não verificassem certas condições, o contrato seria resolvido mediante a devolução do sinal em singelo, mais a compensação de Euribor a 1 mês acrescida de 2%, ou seja as partes afastaram o regime supletivo previsto na lei, jamais tendo feito referência à culpa do promitente vendedor ou à restituição do sinal em dobro (art.ºs 405, 433 289/1, 236 e 238 do CCIv) [Conclusões Z a AS]. Termina pedindo revogação da sentença e a sua substituição por outra que determine a procedência do pedido reconvencional e o decretamento da resolução convencional do contrato-promessa de compra e venda com a restituição do sinal em singelo aos Autores.
I.7. Em contra-alegações concluem os Autores em suma que a decisão de facto não deve ser alterada e consequentemente o direito aplicável aos factos assentes não pode ser outro devendo o Recorrente ser condenado como litigante de má fé
Recebida a apelação, foram os autos aos vistos dos Meritíssimos Juízes-adjuntos, que nada sugeriram; nada obsta ao conhecimento do mesmo.
I.8. Recebido o recurso foram os autos aos vistos dos Meritíssimos Juízes-adjuntos que nada sugeriram, nada havendo que obste ao conhecimento do mérito do mesmo.
I.9. Questões a resolver:
a) Saber se ocorre erro de julgamento na decisão de facto constante das alíneas A), C), D) e E) qu o Tribunal recorrido considerou como não provados;
b) Saber se alterada a decisão da alínea E) dos factos não provados para provado, apurado que vontade real das partes foi a de que “Com as cláusulas 1ª e 2ª do Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda, autores e réus acordaram que aqueles apenas teriam direito à devolução do sinal em singelo, afastando a penalização do sinal em dobro ainda que o incumprimento fosse imputável ao promitente vendedor”, deve ser revogada a sentença recorrida que violou, assim, o disposto nos art.ºs 405, 433, 289, 236 e 235 do CCiv, julgando-se improcedente o pedido e procedente o pedido reconvencional.
II- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
I.1 O Tribunal recorrido deu como provados os seguintes factos:
1) Com data de 30.04.2009, autores, na qualidade de promitentes compradores, e réu, na qualidade de promitente vendedor, subscreveram o instrumento particular denominado “Contrato Promessa de Compra e Venda”, cuja cópia consta a fls. 15/29 dos autos, e cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, “(…). Considerando que: A) O promitente vendedor está a promover a construção de um complexo habitacional e comercial, denominado comercialmente “Multiusos”, no imóvel de que é proprietário, sito na Rua ... e Avenida ..., freguesia de..., concelho de Loures, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Loures sob o nº … inscrito na respectiva matriz sob o artigo ..2; B) A construção referida foi objecto do processo de licenciamento nº 50.081/LA/E/OR tendo sido emitida, em 07.10.2008, pela Câmara Municipal de Loures, a Licença de Construção nº ....
Foi ajustado e reciprocamente aceite o contrato promessa constante dos considerandos anteriores e das cláusulas seguintes: Cláusula 1ª: 1. O promitente vendedor vai promover a construção de um complexo imobiliário denominado comercialmente por “Multiusos”, no imóvel de que é proprietária, referenciado no Considerando
A). 2. Sem prejuízo das alterações arquitectónicas ou de especialidade que se revelarem necessárias ou convenientes efectuar no decurso das obras e que o promitente vendedor se encontra autorizado a realizar, a construção do referido complexo será feita de acordo com os melhores métodos construtivos. Clausula 2ª: 1. Pelo presente contrato o promitente vendedor promete vender aos promitentes compradores, e este promete comprar, a fracção autónoma que vier a corresponder ao 3º andar, letra A (T3), Bloco 2, do Edifício A3, do empreendimento “Multiusos”, fracção que se encontra identificada na planta anexo.2. A fracção referida no número 1 da presente cláusula contempla, ainda, a utilização exclusiva da Boxe nº 30 sita no piso -2, a qual poderá vir a ser constituída como fracção autónoma ou como parte integrante da fracção prometida vender, podendo à mesma vir a ser atribuída nova numeração, tudo em conformidade com o que ficar estipulado no regime de constituição da propriedade horizontal. Cláusula 3ª: 1. O preço global da compra e venda é de € 450.00000, a ser pago da seguinte forma: a) A quantia de € 20.000,00, por meio de cheque, entregue na data da assinatura do presente, a título de sinal e princípio de pagamento, da qual o promitente vendedor conferirá a respectiva quitação após boa cobrança do mesmo.
B) A quantia de e 280.000,00, a título de reforço, em 12 de Junho de 2009; c) O remanescente no valor de € 150.000,00 será pago na data da escritura de compra e venda. 2.
(…). Cláusula 4ª: (…). Cláusula 5ª: 1. A escritura de compra e venda será celebrada no local dia e hora a fixar pelo promitente vendedor, por carta registada e com aviso de recepção expedida com a antecedência mínima de quinze dias, e logo que tenha em ordem todos os registos relativos à constituição da propriedade horizontal e licenças camarárias legalmente exigíveis. 2. Os promitentes compradores deverão nos 5 dias posteriores à comunicação referida fornecer toda a documentação necessárias, nomeadamente conhecimento de imposto municipal sobre transmissões (IMT) e cópia dos seus elementos de identificação. 3. São da responsabilidade dos promitentes compradores todos os custos com registos, escritura, impostos e taxas relativos à prometida transmissão. 4. Se por qualquer motivo alheio à vontade das partes não for possível a celebração do contrato definitivo nos termos que agora ficam consignados, nomeadamente por impedimento ou condições suscitadas pela Conservatória do Registo Predial, Câmara Municipal ou Notário, haverá lugar apenas à restituição em singelo dos sinais prestados e seus reforços. 5. A escritura definitiva de compra e venda será celebrada com base na licença de utilização que venha a ser emitida par ao edifício ou fracção prometida vender ou com base na licença de construção, em conformidade com o disposto no art.º 2º do Decreto Lei nº 281/99, de 26 de Julho. (…). Cláusula 6ª: 1. As chaves da fracção prometida vender serão entregues aos promitentes compradores no ato da escritura pública de compra e venda, data em que se considera transmitida a posse, não sendo autorizada qualquer ocupação da fracção em causa antes de celebrada a respectiva escritura pública de compra e venda. Cláusula 7ª: (…). Cláusula 8ª. 1.
Ambos os contraentes poderão exigir a execução específica do presente contrato, nos termos do art.º 830º do Código Civil e demais legislação aplicável. 2. Sem prejuízo do direito à execução específica do presente contrato, o promitente vendedor poderá optar pela resolução do presente contrato caso se verifique a violação de qualquer das suas cláusulas pelos promitentes compradores. 3. A resolução referida no número anterior opera-se por simples comunicação escrita dirigida aos promitentes compradores e enviada para a morada constante do preâmbulo deste contrato, considerando-se, em qualquer caso, efectiva a resolução se, por qualquer motivo não imputável ao promitente vendedor, tal comunicação vier devolvida. Cláusula 9ª: 1. A conclusão das obras de construção do edifício onde se integrará a fracção prometida vender ocorrerá previsivelmente no 2º semestre de 2010. (…).
”.
2) Com data de 12.01.2012, autores, na qualidade de segundos outorgantes, e réu, na qualidade de primeiro outorgante, subscreveram o instrumento particular denominado “Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda”, cuja cópia consta a fls. 34/37 dos autos, e cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, “(…). PRIMEIRA: Pelo presente aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda, os outorgantes acordam em alterar as cláusulas Terceira, Quinta e Nona do contrato promessa de compra e venda, as quais passam a ter a seguinte redacção. Cláusula 3ª: 1. O preço global da compra e
venda é de € 440.000,00, a ser pago da seguinte forma: a) A quantia de € 20.000,00, já paga em 30 de Abril de 2009, por meio de cheque, da qual o promitente vendedor já conferiu a respectiva quitação; b) A quantia de € 280.000,00, já paga em 12 de Junho de 2009, por meio de cheque, da qual o promitente vendedor já conferiu a respectiva quitação; c) O remanescente no valor de € 140.000,00 será pago na data da escritura de compra e venda. 2.
(…). Cláusula 5ª: 1. A escritura de compra e venda da fracção será impreterivelmente celebrada até 31 de Dezembro de 2012, sendo obrigatoriamente instruída com o Alvará da Licença de Utilização, em local, dia e hora a fixar pelo promitente vendedor, por carta registada e com aviso de recepção expedida com a antecedência mínima de quinze dias, e logo
que tenha em ordem todos os registos relativos à constituição da propriedade horizontal e licenças camarárias legalmente exigíveis. 2. (…). 3. (…). 4. (…). 5. A escritura definitiva de compra e venda será celebrada com base na licença de utilização que venha a ser emitida para o edifício ou fração prometida vender. 6. (…). 7. (…). Cláusula 9ª: 1. Após as sucessivas prorrogações de prazo já verificadas, fica agora expressamente estabelecido que a conclusão das obras de construção do edifício onde se integrará a fracção prometida vender deverá ocorrer impreterivelmente até 30 de Setembro de 2012. 2. (…). SEGUNDA: 1. Em contrapartida e a título de garantia das quantias referidas na cláusula 3ª, nº 1, als. a) e b) do contrato ora aditado, cujo pagamento já foi efectuado pelos promitentes compradores, a promitente vendedora entrega nesta data aos promitentes compradores uma garantia bancárias autónoma, à primeira solicitação – on first demand – e irrevogável, válida até 31 de março de 2013, destinada a garantir o bom e integral reembolso do montante total de € 300.000,00 entregues a título de sinal, em caso de cessação do contrato por incumprimento pela promitente vendedora das suas obrigações contratuais ou em caso da verificação de qualquer evento que, nos termos do presente contrato, cause caducidade do mesmo ou seja causa de resolução por parte dos promitentes compradores. 2. Para efeitos do accionamento da referida garantia bancária on first demand, fica expressamente consignado ser legítimo aos promitentes compradores proceder à resolução do contrato promessa de compra e venda, ora aditado, e desse modo solicitar o pagamento daquela garantia bancária verificado que a restituição aos promitentes compradores dos montantes por si pagos a título de sinal não ocorreu no prazo de cinco dias úteis após interpelação à promitente vendedora para o efeito, caso (1) a conclusão da obra do edifício, no qual se integra a fracção prometida vender, não ocorra até 30 de Setembro de 2012, seja por que motivo tal aconteça ou (2) não seja possível celebrar a escritura pública de compra e venda da fracção prometida vender até 31 de Dezembro de 2012, por quaisquer que sejam as causas, desde que as mesmas não derivem de culpa dos promitentes compradores. TERCEIRA: No restante mantém-se o acordado no contrato promessa de compra e venda assinado entre os outorgantes. (…)”.
3) Banco., com data de 31 de Janeiro de 2012, subscreveu o instrumento particular denominado “Garantia Bancária nº 00125-02-1797058”, cuja cópia consta a fls. 43/44 dos autos, e cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, “(…) vem por este meio prestar em nome e a pedido de Fundo, (…), uma garantia bancária incondicional (“on first demand”), sem direito a protesto ou reclamação, a favor de Nuno …(…), e Catarina …, (…), até ao montante de €
300.000,00. 2. A presente garantia bancária destina-se a garantir a devolução da referida quantia, em caso de incumprimento, mora, simples atraso por parte do promitente vendedor,
da sua obrigação de devolução da aludida quantia em caso de denúncia efectuada pelos promitentes compradores no âmbito do contrato promessa de compra e venda de uma fracção autónoma em propriedade horizontal sita no Edifício A3, Bloco 2, (…), a construir pelo promitente vendedor no prédio descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Loures, (…), independentemente de quaisquer outras importâncias que venham a ser devidas pelo promitente vendedor nos termos da lei em vigor. 3. O Banco obriga-se, até à concorrência da presente garantia, a pagar de imediato à beneficiária todas as importâncias reclamadas, sem dependência de qualquer outra formalidade que não seja um simples pedido formalizado por escrito nesse sentido, confirmado que o promitente vendedor não colocou os fundos reclamados à disposição da beneficiária. 4. A presente garantia é, pois, prestada pelo valor máximo de € 300.000,00, e a mesma é válida até 31 de Março de 2013. (…) ” . (…)”.
4) Os autores enviaram ao réu, e este recebeu, a carta datada de 02.10.2012, cuja cópia consta a fls. 47/54 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, “(…).
Nestas circunstâncias, considerando haver incumprimento definitivo, vimos por este meio proceder à resolução do contrato promessa de compra e venda, entre nós celebrado em 30 deAbril de 2009, relativo à fracção autónoma correspondente ao 3º andar, Letra A, do Bloco 2 do Edifício A3, do empreendimento Multiusos. Solicitamos a devolução, sem prejuízo do demais previsto no contrato e na lei, no prazo de 5 dias úteis, contado da recepção da presente carta, do montante de € 300.000,00 que vos foi entregue a título de sinal aquando da celebração do contrato promessa de compra e venda, ora resolvido. (…). Desde já informamos que na falta de devolução dessa quantia no prazo devido accionaremos a garantia bancária nº 00125-02-1797058 emitida pelo Banco a nosso favor.
(…)”.
5) Após o envio da carta datada de 02.10.2012, e por o réu não ter procedido à devolução do valor dos sinais prestado no prazo consignado, os autores fizeram acionar a garantia bancária prestada pelo Banco e receberam deste o valor de € 300.000,00.
6) Os autores, através do seu mandatário, enviaram ao réu, e este recebeu, a carta datada de 29.10.2012, cuja cópia consta a fls. 63/65 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, “(…). Ultrapassado o prazo final e peremptório de 30 de Setembro de 2012 e resolvido o contrato conforme já vos foi oportunamente comunicado pelo meu cliente, resta o mesmo ser pago de indemnização de valor igual ao sinal prestado, conforme dispõe o art.º 442º do Código Civil. Já que do sinal já foi ele reembolsado ao abrigo da garantia bancária constituída para o efeito. Deverão V.Exªs tomar em devida conta que o valor da indemnização por incumprimento, no montante de € 300.000,00, deverá ser liquidada no prazo máximo de dez dias a contar da data da recepção desta minha carta. (…)”.
7) A 07.10.2008, foi emitido pela Câmara Municipal de Loures o Alvará de Licença Administrativa de Construção nº 629/2008, cuja cópia consta a fls. 110/111 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido.
8) Na 2ª Conservatória do Registo Predial de Vila Franca de Xira, com data de 27.02.2012, foi lavrado o título de constituição de propriedade horizontal, conforme consta da certidão constante a fls. 112/172 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido.
9) Após a emissão da Licença de Construção, e por o réu pretender proceder a alterações no projecto de arquitectura, foi necessário apresentar o projecto de alterações à CMLoures;
10) O projecto de alterações foi submetido à apreciação da Câmara em 08.06.2010;
11) A C.M.Loures procedeu à aprovação do mesmo em 22.12.2010;
12) Os autores tiveram conhecimento do atraso nas obras.
II.2. O Tribunal recorrido deu como não provados os seguintes:
A) O referido em 9, 0 e 11 provocou o atraso do início das obras;
B) Durante o período de execução da obra, por exigências camarárias, foi necessário proceder-se a diversas alterações ao projecto de arquitectura do Bloco 1 (zona comercial);
C) As alterações referidas em B) determinaram que a obra não fosse concluída em 30.06.2011 pela empreiteira;
D) Foi o referido nos temas de prova nºs 1 a 6 que determinou que a conclusão das obras de construção do edifício onde se integrava a fracção prometida vender não se verificasse a 30.09.2012 e que o contrato prometido não se celebrasse a 31.12.2012;
E) Com as cláusulas 1ª e 2ª do Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda, autores e réus acordaram que aqueles apenas teriam direito à devolução do sinal em singelo, afastando a penalização do sinal em dobro ainda que o incumprimento fosse imputável ao promitente vendedor;
F) Com o nº 2 da cláusula 2ª do Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda, autores e réus acordaram que seria necessário que se verificassem as duas situações cumulativamente.
III- FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
III.1. Conforme resulta do disposto nos art.ºs 608, n.º 2, 5, 635, n.º 4, 649, n.º 3, do CPC[1] são as conclusões do recurso que delimitam o seu objecto, salvas as questões cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras e as que sejam de conhecimento oficioso. É esse também o entendimento uniforme do nosso mais alto Tribunal (cfr. por todos o Acórdão do S.T.J. de 07/01/1993 in BMJ n.º 423, pág. 539.
III.2. Não havendo questões de conhecimento oficioso são as conclusões de recurso que delimitam o seu objecto tal como enunciadas em I.
III.3. Saber se ocorre erro de julgamento na decisão de facto constante das alíneas A), C), D) e E) que o Tribunal recorrido considerou como não provados;
III.3.1. Estatui o art.º 640 n.º 1: “Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente, obrigatoriamente, especificar, sob pena de rejeição: a) os concretos pontos de facto que considerar incorrectamente julgados; b) os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida; c) a decisão que no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas. O n.º 2 do art.º, por seu turno estatui que “quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte, indicar, com exactidão as passagens de gravação em que se funda o recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes (alínea a); independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes(alínea b)”.
III.3.2. Era a seguinte a anterior redacção:
Dispunha o n.º 1 do art.º 685-B: “Quando se impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados (alínea a)],e os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida (alínea b)]”
E o n.º 2: “No caso previsto na alínea b) do número anterior, quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados e seja possível a identificação precisa e separada dos depoimentos, nos termos do disposto no n.º 2 do art.º 522-C, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso no que se refere à impugnação da matéria de facto, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda, sem prejuízo da possibilidade de, por sua iniciativa, proceder à sua transcrição.”
III.3.3. Os ónus são basicamente os mesmos, vincou-se na alínea c) do n.º 1 do art.º 640 (o que não estava suficientemente claro, mas a doutrina pressupunha), o ónus de especificar a decisão que no entender do recorrente deveria ser proferida sobre a matéria de facto, manteve-se, também, o ónus (com redacção ligeiramente diferente) de identificar com exactidão (nova redacção), ou identificar precisa e separadamente (anterior redacção) as passagens da gravação em que se funda (comum).
III.3.4. Pode dizer-se que continua válido o entendimento anterior da doutrina nessa matéria. A este propósito referia António Santos Abrantes Geraldes que o recorrente deve especificar sempre nas conclusões os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados; para além disso, deve especificar os concretos meios probatórios constantes do processo ou nele registados (documentos, relatórios periciais, registo escrito), deve indicar as passagens da gravação em que se funda quando tenha sido correctamente executada pela secretaria a identificação precisa e separada dos depoimentos, deve igualmente apresentar a transcrição dos depoimentos oralmente produzidos e constantes de gravação quando esta tenha sido feita através de mecanismo que não permita a identificação precisa e separada dos mesmos, deve especificar os concretos meios probatórios oralmente produzidos e constantes da gravação, quando esta foi feita por equipamento que permitia a indicação precisa e separada e não tenha sido cumprida essa exigência pela secretaria e por último a apresentação de conclusões deficientes obscuras ou complexas a tal ponto que a sua análise não permita concluir que se encontram preenchidos os requisitos mínimos para que possa afirmar-se a exigência da especificação na conclusão dos concretos pontos de facto impugnados ou da localização imediata dos concretos meios probatórios. Tudo isto sob pena de rejeição imediata sem convite ao aperfeiçoamento[2].
III.3.5. A recorrente indica os concretos pontos que considera incorrectamente julgados, os concretos meios de prova, designadamente a testemunhal se bem que nas conclusões as testemunhas indicadas, transcreveu, na parte que relevou do seu ponto de vista, o depoimento das testemunhas João …, Luís … e Paula …, o que tanto basta para se considerar comprido o ónus processual da impugnação da matéria de facto, legitimando a reapreciação por este Tribunal dos meios de prova.
III.3.6. Foi ouvido o suporte áudio.
III.3.7. Na motivação pode ler-se:
- O Tribunal não considerou como provados os factos descritos em A), C) e D), porquanto não foi efectuada prova convincente sobre tais factos, sendo que do depoimento das testemunhas João …, gestor do réu de 2010 a 2013, e Luís …, gestor a exercer função na empresa imobiliária que celebrou contrato de mediação imobiliária com o réu, resultou que foram diversos os factores a determinar os atrasos na obra, nomeadamente a necessidade de libertação de financiamentos por parte das instituições bancárias, as dificuldades financeiras da empresa empreiteira contratada pelo réu, as contrapartidas a executar pelo réu exigidas pela CMLoures para proceder à emissão das licenças, sendo que não foi possível ao Tribunal apurar quais as causas que determinaram os vários atrasos nas diferentes fases da obra.
- O Tribunal não considerou provado o facto descrito em B), porquanto não foi efectuada prova convincente sobre o mesmo, sendo que a prova inequívoca efectuada, quer documental quer testemunhal, foi a que resultou das informações camarárias constantes a fls. 621 e 652 e segs. e fls. 675 dos autos, e que se referem a alterações a pedido do réu.
- O Tribunal considerou como não provado o facto descrito em E), após ponderação crítica dos seguintes elementos: do teor das identificadas cláusulas não resulta que as partes tenham acordado a referida penalização; do teor da garantia bancária, cujo texto foi previamente do conhecimento do réu, tal como resultou do depoimento da testemunha Paula..., a exercer funções na empresa gestora do réu há 10 anos, também não resulta que as partes tenham afastado a referida penalização; teor da carta enviada pelos autores e recebida pelo réu, datada de 02.10.2012, a comunicar a resolução do contrato e exigir o pagamento, em 5 dias, do sinal, fazendo menção expressa de não prescindir do demais previsto no contrato e na lei, também não resulta que a vontade dos autores fosse prescindir da referida penalização. Perante o que se deixa explicado, o Tribunal não pode atender ao depoimento das testemunhas João …, gestor do réu de 2010 a 2013, e Luís …, gestor a exercer funções na empresa imobiliária contratada pelo réu, que se limitaram a afirmar que o réu nunca concederia ou concedeu a penalização do sinal de dobro aos promitentes compradores em situação semelhante à dos autores. Acresce que a testemunha Luís … referiu que nas negociações para a elaboração do aditamento ao contrato promessa, após a carta dos autores constantes a fls. 711/714 dos autos, a questão da referida penalização nem sequer foi discutida, razão pela qual também o Tribunal não pode concluir que a mesma tenha sido deliberadamente afastada
pelas partes, dado que nem sequer foi discutida.”
III.3.8. Insurge-se a Ré em suma dizendo:
Da escritura da propriedade horizontal junta à contestação como doc 2, da certidão camarária junta com o requerimento de 21/4/2014 que especifica a natureza e a dimensão das alterações propostas e aceites pela CMLoures, do 2.º e 3.º aditamentos ao contrato de empreitada nos quais foi redefinida a execução da obra com a discriminação dos trabalhos a mais a executar resulta que os prazos de execução da obra foram alterados para 30/7/2012 (habitação e 31/12/2012 (comércio e infra-estruturas), além do que dos depoimentos das testemunhas João … e Luís … e da carta de 22/11/2011 que os Autores remeteram à recorrente resulta que foi pela alteração ao projecto que a obra atrasou para além das dificuldades financeiras da empreiteira e à não libertação dos financiamentos bancários devendo ser alterada a decisão de A) a D)
Na carta de 2/10/2012 os Autores apenas solicitaram a devolução do sinal em singelo, nada tendo as partes acordado no contrato quanto à imputação do incumprimento definitivo por culpa de qualquer dos outorgantes, nada tendo acordado quanto à mater+ai do art.º 442/2 do cCiv e a primeira referência dos Autores a tal surge na carta de 29/10/2012 doc 15 da p.i refutada pela Ré, nada tendo sido apurado em sede de prova testemunhal quanto à vontade real sobre essa matéria e da carta de 22/11/2011 resulta que a vontade dos Autores era a de serem beneficiários de uma garantia bancária irrevogável à 1.ª solicitação pelo valor apenas do sinal prestado e esse sentido é corroborado pelos depoimentos das testemunhas João …, Paula …e Luís …
III.3.9. Ouvidos os depoimentos das testemunhas João … Paula … e Luís …, verifica-se que nenhuma delas presenciou ou interveio nas negociações quer do contrato-promessa quer dos aditamentos a esse contrato promessa constantes dos autos. A testemunha Luís …, da Obras- Mediação … e que também desempenhou, anteriormente, funções de administração na empresa Obras II do mesmo grupo, responsável pela execução de aparte da empreitada, apenas recebia a informação de reporte designadamente do Director Comercial da Obras pessoa essa que terá reunido com os promitentes-compradores das fracções dos prédios de habitação do empreendimento, reuniões essas de que não existem actas, mas de cujo resultado dava conta à testemunha. Nenhuma concludência acerca da vontade real das partes tal como questionado em E) dos factos não provados, nenhuma alteração havendo a fazer a essa matéria. No que toca às razões ou causas da não conclusão da obra em 30/6/2011 por parte da empreiteira e se elas se prenderam apenas com as alterações ao projecto de arquitectura do Bloco B1 (zona comercial), e por exigência camarária, tal como excluído dos factos B) e C), assim com a no que toca a saber se as razões da não conclusão do prédio da fracção em 30/09/2012 e a não outorga do contrato definitivo em 31/12/2012 têm a ver com a exigência pela CMLoures, após a emissão da licença de construção em 2012 de um projecto de alterações (o que foi submetido à apreciação em 8/6/2010 e aprovado em 22/12/2010), determinando o atraso no início das obras e a exigência pela CMLoures de um projecto de alterações ao projecto de arquitectura do Bloco 1 (Zona Comercial), há que ver que nem os depoimentos das testemunhas em causas nem os documentos apresentado são nesse sentido concludentes. Sendo verdade que o empreendimento era um empreendimento de grandes dimensões, com corpo de 3 blocos habitacionais, mais um B1 bloco comercial e B2 bloco comercial e de serviços, nenhuma das testemunhas da Ré conseguiu referir a data do início das obras, nenhuma delas referiu que o início da obras, após a emissão da licença de construção em 2008 tivesse ficado dependente de quaisquer projectos de alterações exigidos pela CMLoures, as testemunhas referiram que foram apresentados pelo menos dois projectos de alterações, já durante a execução da obra (com reflexo na informação camarária), falaram na exigência de contrapartidas camarárias (que têm consabidamente reflexo na aprovação dos projectos e na emissão do alvará de licença de construção o qual ocorreu em7/10/08 como provado está, mas não existe prova que permita concluir que a apresentação desses projectos de alterações, foi “exigência camarária”, sem reflexo no projecto inicialmente apresentado pelo promotor do projecto
III.3.10. Entre o mais disse a testemunha João .. e com interesse para o que aqui se debate: “…bancário do BCP desde 1997, estive fora 2 anos, na Interfundos desde 2010 a 2013…o empreendimento era complexo, das maiores obras em Lisboa dos últimos anos, com blocos de habitação, comercial de retail com contrapartida camarária e blocos para um Fundo Estatal que foi vendido à PSP..não acompanhei a negociação do contrato-promessa dos autos que é anterior à minha entrada para a Interfundos em 2010…os contratos não especificavam uma data rigorosa de conclusão das obras, apenas uma previsão…a CMLoures condicionou a concessão da licença de construção à concessão das contrapartidas…o aditamento veio na sequência de uma carta que foi dirigida à INTERFUNDOS enquanto entidade gestora e representante do Fundo no sentido de o cliente, atendendo aos atrasos na obra ser compensado com uma redução do preço da compra do imóvel, a carta pressupunha que se mantinham interessados na compra, propôs-se uma taxa que compensaria o atraso com a redução do preço…a Obras – Medição Imobiliária assegurava a relação comercial com os clientes promitentes-compradores…sob proposta do Autor elaborámos as cláusulas e enviámos para serem subscritas em aditamento no sentido de ser entregue em singelo o sinal, em caso de incumprimento…o accionamento da garantia bancária era uma forma de receber o dinheiro do sinal mais cedo em caso de incumprimento do contrato, garantia ma devolução…nos 19 casos que tivemos não houve nenhum caso de pagamento de sinal em dobro para além da devolução em singelo…se a obra não fosse concluída até 30/09/2012 por factores externos à Ré, seja pela CMLoures ou outra, o termo do prazo não se aplicaria…estávamos convencidos de que iríamos terminara a obra naquela data quando outorgámos o aditamento, havia a convicção fortíssima de que as partes iriam cumprir o contrato, mas como a garantia bancária foi accionada partimos do princípio de que o assunto ficara arrumado…foi necessário apresentar o projecto de alterações tendo em conta a adequação às circunstâncias alteradas em 2008 para minorar o impacto ao nível dos blocos de serviços, bloco B1, empreendimento com um todo, reduzir as áreas comerciais, adequar o projecto à realidade tendo em conta os conselhos de consultores de mercado …certidão camarária de 21/4/2014, houve que reduzir as áreas comerciais, aumentar as áreas de habitação, houve reajuste nas áreas de comércio e serviços…a obra ficou suspensa devido a necessidade de libertação de financiamentos por parte do banco, nas contrapartidas para a concessão da licença de habitação da CMLoures, o empreiteiro passava por dificuldades financeiras, não por causa desta obra mas por causa de outras obras em que os fornecedores eram os mesmos e não forneciam…até à aprovação do projecto de alterações em 22/12/2010 houve suspensão dos trabalhos por duas vezes porque tivemos que fazer um adiantamento a fornecedores para a obra não parar…quando foi apresentado o projecto de alterações em 2010 havia uma parte de obra que estava nas fundações, outra na estrutura, no corpo A habitacional já estava em estrutura, as contrapartidas não estavam licenciadas, no bloco B1 em parte estava começada outra não…os projectos de arquitectura das contrapartidas estavam aprovados desde 2008 mas não começaram mais cedo porque o banco financiador não disponibilizou mais cedo as verbas para o financiamento dessas obras…o prédio destes promitentes compradores estava concluído assim como toda a obra da habitação em final de 2012, havia algumas fracções concluídas, outras em que faltavam algumas coisas, não tínhamos a licença de utilização que foi pedida em 2013 e recusada, a CMLoures queria forçar-nos à execução das contrapartidas que eram 2 centros de saúde, 1 centro de dia, um pavilhão…”
III.3.11 A testemunha Paula … que só acompanhou o processo a partir do aditamento entre o mais e com interesse disse: “…a negociação era toda feita entre o cliente e a Obras- Mediação e depois era dado conhecimento pela Obras ao gestor do Fundo que a mim dava conhecimento, eu elaborava os contratos e fazia o acompanhamento de escritório…a carta remetida pela Interfundos pelos mandatários dos Autores consubstanciava uma proposta que solicitava a emissão de uma garantia bancária do sinal entregue e a redução do preço da compra final…não falei com os promitentes compradores…como havia interesse na manutenção do contrato seria sempre a devolução do sinal em singelo caso ocorresse alguma desistência…o teor da garantia bancária foi elaborado pelo Banco de acordo com o conhecimento das partes, tentando ir ao encontro daquilo que era a vontade das partes…não houve reuniões com as partes, foi informado o Banco por mim do que se pretendida, mandaram-nos e nós enviámos ao cliente…a expressão”independentemente..” na garantia acho que estava em causa os juros de algumas taxas…”
III.3.12. Por último a testemunha Luís … gestor desempenhando funções na Obras- Mediação, entre o mais e com interesse disse: “A Obras Mediação… tinha um contrato de mediação com o Fundo de Investimentos Imobiliário Fechado - Multiusos e no âmbito desse contrato procedia à comercialização e mediação imobiliária dos imóveis, geria toda a relação comercial com os promitentes-compradores, em 98% dos casos o Fundo não teve intervenção ou muito pouca…havia constrangimentos externos ao empreendimento, a construção das contrapartidas exigidas pela CMLoures, que eram 2 centros de saúde, 1 centro de dia, pavilhão, o que obrigou a apresentar projectos à CMLoures, à ARS e a várias entidades que se tinham de pronunciar, eram 3 corpos e uma zona de cedência, o corpo A habitacional, o corpo B1 de comércio e serviços e B2 de comércio estes últimos separados do primeiro pelo canal Tejo que atravessa o empreendimento, a licença de construção era única, a zona de cedência de contrapartidas à CMLoures onde teve de ser construído um centro de dia, 2 centros de saúde da Portela e de Moscavide, o que obrigou à intervenção de diversas entidades que levaram a atrasos alheios à vontade da Ré, isto para além da expropriação pela CMLoures para a implantação de uma rotunda n.º 4 expropriação que teve de ser promovida pela CMLoures que nem sequer está construída, tudo variáveis que levaram a que o prédio não estivesse construído na data prevista… o primeiro projecto de alterações decorria da conjuntura económica , o 2.º projecto pequenos acertos nas áreas de habitação (basta que uma janela esteja 10 cm para a esquerda)…na habitação decorriam já muitos trabalhos aquando desses projectos de alterações B1 tinha as caves feitas e a estrutura acima da corta da soleira, no B2 a estrutura da cave estava feita, só mais tarde foi possível fasear a obra, uma vez que no início da obra estava previstos construir como um todo, ainda assim sempre dependente das contrapartidas da CMLoures…a instalação da PSP é um negócio que nada tem a ver com as contrapartidas foi para atrair mais negócios para ali… a obra esteve suspensa no B1 e para se construir as contrapartidas, o corpo A3 foi o que se concluiu 1.º no início de 2013, o A2 temos já pessoas a habitas no fim do 1.º semestre de 2013…a licença de utilização foi rejeitada pela CMLoures por causa das contrapartidas porque a CMLoures condicionou a emissão da licença à conclusão das obras das contrapartidas, o B2 não tinha certificados de CIOIAS e outros a da PSP foi emitida em Nov.º de 2012, a propriedade horizontal está constituída desde finald e 2012…a conjuntura económica, a escassez de financiamento tudo isso forma motivos de atraso das obras…o investimento total do empreendimento ronda os 150 milhões de euros, só o terreno foi 37 milhões, o Fundo teve de renegociar as condições financeiras com o banco financiador, a sociedade empreiteira teve dificuldades o que levou a uma paragem dos trabalhos que vieram a ser retomados…houve reuniões de obra com os promitentes compradores num stand de vendas na obra, não estive presente…as reuniões foram feitas pelo Luis … e os promitentes compradores…na sequência da carta de fls. 711 do 4.º volume da proposta de aditamento ao contrato promessa, com solicitação da garantia bancária, vê-se que os Autores tinham interesse nessa data no negócio, foi emitida a garantia bancária e feita a compensação pelo tempo decorrido que se traduziu numa redução do preço…o aditamento de fls. 34/35 que e lhe seguiu, a vontade das partes foi a de que se o negócio se não fizesse até àquela data, desfazia-se e o sinal era devolvido à pessoa…nunca nas negociações se falou no sinal em dobro…não assisti a nenhuma…a expressão no texto da garantia “independentemente..” era para os casos em que houve promitentes compradores que fizeram reforços de sinal para além do contratado e era para essa situações que se destinava a ressalva…a licença de construção de 2008 é emitida para aquilo que o Fundo construiu…nós logo de início sabíamos que tínhamos de fazer a s contrapartidas mas não tínhamos os projectos aprovados pela CMLoures…quando é aprovado o projecto de arquitectura é aprovada a cedência de 15 ml metros quadrados à CMLoures, e há uma licença específica para a construção dos Centros de Saúde, do Centro de Dia e do Pavilhão, as quais só vieram a ser emitidas em 2012…havia financiamento para o arranque da obra mas também auto financiamento que se não veio a concretizar conforme previsto pelo facto de as vendas se não terem concretizado como esperado, o que levou a que fosse necessário mais financiamento…”
III.3.13. Muito do que esta última testemunha diz acerca do licenciamento do empreendimento, designadamente no que toca às contrapartidas, como e quando é que foram exigidas, qual o seu reflexo na emissão do alvará de licença de construção inicial em 2008, não encontra reflexo em documentação, sendo que a matéria de licenciamento urbanístico se prova por documento autêntico. Na promessa inicial (fls 18) não se estabeleceu nenhum termo de prazo para a outorga da escritura que seria marcada pelo promitente vendedor por carta registada com A/R com a antecedência mínima de 15 dias, logo que tenha em ordem todos os registos relativos à constituição da propriedade horizontal e licenças camarárias exigíveis (clª 5/1), a escritura seria celebrada com base na licença de utilização que venha a ser emitida para o edifício ou fracção ou com base na licença de construção em conformidade com o disposto no art.º 2 do DL 281/99 de 26/7 (clªa 5/5), estando a conclusão das obras prevista para o 2.º semestre de 2010 (clª 9); a Obras por carta de 9/11/2011 dirigida aos Autores dá conta de que a 2.ª fase do empreendimento habitação (edifício A) com 76 apartamentos zonas ajardinadas e piscina tem sofrido “alguns atrasos na execução da obra, essencialmente em resultado do actual contexto sócio económico do pais..” e que a conclusão dessa fase deve ocorrer no final do 2.º trimestre de 2012; na sequência dessa carta os Autores dirigem à Interfundos a carta de 22/11/2011 que encontra por cópia a fls. 711/714, onde dão conta de que o senhor Luis … por missiva de 6/4/2010 dirigida aos Autores indicara nova data de previsão da conclusão das obras para o primeiro semestre de 2011, ou seja um ano depois da previsão inicial, e que agora aponta para 30/6/2012, atraso de ano e meio, que estão desapossados dos 300.000,00EUR de sinal, reiteram a vontade de adquirir a fracção, pretendem a fixação de uma nova data limite de 31/12/2012 para a outorga definitiva da escritura e a emissão de uma garantia bancária pelo valor do sinal e da compensação o que veio dar origem ao aditamento ao contrato-promessa de 12/1/2012 e que está fls. 34/36 co alteração do valor da compra (clªa 3.ª), do termo do prazo para escritura que passa a ser “impreterivelmente celebrada até 31/12/2012” (clºa 5/1), do documento de suporte da escritura que passa a ser exclusivamente a licença de utilização a ser emitida para o edifício ou fracção (clª 5/5), d termo do prazo da conclusão da sobras que passa a ser 30/09/2012 (clªa 9) e bem assim como a garantia bancária. Do relatório de vistoria junto por cópia a fls.45/46 assinada pela testemunha e engenheiro Henrique … que o confirmou resulta que a fracção não está terminada nem em termos de poder ser habitada. A escritura de constituição da propriedade horizontal de 217/2/2012 é outorgada por representante da Interfundos e com base nas suas declarações nada resulta sobre a conclusão das obras dos edifícios de habitação e fracções autónomas dele parte integrante. Dos aditamentos aos contratos de empreitada ente a Multiusos e a Obras II e que se encontram a partir de fls. 227 e ss resulta que as partes reconhecem que houve necessidade de “ser introduzidas alterações no projecto de arquitectura do Bloco 1 (zona Comercial) [3.º aditamento] e que acordam mutuamente na alteração dos prazos de execução da obra sendo o Edifício da PSP até 30/4/2012, o Retail Park até 30/12/2012, a habitação até 30/7/2012, B1/Área Comercial/Infra-estruturas/Contrapartidas até 31/12/2013 (4.º aditamento de 24/4/2011). Ao pedido de informação que à CMLoures foi solicitada em 25/3/2014 respondeu a CMLoures com a informação que se encontra a fls. 652/654 do qual se colhe entre o mais que “… foi emitida a rectificação do alvará de licença de construção em 8/6/201 a qual incide sobre o prazo de execução da obra, nomeadamente 27 meses, ter miando a licença em 7de Janeiro de 2012, foi aplicado ao lavará o regime excepcional de extensão de prazos…estendendo o prazo de validade até 7 de Abril de 2013 e posteriormente aplicado o regime excepcional da extensão de prazos…sendo a mesma válida até 8 de Abril de 2015…foi submetido à apreciação dos serviços projecto de alterações à arquitectura a requerimento do titular do processo datado de 8/6/2010 alterações enquadráveis no âmbito do art.º 83 do DL 555/99 de 16/12 que incidiu sobre Corpo A acréscimo de área de implantação..Bloco B1 alteração da concepção programática do edifício, abandonando a intenção de implementação do Centro Comercial, aumento do n.º de pisos acima da cota da soleira de 2 para 3…aumento da área de construção…redução da volumetria do edifício, em virtude do novo desenho proposto…B2 redução do n.º de pisos…o referido projecto de alterações foi aprovado.. em 22 de Dezembro de 2010…em 23 de Outubro de 2012 foi submetida à apreciação projecto de alterações à arquitectura a requerimento do titular do processo…incidiu genericamente sobre… Corpo A…alterações de compartimentação nas áreas técnicas…redução do n.º de fogos de 77 para 76, reorganização e alteração das tipologias..ajustes e relocalização das instalações sanitárias e cozinhas, alterações pontuais às cores…reposicionamento de chaminés…ajustes no dimensionamento das fracções a afectar ao comércio..definição do uso de estabelecimento de restauração e bebidas…o referido projecto não foi ainda objecto de aprovação…as alterações impressas ao projecto de arquitectura do bloco B1 assim como ao projecto de arquitectura dos restantes blocos foram apresentadas por iniciativa do titular do processo, encontrando-se supra discriminadas, assim com as datas de aprovação das mesmas não resultando estas de qualquer necessidade imposta pela Câmara Municipal de Loures…”
III.3.14. Sendo de estranhar porque razão é que o último projecto de alterações de 2012 (que reflectirá ao que tudo indica as alterações ao projecto inicial na execução da obra, que sempre as há e muito mais justificável num empreendimento desta dimensão) ainda não fora objecto de aprovação na data daquela informação de Março de 2014, o certo é que não consta dos autos nem o teor das contrapartidas a que as testemunhas fazem referência, pelo que não existem elementos de prova que permitam alterar a decisão de facto por forma a imputar o atraso na execução e conclusão das obras e à outorga da escritura definitiva no termo de data fatal à CMLoures. Mantém-se por isso a decisão de facto.
III.4. Saber se alterada a decisão da alínea E) dos factos não provados para provado, apurado que vontade real das partes foi a de que “Com as cláusulas 1ª e 2ª do Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda, autores e réus acordaram que aqueles apenas teriam direito à devolução do sinal em singelo, afastando a penalização do sinal em dobro ainda que o incumprimento fosse imputável ao promitente vendedor”, deve ser revogada a sentença recorrida que violou, assim, o disposto nos art.ºs 405, 433, 289, 236 e 235 do CCiv, julgando-se improcedente o pedido e procedente o pedido reconvencional.
III.4.1 Como se viu acima a decisão de facto quanto a E dos factos não provados manteve-se; resta saber se, ainda assim da interpretação do contrato-promessa e seus aditamentos e bem assim como dos outros documentos resulta que a vontade das partes foi a de atribuir aos Autores apenas a devolução em singelo do valor sinal já obtida através do accionamento da garantia bancária como resulta do ponto 5 dos factos provados.
III.4.2. Entendeu-se na sentença em suma:
Resultou provado que no contrato-promessa celebrado e respectivo aditamento promitentes compradores e promitente vendedor acordaram que este prometia vender-lhes e aqueles declararam comprar pelo preço de €440.000,00,00 a fracção autónoma tipo T3 que viesse a corresponder ao 3.º andar, letra A do bloco 2 do Edifício A3 e da análise das cláusulas que constituem o contrato-promessa e respectivo aditamento celebrado entre autores e ré é indiscutível que da cláusula 9.ª na redacção que lhe foi dada com ao aditamento, as partes acordaram expressamente a data de 30/09/2012 com última e absoluta para a conclusão das obras de construção do edifício onde se integrava a fracção prometida vender, não podendo ser outro o entendimento do advérbio impreterivelmente.
Nos termos da clª 2/2 do aditamento ao contrato-promessa autores e réus acordaram expressamente ser legítimo aos promitentes vendedores ora autores proceder à resolução do contrato promessa de compra e venda e desse modo solicitar o pagamento daquelas garantia bancária caso a conclusão da obra do edifício no qual se integra a fracção prometida vender não ocorra até 30/09/2012 seja porque motivo tal aconteça pelo que a resolução operada pelos autores pela carta de 2/10/2012 (facto 4) era lícita não sendo necessário que se verificassem as duas situações de não conclusão das obras a 30/09/2012 e da impossibilidade da resolução da escritura a 31/12/2012, bastando que ocorresse uma delas pois na referida cláusula foi usada a disjuntiva “ou” e não a preposição “e” que exigiria a cumulação das situações, não sendo necessário apurar, para se accionar a garantia bancária como foi accionada se o atraso das obras era ou não imputável ao réu por ter sido usa a expressão “seja por que motivo tal aconteça”
Não pode assim proceder o pedido reconvencional de declaração de resolução por impossibilidade do réu em proceder à celebração do contrato definitivo por facto imputável a entidades terceiras, seja a CMLoures e a sociedade empreiteira.
Porque a Ré não logrou provar que o incumprimento contratual, ou seja a não conclusão das obras e a não realização do contrato definitivo à data de 31/12/2012 se ficou a dever apenas a causas imputáveis a terceiros, nomeadamente a alteração ao projecto de arquitectura por exigência da CMLoures, com atraso também no início das obras e no decurso delas, tendo resultado provado que as alterações no projecto haviam sido solicitadas pelo réu no seu interesse, porque eventuais dificuldades financeiras da empreiteira e consequentes suspensões das obras apenas podem ser imputadas às relações dono da obra/empreiteiro, a conclusão é a de que o incumprimento contratual da não conclusão das obras é apenas imputável à Ré, e, não ocorrendo abuso do direito de resolução por parte dos autores tal como o fizeram, sendo legítima a resolução, não se provando que com o aditamento as partes quiseram afastar o direito à indemnização do art.º 442/2 do CCiv , os Autores têm assim direito àquela indemnização.
III.4.3 Discorda a Ré recorrente em suma dizendo:
Da cláusula 5/4 do cpcv outro sentido não pode colher senão o de que caso por qualquer motivo alheio à vontade das partes não fosse celebrado o contrato definitivo apenas haveria lugar à devolução em singelo dos sinais prestado e não havendo uma enumeração das circunstâncias que poderiam vir a tornar definitivo o incumprimento do contrato do cpcv por qualquer das partes e respectivas consequências, de acordo com o regime legal para ser accionado o direito à resolução da cpcv com a consequente penalização em dobro das quantias entregues seria necessário que se verificasse por parte do promitente vendedor o incumprimento definitivo do contrato promessa, por facto que lhe fosse culposamente imputado a si próprio
Resulta provado que do ponto 12 que os Autores sempre tiveram conhecimento e estiveram ao corrente dos motivos pelos quais se verificou o atraso na conclusão da sobras estando assente que os autores jamais interpelaram a Ré para a celebração do contrato definitivo ou recorreram à fixação de um prazo para o cumprimento da prestação pelo que jamais poderiam imputar à a mora ou incumprimento definitivo ao promitente vendedor no período entre 30/4/09 e a data da assinatura do aditamento ao cpcv em 12/1/2012
O facto de a Ré não ter procedido à conclusão da obra no termo do prazo previsto não confere automaticamente ao promitente comprador a faculdade de resolver o contrato-promessa quando a dimensão dos factos não justifica a resolução do contrato, devendo a perda de interesse ser justificada por uma causa objectiva, razoavelmente compreensível e aceitável do senso comum, o que não se verificou no caso concreto.
Os Autores jamais solicitaram, discutiram ou exigiram o pagamento de qualquer penalização correspondente ao sinal em dobro.
a vontade das partes sempre foi a de que casos e não verificassem certas condições o contrato seria resolvido mediante a devolução do sinal em singelo mais uma compensação de Euribor a um mês acrescida de 2%, o que está traduzido nas cartas dos autos e nas negociações em que foram acordadas as condições para a resolução convencional do cpcv e que vieram a culminar no aditamento de 12/1/2012 segundo qual caso não se verificasse a conclusão da obra ou a celebração do contrato definitivo até às datas aí previstas independentemente das causas assistia aos autores o direito de resolverem o contrato com a consequente devolução do sinal em singelo mediante o accionamento da garantia bancária.
A vontade das partes foi a de afastar o regime supletivo previsto na lei estando perante uma situação de resolução convencional que nos termos dos art.ºs 433, 289/1 do CCiv é equiparada à declaração de nulidade como a anulação de um negócio com efeito retroactivo
A vontade das partes interpretada nos termos dos art.ºs 2316 e 238 do CCiv foi no sentido de que um declaratário normal colocado na posição do promitente vendedor jamais poderia deixar de entender que as partes acordaram a resolução do contrato caso não se verificassem certas condições ali previstas mediante a devolução do sinal em singelo independentemente das causas dessa resolução, tendo abdicado de aferir o grau de culpa na resolução
III.4.4. Inquestionável que estamos perante um contrato promessa de compra e venda de uma fracção autónoma de um edifício que se iria construir, por isso de um bem futuro, que, à data de 2009, não existia como tal, posto que a escritura pública de constituição da propriedade horizontal apenas veio a ser outorgada em 2012; inquestionável também que não foi fixado prazo para a outorga da escritura definitiva logo de início, que ocorreram atrasos na execução da obra que era complexa, pois o empreendimento envolvia vários corpos e blocos de prédios uns de habitação e outros de comércio e serviços, que existia uma previsão inicial para a conclusão das obras da construção do edifico em ques se integraria a fracção prometida vender que era o 2.º semestre de 2010 que foi ultrapassado devido a atraso na execução das obras e que, depois em 2011, os autores, via seu mandatário, porque tinham investido 300.000,00 euros na compra de uma fracção de 450.000,00 euros, em cumprimento pontual da promessa, preocupados com a não finalização das obras e subsequente outorga da escritura, propuseram um aditamento que foi aceite e tomou letra em 12/1/2012 conforme fls. 34/37. Nele alteraram as cláusulas 3.ª quanto ao preço que passou para 440.000,00 euros, seja menos 10.000,00euros, a 5/1 em que estabeleceram um termo falta essencial para a outorga da escritura da compra e venda da fracção a ser outorgada “impreterivelmente até 31 de Dezembro de 2012, sendo obrigatoriamente com o alvará de licença de utilização (abandonando a possibilidade de ser outorgada também com o alvará de construção existente) e também base da escritura de compra e venda (5/5) e 9/1 em que se fixou o termo do prazo fatal para a conclusão das obras da fracção prometida vender para o dia 30/9/2012 e aditaram uma nova cláusula dita “segunda” cuja redacção traz grande discussão. Entre o mais dela consta no n.º 2: “para efeitos do accionamento da referida (no n.º 1) garantia bancária on first demand, fica expressamente consignado ser legítimo aos promitentes compradores proceder à resolução do contrato promessa de compra e venda…e desse modo solicitar o pagamento daquela garantia bancária verificada que a restituição aos promitentes compradores dos montantes por si pagos a título de sinal não ocorreu no prazo de cinco dias após interpelação à promitente vendedora para o efeito, caso a conclusão da obra do edifício, no qual se integra a fracção prometida vender, não ocorra até 30 de Setembro de 2012 seja porque motivo for ou 2 não seja possível celebrar a escritura pública de compra e venda…até 31 de Dezembro de 2012, por quaisquer que sejam as causas, ,desde que as mesmas não derivem da culpa dos promitentes compradores".
III.4.5. Está provado que os promitentes compradores enviaram à ré que a recebeu a carta datada de 2/10/2012 resolveram o contrato por não estar a fracção concluída naquela data de 30/09/2012, considerando ter havida da parte da Ré incumprimento definitivo da promessa. Ora é a própria Ré que confessa no seu art.º 91 da contestação e louvando-se precisamente no relatório n.º 6 anexo com a p.i. que em relação à fracção autónoma, à data da elaboração do referido relatório, faltava efectivamente proceder aos acabamentos identificados nos pontos 1 a 9 e em relação às partes comuns faltando proceder à certificação dos elevadores já instalados. Donde a conclusão inevitável de que a obra da fracção autónoma não estava concluída para efeitos do acordado quanto à resolução.
III.4.6. Interessam entre outros as seguintes disposições legais: Art.ºs 410 (na redacção dada pelo DL 116/08 de 4/7 ), 432, 436, 440, 441, 442 (na redacção dada pelo DL 379/86 de 11/11), 830 (na redacção dada pelo DL 379/86 de 11/11), 808/1 todos do Código Civil.
Art.º 410/1: “À convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, nãos e devam considerar extensivas ao contrato-promessa.”
E o n.º 2: “Porém, a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral.”
Art.º 432/1: “É admitida a resolução do contrato fundada na lei ou em convenção em contrário.”
Art.º 436/1: “A resolução do contrato pode fazer-se mediante declaração à outra parte.”
Art.º 440: “Se, ao celebrar-se o contrato ou em momento posterior, um dos contraentes entregar ao outro cosia que coincida, no todo ou em parte, com a prestação a que fica adstrito, é a entrega havida como antecipação total ou parcial do cumprimento, salvo se as partes quiserem atribuir à coisa entregue o carácter de sinal.”
Art.º 441: “No contrato-promessa de compra e venda presume-se que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço.”
Art.º 442/2: “Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou, ou, se houver tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e parte do preço que tenha pago.”
Art.º 808/1: “Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.”
E o n.º 2: “A perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente.”
Art.º 830/ 1: “Se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida.”
III.4.7. O direito à resolução é o direito à destruição do contrato, com as consequências idênticas às da declaração de nulidade ou de anulabilidade (art.º 433 do CC). Se vier previsto no contrato-promessa, trata-se de cláusulas resolutivas expressas, ou seja estipulam o direito potestativo de, verificado certo evento, operar a resolução contratual mediante comunicação à outra parte, conforme refere Baptista Machado.1O exercício do direito à resolução suportado em cláusula resolutiva expressa há-de ser motivado, mas "tem frequentemente em vista apenas estabelecer que um determinado incumprimento será considerado grave e constituirá fundamento de resolução, eliminado assim de antemão qualquer dúvida ou incerteza quanto à importância de tal inadimplemento e subtraindo esse ponto a uma eventual apreciação do juiz."2
III.4.8. A falta de cumprimento, incumprimento definitivo ou impossibilidade de prestação manifesta-se quando:
a. A prestação não foi efectuada e já não pode ser cumprida por se ter tornado impossível – art.º 801 do CCiv -, como no caso de a coisa ter sido destruída ou alienada – cfr Prof. Vaz Serra, RLJ 100/254.;
b. O devedor incorre em mora e o credor perde o interesse que tinha na prestação ou quando esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo credor – art.º 808 n.º 1 do cCiv;
c. O próprio devedor incorre em mora e declara peremptoriamente que não cumprirá. Caso em que não é necessária a interpelação admonitória – cfr. Prof. Antunes Varela, R.L.J 121, 223;
d. Decorreu o prazo contratualmente fixado como improrrogável, o que se considera como perda do interesse do credor na realização da prestação.
As partes acordaram que a escritura se fizesse em Outubro de 2007 (cfr. cláusula 5.ª)
III.4.9. As partes acordaram na clª 5/4 (que o aditamento não alterou): “Se por qualquer motivo alheio à vontade das partes não for possível a celebração do contrato definitivo nos termos que agora ficam consignados, nomeadamente por impedimentos ou condições suscitadas pela Conservatória do Registo Predial, câmara Municipal ou Notário haverá lugar apenas à restituição em singelo dos sinais prestados e seus reforços.”Mais acordaram as partes na cláusula 2 .ª do aditamento e que consta dos autos
III.4.10. Trata-se, muito embora a decisão recorrida o não refira, de um modo expresso, de uma cláusula resolutiva expressa e muito embora nela se refira “para efeitos do accionamento da garantia..ser legítimo…proceder à resolução do contrato promessa”, é patente que as partes disseram menos do que queriam, ou seja, a legitimidade da resolução do contrato-promessa verificadas aquelas condições não pode existir apenas para efeitos de accionamento de uma garantia bancária e deixar de existir fora do contexto da garantia bancária que como tal garante o pagamento de determinada quantia em caso de incumprimento de determinada prestação contratual. Se fosse esse o sentido que as partes quiseram dar, então o contrato ficaria resolvido para efeitos da garantia mas mantinha-se válido e eficaz entre as partes para outros efeitos que não fosse o âmbito da garantia o que manifestamente não pode ser uma vez que a resolução contratual destrói o contrato ex nunc, ou seja deixa de ser válido e eficaz entre as partes, não podendo valer para mais nenhum efeito. Donde a conclusão de que o que as partes quiseram dizer foi que “também” para efeitos da garantia é legítimo aos promitentes-compradores resolver o contrato naquelas condições. Os promitentes outorgantes previram uma situação em que o contrato, entre ambos celebrado, ficaria sem efeito e para o accionamento da cláusula resolutiva expressa como os Autores o fizeram em Outubro de 2012 não era necessário invocara a culpa ou falta dela no incumprimento contratual em causa por parte da promitente vendedora. Donde a conclusão de que a resolução operada via cartular foi válida e tornou-se eficaz logo que da Ré se tornou conhecida, tendo sido também legítimo o accionamento da garantia bancária como os Autores o fizeram, com base no comprovado incumprimento contratual por parte da Ré.
III.4.11. Apesar de alegada, por isso não foi demonstrada uma vontade real relativamente ao teor quer da cláusula 5/4 quer da cláusula 2.ª do aditamento, pelo que na sua interpretação há que fazer apelo ao sentido que um declaratário normal colocado na posição do real declaratário possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se não puder razoavelmente contar com ele, não podendo a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto da promessa ainda que imperfeitamente expresso (cfr. art.ºs 236/1 e 238/1 do CCiv).
III.4.12. Independentemente de saber quem é que redigiu ou propôs as cláusulas em questão, uma vez que não se trata de um contrato de adesão, deve presumir-se que os outorgantes negociaram o respectivo texto e sentido, embora se desconheça o seu teor e o resultado imediato dessa negociação. O que ali (cláusula 2.ª do aditamento) se diz é que, verificado aquele circunstancialismo, é legítima a resolução contratual, fazendo nascer o direito a receber o valor do sinal entregue e a accionar a garantia bancária a subscrever (e que assim o foi) pelo valor do sinal entregue de 300.000,00EUR e uma obrigação correspectiva na esfera jurídica do promitente vendedor, qual seja a de devolver ao promitente comprador a importância recebida como sinal no prazo de cinco dias após a interpelação à promitente vendedora para o efeito. Daí que, com maior propriedade, se possa qualificar a referida cláusula como condição resolutiva (art.º 270 do CCiv). A questão que se coloca é a de saber se verificada condição ou condições resolutivas aos promitentes compradores assiste exclusivamente o direito próprio da resolução que é equivalente ao da anulabilidade do negócio (art.º 433 do CCiv) ou se também os direitos indemnizatórios do art.º 442/1 do CCiv. Na carta resolutiva de 2/10/2012 o mandatário do Autores ressalva os direitos da lei, o próprio art.º 433 o ressalva “na falta de disposição especial…”, do texto e do contexto da cláusula 2 do aditamento não é possível restringir o âmbito da declaração resolutória apenas ao direito a receber em singelo. Nenhum erro pois na interpretação da vontade normativa do clausulado e da aplicação do próprio art.º 442 do cCiv ao caso concreto.
IV- DECISÃO
Tudo visto acordam os juízes em julgar improcedente a apelação e confirmar a sentença recorrida.
Regime da Responsabilidade por Custas: AS custas são da responsabilidade da Ré recorrente que decai e porque decai (art.º 527)
Lxa.,
João Miguel Mourão Vaz Gomes
Jorge Manuel Leitão Leal
Ondina Carmo Alves
[1] Na redacção que foi dada ao Código do Processo Civil pela Lei 41/2013 de 26/7, atento o disposto nos art.º 5/1, 8, e 7/1 (a contrario sensu)e 8 da mesma Lei que estatuem que o novel Código de Processo Civil entrou em vigor no passado dia 1/09/2013 e que se aplica imediatamente às acções declarativas pendentes, não estando a situação ressalvada no art.º 7 e a data da decisão recorrida que é de 18/06/2014; ao Código referido, na redacção dada pela Lei 41/2013, pertencerão as disposições legais que vierem a ser mencionadas sem indicação de origem.
[2] Recursos em Processo Civil, Novo Regime, Almedina, 2008, págs.
1 Baptista Machado, "Pressupostos da Resolução por Incumprimento", Obra Dispersa, Vol. I, Scientia Iuridica, Braga, 1991, pág. 185.
2 Obra e autor cit., pág. 186.
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