Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
8239/2006-7
Relator: MARIA DO ROSÁRIO MORGADO
Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL
COMODATO
NULIDADE
TÍTULO CONSTITUTIVO
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 03/20/2007
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Meio Processual: AGRAVO
Decisão: NEGADO PROVIMENTO
Sumário: É nula a deliberação da assembleia de condóminos que autoriza o comodato entre o dono de duas fracções “B”  e “E”, afectadas a lojas, e o condomínio na parte em que se considera que, parte da área dessas fracções, passa a integrar as partes comuns do prédio, pois uma tal deliberação, ainda que encoberta por um contrato de comodato, ao alterar a configuração física das aludidas fracções e o seu destino, traduz modificação do título constitutivo da propriedade horizontal que só pode ser alterado por deliberação unânime (artigos 294.º e 1419.º do Código Civil)

(SC)
Decisão Texto Integral: Acordam na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa

1. Maria […] instaurou a presente providência de suspensão de deliberação da assembleia de condóminos, nos termos do art. 396° do CPC, contra o Condomínio do Prédio denominado Edifício […] alegando, em síntese, que:

É a dona das fracções autónomas "M" e "N", correspondentes às lojas 10 e 11. do prédio sito […] em Lisboa.

Foi convocada a assembleia geral ordinária dos condóminos para o dia 14-3-2006, pelas 15H, sendo que da ordem de trabalhos os pontos 4 e 5 diziam respeito à discussão e deliberação sobre a proposta de obras e deliberação sobre a autorização para a celebração do contrato de comodato entre o condómino “Edifício […], dono das fracções “B” e “E”, e o condomínio, relativamente a 17m2, da fracção “B” e de 23m2 da fracção “E”

A referida proposta foi aprovada por maioria.

Segundo o título constitutivo de propriedade horizontal, as fracções “B” e “E” destinam-se a loja e, de acordo com o contrato de comodato passam a integrar as partes comuns do prédio.

A requerente votou contra as pretensões do condómino […] por considerar que as obras não têm interesse para a galeria comercial, quando muito melhoram o vestíbulo que constitui a entrada principal do prédio o que vem beneficiar apenas o condómino […]. Além disso, a deliberação altera o destino dado às fracções "B" e "E", o que só pode ser feito por unanimidade dos condóminos e por escritura pública.

Em conclusão, pede a suspensão da deliberação até que haja trânsito em julgado da decisão de mérito a proferir em sede de acção definitiva.

2. O requerido deduziu oposição e, a final, produzida a prova, foi proferida decisão que julgou improcedente a providência.

3. Inconformada, agrava a requerente, a qual, em síntese conclusiva, diz:

Dos factos provados, resultam indícios suficientes de que a obra a realizar foi idealizada com carácter duradouro, já que o contrato de comodato foi celebrado por prazo indeterminado e até que o condómino Edifícios […] o denuncie.

Não é de prever que o referido condómino vá realizar a obra projectada, assegurando os respectivos custos, para daqui a um curto lapso de tempo, a eliminar, repondo a entrada principal de acesso à galeria e as lojas correspondentes ás fracções "B" e "E", no seu estado original.

Mal andou, pois, o Tribunal a quo quando considerou que as fracções autónomas "B" e "E" não ficam definitivamente «condenadas» como lojas.

Existem indícios suficientes de que a intenção do condómino Edifícios […]., é melhorar a entrada do edifício com o objectivo de melhorar a funcionalidade dos escritórios que possui no resto do edifício.

Ficou provado que o aumento do átrio da galeria, terá como consequência directa a redução do número de espaços comerciais.

Foi feita prova indiciária de que a cedência temporária da referida área das fracções "B" e "E", é susceptível de prejudicar a projecção exterior da galeria comercial.

Ficou demonstrado o justo receio da agravante de que, no total das 27 lojas que compõem a galeria comercial, a redução dos 2 espaços comerciais, aliada às restantes 22 lojas que o condómino Edifícios […], possui e mantém encerradas, pode prejudicar ainda mais aquela galeria, já que essas 2 lojas deixarão de instalar comerciantes que, com o exercício da sua actividade, poderiam contribuir positivamente para a angariação de mais público.

Assim sendo, errou o Tribunal a quo quando considerou que a obra a realizar poderá até trazer alguma projecção exterior à galeria comercial.

De igual modo, errou o Tribunal recorrido quando concluiu que a deliberação tomada não prejudica a galeria comercial, retirando público à mesma.

Mais errou o Tribunal a quo quando considerou que não existem indícios de lesão grave e dificilmente reparável dos direitos da ora agravante.

Mesmo que assim se não entenda e se considere que não existem indícios de que a cedência temporária da área global de 40 m2 das fracções "B" e "E" cause à ora agravante lesão grave e dificilmente reparável dos seus direitos, ainda assim, sempre se dirá que a deliberação tomada é contrária lei, pelo que, tal facto, por si só, justifica o decretamento da providência requerida.

Caso as obras deliberadas sejam concretizadas, as referidas fracções autónomas deixarão de ser utilizadas como lojas e passarão a ser utilizadas como se fossem uma parte comum do EDIFÍCIO.

As referidas obras consubstanciam uma verdadeira alteração do uso que foi estipulado no constitutivo da propriedade horizontal.

As referidas obras impunham uma tomada de deliberação sobre essa alteração, que pressupunha o acordo de todos os condóminos sobre essa matéria, a qual, por sua vez, deveria ser posteriormente formalizado mediante a celebração da competente escritura pública.

4. Não foram apresentadas contra alegações.

5. Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.

6. Está assente que:

A requerente é dona e legítima possuidora das fracções autónomas "M" e "N" correspondentes respectivamente às lojas n°s 10 e 11 do Centro Comercial existente no prédio urbano denominado Edifício […] Lisboa […]

O condómino Edifícios […], que tem sede no mesmo edifício mas no 10° andar, é dono e legítimo possuidor de outras fracções e ainda das "B" e “E", do mesmo prédio, que correspondem respectivamente às lojas 1 e 3 da galeria comercial nele existente;

O prédio está constituído no regime de propriedade horizontal rege-se pelos respectivos Estatutos e Regulamento Interno do Condomínio, ambos constantes da escritura pública outorgada em 23-12-1985, no antigo 21° Cartório Notarial de Lisboa, e junta a fls. 21 e ss;

O condómino Edifícios […] é quem desempenha as funções de administrador do condomínio;

Em 20-2-2006 o condómino Edifícios […], apresentou ao condomínio uma proposta de realização de obras de melhoramento da entrada do edifício que visa o alargamento da área da entrada;

Para tal o condómino propôs-se ceder gratuitamente ao condomínio o uso temporário da área de 17m2 da fracção "B" e a área de 23 m2 da fracção “E”, que correspondem a lojas da propriedade do aludido condómino na galeria comercial do edifício. O condomínio ficaria com a obrigação de restituir essas áreas ao condómino. O condomínio servir-se-á desta área como se de uma parte comum se tratasse.

A cedência seria formalizada nos termos de um contrato de comodato, de que se junta a respectiva minuta.

Convocou-se a assembleia geral ordinária dos condóminos para o dia 14-3-2006, pelas 15H, sendo que da ordem de trabalhos os pontos 4 e 5 dizem precisamente respeito à discussão e deliberação sobre a proposta de obras e deliberação sobre a autorização para a celebração do contrato de comodato entre o condómino e o condomínio daquelas áreas, de acordo com a minuta junta.

Por maioria, foi aprovada a proposta para executar as obras e, por maioria, foi aprovado autorizar a celebração do contrato de comodato.

Segundo o título constitutivo da propriedade horizontal do Edifício […] as fracções autónomas designadas pelas letras "B" e "E", cuja parte da área foi deliberado ceder ao condomínio para que passe a ser utilizada como se de uma parte comum se tratasse, destina-se a lojas.

A requerente votou contra as deliberações aprovadas da referida assembleia (pontos 4 e 5, da ordem de trabalhos - fls. 108) e justificou a razão da sua oposição – fls. 168.

As obras no vestíbulo, que constitui a entrada principal do prédio, são desinteressantes para a galeria comercial sobre o ponto de não melhorar a visibilidade exterior da mesma, e porque enquanto durar a cedência da utilização dos espaços em causa como lojas (fracções e) fica comprometida;

A requerente esteve presente naquela assembleia geral e logo manifestou a sua discordância;

A galeria tem 27 fracções para loja, mas só 5 estão a funcionar: um cabeleireiro da Requerente, um pronto-a-vestir da testemunha Maria Isabel, uma tabacaria e dois pronto-a-comer

As fracções "B" e “E” não têm qualquer utilização no momento e são propriedade do condómino Edifícios […];

As obras materializam-se fundamentalmente na colocação de paredes de vidro mais recuadas;

O condómino Edifícios […] é uma sociedade comercial que tem por objecto a administração de prédios, compra, venda, gestão ou fruição de bens imóveis e imobiliários;

O condómino Edifícios […] é proprietário de 24 das 34 fracções que constituem o prédio denominado Edifício […];

No regulamento do condomínio (a fls. 48 dos autos), anexo à escritura de constituição de propriedade horizontal, a fracção “B” ficou destinada a comércio e indústria de alimentação, especialmente comercialização de refeições rápidas, confeccionadas ou não no local, a consumir geralmente em pé ou enquadradas no que habitualmente se designa por take-away, com exclusão da produção de croissants folhados, tipo francês, e a fracção "E" ficou destinada a loja de flores;

A cedência ao condomínio do prédio de 17m2 da fracção "B" e de 23m2 da fracção "E" por parte do condómino Edifícios […] está minutada a fls. 98 a 105, nos termos aí constantes.

7. Estamos perante uma providência de suspensão de deliberação da assembleia de condóminos, sujeita ao regime previsto nos arts. 396º e 397º, do CPC, ex vi art. 398º, nº1, do mesmo Código.

Para ser decretada exige-se que a deliberação seja anulável, isto é, seja contrária à lei ou ao regulamento e que, da sua execução imediata, possa resultar dano apreciável (art. 396º, nº1, CPC).

7.1. No caso concreto, relativamente ao primeiro dos requisitos apontados, é manifesto que a deliberação em causa é contrária à lei, ao título constitutivo da propriedade horizontal e ao regulamento do condomínio.

Repare-se:

Nos termos da lei (art. 1419º, CC), o título constitutivo da propriedade horizontal, o qual, nas palavras de Henrique Mesquita (1), é o verdadeiro acto modelador do estatuto da propriedade horizontal, cujas determinações têm natureza real e portanto eficácia erga omnes, só pode ser modificado com o acordo de todos os condóminos.

Na hipótese que analisamos, o título constitutivo da propriedade horizontal afecta as fracções autónomas designadas pelas letras "B" e "E", localizadas ao nível do rés-do-chão, a «lojas», integradas num centro comercial. Por sua vez, no regulamento do condomínio (conjunto de regras que completam e adaptam o regime legal, naquilo que ele tem de supletivo, com eficácia propter rem, porque disciplina as relações entre os condóminos, prescindindo dos indivíduos que o compõem), a fracção “B” foi destinada a comércio e indústria de alimentação e a fracção "E" a loja de flores.

In casu, a assembleia de condóminos, com o voto contra da requerente, aprovou uma deliberação que autoriza a realização de obras, visando alargar a área da entrada do edifício, sacrificando para o efeito a área de duas fracções autónomas, cedida, gratuitamente e por tempo indeterminado, pelo respectivo proprietário ao condomínio.

Ora, é indiscutível que esta deliberação, alterando não só a configuração física de duas fracções autónomas (2) (reduzindo a respectiva área), como lhes dando um destino diferente do que consta do título e do regulamento, só pode ser tomada com o acordo de todos os condóminos. Inexistindo esse consenso, o acordo de modificação do título é nulo, nos termos do art. 294º, do CC.

Obviamente, para este efeito, não assume relevância a circunstância de se ter «ficcionado» que o comodatário está obrigado a restituir a área, no termo do contrato. Na verdade, como resulta dos factos provados (cf., designadamente doc. de fls. 98 e ss), a cedência é feita no interesse de um condómino, com o objectivo de melhorar a funcionalidade dos escritórios que possui no prédio (o condómino é proprietário de 24 das 34 fracções que constituem o prédio denominado Edifício […]), e por tempo indeterminado. Trata-se assim, a nosso ver, de uma afectação a fim diferente com carácter permanente e duradoura. Dir-se-á até que não será despiciendo colocar também a questão da nulidade da deliberação, por fraude à lei, uma vez que não se pode excluir a eventualidade de as partes tentarem alcançar, por via indirecta (cedência celebrada sob o figurino legal de contrato de comodato) o resultado proibido, violando assim o espírito da lei (cf. arts. 280º e ss., CC).

7.2. Já quanto ao segundo requisito, atendendo aos factos assentes, é manifesto que a requerente não logrou fazer a respectiva prova.

Ora, tratando-se de requisitos de verificação cumulativa, e uma vez que a alegação e prova dos factos que fundamentam a pretensão são um ónus da requerente (art. 396º, n.º 1, do CPC), a providência está  – inevitavelmente – destinada ao fracasso.

Consequentemente, embora com diversa fundamentação, improcede o agravo.

8. Nestes termos, negando provimento ao agravo, confirma-se a decisão recorrida.

Custas pela agravante.

Lisboa, 20 de Março de 2007

(Maria do Rosário Morgado)
(Pimentel Marcos)
(Roque Nogueira)



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1.-Cf. Henrique Mesquita, A Propriedade Horizontal, 90.

2.-No caso da fracção “B”, a sua área é reduzida em 17m2; no que toca à fracção “E” a totalidade da sua área é cedida ao condomínio, «desaparecendo» como fracção autónoma, para «servir» como parte comum.