| Decisão Texto Integral: | 15
Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
M S e mulher M J L S, intentaram acção sob a forma ordinária, contra J G S GS e mulher P F A G, pedindo a condenação dos RR., a destruir às suas custas, tudo quanto construíram nos últimos tempos de forma ilícita, nomeadamente o quarto que vinha por baixo da janela e varanda dos autores.
Para o efeito, alegam em síntese, o seguinte:
Os AA. são proprietários de uma fracção autónoma de natureza habitacional designada pela letra «Y» do prédio urbano construído em propriedade horizontal designado por Bloco «B» dos Apartamentos Quinta B, situada na freguesia de S A.
No mesmo prédio existe a fracção «T» situada no rés-do-chão, mesmo por baixo dos autores, pertença dos RR.
A pedido dos RR, os AA. deram o assentimento a que estes fizessem um pequeno quarto num espaço que abrangia a área correspondente no rés-do-chão entre as instalações sanitárias e o quarto de dormir dos AA.
Os RR., acabaram por fazer obras de uma dimensão muito maior, ocupando toda a extensão correspondente ao rés-do-chão, que cobriram com telhado, que assente na parede exterior do bloco, distando poucos centímetros de uma das janelas e da varanda da fracção dos AA.
Contestaram os RR., dizendo em síntese o seguinte:
Só o Administrador dos condóminos tem legitimidade activa para demandar os RR., a título de efectuadas obras nas partes comuns do edifício, daí resultando a ilegitimidade dos AA.
A obra que os RR., levaram a efeito foi efectuada na varanda ou logradouro da respectiva fracção e é apenas um quarto que ocupa a antiga varanda de 14 metros quadrados, destinada a habitação.
As obras destinaram-se a aumentar a parte habitável da fracção, convertendo a varanda ou logradouro em área destinada a habitação.
Replicaram os AA. (fol. 52).
Realizou-se a audiência preliminar (fol. 82), em que foi proferido despacho saneador, em que se julgou improcedente a excepção de ilegitimidade activa. Procedeu-se à selecção da matéria assente e da base instrutória
Procedeu-se a julgamento (fol. 140 a 176), durante o qual se procedeu a inspecção judicial (fol. 167), após o que foi proferida decisão da matéria de facto (fol. 177)
Foi proferida sentença (fol. 181), em que se julgou totalmente improcedente a acção e se absolveu os RR. dos pedidos.
Inconformados recorreram os AA., (fol. 191), recurso que foi admitido como apelação (fol. 193).
Nas alegações que apresentaram (fol. 219), formularam os AA., as seguintes conclusões:
1- Errou o M.mo Juiz na interpretação da matéria factual, pois na realidade a varanda dos RR não se estende à zona em que efectivamente as obras foram realizadas.
2- A fracção autónoma dos AA situa-se no 1º andar do Bloco «B» e está designada pela letra «Y», enquanto que imediatamente abaixo, portanto no rés-do-chão do Bloco «B», dos referidos apartamentos, situa-se a fracção autónoma dos RR, designada pela letra «T».
3- Na escritura de propriedade horizontal, naquilo que se refere às fracções das partes em litígio, estão descritas: «Fracção «Y»- a dos autores: unidade habitacional, tipo T-dois, contígua E para Oeste da anterior, localizada na zona Oeste-Norte do primeiro andar, composta de hall de entrada, sala comum, dois quartos de dormir, cozinha com marquise, casa de banho, com área de oitenta e oito metros quadrados, além de uma varanda voltada a norte com a área de catorze metros quadrados».
- Por sua vez, leia-se a descrição da fracção «T» - a dos RR: «unidade habitacional, tipo T-dois, contígua e para Oeste da anterior, localizada na zona Oeste-Norte do rés-do-chão, composta de hall de entrada, sala comum, dois quartos de dormir, cozinha com marquise, casa de banho, com a área de oitenta e oito metros quadrados, além de uma varanda voltada a Norte com a área de catorze metros quadrados».
4- Estamos perante dois apartamentos de igual tamanho e estrutura, cuja diferença é estarem em andares diferentes, e ambas localizadas na zona Oeste-Norte do edifício, no Bloco «B».
5- A descrição das varandas de ambas as fracções é igual, e estão ambas voltadas para Norte.
6- Ao contrário do que foi julgado pelo Tribunal a quo, a obra não foi construída na varanda dos RR, mas sim numa parte comum do edifício identificada como Bloco «B», a Oeste da fracção daqueles.
7- A obra foi feita a Oeste da fracção dos RR.
8- A obra foi feita na parte comum do edifício denominado Bloco «B», dos Apartamentos, sem qualquer título que o permitisse ou autorização exigida por lei.
9- Violou-se o disposto no art. 1422 nº 1 CC, ou seja, não respeitou as limitações impostas aos comproprietários de coisas imóveis, quando se realizou as obras sem a necessária autorização dos outros comproprietários.
10- O telhado posto pelos RR., na nova construção assenta e está encostado à parede exterior do Bloco (ao muro), bem como encosta na parede oeste da fracção dos AA., de forma a que dista poucas dezenas de centímetros de uma das janelas e da face lateral oeste da varanda destes.
11- A fracção dos AA. perde segurança, porque o telhado elevando-se bem próximo da varanda e da janela da casa de banho da sua fracção torna mais fácil a qualquer um mal-intencionado invadir a casa dos AA.
12- Os RR. comprometeram com as suas obras a segurança dos AA., e consequentemente, de todo o prédio e ocuparam, indevidamente, uma das partes comuns do edifício, sem ter título que o permitisse, ou autorização exigida na lei.
13- Revogando-se a decisão recorrida e em consequência alterados os factos provados nas alíneas M, T, Q, no sentido de que a obra erigida pelos recorridos não foi em parte exclusiva ou privada da sua fracção, maxime na sua varanda, mas antes em zona comum e assim os RR. condenados no pedido inicialmente formulado em sede de P. I..
Não foram apresentadas contra-alegações.
Corridos os vistos legais, há que apreciar e decidir.
FUNDAMENTAÇÃO.
É a seguinte a matéria de facto, considerada assente:
A) Os AA., são proprietários da uma fracção autónoma de natureza habitacional designada pela letra «Y», do prédio urbano construído em propriedade horizontal designado por bloco «B» dos Apartamentos, situada na freguesia de S A (A).
B) Os AA., adquiriram a referida fracção por compra a 17 de Maio de 1996 (B).
C) No mesmo prédio existe a fracção autónoma designada pela letra «T» que está situada no rés-do-chão do referido bloco, mesmo por baixo da fracção dos AA (C).
D) Nessa fracção, habitam os RR que adquiriram a referida fracção em 16.01.1997 (D).
E) Os RR., são donos e legítimos proprietários da fracção «T» do prédio em regime de propriedade horizontal descrito na CRP do Funchal, com o nº 1453/19921217 (E).
F) Acha-se inscrito na matriz predial da freguesia de S A (F).
G) A propriedade horizontal que deu origem à fracção descrita nos dois artigos precedentes foi constituída por escritura de 23 de Abril de 1996 e exarada a folhas 71V do L 192-B do 2º Cartório Notarial (G).
H) Por este título constitutivo é a seguinte a descrição da fracção «T» que é propriedade dos RR «Bloco B – rés-do-chão, fracção «T» - unidade habitacional, tipo T2, contígua e para Oeste da anterior, localizada na zona Oeste-Norte do rés-do-chão, composta de hall de entrada, sala comum, dois quartos de dormir, cozinha com marquise, casa de banho, com a área de 88 m2, além de uma varanda voltada a Norte com a área de 14 m2 (H).
I) É também esta a descrição da fracção na respectiva matriz (I).
J) A fracção dos RR., é de tipologia T2, isto é, tem apenas dois quartos de dormir (J).
L) Os RR., edificaram pelo menos mais um quarto de dormir com o único propósito de proporcionar a cada um dos seus filhos um quarto próprio (L).
M) Antes de proceder à construção de um prolongamento da sua habitação, o Réu marido pediu consentimento aos AA,. para fazer essas obras na varanda mencionada em H). (1).
N) Os AA., conhecedores das necessidades dos RR., consentiram verbalmente em que estes edificassem o prolongamento da sua habitação (3).
O) Tais obras estão cobertas com um telhado (5).
P) O telhado assenta ou está encostado à parede exterior do bloco de forma a distar 65 cm de uma das janelas e da varanda da fracção dos AA., (6).
Q) As obras estão implantadas na área da varanda mencionada em H) (10).
R) Os AA., apresentaram uma reclamação à administração do condomínio a 22 de Outubro de 2002 (11).
S) Na mesma data, apresentaram os AA., reclamação à Câmara Municipal (12).
T) A obra que os RR efectuaram ocupa apenas a varanda de 14 m2 da varanda referida em H) e destina-se exclusivamente a habitação (14).
U) Só os AA., têm acesso pela varanda, janela e galeria de entrada ao telhado da obra erguida pelos RR (15).
V) Os RR., obtiveram consentimento do proprietário do prédio confinante.
X) A varanda referida em «T» (correspondente ao art. 14 da base instrutória) é pertença exclusiva da fracção dos RR. (18)
Z) Em reunião antes do início da obra, os RR., obtiveram o consentimento verbal dos condóminos e administradores presentes para efectuarem o prolongamento à sua habitação (19).
O DIREITO.
O âmbito do recurso afere-se pelas conclusões das alegações do recorrente, art. 660 nº 2, 684 nº 3 e 690 CPC. Assim, só das questões postas nessas conclusões haverá que conhecer.
Atento o teor das conclusões formuladas, são as seguintes as questões postas:
a) Alteração da decisão da matéria de facto;
b) Mérito da decisão.
I- Alteração da decisão da matéria de facto.
Dispõe o art. 712 CPC que a decisão do tribunal da 1ª instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação: a) Se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa, ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do art. 690-A, a decisão com base neles proferida; b) Se os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas; c) Se o recorrente apresentar documento novo superveniente e que, por si só seja suficiente para destruir a prova em que a decisão assentou.
Convém observar que, o que está em causa não é a simples reavaliação da prova produzida e prolação de decisão com base na convicção então formada, como se de primeira «decisão» se tratasse. Em causa está a alteração de uma «decisão anterior», que foi fundada na livre convicção de quem a proferiu, o que aconteceu com a clara vantagem de ter acompanhado e dirigido, a produção da prova, numa relação de imediação que a gravação sonora não consente. Assim, uma eventual alteração só deverá ocorrer se houver elementos que a «imponham muito claramente», não bastando que a apreciação da prova disponível sugira respostas diferentes.
Esta ideia ressalta das alíneas b) e c) do nº 1 do art. 712 ao condicionarem a modificação a decisão de facto proferida em 1ª instância à existência de elementos que, por si só, imponham decisão diversa da proferida.
Não deverá pois ser uma divergência qualquer, em relação à valoração da prova produzida, ou ao critério das respostas dadas à matéria de facto que justifica uma alteração dessas respostas. Essa alteração apenas deverá ter lugar se a reavaliação da prova o impuser.
No caso presente, foram os depoimentos testemunhais, registados, pelo que dos autos constam todos os elementos de prova que serviram de fundamento à decisão da matéria de facto.
A parte da decisão da matéria de facto, que o apelante pretende ver alterada, tem a ver com as alíneas M), T) e Q) da sentença, (respectivamente artigos 1º, 10º e 14 da base instrutória), na parte em que se considerou que a obra levada a efeito pelos RR., se encontra implantada na zona correspondente à varanda da fracção dos RR.
Aos quesitos 1º, 10 e 14º, foram oferecidas (e ouvidas) todas as testemunhas (quer dos AA., quer dos RR). Ao quesito 10º, foram oferecidas apenas todas as testemunhas dos AA.
O quesito 1º tinha a seguinte redacção: «Em meados de 2002, o R. marido pediu consentimento aos AA., para fazer algumas obras que iriam ocupar um parte comum do edifício, nomeadamente o logradouro?». Respondeu o tribunal: «Provado apenas e com o esclarecimento de que antes de proceder à construção de um prolongamento à sua habitação o réu marido pediu consentimento ao autor M, para efectuar essas obras na varanda mencionada na alínea H)».
Ouvidos os depoimentos de todas as testemunhas, (oferecidas por AA. e RR), encontra-se um ponto comum: «As obras foram efectuadas, não na zona correspondente à varanda dos RR, (que tem a área de 14 m2, conforme título constitutivo da propriedade horizontal, e fica virada a Norte), mas numa zona que identificam como «quintal» ou «logradouro» e que se situa «Oeste», do mesmo prédio. Com efeito, dos referidos depoimentos retira-se, em síntese o seguinte:
a) Testemunha - P V – Perguntado se sabia onde fez o J (R), a obra, respondeu: «No lado esquerdo da fracção (a varanda seria a frente)». Perguntado se esse espaço era do R, respondeu: «É um espaço comum». Perguntado se sabia qual a área construída, respondeu: «A área total, na minha opinião pessoal é para cima de 50/60 m2, mas muito acima».
b) Testemunha - E A. Perguntado a que parte da fracção dos AA., dá acesso o telhado da obra feita pelos RR., respondeu: «à janela do quarto de dormir e da casa de banho». Perguntado onde foi feita a obra, respondeu: «No quintal do Sr. J».
c) Testemunha – J A. Perguntado onde é que o R. fez a obra, respondeu: «No lado esquerdo (também segundo esta testemunha a zona da varanda seria o lado da frente). São partes comuns, mas não têm acesso a outras pessoas. Foi acordado em Assembleia que aquelas áreas fossem fechadas». Perguntado se em relação às janelas do lado Oeste ficam próximas do telhado da obra construída, respondeu: «Ficam sim senhor».
d) Testemunha A G. Perguntado quanto ao local da construção, respondeu: «O Sr. J fez a construção numa zona morta, que talvez só servia para deitar lixo de cima para baixo. Aquela fracção onde o sr. J mexeu era só dele. Foi na parte lateral. O sr. J à frente não fez nada. Fez de lado»
e) Testemunha M E. Perguntado onde é que o sr. J fez a construção, respondeu: «Era o quintal do sr. J. O local onde está a obra, antes era o quintal, tinha terra. A parede do prédio acabava ali. Acrescentou o quarto. A varanda de 14 m2 é à frente».
f) Testemunha D F. Perguntado onde foram feitas as obras, respondeu: «Numa parte que em princípio pertence ao Sr. J. O chamado quintal. Foi numa ponta de esquina a esquina». Questionado se fez apenas um quarto, respondeu: «Fez aquilo de esquina a esquina e fez uma lavandaria...».
g) Testemunha M C. Perguntada onde fez o R. a obra, respondeu: «Foi no jardim dele, na parte de lado». Perguntada o que fez ele ali, respondeu: «Fez um quarto, casa de banho e uma lavandaria».
h) A testemunha L M, refere que a obra foi feita no logradouro.
Dos documentos juntos aos autos (certidão do registo predial e cópia da escritura de constituição da propriedade horizontal – fol. 32 a 44), resulta que as fracções dos AA., e dos RR., têm a mesma configuração e área (localizadas na Zona Oeste-Norte do Bloco «B», uma no rés-do-chão, outra no 1º andar, compostas de hall de entrada, sala comum, dois quartos de dormir, cozinha com marquise, casa de banho, com a área de oitenta metros quadrados, além de uma varanda voltada a Norte com a área de 14 m2), situando-se a fracção dos RR. por baixo da dos AA..
Ainda da prova documental (plantas – fol. 138 e 139 e 228), resulta que as varandas correspondentes às fracções de AA. e RR., se encontram viradas a Norte (como consta do registo predial). Mais resulta que no lado Oeste da fracção dos AA., situam-se: um quarto de dormir, instalações sanitárias e lavandaria.
Da inspecção judicial ao local (fol. 167) consta nomeadamente o seguinte: «na lavandaria a janela é voltada para o telhado da construção efectuada pelos RR, sendo a altura entre o telhado e a janela de 65 cm, e sendo essa parte do telhado que desemboca no corredor que dá acesso à entrada da casa e também ao telhado»; «a janela da cozinha fica voltada para esse corredor de acesso aos apartamentos»; «Na fracção dos RR., o Tribunal constatou que no interior da construção acrescentada pelos RR., existe um quarto e uma casa de banho»; «Por detrás da lavandaria foi acrescentado um outro compartimento efectuado pelo RR., também sob o telhado da nova construção».
Das fotografias juntas aos autos (fol. 11 e 12) também resulta que o telhado da construção dá para duas janelas, (do quarto e da casa de banho).
É pois manifesto o erro de julgamento, quando se situa a obra construída pelos RR., na zona da varanda da sua fracção, resultando inequivocamente que a mesma se situa na zona Oeste, do prédio, ou seja, como referem as testemunhas, no lado esquerdo do prédio, (considerando que as varandas estão viradas a norte e são a frente).
O recurso merece pois nesta parte provimento, passando a decisão da matéria de facto (quesito 1º) a ser a seguinte: «Antes de proceder à construção de um prolongamento da sua habitação, o R., marido pediu consentimento aos AA ., para fazer obras que iriam ocupar parte do logradouro».
No quesito 10º, perguntava-se o seguinte: «Acresce que as obras estão implantadas em área que não é dos RR., mas antes é espaço comum do todo o condomínio?» . Respondeu o Tribunal: «Provado e apenas, as obras estão implantadas na área da varanda mencionada na alínea H)». Já anteriormente se referiu que os depoimentos unânimes de todas as testemunhas colocam as obras não na zona correspondente à varanda da fracção dos RR., mas na parte Oeste, zona que denominam de «quintal», «logradouro» ou «jardim». Tal zona, na escritura de constituição da propriedade horizontal, não consta como fazendo parte da fracção dos RR. Uma testemunha referiu que se acordou numa Assembleia fechar aquela área, que ficou adstrita ao uso exclusivo dos RR.
É pois de alterar a resposta dada a este quesito, que passa a ser a seguinte: «Provado que as obras estão implantadas em área que não consta do título de constituição da propriedade horizontal, como sendo pertença exclusiva dos RR.».
No quesito 14º, perguntava-se o seguinte: «A obra que os RR. efectuaram ocupa apenas a varanda de 14 m2 da respectiva fracção e destina-se exclusivamente a habitação?» Respondeu o Tribunal: «Provado e apenas, a obra que os RR., efectuaram ocupa a varanda de 14 m2 mencionada na alínea H) e destina-se exclusivamente a habitação».
Já se percorreu nesta parte os depoimentos das testemunhas e a prova documental, de que resulta inequivocamente que a obra não foi feita na zona da varanda da fracção dos RR., nem ocupa apenas 14 m2. Haverá pois que alterar também nesta parte e decisão, o que se faz nos seguintes termos: «Não provado».
II – Mérito da decisão.
Antes de mais, importa saber em que parte (comum ou própria) foram efectuadas as obras em causa.
Dispõe o art. 1422 nº 1 que os condóminos nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.
O nº 1 do art. 1421 CC, especifica, quais as partes do edifício (constituído em propriedade horizontal) são imperativamente comuns. No nº 2 do mesmo artigo, especificam-se as partes que «são presuntivamente comuns». No nº 3 do mesmo preceito, prevê-se a possibilidade de no título constitutivo se «afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns».
Revertendo ao caso concreto, temos que o local onde foi efectuada a obra (zona virada a Oeste do Bloco B), não consta do título constitutivo, como fazendo parte da fracção dos RR.
Como refere Sandra Passinhas (A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal – 2ª edc., pag. 43) «No rol das partes indicadas como comuns, o legislador distingue aquelas que são insusceptíveis de apropriação privativa de todas as outras partes que serão próprias se um condómino provar (a presunção estabelecida inverte o ónus da prova) que há uma afectação da coisa ao seu domínio exclusivo. (...) Se a coisa é objectivamente destinada ao gozo de todos os condóminos, não basta para vencer a presunção de comunhão a utilização prática exclusiva. A afectação susceptível de vencer a presunção de comunhão prevista no nº 2 do art. 1421 terá de ser um afectação formal, a realizar no título constitutivo. Ou seja, tudo o que não estiver descrito no título constitutivo como parte própria é propriedade comum dos condóminos (...) Quando a lei diz que se presumem comuns as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos, não está a falar de um direito de «uso», mas sim de «propriedade», pois é da definição do domínio que trata o art. 1421 CC».
Revertendo ao caso presente, temos que, não constando o local onde foi edificada a obra, do título constitutivo, como pertença exclusiva dos RR., se presume «comum». Ora tal presunção não foi minimamente ilidida.
A questão, (saber-se se o local da obra é comum ou próprio dos RR), acaba, como se verá, por não ter grande relevância, em face do objecto em discussão.
Com efeito a entender-se que os RR. edificaram a obra em local que fazia parte da sua fracção autónoma, e portanto, «parte própria», a decisão não seria diferente, considerando que em causa estaria «parte comum».
O art. 1422 CC, nomeadamente os seus nº 2 e 3, contemplam situações de obras realizadas nas fracções autónomas.
O nº 2 (art. 1422 CC) alínea a) do citado preceito, dispõe que «é especialmente vedado aos condóminos, prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício». O nº 3 do mesmo preceito dispõe que «as obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver a prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio».
Dispõe o art. 1429-A CC, que «havendo mais de quatro condóminos ... deve ser elaborado um regulamento do condomínio disciplinando o uso, a fruição e conservação das partes comuns».
A razão de ser do preceito citado (art. 1429-A CC), apenas tem a ver com a necessidade de «disciplinar as relações entre os condóminos de um prédio, quando sejam cinco ou mais, partindo do pressuposto que, para além deste número, as relações são mais difíceis de estabelecer entre eles, não havendo regras que as pautem» (Propriedade Horizontal – 2ª edc., Aragão Seia, pag.157).
Nesta parte e com interesse para a decisão, encontra-se assente o seguinte factualismo:
a) Os AA. são proprietários da fracção autónoma designada pela letra «Y», do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, designado por Bloco «B» dos Apartamentos (A);
b) Os RR São donos da fracção autónoma designada pela letra «T», situada no mesmo prédio e que fica imediatamente por baixo da dos AA (C e E);
c) A propriedade horizontal do referido prédio foi constituída por escritura de 23.04.1996 (G);
d) Da mesma (escritura consta que as fracções dos AA. e a dos RR., se situam respectivamente no 1º andar e rés-do-chão, (uma por cima da outra) localizadas na zona Oeste-Norte e são compostas por hall de entrada, sala comum, dois quartos de dormir, cozinha com marquise, casa de banho, com a área de 88 m2 além de uma varanda voltada a Norte com a área de 14 m2 (C, H, I);
e) Os RR, procederam a uma edificação, que cobriram com telhado, que está encostado à parede exterior do Bloco B), lado Oeste, distando 65 cm da uma das janelas e da varanda da fracção dos AA, e implantada (edificação) em zona que não é pertença exclusiva dos RR. (M, O, P, Q);
f) Os RR., antes do início das obras, numa reunião, obtiveram o consentimento verbal dos condóminos presentes para efectuarem o prolongamento à sua habitação. (Z)
Dos factos enunciados resulta que os RR. efectuaram «obras novas». Com efeito, embora «obras novas» constitua «conceito relativamente fluído... será de considerar nova, para efeito desta alínea a) do nº 2 do art. 1422 CC, a obra que apreciada em si mesma e objectivamente, altere a edificação no estado em que foi recebida pelo condómino, sob o ponto de vista da segurança, da linha arquitectónica ou do arranjo estético» (Abílo Neto - Propriedade Horizontal 2º edição pag.104).
«Obra nova, tanto significa a que é feita pela primeira vez como toda a obra que é feita em obra antiga, modificando-a ou alterando a sua situação de modo que a modificação seja capaz de alterar o estado da coisa» (Plácido e Silva – Comentário ao CPC. 3º edição, II pag. 779).
Conforme se refere no acórdão do STLJ de 16.07.74 (BMJ 239, 199) «será de considerar nova a obra que, apreciada em si mesma ou objectivamente, altere a edificação no estado em que foi recebida pelos adquirentes...».
No caso concreto, onde havia um logradouro, passou a existir uma a área coberta por uma estrutura de cimento e fechada por paredes.
Os RR. realizaram pois obra nova.
A previsão do preceito citado, (art. 1422 nº 2 a) CC) exige que a obra nova prejudique a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício.
Por «linha arquitectónica» entende-se «o conjunto dos elementos estruturais da construção que, integrados em unidade sistemática lhe conferem a sua individualidade própria e específica» (Abílio Neto – Propr. Horizontal pag. 104; Ac STJ 20.07.1982, BMJ 319, 301; Aragão Seia - Propr- Horizontal, 2ª edição pag.104).
Por «arranjo estético» entende-se o «conjunto das características visuais que conferem unidade sistemática ao conjunto» (obras citadas).
È patente que uma estrutura como a construída pelos apelados, afecta a linha arquitectónica do prédio e o arranjo estético, nisso consistindo o «prejuízo» a que a lei se refere. O logradouro passou a ter aspecto diverso. O Bloco «B», passou a ser diferente, na sua configuração.
Como se refere no acórdão do TRP de 14.04.93, CJ XVIII, 2, 42 «prejuízo para a linha arquitectónica de um prédio existirá sempre desde que ela seja modificada». É que a construção de um prédio urbano, obedece a um projecto concreto, destinado a integrar-se em determinado local, o qual em princípio não poderá ser alterado, sem violação do direitos autor. Qualquer modificação arquitectónica, desde que não prevista no projecto, prejudica em princípio a linha arquitectónica do mesmo.
Acresce que para poderem levar a cabo tais obras, exige a lei (art. 1422 nº 3 CC), «autorização prévia da Assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio». Ora quanto a este requisito, não lograram os apelados (RR) a sua prova. Com efeito, não se mostra junta aos autos a acta de qualquer Assembleia, contendo essa autorização, não podendo ser substituída por autorização verbal de alguns condóminos, cujo número e representação (do valor total do prédio) se ignora.
Como vem sendo entendimento quase unânime dos tribunais, as limitações impostas aos condóminos pelos artigos 1422 (e 1425) constituem o «estatuto real do condomínio», pelo que a reconstituição natural nem pode ser substituída por indemnização. A propósito, refere Aragão Seia (Propr. Horizontal 2º edição pag.106 «A sanção correspondente à realização das referidas obras novas é a destruição delas, isto é, a reconstituição natural, que não pode ser substituída por indemnização em dinheiro, ao abrigo do princípio da equidade estabelecido nos art. 566 nº 1 e 829 nº 2, porque este princípio só vale para o não cumprimento das obrigações em geral e não para a violação do estatuto real do condomínio em que estão em jogo regras de interesse e ordem pública atinentes à organização da propriedade, que bolem com os interesses de todos os condóminos do prédio».
Do que fica referido, resulta que mesmo a entender-se (como se entendeu na sentença recorrida) que as obras foram realizadas em parte «própria» dos RR., não poderia deixar de ser ordenada a demolição das obras feitas.
No caso de obras feitas em parte comum, dispõe o art. 1425 CC, que «as obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio». No nº 2 do mesmo preceito, dispõe-se que «nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns».
No caso presente, estando em causa «inovações», não se mostra feita a prova da autorização da maioria dos condóminos representativa de dois terços do valor total do prédio.
Chega-se pois à conclusão que quer as obras (atenta a sua natureza) tenham sido feitas em parte «própria», quer tenham sido feitas ou em parte «comum», face ao regime legal, não são as mesmas de admitir, devendo pois ser ordenada a sua destruição.
O recurso merece provimento.
DECISÃO.
Em face do exposto, decide-se:
1- Conceder provimento ao recurso, revogando-se a sentença recorrida e em sua substituição, julgar procedente a acção, condenando-se os RR. a destruir, às suas custas, a obra que construíram (objecto da presente acção).
2- Condenar os RR., nas custas em ambas as instâncias.
Lisboa, 11 de Janeiro de 2007.
Manuel Gonçalves
Aguiar Pereira
Gilberto Jorge. |
