| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
7ª SECÇÃO CÍVEL
I - A, B e C intentaram contra D a presente acção declarativa, com processo sumário, pedindo que se decrete a resolução do contrato de arrendamento que tem por objecto o 2º andar do prédio com os nºs…, em …., e que a ré seja condenada a entregar-lhes o locado livre de pessoas e bens e a pagar-lhes € 3.000,00, respeitantes a obras por eles realizadas mas da responsabilidade daquela.
Alegaram, em síntese, que:
- O destino contratual do arrendado era a exploração de uma hospedaria, sendo que há muito tempo a ré não recebe quaisquer hóspedes;
- Não existe a licença necessária para a exploração da hospedaria em causa;
- A pedido da ré os autores fizeram no locado obras de reforço de uma varanda;
- A necessidade dessas obras adveio de a ré fazer dessa varanda uma pequena horta onde planta couves, sendo o mau estado da varanda provocado pela rega contínua aí feita ao longo de muitos anos;
- Tais obras importaram em € 3.000,00.
Na contestação a ré sustentou a improcedência dos fundamentos alegados pelos autores e pediu a sua absolvição do pedido.
Em reconvenção, pediu a condenação dos autores a pagarem-lhe a quantia de € 34.800,00.
Alegou, para o efeito, ter feito obras que, cabendo na obrigação de conservação do locado, eram da responsabilidade dos autores, no que gastou € 9.800,00 e, bem assim, que o mau estado do andar arrendado e a falta de licenciamento do estabelecimento são imputáveis aos autores, prejudicando a exploração da hospedaria e causando-lhe, com isso, um prejuízo de € 25.000,00. Pediu ainda que, em conversão do contrato celebrado, o mesmo passe a ser de arrendamento para habitação.
E pediu também a condenação dos autores, como litigantes de má fé, a pagarem multa e indemnização não inferior a € 3.000,00 para reembolso de despesas que se viu obrigada a fazer, designadamente os honorários de advogado.
Houve resposta dos autores.
Realizada a audiência de julgamento, foi proferida decisão sobre a matéria de facto levada à base instrutória, seguindo-se a sentença que julgou inteiramente improcedentes a acção e a reconvenção.
Contra ela apelaram os autores, tendo apresentado alegações em cujas conclusões defendem, em síntese, o seguinte:
I – Estando provado que a ré há mais de cinco anos não recebe hóspedes no locado, a utilização habitacional deste concretiza uma utilização do locado para fim diverso do contratualmente permitido;
II – A inexistência de licença permitindo à ré a exploração de uma hospedaria conduz também à resolução do contrato;
III – Provado que há danos na varanda e que estes são da autoria da ré, haveria que fixar indemnização com base na equidade, na falta de prova directa do montante dos prejuízos sofridos.
Nas contra-alegações apresentadas, a ré sustenta a improcedência do recurso.
Colhidos os vistos, cumpre decidir, sendo questões sujeitas à nossa apreciação as enunciadas pelos apelantes nas suas conclusões, visto serem estas, como é sabido, que delimitam o objecto do recurso.
II – Na sentença vêm descritos como provados os seguintes factos:
1 - Os AA. são os únicos herdeiros de E.
2 - Por escritura pública de 24-1-1974, E cedeu à R., temporariamente e mediante contrapartida monetária, o segundo andar do prédio sito na …freguesia de, descrito na …. (doc. de fls. 18 a 22).
3 - O andar foi cedido para exploração de hospedaria, podendo ser exercido qualquer outro ramo de comércio ou indústria (al. c).
4 - A inquilina foi desde logo autorizada a proceder às obras e benfeitorias necessárias ao desempenho da sua actividade (al. e).
5 - Todas as obras e benfeitorias efectuadas pela arrendatária ficariam pertencendo à senhoria e integradas no prédio, não podendo ser levantadas ou demolidas e não tendo a arrendatária direito a qualquer direito de retenção ou indemnização (al. f).
6 - A contrapartida monetária mensal actualmente entregue pela R. é de € 176, 23.
7 - Há pelo menos cinco anos que a R. não recebe de forma habitual hóspedes no andar, não exercendo aí qualquer outra actividade comercial ou industrial.
8 - No andar cedido, reside, para além da R., F, a expensas da …….
9 - Em 2006, no 3.º andar do prédio, por causa de rebentamento da canalização, teve lugar uma inundação.
10 - Numa varanda do andar cedido, a R. regou couves regularmente.
11 - A rega contribuiu para que fosse necessário reforçar a estrutura da varanda.
12 - No reforço da estrutura da varanda os AA. despenderam cerca de € 3.000, 00.
13 - Por causa de uma inundação, no andar cedido à R. ficaram inutilizados três colchões e cómodas.
14 - A R. colocou chão novo na casa de banho e na cozinha do andar cedido e colocou tecto caído em parte da varanda.
III – É agora altura de abordar as questões suscitadas pelos apelantes.
Sobre os fundamentos da pedida resolução do arrendamento:
Antes de mais, importa identificar as razões em que os apelantes fundam a pretensão de ver declarada a resolução do contrato.
Na petição inicial consta, como resulta do relatório deste acórdão, a invocação de dois fundamentos para essa resolução: o não exercício da actividade que constituía o fim do arrendamento e a falta de licenciamento para o funcionamento de estabelecimento de hospedaria no andar arrendado.
Na sentença aludiu-se a um terceiro fundamento – a prática, pela apelada, de actos que contribuíram para a degradação do locado e levaram à necessidade de obras que envolveram despesas por parte dos apelantes –, mas a leitura da petição leva-nos a concluir que, aí, os referidos factos não foram reconduzidos, embora pudessem sê-lo, a qualquer causa de resolução.
Daí que, não pretendendo os senhorios valer-se deles enquanto causas de resolução, a sua consideração para tal efeito significaria ir além da causa de pedir, o que, como é sabido, a lei não consente.
Aliás, numa passagem das alegações dos apelantes, a fls. 382, reconhece-se expressamente isto mesmo.
Os fundamentos da resolução pedida são, portanto, apenas os dois a que acima aludimos.
Sobre o não exercício de hospedaria e afectação do locado a fim diverso:
A este propósito, apuraram-se os factos descritos sob os nºs 7 e 8:
- Há pelo menos cinco anos que a R. não recebe de forma habitual hóspedes no andar, não exercendo aí qualquer outra actividade comercial ou industrial.
- No andar cedido, reside, para além da R., F, a expensas da …..
O primeiro destes factos, significando apenas que a arrendatária não recebe hóspedes habitualmente, não traduz, em absoluto, o não exercício da actividade de hospedaria convencionada pelas partes no contrato; é, na verdade, perfeitamente compatível com o recebimento ocasional de hóspedes, o que na realidade acontece, como decorre do segundo dos aludidos factos.
Aliás, ficou por esclarecer a causa do não recebimento habitual de hóspedes, que bem pode radicar em razões de mercado, totalmente alheias ao controlo da arrendatária.
A inexistência habitual de hóspedes não implica a inexistência de um estabelecimento de hospedaria; com segurança, apenas significa que, a haver tal estabelecimento, a sua exploração não decorre em termos satisfatórios.
Era aos apelantes que cabia demonstrar a inexistência de tal estabelecimento para daí poderem extrair os efeitos pretendidos; sem essa prova, a sua pretensão, com tal fundamento, não pode vingar.
Invocou-se na petição inicial uma carta da arrendatária, junta como doc. nº 3, de onde constaria a sua confissão no sentido de que não recebe, há muito tempo, hóspedes no andar locado.
Dela não consta qualquer data e os apelantes também não alegaram quando terá sido escrita.
Com pertinência para a questão que nos ocupa, dela consta, tanto quanto conseguimos descortinar, perante a fraca legibilidade da caligrafia, o seguinte: “Não tenho hospedes para não falhar ás minhas despezas”.
Tal declaração, não podendo ser reportada a qualquer momento concreto, não pode naturalmente ser vista como retratando uma situação actual.
E não se tendo provado a inexistência de hospedaria, fica prejudicada, por não demonstrada, a alegação de que o locado é afectado a um fim diverso do contratualmente previsto.
Sobre a falta de licenciamento:
Em sede de condensação este facto não foi incluído no rol dos factos assentes nem na base instrutória, tendo-se consignado a seu respeito o seguinte: “... a prova de que o 2º andar cedido à R. não está licenciado para hospedaria, o motivo pelo qual não o está, se já o esteve e desde quando não o está faz-se documentalmente”.
Juntou a apelada, a fls. 228, um documento que seria a fotocópia de um alvará, com o nº 9227, de licença para instalação e exploração de um estabelecimento de casa de hóspedes de 3ª classe, a funcionar no locado.
Desse documento disseram os apelantes, a fls. 252, que não tem data, que não está assinado e que parece incompleto.
Tal documento carece, realmente, da fidedignidade exigível para que pudesse constituir prova plena do facto em causa; daí que, com razão, se tenha afirmado na sentença que nada se provou a respeito do facto em causa.
Não se sabe, na verdade, se há ou se não há licenciamento.
E essa falta de licenciamento, a ser fundamento de resolução do arrendamento, haveria de ser demonstrada pelos autores, por força do disposto no nº 1 do art. 342º do C. Civil. Não o tendo sido, também com tal fundamento a sua pretensão nunca poderia ser acolhida.
Daí que não mereça qualquer censura a sentença na parte em que julgou improcedente o pedido de resolução.
Sobre o pedido de indemnização:
A este propósito relevam os factos nº 10, 11 e 12:
- Numa varanda do andar cedido, a R. regou couves regularmente;
- A rega contribuiu para que fosse necessário reforçar a estrutura da varanda;
- No reforço da estrutura da varanda os AA. despenderam cerca de € 3.000,00.
Os apelantes entendem que deveria ter sido fixado um montante indemnizatório com base em equidade, por existir um dano mas não estar demonstrada a sua extensão exacta.
Disse-se na sentença o seguinte:
“Não se tendo, porém, determinado qual a medida em que a rega contribuiu para a necessidade de reforço, prova cujo ónus impendia sobre os AA. (art.º 342.º/1 do C.C.), sendo certo que, pelo decurso do tempo, sempre esse reforço teria que ser levado a cabo, não é possível fazer concorrer os recursos financeiros da R. para suprir o dano verificado na esfera jurídica dos AA..”
Não acompanhamos esta conclusão.
O facto de a rega ter contribuído para a necessidade de reforço da varanda, significa necessariamente que a mesma foi executada sem que se verificassem as condições de isolamento satisfatórias que à arrendatária cabia assegurar, em cumprimento do dever que sobre ela impendia de não fazer do locado uma utilização imprudente – cfr. al. d) do art. 1038º do C. Civil.
Deve concluir-se, pois, que a apelada causou um dano aos apelantes, por cujo ressarcimento é responsável – cfr. art. 1044º do C. Civil.
Qual a sua extensão?
Desconhece-se se devido à rega as obras de reforço foram mais extensas do que teriam sido sem ela, se apenas houve uma antecipação da necessidade de fazer essas obras, ou se se verificaram ambas estas hipóteses.
Em qualquer delas é identificável a existência de dano patrimonial, mas a sua quantificação será diversa consoante o caso.
São dois os mecanismos previstos na lei para a liquidação de uma obrigação de indemnizar prejuízos ainda não correctamente quantificados.
Um é o incidente regulado no nº 2 do art. 378º do C. P. Civil, outro é o recurso à equidade nos termos do nº 3 do art. 566º do C. Civil.
Este último pressupõe que o tribunal disponha de elementos que possam servir já de parâmetros dentro dos quais a indemnização deverá ser fixada.
Não é este o caso, porque nem se conhece o máximo – os apurados € 3.000,00 serão imputados também a outras causas –, nem o mínimo.
Assim, reconhecendo-se o direito dos apelantes a serem indemnizados e com vista a obter a determinação do montante indemnizatório, há que lançar mão da primeira das duas referidas vias.
É solução que não foi sustentada pelos apelantes, mas que o tribunal, livre como é na aplicação do direito – cfr. o art. 664º do C. P. Civil –, pode adoptar, sendo de pressupor que àqueles interessa o reconhecimento do seu direito, ainda que em moldes diversos dos que propunham.
A apelação procede, pois, nos termos referidos.
IV - Pelo exposto, julgando-se a apelação parcialmente procedente:
a) Revoga-se a sentença apelada, na parte em que absolveu a apelada do pedido de condenação em indemnização, indo esta condenada a pagar aos apelantes, com referência às obras de reforço da varanda acima mencionadas, a quantia que em incidente de liquidação anterior à execução vier a ser determinada como correspondente à medida em que a apelada concorreu para a despesa suportada pelos apelantes por esse motivo.
b) No mais confirma-se a sentença apelada.
Aqui e na 1ª instância, as custas serão suportadas pelos autores apelantes e pela ré apelada em partes iguais no tocante à proporção que € 3.000,00 têm no valor global da causa.
Quanto ao mais, ficam exclusivamente a cargo dos autores apelantes.
Lisboa, 17 de Novembro de 2009
Rosa Maria M. C. Ribeiro Coelho
Maria Amélia Ribeiro
Graça Amaral |
