| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
I – Relatório
1. A… instaurou, contra B… e mulher C … uma acção declarativa comum, sob a forma do processo experimental previsto no Dec.Lei nº 108/2006, na decorrência de um pedido de injunção, em que pede a condenação dos R.R. a pagar-lhe a quantia de € 6.050,00, acrescida de juros de mora vencidos desde 24/11/2005, que liquida em € 268,51, à data da entrada em juízo do requerimento injuntório, como contrapartida de serviços prestados no âmbito de um contrato de mediação imobiliária.
Alegou a A., no requerimento de injunção, simplesmente que foi contratada pelos R.R. para mediar a venda de um imóvel propriedade destes, tendo aquela angariado como compradora M mas que os R.R. desistiram da venda pretendida.
2. Os R.R. deduziram oposição, alegando, em síntese, que:
- outorgaram com a A. o contrato de mediação em foco na convicção de que podiam eles próprios angariar compradores, convicção essa que era do conhecimento da próprio A., a qual informou os R.R. de que só teria direito a remuneração se a venda fosse efectuada a pessoa angariada por eles;
- a interessada M … assinou uma proposta de aquisição, que acabou por caducar, sem que tivesse sido sequer celebrado qualquer contrato-promessa com essa interessada;
- por outro lado, a A. não chegou a publicitar o imóvel nem a colocar a respectiva sinalética, nem sequer o mostrando a qualquer potencial comprador, limitando-se apenas a formalizar a sobredita proposta de aquisição assinada pela interessada M… .
Conclui pedindo a absolvição do pedido e a condenação da A. como litigante de má fé.
3. A A. apresentou articulado de resposta a sustentar que:
- o contrato de mediação imobiliária com os R.R. foi celebrado expressamente sob o regime de exclusividade;
- A A. diligenciou como lhe foi pedido para obter comprador para a casa dos R.R., angariando a interessada M…, proposta que foi aceite pelos R.R.;
- M… manteve o interesse na celebração do contrato até à desis-tência por parte dos R.R., razão pela qual a A. não procurou outro potencial comprador;
- A A. fez todo o trabalho que lhe foi pedido e só não fez mais porque os R.R. não deixaram.
Conclui a A. pela procedência da acção e pede a condenação dos R.R. como litigantes de má fé.
4. Realizada audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença final, contendo a decisão de facto e concluindo pela procedência da acção e condenação dos R.R. no pedido formulado, denegando-se a condenação de qualquer das partes como litigantes de má fé.
5. Inconformados com tal decisão, os R.R. apelaram dela, formulando as seguintes conclusões:
1ª - No artigo 6º e 10º da contestação, os recorrentes alegaram que o documento de fls. 144, denominado “Proposta de Aquisição”, outorgado no dia 07/09/2005, tinha a validade de trinta dias, tendo, por isso, caducado no dia 06 de Outubro de 2005.
2ª - Este facto é relevante no sentido em que consigna a validade do documento de fls. 144 e contribui, em conjunto com os restantes factos, para demonstrar a perda de interesse da venda e a consequente venda dos mesmos a um terceiro.
3ª - Ambos estes factos – os constantes nos artigos 6º e 10º da contestação – encontram a sua prova no documento de fls. 144, o qual atesta que a proposta era válida apenas por trinta dias, salvo se as partes acordassem em prorrogar o prazo.
4ª - Porque relevantes para a discussão da causa, devem ser considerados como provados os seguintes factos: Que o documento de fls. 144 tinha a validade de trinta dias (11.) e que o documento de fls. 144 não foi prorrogado pelas partes (12).
5ª - A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, “in casu” a escritura pública de aquisição ou com a outorga de um contrato promessa de compra e venda.
6ª - Apenas foi outorgada uma proposta de aquisição que caducou no dia 06 de Outubro de 2005.
7ª - Entre o dia 06 de Outubro de 2005 e a demonstração de vontade por parte dos recorrentes em desistir do negócio, ocorrido por carta datada de 24 de Novembro de 2005, a recorrida nada fez.
8ª - Não promoveu a celebração de um contrato promessa, nem praticou quaisquer actos com carácter de seriedade que demonstrassem um interesse por parte da compradora.
9ª - O tribunal “a quo” ficou convicto que o negócio apresentado pela recorrida como de concretização rápida não o foi, o que levou à perda de interesse por parte dos recorrentes.
10ª - Ficou provado (Factos 8 e 9) que o contrato celebrado entre as partes não era de exclusividade, o que possibilitava aos recorrentes vender a pessoa diferente da angariada pela recorrida sem que, para eles, adviesse qualquer tipo de responsabilidade.
11ª - O art. 19.º, n.º 2, al. a), do Decreto-Lei n.º 77/99, de 16 de Março, sustenta que a remuneração é devida nos casos em que o negócio visado não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, mas apenas e só nos casos em que vigora o regime da exclusividade.
12ª - Existe, pois, um erro na aplicação do direito que influiu numa decisão oposta à que a lei prevê.
13ª - A sentença sob censura violou, entre outros, o art. 19º do Decreto-Lei n.º 77/99, de 16 de Março.
14ª - Por todo o exposto, e pelos fundamentos invocados, deve conceder-se provimento ao presente recurso, revogando-se a sentença por outra que absolva, na íntegra, os recorrentes.
6. Não foram produzidas contra-alegações.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
II – Delimitação do objecto do recurso
Face ao teor das conclusões recursórias dos apelantes, em função das quais se delimita o objecto do recurso, as questões a resolver consistem em:
a) - ajuizar sobre o aditamento à decisão de facto da matéria alegada sob os artigos 6º e 10º da contestação e provada pelo documento de fls, 144;
b) – em apreciar a caducidade da proposta de aquisição constante do documento de fls. 144;
c) – conhecer, face à matéria dada como provada, do erro de aplicação dos normativos pertinentes, mormente quanto à falta de prestação dos serviços acordados.
III – Fundamentação
1. Factos dados como provados em 1ª Instância
Vem dada como provada em 1ª Instância a seguinte factualidade:
1.1. Em 07-09-2005, a autora (A.) e os réus (R.R.) assinaram o acordo de fls. 110 a 111, intitulado “Contrato de Mediação Imobiliária”, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
1.2. Nos termos do mencionado acordo, a mediadora, aqui A., obrigou-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra de um imóvel de propriedade dos R.R..
1.3. Ficou ainda clausulado nesse acordo que “a remuneração será devida se a mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no art. 19º do DL 77/99, de 16-3.
1.4. A R. obrigou-se em tal acordo a pagar à mediadora, a título de remuneração, a quantia de € 5.000,00, acrescida de IVA.
1.5. Em 07-09-2005, o R. e M … assinaram o documento de fls. 144, que se dá por reproduzido, intitulado “Proposta de Aquisição”.
1.6. Os R.R. e M… não outorgaram qualquer contrato promessa ou contrato de compra e venda do imóvel objecto dos acordos mencionados em 1.1 e 1.5.
1.7. Os R.R. enviaram à A. a carta de fls. 145, data de 24-11-2005, cujo conteúdo aqui se dá por reproduzido.
1.8. Os R.R. assinaram o contrato referido em 1.1, na convicção de que poderiam, eles próprios, angariar comprador, tendo-o outorgado apenas como forma de viabilizar o concreto negócio de venda do imóvel dos autos a M…, proposto pela A. por via do seu agente imobiliário.
1.9. A A., por via do seu agente imobiliário, tinha conhecimento da referida convicção dos R.R., já que este os informou que a remuneração só era devida se a venda fosse efectuada à pessoa por eles angariada.
1.10. M… manteve o interesse na aquisição do imóvel em causa, designadamente até 24-11-2005.
2. Extensão dos factos dados como provados em 1.1., 1.5 e 1.7
No desenvolvimento da matéria enunciada sob os pontos 1.1., 1.5 e 1.7, na parte em que ali se dá por reproduzidos, respectivamente, o teor dos documentos de fls. 110/111, 144 e 145, importa consignar como matéria provada a seguinte:
1.11. Do contrato de mediação imobiliária dado como reproduzido em 1.1. consta, na respectiva cláusula 4ª, nº 1, que o segundo contratante contrata a mediadora em regime de exclusividade.
1.12. No documento reproduzida a fls. 144, datado de 7/9/2005, a A., na qualidade de mediadora, o 1º R., como proprietário com sua mulher do imóvel sito na Rua ….., na freguesia …., e M…, na qualidade de proponente, declararam que:
A. – Sociedade Mediação Imobiliária, Ldª, como fiel depositária, recebeu de M…, o cheque n.º … , no valor de € 2.500,00, à ordem dos proprietários do imóvel, como garantia de que aquela proponente está interessada na aquisição do referido prédio.
1 - Valor da proposta: € 100.000,00.
2 – A presente proposta é válida pelo período de trinta dias, salvo se as partes acordarem prorrogar o prazo.
3 – Este cheque não será entregue aos proprietários do imóvel, sendo que a presente proposta de aquisição vale como tal, servindo o cheque que a acompanha apenas como garantia de que existe na realidade um interesse efectivo por parte da proponente em adquirir o imóvel acima identificado e de que os proprietários do mesmo, o retiram de venda, reservando-o para aquele, pelo período acordado.
4 – Findo o prazo acordado no nº 2 e não sendo o mesmo prorrogado por acordo das partes:
a) – Será realizado o contrato-promessa de compra e venda, com a entrega de um sinal no valor de € 5.000,00, sendo devolvido à proponente, o cheque garantia que acompanha esta proposta.
b) – Caso ainda não exista aprovação do Banco para o empréstimo solicitado com vista à aquisição do imóvel e as partes tenham optado por não celebrar o contrato-promessa de compra e venda, será o cheque garantia entregue à proponente, ficando o negócio sem efeito, salvo se as partes acordarem em prosseguir com o mesmo.
1.13. A carta reproduzida a fls. 145, datada de 24-11-2005, enviada pelos R.R. à A., mas assinada só pelo 1º R., tem o seguinte teor:
Reportando-me a v/ “proposta de aquisição” datada de 7 de Setembro de 2005, tendo o prazo sido ultrapassado, informo que dou sem efeito a mesma.
Mais informo que, por motivos pessoais, desisto de vender o imóvel objecto do v/ contrato de mediação nº 494/205, de 7 de Setembro 2005.
O motivo prende-se com a venda do imóvel onde habitávamos, tendo que passar a ocupar o imóvel a que se refere o contrato de mediação acima identificado.
Gostaria, pelo facto, que fosse elaborado um documento onde conste a informação da anulação do referido contrato de mediação, para que possa ser assinado por ambas as partes.
Aguardo contacto da v/ parte para podermos regularizar a situação.
3. Factos dados como não provados
Foram dados como não provados os factos alegados que não se compaginam com os acima indicados e, designadamente, o vertido nos artigos 12º, 13º, 14º, 15º e 16º da contestação e artigos 26º, 35º e 38º da resposta, sendo os demais matéria irrelevante ou conclusiva.
4. Do mérito do recurso
4.1. Quanto ao pretendido aditamento à decisão de factos
Pretendem os apelantes que seja aditada aos factos dados como provados a matéria alegada sob os artigos 6º e 10º da contestação, de que consta o seguinte:
06
A presente proposta tinha a validade de trinta dias.
010
A proposta de aquisição caducou no dia 06 de Outubro de 2005.
Ora a matéria constante do artigo 6º da contestação foi contemplada no facto enunciado sob o ponto 1.5, na parte em que ali se dá por reproduzido o teor do documento de fls. 144, mas que para melhor clarificação se transcreveu acima.
Quanto ao alegado sob o artigo 10º da contestação, trata-se de uma mera conclusão de direito a extrair do prazo de validade estipulado na sobredita “proposta de aquisição” e nas circunstâncias de facto subsequentes.
Termos em que não ocorre qualquer outro aditamento a fazer além do que já acima foi explicitado.
4.2. Quanto à solução jurídica
Em face à facticidade dada como provada constante dos pontos 1.1 a 1.4 não sofre dúvida que estamos no âmbito de um típico contrato de mediação imobiliária celebrado, em 7/9/2005, entre a A., na qualidade de mediadora, e os R.R. com vista a conseguir interessado na compra do andar acima identificado, propriedade dos R.R., e em que estes se obrigaram a pagar à A., a título de remuneração, a quantia de € 5.000,00, acrescida de IVA. Atenta a data da celebração daquele contrato, é-lhe aplicável o regi-me legal constante do Dec.-Lei nº 77/99, de 16 de Março, então em vigor.
A questão fundamental aqui em apreço consiste em saber se, face ao convencionado e às demais circunstâncias apuradas, é devida à A. a remuneração estipulada.
Antes de mais, importa ter presente que, segundo o preceituado no artigo 3º do Dec.-Lei nº 77/99:
1 – A actividade de mediação imobiliária, por contrato, é aquela em que, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra ou na venda de bens imóveis ou na constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos, bem como para o seu arrendamento ou trespasse, desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e sobre as características dos respectivos imóveis.
2 – No âmbito dos contratos de mediação imobiliária as empresas podem ainda prestar serviços relativos à obtenção de documentação conducente à concretização dos negócios visados e que não estejam legalmente atribuídos em exclusivo a outras profissões.
3 – Para efeitos do disposto no presente artigo, interessado será o terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação.
Quanto à forma e conteúdo do contrato de mediação imobiliária, o artigo 20º do mesmo diploma, no que aqui releva, prescreve que:
1 – O contrato de mediação imobiliária está sujeito à forma escrita:
2 - Do contrato constam obrigatoriamente os seguintes elementos:
a) – A identificação do contrato como “contrato de mediação imobiliária;
b) – A identificação das partes;
c) – A identificação das características do bem imóvel que constitui objecto material do contrato, com especificação de todos os ónus e encargos que sobre ele recaiam;
d) – A identificação do negócio visado pelo exercício da mediação;
e) – As obrigações das partes contratantes;
f) – As condições de remuneração, nomeadamente montante ou percentagem e forma de pagamento, com indicação da taxa do IVA aplicável;
g) – O prazo de duração do contrato;
h) – A identificação das entidades, seguradoras ou bancárias, através das quais foram prestadas as garantias previstas no artigo 24.º
3 – Quando a empresa de mediação é contratada em regime de exclusividade, só ela tem direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação, durante o respectivo período de vigência.
4 – A consagração do regime de exclusividade, quando existe, terá de constar expressamente do contrato de mediação imobiliária.
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8 – O incumprimento do disposto nos nº 1, 2 e 6 do presente artigo gera a nulidade do contrato, não podendo esta, contudo ser invocada pela entidade mediadora.
Relativamente à remuneração, o artigo 19º do citado diploma dispõe que:
1 – A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.
2 – Exceptuam-se do disposto no número anterior:
a) – Os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado em regime de exclusividade, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração.
b) – Caso seja celebrado contrato-promessa relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação, as partes podem prever o pagamento da remuneração após a sua celebração.
O tribunal recorrido considerou que, não obstante a caducidade da posposta de aquisição constante de fls. 144, em 7/9/2005, tinha-se mantido o interesse da proponente angariada pela A., o que justificaria a atribuição da remuneração.
Porém, a apelante contrapõe que com a caducidade daquela proposta ficou comprometida a referida remuneração.
À luz do disposto no nº 1 do artigo 3.º do Dec-Lei nº 77/99, o contrato de mediação imobiliária é uma modalidade de contrato de prestação de serviço, especialmente tipificado na lei, pelo qual uma das partes se obriga, mediante remuneração, a conseguir interessado para certo negócio e a aproximar esse interessado da outra parte, de modo a que entre elas se estabeleçam negociações conducentes à celebração de um contrato definitivo[1].
Assim sendo, a obrigação do mediador é a de encontrar um terceiro com quem o contrato visado venha a ser celebrado, pelo que o fim da mediação só é alcançado com a concretização desse negócio com a entidade angariada. Por isso mesmo é que, segundo o preceituado no nº 1 do artigo 19º do Dec.-Lei nº 77/99, a remuneração só é devida com a conclusão do negócio visado pelo exercício da mediação com a entidade desse modo angariada. Se, não obstante todo o empenho da mediadora, tal negócio não se concretizar, não haverá lugar a remuneração, ressalvadas, porém, as excepções do nº 2 do mencionado artigo. Nessa medida, a mediadora suporta o risco da sua actividade comercial[2].
Ora, do teor do contrato de mediação imobiliária celebrado entre a A. e R.R. consta, além do mais, que a A. se obrigou a diligenciar no sentido de conseguir interessado para a compra do andar acima identificado (cláusula 2ª), propriedade dos R.R., em regime de exclusividade (cláusula 4ª, nº 1). E, pese embora os factos provados constantes dos pontos 1.8 e 1.9, o certo é que estamos no âmbito de um negócio formal, em que a ali referida convicção dos R.R. não tem um mínimo de correspondência no texto do respectivo contrato ainda que imperfeitamente expresso, como se exige no nº 1 do artigo 238.º do CC, tanto mais que contradiz frontalmente o teor da cláusula 4ª, nº 1, nele inserida. Além disso, nos termos do nº 2 do mesmo normativo, esse sentido, ainda que correspondesse à vontade real, só podia valer se as razões determinantes da forma do negócio se não opusessem a essa validade.
Posto isto, a situação em causa parece configurar-se com a hipótese prevista na alínea a) do nº 2 do transcrito artigo 19º do Dec.Lei nº 77/99.
De qualquer modo, está provado que, não obstante o contrato de mediação ter sido celebrado com a cláusula de exclusividade, a A. tinha conhecimento da convicção dos R.R. em que o contrato proposto por ela fosse concretizado com a interessada M…. E está também provado que a A. informara que a remuneração só era devida se tal venda fosse efectuada com aquela interessada.
Sucede que a referida interessada M… assinou a proposta de aquisição de fls. 144, datada de 7/9/2005, também subscrita pela A. na qualidade de mediadora e pelo 1º R., como proprietário do prédio em referência, proposta essa válida pelo período de 30 dias, salvo se as partes acordassem em prorrogar tal prazo.
Todavia, decorreu o referido prazo sem que o mesmo tivesse sido prorrogado pelas partes, o que se traduziu na caducidade dessa proposta, a partir de 6/10/2005, como, aliás, se reconheceu na própria decisão recorrida, isto independentemente da carta de fls. 145 enviada pelos R.R. à A. em 24/11/2005. Por outro lado, nem sequer fora celebrado qualquer contrato-promessa de compra e venda com a referida interessada.
É certo que vem dado como provado que M… manteve o interesse na referida compra até 24/11/2005, desconhecendo-se, no entanto, por que razão não fora concluído o contrato em vista. Mas deste simples facto não parece lícito inferir, por si só, que a não concretização do contrato seja imputável aos R.R., nos termos do citado artigo 19º, nº 2, alínea a).
Com efeito, recaía sobre a A. o ónus de provar que a não concretização do contrato era imputável aos R.R., como facto constitutivo do direito à remuneração previsto na sobredita norma excepcional. Porém, a mesma A. apenas provou que os R.R. acabaram por desistir do negócio, através da carta de 24/11/2005, reproduzida a fls. 145. Nem tão pouco provou o alegado nos artigos 35º e 38º da sua resposta, em que afirmara ter diligenciado como lhe foi pedido para obter comprador para a casa e ter feito todo o trabalho que lhe foi pedido.
Nestas circunstâncias, mantendo-se o interesse da angariada na celebração do negócio visado, pelo menos até 24/11/2005, mal se compreende por que razão a A. não providenciou pela prorrogação do prazo de validade da proposta de aquisição da interessada e pelo desfecho da celebração do contrato em vista.
Assim sendo, conclui-se que a desistência dos R.R. quanto à celebração do negócio projectado não é inequívoca no sentido de que seja imputável àqueles R.R. a não concretização desse negócio, uma vez que ocorreu passado mais de mês e meio sobre a caducidade da referida proposta de aquisição, sem que a A. tenha provado as eventuais diligências por ela entretanto empreendidas com vista à conclusão do contrato. Donde se retira que, tendo em conta a repartição do ónus de prova, a acção tenha de ser decidida contra a A. sobre quem recaía tal ónus, nos termos do artigo 346.º do CC.
Em suma, perante a exiguidade de factos que permitam imputar aos R.R. a não concretização do negócio, afigura-se não ser devida a referida remuneração pretendida pela A.
IV - Decisão
Por todo o exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação de Lisboa em julgar procedente a apelação, revogando-se a decisão re-corrida, decidindo julgar improcedente a acção e absolver os R.R. do pedido.
As custas da acção e do recurso ficam a cargo da A./apelada.
Lisboa, 30 de Novembro de 2010
Manuel Tomé Soares Gomes
Maria do Rosário Oliveira Morgado
Rosa Maria Ribeiro Coelho
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[1] Sobre a noção em referência vide Prof. Vaz Serra, RLJ Ano 100, pag. 343; Prof. Menezes Cordeiro, Do Contrato de Mediação, na revista “O Direito”, ano 139º, 2007, tomo III, pag. 517.
[2] Vide, por todos, o acórdão do STJ, de 3-4-2008, relatado pelo Exmº Juiz Cons. Santos Bernardino, proferido no âmbito da revista 07B4498 JSTJ000 – http://www.dgsi.pt/jstj. |
