| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
P e outros intentaram acção, com processo ordinário, contra J, Ldª e N, pedindo a condenação destes a pagar-lhes a quantia de € 110.000,00, acrescida de juros moratórios, correspondente ao dobro do sinal que lhes entregaram na data do contrato-promessa de compra e venda outorgado com a 1ª Ré, bem como os danos patrimoniais sofridos em consequência do mesmo incumprimento, a liquidar em execução de sentença.
Citados, contestaram os RR por excepção e impugnação e, depois de alegar que o incumprimento do contrato se ficou a dever exclusivamente aos AA., deduziu a 1ª Ré reconvenção, pedindo que fosse declarada perdida a seu favor a quantia entregue a título de sinal, acrescida de juros moratórios.
Pediram ainda os RR, a condenação dos AA. como litigantes de má-fé.
Após réplica dos AA., foi proferido despacho saneador, onde se relegou para final o conhecimento da matéria exceptiva e seleccionou-se a matéria de facto julgada pertinente.
Procedeu-se a julgamento, com gravação dos depoimentos neste prestados e, apurados os factos, foi proferida sentença em que se absolveu da instância os RR. quanto ao pedido de indemnização por danos patrimoniais, se desatendeu a excepção de ilegitimidade do 2º R., se julgou improcedente a reconvenção e se julgou parcialmente procedente a acção, em consequência do que se condenou a 1ª Ré a pagar aos AA. a quantia de € 55.000,00, acrescida de juros moratórios, vencidos e vincendos, à taxa legal, desde 26-4-2004 até efectivo pagamento.
Inconformada com a decisão, dela interpôs a 1ª Ré recurso, em cujas conclusões, devidamente resumidas - art. 690º, 1 do C.P.C. -, questiona nas suas vertentes fáctica e de direito.
Os apelados contra-alegaram, defendendo a manutenção do julgado.
Cumpre decidir, tendo em conta que foram os seguintes os factos dados como provados na instância recorrida:
a) Por escrito datado de 8 de Janeiro de 2004, a 1ª R., na qualidade de primeira outorgante, e os AA., na qualidade de segundos outorgantes, declararam celebrar entre si um contrato-promessa de compra e venda e recibo de sinal, a ser regido pelas cláusulas e condições seguintes:
“1ª
Pelo presente contrato, o primeiro outorgante promete vender aos segundos outorgantes, e estes prometem comprar, pelo preço de € 225.000,00, o lote de terreno com a área de 11.515,84 m2, sito na EN 114-3, freguesia de Foros de Salvaterra, concelho de Salvaterra de Magos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Salvaterra de Magos, sob o nº da referida freguesia;
2ª
1 – O ajustado preço de € 225.000,00 será pago nos termos e prazos seguintes:
a) Na presente data, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 55.000,00, razão pela qual o presente contrato serve de quitação.
b) O remanescente do preço, no montante de € 170.000,00, será pago no acto da outorga da escritura definitiva por cheque bancário ou visado passado à ordem do primeiro outorgante.
2 – Os pagamentos por cheque produzem efeitos contratuais no primeiro dia imediato ao seu recebimento, em que os Bancos funcionam e são subordinados à cláusula “salvo boa cobrança”.
3ª
1 - O denominado terreno objecto do presente contrato será vendido livre de quaisquer ónus ou encargos e entregue aos segundos outorgantes tal como se encontra, acrescido da aprovação do pedido de informação prévia de construção de seis moradias geminadas para o terreno, que o primeiro outorgante irá providenciar junto da Câmara Municipal de Salvaterra de Magos,
2 - O referido pedido de informação prévia é anexo a este contrato e dele faz parte integrante.
4ª
1 – A escritura de compra e venda a celebrar em execução do presente contrato, realizar-se-á até ao dia 20 de Fevereiro de 2004, em notário do concelho de Salvaterra de Magos ou de Lisboa, em hora e local a indicar pelo primeiro outorgante, que fica incumbido da respectiva marcação.
2 – Se até ao dia 20 de Fevereiro de 2004, o pedido de informação prévia não for deferido ou se entretanto vier a ser indeferido, podem os segundos outorgantes resolver o presente contrato, ficando o primeiro outorgante obrigado apenas à restituição em singelo de toda as quantias que foram entregues pelos segundos outorgantes.
5ª
1 – Até 15 dias antes da data da referida escritura, os outorgantes obrigam-se a entregar no Cartório Notarial que tenha sido designado nos termos da cláusula anterior, os elementos e documentos que, respectivamente tenham de fornecer e sejam necessários para a celebração da escritura.
2 – A escritura de compra e venda será efectuada a favor dos segundos outorgantes ou a favor de pessoa a indicar.
6ª
Todas as despesas emergentes do presente contrato, relativamente ao imóvel descrito na cláusula primeira, designadamente cimt, escritura e registos, serão suportadas pelos segundos outorgantes.
7ª
Cada um dos outorgantes obriga-se a comunicar ao outro, por escrito qualquer alteração à respectiva morada identificada no preâmbulo do presente contrato aceitando expressamente que, até se efectuar tal comunicação, os únicos locais válidos para serem endereçadas comunicações decorrentes deste contrato são os constantes do preâmbulo do mesmo. A recusa de recebimentos de qualquer comunicação vale para todos os efeitos como comunicação efectuada.
8ª
Quaisquer alterações a este contrato só serão válidos desde que convencionadas por escrito, com menção expressa de cada uma das cláusulas eliminadas e da redacção de cada uma das aditadas ou modificadas.
9ª
1 – No caso de incumprimento do presente contrato, por motivos imputáveis ao primeiro outorgante, assistirá aos segundos outorgantes a faculdade de exigir àquele o dobro da quantia paga a título de sinal e princípio de pagamento, no caso do incumprimento do presente contrato, por motivos imputáveis aos segundos outorgantes, perderão estes todas as quantias liquidadas a favor dos primeiros outorgantes.
2 – Em qualquer dos casos previstos nos números anteriores, os outorgantes não faltosos podem, em alternativa, requerer a execução específica do presente contrato, nos termos do artº 830º do Código Civil” – al. a) da matéria assente;
b) Em escrito datado de 2 de Abril de 2004, a R. e os AA. declararam acordar no aditamento ao contrato-promessa de compra e venda celebrado aos oito dias do mês de Janeiro do mesmo ano da seguinte cláusula:
“Cláusula única
Obriga-se a promitente vendedora a suportar todos os encargos com os projectos de arquitectura e especiais, da moradia plurifamiliar a edificar no prédio objecto do referido contrato, sendo que todos os cálculos e termos serão da responsabilidade dos promitentes compradores que através do seu responsável técnico se obrigam a fornecer.
Nota: O projecto deverá estar concluído oito meses após a entrega de certidão de teor, onde conste a aquisição do imóvel a favor dos promitentes-compradores” – al. b) da m.a.;
c) Os AA. remeteram à R. escrito datado de 2004.04.14, onde declaravam o seguinte:
“Vimos notificar V. Exas. da rescisão do contrato à margem indicado, nos termos e com os fundamentos seguintes.
1 – De acordo com a cláusula 3ª do contrato, o terreno será vendido livre de quaisquer ónus ou encargos, acrescido da aprovação do pedido de informação prévia de construção de “seis moradias geminadas para o terreno”, que esta sociedade iria providenciar junto da C. M. de Salvaterra de Magos.
2 – Pediu-se certidão camarária, e o único pedido de informação prévia que existe quanto ao terreno prometido vender é o pedido com o nº 30/04 – em que é requerente “U, Lda.”.
3 – Este pedido de informação é feito do seguinte modo:
‘o pedido apresentado a fls. 1, tem como objectivo informar sobre a viabilidade de destacar uma parcela de terreno com construção de uma edifício multifamiliar na mesma”. E,
4 – mesmo este pedido ainda não foi aprovado até 06/04/2004 – data da certidão.
5 – No entanto, este pedido não respeita o compromisso assumido por V. Exas. na referida cláusula 3ª.
6 – Uma coisa são seis moradias geminadas; outra coisa é um prédio multifamiliar. Assim,
7 – V. Exas. não requereram qualquer informação prévia de construção de seis moradias geminadas. E,
8 – mesmo o que se refere ao edifício multifamiliar, também não foi conseguido até ao dia 20 de Fevereiro de 2004 como se comprometeram no nº 2 da cláusula 4ª do referido contrato.
9 – Existem, assim, duas razões que justificam e nos permitem rescindir o referido contrato com base no incumprimento por parte de V. Exas., o que fazemos neste momento e vos notificamos de tal rescisão (cláusula 9ª, nº 1 do contrato).
10 – Estes factos conferem-nos a faculdade de exigir o dobro da quantia paga ou seja cento e dez mil euros, o que pretendemos nos sejam pagos no prazo de oito dias, ou seja até ao próximo dia vinte e seis deste mês.” – al. c) da m.a.;
d) A carta referida em d) foi recebida pela R., tendo o respectivo aviso de recepção sido assinado em 16/04/2004 – doc. de fls. 30;
e) Por carta datada de 21/04/2004, a R. respondeu declarando não aceitar a rescisão do contrato-promessa – al. d) da m.a.;
f) Responderam por sua vez os AA., por carta datada de 27.04.2004, declarando que o prometido e o pretendido pelas partes foi que o terreno seria vendido com a aprovação do pedido de informação prévia de construção de seis moradias geminadas, sendo certo que o pedido dessa informação prévia ainda não tinha dado entrada na C. M. de Salvaterra de Magos e que os AA. perderiam todo o interesse no negócio, caso esse pedido não fosse aprovado, considerando como incumprimento definitivo, por deixarem de ter interesse no negócio, se no prazo de 20 dias a R. lhes não entregasse uma certidão da Câmara em como o pedido de informação prévia referido no nº 1 da cláusula 3ª do contrato-promessa em causa havia sido aprovado para a construção de seis moradias geminadas – al. e) da m.a.;
g) Respondeu a R., remetendo aos AA. a carta datada de 17.05.2004, onde declarava haver o pedido de informação prévia positivo sobre o destaque de uma parcela do prédio prometido vender, com a possibilidade de construção de seis moradias, nos termos do contrato, de que os AA. tinham conhecimento e ainda que a escritura de compra e venda estava marcada no Cartório Notarial de Salvaterra de Magos, para o dia 16 de Junho, pelas 11 horas, solicitando o envio com urgência de todos os elementos necessários e indispensáveis para poder ser outorgada a respectiva escritura, e caso os AA. não remetessem tais elementos e informações, ou a escritura não pudesse ser outorgada nos termos acordados por culpa dos AA., a R. poderia considerar-se desobrigada do contrato, perdendo os RR. o sinal – al. f) da m.a.;
h) Os AA. remeteram à R. carta datada de 14.06.2004, onde declaravam terem tido conhecimento de que a R. não tinha efectuado o pedido de viabilização da construção de seis moradias geminadas, porque tal não seria autorizado, mas apenas a construção de duas moradias geminadas, e daí também ter aquela requerido um destaque da parcela de terreno com construção de um edifício multifamiliar e tendo, além disso, prometido vender um lote de terreno com a área de 11.515,84 m2 quando afinal o mesmo tem apenas 10.837,12 m2, não se encontrando ainda inscrito a favor da actual proprietária, C, tudo isto fazia com os AA. rescindissem o referido contrato, com culpa exclusiva da R., e já que tais factos eram essenciais para os AA. – al. g) da m.m;
i) A 11/02/2004, foi emitido parecer pela Câmara Municipal de Salvaterra de Magos, relativamente ao pedido apresentado sobre a viabilidade de destaque de uma parcela de terreno com construção de um edifício multifamiliar na mesma, aí se concluindo que os actos que tenham por efeito o destaque de uma única parcela de prédio com descrição predial que se situe em perímetro urbano estão isentos de licença ou autorização, desde que cumpram, cumulativamente, as seguintes condições:
- as parcelas resultantes do destaque confrontem com arruamentos públicos;
- a construção erigida ou a erigir na parcela a destacar disponha de projecto aprovado quando exigível no momento da construção.
Aí se concluindo que o destaque era viável mediante a apresentação da CCRP e do projecto do edifício a construir na parcela a destacar e que relativamente à construção do edifício, nada tinham a opor, desde que, como era óbvio, fosse solicitado o destaque da parcela de terreno, aquando da apresentação do projecto do edifício multifamiliar – al. h) da m.a.;
j) No dia 02/04/2004, os AA. foram recebidos pelo 2º R., N, que se identificou como solicitador e que ficou de elaborar o respectivo aditamento – al. i) da m.a.;
k) Os AA. dirigiram-se à Câmara Municipal de Salvaterra de Magos e requereram certidão do parecer relativo ao prédio objecto da presente acção, tendo levantado essa certidão a 13/04/2004 – resposta ao artigo 1º da base instrutória;
l) Os AA. confrontaram a certidão com o contrato-promessa e o seu aditamento – r. ao a. 2º;
m) Havia sido deduzido um pedido de informação prévia sobre a viabilidade de destaque de uma parcela de terreno com construção de moradia plurifamiliar nessa mesma parcela, em nome de U, Lda., o qual não se encontrava ainda aprovado, considerando-se a data de 06/04/2004;
n) Até à data da entrada da presente acção, não se encontra aprovado qualquer pedido de informação prévia de construção de seis moradias geminadas ou qualquer tipo de prédio para o terreno em causa – r. ao a. 6º;
o) Os AA. informaram a R. da rescisão do contrato pelas razões que constam da carta que enviaram – r. ao a. 7º;
p) Os AA. remeteram à R. a carta referida em f), a qual foi recebida pela mesma R. a 29/04/2004 – r. aos a. 8º e 9º;
q) Aquando da celebração do referido contrato e aditamento, os AA. informaram os RR., que aceitaram, que pretendiam ir construindo as moradias, consoante as suas possibilidades financeiras, de modo a podê-las ir vendendo a terceiros com recurso ao crédito e sem estarem sujeitos a prazos – r. ao a. 11º;
r) Ficou bem claro para os representantes da R. que os AA. só estavam interessados em construir seis moradias por fases – r. ao a. 12º;
s) A 31/05/2004, os AA. foram abordados pelo 2º R. à entrada das instalações da Conservatória do Registo Predial de Salvaterra de Magos, convidando-os a entrar no seu consultório sito na mesma rua, o que aconteceu - r. ao a.16º;
t) Como o 2º R. mostrasse as certidões do prédio, os AA. solicitaram uma cópia, dado que ainda nada sabiam do lote que tinham prometido comprar, o que lhes foi entregue - r. ao a. 17º;
u) AA. e 2º R. combinaram marcar uma conferência com a Engenheira da Câmara Municipal de Salvaterra de Magos, para se perceber a razão pela qual não tinha sido feito o pedido de viabilidade de construção de seis moradias geminadas - r. ao a. 18º;
v) No dia 07/06/2004, pelas 11.47H teve lugar a reunião com a Engenheira M, o 2º R., o A. P e o advogado dos AA. - r. ao a. 19º;
w) A Engenheira M disse então que só era possível construir seis moradias, mas num sistema de condomínio, em consonância com o pedido que tinha sido feito e tinha parecer favorável - r. aos a. 20º e 21º;
x) E mesmo esse tipo de pedido já tinha deixado de ser viável - r. ao a. 22º;
y) Quando os AA. receberam a cópia das certidões, verificaram que não se tratava de um lote4 de terreno, mas sim de um prédio rústico e que a área era inferior em 678,72 m2 - r. ao a. 23º;
z) O 2º Rº, em representação da 1ª Rº, estabeleceu com os AA. as condições do negócio, foi quem negociou, quem mostrou o terreno, quem recebeu o sinal entregue e foi quem deduziu o pedido de viabilidade de construção na Câmara Municipal de Salvaterra de Magos, declarando fazer tal pedido em nome de U, Lda. – r. ao a. 24º;
aa) Os AA., por si ou através da sociedade “F, Lda.”, dedicam-se a empreitadas de construção civil - r. ao a. 25º;
bb) Nesta actividade é fundamental conseguir-se fundo de maneio para poderem adquirir terreno para construção e desenvolver a sua actividade – r. ao a. 26º;
cc) O R. é solicitador e actuou em nome e no interesse da sua cliente e promitente vendedora, C, Lda., preparou e tratou do respectivo expediente para concretizar o negócio e contrato-promessa de compra e venda, e executou tudo conforme as instruções recebidas das sua cliente, por si representada - r. ao a. 28º;
dd) Não é sócio da sociedade promitente vendedora, nem subscreveu o contrato-promessa de compra e venda;
ee) A R., como promitente compradora, fez com a Caixa de Crédito, titular inscrita do prédio rústico, descrito na Conservatória do Registo Predial de Salvaterra de Magos sob o nº 00232 da freguesia de Foros de Salvaterra, um contrato-promessa de compra e venda, com pagamento integral do preço, podendo a escritura ser feita com a R. ou com quem esta indicasse - r. ao a. 30º;
ff) A R. para providenciar a venda do prédio, referido no artigo anterior, recorreu à Imobiliária “E” do Estabelecimento de Samora Correia, que publicitou a venda, fez contactos com os AA., tendo-os apresentado à R. para ser ultimado o negócio, e poder ser feito o contrato-promessa, através dos serviços do 2º R. - r. ao a. 31º;
gg) Ao contrato-promessa de compra e venda foi anexa a planta do prédio, com a respectiva área de 11.515,84 m2, e conteúdo do pedido de viabilidade da construção de seis moradias em propriedade horizontal, estando expressamente consignadas seis moradias em propriedade horizontal, estando expressamente consignadas as seis fracções autónomas de “A” a “F”, fases da construção, com as respectivas áreas e a composição das mesmas, garagens, piscinas, acesso às fracções e a área da parcela restante - r. ao a. 32º;
hh) Para o efeito, seria necessário pedir o destaque de uma parcela de terreno onde iam ser construídas as ditas moradias, a fim de ficarem com a autonomia em relação ao resto do terreno - r. ao a. 33º;
ii) Mas este destaque só podia pedir-se após o prédio estar em nome dos compradores na Conservatória (depois de feita a escritura e registo em nome deles) e ter sido apresentado o projecto de construção das moradias em causa, para a emissão da licença de construção - r. ao a. 34º;
jj) Tal pedido de viabilidade foi apresentado na Câmara Municipal de Salvaterra de Magos através da U, Lda., tendo o mesmo pedido de viabilidade sido objecto de parecer, nos termos do qual tal pedido de viabilidade seria de deferir, verificadas que estivessem as condições referidas naquele mesmo parecer – r. ao a. 35º;
kk) Para a mera presentação do pedido de viabilidade é indiferente o sujeito que o apresente - r. ao a. 36º;
ll) Na reunião havida na Câmara Municipal de Salvaterra de Magos dos AA. e outras pessoas com a Engenheira M, técnica da Câmara, foi confirmado todo o conteúdo do pedido de viabilidade de construção, já referido - r. ao a. 43º;
mm) No dia aprazado, apresentaram-se no Cartório o representante da Caixa de Crédito, o representante da R., promitente vendedora, tendo esta apresentado previamente para a dita marcação a certidão da Conservatória do Registo Predial de Salvaterra de Magos e a certidão da matriz do prédio, objecto da compra e venda, documentos necessários para a escritura, tendo ainda em seu poder o documento de viabilidade da construção, passado pela Câmara Municipal de Salvaterra de Magos - r. ao a. 44º;
nn) Os AA. não compareceram no Cartório Notarial no dia marcado, nem apresentaram previamente os elementos identificativos dos compradores, o documento comprovativo do pagamento do imposto sobre transmissões onerosas (IMT), devido pelo contrato, nem a certidão da Câmara Municipal comprovativa da autorização da constituição da compropriedade - r. ao 45º;
oo) Pediu ainda a R. a passagem de uma certificado no Cartório Notarial, donde consta a comprovação do referido nas duas alíneas anteriores, e que a escritura não foi outorgada por falta de apresentação dos documentos que deviam ser apresentados pelos AA. e por falta de comparência dos mesmos AA. - r. ao a. 46º;
pp) Os AA. estiveram várias vezes no prédio, objecto do contrato, conheciam-no perfeitamente, sabiam da sua situação, da sua área, constante do contrato - r. ao a. 47º;
qq) Os AA. sabiam que o imóvel é um prédio rústico – r. ao a. 48º;
rr) Por outro lado, sendo construtores sabem perfeitamente que nos prédios rústicos a área quer na Conservatória do Registo Predial quer na matriz pode oscilar em 10%, uma vez que as medidas por vezes não são exactas - r. ao a. 49º;
ss) Foi marcada no Cartório Notarial para o dia 16 de Junho de 2004, pelas 11.00H, a respectiva escritura de compra e venda do prédio, objecto do contrato, de que foram avisados os AA. quase com um mês de antecedência e a mesma não foi outorgada por exclusiva culpa dos mesmos AA. - r. ao a. 50º.
O recurso começa por se reportar à decisão sobre a matéria de facto.
Relativamente a esta, é genericamente facultado às partes peticionarem a sua modificação, a sua anulação ou a sua fundamentação.
Sempre que se impugne a decisão relativa à matéria de facto incumbe ao recorrente observar dois ónus: o da discriminação fáctica e probatória - art. 690º-A do CPC - e o ónus conclusivo - arts. 684º, 3 e 690º, 4 do mesmo diploma.
Quanto ao primeiro, cabe-lhe obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, "os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados" e, bem assim, "os concretos meios probatórios constantes do processo ou do registo ou gravação nele realizada, que imponham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida".
Quanto ao segundo - sendo certo que o tribunal ad quem só pode apreciar as questões que se mostrem vertidas nas conclusões da minuta alegatória, estando impedido de o fazer relativamente a quaisquer outras que nelas não sejam afloradas, ainda que versadas nas alegações propriamente ditas -, logo se alcança que alguma lacuna conclusiva será suficiente para inviabilizar, sem mais, a sindicância deste Tribunal sobre a respectiva decisão.
É que a discordância do recorrente sobre a decisão fáctica - susceptível de implicar a sua alteração - não constitui matéria de conhecimento oficioso, ao invés do que sucede com as deficiências, obscuridades ou contradições de que eventualmente padeçam as respostas produzidas.
In casu, a recorrente cumpriu os dois apontados ónus, apresentando conclusões e fazendo referência aos concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, tendo, por outro lado, feito a especificação dos meios probatórios em que suporta a sua pretensão.
Ultrapassado este crivo liminar, enfrentemos a questão suscitada, coligindo a disciplina legal pertinente e confrontando-a, de seguida, com o concreto dos autos.
Por força dos princípios da imediação e da oralidade, consagrados no nosso sistema, a regra-base, em matéria probatória, é a da inalterabilidade pela Relação da resolução da matéria de facto operada pela 1ª instância.
Esta regra sofre, no entanto, os desvios constantes do nº 1 do art. 712º do CPC.
Por via deles, as respostas do tribunal da 1ª instância poderão efectivamente ser alteradas pela Relação:
“a) se do processo constarem todos os elementos de prova que servirem de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do art. 690º-A, a decisão com base neles proferida;
b) se os elementos fornecidos pelo processo impuserem uma resposta diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas;
c) se o recorrente apresentar documento novo superveniente e que, por si só, seja suficiente para destruir a prova em que a resposta assentou;”.
Prevê-se, pois, que o processo contenha todos os elementos de prova que servirem de base à decisão do tribunal da 1ª instância, o qual aprecia conjuntamente toda a prova produzida, de forma livre, isto é, segundo a sua experiência e prudência e sem subordinação a regras ou critérios formais pré-estabelecidos (Alberto dos Reis, CPC Anotado, vol IV, pág. 544), ou que o processo contenha elementos probatórios cujo valor não pode ter-se contrariado por qualquer das outras provas produzidas nos autos. É o caso, no dizer do Prof. Manuel de Andrade (Noções Fundamentais, pág. 209), de o tribunal a quo ter desprezado a força probatória de documento não impugnado nos termos legais ou, como refere Rodrigues Bastos, é necessário que se verifique uma certeza jurídica quanto ao valor probatório dos elementos de prova existentes no processo, para, com base neles, alterar as respostas aos quesitos ao abrigo da alínea b). É semelhante a situação prevista na alínea c), com a única diferença que neste caso o elemento probatório que permite a alteração é um documento que não existia no processo quando o tribunal respondeu à matéria de facto (cfr, Notas, vol III, pág. 336).
Revertendo para o caso dos autos, temos que se procedeu, como se disse, à gravação dos depoimentos que serviram de base à formação do juízo expresso pelo tribunal da 1ª instância.
Assim, apreciando a mesma matéria, pode este tribunal alterar a decisão, devendo fazê-lo dentro do princípio da livre apreciação da prova, que ambas as instâncias devem observar.
Este princípio, consagrado no art. 655º do CPC, significa que a prova é apreciada, como se disse, pelo julgador segundo a sua experiência e a sua prudência, sem subordinação a regras ou critérios preestabelecidos.
Ainda de harmonia com este princípio, que se contrapõe ao princípio da prova legal, as provas são valoradas livremente, sem qualquer grau de hierarquização, nem preocupação do julgado quanto à natureza de qualquer delas (cfr. A. Varela, Manual de Processo Civil, 2ª ed., pág. 455); o tribunal responde em sintonia com a convicção que tenha firmado acerca de cada facto quesitado, salvo se a lei exigir, para a existência ou prova do facto jurídico, qualquer formalidade especial, caso em que esta não pode ser dispensada. E é o caso na situação em apreço.
Estão apenas em causa as respostas aos quesitos 5º e 6º, já que, não tendo a recorrente, no quadro conclusivo das suas alegações, peticionado ou feito a mínina referência à alteração da resposta ao quesito 40º, ficou inviabilizada, sem mais, nos termos sobreditos, a sindicância de tal resposta por este tribunal.
Nos quesitos 5º e 6º verteu-se a factualidade relacionada com o pedido, contratualmente a cargo da Ré promitente vendedora, de informação prévia sobre a viabilidade de construção e seu deferimento, tendo tribunal a quo dado como provado que tal pedido ainda não se encontrava aprovado em 6-4-2004 (resposta ao quesito 5º), nem à data da propositura da acção (resposta ao quesito 6º), pretendendo a recorrente a alteração de tais respostas no sentido de que tal pedido foi deferido em 11-2-2004, para o que se louva no documento junto a fls. 25 e no depoimento da testemunha Maria Pereira Caneira.
As deliberações dos corpos administrativos só podem provar-se em face das actas donde constarem, regra que apenas abre duas excepções, para os casos de extravio da acta ou da sua falsidade - art. 355º do Código Administrativo.
A respeito da factualidade aqui em referência apenas se encontra junta aos autos uma certidão de um parecer sobre a viabilidade dum pedido de informação prévia de construção, com vista ao deferimento deste (cfr. doc. de fls. 25 e 26) e já não qualquer certidão do seu deferimento, isto é, certidão da acta donde conste a deliberação da respectiva Câmara Municipal a deferir tal pedido, o que não pode confundir-se com a declaração tabelar de concordância com o parecer aposta neste, tudo indica pelo superior hierárquico da técnica que o elaborou.
Ora, na ausência dessa prova documental, não podia, nem pode dar-se como provado o pretendido pela recorrente, em respeito pelo desvio à regra da livre apreciação e admissibilidade dos meios probatórios fixado no nº 2 do art. 655º do CPC, irrelevando a prova testemunhal de que a recorrente lança mão para suportar a sua pretensão.
Todavia, também só documentalmente se pode provar a inexistência em determinada data duma qualquer deliberação da competência das entidades administrativas. Por isso, na ausência de certidão da respectiva autarquia a certificar que, em 6-4-2004 ou na data da propositura da acção, não se encontrava aprovado o pedido de informação prévia em causa, não podia, exactamente pelas mesmas razões, tal ter sido dado como provado, uma vêz que, como já se disse, o que se encontra certificado é apenas o parecer que recaiu sobre esse pedido (cfr. fls. 25) e daí que, em bom rigor, se devam alterar as respostas aos quesitos 5º e 6º, dando-se como provado, respondendo-lhe conjuntamente, apenas que foi deduzido um pedido de informação prévia sobre a viabilidade de destaque de uma parcela de terreno com construção de um edifício multifamiliar, em nome de U, Ldª, que mereceu o parecer técnico certificado a fls. 25 e 26 dos autos.
Posto isto, passemos ao direito.
O contrato promessa é um acordo preliminar que tem por objecto uma convenção futura, o contrato prometido. Mas em si é uma convenção completa, que se distingue do contrato subsequente. Reveste a naturêza de contrato obrigacional, ainda que de diversa índole do contrato prometido. Gera uma obrigação de prestação de facto, que tem de particular consistir na emissão de uma declaração negocial. Trata-se de um pactum de contrahendo (cfr. Galvão Telles, Direito das Obrigações, 7ª ed., pág. 102).
Mais concisa e simplesmente, o contrato de promessa é a convenção pela qual ambas as partes, ou apenas uma delas, se obrigam, dentro de certo prazo ou verificados certos pressupostos, a celebrar determinado contrato (cfr. Antunes Varela, Das Obrigções em Geral, vol. I, 9ª ed., pág. 317 e Pereira Delgado, do Contrato Promessa, pág. 14).
A factualidade provada ilustra sem motivo para dúvida que a 1ª Ré e os AA celebraram, em 08-01-2004, um contrato-promessa de compra e venda relativo a um lote de terreno, em virtude do qual aquela Ré recebeu dos AA., a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 55.000,00.
Prescreve o art. 442º do CC (como os demais que vierem a ser citados sem outra referência):
"Se quem constituir sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido ao último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou..."
A regra básica, em matéria de incumprimento, é a de que as partes devem cumprir pontualmente as obrigações decorrentes dos contratos que celebram, em relação ao que se presume a culpa do devedor - arts. 406º, 1 e 799º, 1.
O devedor cumpre a sua obrigação quando realiza pontualmente a prestação a que está vinculado - art. 762º, 1.
Se o devedor, na altura do vencimento da obrigação, não realiza, no todo ou em parte, a sua prestação - ou se a realiza mal -, ocorre uma situação de inexecução lato sensu.
No que concerne às consequências jurídicas do incumprimento obrigacional a lei distingue entre a falta de cumprimento, a mora e o cumprimento defeituoso.
Neste âmbito importará também saber se é ainda ou não possível a realização da prestação por parte do devedor e se o credor ainda conserva ou já não tem interesse nessa prestação.
No primeiro caso, ocorre uma situação de inexecução lato sensu temporária ou mora e no segundo ocorre uma inexecução lato sensu definitiva ou incumprimento (cfr. Pessoa Jorge, Ensaio Sobre os Pressupostos da Responsabilidade Civil, in Cadernos de Ciência e Técnica Fiscal, nº 80, págs. 19 a 25).
O incumprimento definitivo é susceptível de derivar da impossibilidade da prestação - art. 790º, 1 - ou da falta de cumprimento imputável ao devedor, legalmente equiparada à impossibilidade da prestação - art. 808º.
Decorrem deste último normativo duas consequências que convém reter: por um lado, considera-se, para todos os efeitos que a obrigação não foi cumprida, sempre que o credor perca, face à mora, o interesse que tinha na prestação ou se esta não for realizada no prazo por ele razoavelmente fixado (nº 1); por outro, impõe-se que a perda do interesse seja apreciada objectivamente (nº 2), não bastando dizer, ainda que convictamente, que a prestação já não interessa, pois há que ver se, em face das circunstâncias, a perda de interesse corresponde à realidade das coisas. Ou de outro modo, não basta uma perda subjectiva de interesse na prestação, é necessário que essa perda de interesse transpareça numa apreciação objectiva da situação (neste sentido, Galvão Telles, ob. cit., pág. 311 e Antunes Varela, ob. cit., vol. II, 7ª ed., pág. 124).
Na sentença sindicanda ultrapassou-se o dissídio que entre as partes se estabeleceu quanto ao incumprimento contratual, na consideração de que, não tendo embora havido incumprimento definitivo do contrato pela Ré, os AA. operaram legalmente a sua resolução, ao abrigo da cláusula resolutiva que tal lhe permitia, no caso do pedido de informação prévia de construção não ser deferido até ao dia 20-2-2004, data acordada para a realização da escritura de compra e venda prometida (cláusula 4º, nº 2), em tal se suportando o seu segmento decisório.
Salvo o devido respeito, não podemos acompanhar este entendimento.
A resolução de contrato traduz-se em extinção ou destruição da relação contratual, por uma das partes, em regra com efeito retroactivo (art. 434º do CC).
Pode se “fundada na lei ou em convenção” e fazer-se “mediante declaração à outra parte” - arts. 432º e 436º.
Essa convenção consiste no estabelecimento da chamada cláusula resolutiva, pela qual se confere a uma das partes o direito potestativo de extinção da relação contratual, no caso de se verificar certo facto futuro e incerto (cfr. Antunes Varela, ob. cit., II, pág. 278).
Tanto na resolução convencional como na legal, a sua efectivação pode fazer-se, para lá do acordado pelas partes, "mediante declaração à outra parte" - citado artº 436º, 1 -, sendo que esta declaração não se traduz em verdadeira declaração negocial mas em simples acto jurídico, uma vêz que os seus efeitos jurídicos não se produzem por mera vontade do declarante mas força da lei (cfr. Mota Pinto, Teoria Geral..., 3ª ed., pág. 355) e daí que a forma exigida para o respectivo contrato só lhe seja aplicável "na medida em que a analogia das situações o justifique" - artº 295º.
Por outro lado e agora no domínio da sua eficácia, temos que, se a parte a quem a resolução é declarada vier a entender que o direito potestativo de resolução não existe ou foi mal exercido, não aceitando as suas consequências, resta ao declarante a sua discussão em juízo e a obtenção de decisão judicial de confirmação do seu direito - porque tal o artº 436º, nº 1 não exclui -, sendo esta decisão simplesmente declarativa: limita-se a declarar que o direito foi correctamente exercido, contando-se sempre os efeitos da resolução da data da respectiva declaração ou daquela em que esta, atentos os princípios aplicáveis à eficácia das declarações receptícias ou recipiendas, produz efeitos (Vaz Serra, RLJ, 102º, pág. 168).
Se assim é, se o destinatário da resolução pode tomar posição sobre esta, podendo aceitá-la ou não, parece - até por razões da boa fé que sempre deverá estar presente num são relacionamento contratual - que se lhe devem fazer conhecidos os fundamentos em que se suporta a declaração resolutiva, minime, concretizando a situação de inadimplência que a pressupõe.
Acompanhamos a decisão quando nela se adianta que os AA. resolveram o contrato ajuizado, como claramente se colhe do teor da carta de 14-4-2004, junta a fls. 27 e 28, dirigida à Ré promitente vendedora e por esta recepcionada em 16-4-2004, onde tornaram conhecidos os fundamentos alicerçadores da sua declaração resolutiva, nomeadamente a verificação do facto condicionador do seu potestativo direito de extinção da relação contratual.
Extinta, por isso, a relação contratual pelos AA., não obstante a sua não aceitação pela outra parte, com a consequente necessidade dos declarantes AA de obter decisão judicial de confirmação do seu direito de resolução e de condenação da Ré nos respectivos efeitos jurídicos - e daí a razão de ser da presente acção -, questão bem diferente, e para nós nuclear, é saber se os AA podiam resolver o contrato nos termos e na altura em que o fizeram e, se ao fazê-lo, não incorreram em incumprimento contratual.
Salvo o devido respeito, pensamos que na decisão sindicanda não se atentou que a cláusula resolutiva que permitia aos promitentes compradores resolver, sem mais o contrato, desde que o pedido de informação prévia de construção fosse indeferido ou não estivesse deferido até ao dia 20-2-2004, tem de ter-se como tacitamente revogada ou, minime, sem qualquer utilidade na vivência do contrato, quando, posteriormente àquela data que balizava temporalmente e de forma decisiva o direito resolutivo dos AA, as partes acordaram num aditamento ao contrato, onde deixara cair o seu clausulado resolutivo, o que podiam livremente fazer - art. 406, 1.
Na verdade, a ter-se, como alegaram, já verificado o facto que lhes dava o poder de extinguir a relação contratual e não tendo feito e, ao invés, tendo acordado na sua manutenção - que outra leitura não pode fazer-se do aditamento ao contrato feito e, 2-4-2004 -, os AA claramente manifestaram o seu desinteresse por tal clausulado resolutivo, de outra forma não teriam acordado no aditamento ao contrato de outras obrigações contratuais, antes o teriam resolvido, por, nessa altura, segundo afirmam, o poderem fazer ao abrigo desse clausulado.
Por isso, não faz qualquer sentido que, poucos dias depois de terem acordado um aditamento ao contrato, os AA tenham vindo a resolver este com base numa cláusula resolutiva que não accionaram enquanto podiam fazê-lo, quer porque, nos termos sobreditos, tal cláusula deixara já de vigorar, quer porque com a sua conduta se desviaram dos princípios de boa-fé com que deviam nortear o exercício dos seus direitos contratuais - art. 762º, 2.
A necessidade, juridicamente reconhecida e tutelada de agir com correcção e lisura não se circunscreve ao obrigado, incidindo igualmente sobre o credor, no exercício do seu poder, exigindo-se-lhe o dever de agir com empenho, lealdade, correcção e honestidade no desfrute dos poderes que a lei lhe confere (cfr. Antunes Varela, RLJ, 122º-148) e, havemos de convir, não parece, no mínimo, razoável que alguém que, poucos dias antes manifestara interesse na manutenção de um contrato, impondo, inclusive, novas obrigações à outra parte, venha, tão pouco tempo depois, a declará-lo resolvido, ainda para mais invocando um fundamento que, podendo existir à data dessa declaração de manutenção do contrato (leia-se à data do aditamento ao contrato), então não teve em consideração, deixando-o antes cair com tal declaração de perduração contratual.
Sendo assim, mal andou a sentença sindicanda quando, ao judicar a resolução do contrato ajuizado pelos AA, a considerou lícita à luz da cláusula resolutiva inserida no mesmo, com as consequências nesta previstas, pois, como vimos, tal cláusula, em função do aditamento contratual referido, em data posterior à alegada ocorrência do evento desencadeador do poder resolutivo dos AA, deixou de poder ser accionada por estes, deixando, em boa verdade, de existir, por acordo das partes, a partir desse aditamento ao contrato original.
Há, pois, que ter como inválida e ilícita a operada resolução do contrato ajuizado levada a cabo pelos AA, com a consequente inexigibilidade da restituição, ainda que em singelo, do sinal passado.
Antes e bem ao contrário do decidido, há que considerar que a resolução do contrato operada pelos AA, extinguindo inapelavelmente a relação contratual, traduz uma posição de recusa de cumprimento do contrato que, sendo inequívoca, significa incumprimento deste pela sua parte (cfr. J. C. Brandão Proença, Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral, pág. 89), impondo-se-lhes as consequências legais daí decorrentes, nomeadamente a perda do sinal passado a favor da promitente vendedora.
E assim seria se a Ré tivesse alicerçado o seu pedido reconvencional no incumprimento contratual dos AA. resultante da sua precipitada e ilícita resolução do contrato.
Todavia, tal não fêz a Ré, antes estruturou a reconvenção que deduziu e suportou a sua pretensão na alegação de factos que pressupunham a continuidade e vivênvia da relação contratual - nomeadamente, a injustificada não outorga da escritura prometida, marcada e comunicada com a devida antecedência -, factos tradutores da violação de obrigações contratuais que se tinham extinguido com a destruição do contrato, consequenciada pela sua resolução pelos AA e, destarte, também não pode aqui atender-se o pedido reconvencional da Ré, que implicaria o julgamento da reconvenção com fundamento em causa de pedir que não foi alegada, o que nos é interdito pelo nº 2 (in fine) do art. 660º do CPC e configuraria a nulidade da al. d), do nº 1 do art. 668º do mesmo Código, traduzida em excesso de pronúncia (cfr. Alberto dos Reis, ob. cit., vol. V, pág. 58).
Por último, também não assiste razão à recorrente, quando impetra a condenação dos apelados como litigantes de má-fé.
A jurisprudência e a doutrina orientam-se no sentido de que a condenação por litigância de má-fé, no texto legal anterior à reforma processual de 1995, pressupõe a existência de dolo, quer substancial directo, quer substancial indirecto ou instrumental, ou seja a má-fé material e a má-fé instrumental, abrangendo a primeira os casos de dedução de pedido ou de oposição cuja falta de fundamento se conhece e a alteração consciente da verdade dos factos ou a omissão de factos essenciais, e dizendo respeito a segunda ao uso reprovável do processo ou dos meios processuais para conseguir um fim ilegal, para entorpecer a acção da justiça ou para impedir a descoberta da verdade (cfr., v.g., Rodrigues Bastos, ob. cit., II, pág. 353 e o Ac. do S.T.J., de 5/12/75, B.M.J. 252, 105).
Com a alteração introduzida à lei adjectiva pela revisão processual de 1995, além da ressistematização dos diversos comportamentos indiciadores de litigância de má fé, ficou claro que só o dolo ou a negligência grave relevam para esse efeito - nº 2, do art. 456º do CPC.
Na base da actuação processual das partes está sempre, em última análise, o seu dever de conscientemente não formular pedidos ilegais e não articular factos contrários à verdade.
A definição de má-fé é o reverso desse dever de probidade imposto pela lei processual.
Não se provou que os apelados tivessem alegado ou contrariado factos cuja inveracidade fosse do seu conhecimento ou que tivessem deduzido pretensões cuja falta de fundamento não ignoravam; limitaram-se a deduzir uma pretensão e a dar uma visão das coisas que, em seu entender, eram juridicamente correctas.
O facto do seu entendimento e, consequentemente, a sua pretensão não colherem a aceitação do tribunal não é motivo para a sua condenação como litigantes de má-fé, pois só a lide dolosa ou, minime, na previsão actual da lei, gravemente negligente e já não a lide errada, ainda que ousada e temerária, justifica essa condenação (cfr. Acs. do S.T.J. de 17-11-72 e 11-04-2000, respectivamente, B.M.J. 221-164 e www.dgsi.pt/ Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça e da Rel. Porto de 1-10-92, C.J., 1992, 4º. 242).
Em face do exposto, na procedência parcial da apelação, altera-se a decisão recorrida e, em consequência, acorda-se em julgar quer a acção, quer a reconvenção improcedentes, não se condenando os AA como litigantes de má-fé.
Custas, em ambas as instâncias, por apelante e apelados, na proporção do respectivo decaimento.
Lisboa, 19-02-2009
Carlos Valverde
Granja da Fonseca
Pereira Rodrigues |
