Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	4728/08.9TBOER.L1-7
Relator:	ANA RESENDE
Descritores:	ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA DESPESAS DE CONDOMÍNIO CLÁUSULA NULIDADE
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	06/29/2010
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	IMPROCEDENTE
Sumário:	Enferma de nulidade, a cláusula do contrato de arrendamento, na qual se consigna que são por conta do arrendatário, todas as despesas de condomínio, para além das despesas directamente imputáveis às fracções arrendadas, tais como, as relativas a água, luz, gás, limpeza, conservação, manutenção, e outras que sempre seriam da sua responsabilidade. (Sumário da Relatora)
Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral:

ACORDAM NA 7ª SECÇÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA           I - Relatório             1. I, SA. veio interpor acção declarativa especial para cumprimento das obrigações pecuniárias emergentes de contratos contra C,LDA, pedindo que seja condenada no pagamento de 5.430,93€, correspondente às despesas de condomínio vencidas e não pagas, acrescido de juros de mora vencidos, calculados até 25.06.2008, no montante de 332,83€. 2. Alega que no âmbito da sua actividade de administração, arrendamento, compra e venda e revenda de imóveis, adquiriu a fracção autónoma identificada, que fora arrendada à R. ainda antes da compra efectuada, tendo em 19 de Março de 2007 sido celebrado entre a A. e a R. a revogação do contrato de arrendamento por mútuo acordo. Na cláusula 4ª do contrato de arrendamento consta que a R. se encontra adstrita ao pagamento de todas as despesas de condomínio, para além das despesas directamente imputáveis à fracção arrendada, bem como no caso de pagamento por parte da senhoria dessas mesmas despesas, deverá a inquilina ressarci-la no prazo de trinta dias. Interpelada a R. para efectuar o respectivo pagamento, pela entidade que gere o condomínio, não realizou o mesmo, o que obrigou face à revogação do contrato de arrendamento, a A. a proceder à correspondente satisfação. 3. Citada, veio a R. contestar, invocando a nulidade da citação, a nulidade da cláusula em referência do contrato de arrendamento, a extinção da obrigação tendo em conta a revogação do contrato de arrendamento, a existência de cessão de créditos, a recusa no pagamento face a cumprimento defeituoso do contrato pela A., enquanto senhoria, e impugnando o factualismo aduzido. 4. Realizado julgamento foi proferida sentença que absolveu a R. do pedido. 5. Inconformada veio a A. interpor recurso, formulando, nas suas alegações as seguintes conclusões: · Dentro da matéria de facto foi dado como reproduzido o contrato de arrendamento celebrado a 14.05.2001 entre a então proprietária da fracção arrendada L e a R. de onde resulta da cláusula quarta n.º 5 que “serão por conta da C todas as despesas de condomínio a partir de 1.06.2001 para além das despesas directamente imputáveis às fracções arrendadas..”. · Em consequência desta prova, sendo da responsabilidade da C, aqui recorrida, todas as despesas de condomínio inerentes à fracção arrendada que fossem devidas, realizadas e vencidas no âmbito de vigência do contrato de arrendamento comercial está igualmente provado na sentença recorrida que o montante das despesas de condomínio debitadas pela entidade gestora á inquilina e aqui recorrida, correspondiam aos períodos de Agosto de 2001 e Agosto de 2003 e Outubro de 2006 a Abril de 2007. · Ora estando igualmente fixado que a 19.03.2007 as partes assinaram um acordo de revogação de contrato de arrendamento comercial por mútuo acordo certo é que só a 25.06.2007 foi subscrito e assinado o recibo de recepção da fracção autónoma. · Tendo por outro lado em conta que também está definido que por escritura pública de 30.11.2001 a L, senhoria originária, vendeu à ora recorrente a fracção autónoma objecto de arrendamento, dos montantes pedido de despesas de condomínio só poderá pôr-se a questão de não serem quantificáveis e devidas aquelas relativas ao período entre Junho de 2001 e Novembro do mesmo ano, uma vez que não foram transmitidos para a recorrente os créditos que seriam devidos pela L, o que de qualquer modo, só poderia ter eventuais repercussões na correcção da quantificação da dívida do condomínio não significando que, como princípio, ela não seja devida, que o é. · Na referida cláusula 4ª, n.º 5 do contrato não resulta que se mostrem incumpridas as regras dos artigos 41, n.º1, c) e 42, n.º2, ambos do RAU, uma vez que de acordo com o critério do art.º 1424 do CC, a formulação genérica do n.º 5, da cláusula quarta do contrato de arrendamento só seria inválida se: a) fossem imputadas ao arrendatário despesas do condomínio que não fossem despesas correntes; b) ou se não houvesse critério supletivo que permitisse definir e determinar quais eram essas despesas. · Contudo no decurso da acção, e face à prova produzida, foi provado pelo próprio depoimento do funcionário da administradora do condomínio que à recorrida só lhe eram imputadas despesas de manutenção ordinária que ia pagando de forma irregular, significando isto que se verifica que o critério emergente do contrato era só a imputação das despesas correntes bem como que todas as despesas imputadas estavam abrangidas pelo conceito supletivo do art.º 1424 do CC para efeitos dos artigos 41 e 42 do RAU e não havendo, em consequência qualquer fundamento de nulidade da cláusula que possa estribar a absolvição da recorrida. · Mas mesmo que a cláusula de imputação das despesas e a sua facturação abrangesse todas elas, tal sempre obrigaria à assunção pelo menos parcial da dívida reclamada, nunca se podendo decidir a nulidade absoluta da cláusula, mas quanto muito – e se houvesse fundamento para tal a inexigibilidade parcial da dívida. · Porque este não é o caso, não há fundamento para determinar a invalidade de tal cláusula, tanto mais que está constante da matéria prova que a recorrida ia pagando, embora de forma irregular, as prestações de condomínio aferidas e determinados meses na sua totalidade, o que confirma a existência e a liquidez da dívida bem como a sua exigibilidade. · Sobre a questão dos pagamentos efectuados pela recorrida das taxas de condomínio, verifica-se que a mesma era regularmente e directamente notificada com a periodicidade mensal das verbas que tinha de regularizar, o que fazia sem pôr em causa quer a imputação que o valor. · Toda a construção da sentença de que o reembolso do pagamento efectuado pela recorrente não é devido já depois de revogado o contrato, tem por fundamento o ponto 6. da matéria de prova que só a 7.12.2007 foi emitida pela administradora do condomínio à recorrida uma nota de débito global de todas as prestações devidas até ao termo do contrato, sem considerar que a obrigação tinha prazo certo e que a recorrida foi pagando despesas mensais com o conhecimento de que as prestações de condomínio tinham essa periodicidade e esse vencimento, logo que eram obrigações de prazo certo. · Acresce, de qualquer forma, que face à prova dos autos que a 5.4.2007 a empresa administradora do condomínio intentou execução contra a recorrida para pagamento das despesas em dívida ainda antes da entrega do auto de recepção da fracção arrendada, a citação para esse processo fez cessar a boa fé do devedor e, sendo instância executiva extinta por mero caso julgado formal, não tinha efeitos sobre a exigibilidade da dívida. · Por isso ainda antes do auto de recepção da fracção, e ainda anteriormente ao termo efectivo do contrato, a recorrida tinha conhecimento da sua dívida tanto que, no próprio auto de recepção, assinou-o com a menção da execução que estava a correr e que formalmente foi julgada. · Assim se quer pela obrigação ter prazo certo quer por ter sido feita interpelação antes do termo do contrato, a exigibilidade era absolutamente devida, nos precisos termos peticionados uma vez que a revogação do contrato de arrendamento foi posterior ao vencimento e exigibilidade das mencionadas taxas de condomínio. · Se uma coisa é a extinção das obrigações constituídas e outra o cumprimento das obrigações vencidas devidas e exigíveis estando a ser exigido nesta acção o cumprimento das obrigações constituídas e devidas em plena vigência do contrato, sejam elas as rendas já integralmente pagas sejam elas as prestações condominiais obviamente por regularizar, não cumpriu a recorrida em prazo e até após a interpelação a obrigação em causa faltando culposamente ao cumprimento respectivo e tornou-se responsável pelo prejuízo que causou ao credor · E essa responsabilidade integra quer o pagamento da dívida quer o correspondente pagamento de juros a partir da constituição em mora ao credor que rigorosamente é a Recorrente que, de acordo com o art.º 644, do CC e como devedor subsidiário perante o condomínio dos débitos contraídos na vigência do contrato, ficou subrogado nos direitos do credor administradora do condomínio e uma vez que os satisfez na íntegra. · Provém por isso a dívida reclamada e provada na presente acção de débitos de condomínio vencidos na vigência do contrato, cuja periodicidade de vencimento a Recorrida conhecia e regularizou atempadamente em parte e para o que foi interpelada por acção judicial antes do auto de recepção da fracção, sendo certo que a quantia em dívida foi paga pela Recorrente enquanto devedora subsidiária e por falta de pagamento da Recorrida depois de legalmente interpelada. · Ao considerar nula a cláusula de onde advém a existência, a liquidez e a exigibilidade da presente dívida e ao coarctar o direito de subrogação da Recorrente de pagamento que fez em virtude de responsabilidade subsidiária perante o condomínio das dívidas vencidas na pendência do arrendamento, a sentença violou os artigos 41º, n.º1, c) e 42º, nº2, ambos do RAU, 1424º, 292º, 805º, 1081º, 12º, 762º, 798º, 806º e 644º, todos do CC e ainda os artigos 672 e 481, do CPC. 6. Nas contra-alegações a R. pronunciou-se no sentido da manutenção do decidido. 7. Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir. *             II – Os factos             Na sentença sob recurso foram considerados como provados os seguintes factos: a) Em 14 de Maio de 2001 a L, SA,  e a ora R. assinaram o CONTRATO DE ARRENDAMENTO COMERCIAL, onde se lê: Cláusula 4ª. (…) 5. Serão ainda da conta da C todas as despesas de condomínio a partir do dia 1 de Junho de 2001, para além das despesas directamente imputáveis às fracções arrendadas, tais como: água, luz, gás, limpeza, conservação, manutenção e outras, que serão sempre da sua responsabilidade. 6. Quando as despesas referidas no número anterior sejam, por qualquer razão, suportadas em primeira linha pela senhoria, a C reembolsá-la-á nos trinta dias seguintes à apresentação das respectivas facturas pela senhoria. b) Em escritura pública outorgada em 30 de Novembro de 2001, a L, SA,  declarou vender à ora A. I, SA,  entre outras, a fracção autónoma “AM” a que se refere o contrato supra, tendo a ora A. declarado aceitar a venda. c) Em 19 de Março de 2007 as ora partes assinaram a Revogação de Contrato de Arrendamento Comercial por Mútuo Acordo, junto a fls. 149-150. d) Em 5 de Abril de 2007 a Exequente S contestou a oposição deduzida pela ora R. na execução 7617/04, decidida por saneador-sentença de 18-9-2007, junto a fls. 123 a 126. e) Em 25 de Junho de 2007 representantes das ora partes assinaram o Auto de Recepção de Fracções Arrendadas, junto a fls. 231-232, onde se lê – Nota: está a correr no Juízo Cível do Tribunal da Comarca, acção judicial onde se discute a exigibilidade das despesas de condomínio da fracção ora entregue, estando por isso, o seu pagamento dependente da decisão definitiva que vier a ser proferida nesses autos. f) Em 7 de Dezembro de 2007 a ora A., emitiu, em nome da ora R., a Nota de Débito, junta a fls. 155 (e 223), no valor total de 5.430,93€ - que a R. não pagou. g) Em 26 de Dezembro de 2007 a ora A. pagou a S, a quantia de 5.430,93€, fls. 151 a 153. h) A ora R. não pagou as despesas de condomínio referentes aos meses de Agosto de 2001 a Agosto de 2003, e Outubro de 2006 a Abril de 2007, fls. 235. i) Em 2002 ou 2003 decorreram obras no Centro Comercial, que causaram incómodos no uso da fracção arrendada – para além do barulho constante. * III – O Direito Como se sabe, o objecto do recurso é definido pelas conclusões do recorrente, importando em conformidade decidir as questões[1] nelas colocadas, bem como as que forem de conhecimento oficioso, com excepção daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras artigos 684.º, n.º 3, e 690.º, n.º 1, 660.º, n.º 2, e 713.º, todos do CPC, pelo que a apreciar está saber se como pretende a Recorrente, deve a Recorrida satisfazer-lhe o montante peticionado, correspondente a despesas de condomínio vencidas, no atendimento da cláusula do contrato de arrendamento, celebrado entre aquela última e a anterior proprietária da fracção autónoma a que se reportam as despesas em causa. Em sede da sentença sob recurso, conhecendo da pretensão da Recorrente, considerou-se que a cláusula em referência padecia de nulidade, por violação de norma legal imperativa, e assim carecendo de fundamento o pedido formulado.  Insurge-se a Apelante contra tal entendimento, alegando que a formulação genérica da cláusula contratual não importa o vício apontado, o que só aconteceria se fossem imputadas ao arrendatário despesas de condomínio que não fossem correntes, ou se não houvesse um critério supletivo que permitisse definir e determinar quais eram essas despesas, sendo que no decurso da acção, e designadamente face à prova produzida e consagrada na sentença, foi provado pelo próprio depoimento do funcionário da administradora do condomínio que à Recorrida só lhe eram imputadas despesas de manutenção ordinária que ia pagando de forma irregular, e assim que o critério emergente do contrato celebrado era só a imputação das despesas correntes, bem como que todas as despesas imputadas estavam abrangidas pelo conceito supletivo do art.º 1424, do CC, para efeitos do art.º 41.º e 42.º do RAU. Mas mesmo que assim não se entendesse, então, diz a Recorrente, nunca se poderia decidir a nulidade absoluta da cláusula, verificando-se tão só a inexigibilidade parcial da dívida, até porque consta da matéria de facto que a Recorrida ia pagando, embora de forma irregular, as prestações de condomínio aferidas a determinados meses na sua totalidade. Suscita, ainda a Recorrente a questão da exigibilidade da dívida, capital e juros, depois de revogado o contrato de arrendamento, cujo conhecimento, depende, necessariamente, da validade da cláusula do contrato de arrendamento.  Com efeito, e apreciando, resulta do art.º 40, do RAU[2], que As despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum podem, por acordo entre as partes, ficar a cargo do arrendatário, referindo por sua vez o art.º 41, também do RAU, sob a epígrafe – Requisitos – 1) O acordo referido no artigo anterior deve, sob pena de nulidade: (…) c) Especificar, dentro dos limites dos artigos 1424 do Código Civil, quais as despesas a cargo do arrendatário. 2) A nulidade do acordo não prejudica a validade das restantes cláusulas do contrato. A especificação, conforme o art.º 42 do RAU, das despesas e dos encargos deve ser feita directamente ou por remissão para regulamento ao anexo ao contrato, nos termos do art.º 8, n.º3[3], compreendendo, designadamente, a natureza dos encargos, a forma de proceder ao cálculo ou determinação do seu montante, o seu limite máximo, e quando seja o caso, as fórmulas de revisão ou de actualização, podendo as partes, para tal efeito, fixar uma quantia a pagar mensalmente, sem prejuízo de eventuais acertos nos precisos termos do contrato, devendo o senhorio comunicar ao arrendatário, com uma antecedência razoável, todas as informações necessárias para a determinação e comprovação das despesas a cargo deste, incluindo as deliberações da assembleia de condóminos, leituras de contadores ou quaisquer outras. Do regime legal enunciado, resulta, desde logo, que ficam excluídas do âmbito da previsão normativa, as designadas “despesas de conservação”, mencionadas no art.º 1424, do CC[4], na consideração tão só das despesas respeitantes aos gastos indispensáveis à utilização normal das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse também comum, ficando afectada de nulidade a cláusula que ultrapasse tal limite, mas do mesmo modo aquela que não enuncie a natureza dos encargos, a respectiva forma de proceder ao cálculo do seu montante, o máximo que este pode atingir, bem como as fórmulas de revisão ou actualização, se for caso disso. Reportando-nos aos presentes autos, tendo em conta os factos apurados[5], apurado ficou que entre o senhorio e o arrendatário ficou convencionado em sede do contrato de arrendamento que ambos celebraram, que seriam da conta da Recorrida, enquanto arrendatária, todas as despesas de condomínio a partir do dia 1 de Junho, para além das despesas directamente imputáveis às fracções arrendadas, tais como: água, luz, gás, limpeza, conservação, manutenção, e outras que serão sempre da sua responsabilidade. Ora, surge-nos, com patente clareza, que da fórmula genérica e sintética não consta a especificação legalmente exigida, desde logo no concerne às despesas em causa, sabendo-se nem todas as despesas de condomínio são passíveis de ser satisfeitas pelo arrendatário, não resultando demonstrado, como pretende a Recorrente, que se reportassem apenas a “despesas correntes”, nem o recurso ao disposto no art.º 1424, do CC, definindo a responsabilidade dos condóminos no que às partes comuns respeita, enunciando critérios da respectiva atribuição, na falta de estipulação nesse âmbito pelos mesmos, permite, até por definição, suprir a manifesta omissão verificada. E se a cláusula em questão se mostra, assim, ferida de nulidade, a redução prevista no disposto no art.º 292, do CC[6], na medida em que legalmente é permitida, na opção normativa no sentido da conservação dos negócios jurídicos, cedendo no entanto face a vontade contrária, mostra-se salvaguardada, por dispositivo expresso, no sentido já referenciado, de a nulidade do acordo vertido em tal cláusula não prejudicar a validade das demais cláusulas constantes do contrato de arrendamento. Desse modo, verificada que se mostra, repita-se, a nulidade da cláusula, afastada fica a possibilidade de exigir quaisquer pagamentos, reportados a encargos que não foram, de modo algum concretizados, e que necessariamente não o poderiam ser agora, irrelevando em tal âmbito que, em qualquer momento, a arrendatária pudesse ter satisfeito quantias a título, genérico, de “despesas de condomínio”. Aqui chegados, e decorrentemente, fica prejudicado o demais suscitado pela Apelante. * IV – DECISÃO Pelo exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação, em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença sob recurso. Custas pela Apelante. * Lisboa, 29 de Junho de 2010 Ana Resende Dina Monteiro Luís Espírito Santo ----------------------------------------------------------------------------------------- [1] O Tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos ou fundamentos que as partes indiquem para fazer valer o seu ponto de vista, sendo que, quanto ao enquadramento legal, não está o mesmo sujeito às razões jurídicas invocadas também pelas partes, pois o julgador é livre na interpretação e aplicação do direito, art.º 664, do CPC. [2] Regime do DL 321-B/90, de 15 de Outubro, que não se questiona ser o aplicável à situação sob análise. [3] Devem ser anexados ao contrato e assinados pelas as partes os regulamentos a que se referem as alíneas h) e i)  - a existência de regulamento da propriedade horizontal, se o houver, e quaisquer outras cláusulas facultadas por lei e pretendidas pelas partes, directamente ou por remissão, para regulamento anexo. [4] Como ensinava José Alberto Aragão Seia, in Arrendamento Urbano, 7ª edição, pag. 284 e seguintes, que aqui de perto se segue. [5] Que não se mostram que tenham sido objecto de impugnação, nos termos dos artigos 712 e 685-B, do CPC, irrelevando em conformidade, quaisquer declarações que possam ter sido produzidas em sede de audiência de julgamento pelas testemunhas, bem como as referências respectivas que possam ter sido realizadas em sede de fundamentação da decisão sobre a matéria de facto. [6] A nulidade ou anulação parcial não determina a invalidade de todo o negócio, salvo quando se mostre que este não teria sido concluído sem a parte viciada.