| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
A… e B… vieram intentar contra C…, a presente acção declarativa de condenação, com forma ordinária, peticionando que seja declarada legítima a resolução do contrato promessa celebrado entre as partes, tendo por objecto o … ° andar …, da Entrada … do Edifício …, em … resolução essa efectuada por carta registada datada de 19/02/09 e que o R. seja condenado a devolver-lhes em dobro as quantias entregues a título de sinal no montante de € 220.500,00, acrescidas de juros desde a data de 19/09/06 até integral pagamento.
Caso assim não se entenda, peticionaram que seja o contrato declarado resolvido por culpa imputável ao R. devido ao incumprimento estabelecido nos nºs 1, 4 e 5 da cláusula 4a e demais obrigações assumidas no contrato.
Alegaram, em síntese, que em 19 de Setembro de 2006, os AA. e o R. ajustaram a compra e venda de um imóvel, 'tendo o R. prometido vender àqueles a fracção autónoma a construir que haveria de corresponder ao … ° andar … - da Entrada …, do Edifício …, composto por um T4 , incluindo 4 estacionamentos na cave, pelo valor de € 735.000,00.
Os AA. sinalizaram a compra pelo montante total de € 220.500,00.
De acordo com o ajustado, a escritura do imóvel prometido vender/comprar deveria realizar-se até 31 de Dezembro de 2008 e caso a mesma não fosse realizada até essa data, por facto imputável ao R., poderiam os AA. optar pela rescisão e receberem o sinal em dobro.
Por carta datada de 2 de Dezembro de 2008, a A. foi notificada para realização da escritura no dia 19/12/2008.
Lançando mão da prorrogativa constante do n° 4 da cláusula 4a do contrato, a A. solicitou ao R. que a escritura não fosse realizada naquela data, mas posteriormente, no limite até 15 de Janeiro de 2009, o que foi deferido.
Tal prorrogação ficou a dever-se ao facto da fracção não estar concluída e não poder ser habitada.
Desde então, a A. insistiu na reparação das anomalias e nos acabamentos, não lhe tendo sido dada qualquer informação.
Decorreu o mês de Janeiro sem informação nenhuma, sem acabamento da obra e sem marcação da escritura.
No dia 19 de Fevereiro de 2009, ao abrigo da cláusula quarta, n" 5, do contrato, os AA. resolveram-no e posteriormente solicitaram a devolução do sinal em dobro.
Já depois da resolução, a A. recepcionou uma carta notificando a mesma para a celebração da escritura no dia 31 de Março.
Tendo os AA. resolvido o contrato promessa, não existe fundamento que justifique a marcação da escritura.
Ainda que a resolução não pudesse operar, a escritura não se poderia realizar uma vez que o R. prometeu vender o imóvel em partes iguais aos AA. e o A. nunca foi notificado para a escritura, tendo perdido o interesse na compra.
O R. contestou e deduziu pedido reconvencional.
Sustentou que à data da notificação para realização da escritura pública a fracção autónoma estava concluída e apta para a sua habitabilidade.
Em 2 de Dezembro de 2008, o R. notificou os compradores para comparecerem no dia 19/12/08 para outorga da escritura.
Os AA. solicitaram a prorrogação do prazo para outorga da mesma, mas tal prorrogação nada tem a ver com o facto da fracção não estar concluída, mas sim com o facto dos AA. já não poderem ou não quererem adquirir o imóvel.
No âmbito do decurso da primeira vistoria realizada em 18/09/09 foram identificadas algumas deficiências na fracção, tendo o R. procedido de imediato à sua correcção.
Quando procedeu à notificação dos AA. para celebração da escritura, todas as correcções já haviam sido realizadas.
Em Janeiro de 2009, os AA., ao deslocarem-se de novo ao imóvel prometido vender, constataram que o pavimento do hall e do corredor ainda se encontravam com alguns riscos e que ainda existiam três elementos cerâmicos do pavimento da varanda estalados.
Foi agendada nova vistoria para o dia 16/2 e ainda se encontravam pendentes as duas situações referidas, tendo o R. ordenado a sua reparação imediata, pelo que no dia seguinte já as mesmas não se verificavam.
A natureza das desconformidades alegadas não afectava a habitabilidade do imóvel. Quando solicitou a prorrogação do prazo, a A. requereu igualmente a transmissão da posição contratual dos promitentes compradores a favor da sociedade "D…, Lda", o que o R. aceitou.
O R. ficou a aguardar que a A. reunisse toda a documentação necessária para se proceder à celebração da escritura.
Ao enviar a respectiva carta para notificação da escritura para a morada convencionada e uma vez que os AA. eram casados agiu diligentemente.
A conduta dos AA. integra a figura do Abuso de Direito.
Os AA. incumpriram definitivamente as obrigações estabelecidas no Contrato Promessa, na medida em que se recusaram a proceder à celebração da respectiva escritura na data designada.
Em reconvenção, sustentou que os AA. ao invocarem a resolução do contrato sem fundamento excederam os limites impostos pela boa fé e pelos bons costumes, tendo o direito a ser indemnizado por todos os prejuízos causados pelos mesmos.
Caso a escritura pública tivesse sido outorgada, o R. teria investido o produto da venda na sua actividade comercial, obtendo lucros líquidos nunca inferiores a 40% em sucessivos ciclos económicos de investimento, não superiores a três anos, permitindo a obtenção de um resultado líquido médio não inferior a € 1.000,00 por mês.
Tem direito a fazer seu o sinal prestado, no montante de € 220.500,00.
Terminou concluindo que a acção deve ser julgada improcedente e julgado procedente o pedido reconvencional, devendo ser declarado que a R. tem direito a fazer seu o sinal prestado e os AA. serem condenados a pagar-lhe o montante equivalente aos lucros cessantes emergentes da não celebração do contrato definitivo, nunca inferior a € 1.000,00 mensais, desde 17 de Dezembro de 2008, até decisão final, valor que à data ascendia a € 3.000,00, bem como no pagamento dos juros calculados sobre o montante a liquidar na respectiva escritura correspondente à dilação dos 30 dias requerida pelos AA, à taxa Euribor a 6 meses acrescida de dois pontos percentuais.
Os AA. apresentaram réplica, sustentando que nunca agiram de má fé para com o R., nem com abuso de direito.
O processo seguiu os seus termos, realizando-se o julgamento e vindo a ser proferida sentença que julgou a acção não provada e improcedente e o pedido reconvencional parcialmente procedente, declarando a resolução do contrato promessa em apreço e que o Réu tem direito a fazer sua a quantia de € 220.500,00 que lhe foi entregue pela A a título de sinal.
Inconformados recorrem os AA formulando as seguintes conclusões:
- O contrato promessa em causa segue o regime do art. 410º do CC.
- Nos termos do nº 3 desse preceito deve obrigatoriamente conter o reconhecimento presencial das assinaturas dos contraentes e a certificação da respectiva licença de utilização ou de construção.
- O contrato sub-judice não contém o reconhecimento presencial das assinaturas das partes que o celebraram nem a certificação da respectiva licença, formalidades ad substantiam.
- Em consequência, tal contrato é nulo.
- O Tribunal, por iniciativa própria conheceu a questão - e bem por estarem em causa interesses de ordem pública como o de evitar negócios de construção clandestina - mas, concluiu, ao arrepio das regras consignadas no art. 289º nº 1 do C.C.
- Sem embargo, nos termos dos artigos 410º nº 3 e 286º do CC, a recorrente, enquanto beneficiária da transmissão, invoca agora a omissão do reconhecimento presencial das assinaturas e a falta da certificação da existência da respectiva licença, omissões estas só imputáveis à recorrida na medida em que esta é que propôs a minuta contratual.
- Dos aulos resulta provado que o imóve1 a vender e a comprar não estava acabado nem estava perfeito, no momento em que a recorrente o declara resolvido.
- Acresce que no que toca à perfeição o imóvel não estava perfeito nem estaria no futuro, o que gera o direito à resolução do contrato, tal como foi declarado, (vide o teor das alíneas G), I) (final), K) e L) da matéria dada como assente e a resposta dada aos artigos 1, 2. 3, 5, 6 a 8 da base instrutória), a a esse propósito nota-se que o lava loiça deveria ter duas pias e não tinha (resposta ao quesito 2 da base instrutória), nem nunca as teve, o que revela um incumprimento definitivo do contrato.
- Em suma, a casa que a A e a Ré contrataram comprar e vender nunca foi construída.
- A recorrente sempre agiu de boa fé, cumpriu as suas obrigações contratuais pontualmente, e foi vítima da incúria, do desleixo, do incumprimento do R e o Tribunal desconsiderou, em absoluto, que o imóvel não estava acabado e em perfeito estado nem construído de acordo com o ajustado.
- Assim, ao contrário do que o Tribunal avaliou, constam dos autos factos que objectivamente integram o conceito de incumprimento das obrigações do Réu, e, sem prescindir, também factos que integram e justificam o conceito de “perda de interesse na prestação”.
- O Réu prometeu vender à A o imóvel pelo preço de € 735.000,00 (alínea B da matéria assente) que, de acordo com o declarado pelas partes, seria pago nas seguintes datas: € 73.500,00 no dia da celebração do contrato promessa de compra e venda, € 73.500,00 até ao dia 19/3/2007, € 73.500,00 até ao dia 19/9/2007 e o remanescente na data da escritura.
- As partes convencionaram um primeiro prazo (não determinado mas determinável) em que, antes de Setembro ou Março de 2007, as partes celebrariam a escritura. Depois foi convencionado um segundo prazo, na data limite de 31/12/2008. Finalmente acordaram a possibilidade de prorrogação deste prazo, concedendo à promitente-compradora a faculdade de adiar a escritura para uma data que não excedesse os 30 dias.
- Assim o derradeiro prazo terminava em 31/1/2009. Trata-se de um prazo essencial e peremptório, que exclui assim a necessidade da Autora, ao resolver o contrato, de conceder um prazo admonitório à Ré.
- Uma vez que não estamos perante uma resolução legal mas sim convencional, não é aplicável o art. 808º do Código Civil.
- Assistia à Autora fundamento para após 31/1/2009 resolver o contrato, como fez.
- A escritura só não foi outorgada porque o Réu não concluiu o imóvel até 31/1/2009 nem notificou a Autora para realizar a escritura nesse prazo.
- O valor do sinal, € 220.500,00, é excessivo para indemnizar um eventual incumprimento.
- Tendo em atenção que o Réu vendeu entretanto a casa, por € 725.000,00, a retenção do sinal constitui um empobrecimento injustificado e desproporcional da Autora.
- O valor da indemnização sempre deveria ser alvo de redução segundo juízo de equidade, dada a desproporção da situação de ambas as partes, correspondendo a um abuso de posição não justificado a favor do Réu.
- Tal redução deverá fazer-se para € 25.000,00, devendo o Réu devolver a restante parte do sinal.
O Réu contra-alegou defendendo a manutenção da sentença recorrida.
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Resultou provado que:
1. Entre a R. e os Autores, na qualidade, respectivamente de primeiro e segundo contratantes, no dia 19 de Setembro de 2006, foi celebrado acordo escrito junto como doc. 1 de fls. 10 a 17 intitulado «Contrato Promessa de Compra e Venda».
2. Em tal contrato promessa, o PRIMEIRO CONTRATANTE promete e obriga-se a vender ao SEGUNDO CONTRATANTE, e estes prometem e obrigam-se a comprar, livre de quaisquer ónus ou encargos, a fracção autónoma a constituir e que venha a corresponder ao 1° Andar A, da Entrada 1, do Edifício A... identificada na planta, composta por um T4 com área bruta interior de 207 m2 e terraços de 47 m2. A fracção inclui ainda 4 estacionamentos na cave, com os números 142, 143, 144 e 145, e uma arrecadação situada na cave, com o número 17.
3. Foi acordado que a venda se faria pelo preço global de € 735.000,00.
4. Que seria pago nas seguintes datas e da seguinte forma:
a) € 73.500,00, correspondente a 10% do preço e principio de pagamento, a receber no próprio acto pelo PRIMEIRO CONTRATANE;
b) € 73.500,00, correspondente a 10% do preço e a título de reforço de sinal a pagar até ao dia dezanove do mês de Março do ano de 2007.
c) € 73.500,00, correspondente a 10% do preço e a título de reforço de sinal a pagar até ao dia dezanove do mês Setembro do ano de 2007.
d) O remanescente do preço, ou seja, € 514.500,00, correspondente a 70% do preço, seria pago pelo SEGUNDO CONTRATANTE, no acto de outorga da escritura pública de Compra e venda objecto deste contrato. Se a outorga da escritura ocorresse antes das datas previstas nas alíneas anteriores, os pagamentos previstos nestas seriam efectuados na data da escritura.
5. A celebração da escritura pública de compra e venda objecto do presente contrato deverá realizar-se logo que estejam reunidas todas as condições legais para o efeito, e até 31 de Dezembro de 2008, ficando a cargo do PRIMEIRO CONTRATANTE a sua marcação, do que 1everá notificar o SEGUNDO CONTRATANTE por carta registada com aviso de recepção com a antecedência mínima de quinze dias corridos, do dia, hora e local em que a mesma terá lugar.
6. Na eventualidade de o PROMITENTE-COMPRADOR não poder outorgar a escritura pública de compra e venda, poderá solicitar por escrito ao PROMITENTE VENDEDOR o adiamento dessa escritura para uma data que não exceda trinta dias, sobre a primeira. Neste caso, o PROMITENTE COMPRADOR deverá pagar sobre os montantes a liquidar na escritura os juros, correspondentes a esses trinta dias calculados à taxa Euribor a 6 meses acrescida de dois pontos percentuais.
7. Se a escritura de compra e venda não for efectuada até 31 de Dezembro de 2008 por falta imputável directa e exclusivamente ao PROMITENTE VENDEDOR, poderá o PROMITENTE-COMPRADOR optar pela rescisão do presente contrato e receber do PROMITENTE VENDEDOR em dobro, as quantias entregues a título de sinal.
8. Os AA. entregaram ao R., a título de sinal, a quantia de € 220.500,00.
9. I…, SA, enviou à A. a carta que se encontra junta a fls. 18, datada de 2 de Dezembro de 2008, com o seguinte teor:
“ Assunto: ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DA FRACÇÃOAUTÓNOMA IDENTIFICADA,PELA(S) LETRA(S) "BV", DO EMPREENDIMENTOS … SITO EM …
Exmo. Senhor I
Fazemos referência ao Contrato-Promessa de Compra e Venda celebrado entre o "C…, enquanto Promitente Vendedor, e a Exa. enquanto Promitente Comprador relativo à Fracção autónoma identificada pela letra "BV" correspondente ao …º Andar …, do Bloco, …, do Edifício .., sito no …, nas Avenidas …., freguesia e concelho de …, do prédio urbano mencionado.
Vimos pela presente, nos termos e para os efeitos do número dois da Cláusula Quarta do Contrato-Promessa, notificar V Exa. para a outorga da escritura pública de compra e venda dafracção autónoma em apreço, que terá lugar no próximo dia 19 de Dezembro de 2008, pelas 11.30 horas, no Cartório Notarial de … (...)”.
10. Em 9 de Dezembro. de 2008, a A. enviou ao legal representante da empresa P... da F..., mediadora do negócio, o e-mail que se encontra junto a fls. 104 e 105, com o seguinte conteúdo:
"Conforme nossa reunião desta manhã, venho por este meio solicitar a V Ex" que: A escritura de compra e venda da fracção correspondente ao ..º andar …, da Entrada …1, do Edifício …o, identificada pelas letras "BV" seja efectuada em nome de:
D…, Lda, ... com o capital social de Euros: 1.357.600,00, sendo este maioritariamente pertença da sócia gerente: M L… ,
“ Que a data de escritura, como consta do ponto UM da QUARTA CLÁUSULA a realizar até 31 de Dezembro do corrente ano possa ser realizada até 15 de Janeiro de 2009, sendo que, logo que tenha reunido todos os elementos, a mesma possa ser realizada de imediato em virtude do que esta manhã lhe expus ... ".
11. As pretensões aludidas em 10. foram aceites pelo R., tendo o mesmo enviado à mediadora do negócio, em 11 Ide Dezembro de 2008, o e-mail de fls. 104.
12. Em 7 de Janeiro de 2009, o R. enviou à A. o e-mail que se encontra junto a fls. 106 e 107, do qual consta:
"Como combinado, junto envio elementos para celebração da escritura Fracção "BV" correspondente ao Ed. 3 Entrada 1 - 1º A, freguesia e concelho de …...
Licença Utilização 580 de 17/11/2008 ...
Recebi a informação dos Eng. da obra de que o seu apartamento não terá todas as anomalias corrigidas no dia 13 de Janeiro, ficaram de me dar data concreta da conclusão. Fico a aguardar as suas instruções ... "
13. Em 8 de Janeiro de 2009, a A. respondeu a tal e-mail nos seguintes termos:
…... só faço a escritura com todas as anomalias corrigidas ou com um documento assinado por vós, responsabilizando-se bem como com data de tudo concluído ... ".
14. Também em 8 de Janeiro de 2009, a empresa mediadora enviou ao R. o e-mail de fls. 106, do qual consta:
…A Dra LA… transmitiu telefonicamente que quer fazer a escritura entre o dia 13 e 15 de Janeiro ..
Aguardo conclusão com data da conclusão de anomalias ou emissão de celebração de compromisso com prazo ... "
15. . Nesse mesmo dia, o R. enviou à empresa mediadora o e-mail que se encontra junto a fls. 106:
"Dado que a data prevista para estar tudo a 100% era a 30 de Janeiro, sugiro fazermos a escritura na data apresentada e darmos o nosso (meu) compromisso por escrito de que estará tudo OK a 30 Jan. \ 09 ".
16. Em 13 de Janeiro de 2009, a A. enviou à empresa mediadora o e-mail de fls. 19 do qual consta:
" ... Conforme nossa conversa telefónica desta manhã, venho expressar-lhe o meu desagrado por alguns comportamentos em obra.
Dado que a reparação/correcção das diferentes anomalias só estará concluída em 30 do corrente do mês, dadas as dificuldades em mostrar o apartamento, ...
Face ao exposto, farei a escritura logo que tudo esteja em conformidade, apenas necessito de ser avisada com 24 horas de antecedência ... ".
17. No dia 16 de Fevereiro de 2009, a A. e duas representantes do R. deslocaram--se à fracção, tendo constatado que no pavimento do hall e do corredor existiam alguns riscos.
18. Os AA. e nviaram ao R. a carta cuja cópia se encontra junta a fls. 20, datada de 19 de Fevereiro de 2009, e da qual consta:
"(...) Assunto: Contrato Promessa Compra e Venda celebrado em 19/9/2006, referente ao 1º andar A, Entrada 1, Edifício A... no "…"
Exmos Senhores,
Tendo em conta o disposto no nº 5 da cláusula quarta do contrato acima identificado e o facto de, até à presente data, a escritura não ter sido realizada, rescindimos o referido contrato e simultaneamente solicitamos a devolução do sinal pago, em dobro, no prazo máximo de 5 dias, findos os quais vencer-se-ão juros à taxa legal supletiva até efectivo e integral pagamento ... " I
19. O R. enviou à A. a carta que se encontra junta a fls. 23, datada de 6 de Março de 2009, com o seguinte teor:
gAssunto: Escritura Pública : - Empreendimento …
Nos termos da Lei Portuguesa, V. Exo não pode, legalmente, rescindir o presente contrato-promessa de compra e venda, visto não ter existido, de nossa parte, incumprimento definitivo, nem perda de interesse no negócio ...
Assim, e porque todas as obras solicitadas por VExa já se encontram concluídas, somos por este meio a notificar V Ex da data da escritura pública, a qual se realizará no dia 31/03/2009, pelas 17 horas, no Cartório Notarial de Cascais, da Notária … ...
Fica, igualmente, desde já notificada, que, não se realizando a escritura pública no dia indicado, por culpa de V Ex, consideraremos que tal equivale a incumprimento definitivo de sua parte, ... ".
20. Em 16 de Março de 2009, os AA., através da sua mandatária, enviaram ao R. a carta que se encontra junta de fls. 24 a 26, da qual consta:
"... a notificação para a realização da escritura é agora absolutamente despropositada, ineficaz e sem fundamento legal que a justifique ... ".
21. Em data não concretamente apurada do final de 2008 o chão de madeira da fracção, em alguns sítios, apresentava irregularidades no assentamento e riscos, o vidro da porta da sala apresentava-se riscado e alguns mosaicos do chão da varanda encontravam-se assentes de forma irregular.
22. A quando da celebração do contrato promessa, A. e R. acordaram que o lava-loiças da cozinha teria duas pias.
23. A A. solicitou à R. a reparação do que consta da resposta ao artigo 1º.
24. Em 19/2/2009 o vidro da porta da sala continuava a apresentar-se riscado.
25. Na data aludida em L) (16/2/2009) para além do que ali consta, a fracção apresentava alguns mosaicos do chão da varanda assentes de forma irregular e o vidro da porta da sala riscado.
26. Durante o dia 16 de Fevereiro de 2009 o R. procedeu ao afagamento do chão de madeira de toda a fracção e à substituição dos mosaicos do chão da varanda que se encontravam assentes de forma irregular.
27. A A. tinha conhecimento do que consta de 26.
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Cumpre apreciar.
O presente recurso assenta nas seguintes questões:
– Nulidade do contrato promessa a ser oficiosamente conhecida pelo tribunal.
– Invocação em sede de recurso de tal nulidade.
– Resolução do contrato fundamentada por não estar concluída a construção da casa de acordo com o ajustado.
– O prazo ajustado contratualmente é essencial e peremptório pelo que a A não tinha de conceder qualquer prazo admonitório ao Réu.
– Ao caso dos autos não é aplicável o art. 808º do Código Civil.
– O montante indemnizatório de € 220.500,00 é excessivo e desproporcionado devendo ser objecto de redução.
Posto isto e começando pela primeira questão.
O art. 410º nº 3 do Código Civil impõe que, em caso de contrato promessa de transmissão ou oneração de direito real sobre edifício ou fracção autónoma dele, o documento que consubstancia tal contrato promessa deverá conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente e a certificação pelo notário da existência da respectiva licença de construção ou utilização.
As partes não invocaram a nulidade do contrato por falta de tais requisitos formais.
Como se determinou no Assento (hoje Acórdão Uniformizador de Jurisprudência) do STJ de 1/2/95, “no domínio do nº 3 do art. 410º do Código Civil (...) a omissão das formalidades previstas nesse número não pode ser oficiosamente conhecida pelo tribunal” - DR, IA, de 22/4/95.
Do mesmo modo, refere-se, entre outros, no acórdão da Relação do Porto, de 30/6/92:
“A omissão, no contrato promessa de compra e venda de prédio urbano ou de fracção autónoma, do reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes e da certificação, pelo notário, da existência da respectiva licença de utilização ou construção, a que o art. 410º nº 3 do Código Civil alude, constitui nulidade sui generis ou atípica, que não pode ser invocada por terceiro, nem é de conhecimento oficioso do tribunal” - sumariado em BMJ nº 418, pág. 856.
É que a previsão da referida norma não se destina a acautelar interesses gerais da sociedade e do comércio jurídico, mas essencialmente visa proteger o promitente comprador – e daí que só em caso de culpa do promitente comprador possa o promitente vendedor invocar tal nulidade.
Estando em causa o interesse particular de um dos contraentes é óbvio que a ele competirá a invocação da irregularidade formal.
Veja-se ainda a este respeito Calvão da Silva, “Sinal e contrato promessa”, pág. 72/82, cujo raciocínio seguimos de perto.
Uma vez que não invocou a aludida no nulidade perante o tribunal a quo este não podia dela conhecer oficiosamente, como de resto acabou por reconhecer.
Diga-se ainda que os recursos não visam a apreciação de questões novas mas sim a impugnação de decisões judiciais. Isto, nomeadamente, nos casos em que se nos deparem situações que estejam na disponibilidade das partes.
Ora, a invocação da nulidade ao abrigo do nº 3 do art. 410º é questão que se encontrava na disponibilidade das partes, nomeadamente da Autora e promitente compradora. Se não o fez na altura própria, mormente nos articulados, não é agora, em sede de recurso, que o pode fazer, uma vez que, como se mostrou, não estamos perante matéria susceptível de conhecimento oficioso.
A recorrente não pode pois vir agora invocar a nulidade do contrato, enquanto questão nova que não foi submetida à apreciação do tribunal recorrido.
Trata-se de questão pacífica, repetidamente afirmada na jurisprudência, mencionando-se aqui e meramente a título de exemplo, o Acórdão do STJ de 18/5/2006, disponível no endereço www.dgsi.pt.
Cumpre agora apreciar a validade da resolução contratual operada pelos Autores.
Os Autores enviaram uma carta à Ré em 19/2/2009, na qual, alegando que a escritura não fora realizada até essa data – mencionam igualmente o nº 5 da cláusula 4ª do contrato promessa – rescindem o contrato com a Ré.
O nº 5 da cláusula 4ª refere o seguinte:
“Se a escritura de compra e venda não for efectuada até 31 de Dezembro de 2008 por facto imputável directa e exclusivamente ao PROMITENTE VENDEDOR poderá o PROMITENTE COMPRADOR optar pela rescisão do presente contrato e receber do PROMITENTE VENDEDOR em dobro as quantias entregues a título de sinal.”
Está provado que a Ré, promitente vendedora, notificou os AA, em 2/12/2008 de que a escritura pública teria lugar em 19/12/2008 pelas 11.30 horas no Cartório Notarial de ….
Foram os AA que solicitaram o adiamento da realização da escritura, para que esta se realizasse até 15/1/2009, invocando para tal que a escritura seria efectuada em nome de “D…Lda” e a necessidade de reunir os respectivos elementos.
A Ré anuiu a tal adiamento.
Em 8/1/2009 a Autora comunicou à Ré que só faria a escritura quando a reparação e correcção das anomalias na obra estivessem concluídas ou o representante da Ré se responsabilizasse pelas mesmas mediante documento escrito.
No mesmo dia, 8/1/2009, a Ré sugeriu que a escritura se realizasse a 30 de Janeiro assumindo dar o seu compromisso por escrito de que tudo estaria resolvido nessa data.
No dia 16/2/2009 a Autora e duas representantes da Ré deslocaram-se à fracção tendo constatado que no pavimento do hall e do corredor existiam alguns riscos. Durante esse mesmo dia, o Réu, com conhecimento da Autora, procedeu ao afagamento do chão de madeira de toda a fracção e à substituição dos mosaicos do chão da varanda que se encontravam assentes de forma irregular.
Antes de mais, há que referir que a escritura não se realizou em Dezembro de 2008 por causa imputável apenas aos Autores. Também não se realizou em Janeiro de 2009 porque a Autora recusou outorgá-la sem que previamente estivessem corrigidas todas as anomalias da obra.
Tais anomalias, em Dezembro de 2008, consistiam em irregularidades no assentamento do chão de madeira em alguns sítios, o vidro da sala estava riscado e alguns mosaicos do chão da varanda encontravam-se assentes de forma irregular.
Em 30 de Janeiro de 2009, data sugerida pela Ré para celebração da escritura, tais anomalias não estavam inteiramente solucionadas já que em 16/2/2009 a Ré procedeu ao afagamento do chão de madeira e substituição de mosaicos da varanda que estavam assentes de forma irregular.
Podemos pois concluir que essa foi a razão de não ter sido celebrada a escritura em 30/1/2009.
Sendo evidente que não estamos perante um incumprimento definitivo da Ré já que, em 16/2/2009 procedeu à reparação das focadas anomalias, no mesmo dia em que a Autora visitou tal fracção com duas representantes da Ré, o que significa que a execução contratual não estava posta em causa pelas partes. De resto, a Autora tomou conhecimento da reparação das anomalias efectuada em 16/2/2009.
O que, a nosso ver, não faz sentido é que, três dias volvidos, quando aparentemente as anomalias estariam reparadas – pelo menos a Autora nada reclama a esse respeito na carta em que comunica a rescisão contratual – os Autores rescindam o contrato por a escritura não ter sido realizada até essa data.
A escritura já podia ter sido realizada antes, e a Ré disponibilizou-se para tal. A causa da não outorga da escritura em Dezembro é apenas imputável aos Autores que, ao solicitarem o respectivo adiamento, não falam de quaisquer anomalias mas apenas da necessidade de a escritura ser feita, no que a eles respeita, em nome de uma sociedade. E se não foi realizada até 30/1/2009 tal também não pode ser imputável à Ré que sugeriu tal data aos Autores, anuindo a responsabilizar-se por escrito no sentido de reparar as anomalias.
As anomalias mencionadas não impediam a habitabilidade da fracção. Trata-se de defeitos a serem reparados pela Ré mas que não obstavam à celebração da escritura.
As partes acordaram, no nº 3 da cláusula 6ª do contrato promessa, que “as eventuais deficiências detectadas na fracção autónoma, que não impeçam a normal fruição ou habitabilidade da mesma, não constituem motivo para a recusa da sua recepção ou para o adiamento da escritura pública de compra e venda”.
É exactamente este o caso em apreço. Um vidro riscado e irregularidade do assentamento do chão de madeira em alguns sítios tal como de alguns mosaicos no chão da varanda, não obstavam de modo nenhum a que os Autores habitassem e fruíssem normalmente da fracção.
Ao condicionar a celebração da escritura pública à reparação de tais anomalias, foram os Autores que incumpriram o contrato nos termos da mencionada cláusula.
Assim, a resolução contratual carece de causa que a justifique.
É indubitável que os Autores puseram termo ao contrato, tanto mais que nas comunicações seguintes da Ré indicando nova data para a escritura, os AA recusaram invocando o facto de já terem procedido à rescisão contratual.
Ora tal rescisão sem causa justificada e violando o acordado no nº 3 da cláusula 6ª do contrato promessa constitui incumprimento definitivo do contrato, exclusivamente imputável aos mesmos Autores.
Perante isto, a questão de o prazo contratualmente estabelecido ser peremptório (ou essencial) deixa de ser relevante, na medida em que a Ré não é responsável pelo incumprimento do mesmo. Sempre se dirá, contudo, que a matéria provada parece refutar tal essencialidade. Com efeito, em 16/2/2009, já depois de esgotado o termo que seria 30/1/2009, a Autora e duas funcionárias da Ré deslocaram-se à fracção tendo detectado as anomalias supra referidas. Ora, tal visita da Autora terá de significar a persistência de interesse da sua parte na concretização do negócio prometido mesmo decorrido o prazo (e sua prorrogação) contratualmente fixados.
Mas, como já se explicou, não se pode imputar à Ré a não celebração do contrato em 31/12/2008 ou, com a prorrogação convencionada, em 30/1/2009. Insiste-se que foi a Autora quem estabeleceu, em 8/1/2009, como condição para outorgar a escritura a reparação das anomalias sendo que, estas, como parece manifesto, não impediam de modo algum a habitabilidade e fruição do imóvel.
Alega ainda a recorrente que a retenção do sinal pela Ré constitui indemnização de montante excessivo e desproporcionado. Sucede que estamos perante matéria que a Autora não invocou nos seus articulados, nomeadamente na resposta à contestação, onde apenas se debruçou sobre a parte do pedido reconvencional que se reportava a eventual prejuízo da Ré e de que esta pretendia ser reparada, em acréscimo à retenção do montante do sinal.
Como já atrás dissemos, os recursos não podem servir para introduzir novas questões que não foram submetidas à apreciação do tribunal recorrido.
Assim, não se conhecerá de tal parte do recurso.
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Conclui-se assim que:
– Não é de conhecimento oficioso pelo tribunal a irregularidade resultante de, num contrato promessa de compra e venda de imóvel, faltar o reconhecimento presencial da assinatura dos contratantes e a certificação, pelo notário, da existência da respectiva licença de construção ou de utilização.
– Não tendo as partes invocado a irregularidade resultante da falta de tais requisitos – dos quais de resto, ambas as partes expressamente declararam prescindir, no próprio contrato promessa – não pode o tribunal substituir-se-lhes e declarar a nulidade do negócio.
– Uma vez que os Autores não invocaram tal nulidade nos seus articulados não o podem vir fazer apenas no recurso, na medida em que introduzem questão nova que não é de conhecimento oficioso e que não foi submetida à apreciação do tribunal recorrido.
Nestes termos, julga-se improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 15 de Dezembro de 2011
António Valente
Ilídio Sacarrão Martins
Teresa Prazeres Pais |
