| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa
(7ª Secção):
I.I.., S.A., com sede na Estrada Nacional nºX, no Ribatejo, instaurou a presente acção declarativa com processo comum sob a forma ordinária contra D. Propriedade, S.A., com sede em Lisboa, pedindo que se declare a resolução do contrato-promessa celebrado com a ré por alteração das circunstâncias em que fundou a decisão de contratar, sendo a ré condenada a restituir-lhe a quantia de €53.615,89 recebida a título de sinal, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a data da citação; em alternativa, pede que se declare a modificação do negócio através da redução do preço para €10,00/m2, ou outro que, segundo juízos de equidade, venha a ser julgado mais justo; subsidiariamente, pede que se condene a ré na restituição do sinal recebido, a título de enriquecimento sem causa.
Para tal alega, em síntese, que celebrou com a ré um contrato-promessa mediante o qual a ré lhe prometeu comprar à ré e esta prometeu vender-lhe um terreno com área de 9.646 m2, atualmente correspondente ao prédio urbano, sito na freguesia de M…, concelho de S.M..., descrito na Conservatória do Registo Predial de S….
Refere que já era proprietária de outro imóvel no local, contíguo ao terreno objecto do contrato-promessa, tendo decidido celebrar o contrato para desse modo aumentar a dimensão da sua propriedade, bem como beneficiar das infra-estruturas que iriam ser construídas na zona industrial a instalar ao lado, sendo o preço do metro quadrado fixado em €25,00, na consideração do potencial de valorização decorrente da futura construção de uma zona industrial em terrenos confinantes, também pertencentes à ré.
Com efeito, alega, a ré havia apresentado um projecto para construção de uma zona industrial no terreno confinante ao prometido vender e foi na expectativa da instalação de novas empresas na futura área industrial a construir que celebrou o contrato promessa, pois o serviço ferroviário a instalar pela ré na zona industrial seria prestado a partir da propriedade da autora.
No entanto, acrescenta, a ré vendeu em Julho de 2009, ao Município de S.M. o terreno onde seria implantada a zona industrial e pelo preço de €10,00 por metro quadrado e, “ainda que viesse a ser construída a zona industrial, face à actual degradação económica do País, não seria possível a instalação de novas empresas no local, nem a valorização do solo pelo aumento da dinâmica comercial na zona”.
Por isso, conclui, as circunstâncias em que a A. decidiu em 2007 celebrar o contrato foram alteradas de forma anormal, devido à descrita actuação da ré.
Contestou a ré para dizer que a parcela objecto do contrato promessa seria destinada pela autora à implantação de um ramal ferroviário para escoar e transportar inertes a cuja exploração e comercialização se dedica, razão por que no contrato promessa ficou consignado o direito de passagem da ré para o uso do ramal, que seria transmitido a eventuais adquirentes da restante área do prédio, não retirando a autora qualquer vantagem económica pela utilização do ramal pelas empresas que se instalassem na zona industrial.
Alega que apenas apresentou à autora um projecto de loteamento industrial que já se encontrava aprovado, acrescentando que a venda por si feita ao Município de S.M. se destinou à ampliação da zona industrial, cabendo por isso à autarquia a execução das infra-estruturas, não sendo defraudados os interesses da autora visados com a celebração do contrato.
Refere que marcou a escritura para o dia 30 de Junho de 2010, tendo convocado a autora mas esta não compareceu no acto, tendo posteriormente o seu Mandatário solicitado o diferimento da celebração da escritura por um ano, tendo a ré anuído “em diferir o prazo para a marcação da escritura por seis meses.
Conclui assim pugnando pela improcedência da acção e pela condenação da autora a cumprir o contrato-promessa e a pagar-lhe a quantia de €166.125,55 em falta, acrescida de juros de mora à taxa legal desde Junho de 2010, correspondente ao pagamento da última prestação, ou, em alternativa, o reconhecimento do direito da ré em fazer seu o montante já recebido, bem como a pagar-lhe o custo da frustrada escritura aprazada para o dia 30/6/2010 e indemnização e multa por litigância de má-fé.
Na réplica, a autora defende a improcedência da reconvenção, dizendo em síntese, que à data da propositura a presente acção não havia incumprimento da sua parte.
Por despacho unitário de fls 89 e segs foi conferida a regularidade formal da instância e seleccionada a matéria de facto com interesse para a decisão da causa, acolhendo-se na base instrutória os factos a submeter a demonstração.
Discutida a causa foi a acção julgada totalmente improcedente por não provada e a reconvenção, parcialmente procedente, declarando a resolução do contrato-promessa e reconhecendo o direito da ré a fazer seu o valor de €48.230,00 (quarenta e oito mil duzentos e trinta euros) entregue a título de sinal, com a consequente obrigação de restituir o remanescente de €32.155,34 à autora.
Inconformada, recorreu a autora para pugnar pela revogação da sentença, alinhando para tal as seguintes razões em conclusão da respectiva alegação:
1) Encontra-se junta aos autos certidão da acta de reunião da Câmara Municipal de S M…, ocorrida em 8 de Agosto de 2003, na qual foi aprovado o licenciamento das obras de urbanização, bem como a emissão do respectivo alvará, em nome da R., necessários ao início das obras de urbanização. Este documento, no entanto, foi desconsiderado na sentença e constitui um meio de prova importante no suporte da tese da A. quanto á alteração de circunstâncias em que o contrato promessa foi celebrado.
2) Desde 2003 que a R. era titular de um licenciamento para construção do loteamento e, tal como resulta do ponto 16 da matéria assente, este facto teve um peso decisivo para a formação da vontade negociai da A., quanto ao preço do imóvel;
3) Estando licenciadas as obras de urbanização e aprovada a emissão do respectivo alvará, constituindo este facto elemento essencial para a formação da vontade negocial, deixar caducar os licenciamentos, nada executar e vender a terceiro, por metade do preço, o imóvel a urbanizar constitui, sem dúvida uma alteração anormal das circunstâncias em que a A. fundou a sua decisão de contratar;
4) Para o interesse da A. pode ser indiferente a entidade urbanizadora, mas certamente que é decisivo haver mesmo urbanização, assim como o timing dessa construção. A A. decidiu contratar em face dos licenciamentos. No entanto, e por sua vez, a R., depois da assinatura do contrato, decidiu nada construir e vender a outro por metade do preço, o qual, também nada construiu. Perante os factos assentes nos pontos 4; 5; 16 e 17, bem como a acta camarária de aprovação do licenciamento e alvará de urbanização, a não construção das infra-estruturas não pode considerar-se um risco próprio do contrato mas antes uma alteração anormal das circunstâncias em que a A. fundou a decisão de contratar.
5) A conjugação dos factos vertidos nos pontos 4; 5; 16 e 17 da matéria de facto, com a acta da reunião de câmara, de 3/8/2003, é suficiente para o preenchimento da previsão ao artº 437º do CC;
6) A interpelação contida na carta citada no ponto 12 da matéria assente não teve sequência, uma vez que a ré não alegou, não só que tenha marcado a escritura até ao dia 31 de Dezembro, que, na mesma, tenha comparecido em condições de outorgar, assim como não alegou que, nessa sequência, tenha declarado à A, a resolução definitiva do contrato-promessa por perda de interesse. É que, tal interpelação, se pode ser suficiente para fixação do prazo para cumprir a prestação prevista no contrato-promessa, não será suficiente para a resolução do contrato nos termos previstos no art°.808º do CC, pois, a eventual perda de interesse é apreciada objectivamente (artº 808º, nº 2);
7) Ao invés, está assente (ponto 10) que a A. manifestou interesse em fazer cessar o contrato por via amigável, ou proceder à redução do preço, bem como, antes de 31 de Dezembro de 2010, foi interposta a presente acção peticionando isso mesmo;
8) A matéria assente nos pontos 11 e 12 é insuficiente para a decisão de direito que sancionou o incumprimento do contrato promessa, uma vez que não é alegado, nem justificado, a perda de interesse, por parte da ré, o que implica que, tal decisão, viole as normas contidas nos art°s 501º, nº1, 476º, nº1, alínea d) do CPC e 808º, nºs 1 e 2 do CC.
9) Neste sentido, as normas vertidas nos artºs 799º e 487º foram, na sentença, indevidamente aplicadas, pois concluiu-se, de imediato, pelo incumprimento da A., sem cuidar de verificar, previamente, e de acordo com o caminho escolhido pela própria R., a existência de base factual que permita a aplicação dos requisitos previstos no artº 808º do CC;
10) Para a decisão contida na alínea c), a douta sentença encontra fundamento nas normas dos artºs 439º; 433° e 289° do CC, acabando por recorrer ao instituto da resolução do contrato por alteração de circunstâncias, o que, previamente, havia negado à A., que o tinha directamente peticionado. Pensa-se, no entanto, que estas normas foram interpretadas e aplicadas de forma incorrecta, uma vez que elas não se confundem, quer nos fundamentos de aplicação, quer nos efeitos, com o instituto da resolução do contrato por incumprimento de uma das partes;
11) Se o juiz a quo entende que a R. tem direito à resolução do contrato-promessa nos termos previstos nos art°s 439° e 433° do CC, os seus efeitos são regulados pelo disposto no art° 289°, para o qual também remete. Ou seja, a R. tem de restituir à A. tudo o que recebeu, e não apenas uma parte que o juiz entenda arbitrar, pois, o sentido de tais normas, é claro, sendo o da restituição integral, equiparada aos efeitos da nulidade e da anulabilidade do negócio jurídico e não contempla as penalizações previstas para a parte incumpridora pelos regimes dos artºs 442º; 830º, 808° e 483° do CC.
Em resposta a apelada defende também “que deve conceder-se provimento ao recurso, com as legais consequências”, dizendo, por seu turno, que:
A) O terreno prometido vender está classificado como “espaço indústria” pelo PDM de S. M…, não devendo ser classificado como “agrícola e florestal”;
B) Havendo erro de facto quanto à sua classificação;
C) São cumulativos os requisitos previstos na lei (art°437°., n°1, C. Civil), para que haja lugar a resolução ou modificação do contrato por alteração anormal das circunstâncias;
D) Os requisitos legais exigidos não estão preenchidos, ou previstos no contrato-promessa de compra e venda assinado entre as partes, pois estas não fundaram a decisão de contratar numa qualquer alteração anormal das circunstâncias, nem foram afectados os princípios da boa fé, pelo que a decisão de contratar está coberta, no caso concreto, pelos riscos próprios do negócio;
E) A decisão de contratar por parte da Autora teve por base a oportunidade do investimento, pois necessitava do terreno, porque previa a construção de um ramal ferroviário, tendo isto influído na ponderação do preço acordado para o negócio;
F) No contrato-promessa não constavam quaisquer pressupostos, nem a previsibilidade de qualquer ocorrência que perspectivasse alteração das circunstâncias, que conduzissem à alteração ou modificação do contrato;
G) Existe um ónus no contrato-promessa compra e venda que obriga a promitente compradora a permitir o uso gratuito do ramal ferroviário que viesse a construir, por parte da promitente vendedora e de eventuais compradores de lotes;
H) Não foi o licenciamento do loteamento o elemento essencial na formação da vontade de contratualizar, sendo que esse elemento essencial sempre residiu apenas na possibilidade de a recorrente fazer o ramal ferroviário para o poder rentabilizar;
I) A não construção da urbanização, no terreno envolvente não pode ser considerado como uma alteração das circunstâncias, mas é sim um risco previsível e inerente ao próprio contrato.
J) Impôs a Ré um prazo à Autora, para que esta cumprisse a obrigação, findo o qual, seria considerada definitivamente não cumprida a obrigação;
K) Independentemente da perda do interesse do credor, a lei permite a este, no caso de mora, que fixe ao devedor um prazo razoável para cumprir, sob pena de se considerar impossível o cumprimento;
L) A A., recorrente, continuou a omitir a obrigação de pagamento do remanescente do preço, não propôs qualquer data para a outorga da escritura, nem compareceu para a outorga definitiva da mesma, manifestando, com este seu comportamento, a vontade e intenção de não cumprir a obrigação a que estava adstrita;
M) Não conseguiu a A., recorrente e enquanto devedora, demonstrar ausência de culpa no incumprimento do contrato, sendo certo que nos termos do n°1 do art°799°do C. Civil, incumbe ao devedor provar, que a falta de cumprimento da obrigação não procede de culpa sua;
N) Agiu, pois com culpa a Autora, ora recorrente, relativamente ao incumprimento do contrato, que se tornou definitivo;
O) A Ré conseguiu provar que a causa do incumprimento do contrato lhe não é imputável;
P) Tem a Ré direito à resolução do contrato-promessa de compra e venda.
Q) Deve a Ré fazer seus todos os valores recebidos nos termos do contrato.
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Factos Provados:
A sentença impugnada louvou-se nos seguintes factos:
1. Por escrito datado de 21.06.2007, a ré prometeu vender e a autora prometeu comprar, pelo preço de €25,00/m2, sendo o preço global de €241.150,00 uma parcela de terreno com a área de 9.646 m2 ainda integrada no prédio urbano sito na freguesia de M.., concelho de S.M…, descrito na Conservatória do Registo Predial de S.M… sob o nº …, e inscrito na matriz sob o artigo 1º, Secção G a G3, conforme documento junto a fls. 84 a 88 cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
2. Da cláusula 6ª consta que a escritura pública seria outorgada no mês respeitante ao pagamento da 36ª prestação (Junho de 2010), em dia, hora e local a fixar por acordo e na falta de acordo por indicação da ré, através de carta registada expedida com pelo menos 10 dias de antecedência.
3. Da cláusula 3ª consta que a autora se compromete a permitir o uso do ramal ferroviário a inserir na parcela do terreno por parte da ré, bem como a eventuais adquirentes da área restante do prédio urbano em que se integra.
4. A ré dedica-se à actividade de investimentos imobiliários e apresentou ao Município de S.M… um projecto para a construção de uma zona industrial no prédio de que é proprietária, no mesmo local, com a área de 107.224,50 m2, inscrito na matriz sob parte do artigo 1, secção G-G3 e descrito na Conservatória do Registo Predial de S.M… sob o nº …/....
5. O referido projecto consistia no loteamento do terreno, com construção de todas as infra-estruturas, designadamente viárias, saneamento, electricidade, água, gás, entre outras.
6. O imóvel identificado em 1) não está incluído no terreno para onde foi projectada a zona industrial, mas encontra-se separado do mesmo por um caminho público.
7. A ré, em Julho de 2009, vendeu ao Município de S.M… o terreno, identificado em 4., onde pretendia implantar a zona industrial, pelo preço de €10,00 por metro quadrado, conforme condições exaradas na escritura de fls. 12 a 16.
8. Na referida escritura consta que o Município adquiriu a parcela de terreno destinada à ampliação da zona industrial do concelho.
9. A autora entregou à ré a quantia total de € 53.615,89, correspondente a 20% do preço acordado e a mais seis prestações no valor de € 5.358,80.
10. A autora manifestou à ré a intenção de fazer cessar, pela via amigável, o acordo identificado em 1. ou proceder à alteração do preço para o valor de €10 por metro quadrado, o que foi recusado.
11. Por carta de 18.06.2010, a ré comunicou à autora que a escritura pública seria realizada em 30.06.2010, às 11H. A autora não compareceu na data e hora marcadas.
12. Por carta de 4.10.2010, a ré comunicou à autora o seguinte: «…aceitamos diferir o prazo para a outorga da escritura, sem recurso a qualquer aditamento ao contrato assinado, até 31 de Dezembro do corrente ano de 2010, prazo mais que suficiente, para realizarmos a escritura, findo o qual, se nada for feito nesse sentido, pressupomos a existência de incumprimento do contrato por parte da A.»
13. Cerca de dois anos antes da celebração do acordo mencionado em 1) estava colocado no terreno da ré identificado em 4) um cartaz de grandes dimensões, em lugar bem visível da estrada nacional 118, anunciando a venda de loteamento industrial. (resposta restritiva artigo 1º da B.I.)
14. A autora, ao adquirir o terreno, anteviu uma oportunidade de investimento, pois já era proprietária de outro imóvel no local contíguo ao mesmo. (resposta afirmativa artigo 2º da B.I.)
15. O terreno identificado em 1) encontra-se junto do ramal ferroviário. (resposta restritiva artigo 3º da B.I.)
16. Para a fixação do preço de €25 por metro quadrado, a autora e a ré tiveram também em conta o potencial de valorização que representava a construção da zona industrial. (resposta restritiva artigo 5º da B.I.)
17. Sem a construção da zona industrial, o valor de mercado do terreno situado em zona agrícola e florestal seria de €10 por metro quadrado. (resposta afirmativa artigo 5º-A da B.I.)
18. Até ao momento, nenhuma obra foi iniciada no local com vista à construção da zona industrial. (resposta afirmativa artigo 6º da B.I.)
19. A placa anunciando a venda de loteamento industrial foi retirada cerca de dois anos após a celebração do acordo mencionado em 1 (resposta restritiva artigo 7º da B.I.)
20. A Autora tomou conhecimento durante o Verão de 2010 do facto mencionado em 7. (resposta afirmativa artigo 8º).
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Âmbito do recurso:
Em jeito de nota prévia, cumpre aqui fazer um esclarecimento: a ré, promitente vendedora, pedira em reconvenção, que se lhe reconhecesse o direito de “fazer seus os montantes já recebidos, não os restituindo, seja em dobro seja em singelo à autora”.
A sentença declarou resolvido o contrato promessa, “por motivo imputável à autora”, mas apenas reconheceu à reconvinte “o direito a embolsar o valor de €48.230,00 entregue a título de sinal”, ordenando a restituição dos restantes €32.155,34.
Na sua resposta (conclusão Q) a apelada defende que “deve a Ré fazer seus todos os valores recebidos nos termos do contrato”, na linha, aliás, da posição sustentada pela autora (conclusão 11ª), ainda que neste caso, como censura ao sentido da decisão impugnada.
Ora, à autora falece legitimidade para pôr em crise o segmento da decisão que ordena a restituição da quantia de €32.155,34 e, dado que a ré não interpôs recurso da sentença, ficou a coberto de caso julgado a assinalada restituição, na eventualidade de vir a improceder o recurso no tocante à reconvenção.
Neste contexto, releva-se como lapso material a afirmação da recorrida de que “deve conceder-se provimento ao presente recurso”.
Posto isto e porque o objecto do recurso é delimitado pelas conclusões formuladas pela recorrente, I.I…, S.A., cumpre a esta instância decidir sobre duas questões a saber:
I) Aferir se a factualidade dada por provada (e não impugnada) configura alteração anormal das circunstâncias para os efeitos do nº1 do artigo 437º do CC;
II) Avaliar a consistência do incumprimento em que assentou a procedência da reconvenção.
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Análise do recurso:
I) Sobre a alteração anormal das circunstâncias:
Defende a recorrente que da mera consideração dos factos elencados sob os artigos 4, 5, 16 e 17, conjugados com a deliberação camarária certificada a fls 160 e verso, resulta verificada a anormal alteração das circunstâncias que legitima a resolução do contrato promessa ou a modificação do preço unitário do metro quadrado do terreno em causa.
Do exposto infere-se que a alteração das circunstâncias a que a recorrente se reporta se consubstancia na abdicação, por parte da promitente vendedora, de levar a efeito a construção da zona industrial cujo projecto submeteu com êxito à aprovação da autarquia de S.M…, tendo vendido ao Município, em Julho de 2009, o terreno onde tal projecto iria ser implantado.
Ora, alega a autora, o preço unitário do metro quadrado ajustado no contrato promessa teve em conta a construção da zona industrial e o potencial de valorização dela decorrente, pressupostos que não se verificaram, uma vez que não foi iniciada no local qualquer obra com vista à concretização do projecto.
Na sentença sob escrutínio considerou-se, na esteira de acórdão desta Relação, que os requisitos exigidos para a resolução ou modificação do contrato são cumulativos e implicam que:
- a alteração relevante diga respeito a circunstâncias em que se alicerçou a decisão de contratar; tais circunstâncias, ainda que não sejam determinantes para ambas as partes, devem apresentar-se como evidentes segundo o fim típico do contrato;
- a alteração deve ser anormal, isto é, imprevisível e afetando o equilíbrio do contrato;
- a estabilidade do contrato implique lesão para uma das partes, por ser demasiado onerosa ou envolver grandes riscos pessoais ou excessivos sacrifícios de natureza não patrimonial;
- a manutenção do contrato ou dos seus termos afete gravemente os princípios da boa fé;
- a situação não se encontre abrangida pelos riscos próprios do contrato, ou seja, a alteração anómala das circunstâncias não esteja compreendida nas flutuações normais ou finalidade ou nos riscos concretamente contemplados pelas partes no acordo contratual celebrado.
Sopesada a factualidade dada por provada considerou o tribunal recorrido que “em abono da tese da autora só se provou que, sem a construção da zona industrial, o valor de mercado do terreno situado em zona agrícola e florestal seria de €10 por metro quadrado (…) e “os demais factos apurados não servem porém para alicerçar a versão da autora”.
E mais adiante conclui:
“A ré não escondeu portanto da autora que o terreno só dispunha do projecto de loteamento licenciado (…)
Importa ainda ter presente que a autora é uma empresa de investimentos imobiliários, e já era proprietária de outro imóvel no local, contíguo ao terreno objeto do contrato-promessa, pelo que estava a par da situação quanto ao potencial de investimento envolvido, os eventuais riscos do negócio bem como a previsibilidade de atraso na construção futura da zona industrial.
No âmbito do contrato-promessa de compra e venda de um terreno, a caracterização da zona envolvente futura constitui um risco que é previsível e se encontra abrangido nas flutuações normais, na álea própria do contrato, exceto se as partes expressamente fizerem ressalvas a esse respeito”.
Subscrevemos em absoluto tais considerações.
Na tese da autora, foi decisivo para a decisão de contratar o facto de a promitente vendedora lhe ter apresentado um projecto para construção de uma zona industrial num terreno contíguo e, como a parcela prometida vender era o único acesso ao ramal ferroviário, tal circunstância representava um valor acrescentado do seu terreno, uma vez que o serviço ferroviário usado pelas empresas que se instalassem na zona industrial “seria prestado a partir da propriedade da autora”.
E de facto a promitente vendedora não só tinha apresentado tal projecto como também o vira aprovado em reunião da Câmara Municipal realizada em 5/8/2003, que fixara em 3 anos o prazo para execução das obras de urbanização (certidão de fls 160 e vº).
Julgamos ser inquestionável que a afectação do terreno da promitente vendedora à construção de uma zona industrial configura, no caso concreto, um elemento determinante do negócio, ou pelo menos do preço unitário ajustado para a parcela prometida vender.
Porém, não se tendo provado que a parcela prometida vender fosse o único acesso ao ramal ferroviário a construir pela autora na parcela, óbvio se torna que se esboroa de modo significativo a alegada mais valia que teria sido determinante na fixação daquele preço unitário.
Diga-se de resto que o valor acrescentado que tal acesso exclusivo representaria, estava claramente postergado pelos termos do contrato promessa cuja cláusula 3ª estabelecia que “a promitente compradora se obriga a permitir o uso pela promitente vendedora e pelos eventuais adquirentes da área restante do prédio, do ramal ferroviário a inserir na parcela”, sendo intuitivo que tal passagem constitui um ónus e não um benefício com expressão económica.
Neste contexto, a pretensa alteração da base negocial ficou confinada à questão da não construção da zona industrial, até à propositura da presente acção.
Com efeito, foi dado por provado (de resto, nem estava controvertido) que “até ao momento, nenhuma obra foi iniciada no local com vista à construção da zona industrial” (ponto 18).
Configurará tal facto alteração anormal das circunstâncias em que as partes fundaram a sua vontade?
A resposta é categoricamente negativa, pois se é verdade que a promitente vendedora não executou a construção prevista no projecto aprovado em 5/8/2003, ainda assim manteve-se a afectação do seu terreno à construção da zona industrial, porquanto em 14/7/2009 vendeu ao Município de S… uma parcela com €107.224,50, confinante com o terreno da autora, para ampliação da zona industrial do concelho (fls 12 a 15).
Obviamente que a identidade do executante da construção não foi elemento determinante do contrato promessa, sendo mesmo de presumir que a sua execução pela autarquia represente até uma mais valia, pela garantia da sua melhor qualidade.
Manifestamente, nem do contrato promessa nem da alegação constante da p.i., consta qualquer elemento que inculque qualquer espécie de dependência entre a celebração do contrato e a execução do projecto da zona industrial.
Em suma e como lapidarmente vem assinalado pela autora (artigo 19º da p.i) a verdadeira alteração ocorrida foi a do preço do terreno, uma vez que entre a data da celebração do contrato promessa e a data prevista para a escritura se intrometeu uma crise financeira gravíssima que fez cair a pique o valor do terreno, decorrente do significativo abrandamento da actividade económica, com a consequente redução da procura.
Na verdade, o contrato foi celebrado em 21 de Junho de 2007, tendo as partes convencionado que, além do sinal recebido com a assinatura, o remanescente do preço (192.920 euros) seria pago em 36 prestações mensais e a escritura seria outorgada “no mês respeitante ao pagamento da 36ª prestação”, sem prejuízo de vir a ser antecipada “desde que a promitente compradora entregue garantia bancária suficiente para garantia do remanescente das prestações vincendas e desde que esteja formalizada a desanexação da parcela”.
Ou seja, nada se estipulou no contrato que fizesse depender a celebração da escritura da construção da zona industrial ou sequer do seu início, facultando-se até à promitente compradora a antecipação da escritura mediante a garantia do pagamento das prestações vincendas e a formalização do destaque da parcela do prédio-mãe.
A autora não usou de tal faculdade e, sendo assim, em princípio a escritura deveria ser outorgada em Junho de 2010, mediante marcação feita por acordo ou, na sua ausência, sob indicação da promitente vendedora (cláusula 6ª).
Ora, resulta dos autos (e este tribunal pode ter em consideração tal facto, nos termos previstos no nº3 do artigo 659º, aplicável ex vi do nº2 do artigo 713º, ambos do CPC) que à data da propositura da acção (28/12/2010) a autora apenas havia pago seis das trinta e seis prestações previstas no contrato (facto não impugnado).
Resulta também do teor dos documentos juntos com a contestação e em particular com o documento que constitui fls 64 (cuja recepção a autora confirma na réplica) que a ré marcou a escritura para o dia 22/1/2009 (fls 51 e segs), louvando-se na “vontade manifestada” pela autora, não tendo esta comparecido no acto.
Ainda assim, relevando o teor do contrato, decidiu a promitente vendedora “aguardar pelo pagamento da última prestação que deveria ocorrer em 21/6/2010”, marcando a escritura para o dia 30/6/2010, a que a autora faltou de novo.
Centrando-nos de novo na questão em título, diremos então que o instituto da resolução ou modificação do contrato não pode ser convocado na situação dos autos, uma vez que se mantém a afectação do terreno que presidiu à vontade de celebrar o contrato e nada sugere que a autora tivesse querido fazer depender a celebração do contrato prometido do início da construção da zona industrial.
De todo o modo e como se refere no Acórdão do STJ de 9/3/2010 (Hélder Roque) “importa que as circunstâncias, sendo determinantes para uma das partes, se mostrem conhecidas ou cognoscíveis da outra e que esta, se lhe tivesse sido proposta a subordinação do negócio à verificação das circunstâncias pressupostas pelo lesado, as aceitasse ou devesse aceitar, procedendo de boa-fé”.
Ora, se a faculdade de antecipação apenas ficara condicionada à formalização da desanexação da parcela, seria absurdo considerar que a construção da zona industrial ou sequer o seu início teria sido uma circunstância determinante para a autora celebrar o contrato prometido, carecendo em absoluto de suporte a alusão ao timing agora esgrimido pela recorrente (conclusão 4ª), mas, para além disso, nada nos autoriza a supor que a ré conhecesse ou pudesse conhecer tal expectativa.
Claro que “para a fixação do preço de €25,00/m2 a autora e a ré tiveram em conta o potencial de valorização que representava a construção da zona industrial” dado que “sem tal construção o valor de mercado do terreno (…) seria de €10 por metro quadrado”, como se colhe dos factos elencados sob os nºs 16 e 17.
Mas tal potencial de valorização, uma vez que o terreno foi vendido para ampliação da zona industrial, apenas terá ficado diminuído pela depreciação sentida em todo o sector imobiliário e não pelo facto de a ré ter procedido à sua venda ao Município, sendo expectável que, consumada a ampliação, se valorize de novo.
Mas, valorize ou não, tal vicissitude está incontornavelmente coberta pelos riscos próprios do contrato e, consequentemente, subtraída à aplicação do instituto em questão.
Assim e em síntese, improcedem todas as conclusões atinentes à questão em título.
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II) Sobre a reconvenção:
A ré na contestação atribui à autora o incumprimento do contrato e por isso pede que se obrigue a cumprir o contrato promessa e a pagar-lhe a quantia de €166.125,55, correspondentes às prestações ainda não liquidadas pela promitente compradora, acrescidas de juros de mora.
Em alternativa, pede que se lhe reconheça o direito a fazer suas as importâncias já recebidas em cumprimento do contrato promessa.
Sobre tais pretensões escreveu-se na sentença:
“Quanto à outorga da escritura definitiva, a cláusula 6ª estipula que se realizaria no mês respeitante ao pagamento da 36ª prestação (Junho de 2010), em dia, hora e local a fixar por acordo ou designado pela promitente vendedora.
Provou-se que a ré comunicou à autora que a escritura pública seria realizada em 30.06.2010, às 11h, e que a autora não compareceu na data e hora marcadas (ponto 11).
Por último, a ré enviou posteriormente à autora uma carta datada de 4.10.2010, em que lhe concede o diferimento do prazo para a realização da escritura até 31.12.2010, pressupondo o incumprimento do contrato se a ré nada fizesse até essa data (ponto 12).
A ré logrou, por consequência, demonstrar que a causa do incumprimento do contrato-promessa não lhe é imputável, mas sim à autora, que omitiu a obrigação de pagamento do remanescente do preço e não compareceu na data designada para a outorga da escritura definitiva, não tendo além disso dado sinais de pretender cumprir as obrigações em falta no prazo suplementar que lhe foi concedido pela outra parte.
A autora não conseguiu assim demonstrar a ausência de culpa no incumprimento do contrato, o qual se tornou definitivo, perante o decurso do novo prazo concedido pela ré e com carácter de interpelação admonitória”.
E acrescenta:
“A Ré deveria ter pedido a execução específica do contrato, com a prolação pelo tribunal de sentença que substituísse a escritura pública de compra e venda. A condenação da autora a cumprir o contrato-promessa só por si constitui um pedido ininteligível, que não está previsto nas disposições atinentes ao contrato promessa.
Resta portanto à ré o direito à resolução do contrato, que nos termos gerais tem efeito retroactivo (artigos 439º, 433º do C.C.) com a restituição de tudo o que foi prestado”.
Alega a recorrente que “a matéria assente nos pontos 11 e 12 é insuficiente para a decisão de direito que sancionou o incumprimento do contrato promessa”.
Tem inquestionável razão!
Não há fundamento para se declarar resolvido o contrato por culpa imputável à autora e declarar perdido a favor da ré o sinal por ela recebido.
É inegável que a autora incumpriu o contrato promessa, ao não pagar as prestações a que se obrigara, legitimando assim que a autora o pudesse ter resolvido, caso se tivesse verificado qualquer das situações previstas no artigo 808º do Código Civil.
Porém, é intuitivo que nada vem alegado sobre a perda de interesse da ré na celebração do contrato prometido e, por outro lado, o incumprimento não se tornou definitivo.
Na verdade, a ré, muito embora a autora tivesse entrado em incumprimento quanto ao pagamento das prestações, “preferiu aguardar o vencimento da última prestação que ocorreu em Junho de 2010 (…) e a escritura foi marcada para o dia 30 de Junho de 2010”.
Esqueceu a ré que, nos termos do contrato, a marcação devia ser feita consensualmente e, só no caso de tal consenso não ser alcançado, lhe era deferida a faculdade de ela própria proceder à marcação.
Por conseguinte, a falta da autora naquele acto não teria qualquer efeito, uma vez que a marcação não levara em consideração o que a propósito havia sido convencionado no contrato promessa.
Mas ainda que assim não fosse – o que se equaciona apenas para efeito de raciocínio – tal falta não teria em qualquer caso a virtualidade de justificar a resolução, pois a própria ré veio a conceder novo prazo para a realização do acto, primeiro até 17 de Setembro (fls 63) e depois até 31 de Dezembro de 2010 (fls 65).
Simplesmente, a autora, em clara “jogada de antecipação” intentou a presente acção em 28/12/2010, não constando dos autos qualquer menção sobre a marcação de nova data para a realização da escritura.
Impunha-se assim que a ré, com observância dos termos do contrato, tivesse renovado a marcação da escritura ou convolado a mora no cumprimento das prestações em incumprimento definitivo, só assim podendo prevalecer-se da faculdade estabelecida no nº2 do artigo 442º do CCivil de fazer seu o sinal recebido.
Quer o exposto dizer que carece de base legal a decretada resolução do contrato e a consequente perda do sinal a favor da ré/reconvinte, procedendo a apelação no tocante a tal segmento decisório.
***
Decisão:
Atento o exposto, julga-se a apelação parcialmente procedente e, em consequência, revoga-se a sentença na parte em que declarou resolvido o contrato e reconheceu à ré o direito a fazer seu o sinal recebido.
Custas em ambas as instâncias na proporção do decaimento.
Lisboa, 12 de Fevereiro de 2013
Gouveia Barros
Conceição Saavedra
Cristina Coelho |
