| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
7ª SECÇÃO CÍVEL
I – F. S. intentou contra E. R. a presente ação declarativa, com a forma de processo sumário, pedindo que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento que tem por objeto o prédio que identifica e, bem assim, a condenação da ré a pagar-lhe as rendas vencidas e em dívida e também as vincendas, com juros de mora a partir dos respectivos vencimentos.
Alegou, sem síntese, que a ré deixou de pagar as rendas, sucessivamente actualizadas, relativas aos meses de Janeiro a Dezembro de 2007 e de Janeiro a Dezembro de 2008.
A ré contestou, alegando que sempre pagou as rendas e pugnando pela ilegalidade do aumento da renda operado em 2006. Deduziu ainda reconvenção em que pediu a condenação do autor a pagar-lhe € 551,52, valor correspondente à diferença entre a renda devida e aquilo que, por virtude de actualizações feitas, pagou por erro ao autor.
Houve resposta do autor.
Realizado o julgamento, foi proferida sentença que:
A) Julgando a acção parcialmente procedente:
- declarou resolvido o contrato de arrendamento e condenou a ré a despejar o locado, deixando-o devoluto de pessoas e bens;
- condenou a ré a pagar ao autor as rendas vencidas e não pagas nos anos de 2007 a 2009, no montante de € 1.687,08, bem como as rendas vincendas até ao trânsito em julgado da sentença;
- condenou a ré a pagar ao autor uma indemnização, no montante mensal de € 68,97, como contrapartida do gozo do locado que venha a ocorrer entre o trânsito em julgado da sentença e a efectiva entrega do locado, valor que se elevará ao dobro em caso de mora.
- condenou a ré no pagamento de juros de mora vencidos e vincendos sobre as quantias supra referidas, à taxa supletiva legal de 4%, ou a outra que venha a ser fixada.
- absolveu a ré do mais pedido.
B) Julgou a reconvenção improcedente, absolvendo a autora do correspondente pedido.
Contra ela apelou a ré, tendo apresentado alegações onde formula as seguintes conclusões:
1.ª Ao concluir que qualquer normal declaratário, no lugar da Ré, aceitaria tacitamente um aumento de renda, como fazendo parte integrante da renda, com o fundamento de que é disso que se trata uma actualização de renda, a sentença fez incorrecta apreciação do direito.
2.ª A sentença não tomou em devida consideração que a informação de .../2005 nada diz sobre aumento de renda por força da realização de obras.
3.ª Foi violado o artigo 236º do Código Civil.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Colhidos os vistos, cumpre decidir, sendo questões sujeitas à nossa apreciação as enunciadas pela apelante nas conclusões elaboradas, visto serem estas, como é sabido, que delimitam o objeto do recurso.
II – Vêm descritos como provados os seguintes factos:
1 - Na qualidade de senhorio de um prédio urbano sito na Rua …, freguesia e concelho de …, inscrito na matriz …., o A. por contrato verbal datado de … de 1968, devidamente manifestado e selado, deu de arrendamento ao Sr. J. A., marido da ré, a cave do referido prédio, para ali habitar com o respectivo agregado familiar – resposta aos arts. 1º e 2º da petição inicial.
2 – Por óbito do Sr. J. A., em 2006, transmitiu-se a posição de inquilino para a viúva, ora R., que tinha lá a sua residência – resposta ao artº 3º da petição inicial.
3 – O arrendamento teve início em … de 1968, pelo período inicial e renovações sucessivas previstas na lei, mediante a renda mensal de 500$00, a ser paga até ao dia oito do respetivo mês – resposta ao artº 4º da petição inicial.
4 – No ano de 2006 a R. pagou ao A. todas as rendas, no valor mensal de € 65,91 – resposta ao artº 5º da petição inicial.
5 – Através de notificação judicial avulsa, que correu termos pelo 3º Juízo Cível do Tribunal Judicial da Comarca de …, sob o nº …, o A. comunicou à R. a mora superior a três meses, no pagamento das rendas – resposta ao artº 7º da petição inicial.
6 – O A. intentou execução comum, para entrega de coisa certa, contra a R., que correu termos pelo 3º Juízo Cível do Tribunal Judicial da Comarca de …, sob o nº …, dando como título à execução a referida notificação judicial avulsa, tendo o seu RI sido liminarmente indeferido – resposta ao artº 8º da petição inicial.
7 – Nos anos de 2007 e 2008 a R. não entregou diretamente ao A. o valor de qualquer uma das rendas – resposta aos artºs 6º e 9º da petição inicial.
8 – A R. depositou na CGD, em conta aberta em nome do A., as quantias mensais de € 21,54, desde Janeiro a Dezembro de 2007, de € 22,08, desde Janeiro a Dezembro de 2008, e de € 22,70, desde Janeiro a Maio de 2009, conforme documentos juntos a fls. 38 e segs., cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido – resposta ao art. 5º da contestação.
9 – A R. interpelou o A., por cartas de …/2006, …/2007 e .../2008, para proceder à correção das atualizações de renda, em conformidade com os coeficientes legais em vigor, conforme documentos juntos a fls. 68 a 76, respetivamente, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido – resposta ao art. 9º da contestação.
10 – Em 2006 o A. aumentou a renda do valor de € 19,95 mensais para € 65,91 mensais – resposta ao artº 19º da contestação.
11 – A R. informou-se junto do seu serviço de finanças e de vizinhos, sobre tal aumento de renda – resposta ao artº 20º da contestação.
12 – O A. comunicou à R., por carta registada com AR, não aceitar qualquer depósito de rendas, por o contrato de arrendamento estar resolvido, conforme documento junto a fls. 77, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido – resposta ao artº 11º da contestação.
13 – Em .../2005 o A. informou a R. através de carta registada com AR, do valor atualizado da renda, em parte por obras de conservação efetuadas pelo senhorio no locado, e em parte por aplicação dos coeficientes legais, que passou para € 65,91 mensais, conforme documento junto a fls. 84, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido – resposta aos artºs 4º e 6º da resposta à contestação.
14 – Em .../2006, o A. informou a R. através de carta registada com AR, do valor atualizado da renda, que passou para € 69,00 mensais, conforme documento junto a fls. 85, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido – resposta ao art. 7º da resposta à contestação.
15 – Em …/2007, o A. informou a R., através de carta, das razões da atualização de rendas, nos anos de 2006 e 2007, conforme documento junto a fls. 86, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido – resposta ao art. 8º da reposta à contestação.
III - As razões que essencialmente fundaram a decisão emitida podem ser resumidas assim:
- Entre as partes vigora um contrato de arrendamento para habitação, no qual a ré detém a posição de inquilina, dada a transmissão a seu favor operada pela morte de seu marido, o primitivo locatário.
- A actualização de renda comunicada pelo autor à ré para o ano de 2006, através da carta de …/2005 - fls. 84 -, com base na realização de obras que devem ser qualificadas como de conservação ordinária, ainda que não fosse consentida por lei, foi tacitamente aceite pela ré, ao proceder ao pagamento de todas as rendas do ano de 2006.
- Sem qualquer alusão a que fosse para vigorar apenas no ano de 2006, a comunicação desse aumento, feita pelo autor à ré através da carta de fls. 84, tem de ser interpretada no sentido de que o aumento anunciado seria para as rendas futuras, já que seria esse o entendimento de um declaratário normal colocado no lugar da ré;
- Nada consente, pois, a posterior posição da ré no sentido de não aceitar que o aumento assim operado vigorasse para os anos subsequentes – nº 9 dos factos provados.
- A actualização comunicada pela mesma carta com base na aplicação dos coeficientes legais, dada a falta de oposição da ré nos termos do art. 35º, nºs 1 e 2 do RAU, determinou também a obrigação de pagamento da renda nos moldes exigidos.
- Assim, é devida pela ré a renda mensal de € 65,91 no ano de 2006 e anos subsequentes, sem prejuízo de ulteriores actualizações.
- Porque a ré aceitou a proposta do autor, feita na carta de .../2006, quanto ao coeficiente de actualização – 1,0465 – e porque a renda devida em 2006 era de € 65,91 mensais, a aplicação a este valor daquele coeficiente dá lugar à renda mensal de € 68,97 no ano de 2007.
- Não tendo a ré pago as rendas no valor devido a partir de Janeiro de 2007, nem tendo feito cessar a mora nem pago a indemnização a que alude o art. 1041º, nº 1 do Código Civil, existe fundamento para a resolução do contrato de arrendamento – art. 1083º, nºs 1 e 3 do C. Civil –, estando a ré obrigada ainda a pagar o valor das rendas em dívida, o valor da indemnização prevista no art. 1045º, nº 1 do C. Civil e os juros de mora pedidos.
Se bem entendamos a sua ideia, a apelante discorda essencialmente do significado que a sentença atribuiu, quer à comunicação que o apelado lhe dirigiu em …/2005, quer ao comportamento da apelante, quando, ao longo do ano de 2006, pagou, sem reação, a renda pelo valor actualizado.
Afirmando que nessa missiva nada se dizia sobre o aumento da renda ter por base também a realização de obras – conclusão 2ª -, sustenta que o seu conteúdo não pode ser interpretado, ao invés do que se fez na sentença, no sentido de o aumento com tal fundamento passar a fazer “parte integrante da renda” a pagar no futuro [1], não podendo igualmente considerar-se que haja aceite tacitamente esse mesmo aumento.
Sabe-se, pelo facto supra descrito sob o nº 13, que em …/2005 o A. informou a R., através de carta registada com AR, do valor atualizado da renda, em parte por obras de conservação efetuadas no locado, e em parte por aplicação dos coeficientes legais, que passou para € 65,91 mensais, conforme documento junto a fls. 84.
É matéria julgada como provada, sem que a apelante ponha em causa neste recurso a correspondente decisão.
Daí que seja facto definitivamente adquirido para os autos que o aumento da renda, segundo o comunicado, emergia não só da “aplicação dos coeficientes legais”, mas também da realização, pelo senhorio, de obras de conservação, sendo despropositada a afirmação de realidade que contraria a apurada nos autos.
Deve salientar-se, ainda assim, que o teor da carta de fls. 84 evidencia a absoluta falta de razão da apelante.
Nela se diz, além do mais, o seguinte:
“(…)
2. Considerando que foram realizadas obras de conservação ordinária no prédio de que V. Exa. é arrendatário (reparação de esgotos, porta de entrada, escada e corrimões; isolamento de terraço, interior da casa e escada do prédio), no valor de (…), bem como na cave, de que V. Exa., é exclusivo detentor (reparar e pintar pavimento, paredes e escada) (…). Nos termos do disposto no art. (…) haverá o seguinte aumento na renda respeitante a Jan2006 (…)
4. Assim, a nova renda respeitante a Jan2006 e seguintes terá o seguinte valor: (....) € 65,91 ”
A alegação de que a realização de obras não foi invocada como elemento estruturante do aumento de renda é, assim, absolutamente infundada.
Por outro lado, a declaração negocial do senhorio dirigida à inquilina, comunicando-lhe, através dessa carta, o aumento da renda, interpretada segundo a teoria da impressão do declaratário, ínsita no nº 1 do art. 236º do Código Civil, só pode significar que, a partir de Janeiro de 2006 a renda passaria a ser no valor indicado.
Com efeito, um declaratário normal, com instrução, sageza e diligência medianas, colocado na posição da destinatária da missiva, veria no conteúdo desta, acima parcialmente transcrito, e onde expressa e claramente se diz que “a nova renda respeitante a Janeiro de 2006 e seguintes terá o valor de (…) € 65,91”, a comunicação de que daí em diante, e por virtude de atualização feita nos termos e pelos fundamentos descritos, a renda passaria a ser no montante indicado.
Não só a expressão usada – mês de Janeiro de 2006 e seguintes - aponta, sem margem para qualquer dúvida, no sentido de que a nova renda seria para vigorar no futuro, como, segundo os ditames da experiência comum, um aumento de renda envolve uma alteração futura e perene da prestação a pagar pelo inquilino pelo gozo da coisa.
Nada aponta e muito menos consente uma interpretação no sentido de que o aumento da renda fosse para vigorar apenas durante o ano de 2006, como passou a referir a ré, ora apelante – cfr. o facto descrito sob o nº 9.
Daí que a posição assumida pela apelante, pagando, ao longo de todo o ano de 2006, e sem qualquer reação, a renda fixada no novo valor, deva ser vista, de acordo com o entendimento seguido na sentença, e nos termos do disposto no nº 1 do art. 217º do Código Civil, como uma declaração negocial tácita de aceitação da atualização feita pelo apelado na sua comunicação de Novembro de 2005, nomeadamente na parte em que a mesma se fundou na aí referida realização de obras de conservação no prédio.
E a atualização feita nos anos posteriores partiu naturalmente do valor atualizado em Novembro de 2005.
Não colhem, pois, as razões invocadas pela apelante, impondo-se a improcedência da apelação.
IV – Pelo exposto, julga-se a apelação improcedente, mantendo-se a sentença recorrida.
Custas a cargo da apelante, sem prejuízo do apoio judiciário de que goza.
Lxa. 10.09.2013
(Rosa Maria M. C. Ribeiro Coelho)
(Maria Amélia Ribeiro)
(Graça Amaral)
[1] - Depois de pagar a o valor da renda actualizado durante o ano de 2006, comunicou ao apelado que não aceitava que o aumento relativo à realização as obras vigorasse nos anos subsequentes – facto nº 9.. |
