Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	2150/08.6TBBRR.L1-7
Relator:	ANA RESENDE
Descritores:	ARRENDAMENTO FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA RESOLUÇÃO DO CONTRATO ACÇÃO DE CONDENAÇÃO INTERESSE EM AGIR
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	03/31/2009
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	PROCEDENTE
Sumário:	No âmbito de aplicação do NRAU, a acção declarativa de condenação por falta de pagamento de rendas, no âmbito de um contrato de arrendamento, continua a constituir um meio a poder ser utilizado pelo senhorio para fazer cessar tal contrato, maxime quando demandado também o fiador, visando a respectiva condenação no pagamento das rendas devidas, perspectivando-se o recurso à resolução extrajudicial do contrato, com o fundamento indicado, como uma faculdade legalmente concedida ao senhorio. (sumário da Relatora)

Decisão Texto Integral:

ACORDAM NA 7ª SECÇÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA I - Relatório             1. A demandou (1º) B e (2º) C, pedindo que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento, relativa à fracção autónoma, designada pela letra G, do 1º andar esquerdo, do prédio urbano, sito na R. M…, n.º 35, B.., condenando o 1º R. ao despejo imediato, que deve ser entregue livre e desocupada de pessoas e bens à A, sendo os RR condenados solidariamente, pagarem-lhe as rendas vencidas, no montante de 3.300,00€, correspondentes a 11 meses de incumprimento e ainda as rendas vincendas, até ao trânsito em julgado da sentença que decrete o despejo, bem assim como a indemnização desde a data do trânsito em julgado até à supra referida entrega do arrendado, calculada com base no dobro da renda, por cada mês. 2. Alega para tanto que deu de arrendamento, pelo prazo de 5 anos, com início em 1 de Outubro de 2006 e termo em 30 de Setembro de 2011, renovado automaticamente, por igual período, a fracção em causa, mediante a renda anual de 3.600,00€, actualizada anualmente, sendo paga, a partir do 2º ano da vigência do contrato, mediante prestações mensais de 300,00€. O 1º R. não pagou as rendas relativas aos meses de Setembro de 2007 a Julho de 2008, tendo o 2º R, outorgado o contrato de arrendamento, na qualidade de fiador, renunciando ao benefício de excussão prévia, assumindo solidariamente com o 1º R. o cumprimento de todas as obrigações emergentes do contrato de arrendamento, até efectiva restituição do arrendado. 3. Citados, os RR não contestaram. 4. Foi proferido despacho que julgou procedente a excepção inominada do interesse em agir, absolvendo os RR da instância. 5. Inconformada veio a A. interpor recurso de apelação, formulando, nas suas alegações as seguintes conclusões: · A única questão suscitada nos presentes autos consiste em saber se a A. carece de interesse em agir, com referência à instauração da presente acção de despejo, mediante a qual visa a resolução do contrato de arrendamento celebrado com o 1º R., com fundamento na falta de pagamento de rendas, bem como o pagamento das prestações locatícias em dívida, a suportar pelos 2, nas suas qualidades de inquilino e fiador. · No caso de resolução fundada em mora no pagamento da renda, a acção de despejo mostra-se a via mais vantajosa. · Não se vê que o legislador possa ter pretendido retirar o direito ao senhorio, afastando o direito de resolução judicial do contrato quando a mora tem a duração superior a 3 meses. · Da exposição dos motivos da proposta de lei do arrendamento urbano, n.º 34/X, decorre que a resolução extrajudicial do contrato é perspectivada como uma possibilidade e não como uma imposição. · Decorrente do facto de, no caso presente existir um fiador, em relação ao qual também se formulou o pedido de pagamento das rendas vencidas, resulta que segundo a tese da imperatividade do art.º 1084, n.º1, sempre teríamos que lançar mão de dois processos distintos com todas as consequências que tal acarreteria. · Não é possível estender a regra constante do art.º 15, n.º2, da Lei 6/2006, de 27/2, aos fiadores. · É que tal disposição refere-se, expressa e unicamente ao arrendatário. · Decorrente da natureza, características e regime jurídico da fiança, não é possível a criação, por mera notificação extra-judicial, de título executivo contra os fiadores. · Dizendo a mora respeito a diferentes rendas, as últimas três vencidas ainda não têm, obviamente, a duração de 3 meses, e como a A. fundou a resolução na falta de pagamento de todas as rendas em atraso, sempre se teria de socorrer da acção de despejo. · Assiste ao senhorio o direito de intentar a acção declarativa, com vista à resolução do contrato de arrendamento, com fundamento na falta de pagamento da renda, independentemente da duração da mora, mesmo que tenha ao seu dispor a via da resolução extrajudicial. · No art.º 1084, n.º1, do CC, bem assim como o art.º 14, n.º1, do NRAU não revestem de natureza imperativa, antes consubstanciam uma faculdade. · Existe manifestamente, interesse processual em agir, por banda da A. · As normas jurídicas deveriam ter sido interpretadas e aplicadas, com o alcance sustentado, quer dizer, como possibilitando o recurso à acção de despejo, para obter a resolução judicial, do contrato de arrendamento, com esse fundamento, contra o inquilino e o fiador, independentemente da duração da mora, · Pelo que deve ser concedido provimento ao recurso, revogando-se a decisão da 1ª instância, a qual deverá ser substituída por outra que decrete a resolução do contrato de arrendamento e condene os RR, como vem peticionado. 6. Cumpre apreciar e decidir. *             II – Os factos             Referenciados no relatório da decisão sob recurso, resultam da confissão das partes, provados os seguintes factos: 1. A. A. é dona da fracção autónoma, designada pela letra G, correspondente ao 1º andar esquerdo, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na R. M.., n.º .., freguesia do L.., concelho do B…, descrito na Conservatória do Registo Predial do B… sob o n.º … e inscrito na matriz predial urbana, demitida no Serviço de Finanças do B…, em 4.3.2008. 2. A A. deu de arrendamento, ao 1º R. a fracção autónoma identificada, pelo prazo de 5 anos, com início em 1 de Outubro de 2006 e termo no dia 30 de Setembro de 2011, renovando-se automaticamente por igual período de tempo, desde que não denunciado por qualquer das partes, através de carta registada, com aviso de recepção, com a antecedência mínima de 60 dias. 3. Ficou convencionado que a renda, no montante anual de 3 600€, no 1º ano, actualizada anualmente de harmonia com os factores de actualização aplicáveis para a habitação, a partir do 2º ano de vigência do contrato, seria paga em prestações mensais de 300,00€, até ao dia 8 de cada mês anterior àquele a que disser respeito, devendo ser paga através de transferência bancária, para a conta titulada pela A. 4. O 1º R não pagou as rendas relativas aos meses de Setembro de 2007 a Julho de 2008 inclusive. 5. O 2.º R. outorgou o contra na qualidade de fiador, renunciando ao benefício de excussão prévia, assumindo solidariamente com o 1º R o cumprimento de todas as obrigações emergentes do contrato. * III – O Direito Como se sabe, o objecto do recurso é definido pelas conclusões do recorrente, importando em conformidade decidir as questões[1] nelas colocadas bem como as que forem de conhecimento oficioso, com excepção daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras, artigos 684º, nº 3, e 690º, nº 1, 660º, nº 2, e 713º, todos do CPC. Neste necessário atendimento, a saber está se a Recorrente, como Autora carece de interesse em agir, com referência à instauração da presente acção, pedindo a resolução do contrato de arrendamento celebrado com o 1º Recorrido, com fundamento na falta de pagamento de rendas, pagamento essa a suportar igualmente pelo 2º Recorrido, enquanto fiador.   Com efeito, em sede da decisão sob recurso, presente que a relação locativa se regia pelas disposições do NRAU[2], e a inexigibilidade da manutenção do arrendamento, no caso de mora no pagamento de rendas por período superior a três meses, n.º3, do art.º 1083, do CC, como se verificava no caso sob análise, entendeu-se que a resolução do contrato operava imperativamente pela comunicação à contraparte onde fundamentadamente fosse invocada a obrigação incumprida, art.º 1083, do CC, não podendo desse modo ser reconhecida à Autora, ora Apelante, o interesse em agir para esta demanda judicial. Insurge-se a Recorrente contra tal entendimento, defendendo que assiste ao senhorio o direito de intentar a acção declarativa com vista à resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento da renda, independentemente da duração da mora, sendo manifesto o seu interesse em agir judicialmente, tanto mais que havendo na situação sob análise um fiador, em relação ao qual foi também formulado o pagamento das rendas vencidas e vincendas, no atendimento da tese defendida em sede da decisão sob recurso, levaria a que fosse necessário lançar mão a dois processos distintos, com as decorrentes consequências que tal geraria. Apreciando. Sabe-se que a questão suscitada nos presentes autos não tem merecido reposta unânime quer por parte da jurisprudência, quer por parte da doutrina. No acolhimento do que já foi entendido no acórdão desta Relação de 25 de Fevereiro de 2008[3], e que de perto se segue, considera-se que no âmbito de aplicação do NRAU, a acção declarativa de condenação por falta de pagamento de rendas, no âmbito de um contrato de arrendamento, continua a constituir um meio a poder ser utilizado pelo senhorio para fazer cessar tal contrato, maxime quando demandado também o fiador, visando a respectiva condenação no pagamento das rendas devidas, perspectivando-se o recurso à resolução extrajudicial do contrato, com o fundamento indicado, como uma faculdade legalmente concedida ao senhorio. Na realidade, não se questionando a aplicabilidade ao caso sob a análise do NRAU, uma vez que conforme resulta dos autos o contrato de arrendamento teve a génese já na sua vigência, também não suscita dúvidas que a renda a satisfazer pelo arrendatário constitui a contrapartida do gozo que lhe é concedido do arrendado, por parte do senhorio, e nessa medida atribuindo a este último a possibilidade de fazer cessar a relação contratual quando não seja efectuada essa prestação pelo arrendatário, sem prejuízo deste obstar a tal resolução efectuando o pagamento das rendas em atraso com os acréscimos legais. Como meio de obter a efectiva cessação do contrato de arrendamento, por falta de pagamento de rendas, veio o regime legal em referência prever que o senhorio poderá operá-la por via extrajudicial, através da comunicação à contraparte, onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida, n.º 1 do art.º 1084, do CC, no pressuposto, quanto ao senhorio, da inexigibilidade da manutenção do arrendamento no caso de mora, superior a três meses, do pagamento de rendas, encargos ou despesas, n.º 3, do art.º 1083, do CC, não significando como isso, que se tenha afastado a possibilidade de conseguir a cessação do contrato de arrendamento através de acção de despejo. Constituindo esta última a via judicial para produzir aquela cessação, prevista no art.º 14 do NRAU, refere-se no n.º3, que na respectiva pendência devem as rendas ser pagas, ou depositadas, nos termos gerais, quando verificada a mora por um período superior a três meses, sendo que conforme o n.º4, da mesma disposição legal, se os montantes em dívida não forem pagos, ou depositados, pode o senhorio pedir certidão, a utilizar como título executivo para efeitos de despejo do local arrendado, em sede de processo executivo comum para entrega de coisa certa, n.º 5, também do normativo em referência. Ora, pese embora não haja referência expressa nesse mencionado art.º 14, à falta de pagamento de rendas como fundamento para a interposição da acção de despejo, tal não permite retirar que a mesma não possa existir com aquele fundamento, antes se devendo entender que, de forma genérica e abrangente, foi consagrado o recurso ao meio judicial, visando o despejo, qualquer que seja a causa, legalmente prevista para tanto, e tanto será assim que, no nº1 do art.º 1048, do CC, se dispôs que o direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda caduca logo que o arrendatário, até ao termo do prazo para a contestação da acção declarativa destinada a fazer valer esse direito, pague, deposite ou consigne em depósito as somas devidas. Por outro lado, sempre se poderá dizer que da análise do regime do NRAU, não resulta, maxime de forma expressa, que se tenha querido impor ao senhorio a obrigatoriedade de recorrer à forma extrajudicial de resolver o contrato de arrendamento quando se verifica uma situação de falta de pagamento de rendas, desde logo na consideração do teor literal do n.º3[4] do acima mencionado art.º 1084, do CC, sendo certo que nos termos do art.º 21 do NRAU, o senhorio para impugnar o depósito de rendas, necessita, necessariamente, de o fazer por via judicial. Mesmo esgrimindo a favor da resolução extrajudicial o argumento da racionalização dos meios e motivos de acesso à Justiça, ainda assim se pode dizer que em muitos casos o recurso à via judicial se configura como mais vantajosa, porquanto dispensa o prazo de espera de mais de 3 meses, subsequentes à comunicação do senhorio, para o possível afastamento da mora, n.º 3 do art.º 1084, e para a exigibilidade da desocupação, 1087, ambos do CC, obsta à suspensão da execução para entrega de coisa certa, art.º 930-B, n.º1, a), do CPC, para além de permitir a cumulação do pedido de resolução com o de indemnização ou de rendas e com a e denúncia, nos termos do art.º 1086, do CC, mas e sobretudo, para o caso que agora nos interessa, viabiliza que seja discutido no mesmo processo o pedido de rendas vencidas e vincendas contra o fiador. Com efeito, no que a este último respeita, não se evidencia que o mesmo possa ser abrangido pela regra constante do nº 2, do art.º 15 do NRAU, desde logo porque ali é apenas feita a referência ao arrendatário, mas também porque tal não se compagina com a sua função de garante, e assim com o regime próprio da fiança constituída, mas ainda porque o contrato de arrendamento, embora assinado pelo fiador, não se configura, quanto a ele, como título bastante, nos termos e para os efeitos da acima referida disposição legal. Desta forma, e apesar da lei prever a possibilidade da resolução do contrato de arrendamento fundada em mora no pagamento de rendas superior a três meses poder operar por via extrajudicial, não está vedado ao senhorio recorrer à acção de despejo para tanto, afastada ficando, decorrentemente, a falta de interesse em agir por parte do mesmo, conforme se entendeu na decisão sob recurso. Aqui chegados, temos que foi celebrado um contrato de arrendamento entre a Recorrente e o 1º Recorrido, convencionando o pagamento de uma renda, a satisfazer em prestações mensais de 300,00€, pelo que não tendo aquele efectuado o pagamento das relativas aos meses de Setembro de 2007 a Julho de 2008, nem efectuado o correspondente depósito liberatório, assiste à Apelante o direito a resolver o contrato, bem como a receber os montantes correspondentes às devidas até ao trânsito em julgado da presente decisão, e posteriormente a título de indemnização, elevada ao dobro, logo que o 1º Apelado se constitua em mora, a satisfazer por este último, mas também pelo 2º Apelado, porquanto solidariamente responsável, nos termos em que se obrigou, conforme o disposto nos artigos 1045, e 627 e 634, todos do CC.    * IV – DECISÃO Pelo exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação, julgar procedente a apelação, revogando a decisão sob recurso, e em conformidade: a) declarar resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre a A. e o 1º R, condenando este a entregar-lhe imediatamente, a fracção autónoma designada pela letra “G”, correspondente ao 1º andar esquerdo, do prédio urbano, sito na R. M…, n.º …, L.., B…; b) condenar os RR a pagarem as prestações mensais correspondentes à renda, desde Setembro de 2007, até ao trânsito em julgado desta decisão, e a indemnização, no montante mensal correlativo, desde a última data até entrega do locado, elevada ao dobro logo que o 1º R. se constitua em mora. Custas pelos RR, nas duas instâncias. * Lisboa, 31 de Março de 2009   Ana Resende Dina Monteiro   Isabel Salgado ___________________________________________________ [1] O Tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos ou fundamentos que as partes indiquem para fazer valer o seu ponto de vista, sendo que, quanto ao enquadramento legal, não está o mesmo sujeito às razões jurídicas invocadas também pelas partes, pois o julgador é livre na interpretação e aplicação do direito, art.º 664, do CPC. [2] Lei 6/06, de 27.2, vigente desde 27.6.2006. [3] Acessível in www.dgsi.pt, e também subscrito pela agora relatora. [4] A resolução pelo senhorio, quando opere por comunicação à contraparte e se funde na falta de pagamento da renda, fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de três meses.