| Decisão Texto Integral: | TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
P e Outros vieram interpor recurso da sentença proferida na acção que intentaram contra L e Outros.
Na p.i., os autores, ora apelantes, pedem que seja: «a) Declarada a nulidade parcial da escritura de constituição de propriedade horizontal do prédio sito na Praceta, n.º 1 e 1-A na parte em que constitui como fracção autónoma "N" o rés-do-chão composto de uma divisão ampla destinada a parqueamento automóvel e lhe atribui a permilagem de cem; b) Reconhecido expressamente que o dito rés-do-chão constitui parte comum do edifício e que, assim, o mesmo é constituído apenas por doze fracções autónomas, identificadas e descritas no título sob as letras "A" a "M", mas em que a respectiva permilagem, por extinção da fracção "N", passa a ser de: Fracção "A" e "B" 83,3; Fracção "C" a "M" 83,34; c) Condenados os RR a reconhecerem que os restantes condóminos têm direito a utilizar o espaço de estacionamento nos termos que forem decididos em assembleia ou por qualquer meio legal; d) Ordenado o cancelamento e/ou rectificação parcial ou total das seguintes inscrições e averbamentos constantes da ficha, de forma a se harmonizarem com o decidido: - Averbamento 2 à descrição e inscrição F-2, Ap.; Ficha correspondente à fracção "N", que assim deixará de existir, bem como as inscrições genéricas G-1 e G-3 que já só à mesma respeitam, bem como condenados os RR. nas custas e demais encargos da demanda.
Para o efeito, os autores alegam que os «3.° e 4.° RR, então ainda como únicos comproprietários do imóvel, instituíram o mesmo sob o regime da propriedade horizontal por escritura outorgada em 30 de Janeiro de 1987. Mais dizem que aqueles mesmos réus constituíram o piso destinado a estacionamento, vinculado ao uso exclusivo de todos os condóminos, em fracção autónoma, que identificaram pela letra "N", dela se assenhoreando como possuidores e comproprietários plenos e exclusivos». Assim sendo, concluem os autores que «o título constitutivo da propriedade horizontal sobre o prédio dos autos, ou seja, a escritura de doc. 3, contraria o projecto de construção do mesmo e, nomeadamente, a respectiva licença de construção, ao dar ao espaço do parque automóvel destino diverso daquele que era previsto» e que «não sendo destinada ao uso exclusivo de um condómino, nunca poderia ser constituído em fracção autónoma» e que o título constitutivo da propriedade horizontal é parcialmente nulo, por ofensa de preceitos regulamentares de interesse de ordem pública, quando não respeita os condicionamentos da respectiva licença de construção e, nomeadamente, ao atribuir à parte comum do edifício destino diferente do aí previsto, em atenção ao disposto nos arts. 1416.° e 294.° do C. Civil».*** Os réus contestaram dizendo, em síntese, que o espaço usado como estacionamento não era suficiente para utilização simultânea de todos os condóminos, pelo que os 3.º e 4.º réus colocaram à Câmara Municipal a possibilidade de a garagem ser considerada fracção autónoma e vendida independentemente dos andares, o que veio a ser deferido.
Subsequentemente - continuam os réus - foi celebrada escritura de constituição de propriedade horizontal, ali ficando constituída a fracção designada pela letra N (rés do chão composto de uma divisão ampla a que corresponde o valor de 800 contos e a permilagem de 100), cuja propriedade foi registada a favor dos 3.º e 4.º réus, muito embora, mais tarde, tenha sido acordado com os 1.ºs réus que estes ficariam com a propriedade de um lugar na mesma fracção N.
Os réus dizem ainda que desde as negociações para aquisição das respectivas fracções habitacionais, que os autores «têm conhecimento de toda a situação jurídica e de facto relativamente à fracção "N", nunca pretendendo adquirir qualquer quota indivisa da respectiva compropriedade para poder utilizá-la» e que os mesmos autores tentam «locupletar-se com o valor e utilização dum espaço que nunca pagaram, pois tendo custado a construir nunca esteve compreendido no preço das respectivas fracções que compraram no prédio, e que sempre teriam que pagar se esse espaço fosse comum».
Houve réplica e tréplica, não se afastando as partes das posições assumidas nos demais articulados.*** Foi proferido despacho saneador, consignados os factos provados e elaborada a base instrutória.*** Houve dois incidentes de habilitação que findaram com a respectiva sentença.
Concluído o julgamento da matéria de facto, a 1.ª instância deixou assente:
1. O prédio urbano sito na Praceta n.°s 1 e 1-A, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Almada sob a ficha …está constituído em propriedade horizontal e é composto por treze fracções autónomas designadas A – 1 ° andar esquerdo – habitação, B – 1 ° andar direito – habitação, C – 2.° andar esquerdo – habitação, D – 2.° andar direito – habitação, E – 3.° andar esquerdo – habitação, F – 3.° andar direito – habitação, G – 4.° andar esquerdo – habitação, H – 4.° andar direito – habitação, I – 5.° andar esquerdo – habitação, J – 5.° andar direito – habitação, L – 6.° andar esquerdo – habitação, M – 6.° andar direito – habitação, N – rés-do-chão – parque automóvel (com referência ao doc. de fls. 17 a 50);
2. A aquisição das fracções A a M está inscrita a favor de AA.. Interveniente e RR. conforme certidões da Conservatória de fls.17 a fls. 50 e de fls. 4 a fls. 20 do Apenso B, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido;
3. A aquisição do rés-do-chão – parque automóvel – Fracção N – está inscrita a favor dos RR., … – certidão da Conservatória do Apenso A, fls.14 e 20, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido;
4. Ao prédio descrito na alínea A) correspondeu o processo de construção n.° 496/85 – doc. de fls. 52;
5. No referido documento de fls. 52 está escrito no condicionamento 2 - “O estacionamento fica vinculado para uso dos condóminos”;
6. Os RR., F…, então como únicos comproprietários do prédio, instituíram o mesmo sob o regime da propriedade horizontal por escritura outorgada em 30/01/1987, no 2.° Cartório Notarial de Almada – doc. de fls. 53 a 58 cujo conteúdo aqui de dá por integralmente reproduzido;
7. Dá-se como reproduzido o Auto de Vistoria de Propriedade Horizontal constante a fls. 140.
8. Os RR.,… requereram então à Câmara Municipal de Almada, em 13/06/86, que fosse reconsiderada a possibilidade de se venderem as garagens independentemente dos andares, funcionando como fracção autónoma.
9. O parque de estacionamento – fracção N – não é suficiente para utilização simultânea de todos os condóminos.
10. O requerimento referido em 8. veio a ser deferido em 26.08.86. (Este facto veio a ser alterado adiante ficando com a seguinte redacção: O requerimento referido em 8. (H) obteve, em 26.08.86, o seguinte despacho «Face às dificuldades apresentadas e à semelhança de outras situações do mesmo tipo admite-se que as garagens sejam consideradas fracção autónoma mas continuando o vínculo aos condóminos»). *** Entendendo-se na sentença recorrida que «o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito» e que os réus gozam daquela presunção, concluiu-se que a prova de que a fracção N não pertence aos réus competia aos autores. E, entendendo-se, também, que «saber se a C.M.A. andou bem ou mal» sempre seria questão a apreciar no foro administrativo e que, de qualquer modo, estando a fracção N afectada ao estacionamento, não há desrespeito pelo título constitutivo, a sentença apelada absolveu os réus do pedido formulado pelos autores.*** Os apelantes apresentaram as seguintes conclusões de recurso:
1. Os recorrentes reclamaram, pedindo a eliminação total da base instrutória, tendo o Meritíssimo Juiz indeferido quanto aos quesitos 2.° e 4.°, do que se fez prova.
2. Deve tal despacho ser revogado na parte em que manteve tais quesitos e anulada a audiência de discussão e julgamento nos termos do art.º 712° do CPC, porquanto: a questão vertida no quesito 2.° não tem relevância para a acção; o quesito 4.° é totalmente conclusivo e o conteúdo do despacho de 26/8/86 já integra o final do requerimento de alínea H)- dos factos assentes.
3. Subsidiariamente sempre deve o quesito 4.° ser respondido restritivamente, de sorte a nele constar “provado apenas o que consta da alínea H)- dos factos assentes” porque a sua resposta se fundamenta apenas no conteúdo desse documento.
4. A sentença recorrida considera a presunção do art.º 1421.° n.° 2 d) do C. Civil, ainda que os AA. invoquem apenas que a natureza comum da garagem resulta de imposição de licença; afasta a violação dos condicionamentos da licença de construção por “impossibilidade de lá estarem várias viaturas” quando a área não constitui critério legal de fraccionabilidade (art. 1415.° Cod. Civil); omite pronúncia expressa sobre o despacho da vereadora do urbanismo da Câmara Municipal de Almada de 26/08/86 por, alegadamente, ele não ser sindicável nesta jurisdição e conclui que não ocorre violação da licença porque o espaço em causa, ainda que privado, continua destinado a estacionamento de veículos; Ora,
5. A constituição da propriedade horizontal é um negócio jurídico unilateral e não receptício, no qual a vontade dos outorgantes está limitada tão só pelas normas imperativas dos arts. 1415.° e 1421.° n.º 1 do C. Civil, sem prejuízo do que infra se alega.
6. O auto de "vistoria" municipal e, obviamente, os despachos emitidos sobre a constituição da propriedade horizontal têm natureza meramente técnica, não constitutiva, não podendo alterar o aprovado no projecto (ver sobre situação idêntica no prédio ao lado e com base no mesmo requerimento e despacho da vereadora destes autos, tendo a acção de declaração de nulidade parcial sido julgada procedente, o douto Ac. Rel. Lisboa de 14/5/92, junto aqui com a resposta à contestação e sumariado em www.dgsi.pt, Proc. 0041246).
7. Na declaração de vontade para constituir a propriedade horizontal existe, contudo, sujeição às restrições e limitações de interesse público que decorrem da proximidade e da comunicabilidade como é exercida a usufruição dos prédios constituídos em propriedade horizontal e que estão subjacentes ao disposto no art.º 1418.° n.° 3 do C. Civil (Ac. Trib. Constitucional n.° 44/99 de 19/01 in DR II Série de 5/8/99).
8. Razão porque continua válida a doutrina do Assento do STJ de 10/5/89, agora com força de acórdão unificador, que os AA. invocam e segundo o qual o título constitutivo da propriedade horizontal é parcialmente nulo se atribui a uma dada parte comum ou fracção autónoma vinculação diversa do projecto aprovado e das condições de licença de construção, por violação de preceito legal imperativo (art.º 1418.° n.° 3 do C. Civil).
9. Com relevância para a causa destacam-se as alíneas D), E) e H)- dos factos assentes e a circunstância, do confronto de ambos os documentos, de que o despacho de 26/8/86 da vereadora do urbanismo não fez derrogar a condição n.° 2 da licença de construção.
10. O despacho da vereadora do urbanismo de 26/8/86 é um dislate “meta jurídico”, porquanto: os direitos reais estão sujeitos ao princípio da tipicidade (art.º 1306.° n.° 1 do C. Civil); não é restringível o direito de disposição do proprietário pleno ou comproprietário de fracção autónoma de imóvel; os direitos sobre as fracções e as partes comuns são incíndiveis (art.º 1420.° C. Civil).
11. Do exposto resulta que, ou bem que a garagem não pode ser fracção autónoma porque está vinculada ao uso dos condóminos, ou bem que a garagem, se é fracção autónoma, está no comércio livre, não podendo a aquisição da sua propriedade ser restrita aos condóminos das restantes fracções.
12. Acresce que não competia à entidade pública que aprovara o projecto autorizar ou não que a garagem fosse fracção autónoma: isso estava na disponibilidade dos proprietários; e muito embora também a dita autora não pudesse, por si só, alterar a licença de construção, que resulta de deliberação do executivo municipal, o certo é que a mesma mantém expressamente o espaço da garagem como reservado ao uso dos condóminos.
13. Assim sendo, o despacho da vereadora do urbanismo da C.M.A. aposto no requerimento de alínea H)- dos factos assentes é nulo, nos termos do art.º 133.° n.° 1 e 2 alínea c)- do Cód. Procedimento Administrativo: além de ilegítimo é ininteligível e de objecto impossível.
14. Tal nulidade é invocável a todo o tempo, por qualquer interessado e perante qualquer tribunal, nos termos do art.º 134.° n.° 1 e 2 do C.P.A., pelo que o tribunal “a quo” não podia eximir-se à pronuncia sobre o seu conteúdo.
15. O acto nulo não produz efeitos jurídicos independentemente da sua declaração como tal (art.º 134.° do CPA), pelo que não ocorreu revogação ou modificação do condicionamento 2 da licença de construção do prédio dos autos na qual se estabelece que “o estacionamento fica vinculado para uso dos condóminos.”
16. Decidindo como o fez e contra a jurisprudência do douto Ac. da Relação de Lisboa de 14/5/92, Proc. n.° 4124/92 da 6.ª Secção, sumariado in www.dgsi.pt, que julga em contrário caso idêntico, com base no mesmo requerimento e despacho da vereadora e relativo ao prédio contíguo ao dos autos, a sentença recorrida omite pronúncia sobre o dito despacho e aplica indevidamente o direito aos factos, pelo que viola o disposto no art.º 659.° n.° 2 e é nula e de nenhum efeito, nos termos do art.º 668.° n.° 1 alínea d)- , ambos do CPC.*** Defendem os apelantes (como já o haviam feito no início da audiência de discussão e julgamento que teve lugar em 17.01.06 - fls. 413 dos autos) a eliminação dos quesitos 2.º e 4.º e, naturalmente, das correspondentes respostas ou, pelo menos, a alteração da resposta dada ao quesito 4.º.
Quanto ao quesito 2.º, por entenderem que a matéria nele inserida é irrelevante para a decisão da causa; quanto ao quesito 4.º, por o considerarem conclusivo.
Vejamos de que tratam aqueles quesitos e que respostas obtiveram:
2.º - O parque de estacionamento – fracção N – não é suficiente para utilização simultânea de todos os condóminos? Provado.
4.º O requerimento referido em 8. veio a ser deferido em 26.08.86? Provado.
Quanto ao quesito 2.º dir-se-á o seguinte: o art.º 511.º, n.º 1 do CPC manda que ao seleccionar a matéria de facto o juiz o faça ponderando a sua relevância segundo as várias soluções plausíveis de direito.
Na fase da elaboração da base instrutória o juízo a formular é de plausibilidade, não sendo suposto antecipar-se uma solução (salvaguardado o caso em que é possível conhecer imediatamente do mérito da causa), mas sim vislumbrar-se várias soluções, o que também significa considerar-se as diversas posições defendidas no processo, permitindo que as partes vejam reflectidos naquela peça processual, os factos essenciais, mas também, os que o não sendo permitam o enquadramento e a melhor percepção daqueles. Nesta perspectiva, afigura-se-nos que nenhuma censura merece o quesito 2.º.
Já quanto ao quesito 4.º, afigura-se-nos que será avisado responder usando os termos do próprio despacho exarado sobre o requerimento cuja cópia se encontra a fls. 446.
Deste modo, altera-se a resposta dada ao quesito 4.º, que passará a ser do seguinte teor: Provado que o requerimento referido em 8. (H) obteve, em 26.08.86, o seguinte despacho «Face às dificuldades apresentadas e à semelhança de outras situações do mesmo tipo admite-se que as garagens sejam consideradas fracção autónoma mas continuando o vínculo aos condóminos».
Apreciada a questão respeitante à decisão proferida sobre a matéria de facto, eis algumas noções que importa reter para a apreciação das questões de direito.
Quanto ao conteúdo do título constitutivo, prescreve o art.º 1418.º do CC:
1. No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas (…)
2. Além das especificações constantes do número anterior, o título constitutivo pode ainda conter, designadamente: a) Menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum (…).*** No título constitutivo, cuja cópia se encontra junta a fls. 53 a 58 dos autos especificou-se que ficavam destacadas «e a formar fracções autónomas as seguintes partes (…)» seguindo-se a descrição de doze apartamentos, correspondendo a cada um uma letra de A a M.
Ficou, ainda, especificada uma «fracção autónoma designada pela letra N – rés do chão composta de uma divisão ampla».
No mesmo título consignou-se: «Fica comum a todas as fracções o nível do último piso a casa das máquinas do elevador e um arrumo para artigos de limpeza».
Constata-se, assim, que no título constitutivo não foi feita a menção do fim a que se destinava a fracção N, muito embora ela tenha sido, de facto, destinada a estacionamento.
Ainda no que se refere a estacionamento, dir-se-á que ele estava previsto conforme se extrai do alvará de fls. 52. Com efeito, neste documento ficou estabelecido o seguinte condicionamento «2 - O estacionamento fica vinculado para uso dos condóminos».
Temos, assim, um rés do chão composto de uma divisão ampla, que foi destinado a estacionamento. Deste modo, e numa primeira análise, há coincidência entre o fim a que se destina a fracção N e o que foi fixado no projecto, não se verificando, pois, os pressupostos que justificam a sanção prevista no n.º 3 do anteriormente citado art.º 1418.º que prescreve que A falta de especificação exigida no n.º 1 e a não coincidência entre o fim referido na al. a) do n.º 2 e o que foi fixado no projecto aprovado pela entidade pública competente determinam a nulidade do título constitutivo.
Todavia, não temos apenas um rés do chão composto de uma divisão ampla, que foi destinado a estacionamento. É que, conforme está provado «a aquisição do rés-do-chão – parque automóvel – Fracção N – está inscrita a favor dos RR.,…. E, aqui, assenta, fundamentalmente, a discordância dos autores pois, na sua perspectiva, o rés do chão é parte comum, tese que sustentam apoiando-se no condicionamento constante do alvará que estabelece que «o estacionamento fica vinculado ao uso dos condóminos» e na ilegalidade do despacho que incidiu sobre o requerimento referido em 8. dos factos provados.
Com efeito, em 13.06.86, os RR., (…) requereram à Câmara Municipal de Almada, que fosse reconsiderada a possibilidade de se venderem as garagens independentemente dos andares, funcionando o rés do chão como fracção autónoma.
Em 26.08.86, aquele requerimento obteve o seguinte despacho «Face às dificuldades apresentadas e à semelhança de outras situações do mesmo tipo admite-se que as garagens sejam consideradas fracção autónoma mas continuando o vínculo aos condóminos».
Como bem dizem os apelantes «os direitos reais estão sujeitos ao princípio da tipicidade (art.º 1306.° n.° 1 do C. Civil); não é restringível o direito de disposição do proprietário pleno ou comproprietário de fracção autónoma de imóvel».
Do ali afirmado, retiram os recorrentes que «ou bem que a garagem não pode ser fracção autónoma porque está vinculada ao uso dos condóminos, ou bem que a garagem, se é fracção autónoma, está no comércio livre, não podendo a aquisição da sua propriedade ser restrita aos condóminos das restantes fracções» e defendem que «o despacho da vereadora do urbanismo da C.M.A. aposto no requerimento de alínea H)- dos factos assentes é nulo, nos termos do art.º 133.° n.° 1 e 2 alínea c)- do Cód. Procedimento Administrativo: além de ilegítimo é ininteligível e de objecto impossível».
Segundo se nos afigura a questão coloca-se noutros termos.
Assim:
Num caso de idênticos contornos o STJ, em Acórdão de 21.05.96, BMJ: 457, 356 ponderou: “Dispunha o art.º 1418.º do CC, na sua primitiva redacção (anterior ao Decreto- Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro), a aplicável, que no título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas» e o art.º 1421.º, n.º 2 al. d) «presumem-se ainda comuns as garagens».
Ao criar nesta última uma norma que não é imperativa, «presumem-se», a lei remeteu, em primeira linha, para a vontade manifestada na constituição da propriedade horizontal a dilucidação da natureza desse espaço e dispôs para a sua ausência estabelecendo uma presunção ilidível (Código Civil, art.º 350.º, n.º 2).
Por outras palavras o legislador, cônscio do problema que o desenvolvimento urbanístico, a existência de grandes blocos (habitacionais, de escritórios, etc.) e o incremento do parque automóvel criam em termos de parqueamento e à circulação automóvel, não quis que o espaço nesses prédios destinado a garagens (…) fosse imperativamente parte comum, que imperativamente sobre ele houvesse direito de compropriedade dos condóminos (Código Civil, art.º 1420.º, n.º 1) (…).
O Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto – Lei n.º 38382, de 7 de Agosto de 1951, condiciona a construção e utilização de qualquer edificação à existência de licença municipal (art.º 8.º e o licenciamento para a execução das obras à observância de disposições regulamentares § único do art.º 3.º); dispõe ainda no seu art.º 6.º que nos projectos de novas construções serão sempre indicados o destino da edificação e a utilização prevista para os diferentes compartimentos. Percorrendo este Regulamento Geral, em ponto algum se encontra norma que, completando aquela, cometa às câmaras municipais a qualificação dos espaços e/ou definição da titularidade dos mesmos. Como observa o Acórdão deste Supremo (…), do estudo do Regulamento Geral das Edificações Urbanas e da constatação de que um dos seus objectivos foi o actualizar o Regulamento de Salubridade das Edificações Urbanas, aprovado pelo documento de Fevereiro de 1903, resulta que a circunstância de se impor que os projectos indiquem o destino ou utilização teve «uma motivação de natureza estritamente técnica relacionada com as condições de segurança exigidas na construção dos edifícios, condições essas que variam em função do tipo de utilização previsto»
Tão pouco o assento do Supremo Tribunal de Justiça de 10 de Maio de 1989 (…) entendeu havê-la, pois que apenas tem como exigível, sob pena de nulidade parcial, a conformidade da atribuição do destino ou utilização seja da parte comum seja da fracção autónoma no título constitutivo ou modificativo da propriedade horizontal com a constante do projecto aprovado pela câmara municipal (…) a ocupação da cave é um «parqueamento» (…) referindo a licença camarária (…) «a cave destina-se a estacionamento privativo».
Este último elemento vale pelo que vale (…) e segundo a ratio da imposição da indicação do destino a referida acima ainda que no projecto se tenha especificado «estacionamento privativo» na transposição para o regime a constituir não poderá deixar de ter o destino «estacionamento», mas não tem de ser o do «estacionamento privativo» dos condóminos (…).
Como ensina Henrique de Mesquita (A propriedade horizontal no Código Civil Português, pág. 18, nota 41) o título constitutivo da propriedade horizontal é o acto modelador do estatuto da propriedade horizontal. Na lição de Antunes Varela e Pires de Lima o destino tanto pode constar expressa como implicitamente do título constitutivo (Código Civil Anotado, Vol. III, pág. 426). E é neste que se individualizam as fracções (Código Civil, art.º 1418.º)”.
O que estava em causa nos autos em que foi proferido o Acórdão transcrito era uma cave que na licença camarária estava como sendo destinada a «estacionamento privativo». Todavia, os fundamentos aduzidos valem para o presente caso.
Com efeito, também entendemos que a circunstância de no alvará constar que «o estacionamento fica vinculado para uso dos condóminos» vale o que vale.
Face ao exposto, acordam os juízes da secção cível em negar provimento ao recurso e, ainda que, com diversos fundamentos, confirmar a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
Lisboa, 1.4.2008
Alexandrina Branquinho
Eurico Reis
Ana Grácio |
