Acordam na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
1. “S…, Lda.” instaurou a presente acção contra “M…, Lda.”, pedindo:
- Se declarem resolvidos os contratos de arrendamento e se ordene o despejo das fracções que identifica;
- Seja a ré condenada a pagar-lhe € 92.652,50, correspondente a rendas vencidas e não pagas, até Junho de 2005, bem como as que se vencerem desde então até efectiva desocupação;
- Seja condenada a pagar-lhe ainda juros de mora, à taxa legal, contados desde o vencimento de cada renda.
Para tanto alega, em síntese, que deu de arrendamento a "I…, Lda.", as fracções que identifica, tendo esta, com autorização e conhecimento da autora, cedido sua posição de inquilina à ora ré.
Acontece que a ré apenas pagou as rendas relativas a Julho de 2004 e entregou € 5.800,40 por conta das rendas de Agosto de 2004, ficando em dívida € 1.912,50 relativa a Agosto (considerando que a ré reteve 15% do valor das rendas para efeitos fiscais) e, mais € 90.740,00 relativa a dez rendas (Setembro de 2004 a Junho de 2005).
2. A acção foi contestada, tendo a ré alegado que pagou € 44.366,62 de rendas em dívida pela “I…”, na convicção de que os espaços arrendados estariam em condições de abrir ao público em Setembro de 2004, já que a autora se comprometeu a solucionar o problema da exaustão de fumos dos espaços que se destinavam a restaurante e a parqueamento de clientes, o que não aconteceu.
Consequentemente, ficou a ré impossibilitada de abrir o restaurante, razão que a levou a suspender o pagamento das rendas.
Deduziu ainda reconvenção, pedindo a condenação da autora a:
- Efectuar as obras necessárias à solução de escoamento de fumos e cheiros do restaurante;
- Pagar à ré uma indemnização por lucros cessantes desde Setembro de 2004 e até efectiva realização das obras, à razão de 33.000 € mensais, acrescida de juros legais desde a citação.
3. Realizado o julgamento, foi proferida sentença que, declarando resolvidos os contratos de arrendamento, ordenou o despejo e condenou a ré a pagar à autora as rendas em dívida, vencidas até Junho de 2005, no montante de € 92.652,50, bem como as que se vencerem desde Julho de 2005, inclusive, até á efectiva restituição dos locados, tudo acrescido dos respectivos juros de mora.
4. Inconformada, apela a ré, a qual, em conclusão, diz:
a) No que toca à questão da excepção de não cumprimento do contrato invocada pela ora recorrente, o tribunal recorrido deu resposta negativa aos pontos 5°, 6°, 9°, 10º, 19° e 20° da Base Instrutória e, com base nessa resposta, julgou não verificada a excepção invocada pela R.;
b) Fê-lo, desvalorizando nesses pontos o depoimento da testemunha N…, que foi quem negociou os contratos em causa e representou a “I…” e a “M…” junto dos fornecedores e até do condomínio (depoimento gravado de volta 1846 e volta final do lado "A" da cassete I);
c) Afigura-se que essa testemunha depôs com isenção e idoneidade, não se suscitando dúvidas quanto à veracidade dos factos relatados e revelou conhecimento directo dos factos em virtude das suas relações de proximidade com as partes;
d) As testemunhas da A., Má…, A…, J…, tinham parco conhecimento sobre a matéria dos autos, sendo que se denota alguma parcialidade nas suas declarações (depoimentos gravados de volta O a volta 1846, de volta 1846 a volta final, do lado "A" da cassete I, respectivamente);
e) Basta atentar na forma parcial como a testemunha Má… depôs no que se refere às obras que a A. efectuou no andar do condómino do 1° andar Mar…, para minimizar o impacto provocado pelo ruído na sua habitação por onde passa a conduta vertical de evacuação de fumos da cozinha do r/c, desde o tecto do rés-do-chão até à cobertura. A testemunha referiu que essa obra foi feita a título gracioso e meramente para ajudar;
f) Ora, como refere a própria condómina no ponto 12 da “oposição”, junta a fls., a A. procurou a contra-interessada e procedeu a algumas obras na sua residência, com o intuito de minimizar o problema, só que o ruído continuou a existir;
g) Conclui-se, assim, que a A. reconheceu a sua responsabilidade perante terceiros directamente afectados pelos ruído, cuja causa indirecta está na execução defeituosa da citada courette e chegou a efectuar trabalhos de reparação com vista à sua eliminação, o que constitui uma situação de venire contra factum proprium;
h) Acresce que a testemunha Má…, que se assumiu como o empreiteiro da edificação e, consequentemente, da própria courette do prédio, embora tenha reconhecido que mesma se destinava à instalação da conduta de evacuação de fumos da cozinha do restaurante, omitiu, designadamente, o que ressalta do relatório técnico de fls. produzido pelas testemunhas C… e Ca…, em nome da “G… Ldª”, tendo antes apresentado como causa do não funcionamento do restaurante a falta de energia eléctrica;
i) Nos seus depoimentos, essas testemunhas confirmaram as informações e as correcções recomendadas constantes do citado relatório que efectuaram (depoimentos gravados no lado "A" da cassete 3, rot. 1081 a final e lado B, rot. 10, a 431, e no lado B da cassete 3, rot. 480 a 1444, respectivamente);
j) Esse relatório, que não foi impugnado pela A., revela diversas anomalias que são manifestamente da responsabilidade da A., que foram ignoradas pelo Tribunal "a quo”, a saber:
- “A courette" por onde passa a conduta de evacuação de fumos da cozinha do restaurante não está implantada no projecto de licenciamento pelo que, tudo indica, foi inserida na construção à posteriori, sem qualquer avaliação técnica que tivesse em conta o seu correcto dimensionamento, processo construtivo e respectivo impacto em termos de ruído transmitido às habitações;
- A courette ficou implantada na parede da sala das habitações, confinando também com a parede do corredor de acesso aos apartamentos;
- É perfeitamente audível, tanto nas habitações, como nos corredores de acesso aos apartamentos, o ruído provocado pelo fluxo de ar no interior da conduta de evacuação de fumos da cozinha do restaurante;
- As dimensões exteriores da courette são exíguas pelo que a conduta circular em chapa galvanizada instalada no seu interior não tem capacidade para evacuar, sem provocar ruído, o fluxo da hotte da cozinha do restaurante. Concluímos assim que a velocidade é excessiva".
k) Como essas testemunhas atestaram, a courette, cujos defeitos estão explanados no seu relatório, foi edificada pela A. e não pela R. Daí que não se pode concluir, sem mais, que os espaços locados foram entregues em "bruto" à primitiva inquilina "Iparelk" e que foi ela que colocou as exaustões, não as dimensionando, porém, às condutas existentes;
l) Não se afigura ser exigível que a R. tivesse de adaptar a conduta de exaustão a uma courette que era defeituosa e que não estava apta à sua função, sendo certo que não se provou que a R. conhecesse esse vício à partida. Ou seja, para além da construção da courette ter sido ilegal, a mesma necessita de ser avaliada e correctamente dimensionada para o restaurante poder funcionar adequadamente no local, como se infere do mencionado relatório, obrigação que competia à A., como dona dessa obra;
m) No mesmo sentido se pronunciou a testemunha Au…, técnico de climatização, que efectuou trabalhos no restaurante da R., que esclareceu que as tubagens do prédio apenas permitiam o funcionamento de uma cozinha de snack-bar (depoimento prestado por vídeo-conferência gravado no lado A da cassete 3, rot. 53 a 1080).
o) Por outro lado, a circunstância de não se ter provado que as tubagens de exaustão passavam por courettes e não por pilares estruturais do prédio não prejudica que haja cumprimento defeituoso da obrigação por parte da A.;
p) Dispõe o art. 428° do CC no seu n.º 1 que "se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo."
q) No entanto, e no rigor dos princípios, não ocorre mora por parte da recorrente a partir do momento em que existem defeitos na obra (cf., num caso paralelo, o Ac. da RP, de 21/11/1996, CJ 1996, pág. 192 e João José Abrantes, in "Excepção do não cumprimento do contrato no Direito Civil Português", págs. 1278 e ss.).
r) Mas mesmo que houvesse mora, ao exercer a excepção do não cumprimento, a recorrente suspende o contrato, nomeadamente quanto à exigibilidade da sua prestação;
s) A excepção de não cumprimento do contrato tanto pode verificar-se nos casos em que o devedor não cumpre a obrigação a que se encontra vinculado, como naqueles em que há um cumprimento parcial ou defeituoso dessa obrigação." (Ac. do STJ de 12/01/1999, ITIJ).
t) Ficou provado que as obras efectuadas pela ora recorrida foram deficientes, deram causa a que a posterior execução do sistema de exaustão por parte da R. fosse igualmente defeituosa, não tendo a recorrida procedido à eliminação dos defeitos mesmo após ter sido instada para esse efeito pela recorrente;
u) A excepção de não cumprimento do contrato funciona para os contratos em geral e para o arrendamento, em particular;
v) A recorrente pode invocar a excepção, a chamada "exceptio non rite adimpleti contractus", dada a verificação posterior dos defeitos, para recusar a sua prestação enquanto a recorrida não rectificar a sua;
x) No caso sub judice, o dano da R. consubstancia-se na privação dos lucros cessantes que o restaurante proporcionaria uma vez em actividade, em montante concretamente não apurado, por culpa da A. (resposta aos n° 28° e 29° da base instrutória);
z) No presente caso, tendo em conta a natureza dos danos em causa, apresenta-se como perfeitamente plausível que o seu montante se venha a apurar em execução de sentença, nos termos do art. 661°, nº 2 do CPC, que abrange também o caso de o pedido ter sido deduzido como líquido e tendo-se provado os danos, mas não o quantitativo necessário para a sua reparação;
y) Afigura-se, assim, que a resposta dada aos artigos 5°, 6°, 9°, 10º, 11°, 16°, 17º, 18º, 19º e 20° da douta base instrutória foi incorrecta, face à descrita prova constante dos autos, que aponta para o sentido contrário;
aa) Requer-se, pelo exposto, seja revogada a douta sentença recorrida, sendo substituída por outra que, julgue a acção improcedente, absolvendo a R. do pedido e parcialmente procedente a reconvenção, condenando-se a A. a pagar à ré a quantia que se vier a liquidar em execução de sentença, correspondente aos lucros cessantes do seu restaurante.
5. Nas contra alegações, pugna-se pela manutenção da decisão recorrida.
6. Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
7. É a seguinte a factualidade dada como provada:
1° - A autora é proprietária das fracções autónomas com as letras A, B, C, AI, AJ, AL, AM, NA, AO, AP, AQ, AR, AS, AT, AU E AV, a que correspondem, respectivamente, as lojas nºs 1 e 2, situadas no rés-do-chão e, as garagens n°s 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 e 13, localizadas na primeira cave, do prédio sito na Rua de…, n°s …, …, e…, n°…, …, fracções essas que se encontram descritas na …Conservatória do Registo Predial de…, freguesia de…, com o n°…, inscrito na respectiva matriz (Alínea A) dos Factos Assentes).
2° - Através de contrato de arrendamento celebrado em 29 de Julho de 2003, a autora deu de arrendamento à sociedade I…, Lda., as fracções autónomas A, B, AJ, AL, AM, NA, AO, AP, AQ, AR, AS E AT, do prédio supra referido, o qual teve início em 01/09/03 (al. b), dos factos assentes).
3° - A renda convencional foi de € 6.000,00 mensais (al. c), dos factos assentes).
4° - Através de contrato de arrendamento celebrado em 27 de Janeiro de 2004, a autora deu de arrendamento à sociedade "I…, Lda.", as fracções autónomas "C", AI, AU e AV, do referido prédio, o qual teve o seu início em 02/02/04 (al. d), dos factos assentes).
5° - A renda convencionada foi de € 3.47,00 mensais (al. e), dos factos assentes).
6° - Por contrato de cessão de posição contratual, celebrado em 01/06/04, a sociedade "I…, Lda." Cedeu à ora ré, "M…, Lda.", a posição de inquilina que detinha em ambos os contratos de arrendamento (al. f), dos factos assentes).
7° - As partes acordaram em atribuir os efeitos do identificado contrato de cessão da posição contratual, a partir do dia 1 de Junho de 2004 (al. g), dos factos assentes).
8° - A ora autora interveio no aludido contrato de cessão de posição contratual prestando o seu consentimento à referida cedência (al. h), dos factos assentes).
9º - A ré pagou ainda as rendas com respeito ao mês de Julho e, a quantia de € 5.800,40, por conta da renda do mês de Agosto de 2004 (al. i), dos factos assentes).
10°- Mas já não pagou nenhuma das rendas dos meses subsequentes, já vencidas, num total de € 92.652,50, à data da propositura da acção (al. j), dos factos assentes).
11°- O local arrendado destinava-se a restaurante e parqueamento privativo dos clientes (RQ 1°).
12° - A cedente e anterior locatária, "I…, Lda.", tinha uma dívida para com a A de C 44.366,62, a título de rendas vencidas e não pagas (RQ 2°).
13º - A ré, quando contratou a cessão de posição contratual, acordou com a A. pagar a quantia em dívida pela cedente, o que fez (RQ 3°).
14° - O local foi equipado pelas inquilinas para funcionar como restaurante (RQ 7º).
15° - Estava por solucionar o problema com a exaustão de fumos e de cheiros (RQ 8°).
16° - Alguns condóminos habitacionais queixaram-se do ruído provocado pelo sistema de exaustão de fumos e cheiros (RQ 14°).
17° - A "I…" colocou uma conduta de saída de fumos, pelas traseiras do edifício, utilizando a loja 3 como passagem (RQ15º).
18° - Os restantes condóminos opuseram-se às obras realizadas e à saída de fumos pela loja 3 (RQ 17°).
19° - A Câmara Municipal de …nunca chegou a emitir a necessária licença do estabelecimento, quer para as lojas 1 e 2, quer para a loja 3 (RQ 21º).
20° - O restaurante era destinado a um público de classe média e alta (RQ 23°).
21° - O trabalho de decoração do restaurante "M… " foi inclusivamente publicado numa revista de interiores, "Casa Cláudia" (RQ 24°).
22° - O "M… " teria uma Cozinha de Fusão marcadamente latina (RQ 25°).
23° - Está situado junto à Assembleia da Republica (RQ 26°).
24° - O restaurante funcionaria diariamente, folgando uma vez por semana (RQ 30°).
25° - Nos artigos 6°s de ambos os contratos de arrendamento, mencionados em 2° e 4° supra, consta:
«Um – O inquilino fica desde já autorizado a efectuar todas as obras de adaptação do locado que se mostrem necessárias para o objecto deste contrato, desde que os mesmos não afectem a estrutura, a fachada nem a segurança do edifício."
"Três – É da exclusiva responsabilidade do inquilino a obtenção de todos os licenciamentos e autorizações administrativas eventualmente necessárias para a execução das obras a seu cargo...a obtenção de todos os licenciamentos e autorizações administrativas necessárias para a abertura da loja ao público (...)".
7.1. Com a seguinte motivação (no que toca aos quesitos impugnados):
“Respondeu-se negativamente ao ponto 5º, porque, apesar de o N… ter mencionado esse facto, não ficou o tribunal convencido que a A. tivesse assumido essa obrigação; ela não resulta de qualquer documento e a testemunha Má… referiu que, se a A. tivesse que fazer obras, ele necessariamente teria de saber, por ser quem as realizava ou fiscalizava, para a A.. Por outro lado, a testemunha A… mencionou que foi contratado pela ré, para fazer a exaustão da cozinha (e dos WC) e não pela senhoria, com a qual não falou.
A resposta negativa ao ponto 6º, resultou de nenhuma testemunha ter mencionado a data referida em 4º e, por outro lado, porque se respondeu negativamente aos pontos 4º e 5º, de que este quesito é dependente.
Respondeu-se negativamente ao ponto 9º, pelas razões que fundamentaram a resposta negativa ao ponto 5º.
Respondeu-se negativamente ao ponto 10º, na medida em que as lojas foram arrendadas à I… “em bruto”, ficando ela de fazer todas as obras necessárias à instalação do restaurante e foi a I… e a M…. quem dimensionou o restaurante e a respectiva cozinha e as necessidades de exaustão inerentes.
A resposta negativa ao ponto 11º resultou de, por um lado, este quesito estar ligado aos pontos 10º e 9º, aos quais se respondeu negativamente; por outro, porque, para além do problema da exaustão, os restaurantes não tinham energia eléctrica, como foi referido pelas testemunhas Má…., A… e N….
A resposta negativa ao ponto 16º resultou de nenhuma testemunha ter mencionado a questão da largura dos tubos, nem os alargamentos das grelhas.
Para a resposta ao ponto 17º, teve-se em conta os depoimentos de N…, C… e Ca….
Respondeu-se negativamente ao ponto 18º, por não ter sido produzida prova sobre tal facto.
A resposta negativa ao ponto 19º tem os mesmos fundamentos das respostas negativas aos pontos 5º e 9º.
A resposta negativa ao ponto 20º resultou de este quesito estar
relacionado e ser dependente do quesito 19º a que se respondeu negativamente.”
8. O Recurso de Facto
8.1. Os quesitos 5° e 6° têm a seguinte redacção:
(A ré só pagou a quantia em dívida e celebrou o contrato referido em 4º, na convicção de que) a A. efectuaria previamente as obras necessárias?
Convicção e data (Setembro de 2004) essenciais para a ré, e que eram do conhecimento da A.?
O quesito 9º tem a seguinte redacção:
A A. comprometeu-se a solucionar esse problema (com a exaustão de fumos e cheiros), para que a ré pudesse abrir o local ao público?
Os quesitos 10º e 11º têm a seguinte redacção:
Problema que já existia desde a celebração do contrato com a I…, Lda.?
E que forçou a I…, Lda. a fechar o restaurante existente nas lojas 1 e 2?
O quesito 16º tem a seguinte redacção:
Foi necessária a instalação de um tubo de escoamento mais grosso, com o consequente alargamento das grelhas de saída de fumos da loja 3?
O quesito 17º tem a seguinte redacção:
Os restantes condóminos opuseram-se às obras realizadas e à saída de fumos pela loja 3?
O quesito 18º tem a seguinte redacção:
“E anunciaram que só dariam o seu acordo desde que a saída de exaustão fosse colocada num extremo do edifício, junto do prédio contíguo e numa altura mais elevada? “
O quesito 19º tem a seguinte redacção:
“Aquando das negociações preliminares ficou convencionado que a A. efectuaria as obras que fossem necessárias para a resolução do problema da exaustão?”
O quesito 20º tem a seguinte redacção:
“A A. nunca efectuou essas obras? “
8.2. Invocando que o Tribunal não valorizou, como devia, o depoimento da testemunha N…, nem atendeu ao depoimento das testemunhas C…, Ca… e A…., pretende a recorrente ver alteradas as respostas dadas aos quesitos 5°, 6°, 9°, 10º, 11°, 16°, 17º, 18º, 19º e 20° da base instrutória.
Vejamos, pois.
8.2.1. A testemunha N…, agente de seguros e consultor financeiro, o qual presta serviços, em regime de avença, para a sociedade ré, desde a sua constituição, como também já prestava para a I….
Declarou, em síntese, que:
A I…. arrendou os espaços para instalar um restaurante que acabou por fechar um mês depois de abrir, por causa de problemas relacionados com a exaustão de fumos. Também não tinha electricidade, fornecida pela EDP, mas (embora fosse um processo moroso) estava em curso a resolução desta questão.
Para tentar resolver a questão da falta de fornecimento de electricidade pela EDP, a I… instalou um gerador. Ao detectar problemas com a extracção de fumos, a I….contactou a S…, e por sugestão desta e do empreiteiro da obra, a própria I… decidiu fazer a extracção através da loja 3, situada nas traseiras do prédio, de que também era arrendatária.
Apesar disso, o cheiro continuava a entrar dentro da casa dos condóminos, o que motivou a apresentação de reclamações, por parte destes, inclusive, junto da Câmara. Assim, não tendo sido possível fazer a adequada extracção de fumos, nem obter a licença de utilização, a I… decidiu fechar o restaurante.
Mais tarde, a I… decidiu ceder a sua posição à ré.
A testemunha declarou ainda ter acompanhado as negociações entre estas sociedades, com vista à celebração do contrato de cessão da posição contratual. Nessas negociações, estava presente, em nome da A., o Sr. Ant… e, em nome da ré, a testemunha. Foi, então, acordado, entre ambos, verbalmente, que a ora ré pagaria à ora A. as rendas em dívida pela I…e que, em contrapartida, a A. faria as obras necessárias para resolver o problema da exaustão. A A., porém, não fez as obras, pelo que a ré deixou de pagar as rendas.
8..2. Por sua vez, as testemunhas C… e Ca… que, a pedido da administração do condomínio, fizeram uma peritagem ao sistema de ventilação e exaustão do edifício visando identificar as patologias existentes e as respectivas causas, declararam – no essencial - que:
Constataram a existência de ruído provocado por um ventilador instalado para a extracção de fumos e cheiros do restaurante, sendo a extracção feita através de umas grelhas, ao nível do r/c, sem dimensões adequadas e sem que as grelhas estivessem destinadas aquela finalidade.
Por sua vez, a courette (passagem aberta na alvenaria para permitir a passagem de tubos), ao contrário do que é exigível, não estava sinalizada no projecto de arquitectura. Para possibilitar a adequada extracção (além do mais) teria que ser feita uma courette com uma secção maior de forma a diminuir a velocidade de circulação do ar e reduzir o ruído.
8.2.3. Finalmente, a testemunha A…, técnico de climatização, que foi contratado pela ré para fazer a extracção dos cheiros da cozinha do restaurante, disse que a sua intervenção se limitou à constatação de que a exaustão da cozinha com as dimensões do restaurante da ré não podai ser feita para a tubagem existente, pelo que informou a ré que a extracção teria que ser feita de outra forma, obtido o acordo dos condóminos. Disse ainda que o restaurante apenas esteve aberto uma semana.
8.2.4. Como veremos, os depoimentos acima referidos não permitem dar satisfação à pretensão da apelante.
Na verdade, no que toca aos quesitos 5º, 6º, 9º e 19º, apenas a testemunha N… refere a existência de um acordo nos termos do qual a autora se obrigava a realizar «as obras necessárias à instalação do restaurante», o que teria sido determinante na formação da vontade da ré, aquando da outorga do contrato de cessão.
Este depoimento, desacompanhado de outros meios de prova[1], é, porém, claramente insuficiente para formar a convicção do tribunal, no sentido pretendido pela recorrente, sobretudo se atendermos ao grau de envolvimento da testemunha na vida societária (não só da ré, como anteriormente da I…), pois, não só acompanhava de perto os negócios destas sociedades, como assumia por vezes a sua representação, designadamente em reuniões do condomínio, com autonomia para tomar decisões em seu nome (como a própria reconheceu).
Acresce que esta testemunha nem sequer logrou fornecer uma explicação plausível (na verdade, limitou-se a invocar a existência de um acordo de cavalheiros) para o facto de a alegada obrigação de realização de obras, a cargo da autora, não ter sido reduzida a escrito.
Nestas circunstâncias, se tivermos ainda em conta o disposto no art. 6º, do contrato de arrendamento, onde se estipula que o inquilino fica, desde logo, autorizado à realização de todas as obras de adaptação do locado que se mostrassem necessárias, bem como no art. 11º, onde se estabeleceu que nenhum acordo, declaração ou promessa feita por qualquer das partes, que não esteja contida no contrato terá validade, sai reforçado o convencimento de que a realização das obras necessárias à extracção de fumos e cheiros cabia à ré/cessionária e não à autora/senhoria.
Nem se invoquem, no que toca à existência do alegado acordo para a realização de obras, os depoimentos das testemunhas C…, Ca… e A…, são absolutamente omissos, pois, no essencial, reconduzem-se a afirmações de carácter técnico, sobre o sistema de ventilação de exaustão de cheiros e fumos, resultantes da sua intervenção, nessa qualidade.
Relativamente aos demais quesitos, cujas respostas foram impugnadas, os depoimentos invocados pela apelante não permitem também, manifestamente, alterar a decisão proferida, por não terem fornecido ao tribunal, de forma consistente e credível, informação precisa e detalhada sobre a matéria quesitada, ao contrário do que sucedeu com as restantes testemunhas[2], em cujo depoimento o tribunal a quo se apoiou para fundamentar a sua convicção.
Improcede, pois, o recurso de facto.
9. A questão da excepção de não cumprimento
Na economia dos contratos bilaterais, a obrigação de cada um dos contraentes funciona como contrapartida da outra. É, aliás, esta correspectividade (ou vínculo sinalagmático) existente entre as obrigações (principais) assumidas por cada um dos contratantes que determina a particular fisiologia destes contratos (cf. art. 795º, CC).[3]
Uma das manifestações típicas do sinalagma funcional é precisamente a excepção de incumprimento do contrato que, no essencial, consiste na faculdade que cada um dos contraentes tem de subordinar a execução da sua prestação ao cumprimento da contraprestação pelo outro contraente (cf. art. 428º, CC); correspondendo a uma concretização do princípio da boa fé, é assim um meio de compelir os contraentes ao cumprimento do contrato e de evitar resultados contraditórios com o equilíbrio das prestações.
Contudo, interessa apurar quais são as “prestações interdependentes”, visto que outras podem existir ao lado delas na relação contratual e a exceptio só aproveita às primeiras.
Por sua vez, como é unanimemente reconhecido na doutrina e jurisprudência[4], o instituto opera também no caso de incumprimento parcial ou de cumprimento defeituoso.
Todavia, neste âmbito, importa ter (ainda) em conta a regra da proporcionalidade entre a ofensa do direito do excipiente e o exercício da excepção. Ou seja: à inexecução parcial ou à excepção defeituosa de uma das partes só poderá ser oposta uma recusa de prestar também em termos parciais. Daí que, em regra, o devedor apenas possa recusar a sua prestação na parte proporcional ao do incumprimento do outro contraente.[5]
Sendo a locação, como é, um contrato sinalagmático, em princípio, consentirá a arguição da exceptio, verificados que sejam os respectivos requisitos.[6]
Sucede, porém, que, no caso dos autos, a factualidade provada não permite fazer operar a excepção.
Na verdade, não ficou provado que as contratantes tivessem acordado fazer recair sobre a autora a obrigação de realizar as obras de adaptação do locado a estabelecimento de restauração. Dir-se-á mesmo que, a este respeito, tudo aponta em sentido contrário, ou seja, que a responsabilidade pela sua realização ficou a cargo da inquilina, ora ré (cf. ponto 25º, dos factos provados), nos termos, aliás, permitidos pelo art. 120º, do RAU.
Tão pouco a factualidade provada permite integrar o regime legal que prevê a realização de obras a cargo do senhorio (cf. arts. 11º e ss. do RAU e 1031º, do CC).
Consequentemente, quaisquer anomalias que tenham surgido no âmbito da instalação do restaurante são – como decorre dos factos provados e se referiu na sentença – da exclusiva responsabilidade da ré, razão pela qual é de julgar improcedente o recurso.
10. Nestes termos, negando provimento ao recurso, acorda-se em confirmar a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Lisboa, 13/5/08
Maria do Rosário Morgado
Rosa Ribeiro Coelho
Maria Amélia Ribeiro
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[1] Note-se que o relatório técnico subscrito pelas testemunhas C… e Ca…, a que a apelante alude nas suas alegações, não vale como meio de prova pericial, e mesmo que valesse, a sua força probatória, ainda assim, seria fixada livremente pelo tribunal (art. 389º, CC). Na verdade, o dito relatório consubstancia um mero parecer, expresso por via extrajudicial (foi solicitado pela autora a uma empresa especializada) e que, por isso, tem a força probatória prevista no art. 376º, CC.
[2] Cf. o depoimento da testemunha Má…, encarregado de construção civil, que trabalhou durante cerca de 9/10 anos para a autora, inclusive na construção do edifício a que os autos aludem, a qual, em síntese, disse que:
Como é habitual, as lojas foram entregues à inquilina “em bruto”, ficando as obras de adaptação a cargo desta. Não acompanhou as negociações que culminaram com a celebração do contrato de cedência, mas nunca ouviu dizer que a A. se tivesse comprometido a fazer obras. Aliás, parte do princípio que a A. não se obrigou a fazer obras, pois, de contrário a testemunha teria sido solicitada para as fazer.
Sobre a razão do encerramento do restaurante, disse que ter a certeza que o encerramento se ficou a dever à falta de fornecimento de electricidade pela EDP e ao barulho provocado pelo gerador instalado pela a ré, o que deu origem a reclamações por parte dos condóminos. Sobre problemas de exaustão disse nada saber. Apenas teve conhecimento de que uma proprietária de uma fracção do 3º andar se ter queixado, por causa da extracção de fumos provenientes da loja 3. Então, a A., para ajudar a resolver o problema daquela senhora, deu indicações à testemunha para isolar a conduta de extracção de fumos da loja 3.
Por sua vez, a testemunha, A…, que, por conta da ré, fez as obras de instalação do gás nas suas lojas, disse que estas estavam «em bruto», isto é, só com as paredes; declarou ainda que as lojas nunca tiveram electricidade fornecida pela EDP e que, sem energia, e sem autorização dos condóminos para o funcionamento do gerador, o restaurante não chegou a abrir; sobre a existência de problemas com a extracção de fumos, disse nada saber.
Finalmente, a testemunha J…, primo de um sócio da A., declarou, em resumo, que nunca ouviu falar na existência de um acordo entre a autora e a ré, no sentido de aquela estar obrigada a fazer obras nas lojas arrendadas. Também nunca ouviu dizer que a ré tivesse condicionado a celebração do contrato com a A. à realização de quaisquer obras.
[3] Cf., para mais desenvolvimentos, José João Abrantes, A Excepção do
Não Cumprimento, 39 e ss.
[4] Cf. Pedro Romano Martinez, Cumprimento Defeituoso, 327 e Calvão da Silva, Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, 337 e, entre muitos, o Ac. STJ de 28/3/2006, ITIJ, SJ200603280004156 e o Ac. Rel. Guimarães.
[5] Cf. João Abrantes, A Excepção de Não Cumprimento do Contrato no Direito Civil Português, 118.
[6] A jurisprudência e a doutrina têm admitido, em certos casos, a legitimidade de invocação da excepção de inadimplemento pelo arrendatário (v. Aragão Seia, Regime do Arrendamento Urbano, anotação ao art. 64º e Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, 418-419 e 830-831. Este último autor que sempre se manifestou muito crítico da posição que aceitava, ainda que limitadamente, a invocação da exceptio, vem agora na última edição do Manual, a respeito do novo RAU, chamar a atenção para o disposto no art. 1083º, nº4, do CC, nos termos do qual resta ao arrendatário a possibilidade de resolver o contrato, se o senhorio não realizar obras, que a este caibam, quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado.
