Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 2596/04.9YXLSB.L1-2 |  |
ARRENDAMENTO
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
OBRAS DE CONSERVAÇÃO
ACTUALIZAÇÃO DE RENDA
FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA
II - Havendo mora do senhorio por se recusar a receber a renda preexistente (validamente) oferecida pelo inquilino, os depósitos de rendas, designadamente por via da consignação em depósito, são facultativos; como tal, a falta de depósito, o depósito parcial, a sua extemporaneidade ou a sua eventual irregularidade não poderão constituir causa de resolução do contrato.
(Sumário do Relator)
RELATÓRIO
Em 18.5.2004 “A” intentou nos Juízos Cíveis de Lisboa ação de despejo, sob a forma de processo sumário, contra “B”e “C”.
A A. alegou, em síntese, ser proprietária da fração autónoma correspondente ao r/c dto de um determinado prédio sito em Sintra. Tal fração foi dada de arrendamento pela A. ao 1.º R. em 01.01.1965, para habitação. O 2.º R. constituiu-se fiador do 1.º R., pelo exato cumprimento do contrato. Sucede que desde 01.6.2003 os RR. não pagam as rendas a que estão obrigados, sendo certo que a renda está atualmente fixada em € 42,67. A falta de pagamento da renda é fundamento de resolução do contrato de arrendamento.
A A. terminou pedindo:
a) Que fosse decretada a resolução do contrato de arrendamento celebrado, com a condenação do 1.º R. na entrega imediata do locado, livre e devoluto de pessoas e bens;
b) Que os RR. fossem condenados solidariamente ao pagamento à A. das rendas vencidas e não pagas na quantia de € 411,02 e vincendas até efetiva entrega do locado, bem como nos correspondentes juros de mora à taxa legal;
c) Que o 1.º R. fosse condenado a proceder às reparações necessárias, para restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização.
O 1.º Réu (“B”) contestou, por exceção e por impugnação. Por exceção, arguiu a incompetência territorial do tribunal e a sua ilegitimidade processual, por estar desacompanhado na ação pela sua mulher. Por impugnação, alegou que a renda só é de € 42,67 desde fevereiro de 2004. A partir de março de 2003 a A. quis aumentar a renda exigida ao 1.º R., a pretexto de obras de conservação realizadas no locado, que nunca ocorreram. Por isso o 1.º R. passou a depositar as rendas na CGD, procedimento que tem mantido.
O 1.º R. concluiu pela remessa do processo ao tribunal competente, pela sua absolvição da instância ou, quando assim não se entendesse, pela sua absolvição do pedido.
A A. apresentou resposta, na qual concordou que o tribunal competente era o Tribunal Judicial de Sintra, requereu a intervenção do cônjuge do 1.º R. e alegou que por deliberação da assembleia de condóminos realizada em 01.8.2002, foram aprovadas obras de conservação de partes comuns do edifício, cujo valor correspondente à permilagem de 3,2% relativo à fração sub judice, foi de € 1 084,50, o que, com base nos critérios em vigor, fundou a atualização da renda em mais € 7,23, passando assim de € 33,20 para € 40,43, com efeitos a partir de julho de 2003. As referidas obras não careciam de licença ou autorização, dando lugar à atualização das rendas de acordo com os artigos 38.º e 39.º do RAU.
Em 28.6.2006 o Sr. juiz do 9.º Juízo Cível de Lisboa julgou-se incompetente quanto ao território e remeteu o processo para os Juízos Cíveis de Sintra.
Em 08.3.2007 o sr. juiz do 5.º Juízo Cível de Sintra, a quem o processo foi distribuído, ordenou o chamamento à ação, como interveniente principal, da mulher do 1.º R., “D”.
“D” aceitou o chamamento, fazendo sua a contestação apresentada pelo marido.
Em 20.12.2007 a A., face às dificuldades verificadas para se citar o 2.º R., desistiu da instância quanto ao 2.º R..
Em 26.6.2008 realizou-se tentativa de conciliação, que se revelou infrutífera, tendo a Sr.ª juíza concedido às partes o prazo de 10 dias para apresentarem os documentos que reputassem pertinentes e necessários para a boa decisão da causa.
Em 03.7.2008 os RR. (1.º R. e mulher interveniente principal provocada) juntaram aos autos documentos alegadamente comprovativos dos depósitos das rendas efetuados na CGD, referentes ao período de julho de 2003 a agosto de 2008.
Em 06.8.2008 a A. apresentou exposição sobre os depósitos efetuados pelo R., concluindo que subsistiam as razões que fundamentavam a resolução do contrato de arrendamento firmado entre as partes.
Em 10.9.2009, pela Sr.ª juíza do Juízo de Média Instância Cível –Sintra, da comarca da Grande Lisboa-Noroeste, a quem o processo foi redistribuído após reorganização judiciária, foi proferido despacho convocando audiência preliminar tendo em vista esclarecimentos sobre as obras concretamente realizadas e sobre os depósitos de rendas feitas pelo 1.º R..
Em 30.10.2009 realizou-se audiência preliminar, no decurso da qual foi concedido à A. prazo para apresentação de peça aperfeiçoada e aos RR. prazo para esclarecerem o diferencial de rendas depositadas.
Em 11.11.2009 os RR. apresentaram esclarecimento sobre os depósitos por si efetuados.
Em 13.11.2009 a A. apresentou articulado de aperfeiçoamento, sobre as obras efetuadas.
Em 18.12.2009 os RR. responderam ao aludido articulado de aperfeiçoamento, reiterando que as aludidas obras não fundamentavam o aumento de renda pretendido pela A..
Em 26.3.2010 foi proferido despacho saneador tabelar e selecionada a matéria de facto assente e a matéria de facto controvertida.
Realizou-se audiência de discussão e julgamento, tendo a final, em 24.02.2011, o tribunal proferido decisão de facto.
Em 02.3.2011 os RR. juntaram aos autos documentos alegadamente comprovativos dos depósitos de rendas feitos na CGD desde julho de 2008 a março de 2011.
Em 19.6.2012 foi proferida sentença em que se julgou a ação improcedente por não provada e consequentemente se absolveu os RR. do pedido, e ainda se condenou os RR. como litigantes de má fé, na multa processual de 2 UC. Mais se determinou a entrega à A. dos valores depositados pelos RR. na CGD a título de rendas devidas pelo locado por referência à renda mensal de € 33,20, sendo o remanescente entregue aos RR..
A Autora apelou da sentença, tendo apresentado motivação em que formulou as seguintes conclusões:
(…)
Os Réus contra-alegaram, pugnando pela improcedência do recurso e consequente manutenção do recurso.
Foram colhidos os vistos legais.
FUNDAMENTAÇÃO
As questões suscitadas neste recurso são as seguintes: se as obras invocadas pela A./senhoria autorizavam o pretendido aumento de renda; se os RR./inquilinos incumpriram a obrigação de pagamento da renda.
Primeira questão (atualização da renda em virtude das obras provadas nos autos)
O tribunal a quo deu como provada, sem impugnação pelas partes, a seguinte
Matéria de facto
A) Pela Ap. n.º 65 de 17.07.2001, encontra-se inscrita a favor da A. a titularidade de quatro quintos do direito de propriedade, da fracção autónoma “B”, correspondente ao Rés do Chão direito do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito na Praceta da ..., Lote …, , Queluz, descrito sob o número ... na competente Conservatória do Registo Predial, e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...;
B) À presente data, o endereço de situação do prédio é Praceta ..., lote 2;
C) Por escrito, datado de 01 de Janeiro de 1965 e subscrito por “E” e “B”, aqui 1.º R., consta o seguinte, após a identificação daqueles:
... ajustam entre si o arrendamento do Rés do Chão Direito do prédio da Praceta ..., lote 2, …,freguesia de Queluz,..., Concelho de Sintra, …,nos termos e nas condições seguintes:
1.ª – Este arrendamento é pelo prazo de seis meses, que começa a 1 de Janeiro de 1965,…, supondo-se sucessivamente renovado por iguais períodos e nas mesmas condições, … 2.ª- A renda é da quantia Escudos Setecentos escudos, por cada mês ……. 5.ª- A parte arrendada é destinada a HABITAÇÃO ….; À data da conclusão das obras, a renda referida em B) cifrava-se em € 33,20 mensais;
D) O 1.º R., por acordo com a A., procedia ao seu pagamento por depósito efectuado no Banco Totta e Açores;
E) Por carta datada de 15.03.2003, e recebida pelo 1.º R. em data anterior a 25.03.2003, a A. informa-o do seguinte: … que no prédio da Praceta ..., lote 2, em Queluz, foram os condóminos coagidos a efectuar obras obrigatórias à segurança e indispensáveis à conservação e reparação do imóvel, …, orçando o seu valor em € 33.866,56. O valor da obra correspondente à permilagem de 3,2% relativo ao R/C Direito foi de € 1.084,50 De acordo com a legislação em vigor após a conclusão das obras e da totalidade do seu pagamento, cabe-me o direito de actualizar a sua renda de acordo com a seguinte fórmula:
…
Sendo assim, ao valor da sua renda mensal actual deverá ser adicionada esta actualização mensal:
€ 33,20+ € 7,23 = €40,43 de valor da nova renda mensal
Venho pois informá-lo que no próximo mês de Junho de 2003, o valor da renda a pagar relativa ao mês de Julho já deverá ser de € 40,43, passando de futuro as restantes rendas a serem cobradas por este valor em 2003.
F) Por carta datada de 25.03.2003, e recebida pela A. em data anterior a 16.04.2003, o 1.º R afirma: … 2.º Para me poder determinar, antes de mais, solicito a V.Exa. o favor de fazer prova do alegado, ou seja, a determinação Camarária e o que foi gasto nas aludidas obras.
G) Por carta datada de 16.04.2003, e recebida pelo 1.º R. em data anterior a 13.05.2003, a A. informa: Para um possível esclarecimento de qualquer dúvida da vossa parte, queira fazer o favor de se dirigir à firma ““F””…A firma poderá esclarecê-lo quanto às referidas obras realizadas conforme a legislação Camarária obriga, e poder-lhe-á facultar as facturas das mesmas, onde poderá confirmar por si os valores que já lhe foram indicados.
Mais informo que a Administração de Propriedades do BTA já foi prevenida da alteração do valor das rendas e solicito portanto que avisem atempadamente o vosso Banco para que no início de Junho a renda relativa a Julho já seja paga pelo novo valor de € 40,43,…
H) Em carta datada de 14.05.2003, e recebida pelo 1.º R, a A. escreve: Em resposta à sua última carta de 13 de Maio venho avisá-lo de que está mal esclarecido, já que pela sua anterior carta refere a necessidade de uma determinação Camarária.
Quero pois informá-lo que o Senhor está ainda agarrado à legislação antiga. Queira fazer o favor de consultar o Decreto Lei n.º 329-/B/2000 de 22 de Dezembro no seu artº 38º, onde poderá verificar o direito que me assiste de actualizar a sua renda com simples obras de conservação ordinária ou/e extraordinária.
…
I) Por carta datada de 15.03.2003, e recebida pelo 1.º R., a A. informa-o do seguinte:
… que no prédio da Praceta ..., lote 2, em Queluz, foram os condóminos coagidos a efectuar obras obrigatórias à segurança e indispensáveis à conservação e reparação do imóvel, …, orçando o seu valor em € 33.866,56. O valor da obra correspondente à permilagem de 3,2% relativo ao R/C Direito foi de € 1.084,50.
De acordo com a legislação em vigor após a conclusão das obras e da totalidade do seu pagamento, cabe-me o direito de actualizar a sua renda de acordo com a seguinte fórmula:
…
Sendo assim, ao valor da sua renda mensal actual deverá ser adicionada esta actualização mensal:
€ 33,20+ € 7,23 = €40,43 de valor da nova renda mensal
Venho pois informá-lo que no próximo mês de Junho de 2003, o valor da renda a pagar relativa ao mês de Julho já deverá ser de € 40,43, passando de futuro as restantes rendas a serem cobradas por este valor em 2003.
…
J) A partir de Junho de 2003 e até Agosto de 2005, de Setembro de 2005 até Fevereiro de 2006, e de Março de 2006 Julho de 2008, o 1.º R. procedeu ao depósito na Caixa Geral de Depósitos, dos valores mensais de € 33,64 até Dezembro de 2003, € 40,43 relativos à renda de Janeiro de 2004, € 42,67 relativa às rendas de Fevereiro de 2004 e a Janeiro de 2005, € 36,64 referentes € 44,27 de Agosto de 2005 a Janeiro de 2006, € 45,55 relativos a Fevereiro de 2006 a Janeiro de 2007, € 47,00 referentes a Fevereiro de 2007 a Janeiro de 2008, e, finalmente, de € 49,00 de Fevereiro de 2008 a Agosto de 2008;
K) A 17.06.2008, o 1.º R. procedeu ao depósito na Caixa Geral de Depósitos dos valores de € 44.27 referente à renda de Setembro de 2005, e € 45.55 relativa à renda de Março de 2006;
L) Em carta datada de 17.09.2003, e recebida pelo 1.º R. em momento anterior a 03.10.2003, escreve a A.: Em resposta à sua carta registada, datada de 13 de Maio p.p., enviei então a 14 de Maio p.p. uma carta não registada que receio não tenha recebido, informando-o e pedindo-lhe o favor de consultar o Decreto Lei n.º 329-B/2000 de 22 de Dezembro no seu artº 38, onde pode verificar o direito que me assiste de actualizar a sua renda com obras de conservação ordinária e/ou extraordinárias efectuadas no prédio.
…
A minha advogada já me informou que só pelo facto de o Sr. discordar e estar a depositar as rendas na Caixa Geral de Depósitos, não lhe é legalmente permitido não pagar as rendas e pode estar sujeito a um processo de despejo por incumprimento do contrato.
…
M) A 01.10.2003, o 1.º R. subscreve carta com a mesma data e dirigida à R., na qual verte: Mantenho os pressupostos uma vez que nunca me recusei a pagar a renda, solicito apenas prova do artigo 38 que refere (e que sejam aprovadas ou compelidas pela respectiva câmara municipal.
N) Na sequência da acima parcialmente transcrita, a A. subscreve, com data de 14.11.2003, carta que dirige ao 1.º R., que a recebeu, na qual se lê: Acuso a sua carta datada de 23 de Outubro p.p., e venho informá-lo que o desconhecimento da Lei não justifica o incumprimento da sua parte.
Já que refere uma parte do art.º 38 no seu ponto 1, vou tentar elucidá-lo no relativo aos seguintes pontos:
…
Solicito portanto que …, efectue de imediato o pagamento das rendas em atraso acrescidas da indemnização dos 50% previstos pela Lei. Caso contrário não me resta outra solução, senão a acção de despejo.
O) No início de 2002, o prédio acima descrito necessitava das seguintes reparações:
a) na picagem e reboco das fachadas principal e lateral direita.
b) nas portas e janelas.
c) impermeabilização das coberturas nos 4.º e 7.ºs andares, a fim de evitar a infiltração de águas pluviais que provocavam manchas e humidades em algumas fracções.
d) substituição de tubagens e válvulas na coluna de águas.
e) reparação ou substituição do quadro eléctrico, uma vez que existia risco de curto circuito e de incêndio.
f) substituição de campainhas e intercomunicadores que não funcionavam.
P) As reparações eram necessárias em face à idade do prédio, sua utilização corrente e consequente desgaste.
Q) No seguimento de deliberação da Assembleia de Condóminos, foram realizadas obras na cobertura dos sétimos andares, na casa das máquinas, no terraço ao nível dos quartos andares, nos quadros eléctricos das escadas e nas campainhas, intercomunicadores e trinco da porta principal.
R) As obras acima referidas ficaram concluídas a 25 de Fevereiro de 2003.
S) À A., e em virtude de ser proprietária da fracção acima melhor identificada, pagou pelas obras acima referidas a quantia de € 1.084,50.
T) Os RR. tiveram conhecimento da realização das obras mencionadas em 3).
O Direito
Dúvidas não há que entre as partes foi celebrado um contrato de arrendamento para habitação, cuja resolução foi requerida pela senhoria em 2004, com o fundamento de o inquilino se recusar a pagar a renda que a senhoria havia atualizado na sequência de obras de conservação feitas em 2003 no edifício em que o locado se situa.
O litígio em questão rege-se, como é incontroverso nos autos, pelo regime jurídico do arrendamento vigente à data dos factos (art.º 12.º do Código Civil), em especial pelo Dec.-Lei n.º 321-B/90, de 15.10, que aprovou o Regime do Arrendamento Urbano (RAU), com as pertinentes alterações legislativas posteriores (incidentes sobre o RAU até 2003).
Também é incontroverso nos autos que as obras efetuadas in casu foram obras de conservação ordinária, ou seja, obras que, nos termos do art.º 11.º, alínea c) do RAU, são as de “reparação e limpeza geral do prédio e suas dependências” (alínea a) as “impostas pela Administração Pública, nos termos da lei geral ou local aplicável, e que visem conferir ao prédio as características apresentadas aquando da concessão da licença de utilização” (alínea b), “em geral, as destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da celebração” (alínea c). Contrapõem-se às obras de conservação extraordinária, que a lei define como “as ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior e, em geral, as que não sendo imputadas acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassem, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano” (n.º 3 do art.º 11.º do RAU) e, por exclusão de partes, às obras de beneficiação, que são as que não estejam abrangidas nas categorias anteriores (n.º 4 do art.º 11.º do RAU).
No caso dos autos, as obras incidiram sobre partes comuns do edifício onde se integrava a fração locada. Na medida em que a fração locada também beneficia com essas obras, as mesmas podem ser consideradas para o efeito de atualização da renda do locado, verificados que se mostrem os outros requisitos exigíveis (vide, neste sentido, acórdão da Relação do Porto, de 24.01.2008, processo 0736779, internet, dgsi.pt). Tal também é incontroverso nesta fase do processo.
Nos termos do art.º 31.º do RAU, com a redação introduzida pelo Dec.-Lei n.º 329-A/2000, de 22.12:
“1- As rendas reguladas neste diploma são actualizáveis nos casos seguintes:
a) Anualmente, em função do coeficiente determinado nos termos do artigo 32.º, ou por convenção das partes, nos casos previstos na lei;
b) Noutras ocasiões, em função de obras de conservação ou beneficiação, nos termos dos artigos 38.º e seguintes, salvo quando possam ser exigidas a terceiros.
2 – (…)”
Ou seja, ao abrigo da alínea b) do n.º 1 do citado art.º 31.º, as rendas podiam ser actualizadas na sequência, e em função, de obras de conservação ou beneficiação, nos termos do art.º 38.º e seguintes.
Por sua vez o art.º 38.º do RAU, com a redação introduzida pelo Dec.-Lei n.º 329-A/2000, tem o seguinte texto:
“1- Quando o senhorio realize no prédio obras de conservação ordinária ou extraordinária, ou obras de beneficiação que se enquadrem na lei geral ou local necessárias para a concessão de licença de utilização e que sejam aprovadas ou compelidas pela respectiva câmara municipal, pode exigir do arrendatário um aumento de renda apurada nos termos do Regime Especial de Comparticipação na Recuperação de Imóveis Arrendados (RECRIA).
2- A renda actualizada nos termos do número anterior ou a que resulte de obras realizadas ao abrigo do RECRIA, é exigível no mês subsequente ao da conclusão das obras, sendo actualizável nos termos da alínea a) do n.º 1, do artigo 31.º
3- (…)
4- A actualização por obras de conservação ordinária prevista no n.º 1 só é aplicável aos arrendatários que se mantenham no local arrendado há 8 ou mais anos nessa qualidade, considerando-se também para este efeito como tendo a qualidade de arrendatário a pessoa a quem tal posição se transfira por força dos artigos 84.º e 85.º, contando-se o decurso do tempo que o transmitente já beneficiasse.”
Ressalvem-se, porque dessas situações não se ocupa este recurso, os aumentos de renda pactuados pelo senhorio e pelo arrendatário na sequência de obras realizadas por acordo das partes (art.º 39.º do RAU).
A doutrina emitida ao tempo da vigência deste regime não denotou grande dificuldade na interpretação do n.º 1 do art.º 38.º do RAU, quanto à questão que ora nos ocupa.
Para António Pais de Sousa, “(…) não sendo as obras de conservação objecto de aprovação, autorização e licenciamento por parte da Câmara Municipal, como resulta do artigo 3.º, n.º 1, alínea a) do Decreto-Lei n.º 445/91, de 20 de Novembro, parece não ser possível o aumento previsto neste artigo 38.º que exige tal aprovação” (Anotações ao regime do arrendamento urbano (R.A.U.), 2001, 6.ª edição, Rei dos Livros, pág. 142).
Para Aragão Seia “as obras a que se refere o preceito em anotação para possibilitarem a actualização têm de ser aprovadas ou compelidas pela respectiva câmara municipal e é necessário que o arrendatário se mantenha no local arrendado há oito ou mais anos nessa qualidade, abrangendo esta a pessoa a quem tal posição se transfira nos termos dos arts. 84.º e 85.º” (Arrendamento urbano, anotado e comentado, 7.ª edição, 2003, Almedina, páginas 282 e 283).
Para Pinto Monteiro, uma das modalidades previstas na lei de actualização das rendas era “a actualização exigível por obras de conservação ou de beneficiação «e que sejam aprovadas ou compelidas pela respectiva câmara municipal» (n.º 1 do art. 38 RAU, na redacção do mencionado Decreto-Lei nº 329-B/2000) isto é, se bem entendemos o preceito, que tenham sido aprovadas a requerimento do proprietário ou senhorio e mesmo que comparticipadas pelo RECRIA (art. 12 do Decreto-Lei nº 329-C/2000, de 22 de Dezembro), ou a que o senhorio tenha sido compelido” (Manual do arrendamento urbano, 3.ª edição, 2001, Almedina, pág. 474).
Na jurisprudência, sobre esta questão concreta apenas se encontrou o acórdão desta Relação e secção (2.ª), proferido em 30.6.2011 (processo 1376/06.1TJLSB.L1-2), aliás citado na sentença recorrida.
Naquele aresto, assim como na doutrina supra citada, entendeu-se que, tal como nos casos de obras de conservação extraordinária e de beneficiação, as obras de conservação ordinária só fundamentarão a atualização das rendas pelo senhorio se forem compelidas ou aprovadas pela câmara municipal.
Não vemos razões para dissentir de tal juízo.
Contrariamente ao defendido pela apelante, não cremos que a letra da lei aponte em sentido diverso do propugnado na sentença recorrida. No n.º 1 do art.º 38.º do RAU, a conjunção de coordenação disjuntiva “ou” apresenta três realidades, as obras de conservação ordinária, as obras de conservação extraordinária e as obras de beneficiação e depois, através da conjunção coordenativa copulativa “e”, associa-se a todas o mesmo requisito de aplicação da norma, o de serem aprovadas ou compelidas pela respetiva câmara municipal.
Para além da letra da lei, razões de ordem racional justificam este entendimento. Note-se que, na versão inicial do RAU, as obras de conservação ordinária não fundavam a atualização da renda: na redação original do n.º 1 do art.º 38.º do RAU, a atualização da renda em consequência de obras só era reportada aos casos em que o senhorio havia sido “compelido administrativamente a realizar obras de conservação extraordinária ou de beneficiação do prédio”. Por sua vez, mais restritivo era ainda o regime jurídico que, nesta matéria, antecedeu o RAU. Nos termos da Lei n.º 46/85, de 20.9 (a denominada “Lei das Rendas”), a atualização de rendas em contratos de arrendamento para habitação, em virtude de obras, era admitida apenas nos casos de obras de beneficiação, a que o senhorio tivesse sido compelido administrativamente (n.º 1 do art.º 17.º), ou que fossem realizadas a pedido do inquilino ou por acordo das partes, nestes dois casos mediante acordo escrito, com discriminação das obras a serem realizadas (art.º 18.º). Por sua vez, anteriormente, o art.º 1106.º do Código Civil, na sua redação original, no que concerne à atualização das rendas em virtude de obras, estipulava que “quando o senhorio seja compelido administrativamente a fazer obras não destinadas à conservação do prédio nem determinadas por defeitos de construção, caso fortuito ou de força maior, tem o direito de exigir do arrendatário um aumento de renda, na base do juro de cinco por cento sobre a quantia despendida.”
Ou seja, situações que à luz do RAU seriam qualificáveis de conservação ordinária e, nalguns casos, de conservação extraordinária, ficavam a cargo do senhorio, sem que este pudesse repercutir o seu custo nas rendas cobradas ao inquilino. Quanto aos outros casos, genericamente qualificáveis de obras de beneficiação, poderiam justificar o aumento se o senhorio tivesse sido compelido administrativamente à sua realização.
São patentes, pois, as cautelas com que o legislador, até à última redação do RAU, foi possibilitando que a efetuação de obras fundamentasse o aumento das rendas. O leque de situações cobertas foi-se alargando a pouco e pouco, mas sempre com a intervenção da administração pública. Mesmo nos casos em que as obras se realizavam por acordo das partes, a atualização da renda pressupunha a redução do acordo a escrito, com a indicação das obras a realizar (no RAU, o art.º 39.º n.º 2 estipulava que “a renda acordada e uma referência às obras realizadas, com indicação do seu custo, devem constar de aditamento escrito ao contrato de arrendamento.”)
Concorda-se, pois, com o citado acórdão desta Relação, de 30.6.2011, quando nele se escreve que “(…) o legislador, que pretendeu, tanto quanto possível, que senhorio e inquilino se entendessem relativamente aos aumentos de renda, não tendo um ou outro que recorrer a tribunal para apreciar essa matéria senão em derradeiro caso de desacordo, entendeu preservar esse objectivo obrigando a que todas as situações que quis potenciadores do aumento da renda ficassem previamente sujeitas à aprovação administrativa.”
O facto de o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE, aprovado pelo Dec.-Lei n.º 555/99, de 16.12, com alterações que não interferem com a questão sub judice) não sujeitar a realização de obras de conservação a licença ou controlo prévio (cfr. artigos 4.º e 6.º n.º 1 alínea a) do RJUE, conjugados com a alínea f) do seu art.º 2.º), não obsta a que, para efeitos de obtenção de atualização da renda, o senhorio que pretenda efetuar obras de conservação por sua iniciativa, as deva sujeitar a aprovação prévia por parte da câmara municipal. Tal competência é atribuída à câmara municipal pelo referido artigo 38.º n.º 1 do RAU, sendo certo, por um lado, que nos termos da Lei das Autarquias Locais (LAL, Lei n.º 169/99, de 18.9, sujeita a sucessivas alterações, irrelevantes para o caso sub judice), compete à câmara municipal “exercer as demais competências legalmente conferidas, tendo em vista o prosseguimento normal das atribuições do município” (alínea d) do n.º 7 do art.º 64.º da LAL), e por outro lado a LAL confere à câmara municipal competência para “conceder licenças nos casos e nos termos estabelecidos por lei, designadamente para construção, reedificação, utilização, conservação ou demolição de edifícios (…)” (alínea a) do n.º 5 do art.º 64.º da LAL), assim como para “realizar vistorias e executar, de forma exclusiva ou participada, a actividade fiscalizadora atribuída por lei, nos termos por esta definidos” (alínea b) do n.º 5 do citado art.º 64.º da LAL), assim como “emitir parecer, nos casos e nos termos previstos na lei, sobre projectos de obras não sujeitas a licenciamento municipal” (alínea a), do n.º 3, do art.º 64.º da LAL).
A apelante alega ainda que esta interpretação da lei é incongruente com o disposto nos artigos 12.º n.ºs 1 e 2 e 13.º n.ºs 1 e 2 do RAU. Julgamos que tal incongruência é apenas aparente e tem a ver com o historial desses preceitos. Na sua redação inicial, o art.º 12.º, respeitante às obras de conservação ordinária, estipulava que estas “estão a cargo do senhorio”, sem prejuízo do disposto nos artigos 4.º do RAU e 1043.º do Código Civil, atinentes ao dever de manutenção da coisa locada pelo inquilino. O art.º 13.º do RAU, respeitante às obras de conservação extraordinária e às obras de beneficiação, estipulava, no n.º 1, que estas obras “ficam a cargo do senhorio quando, nos termos das leis administrativas em vigor, a sua execução lhe seja ordenada pela câmara municipal competente ou quando haja acordo escrito das partes no sentido da sua realização, com discriminação das obras a efectuar.” No n.º 2 desse artigo acrescentava-se que “a realização das obras referidas no número anterior dá lugar à actualização das rendas regulada no artigo 38.º”. O teor deste número 2 era, convenhamos, desnecessário, face ao que constava nos artigos 38.º (disposição geral da actualização de rendas por obras) e 39.º (atualização da renda no caso de obras realizadas por acordo). De todo o modo, quando o Dec.-Lei n.º 329-B/2000, de 22.12, veio possibilitar a atualização das rendas no caso da realização de obras de conservação ordinária, introduziu no art.º 12.º um n.º 2 (figurando o texto anterior como n.º 1), onde, à semelhança com o que ocorre no art.º 13.º, respeitante às obras de conservação extraordinária e às obras de beneficiação, menciona que “a realização das obras referidas no número anterior dá lugar à actualização das rendas regulada nos artigos 38.º e 39.º”. Não se introduziu aqui nenhuma referência à necessidade de aprovação ou compulsão administrativa das obras, uma vez que se remete para as normas dos artigos 38.º e 39.º, onde essa matéria é explicitada, incluindo no que concerne à realização de obras de conservação ordinária por acordo.
Conclui-se, pois, que quanto a esta questão o recurso improcede.
Segunda questão (incumprimento da obrigação de pagamento da renda)
Como se disse, uma vez que os factos alegadamente fundamentadores da resolução do contrato de arrendamento ocorreram na sua vigência, aplica-se ao litígio sub judice o regime do RAU.
Nos termos do art.º 64.º n.º 1 alínea a) do RAU, o senhorio pode resolver o contrato “se o arrendatário não pagar a renda no tempo e lugar próprios nem fizer depósito liberatório”.
Provou-se que os RR. a partir de junho de 2003 não pagaram qualquer renda à senhoria, tendo passado a depositá-la na Caixa Geral de Depósitos. Nos termos do art.º 22.º n.º 1 do RAU o arrendatário pode depositar a renda, quando ocorram os pressupostos da consignação em depósito e ainda quando lhe seja permitido fazer cessar a mora ou fazer caducar o direito à resolução do contrato, por falta de pagamento de renda, nos termos, respectivamente, dos artigos 1041.º, n.º 2 e 1048.º do Código Civil.
O n.º 1 do art.º 841.º do Código Civil estipula que “o devedor pode livrar-se da obrigação mediante o depósito da coisa devida, nos casos seguintes:
a) Quando, sem culpa sua, não puder efectuar a prestação ou não puder fazê-lo com segurança, por qualquer motivo ligado à pessoa do credor;
b) Quando o credor estiver em mora”.
O credor incorre em mora “quando, sem motivo justificado, não aceita a prestação que lhe é oferecida nos termos legais ou não pratica os actos necessários ao cumprimento da obrigação” – art.º 813.º do Código Civil.
No caso dos autos, provou-se que a partir de junho de 2003 a senhoria deixou de aceitar a prestação, pelo inquilino, da renda que lhe era devida, no montante de € 33,20, passando a exigir um montante superior, no valor de € 40,43, com base em obras que, como se viu, não haviam sido determinadas nem aprovadas pela respetiva câmara municipal, pelo que não justificavam o pretendido aumento. Assim, a A. entrou em mora. Ora, a consignação de depósito, em caso de mora do credor, é meramente facultativa (art.º 841.º n.º 2 do Código Civil), ou seja, a possibilidade de o devedor depositar a coisa devida não faz cessar a mora do credor: a consignação é apenas um benefício atribuído ao devedor, para este se poder liberar da obrigação, se nisso tiver conveniência (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil anotado, volume II, Coimbra Editora, nota 4 ao artigo 841.º; na jurisprudência, v.g., STJ, 28.5.2002, internet, dgsi.pt, processo 02A1294). Conforme se conclui no acórdão da Relação do Porto, de 15.4.2004, (internet, dgsi.pt, processo n.º 0431583), “havendo mora do senhorio por se recusar a receber a renda preexistente (validamente) oferecida pelo inquilino (mora creditoris ou mora accipiendi, ut art° 823°, CC), os depósitos de rendas, designadamente por via da consignação em depósito, são facultativos. Como tal, a falta de depósito, o depósito parcial, a sua extemporaneidade ou a sua eventual irregularidade nunca poderão constituir causa de resolução do contrato. E tal mora creditoris mantém-se em relação às rendas subsequentes, face a motivo (infundado) da recusa - até ao momento em que o senhorio manifeste a intenção de receber a renda no montante validamente oferecido pelo inquilino. Assim, tendo sido depositadas, condicionalmente, as rendas acrescidas de indemnização, ao senhorio apenas assiste o direito ao levantamento das rendas singelas depositadas e já não ao levantamento de tais montantes indemnizatórios, assistindo, por sua vez, ao arrendatário o direito a fazer seus os montantes que depositou em excesso (ut art.° 28.°, n°3, RAU).”
Verificada em relação a determinado mês, a mora subsiste em relação às rendas dos meses subsequentes, transmitindo-se a estes até que o credor manifeste ao devedor, por um ato concreto, o seu desejo de as receber, alterando o seu comportamento e tornando possível o seu cumprimento. É esta a doutrina que já decorria do regime do art.º 996.º do Código de Processo Civil e que foi reproduzida no art.º 25.º do RAU (cfr. A. dos Reis, Processos Especiais, vol I, Coimbra Editora, pág. 265; acórdão da Rel. de Lisboa, de 30.10.1997,Col. de Jur., ano XXII, tomo IV, pág. 129; ac. da Rel. do Porto, de 16.3.1998, Col. de Jur., ano XXIII, tomo II, pág. 209; acórdão da Rel. de Lisboa, 17.5.2007, processo 1657/2007-2, com o mesmo relator, de onde se transcreve parte do ora exposto).
A A. nunca manifestou a intenção de receber do R. a renda pelo valor pretérito, prescindindo da referida atualização por obras. O R. deu a conhecer a sua oposição ao novo valor da renda reclamado e, bem assim, informou a A. da realização dos depósitos, conforme se depreende do teor da carta da senhoria mencionada na alínea L) da matéria de facto e resulta de carta enviada pelo R. à A. em 13.5.2003, documentada a fls 28 dos autos (doc. 2 junto com a contestação) – o que, de resto, a A. não pôs em causa na sua resposta à contestação.
Do exposto resulta que o tempo e o valor dos depósitos efetuados pelo R. são irrelevantes, pois o R. não estava obrigado à sua efetivação.
A decisão recorrida deve, pois, manter-se.
DECISÃO
Pelo exposto, julga-se a apelação improcedente e consequentemente mantém-se a sentença recorrida.
As custas da apelação são a cargo da apelante.
Lisboa, 23.5.2013
Jorge Manuel Leitão Leal
Ondina Carmo Alves
Pedro Martins