Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
Relatório
O Juízo de Grande Instância Cível da Comarca da Grande Lisboa Noroeste (...), 1ª Secção, Juiz 1, julgou procedente a ação da Administração do Condomínio do Prédio …, Rua …, Rio …, e condenou a Ré R, S.A. a realizar as obras de eliminação dos defeitos do imóvel da Autora, sob pena de não o fazendo poder vir a ser condenado no pagamento da reparação que em 2002 orçava em € 31.603.50, valor acrescido do IVA à taxa em vigor; condenou ainda o Réu a pagar à Autora uma indemnização pelos danos não patrimoniais causados, a apurar em sede de liquidação.
A Ré recorreu, pedindo que se dê como não provada a matéria de facto constante da sentença (alínea i), se dê como provados os quesitos 6, 7, 8 e 9 (adiante indicados), e consequentemente se revogue a decisão de 1ª instância, substituindo-a por outra que absolva a Ré do pedido, julgando a contestação/reconvenção procedente; e caso assim não se entenda, que a exceção de caducidade seja dada como provada, absolvendo-se a Ré do pedido.
Cumpre decidir se há que alterer a matéria de facto provada, se procede a exceção de caducidade e se há lugar a indemnização por danos morais.
Fundamentos
Factos
Provaram-se os seguintes factos, apurados pelo Tribunal a quo:
a) A Ré dedica-se à construção civil;
b) A Ré construiu e vendeu as frações do prédio urbano destinado a habitação, submetido ao regime de propriedade horizontal, sito na Rua da …, nº … e Avenida …, …, descrito na Conservatória do Registo Predial de ,… sob o nº … da freguesia de … (doc. de fls. 8);
c) Em 08/06/2001, a A. requereu à Presidente da Câmara Municipal de ... a realização de uma vistoria nas partes comuns e a intimação da Ré (doc. de fls. 69);
d) A Câmara Municipal de ... procedeu à solicitada vistoria no dia 31/08/2001 (doc. de fls. 73);
e) Do respetivo auto consta que:
1. Os terraços da cobertura, junto à zona de estendais, estão fissurados;
2. As paredes da zona de estendais, por baixo das janelas, junto ao pavimento, têm tinta solta, como consequência de deficiente isolamento, entre o pavimento dos terraços e as referidas paredes;
3. Nas paredes, por debaixo de alguns dos peitoris das janelas da zona de estendais, existem marcas de escorrimento de água, como consequência de deficiente isolamento entre as pedras e as paredes;
4. As paredes exteriores do edifício têm manchas de humidade e fungos.
A. – O edifício vistoriado necessita de obras de reparação, cabe a responsabilidade pela execu-ção das referidas obras ao construtor;
f) O auto foi enviado para a Ré;
g) Em Agosto de 2001, a A. verificou que as partes comuns apresentavam:
a) Fissuras nos terraços de cobertura, junto às zonas dos estendais;
b) Isolamento insuficiente entre a zona do terraço e as paredes das zonas dos estendais, por baixo das janelas, junto do pavimento;
c) Isolamento insuficiente nas paredes, entre as pedras e as paredes dos peitoris das janelas;
d) Marcas de humidade e fungos nas paredes exteriores;
h) O isolamento mencionado na alínea c) que antecede provocava o escorrimento de água e consequente infiltração;
i) Do facto deu logo conhecimento à Ré, que sempre reconheceu a apontada situação e foi prometendo verbalmente à A. que iria proceder à respetiva reparação;
j) Porque a Ré nada fez, tem-se vindo a alargar a zona de humidade e criação de fungos derivadas da infiltração de água:
k) Os custos com a respetiva reparação foram estimados em €31.603,50.
Análise jurídica
Considerações do Tribunal recorrido
O Tribunal a quo fundamentou-se, no essencial, nas seguintes considerações:
Indubitável é o facto de entre a A. e a R. ter existido uma relação de prestação de serviços na modalidade de empreitada, aos quais se aplicam as regras próprias do regime normativo especial inserto nos arts. 1207o CC, segundo o qual empreitada é o contrato pelo qual uma das partes se obriga em relação à outra a realizar certa obra, mediante um preço.
a) Da exceção de caducidade
Vem o R. invocar a exceção de caducidade cujo conhecimento foi relegado para momento posterior, até porque existiam datas controvertidas que cumpriam ser provas para posteriormente se conhecer da exceção.
Vejamos os prazos que têm de ser considerados.
Se tivermos presente o regime da compra e venda (expressa no art. 913 CC), mas não olvidando o regime da empreitada (pois a R. foi quem edificou o imóvel), a denúncia deve ocorrer no prazo de 30 dias após ser conhecido o defeito, cfr. art. 916 nº2, e 1220, ambos do CC, o que, como em causa está um imóvel, trata-se do prazo de um ano, cfr. art. 916 nº3, para exercer o dever de denúncia.
Quanto à limitação dos seis meses após a entrega da coisa, ainda relativa à denúncia, patente no art. 916 nº2 do CC, sendo a coisa um imóvel, encontra aplicação o prazo de cinco anos.
Os prazos em apreço, não restam dúvidas, são prazos de caducidade, pois assim o diz a lei, cfr. art. 916o e 298 nº2, ambos do CC.
Por outro lado, estatui o legislador que não carece o comprador de denunciar ao vendedor o vício/defeito se o vendedor tiver usado de dolo, cfr. art. 916 nº1.
E assim sendo, fácil se torna constatar que o comprador tem o prazo de um ano para denunciar os defeitos, e o ano subsequente para intentar a ação judicial, no prazo global de cinco anos após a construção.
Note-se porém que algo foi olvidado. É que o prazo de caducidade está sujeito a causas que a impedem. Assim estatui o art. 331 nº2 do CC. O reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deva ser exercido impede a caducidade.
E foi isso que a A invoca e logrou provar. O R. foi prometendo reparar, desse modo reconhecendo o direito da A., e assim impediu o decurso de tempo para a caducidade.
Improcede assim a exceção deduzida.
b) Da existência dos defeitos e a quem cabe a obrigação de os reparar
Do que se deixou dito já se avizinha o enquadramento jurídico da questão em apreço.
Como elementos contratuais existem duas partes, o empreiteiro e o dono da obra, a realização de uma obra, um resultado material (de construção, criação, reparação, modificação ou demolição de uma coisa) -, e tendo uma contrapartida de um preço – retribuição. Como traço a salientar e distintivo deste contrato é, desde logo, a ausência de subordinação do empreiteiro em relação ao dono da obra, pois este age com autonomia embora mediante a fiscalização do dono da obra.
Nos termos contratuais cabia ao R. executar a obra em conformidade com o que foi convencionado, e sem vícios que excluam ou reduzam o valor da coisa, ou a sua aptidão para o uso ordinário ou previsto no contrato, cfr. art. 1208 e 762 ambos do C.C..
Provou-se que o imóvel apresentava fissuras, infiltrações, humidade, escorrimento de água por insuficiente isolamento.
Não parecem existir dúvidas que todos os factos indicados são defeitos de construção e não derivados de uma utilização do imóvel ou do seu desgaste.
“A existência do defeito é um facto constitutivo dos direitos atribuídos ao comprador e ao dono da obra, nos termos do art. 342, nº 1, cabe a estes a respetiva prova. Assim, (...) se o defeito é da coisa prestada, aquele que a recebeu terá de provar a desconformidade", não bastando, no entanto, "provar a existência do defeito. Aquele que o invoca tem igualmente de demonstrar a sua gravidade, de molde a afetar o uso ou a acarretar uma desvalorização da coisa", cfr. Pedro Romano Martinez, Cumprimento Defeituoso, pág. 357.
Ora, a A cumpriu com o seu ónus da prova e provaram a existência de defeitos no imóvel.
O R. imputa o estado do imóvel à falta de manutenção do mesmo, má conservação, falta de limpeza dos algerozes e terraços da parte do A.. Mas tal não se logrou provar.
Não se logrando tal demonstração é o R responsável pela reparação dos defeitos do imóvel que construíram. É que quem constrói assume a responsabilidade dos vícios que a coisa construída possa apresentar em virtude dessa mesma construção.
O que a A. tinha de demonstrar era apenas a existência de defeitos no prédio construído. Tinha ainda de ficar claro que não os tinha aceite aquando da aceitação da mesma, que os tinha denunciado atempadamente, e que os mesmo ocorreram dentro do prazo de garantia da construção efetuada pelo R.
Tudo o exposto foi demonstrado, e cabia assim ao R ilidir a sua responsabilidade demonstrar que o defeito não lhe era imputável, quer pela atuação do A., quer por o mesmo ter existido e sido aceite enquanto tal (o que no caso em apreço dificilmente ocorreria). Não o tendo feito compete-lhe juridicamente proceder à sua reparação, cfr. art. 1221 CC. E assim, constatado o vício, ao R compete averiguar as causas e repará-las de modo a que os vícios não se repitam e os defeitos sejam eliminados.
c) Do ressarcimento dos danos causados
Provados os defeitos, e assente que cabe ao R repará-los, cumpre saber como se processa tal dever.
Preceitua o art. 1221 CC que se os defeitos puderem ser suprimidos, o dono da obra tem o direito de exigir do empreiteiro a sua eliminação; se não puderem ser eliminados, o dono pode exigir nova construção.
E é este o princípio que rege a reparação dos defeitos. À A. cabe pedir do R. a reparação dos defeitos, e apenas caso este não o faça pode vir a ser condenado a pagar o valor da mesma.
Trata-se no fundo do princípio da reconstituição natural aplicado à empreitada. Não há lugar ao pagamento do valor do dano, mas antes de mais à sua reparação.
E nessa medida, condena-se o R a reparar os defeitos apontados na presente ação, sob pena de não o fazendo poderem ser condenados a pagar a sua reparação que em 2002 orçava em €31.603,5 acrescido de IVA e que atualmente não se sabe se tal valor se mantém.
E quanto aos danos não patrimoniais?
O art. 1223 do CC preceitua que o “exercício dos direitos conferidos nos artigos antecedentes não exclui o direito a ser indemnizado nos termos gerais”, e os direitos em causa consistem precisamente na reparação, na redução do preço ou na resolução do contrato.
Quanto a danos não patrimoniais, importa referir que, nesta sede, o Tribunal tem, diferentemente da avaliação dos danos patrimoniais, não que verificar "quanto as coisas valem", mas antes encontrar "o quantum necessário para obter aquelas satisfações que constituem a reparação indirecta" possível (Galvão Telles, Direito das Obrigações, 6a edição, Coimbra Editora, 1989, pág. 377): o prejuízo, na sua materialidade, não desaparece, mas é economicamente compensado ou, pelo menos, contrabalançado: o dinheiro não tem a virtualidade de apagar o dano, mas pode este ser contrabalançado, mediante uma soma capaz de proporcionar uma satisfação à vítima, que de algum modo atenue ou, em todo o caso, compense esse dano cfr. acórdão do STJ 16/04/1991, in BMJ 406-618. Tal é conseguido através dos juízos de equidade referidos no art. 496, nº 3, CC.
Antes de mais importa ter presente o critério concedido pelo legislador no seu art. 496, nº1, do CC, dele resultando que tais danos, para serem indemnizáveis têm de ter a gravidade suficiente para merecer a tutela do Direito, e deste modo se excluindo, por exemplo, os simples incómodos que a prática do facto tenham causado.
Assim sendo, importa “apenas” aferir se os bens ofendidos têm um carácter imaterial, merecedor da tutela do direito. E o Código Civil confere um auxílio neste particular, nos arts. 70 e seguintes. O nº 1 deste normativo preceitua a regra geral, relativamente à proteção dos direitos de personalidade, ao estatuir que a lei protege os indivíduos contra qualquer ofensa ilícita ou ameaça de ofensa à sua personalidade física ou moral.
(…)
Quem adquire um imóvel, em primeira mão sobretudo, como é o caso da A. enquanto condomínio de um prédio novo edificado, espera que o mesmo apresente determinadas características. Não espera nunca, quem adquire um imóvel que este venha a apresentar as humidades nas paredes, fissuras, rachas, manchas na parede, mesmo que nas partes comuns. E por isto mesmo vem desde logo a A. peticionar uma indemnização, pois tem um imóvel com defeitos e ficou limitado no seu direito de o usar, de o fruir, e os defeitos que foram surgindo impedem o conforto de quem pertence ao condomínio, tal como impediria em qualquer cidadão médio que fosse colocado na sua posição.
Salta pois à evidência que os danos provados são graves e merecem a tutela do direito. Existindo assim os danos que se deram por provados nos moldes supra referidos, considerando que em causa só estão as partes comuns, e não uma indemnização particular sofrida por cada condómino, não podem deixar de ser indemnizados.
Não tendo sido formulado um pedido concreto, não pode ser fixada uma indemnização, relegando-se para liquidação tal concretização.
Conclusões do recorrente
A isto, opõe a recorrente as seguintes conclusões:
1. A decisão recorrida julgou erradamente quando deu como provado que a Autora do facto deu logo conhecimento à Ré, que sempre reconheceu a apontada situação e foi prometendo verbalmente à Autora que iria proceder à respectiva reparação.
2. Uma vez que não foi feita qualquer prova nos autos dessa comunicação, nem tão pouco se a mesma foi feita pela Administração e junto de quem a mesma foi feita, nem quando foi feita.
3. Aliás, diga-se em abono da verdade que, dos factos dados como provados pelo Tribunal a quo, o único momento em que a Recorrente tem conhecimento dos defeitos existentes no imóvel é através do envio do auto de vistoria realizado pela Câmara Municipal de ..., conforme mencionado na alínea f) dos factos provados.
4. Ou seja, caminhou mal o tribunal a quo, ora recorrido, ao dar como provados factos para os quais não tem qualquer elemento de prova, ao arrepio do estipulado no artigo 342 do Código Civil.
5. Por outro lado, mal se compreende os quesitos 6, 7, 8 e 9 não fossem trazidos na sentença ora recorrida à matéria de facto dada como provada, porquanto a ora Recorrente fez prova dos mesmos.
6. Assim, perante os depoimentos das testemunhas arroladas pela Recorrente que não foram contraditados em lugar algum nos autos, e que mantiveram a sua coerência e credibilidade, relatando as obras realizadas e sempre assumindo o lote, no qual foi realizado, bem como o mês dessa realização, não se concebe que se possa dar como não provados os quesitos 6, 7, 8 e 9 da base instrutória.
7. E para tal raciocínio do Tribunal, não pode chegar o alegado desconhecimento da realização dessas obras feita pela Autora, porquanto, também as facturas juntas aos autos, com a contestação, reforçam a convicção de que existiu uma intervenção no imóvel em causa.
8. Sendo revogada a matéria de facto, nos termos expostos, designadamente sendo dado como provados os quesitos 6, 7, 8 e 9 da base instrutória é forçoso concluir que, a Recorrente realizou obras no imóvel, com vista a resolver os problemas identificados na vistoria camarária, sendo de realçar que essa foi a única notícia que teve de vícios de construção, é forçoso concluir que não existiu qualquer reconhecimento da Recorrente que impeça o decurso do tempo de caducidade.
9. Ou seja, ao contrário do que considera a douta sentença a quo, a verdade é que a Recorrente, conforme ficou provado, através da conjugação da prova testemunhal e documental, assim que teve notícia de defeitos no imóvel em causa, em menos de um mês realizou uma intervenção no mesmo para resolução dos problemas.
10. Assim, o que na prática se verifica é que a vistoria realizada pela Câmara Municipal de ... foi realizada a 31 de Agosto de 2001, a reparação do imóvel por parte da Recorrente ocorreu em Setembro de 2001 e a acção judicial em causa só deu entrada em 6 de Novembro de 2002. Ou seja, verificou-se a caducidade do direito invocado pela aqui Autora, não sendo de seguir a tese do tribunal a quo de que a Recorrente reconheceu o direito da Autora e com esse reconhecimento impediu a caducidade.
11. Tanto mais que a sentença a quo, nem tão pouco fundamenta esse reconhecimento por parte da Recorrente limitando-se a enunciar que a Recorrente “prometeu” reparar.... Desconhecendo a Recorrente onde se fundamenta o Tribunal a quo para dar como provadas essas promessas. Que na verdade nunca existiram, nem foram realizadas, não existindo de tal facto provas nos autos.
12. Mais, é unânime na jurisprudência que não basta uma mera promessa, como faz crer o tribunal a quo, que impede a caducidade... é preciso que essa “promessa” seja expressa, correcto e preciso, de modo a não substituírem dúvidas sobre a aceitação pelo devedor do direito do credor e que tenha valor de sentença...
13. Ora, no caso em concreto não houve nenhuma promessa quanto mais uma promessa expressa, correcta e precisa, de modo a não substituírem dúvidas sobre a aceitação e que tivesse valor de sentença...
14. Na verdade, a Recorrente limitou-se a realizar obras no imóvel em causa em resultado da notificação da vistoria da Câmara Municipal de ..., não tendo por isso actuado de forma dolosa, ou tendo com isso aceite quaisquer defeitos existentes no imóvel em causa.
15. Pelo que, não pode o tribunal a quo concretizar pela improcedência da excepção deduzida, pois ficou mais do que claro que existiu caducidade do direito da Autora (se é que houve direito...), pelo que se encontra caducado o direito de acção, nos termos conjugados dos artigos 916 e 1225, ambos do C.C.
16. Pelo que, concluindo, deve a Recorrente ser absolvida do pedido, por não provado ou por se verificar a excepção de caducidade do direito de acção e consequentemente ser a contestação declarada totalmente procedente por provada.
Sem prescindir e sem conceder,
17. A Recorrente executou a obra em conformidade com o que foi convencionado, e sem vícios que excluam ou reduzam o valor da coisa, ou a sua aptidão para o uso ordinário ou previsto no contrato, cfr. art. 1208 e 762 ambos do C.C.
18. A recorrente foi notificada pela Câmara que existiam algumas deficiências no imóvel e reparou as mesmas, pelo que a obra em causa estava em plenas condições.
19. Caindo por terra, o argumento do tribunal a quo que bastava à Autora demonstrar os defeitos no prédio construído, que não os tinha aceitado aquando da aceitação da mesma e que os tinha denunciado atempadamente...
20. A Ré demonstrou claramente em sede de julgamento que procedeu à reparação dos defeitos que o relatório de vistoria efetuado e comunicado Câmara de ... dava a conhecer.
21. A Ré nunca foi interpelada pela Autora de quaisquer defeitos existentes no prédio...
22. Pelo que não pode a Recorrente ser condenada a pagar por algo que já fez em tempo devido... Cabia à Recorrente, nos termos do art. 1221 do CC reparar os defeitos se esta não tivesse os reparado e se a Autora tivesse comunicado em tempo...
23. Não pode ser exigido à Recorrente o pagamento de uma indemnização pelos danos não patrimoniais.
24. Pois, se a Autora já há muito perdeu o direito de exigir alguma coisa à Recorrente, ou por via da caducidade ou então por via da já reparação feita.
25. A verdade é que para haver direito a indemnização por danos não patrimoniais era necessário que ficasse provado a culpa da Recorrente nos danos causados.
26. Ora, em caso algum poderá ser imputada essa culpa à Recorrente, pois a Recorrente entende que já procedeu às reparações do imóvel em tempo útil...
27. Mais, refere o art. 496 do CC que na fixação da indeminização deve atender-se à gravidada da situação...
28. Importa ter em atenção que a “gravidade” dos danos, para serem indemnizáveis, têm de ser de uma gravidade tal que seja merecedora da tutela do Direito, estando excluídos, “por exemplo, os simples incómodos que a prática do facto tenham causado”, conforme é referido na douta sentença.
29. Assim, deve a Recorrente ser absolvida do pedido, por não provado ou por se verificar a excepção de caducidade do direito de acção e consequentemente ser a contestação declarada totalmente procedente por provada.
Conclusões do recorrido
A recorrida não concorda com nenhum dos argumentos vertidos pela Recorrente nas suas alegações, considerando que a sentença recorrida está conforme ao direito, tendo feito uma correcta e ponderada avaliação de toda a prova carreada aos autos. Acrescenta que a exceção de caducidade apenas pode improceder, conforme decidido pelo tribunal recorrido. Conclui que a sentença deve ser mantida em todos os seus termos.
Não há razão para alterar a matéria provada
Quanto à alínea i) dos factos provados (artigo 3 da base instrutória):
A recorrente pretende que a sentença “julgou erradamente quando deu como provado que a Autora do facto deu logo conhecimento à Ré, que sempre reconheceu a apontada situação e foi prometendo verbalmente à Autora que iria proceder à respectiva reparação” (alínea i) dos factos provados). E que “não foi feita qualquer prova nos autos dessa comunicação, nem tão pouco se a mesma foi feita pela Administração e junto de quem a mesma foi feita, nem quando foi feita”.
Não tem razão.
Esta matéria resulta da prova positiva da alínea 3) da base instrutória, conforme os depoimentos de JL, PC (sobretudo esta) e MS, segundo a análise crítica da prova apresentada pelo tribnal recorrido, e que tivemos ocasião de ouvir no registo da audiência.
Efetivamente, a testemunha PC, que já pertenceu à administração do condomínio, revelou que quando verificou os problemas no condomínio, foi diretamente aos escritórios da Ré, onde lhe disseram “que iam arranjar, que iam reparar que iam consertar, mas que até à data não houve qualquer reparação por parte da R”.
A recorrente põe em dúvida este depoimento, por a testemunha ter na altura falado com o pedreiro que exercia funções na R. Trata-se de um funcionário qualificado da empresa, ao qual cabia solucionar os problemas em causa, e face a isso a Ré não pode alegar desconhecimen-to da situação. Como em todas as empresas com uma estrutura complexa, não era exigível que falasse com o administrador da empresa, bastava falar com o empregado qualificado que poderia resolver a situação (e este é que teria de comunicá-la superiormente). A empresa é responsável pelos atos deste seu empregado – cf. art. 800 do Cód.Civ.
Também é verdade que a testemunha não pôde indicar o ano exato em que a conversa ocorreu, o que é natural já que passaram mais de dez anos, mas situou claramente a conversa na altura em que surgiram os problemas.
E diga-se que este alegado desconhecimento é contrariado pela alegação da Ré de que afinal acabou por fazer os arranjos.
Quanto aos artigos 6, 7, 8 e 9 da base instrutória:
Aqui, a recorrente considera que se devia ter dado como provados estes quesitos. São os seguintes:
Artigo 6. “Após tomar conhecimento do teor do auto de vistoria referido em E), a Ré procedeu a obras de reparação?....”
Artigo 7. “... entre 04 e 14 de Setembro de 2001?”
Artigo 8. “A Administração do Condomínio e os condóminos tiveram conhecimento das referidas obras?”
Artigo 9. “Na execução de tais obras, a Ré procedeu às seguintes reparações:
a) Nas FACHADAS, em todos os vãos de portas e janelas: i. foram betumadas e isoladas as fissuras? ii. ... e feita a pintura com tinta de borracha na zona intervencionada?
b) Na COBERTURA DO TELHADO: i. limpeza de algerozes e terraços? ii. desentupimento das bicas que se encontravam obstruídas com lixo e que não permitiam a saída das águas? iii. substituição de telhas partidas?”
A este respeito, o tribunal recorrido, na sua análise crítica das provas disse que
“as testemunhas foram inequívocas ao referir que a Ré nunca fez obras no prédio [da autora], tendo feito no nº 8. E deste modo, ou existiu algum lapso na identificação do prédio onde as obras foram feitas, ou nenhuma foi de facto efetuada, ou o “remendo” foi tão mal efetuado que equivaleu à sua não realização”.
O Tribunal observou também que
“não foi o depoimento de BF e JT que referem que foram ao lote 138 (embora aqui e ali hesitando) fazer reparações em Agosto (o primeiro), ou em Setembro (o segundo), que logrou convencer o Tribunal que obras de alguma envergadura foram feitas, naquele prédio, voltando este ao estado em que estava, e sem que os condóminos dessem por isso. Ainda para mais quando quase todos os antigos lotes daquela rua (e exatamente iguais e que se situam ao lado do ora em apreço existem pelo menos mais três) foram construídos pelo R., e quando este edificou ainda noutros sítios de …. Por outro lado, e como explicou JL, dos quatro prédios do lado, só o da A. está em mau estado, porque os demais tiveram obras. Não se duvidou pois que se o R. tivesse feito as obras o prédio dos autos não estaria na situação descrita, ou então as obras feitas foram de tal forma inúteis que equivaliam à sua não realização. Por fim, a vistoria em causa foi feita em 31 de Agosto de 2001. Até a mesma ser notificada ao A. seria um tanto de tempo, até a A. dar conhecimento ao R. seria outro tanto de tempo, donde nunca umas alegadas obras feitas em agosto/setembro num lote (que não pode ser o dos autos) permitiria que a vistoria feita por uma entidade isenta, concluísse pela situação do imóvel como está atestada nesse documento, nem daria tempo para que se concluísse que as mesmas foram feitas logo após esta vistoria”.
Enfim, as deficiências apontadas na vistoria camarária (alínea e) dos factos provados) são de tal monta que só por milagre a Ré poderia ter realizado as reparações necessárias no curtíssimo prazo de dez dias referido no art. 7 da base instrutória; desde logo, as “marcas de escorrimento de água” e as “manchas de humidade e fungos” constatadas na vistoria em 31 de agosto (alínea e), 3 e 4 dos factos provados) exigiriam bastante tempo para secar, mesmo no verão, antes de poderem ser reparadas, como é do conhecimento geral; e de qualquer modo a matéria do art. 9 da base instrutória não dá solução cabal às deficiências apontadas naquele auto de vistoria. O depoimento da testemunha BF (que foi encarregado das obras da Ré, e portanto esteve sob a autoridade desta) revelou-se inseguro quanto à cor do prédio onde foram feitas as obras, embora estranhamente recordado do número do lote – e assim não merece crédito.
Não há, pois, razão para alterar a matéria de facto provada, como pretende a recorrente.
Improcede a exceção de caducidade
A recorrente conclui que a vistoria camarária foi realizada em 31 de agosto de 2001, a reparação ocorreu em setembro, mas a ação judicial em causa só deu entrada em 6 de novembro de 2002; pelo que caducou o direito invocado pela autora, não sendo de seguir a tese do tribunal de que a recorrente reconheceu esse direito, impedidndo assim a cadcidade.
Também não tem razão.
Conforme observou o Tribunal recorrido, o condomínio denunciou tempestivamente os defeitos do edifício, e disso “deu logo conhecimento à Ré, que sempre reconheceu a apontada situação e foi prometendo verbalmente à A. que iria proceder à respetiva reparação” (alínea i dos factos provados). Com isto, a Ré reconheceu o direito, impedindo assim a caducidade do direito da A – art. 331.2 do Código Civil. Defeitos, que aliás não reparou, embora prometendo fazê-lo (alínea j) dos factos provados).
Improcede, pois a invocada exceção de caducidade.
Mas não há aqui danos não patrimoniais
A Ré foi ainda condenada a reparar os danos não patrimoniais sofridos pela A., pela ofensa dos direitos de personalidade reconhecidos pela lei:
“pois tem um imóvel com defeitos e ficou limitado no seu direito de o usar, de o fruir, e os defeitos que foram surgindo impedem o conforto de quem pertence ao condomínio, tal como impediria em qualquer cidadão médio que fosse colocado na sua posição.
Salta pois à evidência que os danos provados são graves e merecem a tutela do direito. Existindo assim os danos que se deram por provados nos moldes supra referidos, considerando que em causa só estão as partes comuns, e não uma indemnização particular sofrida por cada condómino, não podem deixar de ser indemnizados.
Não tendo sido formulado um pedido concreto, não pode ser fixada uma indemnização, relegando-se para liquidação tal concretização.
No entanto, uma coisa são os danos não patrimoniais dos condóminos e outra os danos não patrimoniais do condomínio propriamente dito, isto é, os danos que o condomínio possa ter sofrido pela ofensa à sua personalidade física ou moral, por exemplo o prejuízo do seu bom nome.
Não se põe aqui a questão do direito à honra e do direito ao repouso do condomínio, como pessoa coletiva. O condomínio tem direito à tutela do seu bom nome, mas aqui não foi afetado pela não realização das obras. Alguns incómodos e desgostos decorrentes da atitude da Ré não são incómodos e desgostos do condomínio, são incómodos e desgostos dos condóminos, que não são aqui autores e não pediram a sua indemnização na presente ação. Na realidade, os danos decorrentes da não realização das obras, do ponto de vista do condomínio são meramente danos materiais, já contemplados na condenação na realização das obras.
Não há a considerar “danos patrimoniais decorrentes da venda de coisa defeituosa”, mas tão-só o direito à reparação desses danos, como o Tribunal recorrido corretamente decidiu.
E o pedido de indemnização por danos não patrimoniais do condomínio é claramente improcedente.
Em suma:
1. Não pode alegar desconhecimento dos vícios apontados pelo comprador a empresa de construção que tomou conhecimento desses vícios através de um seu empregado especialmente qualificado (pedreiro) que em nome da empresa prometeu várias vezes que iria reparar esses vícios, alegando inclusive esta, embora sem o provar, que procedeu às obras necessárias.
2. A atitude da empresa que não procedeu às obras necessárias não produziu um dano não patrimonial do condomínio propriamente dito, que não foi lesado no seu bom nome ou noutro direito de personalidade coletiva, havendo apenas lugar à condenação na realização dessas obras, a título de prejuízo patrimonial.
Decisão
Assim, e pelo exposto, acordamos em julgar improcedente o recurso, confirmando a sentença recorrida salvo quanto à condenação da Ré em danos não patrimoniais eventualmente sofridos pelo condomínio, que nesta parte revogamos por improcedente, embora por fundamento diverso do invocado.
Custas pela Ré e pela A., em ambas as instâncias, proporcionais ao respetivo decaimento, com taxa de justiça de 5/6 a cargo da Ré/Recorrente e 1/6 a cargo da Autora/Recorrida.
Lisboa, 2014.09.16
João Ramos de Sousa
Manuel Ribeiro Marques
Pedro Brighton
