Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdãos TRL
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Processo:

107/14.7T8MFR.L1-8

Relator: RUI MOURA

Descritores: MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
CLÁUSULA CONTRATUAL

Nº do Documento: RL

Data do Acordão: 06/16/2016

Votação: UNANIMIDADE

Texto Integral: S

Meio Processual: APELAÇÃO

Decisão: IMPROCEDENTE

Sumário: - É nula a cláusula contratual aposta num contrato de mediação imobiliária em regime de não exclusividade segundo a qual o Cliente fica obrigado a realizar o negócio nas condições acordadas neste contrato, no caso de a mediadora conseguir interessado. Se recusar a fazer a transacção ou negociar directamente com o Interessado angariado pela Mediadora, obriga-se a pagar a comissão como se o negócio tivesse sido realizado - artigos 19º, 1 e 2, da Lei nº 15/2013, de 8 de Fevereiro, 286º do CC e 612º do CPC.
(sumário elaborado pelo relator)

Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral:
Acordam em conferência os Juízes na 8ª Secção Judicial do Tribunal da Relação de Lisboa:

I - RELATÓRIO
I... Lda., com sede ..., intentou em 3 de Dezembro de 2014 a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra F... e M..., casados um com o outro, residentes ..., visando a condenação solidária dos Réus no pagamento à Autora da quantia de € 7.500,00, acrescida de IVA, e ainda de juros de mora vencidos desde 6 de Agosto de 2013 e vincendos até integral pagamento.
Para tanto, alegou,
Ser uma sociedade comercial que se dedica à mediação imobiliária, e no âmbito da sua actividade comercial como franquisada da “E...” promove a angariação de interessados na realização dos negócios cuja mediação imobiliária lhe é contratada pelos clientes.
A Autora e os Réus celebraram em 27 de Julho de 2013 um contrato de mediação imobiliária, em regime de não exclusividade, pelo qual a Autora se obrigava a angariar interessados para o arrendamento de um imóvel dos Réus, pela renda mensal de € 7.000,00, destinado a comércio.
Entre as partes foi ajustada uma remuneração como contrapartida pelos serviços prestados na angariação no valor de € 10.500,00, acrescida de IVA.
A Autora angariou em 29-7-2013, pelas 15 horas, uma interessada no arrendamento pelo valor mensal de € 5.000,00 nos primeiros 5 anos de arrendamento.
Os Réus tomaram conhecimento da proposta porque estiveram representados pelo filho, J..., nesse dia, na visita ao prédio, onde também estiveram a Autora e a Interessada.
A Interessada formalizou a sua proposta.
Foi agendada para esse dia, pelas 18h30m, uma reunião, com a presença de M..., também filho dos Réus.
Tal reunião teve lugar, na presença da Autora, dos Senhores J... e M..., na qualidade de representantes dos Réus, tendo estes aceite a renda proposta de € 5.000,00 e demais condições do negócio.
Ficou ajustado que a comissão da Autora, em face do valor da renda que foi aceite, se fixaria em € 7.500,00, e que iriam ser elaboradas as minutas para análise e agendamento da assinatura do contrato. Junta documento apenas assinado pela angariadora – fls. 12.
A 30 de Julho de 2013 a Interessada deslocou-se às instalações da Autora e levantou a minuta do contrato para análise e o Sr. M... nesse mesmo dia fez o mesmo.
No dia seguinte a Autora enviou para os Réus na pessoa do Sr. J... a minuta do contrato com as propostas de alteração apresentadas pela Interessada Y....
No dia 1 de Agosto de 2013 o Sr. J..., enquanto representante dos Réus, informou a Autora que havia questões do clausulado contratual a debater e que, como eram três irmãos a decidir, iriam todos almoçar com os Réus no dia 4 de Agosto de 2013 (domingo) e que no dia seguinte certamente teriam uma resposta sobre os termos finais das cláusulas do contrato que iriam analisar.
No dia 6 de Agosto de 2013 o Sr. J... comunica à Autora que, em princípio, não iriam querer avançar com o contrato de arrendamento, pois tinham um potencial comprador para o imóvel ( um fundo de investimento imobiliário ) com quem os Réus estavam a negociar.
No dia seguinte o Sr. J... comunica à Autora que o negócio da compra e venda do imóvel estava praticamente confirmado a um outro cliente que entretanto lhes surgira, e que não iriam avançar com o contrato de arrendamento.
Perante estes acontecimentos, a Autora alertou os Réus para as consequências do incumprimento das obrigações assumidas, e interpelou por escrito os Réus com vista ao recebimento da comissão ajustada de € 7.500,00 + IVA.
A Autora sustenta, face ao nº 5 da clausula 4ª do acordo escrito de mediação imobiliária celebrado, que os Réus fiaram obrigados a realizar o negócio nas condições acordadas, no caso da Autora conseguir interessado, e, se se recusassem a fazer o negócio ou a negociar directamente com o interessado angariado pela Mediadora, se obrigavam a pagar a comissão como se o negócio se tivesse realizado.
Junta documentos e procuração.
Citados, os Réus defenderam-se por impugnação.
Alegam nunca terem mandatado os filhos para os representar em qualquer negócio imobiliário, nem ratificam a actuação destes. Alegam desconhecer a Autora e nunca terem acordado com esta qualquer clausulado de mediação imobiliária. Concluem pela improcedência. Solicitados a tal, esclarecem impugnar os documentos juntos no teor e assinaturas.
Juntam procurações forenses.
Foi atribuído valor à causa. O processo foi saneado. Identificou-se o objecto do litígio. Enunciaram-se os temas da prova.
Teve lugar audiência final com gravação.
Na sentença foi decidida a matéria de facto provada e não provada, motivadamente.

Na 1ª instância dão-se como provados os seguintes factos:
1. A A. é uma sociedade comercial que se dedica à actividade de mediação imobiliária;
2. Os RR. são casados um com o outro desde momento anterior a 2013;
3. As aqui partes subscreveram o documento de fls. 10 verso e seguintes I, na qual se encontra aposta a data de 27.07.2013, o qual designaram por contrato nº 05113001726626 e no qual se lê, entre o que demais aí consta:
Entre:
I... S.A adiante designada como Mediadora,
E
F..., casado, com M... "', adiante designado(s) como Segundo(s) Contratante (s), na qualidade de proprietários (..), é celebrado o presente contrato de Mediação Imobiliária que se rege pelas seguintes cláusulas:
Cláusula 1ª (...) O Segundo Contratante é proprietário e legítimo possuidor da fracção autónoma/prédio (...) destinado ao comércio ... com área total de 5500 m2, sito em Gorcinhos, Mafra, descrito na Conservatória do Registo Predial de Mafra, sob a ficha nº 10871, com licença de utilização nº 51/2007 ..
Cláusula 2ª (...) 1. A Mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na:
a) ..
b) Arrendamento, pelo preço de € 7.000,00 (sete mil euros)
desenvolvendo para o efeito, acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respectivos imóveis;
2. Qualquer alteração ao preço fixado no número anterior deverá ser comunicado de imediato e por escrito à mediadora
Cláusula 4ª (...) 1. O Segundo Contratante contrata a Mediadora em regime de Não Exclusividade.
5. O Segundo Contraente fica obrigado a realizar o negócio nas condições acordadas neste contrato, no caso de a mediadora conseguir interessado. Se recusar a fazer a transacção ou negociar directamente com o Interessado angariado pela Mediadora, obriga-se a pagar a comissão como se o negócio tivesse sido realizado.
Cláusula 5ª (...) O Segundo Contratante obriga-se a pagar à mediadora a título de remuneração:
a)
b)
c) No caso de arrendamento do imóvel, o pagamento da remuneração ocorrerá aquando da celebração do contrato de arrendamento, a quantia de € 10.500 € (dez mil e quinhentos euros), acrescida de IVA à taxa legal em vigor.
Cláusula 7ª (...) Para garantia da responsabilidade emergente da sua actividade profissional a Mediadora celebrou um contrato de seguro obrigatório de responsabilidade civil no valor de 150.000 € (cento e cinquenta mil euros), apólice nº RC23764676, através da seguradora ...
Cláusula 8ª (…) O presente contrato tem uma validade de 9 (nove) meses, contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado pelas partes contratantes através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, com antecedência mínima de dez dias em relação ao seu termo.
4. A A. encetou diligências de publicidade do arrendamento referido em 3., tendo obtido um interessado no mesmo após visita ao imóvel realizada a 29.07.2013;
5. Que propôs a renda de € 5.000,00, nos primeiros cinco anos, sendo a primeira paga em Outubro de 2013;
6. O que foi comunicado a J..., filho dos RR., e que os representava nas conversações mantidas com a A.;
7. A A. elaborou a minuta de contrato que consta de fls. 13 e seguintes, que nunca foi assinada pelos RR. porquanto estes informaram que iriam vender o imóvel.

Na 1ª instância dão-se como não provados os seguintes factos:
8. A proposta referida em 5. foi aceite por J... e por M..., ambos filhos dos RR., no mesmo dia 29.07.2013, o que fizeram enquanto representantes dos aqui RR ..

Proferiu-se decisão de mérito que, a final, julgou a acção improcedente, com absolvição dos Réus do pedido, com custas pela Autora.
Inconformada, recorre a Autora, recurso admitido como de apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos, e efeito meramente devolutivo.

Conclusões de recurso da Autora:
A Autora conclui assim a motivação da sua apelação:
1 - O presente recurso versa sobra a impugnação da matéria de facto dada como não provada em relação a um único facto mas cujo sentido é determinante para se alcançar uma outra solução de direito.
2 - Versa ainda sobre a questão jurídica fulcral de aquilatar a validade da cláusula contratual ajustada entre a apelante e os apelados no sentido do contrato do regime de mediação imobiliária, em regime de não exclusividade, celebrado entre as partes ajustar o pagamento da comissão devida no caso dos clientes (RR., ora apelados) se recusarem a celebrar o contrato objecto da mediação imobiliária que tenha sido concretamente angariado pela mediadora, ora apelante).
3 - A apelante considera, pois, como incorrectamente julgado o aludido ponto da matéria de facto que, nos termos do art. 685.⁰-B, nº 1, alínea a) do C.P. Civil (na redacção in casu aplicável), seguidamente especifica: "8. A proposta referida em 5. foi aceite por J... e por M..., ambos filhos dos RR., no mesmo dia 29.07.2013, o que fizeram enquanto representantes dos aqui RR .. ".
4 - O tribunal a quo entendeu proferir uma decisão de non liquet quanto ao aludido facto tendo em conta o ónus probatório que impendia sobre a ora apelante.
5 - Todavia, salvo o devido respeito - e é muito - mal se andou neste particular pois a prova produzida foi bastante para que a factualidade impugnada fosse dada como provada.
6 - No que respeita à prova documental, importa atender ao conteúdo dos documentos juntos a fls. (docs. nº 3 e 4 juntos com a p.i.) donde decorre o conteúdo da proposta apresentada não referia qualquer questão no que tange à realização de obras a realizar no locado ou sequer que tal fosse um elemento essencial à celebração do contrato objecto da mediação imobiliária.
7 - Com efeito, cotejando estes documentos com o próprio contrato de mediação imobiliária junto a fls. não decorre que os apelados tenham colocado como ponto essencial (ou sequer a considerar) a realização das obras a realizar pelos eventuais interessados angariados pela ora apelante.
8 - Mais: tanto assim é que na minuta contratual enviada aos apelados (email de fls. cfr. doc. nº 5 junto com a p.i.) com as alterações sugeridas pode verificar-se (cfr. doc. nº 6 junto com a p.i.) que estava já equacionada a realização das obras nos termos ai consignados e para os quais se remete.
9 - Conforme se poderá verificar pelo depoimento da testemunha Teresa Vaz e até pelas declarações de parte prestadas pelo ora apelado, foi produzida prova bastante que impunha decisão diversa quanto a este ponto da matéria de facto impugnada.
10 - Da concatenação da prova documental com a livre apreciação da prova testemunhal supra referida e das declarações de prova resulta evidente para a apelada que devia ter sido dado como provado que "8 - A proposta referida em 5. foi aceite por J... e por Manuel Luís, ambos filhos dos RR., no mesmo dia 29.07.2013, o que fizeram enquanto representantes dos aqui RR .. ".
11 - Efectivamente, a questão das obras e outros eventuais pormenores da redacção contratual que houvesse a discutir não beliscam a aceitação dos termos essenciais do contrato, tanto que se passou à fase da formalização do contrato e inclusivamente estava já uma data marcada e apenas nesse momento - e sem aviso prévio - é que os apelados não compareceram.
12 - Impõe-se, pois, a alteração da decisão posta em crise neste específico segmento.
13 - A sentença recorrida considerou que a cláusula penal estabelecida livremente pelas partes no âmbito da sua autonomia privada estaria ferida de validade por se tratar de um contrato de mediação imobiliária em regime de não exclusividade.
14 - Sufragamos, todavia, opinião diversa porquanto o princípio da autonomia privada não foi minimamente beliscada pois as partes livremente fundaram a sua decisão de contratar, designadamente estabelecendo uma cláusula penal por incumprimento a qual não fere nenhuma disposição legal, os costumes ou os ditames da boa-fé e, claramente, muito menos constitui qualquer fraude à lei.
15 - Dispõe o art. 405.°, nº 1 do Código Civil (adiante, CC) que, ao consagrar a liberdade contratual, "dentro dos limites da lei, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos neste código ou incluir nestes as cláusulas que lhes aprouver. ".
16 - Ora, dentro desta amplitude de concertação de vontades, podem as partes ajustar a chamada cláusula penal, a qual vem disciplinada no art. 810.°, nº 1 do CC: "as partes podem (...) fixar por acordo o montante da indemnização exigível; é o que se chama cláusula penal. ".
17 - Conforme se tem já decidido: " A cláusula penal desempenha uma dupla função: uma função ressarcitória e uma função coercitiva. Por um lado, visa constituir, em regra, um reforço (um agravamento) da indemnização devida pelo obrigado faltoso, uma sanção calculadamente superior à que resultaria da lei, para estimular de modo especial o devedor ao cumprimento. Por isso mesmo se lhe chama penal - cláusula penal - ou pena - pena convencional. Por outro lado, a cláusula penal visa amiudadas vezes facilitar, ao mesmo tempo, o cálculo da indemnização exigível." (cfr. acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 12/0712007, proferido no âmbito do Proc. nº 3635/2007-6 vide in www.dgsi.pt).
18 - No caso concreto, estaremos perante uma cláusula penal de cariz sancionatório livremente ajustada entre as partes: "Além das cláusulas penais que têm apenas como finalidade a fixação antecipada do valor da indemnização devida em caso de incumprimento da obrigação (às quais se reporta o art. 810⁰ do CC), as partes, ao abrigo da sua liberdade contratual, podem estabelecer cláusulas penais de cariz compulsório ou sancionatório, que, através da fixação de uma pena (por vezes elevada), têm como finalidade compelir, estimular e pressionar o devedor ao cumprimento." (cfr. acórdão da Relação de Coimbra, de 10/0712014, proferido no âmbito do Proc. n.º 3865/10.4 T2AG-ACl in www.trc.pt ).
19 - A sentença apelada viola, pois, o disposto no art. 405.°, nº 1 e 810.°, nº 1, ambos do CC.
20 - Sem conceder minimamente, por mera cautela de patrocínio e honestidade intelectual jurídica, reconhece-se, porém, que pode o julgador fazer uso da faculdade legal consignada no art. 812.°, nº 1 do CC e reduzir equitativa mente o quantum indemnizatório ajustado pelas partes com base na equidade.
21 - Todavia, a cláusula penal fixada no mesmo valor estabelecido para a comissão a pagar caso o negócio angariado tivesse sido celebrado não se reputa sequer como desequilibrada de modo a fazer intervir tal prerrogativa do julgador.

Defende ser a decisão recorrida substituída por um outra que julgue válida a cláusula contratual penal consignada no ponto 5 da cláusula quarta e, em conformidade, condene os apelados conforme consta do petitório inicial.

Não se contra-alega.

Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.

II- ENQUADRAMENTO JURÍDICO

Pelas conclusões das alegações do recurso se afere e delimita o objecto e o âmbito do mesmo.
“Questões” são as concretas controvérsias centrais a dirimir.

III - OBJECTO DO RECURSO

Ao presente processo são aplicáveis as disposições do C.P.C. introduzidas pela Lei nº 41/2013, de 26 de Junho.

As questões que se colocam ao julgador através da presente apelação são:
I- saber quais os factos a ter em conta.
II- decidir do mérito da causa.

IV- mérito do recurso

1ª questão
Em audiência tomaram-se declarações ao Réu.
Nas declarações de parte o Réu confirma ter assinado o contrato de fls. 10 verso a 11 com a “E...”. A esposa assinou igualmente.
Diz que quando foi feita a proposta de 5. o depoente não estava presente. Quando soube da proposta, pelo filho Manuel, o declarante disse não concordar.
Declara ter dito na “E...” que tudo tinha de ser negociado com ele. E... o próprio. Depois de assinado o contrato ficou à espera que a “E...” o chamasse ou contactasse. Isso não aconteceu. Passou algum tempo. Por isso arrendou a terceiros por 6.000 ou 6000 e tal euros.
Esclarece: Nunca mandatou os filhos ou algum deles para tratar do negócio.
Foi o filho M... quem entregou o contrato de fls. 10 verso a 11 assinado na “E...”.
Autorizou o filho M... a mostrar o imóvel ao interessado que a “E...” conseguiu.
A proposta de 5 envolvia obras. Parte das obras era a fazer pelos Réus.
Teima que a “E...” sabia perfeitamente que tinha de o chamar para definir o assunto pessoalmente com o depoente.
Daqui se retira não estarem os filhos dos Réus, J... e M..., mandatados para aceitar a proposta de 5., pois os não representavam. Não se mostra que o mandato ou a gestão de negócios tenham sido ratificados.
Dos demais elementos dos autos - orais ou escritos – outra prova consistente se não alcança, nomeadamente que os referidos filhos dos Réus tenham aceite a proposta de 5..
Não há prova do facto em causa.
Improcede a impugnação da decisão de facto.
O elenco dos factos dados como provados na sentença recorrida é a ter em conta no litígio presente. Não padece de contradição.

2ª questão
As partes celebraram um contrato de mediação imobiliária, documentado de fls. 10 verso a 11, o qual deve ser apreciado à luz da Lei nº 15/2013, de 8 de Fevereiro, uma vez que entrou em vigor no 1.º dia útil do mês seguinte ao da sua publicação, conforme artigo 45º, 1.
A Autora é uma empresa de mediação imobiliária, pessoa colectiva. No exercício da sua actividade comercial celebrou o acordo de fls. 10 verso a 11. Ao tempo do mesmo regia tal actividade a Lei nº 15/2013, de 8 de Fevereiro, actualmente ainda em vigor.
O seu artigo 2.º, 1, define actividade de mediação imobiliária como a consistente na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objecto bens imóveis.
A relação das empresas de mediação com os clientes obedece à figura negocial de contrato.
No artigo 16.º do referido diploma dispõe-se sobre “contrato de mediação imobiliária”, com relevo, o seguinte:
1 — O contrato de mediação imobiliária é obrigatoriamente reduzido a escrito.
Tem-se como um contrato de prestação de serviços (artigo 1145.º do Código Civil), mediante o qual o mediador assume uma obrigação de meios - não de resultado - consubstanciada na obrigação de aproximar duas ou mais pessoas, com vista à celebração de um certo negócio, mediante retribuição.
É um contrato necessariamente oneroso.
Pode ser convencionada cláusula de exclusividade.
É contrato sujeito a prazo. Impõe-se a celebração do contrato por tempo determinado, mas o período de vigência é deixado na disponibilidade das partes, sendo supletivo o prazo de seis meses.
Caracteriza-se também como um “contrato aleatório, só dando azo à retribuição quando tenha êxito.
No artigo 19º da Lei nº 15/2013, de 8 de Fevereiro, dispõe-se:
1 — A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato -promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
2 — É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
O contrato dos autos mostra-se formalmente válido.
Nele as partes acordaram a remuneração da mediadora caso o arrendamento com a angariada interessada se concretizasse. Cfr. cl. 5ª.
Quer dizer, nos termos acordados pelas partes e ainda nos termos do artigo 19º da Lei nº 15/2013, vigente ao tempo da sua celebração, a remuneração ao mediador só é devida, como contrapartida que é da prestação que lhe incumbe realizar, se a celebração do negócio visado tiver sido alcançada pela actividade de mediação por si desenvolvida.
Já era a solução legal antes da vigência da Lei nº 15/2013.
No âmbito do revogado DL 211/2004, de 20-8 ver Ac. do TRP proferido a 3-3-2009 no processo nº 0827745, Relator Guerra Banha.
No âmbito da legislação ainda anterior ao DL 211/2004, de 20-8 ver Ac. do TRP proferido a 10-2-2015 no processo nº 1216/11.0YIPRT.P1, Relator Maria Amália Santos, todos acessíveis na base de dados do itij.net, cuja parte do sumário se transcreve:
I- Num contrato de mediação imobiliária, a remuneração do mediador está dependente duma condição essencial, que alguns apelidam de condição suspensiva, que se traduz na realização do negócio objecto do contrato de mediação.
II- Acresce que o mediador, devido ao risco/álea inerente à actividade comercial da mediação, apenas tem direito a ser remunerado quando a sua actuação determine a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, o que significa que tem que existir um nexo de causalidade adequada entre a sua actividade e a realização do negócio pretendido, de modo a que possa afirmar-se que a concretização deste foi o corolário ou a consequência daquela actuação.
A solução legal é válida quer se tenha optado pela mediação em regime de exclusividade ou não.
Também se tem entendido que, quer se tenha optado pela mediação em regime de exclusividade ou não, há direito à remuneração, se a actividade da mediadora contribuiu para a conclusão do negócio mediado, quando este vem a ser concluído sem a mediadora, para lá do período de vigência do contrato, com terceiro que não o angariado pela mediadora, etc..
Nestas situações à mediadora incumbe a alegação e prova de factos que revelem que tenha de algum modo participado no processo que levou à concretização do negócio, no sentido de daí se poder concluir que, embora não sendo a sua actividade a única causa determinante da cadeia de actos que deram lugar ao negócio pretendido, contribuiu para ela.
Sintetizando: A actividade do mediador deve ser causa adequada ao fecho do contrato definitivo, ou então este deve alcançar-se como efeito da intervenção do mediador. Havendo um concurso de causas que conduzam à celebração do negócio pretendido, a comissão será decidida desde que a actuação do mediador também tenha contribuído para o êxito final - Menezes Cordeiro, “Do Contrato de mediação”, revista “O Direito”, 139 (2007), III, pág. 551.
Porém não é ao abrigo dessa cláusula – a 5ª - que a Autora funda o alegado incumprimento dos Réus, uma vez que o arrendamento se não celebrou pelos proprietários com a cliente angariada pela Autora.
Os Réus acabaram por arrendar o imóvel a terceiro sem o contributo ou a intervenção da ora Autora, não se sabendo se com o contributo de outra mediadora ou sem ele.
Podiam fazê-lo ao abrigo do contrato dos autos?
Sim.
Vejamos.
Casos há em que se opta pelo regime de exclusividade de um contrato de mediação imobiliária. Esta opção visa impedir a celebração de contrato de mediação com outra mediadora, durante o período de vigência desse contrato, visando proteger o interesse da empresa mediadora, na medida em que afasta do seu “caminho” a concorrência.
No regime de exclusividade só a mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o período de vigência, e por se tratar de uma cláusula contratual geral, a sua interpretação obedecerá às regras estabelecidas nos artºs 236º a 238º do C. C.
Na interpretação deste tipo de cláusula contratual geral, valerá o sentido que lhe daria o declaratário normal no contexto do contrato individual celebrado, mas tem-se entendido não estar vedado ao proprietário do imóvel, ele próprio concretizar o negócio da venda do seu imóvel, mesmo quando celebra um contrato em regime de exclusividade com agência imobiliária.
As partes no contrato dos autos optaram pelo regime de não exclusividade, pelo que os Réus não ficaram impedidos de celebrar na vigência do contrato dos autos outro contrato com outra mediadora ou ainda de procederem a arrendamento do imóvel por si próprios.
Porém as partes no contrato dos autos estabeleceram na cláusula 4ª, ponto 5: O Segundo Contraente fica obrigado a realizar o negócio nas condições acordadas neste contrato, no caso de a mediadora conseguir interessado. Se recusar a fazer a transacção ou negociar directamente com o Interessado angariado pela Mediadora, obriga-se a pagar a comissão como se o negócio tivesse sido realizado.
Pelos termos da referida cláusula se verifica que:
(i)- os Réus se obrigam a realizar o negócio no caso da mediadora conseguir interessado;
(ii)- os Réus se se recusarem a fazer a transacção com o interessado angariado pela mediadora, obrigam-se a pagar a comissão à mediadora como se o negócio tivesse sido realizado;
(iii)- o mesmo acontece se os Réus se recusarem a negociar directamente com o interessado angariado pela mediadora.
A constatação de (i) vai contra a natureza da mediação, uma vez que nela o mediador assume uma obrigação de meios, - não de resultado -, consubstanciada na obrigação de aproximar duas ou mais pessoas, com vista à celebração de um certo negócio, mediante retribuição, e não pode condicionar a celebração do negócio pretendido pelo cliente, que pode não chegar ao fim, e até não se realizar.
Na mediação o mediador age com imparcialidade no interesse de ambos os contraentes – cliente e destinatário do negócio.
As constatações de (ii) e (iii) vão contra o regime imperativo do artigo 19º, 1 e 2, da Lei nº 15/2013, de 8 de Fevereiro. É que só no momento da concretização do negócio com o interessado, exigindo-se ainda que seja perfeito, no sentido de eficaz (Cfr. Higina Orvalho Castelo, in Regime Jurídico da Actividade de Mediação Imobiliária Anotado, 2015, Almedina, pág. 129), é que o mediador cumpre o fim precípuo da mediação, razão pela qual apenas nesse momento lhe assiste o direito à remuneração, ressalvado o caso do nº 2. E o nº 2 vige para as situações de mediação em regime de exclusividade, o que não é o caso.
A cláusula em causa viola o regime da remuneração estabelecido para o caso da mediação exclusiva, permitindo o que a lei visa proibir, o que é subtraído ao princípio da autonomia privada na vertente da liberdade de estipulação de cláusulas.
Tal cláusula é nula – artigos 286º do CC - e por isso não produz efeitos, o que deve ser conhecido pelo tribunal o qual está obrigado a impedir que pelo processo se prossiga um fim proibido por lei – artigo 612º do CPC.
Como vimos, a actividade do mediador deve ser causa adequada ao fecho do contrato definitivo, para efeitos de perceber a retribuição acordada. No caso não se alegou nem apurou que a Autora tenha contribuído com relevo para a concretização do arrendamento que os Réus vieram a celebrar com terceiro.
Improcede a acção. Improcede a apelação.

Sumariando, é nula a cláusula contratual aposta num contrato de mediação imobiliária em regime de não exclusividade segundo a qual o Cliente fica obrigado a realizar o negócio nas condições acordadas neste contrato, no caso de a mediadora conseguir interessado. Se recusar a fazer a transacção ou negociar directamente com o Interessado angariado pela Mediadora, obriga-se a pagar a comissão como se o negócio tivesse sido realizado - artigos 19º, 1 e 2, da Lei nº 15/2013, de 8 de Fevereiro, 286º do CC e 612º do CPC.

V-DECISÃO:

Pelo que fica exposto, acorda-se neste Tribunal da Relação em julgar a Apelação improcedente, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pela Apelante, ora Autora.
Valor da causa: € 7.500,00.

Lisboa, 16.6.2016

Rui António Correia Moura

A. Ferreira de Almeida

Catarina Arêlo Manso