Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 317/12.1T2MFR.L1-1 |  |
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
I.Relatório
I.A- Antecedentes processuais
O apelantes intentaram acção sumária contra os apelados pedindo que:
i) Seja declarada a resolução do contrato de arrendamento referente à fracção “E”, correspondente ao 2º andar direito, para habitação (com garagem), do prédio urbano sito na estrada Nacional n.º…,n.º…,na A…, freguesia e concelho de M…, e inscrito na matriz respectiva sob o art.8132.
ii) Sejam os apelados condenados a despejar imediatamente o arrendado e, a entregá-lo aos apelantes, livre e devoluto de pessoas e bens.
iii) Sejam os apelados condenados a pagarem aos apelantes as rendas vencidas, que até à data a propositura totalizavam €3.100,00,bem como as vincendas até à efectiva entrega o locado, acrescidas de juros à taxa de 4%,desde a data de vencimento e até ao efectivo pagamento, totalizando os vencidos a quantia de €48,86.
iv) Sejam os apelados condenados nas custas e em procuradoria.
Alegaram, em síntese, serem proprietários da fracção em questão e, terem celebrado contrato de arrendamento da mesma com a primeira apelada, sendo os restantes fiadores desta.
Terminaram dizendo que a apelada deixou de pagar as rendas do locado, sendo que os fiadores também não o fizeram, o que constitui fundamento de resolução do contrato, e consequente despejo do mesmo.
Os apelados, citados, não contestaram.
Por despacho de fl.16 fora considerados os factos alegados pelos apelantes.
Foi seguidamente proferida sentença cujo dispositivo é o seguinte:
“ Em face do acima exposto, julgo a presente acção parcialmente procedente, e: I . Absolvo a 1.ª R. da instância relativamente ao pedido de resolução de contrato de arrendamento, consequente despejo; II. Absolvo os RR. da instância relativamente ao pedido de indemnização deduzido ao abrigo do artigo 1045º do Cód. Civil; II. Condeno os RR. a pagar aos AA.: a) o montante correspondente à soma das rendas vencidas e não pagas relativas aos meses de Maio a Dezembro de 2012, no montante de € 3.100,00 (três mil e cem euros); b) o montante das rendas que se tenham vencido após a propositura da presente e as vincendas.”
I.B.Síntese conclusiva
I.B.1.Apelantes
1. Vem o recurso interposto do segmento da sentença que absolveu a 1ª. R. da “… instância relativamente ao pedido de resolução de contrato de arrendamento, consequente despejo; e absolveu os RR. da instância relativamente ao pedido de indemnização deduzido ao abrigo do artigo 1045 do Cód. Civil;” 2. A questão reside em saber se, com a alteração legislativa operada em 2006, nomeadamente com alteração dada aos artº.s 1083º nº.s 1 e 3 e 1084º do CCiv. , disposto nos artº.s 9º nº7 e 14º da Lei 6/2006, ficou vedado ao senhorio o recurso à via judicial para obter a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de renda.
3. Ao contrário do sustentado na Sentença recorrida, consideram os apelantes que a resolução extrajudicial do contrato com tal fundamento é apenas uma faculdade.
4. Nem a letra da lei, nem a sua interpretação de acordo com o art.9º do CC afastam a possibilidade de o senhorio recorrer à via judicial para obter a resolução do contrato de arrendamento (verbal ou reduzido a escrito) tendo como fundamento a falta de pagamento de renda.
5. Assim, não se verifica falta do pressuposto processual do interesse em agir ou da necessidade da tutela judiciária.
6. Decidindo como decidiu, o Tribunal “a quo” fez incorrecta interpretação e aplicação da legislação aplicável, nomeadamente do disposto nos art.º 1083 nº1 e 3, 1084º, 1045º e 1048 todos do CC e artº 9º nº7 e 14º da lei 6/2006.
7. Atendendo a que se consideram confessados os factos articulados pelos apelantes (atenta a revelia dos RR.), deveria ter sido proferida Sentença que considera-se resolvido o contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento da renda devida, condenando os RR. a entregar imediatamente o locado e a pagar aos AA., ora Apelantes, as rendas devidas até ao transito da decisão, bem como a quantia correspondente ao valor da renda, a titulo de indemnização, desde aquela data até à entrega do locado.
I.C.- Questão única submetida à apreciação do tribunal.
A questão que se coloca é a de saber se, para o senhorio obter a resolução do contrato de arrendamento fundada em causa prevista no nº 3 do artº 1083º do CC, na qual se inclui a falta de pagamento da renda em caso de mora superior a três meses, continua a ser possível o recurso à acção de despejo, prevista no artº 14º, nº 1 do NRAU, ou se só é lícito ao senhorio o recurso à via extrajudicial, mediante comunicação ao arrendatário a efectuar através da forma prevista no art. 9º, nº 7 do mesmo Diploma.
II.Fundamentação.
II.A. Facto
(…)
II.B.Direito
Na sentença impugnada entendeu-se que faltava aos apelantes interesse em agir, na medida em que deviam ter usado o mecanismo previsto na Lei n.º6/2006, de 23-02.
O contrato foi outorgado em 15/01/21010, sendo-lhe assim aplicável o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), que aprovado pela Lei nº 6/2006 de 27/2, entrou em vigor em 28/6/2006
Ora, o art. 3º do NRAU, conjugadamente com a revogação em bloco do RAU e salvas as excepções na lei indicadas, repôs no Código Civil os art. 1064º a 1113º, reintroduzindo naquele Código a disciplina material específica do arrendamento de prédios urbanos, que o normativo revogado havia dele retirado, mas dando aos artigos reintroduzidos um conteúdo inovatório.
A resolução é um deles, sendo disciplinada nos art. 1083º a 1087º.
O art. 1083º do Código Civil, para além de uma enunciação dos fundamentos de resolução (estabelecendo no corpo do seu nº 2 um critério genérico, que depois as alíneas subsequentes exemplificam), prevê no n.º 3 que “É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas, ou de oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto no nº 3 e nº 4 do artigo seguinte”.
Assim nesse domínio tão relevante do não cumprimento pontual de uma das obrigações essenciais do contrato de locação (o pagamento de uma retribuição), aqui denominada “renda” [art.1022º e 1038º al. a) do Código Civil], estabeleceu-se um caso de presunção “iuris et de iure” de incumprimento que, pela gravidade ou consequências, torna inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento.
O modo de operar da resolução pelo senhorio está previsto no art.1084º do Código Civil, que constitui norma especial em relação ao novo regime regra da locação, estabelecido no art.1047º do Código Civil com a redacção que o NRAU alterou.
Estipula aquele art.1084º,no seu n.º 1,que “A resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista no nº 3 do artigo anterior bem como a resolução pelo arrendatário operam por comunicação à contraparte, onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida”.
Tal comunicação é feita por “notificação avulsa, ou mediante contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execução, sendo neste caso feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original” (cf. art. 9º, nº 7, do NRAU).
Por outro lado, o nº 2 do referido art.1084º do Código Civil prevê que, quando a resolução pelo senhorio tenha fundamento numa das causas previstas no n º 2 do art.1083º do Código Civil, seja a mesma “decretada nos termos da lei de processo”, o que vale por dizer que deverá o senhorio de intentar uma acção declarativa com processo comum, que, embora sem especialidade alguma, continua a ser vulgarmente denominada como “acção de despejo”, dado ser esse um dos efeitos práticos que se alcança com a resolução.
Por sua vez, o art.14º do NRAU, no seu n.º 1, refere qual o objecto da chamada “acção de despejo”, dizendo que a mesma “…destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação, e segue a forma de processo comum declarativo”.
Ora lendo o texto do art.1084º nº 1 do Código Civil, em conjugação com o art.14º nº 1 do NRAU, entendem alguns autores (Fernando Baptista de Oliveira “[1]” e Maria Olinda Garcia [2] ) que, no caso de resolução fundada na mora no pagamento de renda por mais de três meses, a via extrajudicial da comunicação tem carácter taxativo, não parecendo deixar lugar para dúvidas sobre a sua aplicação imperativa.
E assim, quando o fundamento da resolução seja o supra citado , está vedado o senhorio o recurso à via judicial, devendo o mesmo única e exclusivamente fazer uso do mecanismo previsto nos art.14º,n.º 4 e 5, e 15º, al.ª e), do NRAU.
Foi este o entendimento da primeira instância.
Com efeito diz-se na sentença impugnada” Parece, assim, ter pretendido o legislador limitar o recurso à via judiciária às situações em que não seja possível resolver o contrato de arrendamento por outra forma. Aliás, neste sentido escreve Maria Olinda Garcia7: Como resulta do n.º 1 do artigo 14º, a acção de despejo tem o seu âmbito limitado às hipóteses em que a lei impõe o recurso à via judicial para fazer cessar o arrendamento e, como já se referiu, essa imposição legal verifica-se apenas em certas hipótese de resolução e de denúncia por parte do senhorio. No mesmo sentido, propugnam Pinto Furtado, Menezes Leitão e Fernando Baptista de Oliveira. Semelhante posição é também defendida no Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra prolatado a 15.04.2008 no processo n.º 937/07.6TBGRD.C1, in www.dgsi.pt, e expressamente defendida por Maria Olinda Garcia in Resolução do Contrato do Arrendamento Urbano por Falta de Pagamento de Rendas – Vias processuais, páginas 72 e 75.10
Acompanhando esta posição, afigura-se a este Tribunal que não sendo possível, porque implicitamente proibido pelas normas legais acima referidas, resolver o contrato de arrendamento por via da acção de despejo quando o seu fundamento radique na falta de pagamento de rendas, então falha à presente o pressuposto processual do interesse em agir ou da necessidade da tutela judiciária.”
Mas não se vê, que do texto da lei resulte semelhante proibição.
O n.º1,do art. 14º, do NRAU aparece como simplesmente decalcado do antigo art. 55º do RAU, sem ter sido tomado o cuidado de o adoptar à nova disciplina, em que outros meios de resolução estão revistos.
E do seu texto, explicativo, não resulta qualquer restrição ao uso da acção declarativa, ou seja não faz depender o recurso à mesma da imposição legal .
Acresce que, lendo a Exposição de Motivos da Proposta de Lei do Arrendamento Urbano nº 34/X “A almejada agilização da actual acção de despejo passará pela separação entre a fase declarativa e executiva, através da alteração de algumas normas do Código de Processo Civil (CPC).
Assim, pode intentar-se uma acção declarativa, sob a forma de processo comum, ordinário ou sumário, consoante o valor da causa, permitindo-se a cumulação de pedidos e a coligação, nos termos gerais da lei de processo.
“…nos casos de cessação por resolução com base em mora no pagamento da renda superior a três meses, ou devido a oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública, se o senhorio proceder à notificação judicial avulsa do arrendatário e este mantiver a sua conduta inadimplente, permite-se a formação de título executivo extrajudicial.” [3], conclui-se que da mesma resulta a concessão, ao senhorio, de uma faculdade.
Este entendimento resulta reforçado do que consta no 5º parágrafo, do Ponto 1 daquela Exposição, de acordo com o qual “ O regime jurídico manterá a sua imperatividade em sede de cessação do contrato de arrendamento, mas abre-se a hipótese à resolução extrajudicial do contrato, com base em incumprimento que, pela sua gravidade, ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento”.[4]
E também assim entendem, entre outros, de Gravato de Morais [5] ,de acordo com o qual ,no caso da resolução fundada em mora no pagamento de renda, a acção de despejo oferece vantagens, que se não descortina razões, para que o legislador delas quisesse privar o senhorio.
A saber: i) dispensando o locador de um tempo de espera desde o início da mora, que é de três meses, desde o início desta, e mais três meses, considerando o período de 3 meses de purgação da mora que o art.1084º nº 3 do Código Civil prevê ;ii) evitando as dificuldades inerentes à notificação avulsa ou ao contacto pessoal exigidos pela lei, e que a indeterminação do paradeiro do arrendatário pode gerar; iii) evitando que a execução para entrega de coisa certa fique suspensa se for recebida oposição à execução (art.930º-B nº 1, al. a) do Código de Processo Civil);iv) afastando uma eventual responsabilização nos termos do art.930º-E do Código de Processo Civil ;v)facultando a cumulação de pedidos de resolução com o de indemnização ou de rendas ou com a denúncia, quando esta tenha de operar por via judicial (art.1086º do Código Civil), e ainda a cumulação de fundamentos e resolução; vi) permitindo ao arrendatário a dedução de pedido reconvencional, sem ter de aguardar a oposição à execução; vi)forçando-se a uma purgação da mora mais célere, esgotando-se o recurso a essa faculdade, já que pode ser usada uma única vez na fase judicial (art. 1048º nºs. 1 e 2 do CCiv) e, finalmente ;v)propiciando-se o recurso ao incidente de despejo imediato (art. 14º nºs. 4 e 5 do NRAU).
Acrescente-se que esta solução é, como se começou por assinalar, mais congruente com outros aspectos da disciplina legal tais como: i)se quiser impugnar o depósito das rendas, o senhorio só o poderá fazer em sede de acção de despejo, mesmo que haja feito a comunicação para resolução extrajudicial (art. 21º nº 2 do NRAU);ii) a exigibilidade de apresentação do contrato de arrendamento como elemento do título executivo compósito [(cfr.al.ªe) do art.15º do NRAU (exigência que, no entanto, não é colocada na hipótese da al. f)], não se coaduna com a imperatividade da via extrajudicial para alcançar a resolução fundada em mora de renda por mais de três meses, sabido como é que em muitos arrendamentos do pretérito (aos quais a lei se aplica, como vimos), não existe contrato escrito.
Conclui-se assim que a lei não estabelece a comunicação do art.1084º nº 1 do C Civ e do art. 9º nº 7 do NRAU como meio único de o senhorio alcançar a resolução do contrato de arrendamento em caso de mora de renda por período superior a três meses, sendo de admitir que, facultativamente (e por vezes, como único meio concretamente possível), possa lançar mão da via judicial (da acção declarativa de despejo).
É esta ,também a posição maioritária na jurisprudência.[6]
Não se verificando, assim, qualquer obrigatoriedade legal de recurso à via extrajudicial para cessação do contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento de renda, mostra-se plenamente válida a alternativa à via judicial levada a cabo pelos apelantes através da presente acção, o que significa que estes têm interesse processual em agir, utilizando a arma judiciária do presente processo de “acção de despejo”, sendo certo que o seu direito que pretende fazer valer não está carecido de tutela judicial.
E, deste modo, haverá que decretar o despejo.
Em síntese
Da conjugação do disposto nos art. 14º n. 3 a 5 do NRAU, 1048º nºs. 1 e 3 e 1084º nº 3 do Código Civil, conclui-se que a acção declarativa de condenação por falta de pagamento de rendas no âmbito de um contrato de arrendamento continua a constituir meio que pode ser utilizado pelo senhorio para fazer cessar a relação de arrendamento, uma vez que a resolução extrajudicial do contrato com base em tal fundamento encontra-se prevista na lei, enquanto mera faculdade concedida ao senhorio.
III.Decisão
Considerando o que se acaba de expor julga-se procedente a apelação e, revogando-se parcialmente a sentença recorrida:
i) Declara-se resolvido o contrato de arrendamento que tem por objecto a fracção “E”, correspondente ao 2º andar direito, para habitação (com garagem), do prédio urbano sito na estrada Nacional n.º…,n.º…,na A…, freguesia e concelho de M…, e inscrito na matriz respectiva sob o art…..
ii) Condenam-se os apelados a restituir aquela fracção e garagem os apelantes ,livres de pessoas e bens.
iii) Mantém-se a condenação no pagamento no pagamento:
a) das rendas vencidas e não pagas relativas aos meses de Maio a Dezembro de 2012, no montante de € 3.100,00 (três mil e cem euros);
b) do montante das rendas que se tenham vencido após a propositura da presente e as vincendas.
Custas pelos apelados.
Lisboa 28/05/2013
Teresa Jesus Ribeiro de Sousa Henriques
Isabel Maria Brás da Fonseca
Eurico José Marques dos Reis
[1] A Resolução do Contrato de Arrendamento no Novo Regime do Arrendamento Urbano – Causas de Resolução e Questões Conexas (em especial a cláusula especial resolutiva do nº 2 do artº 1083º do CC)/130
[2] “A acção executiva para entrega de imóvel arrendado segundo a Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro”,/26 e 27.
[3] Disponível em www.parlamento.net
[4] Disponível em www.parlamento.net
[5] “Novo Regime do Arrendamento Comercial”, 2ª Edição, pgs. 219 e 220
[6] Ac STJ de 06/05/2010,proc n.º 438/08.5YXLSB.LS.S1-7ª(Custódio Montes) :TRL de 23/10/2007,proc.n.º6397/2007-7 (Roque Nogueira);TRP de 31708/2008,proc n.º0736573 (Madeira Pinto);TRL de 25/02/2008,proc n.º4692008-7 (Graça Amaral);TRL de 13/03/2008,proc n.º11542008-6 (Fernanda Isabel Pereira);TRP de 20/04/2009, proc.n.º0837636 (Deolinda Varão);TRL de 28/05/2009,proc.n.º3896/07-2 (Neto Neves);TRL de 15/12/2009,proc n.º8909(08.7TMSNT.L1-1(Pedro Brighton);TRC de 02/11/2010,proc n.º715/08.5TBACN.C1(Judite Pires) ;TRG de 31/05/2012,proc.n.º6856/11.4TBBRG.G1(Maria Luísa Ramos );TRL de 1/09/2012,proc n.º459/11.0T2MFR.L1-6(Maria de Deus Correia) e;14/03/2013,proc n.º799/09.9TJPRT.P2(Deolinda Varão).