ACÓRDÃOS DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
R…, I… e S… intentaram, na Comarca da Grande Lisboa-Noroeste, Sintra, Juízo de Grande Instância Cível, ação declarativa de condenação, sob a forma ordinária, contra A…, pedindo que se declare resolvido o contrato de arrendamento relativo à fração autónoma noticiada nos autos, de que são donas, contrato através do qual foi tal fração tomada de arrendamento pelo demandado, que deixou de proceder ao pagamento da renda desde Novembro de 2003, encontrando-se em dívida, à data da propositura, o valor de 34 178,91 €, que aquele, apesar de interpelado, não procedeu ao respetivo pagamento. Peticionaram, ainda, a condenação do demandado a entregar-lhes a fração, livre e devoluta de pessoas e bens, e no pagamento da quantia relativa às rendas vencidas e em débito à data da propositura da ação, acrescida de juros desde a data do respetivo vencimento e até integral pagamento, finalmente, a condenação do Réu no pagamento da quantia de 34 178,91 € a título de indemnização pelos prejuízos que a ocupação do imóvel lhes causou.
O Réu contestou.
Contrapôs que, não tendo sido celebrado por escritura pública, e tendo o arrendamento por finalidade o comércio, o mesmo é nulo. De todo o modo, entregou as chaves da fração demandante R… em 6 de Abril de 2004, pelo que as rendas reclamadas e relativas aos meses de Abril de 2004 em diante, não são devidas. Pediu, ainda, a condenação das Autoras como litigantes de má-fé. Reconvencionalmente: impetrou a restituição das quantias que entregou referentes às atualizações de rendas, num total de 5 975,59 €, atualizações para as quais considerou inexistir fundamento, em virtude da nulidade do contrato.
Vieram as Autoras replicar, alegando que o contrato foi cumprido como se válido fosse, e que, ainda que se entendesse que fosse nulo, sempre lhes assistiria o direito a receber as quantias acordadas a título de renda, concluindo pela improcedência do pedido reconvencional. Por fim, pediram, por sua vez, a condenação do Réu como litigante de má-fé, em multa e indemnização não inferior a 2 500,00 €.
Procedeu-se a julgamento e, depois, foi proferida a douta sentença de 29 de Abril de 2013 (fls.194/207) que decidiu declarar extinta, por inutilidade superveniente da lide, a instância relativa ao pedido de entrega da fração formulado pelas Autoras e condenar o Réu a pagar às Autoras a quantia de 34 178,91 € (trinta e quatro mil, cento e setenta e oito euros e noventa e um cêntimos); finalmente, julgou o pedido reconvencional improcedente por não provado e dele absolveu as Autoras.
È desta sentença de 29 de Abril de 2013 que apela A… ____ Concluindo:
1. A resposta ao quesito 4º da base instrutória deverá ser substituída por outra que dê o mesmo como provado. Mas, ainda que não se dê como provado que o apelante colocou as chaves na caixa do correio da casa da Autora R…, em Rio de Mouro, sempre deveria ser dado como provado que a entregou o armazém desocupado de pessoas e bens ___ 2. Á data da outorga do contrato dos autos (16 de Janeiro de 1992) estava em vigor o Regime do Arrendamento urbano aprovado pelo Decreto-lei nº321-B/90 de 15-X, sendo-lhe aplicável o regime então em vigor, nos termos do art. 12º do C. Civil, o que exigiria a redução a escritura pública dos arrendamentos para comércio, exigência formal esta apenas alterada pelo Decreto-lei nº64º-A/2000 de 22-IV. Ora. O contrato noticiado nos autos é nulo (art. 220º, do C. Civil) posto que não se observou tal formalidade ___ 3. As apeladas só teriam direito, por efeito da declaração de nulidade que se impetra, só teriam direito ao total do valor correspondente das rendas se lograssem provar que apelante utilizou o armazém no período a se referem aquelas, o que não fizeram ___ 4.Também por efeito da nulidade mencionada não são válidos quaisquer os aumentos de renda, pelo que sempre teria direito à devolução das importâncias pagas a esse título.
Os Factos
São os seguintes:
A. Em 25 de Setembro de 1998 foi outorgada escritura pública de habilitação no Cartório Notarial de T…, por meio da qual, a Autora R… declarou exercer as funções de cabeça de casal da herança aberta por óbito de seu marido, C…, ocorrido em 28/7/1998, que eram casados em primeiras e únicas núpcias de ambos, no regime de comunhão geral e que o falecido não deixou testamento ou outra disposição de última vontade e deixou, como únicas herdeiras, a Autora, sua mulher, e duas filhas: I… e P…, e que não há quem com elas possa concorrer à sucessão, conforme teor da certidão de fls. 22 a 24, que no mais se dá aqui integralmente por reproduzido para todos os efeitos legais ___ B. Por meio de escritura pública de doação de quinhão hereditário, a referida P… doou por conta da quota disponível a S… o quinhão hereditário que lhe cabe na herança de seu pai, B…, conforme teor da certidão de fls. 26 a 28, que no mais se dá aqui integralmente por reproduzido para todos os efeitos legais ___ C. B… e o ora Réu assinaram o documento escrito intitulado de “contrato promessa de arrendamento comercial” datado de 16/1/1992, por meio do qual o primeiro, identificado como Primeiro Outorgante e o segundo, na qualidade de Segundo Outorgante, declararam “...foi acordado e pelo presente reduzido a escrito o contrato promessa de arrendamento comercial da cave direita do prédio urbano sito na Rua do … (entrada pelas traseiras), nº 0, …, concelho de …, inscrito na matriz sob o nº 0000, nos termos e condições constantes das seguintes cláusulas: Primeira: Pelo presente documento o PRIMEIRO OUTORGANTE promete arrendar ao SEGUNDO OUTORGANTE e esta aceita, a referida cave direita, acima identificada; Segunda: O prazo é de SEIS MESES e tem o seu início em um de Fevereiro de 1992; Terceira: o andar arrendado destina-se, exclusivamente, a ARMAZÉM, não lhe podendo ser dado outro destino, sem autorização do senhorio; (…) Quinta: UM – O inquilino pagará a renda mensal de QUARENTA E CINCO MIL ESCUDOS, a qual deverá ser paga no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que respeitar, no local e a quem o Senhorio indicar; Sexta: A escritura de arrendamento comercial será celebrada, em Notário desta cidade ou em …, a combinar, logo após a obtenção de nova VISTORIA, requerida nos termos do art. 9º do Regime do Arrendamento Urbano, considerando que a anterior data de há doze anos, com aviso prévio de oito dias…” – conforme teor do documento de fls. 37 e 38, que no mais se dá aqui integralmente por reproduzido para todos os efeitos legais ___ D. A renda mensal referida em C) foi sendo atualizada anualmente de acordo com os coeficientes de atualização que iam sendo publicados anualmente em Diário da República, sendo que no ano de 1993 era de Esc. 48.600$00, no ano de 1994 de Esc. 51.880$00, no ano de 1995, de Esc. 54.215,12, no ano de 1996 de Esc. 56.221$08, no ano de 1997 de Esc. 285,41, no ano de 1998 de Esc. 59.067$04; no ano de 1999 de Esc. 60.425$59, no ano de 2000 de €309,84, no ano de 2001 de €316,65, no ano de 2002 de €330,82 e no ano de 2003 essa renda tinha o valor atualizado de €347,28 ___ E. A partir de 1998, o Réu começou a atrasar o pagamento da renda, tendo pago todas as rendas até à relativa ao mês de Novembro de 2003 ___ F. Em 1/4/2004, a Autora R… enviou ao Réu uma carta solicitando-lhe a entrega das chaves do armazém referido em C), uma vez que se encontrava em atraso o pagamento das rendas relativas aos meses de Novembro de Dezembro de 2003, Janeiro, Fevereiro e Março de 2004 ___ G. Alguns dias depois do referido em F), a Autora R… telefonou para a oficina do Réu insistindo na entrega do armazém, tendo o Réu concordado nessa entrega ___ H. Uma vez que aquela Autora residia em T…, foi então combinado que o ora Réu colocaria as chaves na caixa de correio que a mesma possuía em …, na Praceta …, n.º 16, 3º ___ I. Em Abril de 2004, o Réu tirou todos os bens do referido armazém ___ J. Após a ora Autora voltou a telefonar para a oficina do ora Réu, tendo-lhe sido referido que as chaves já tinham sido colocadas naquela caixa de correio ___ K. Pelo menos em Outubro de 2011 as Autoras acederam ao imóvel referido em C.
Quanto à 1ª Conclusão:
Diz o apelante A… que a resposta ao quesito 4º da base instrutória deverá ser substituída por outra que dê o mesmo como provado. E refere que, ainda que não se dê como provado que o apelante colocou as chaves na caixa do correio da casa da Autora R…, em …, sempre deveria ser dado como assente que a entregou o armazém desocupado de pessoas e bens.
Diremos:
No ponto nº4 da base instrutória formulou-se a seguinte questão: o ora apelante “ (...) deslocou-se àquela morada na Praceta … onde depositou as duas chaves que possuía do referido armazém na caixa de correio do 3º andar nº16 daquela praceta? (...) ”. Respondeu o Pretório a tal materialidade controvertida, não provado (fls.190), com fundamento em que, designadamente entre as testemunhas ouvidas, “ (...) Z… e J…...revelaram não ter presenciado a entrega da chave alegada pelo Réu (...) ”.
Ora: dos depoimentos das testemunhas Z… e J…, transcritos a fls. 219/238, resulta evidente que não vivenciaram diretamente, e de viva presença, o apelante a colocar as chaves na caixa do Correio. É certo que o depoimento destas testemunhas, ainda que de «ouvir dizer», é tão afirmativo, que poderia fazer que qualquer Julgador alicerçasse a sua convicção nisso mesmo. Mas, num certo sentido rigoroso da apreciação do julgamento da matéria de facto, não se pode dar como assente aquilo que não foi inequivocamente visto. Seria um salto, por palpite, não de ciência certa. Embora o apelante até possa estar a falar verdade, pensamos que a posição surpreendida pela Senhora Juiz a quo é a mais prudente.
No que concerne à pretensão argumentativa subsidiária de se dar como assente que as chaves foram entregues no “ (...) armazém desocupado de pessoas e bens (...) ”, sempre diremos, em harmonia com uma visão alicerçada há muito tempo de jurisdição de apreciação da matéria de facto, que o âmbito da quesitação formulada não permite o alargamento dos seus elementos de modo a albergar realidades que não constam na indagação. Seria pois matéria completamente fora das fronteiras da controvérsia a estritamente conhecer.
Neste conspecto, mantendo a prudência da Julgador a quo, desatendemos a argumentação esgrimida nesta conclusão.
Aceitamos os factos fixados (art. 712º do C. P. Civil).
O Direito
Quanto á 2ª, 3ª e 4ª Conclusões:
Acrescenta ainda o apelante que, á data da outorga do contrato dos autos (16 de Janeiro de 1992) estava em vigor o Regime do Arrendamento urbano aprovado pelo Decreto-lei nº321-B/90 de 15-X, sendo-lhe aplicável o regime então em vigor, nos termos do art. 12º do C. Civil, o que exigiria a redução a escritura pública dos arrendamentos para comércio, exigência formal esta apenas alterada pelo Decreto-lei nº64º-A/2000 de 22-IV. Seria, assim, o contrato noticiado nos autos nulo, posto que não se observou tal formalidade (art. 220º, do C. Civil).
Refere, de seguida, que as apeladas só teriam direito, por efeito da declaração de nulidade que se impetra, só teriam direito ao total do valor correspondente das rendas se lograssem provar que apelante utilizou o armazém no período a se referem aquelas, o que não fizeram. Também por efeito da nulidade mencionada não são válidos quaisquer os aumentos de renda, pelo que sempre teria direito à devolução das importâncias pagas a esse título.
Desatenderemos esta argumentação: dizemos porquê:
Sendo a nulidade do negócio jurídico uma exceção perentória, a sua declaração tem como consequência a absolvição total dos pedidos fundados no incumprimento pelo Réu das obrigações derivadas da validade do contrato (artigos 493º, nº3 e 496º do C. P. Civil). Restaria aos demandantes propor nova ação, mas de reivindicação da fração, e a condenação da R. na indemnização devida pela ocupação sem título.
Contudo, há que indagar se a invocação e a declaração oficiosa da nulidade do contrato por vício de forma, nas concretas circunstâncias provadas, não deve ser afastada ou paralisada, com fundamento em «abuso de direito», por violar a boa-fé, nos termos do artº 334º do C. Civil.
É que este conhecimento é oficioso, porque é uma questão de direito de interesse e ordem pública. Como salienta Vaz Serra (RLJ 113º, 301) “ (...) Um abuso de direito é sempre de ter oficiosamente em consideração no processo, pois é função do Tribunal determinar os limites internos de um direito, mesmo que as partes os não invoquem (...).
Reconhecemos que o afastamento da nulidade do contrato por inobservância da forma legal, mediante aplicação da cláusula geral de abuso de direito, não é pacífico.
Pires de Lima e Antunes Varela no “Código Civil Anotado”, em anotação artº 227º, entendem que o abuso de direito não pode ser invocado contra a arguição da nulidade por vício de forma, tendo a parte, contra quem a arguição é feita, de se contentar com pedir indemnização pelo interesse negativo decorrente da celebração do contrato nulo.
Já Manuel de Andrade, no estudo "Sobre a validade das cláusulas de liquidação de partes sociais pelo último balanço " (RLJ 86º, pp.369 e seg. e 87º, pp. 5 e seg.), não resolveu a questão, e deixou expressa a sua dúvida sobre se nos casos de arguição escandalosa da nulidade por vício de forma, a teoria do abuso do direito devia ser chamada a remediar a situação, ao escrever: “ (...) Pode ser que ela não justifique a improcedência da arguição de nulidade, entendendo-se que as disposições legais sobre a forma do negócio jurídico devem ter aplicação indefectível, por imperiosas razões de certeza (...) ”.
Diversamente, Vaz Serra (RLJ 103º: 451; 115º:187), e Mota Pinto (“Teoria Geral do Direito Civil”, 3ª edição atualizada, pp. 437 e seg.) sustentam que em certos casos é ilegítimo a invocação da nulidade do negócio jurídico por vício de forma, podendo ser paralisada por abuso de direito. No mesmo sentido se inclina, embora considere a questão merecedora de maior reflexão, Pereira Coelho (R.L.J. 126º, 199).
Ora:
Na situação sub iudicio também se nos afigura que a alegada declaração de nulidade no presente caso deve ser afastada, mantendo-se a eficácia do contratado.
Como é sabido, as finalidades do formalismo negocial são: a defesa das partes contra a sua leviandade ou precipitação; clareza na expressão da vontade das partes; separação entre as simples negociações e os termos definitivos do negócio, facilitar a prova da declaração de vontade, evitando os perigos da prova testemunhal (Manuel de Andrade, “Teoria geral da Relação Jurídica”, vol. II, pp. 143).
O apelante aceitou concluir o contrato de arrendamento mediante escrito particular, encapotado sob a designação de «Contrato Promessa de Arrendamento Comercial», e pagou as rendas iniciais devidas. Só agora, ao ser-lhe proposta a vertente ação, se lembra de invocar a nulidade do contrato porque foi celebrado por escrito, mas não por escritura pública como a lei exigia.
Esta conduta representa manifestamente um venire contra factum proprium ___ modalidade de abuso de direito, capaz de paralisar a nulidade invocada, justificando a sua não declaração pelo Tribunal. E nem aquelas finalidades do formalismo negocial devem impedir a improcedência da arguição da nulidade por abuso de direito. É que o escrito acima referido, conjugado com o cumprimento das obrigações dele decorrente, designadamente pela apelante, demonstram que tais finalidades do formalismo estão asseguradas ao mesmo nível em que ficariam se fosse reduzido a escritura pública.
Portanto: o abuso de direito, nos termos descritos, justifica a não declaração de nulidade do contrato de arrendamento, o que implica a improcedência das conclusões em análise.
Em Consequência – Decidimos:
Julgar improcedente a douta apelação de Aníbal José dos Santos Inácio e confirmar a sentença de 29 de Abril de 2013.
Mais condenar o apelante nas custas-
Lisboa, 20 de Março de 2014
RUI DA PONTE GOMES
LUIS CORREIA DE MENDONÇA
MARIA AMÉLIA AMEIXOEIRA
