| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1.
[B. L.]deduziu, contra [S. M. e M. F.], o presente procedimento cautelar, pedindo a entrega judicial da fracção autónoma designada pela letra "A", correspondente a loja para comércio com uma divisão e entrada pelo n.º 48-A, do prédio urbano sito na Avenida [...], ao abrigo do disposto no artigo 21º do DL n° 149/95, de 24/6, invocando a não restituição, por parte do requerido, desse prédio, apesar do contrato de locação financeira ter sido resolvido por falta de pagamento das rendas.
Os requeridos vieram deduzir oposição, através da qual, admitindo não terem pago as rendas invocadas no procedimento cautelar, alegam ter-se deslocado o requerido às instalações da requerente, no dia 19 de Novembro de 2005, oferecendo o montante das rendas em falta e juros, o que foi por esta recusado, pelo facto do contrato de locação financeira já ter sido por ela resolvido.
Mais invocam a circunstância da requerente ter emitido a declaração de vontade de resolução do contrato antes de ter decorrido integralmente o prazo para o efeito.
Deste modo, entendem os requeridos que a resolução deve ser considerada nula, por intempestiva, uma vez que foi decretada em data em que o requerido ainda poderia sanar o efeito da mora. E, não tendo o contrato sido regularmente resolvido, não haveria lugar à aplicação do disposto no artigo 21º do DL n.º 149/95, de 24 de Junho.
Produzida a prova, foi proferida “sentença”, julgando procedente a providência cautelar, apenas com relação ao requerido, pelo que se ordenou:
a) – A entrega judicial, por parte do requerido, à requerente da fracção autónoma designada pela letra “A”, correspondente a loja para comércio com uma divisão e entrada pelo n.º 48-A, do prédio urbano sito na Avenida [...], emitindo-se o competente mandado, o qual deveria ser entregue à Secção de Serviço Externo;
b) – O cancelamento do registo de locação financeira relativamente à supra referida fracção.
Inconformados, recorreram os requeridos, formulando as seguintes conclusões:
1ª - Constituem requisitos da pretensão formulada pela aqui recorrida que o contrato de locação se tenha extinguido por resolução ou por caducidade, sem que o locatário tenha exercido o direito de compra, e que se não tenha verificado a restituição voluntária do bem.
2ª - No caso dos presentes autos, e ao contrário do ponderado na douta sentença recorrida, a resolução operada por carta da requerente datada de 17 de Novembro de 2005 é ineficaz, porque intempestiva, por força do disposto no n.º 1 do art. 432° do Código Civil.
3ª - Por outro lado, a resolução contratual pretendida pela requerente viola o regime estabelecido no contrato de locação financeira, de 28 de Agosto de 2003, que exige, após o decurso do prazo assinado na interpelação para cumprir, uma declaração de resolução contratual e não pode operar automaticamente.
4ª - A notificação admonitória emitida em 17 de Outubro de 2005, e recebida em 20 de Outubro seguinte, é uma declaração receptícia, pelo que não produz quaisquer efeitos antes de recebida pelo destinatário.
5ª - Por conseguinte, a declaração de resolução contratual emitida em 17 de Novembro de 2005 é extemporânea, já que emitida antes de decorrido o prazo admonitório fixado.
6ª - Acresce que, tendo assinado o contrato de locação financeira na qualidade de locatária, a requerida mulher, aqui igualmente recorrente, é parte do contrato e deveria ter sido notificada para os efeitos previstos no n.º 1 da cláusula 2ª das Condições Gerais do Contrato de 28 de Agosto de 2003.
7ª - Ainda que assim não fosse, a requerida, por via do regime de bens do casamento, sempre seria havida como parte interessada na locação.
8ª - Não o tendo feito, a recorrida violou o regime de resolução contratualmente consagrado entre as partes, o que a impede de operar a resolução pretendida.
9ª - Ao concluir que “há que entender que o contrato de locação financeira em causa nos autos foi celebrado apenas entre a requerente e o requerido”, a M. ma Juiz profere uma decisão de mérito sobre matéria de direito, decisão que extravasa o âmbito de qualquer procedimento cautelar e não é nestes admissível.
10ª - Aliás, bastaria o enunciado da dúvida acerca das partes do contrato para que a medida cautelar não fosse concedida e a questão relegada para a acção principal, essa sim destinada a julgar a questão de direito constitutiva, por falta de verificação do requisito essencial da procedência da providência.
11ª - Por conseguinte, não estão reunidos, sequer indiciariamente, os requisitos de que a lei faz depender a decisão proferida.
12ª - Por outro lado, ao ordenar a providência, o Tribunal a quo deveria ter apreciado a possibilidade de prestação de caução por parte da requerente do procedimento, destinada a garantir a indemnização a que os requeridos possam ter direito, o que não foi feito, tendo o Tribunal deixado de pronunciar-se sobre questão que a decisão proferida exigia fosse ponderada.
13ª - As dúvidas manifestadas na douta decisão proferida, plasmadas até na circunstância de, tendo sido ordenado o procedimento requerido, a decisão quanto a custas determinar uma repartição entre as partes processuais, exigiriam que o Tribunal apreciasse a questão da prestação de caução, seja no sentido de a exigir, seja no de a afastar.
A requerente contra – alegou, defendendo a bondade da decisão recorrida.
2.
Na 1ª instância, consideraram-se provados os seguintes factos:
1º - Por escrito de 28/08/2003, a requerente, como locadora financeira e o requerido J. S. declararam celebrar um acordo que designaram por contrato particular de locação financeira que tinha por objecto a fracção autónoma designada pela letra "A", correspondente a loja para comércio com uma divisão e entrada pelo n° 48-A,do prédio urbano sito na Avenida [...] e nos termos do qual a primeira facultava ao réu, com carácter temporário, o uso e gozo do aludido imóvel e, em contrapartida, o requerido obrigava-se a pagar à requerente 144 rendas, cada uma no valor de € 606,50, acrescido de IVA à taxa legal, com periodicidade mensal e antecipada em relação ao período a que dissessem respeito, conforme documento de fls. 5 a 13, cujo teor aqui se dá por reproduzido;
2º - A requerida apôs a sua assinatura no escrito aludido em 1, após a expressão “a locatária financeira”, conforme consta de fls. 6;
3º - As assinaturas da requerente e do requerido aludidas em 1, bem como a assinatura da requerida aludida em 2., encontram-se reconhecidas notarialmente, em 28/08/2003;
4º - Conforme cláusulas II e III das Condições Particulares do escrito referido em 1, a locação financeira aí acordada tinha o valor global de € 67.500 e o seu período de vigência era de doze anos;
5º - Nos termos da Cláusula V. das Condições Particulares e n.º 1 da Cláusula 16ª das Condições Gerais do acordo referido em 1, o valor das rendas era alterável de acordo com a variação da taxa de juro, a qual seria de 4,75% fixa para as 4 primeiras prestações e, para as restantes, a que resultasse da aplicação do critério da taxa de juro indexada à Taxa Euribor, adicionada de 2,5%;
6º - Ficou acordado entre requerente e requerido que o valor residual seria de € 1.350, conforme cláusula IV das Condições Particulares do acordo referido em 1;
7º - Consta do n.º 1 da cláusula 22ª das condições gerais do acordo referido em 1, que, “no caso de não cumprimento pontual pela locatária de quaisquer obrigações para ela decorrentes do presente contrato e da lei, a locadora terá o direito de resolver o contrato após a notificação da locatária para satisfazer as obrigações contratuais no prazo de trinta dias”;
8º - Decorre do n° 2 da cláusula 22ª das condições gerais do acordo referido em 1. que, “se, decorrido o mencionado prazo de trinta dias, a locatária não tiver regularizado a situação ou, tratando-se da obrigação de realizar determinados trabalhos no imóvel, não tiver desenvolvido todas as diligências normalmente necessárias para que estes trabalhos sejam executados no referido prazo, a locadora poderá declarar resolvido o presente contrato, sem que a locatária tenha o direito a qualquer indemnização ou compensação”;
9º - Decorre do n.º 3 da cláusula 22ª das condições gerais do acordo referido em 1. que, “resolvido o contrato, a locatária deverá abandonar de imediato o imóvel objecto do contrato e restituí-lo à locadora nos termos da cláusula 25ª, comprovando o pagamento de todos os impostos, taxas e outros encargos”;
10º - O prédio referido em 1. mostra-se descrito na 3ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, e a sua aquisição inscrita a favor da requerente (ap. 16 de 2003.09.02), encontrando-se a locação financeira registada a favor do requerido, casado com [M. F.], correspondente à apresentação n.º 17 de 2003.09.02, conforme documento de fls. 14 e 15, cujo teor aqui se dá por reproduzido;
11º - O requerido deixou de pagar à requerente as rendas mensais que se venceram em 20/01/2005 a 20/09/2005 (Rendas n. os 18 a 26), no valor global de € 5.464,79;
12º - A requerida tão pouco pagou as rendas mencionadas em 11.;
13º - A requerente enviou ao requerido a carta registada com aviso de recepção, datada de 17 de Outubro de 2005, advertindo-o que o incumprimento do contrato tornar-se-ia definitivo, caso o requerido não fizesse cessar a mora no prazo de 30 dias, conforme documentos de fls. 16 e 17, cujo teor aqui se dá por reproduzido;
14º - A carta referida em 13. foi recebida pelo requerido em 20 de Outubro de 2005;
15º - O requerido não procedeu ao pagamento dos valores em dívida à requerente até ao dia 17/11/2005;
16º - A requerente remeteu ao requerido, no dia 17 de Novembro de 2005, carta registada com aviso de recepção, na qual comunicou o vencimento de uma nova renda – 20/10/2005 – que tão pouco havia sido paga, como também a resolução do acordo referido em 1., ao abrigo do convencionado na Cláusula 22ª, n.º 2, das Condições Gerais, solicitando ainda a restituição do imóvel confiado ao requerido em locação financeira, bem como que o mesmo efectuasse o pagamento do valor global em dívida, conforme documentos de fls. 18 e 19, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
3.
Os recorrentes não se conformam com a decisão que decretou a providência cautelar ao abrigo do disposto no n.º 1 do artigo 21º do DL n.º 149/95, de 24 de Junho, e, consequentemente, ordenou que o Recorrente marido entregasse à Recorrida a fracção autónoma designada pela letra “A”, acima identificada e que o registo de locação financeira fosse cancelado e isto porque, em seu entender, os requisitos da pretensão formulada pela requerida não se verificaram, já que, no caso dos autos e ao contrário do ponderado na sentença, a declaração de resolução do contrato de locação financeira celebrado entre as partes é ineficaz, uma vez que a Recorrida emitiu a sua declaração antes de ter decorrido integralmente o prazo admonitório e, subsidiariamente, porque a Recorrida não declarou a resolução aos locatários, mas apenas ao locatário marido.
A questão fundamental que importa dilucidar consiste, pois, em saber se se verificam ou não os requisitos de que a lei faz depender a procedência da providência cautelar de entrega judicial e cancelamento do registo prevista no artigo 21º, n.º 1, do DL n.º 149/95, de 24 de Junho.
Ora bem:
Constituem requisitos da pretensão formulada pela aqui recorrida que o contrato de locação se tenha extinguido por resolução ou por caducidade, sem que o locatário tenha exercido o direito de compra, e que se não tenha verificado a restituição voluntária do bem (cfr. artigo 21º, n.º 1)
Portanto, para que a providência pudesse proceder, tornar-se-ia necessário demonstrar:
a) – A existência de um contrato de locação financeira que incida sobre um bem sujeito a registo;
b) – Tal contrato esteja findo, por resolução ou pelo decurso do prazo sem ter sido exercido o direito de compra;
c) – O locatário não proceda à restituição do bem locado.
3.1.
Quanto ao primeiro requisito:
“Locação financeira é o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante retribuição, a ceder à outra o gozo temporário de uma coisa, móvel ou imóvel, adquirida ou construída por indicação desta, e que o locatário poderá comprar, decorrido o período acordado, por um preço nele determinado ou determinável mediante simples aplicação dos critérios nele fixados (artigo 1º do DL 149/95)
Segundo os factos provados, verifica-se que, por escrito de 28/08/2003, a requerente, como locadora financeira e o requerido [J. S.] declararam celebrar um acordo que designaram por contrato particular de locação financeira que tinha por objecto a fracção autónoma designada pela letra "A", correspondente a loja para comércio com uma divisão e entrada pelo n° 48-A,do prédio urbano sito na Avenida [...] e nos termos do qual a primeira facultava ao réu, com carácter temporário, o uso e gozo do aludido imóvel e, em contrapartida, o requerido obrigava-se a pagar à requerente 144 rendas, cada uma no valor de € 606,50, acrescido de IVA à taxa legal, com periodicidade mensal e antecipada em relação ao período a que dissessem respeito. Mais ficou acordado que a locação financeira tinha o valor global de € 67.500 e o seu período de vigência era de doze anos e o valor residual seria de € 1.350.
A requerida apôs a sua assinatura nesse documento escrito, após a expressão “a locatária financeira” e as assinaturas, tanto da requerente como dos requeridos, encontram-se reconhecidas notarialmente, em 28/08/2003.
É, pois, manifesto que as partes celebraram um contrato de locação financeira.
Mas, desde logo, surge uma dúvida. Quem eram afinal as partes?
Quanto à locadora, não há quaisquer dúvidas. Estas surgem quanto aos locatários.
A sentença considerou que o locatário seria apenas o requerido. Este sustenta que não só ele mas também a sua esposa é locatária.
Ora, como melhor se explicitará em momento oportuno, não é despiciendo saber se o locatário é apenas o [J. S.] ou se é este e a esposa [M. F.].
A conclusão retirada pela sentença fundamenta-se na circunstância da requerida não ser identificada no contrato como outorgante do mesmo e constar do registo da locação financeira na Conservatória do Registo Predial, como locatário, apenas o requerido.
Cremos, porém, que estes argumentos são relevantes mas não são suficientes para excluir a requerida como locatária.
E, assim, entendeu o requerente, já que propôs o procedimento cautelar contra marido e mulher.
De facto, embora a redacção contratual quanto à indicação e identificação das partes apenas contenha os nomes da locadora e do requerido [J. S.], não podemos deixar de ter em consideração que estamos perante contratos de adesão, nos quais apenas se faz o preenchimento dos espaços em branco existentes em modelo previamente formatado, como muito bem decorre, seja da inscrição manuscrita do número do próprio contrato, seja da designação “locatária”, decididamente errada caso a parte do contrato fosse apenas o requerido marido.
Acresce que os contratos de locação financeira, embora possam ser celebrados por documento particular, exigem, no caso de bens imóveis, o reconhecimento notarial presencial das assinaturas das partes (artigo 3º, n.º 1 do DL 149/95, na redacção do DL n.º 265/97, de 2/10).
Portanto, tendo a locação como objecto um bem imóvel, a circunstância de o contrato se encontrar subscrito pela requerida e a respectiva assinatura se mostrar reconhecida por Notário, é bem elucidativa de que a mesma é parte.
Na verdade, não pode ignorar-se que os reconhecimentos notariais permitem constatar que todas as assinaturas foram feitas presencialmente e em conjunto, no dia 28 de Agosto de 2003, e nas instalações do Banco, pelo que se a requerida não fosse parte do contrato, não lhe teria sido exigida a presença nem a assinatura do contrato e, ainda que tal assinatura tivesse sido desnecessariamente aposta, não teria sido efectuado o respectivo reconhecimento.
Portanto, há que entender que o contrato de locação financeira em causa nos autos foi celebrado entre a locadora e os requeridos [J. S.] e [M. F.], por exigência expressa da norma do n.º 1 do artigo 3º do DL149/95, na redacção dada pelo DL n.º 265/97, de 2/10).
O facto de constar, no registo da locação financeira, como locatário o requerido, e apenas este, faz presumir que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define, mas porque de presunção registral se trata é ilidível por prova em contrário. E de facto, tal como atrás se referiu, essa prova foi feita.
Donde, os locatários serem ambos os requeridos e não apenas o [J. S.].
3.2.
Quanto ao segundo requisito:
Por força desse contrato de locação financeira, cedeu a requerente aos requeridos temporariamente o gozo da fracção autónoma mencionada.
Em contrapartida pelo gozo temporário desta fracção autónoma de que é proprietária a requerida, os recorrentes ficaram adstritos a pagar à locadora 144 rendas mensais e sucessivas, no valor de referência de € 606,50 cada uma, alterável de acordo com as variações da taxa de juro, a qual seria de 4,75% fixa para as quatro primeiras prestações e, para as restantes, a que resultasse da aplicação do critério da taxa de juro indexada à Taxa Euribor, adicionada de 2,5%, a que acresce ainda o IVA à taxa em vigor no momento do vencimento de cada prestação.
No entanto, os Recorrentes não cumpriram o contrato celebrado com a Recorrida, uma vez que deixaram de pagar à requerente as rendas mensais que se venceram entre 20/01/2005 a 20/09/2005, no valor global de € 5.464,79.
Uma vez que as rendas a que os Recorrentes estavam adstritos a pagar se venciam em prazo certo, isto significa que os Recorrentes se encontravam em mora desde a data de vencimento de cada uma das rendas que se venceram entre os meses de Janeiro e Setembro de 2005, conforme prevê a alínea a) do n.º 2 do artigo 805º Código Civil.
Sucede, porém, que, “fora dos casos de perda objectiva e imediata do interesse na prestação, o credor pode ainda, sobretudo nos contratos bilaterais, ter legítimo interesse em libertar-se do vínculo que recai sobre ele, na hipótese de o devedor não cumprir em tempo oportuno. É que, embora a mora lhe confira o direito a ser indemnizado dos danos sofridos, tal como o não cumprimento definitivo, só a falta (definitiva) de cumprimento legitima a resolução do contrato.
Para satisfazer este compreensível interesse do credor, o artigo 808º, n.º 1, atribui-lhe o poder de fixar ao devedor, que haja incorrido em mora, um prazo para além do qual declara que considera a obrigação como não cumprida Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, 7ª edição, Volume II, ”.
Este prazo, destinado a conceder ao devedor uma derradeira possibilidade de manter o contrato (e de não ter, além do mais, que restituir a contraprestação que eventualmente tenha recebido), tem de ser uma dilação razoável, em vista da sua finalidade. E terá ainda de ser fixado, pela mesma razão, em termos de claramente deixar transparecer a intenção do credor Cfr. Calvão da Silva, Cumprimento e sanção pecuniária compulsória, 1987, 124 e seguintes..
Neste sentido, o n.º 1 da cláusula 22º do contrato celebrado entre as partes estabelece que, “no caso de não cumprimento pontual pela locatária de quaisquer obrigações para ela decorrentes do presente contrato e da lei, a locadora terá o direito de resolver o contrato após a notificação da locatária para satisfazer as obrigações contratuais no prazo de trinta dias”.
Assim, em cumprimento do contratualmente consagrado, a locadora enviou ao requerido a carta registada com aviso de recepção, datada de 17 de Outubro de 2005, e recebida pelo requerido no dia 20 desse mês e ano, advertindo-o que o incumprimento do contrato tornar-se-ia definitivo, caso o requerido não fizesse cessar a mora no prazo de 30 dias.
Ora, como a carta foi recebida a 20 de Outubro de 2005, é evidente que, atenta a interpelação admonitória, terá de se considerar que o prazo peremptório para o requerido obstar ao incumprimento definitivo, obliterando a resolução contratual, ocorreria no dia 19/11/2005.
Considerando, no entanto, que o dia 19 de Outubro de 2005 recaiu a um sábado, dia não útil, em que os serviços da requerente estão encerrados, sempre seria admissível aos requeridos fazerem cessar a mora no dia útil seguinte, ou seja, dia 21 de Novembro de 2005.
Logo, os requeridos teriam possibilidade, até ao dia 21 de Novembro de 2005, de fazer cessar a mora, sendo de todo irrelevante que o requerido não tivesse procedido ao pagamento dos valores em dívida à requerente até ao dia 17/11/2005.
Por conseguinte, quando o requerente, no dia 17/11/2005, remeteu ao requerido marido carta registada com aviso de recepção, comunicando que, nessa data, considerava resolvido o contrato de locação financeira, ainda não estava decorrido o prazo para fazer cessar a mora, não se podendo, por isso, considerar que tivesse ocorrido um incumprimento definitivo do contrato.
É que a notificação prevista no n.º 1 da cláusula 22ª das condições gerais e consubstanciada na carta de 17 de Outubro de 2005 é uma declaração receptícia, que, por isso mesmo, de harmonia com o n.º 1 do artigo 224º do Código Civil, só se torna eficaz quando chega ao seu destinatário ou é por este conhecida.
Ou seja, porque o prazo peremptório só começa a contar a partir da data do conhecimento do teor da admonição, não era lícito à requerente, quer à luz da lei, quer das disposições contratuais, declarar resolvido o contrato antes de decorrido o prazo peremptório nem, subsequentemente, exigir judicialmente a entrega do bem confiado em locação.
Tendo declarado resolvido o contrato em data anterior à permitida nos termos do contrato, a resolução operada não é eficaz.
Acresce que, mostrando-se o contrato subscrito quer pelo recorrente marido, quer pela recorrente mulher, é evidente que a notificação admonitória deveria ter sido feita a ambos.
Logo, também em relação à recorrente mulher, não decorreu o prazo peremptório, porque nem sequer admonição houve.
Pondera a sentença que a resolução do contrato se operaria em 21 de Novembro de 2005, ainda que não tivesse sido expedida a segunda carta a declarar resolvido o contrato.
Apoiou-se para tanto, no facto de nada impedir que, numa única declaração, a parte inocente conceda à outra um novo prazo de cumprimento e, desde logo, resolva o contrato se esse prazo não for observado. Quer dizer, podem unir-se, formalmente, a declaração de fixação do prazo suplementar e a de resolução.
Só que as partes foram bem claras ao definir na cláusula 22ª, n.º 2, das condições gerais do contrato celebrado que, “se, decorrido o mencionado prazo de trinta dias, a locatária não tiver regularizado a situação ou, tratando-se da obrigação de realizar determinados trabalhos no imóvel, não tiver desenvolvido todas as diligências normalmente necessárias para que estes trabalhos sejam executados no referido prazo, a locadora poderá declarar resolvido o presente contrato, sem que a locatária tenha o direito a qualquer indemnização ou compensação.
Com efeito, atento o teor da aludida cláusula, a locadora “poderá declarar resolvido” o contrato se o locatário não fizer cessar a mora e as suas consequências.
Daqui se extrai que as partes pretenderam, ao contrário do que pressupõe a sentença recorrida, uma dupla declaração por parte da locadora: uma primeira contendo a notificação admonitória; uma segunda, declarando a resolução do contrato.
Analisando conjugadamente os dois números dessa cláusula 22ª, a emissão da notificação admonitória, à luz do contrato entre as partes, não tem a consequência necessária de operar automaticamente a resolução contratual perante o não cumprimento do prazo assinalado.
Ou seja, atento o regime contratual assinado, a declaração negocial admonitória exige sempre a emissão de uma segunda declaração negocial, seja a dar sem efeito a primeira, seja a alterá-la, seja a declarar a resolução.
Por sua vez, tal como decorre do n.º 3 da cláusula 22ª das condições gerais do contrato que as partes celebraram, só no caso de resolvido o contrato, a locatária deverá abandonar de imediato o imóvel objecto do contrato e restituí-lo à locadora nos termos da cláusula 25ª, comprovando o pagamento de todos os impostos, taxas e outros encargos.
Uma vez que a segunda declaração foi intempestiva, a mesma não pode deixar de ser declarada ineficaz, pelo que se não verificou a resolução invocada, condição sine qua non para que a providência pudesse ser decretada.
Verifica-se, assim, que não foi satisfeito o segundo dos requisitos exigidos pelo n.º 1 do citado artigo 21º, do DL 149/95, razão por que não poderia ter sido ordenada a entrega imediata ao requerente do bem locado e o cancelamento do respectivo registo de locação financeira.
4.
Pelo exposto, concedendo provimento ao recurso, revoga-se a decisão recorrida, devendo, em consequência, ser restituído aos locatários o bem locado e repor-se o registo de locação financeira, que havia sido cancelado.
Custas pela requerente/recorrida.
Lisboa, 31 de Maio de 2007
Manuel F. Granja da Fonseca
Fernando Pereira Rodrigues
Fernanda Isabel Pereira |
