| Decisão Texto Integral: | ACÓRDÃO Acordam os juízes, em conferência, na 7.ª Secção Cível, do Tribunal da Relação de Lisboa:
I. Relatório:
1. “A”, SA intentou contra “B”, Ld.ª acção executiva para pagamento de quantia certa para obter da executada o pagamento das rendas em dívida do mês de Abril de 2007 e segs. e respectivos juros de mora, num total de 13.172,48 €.
Para o efeito alegou que 27-11-2003 celebrou com a executada um contrato de subarrendamento da fracção autónoma designada pela letra G do prédio urbano denominado “C…”, sito (…), descrito na Conservatória do Registo Predial de (…) sob o n.º x e descrito na respectiva matriz sob o art.º yº, secção L, e que a executada está em mora quanto às rendas de Abril de 2007 e segs. * 2. O requerimento inicial foi-lhe liminarmente indeferido e a exequente condenada em custas do incidente (art.º 16º, n.º 1 do CCJ), nos termos dos art.ºs 812º, n.º 2 als. a) e b) e 820º, ambos do Cód. Proc. Civil, por falta de título executivo em relação à executada (art.º 45º, n.º 1 do Cód. Proc. Civil), por não ter sido observada a formalidade constante do art.º 9º, n.º 1 do NRAU (aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27-02) NRAU (aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27-02) (carta registada com aviso de recepção) na comunicação ao arrendatário do montante em dívida prevista no n.º 2 in fine do art.º 15º do NRAU, uma vez que a carta registada com aviso de recepção enviada à executada não foi recepcionada pela executada. * 3. Inconformada com este despacho, agravou a exequente. Nas suas alegações conclui:
1.ª A exequente instruiu o requerimento executivo com; 1) o contrato de arrendamento; 2) com uma comunicação pessoal da qual consta a interpelação para pagamento do montante de rendas em débito, com identificação clara das quantia em dívida; 3) e com uma carta expedida com aviso de recepção para a morada da executada;
2.ª Ao contrário do entendimento expresso na sentença recorrida, a comunicação a que se refere o art.º 15º, n.º 2 do NRAU pode ser feita através de carta registada com aviso de recepção conforme previsto no art.º 9º, n.º 1 ou por outro meio que garanta o mesmo resultado ou ofereça até maiores garantias da comunicação ter chegado ao seu destinatário, como seja o caso de uma interpelação pessoal feita por Solicitador, através de termo assinado e data do pelo notificando com a declaração e recepção;
3.ª Ao indeferir liminarmente o requerimento de execução apresentado pela recorrente com fundamento na inexistência de título executivo, considerando que a comunicação a que se refere o art.º 15º, n.º 2 do NRAU tem de ser feita por carta registada com aviso de recepção e desconsiderando a interpelação feita pessoalmente por Solicitador com indicação dos montantes das rendas em atraso, a sentença recorrida enferma de erro de julgamento e faz errada interpretação e aplicação conjunta dos art.ºs 15º, n.º 2 e 9º, n.º 1 do NRAU.* 4. Não houve contra-alegações.* 5. As questões essenciais a decidir:
Na perspectiva da delimitação pelo recorrente, os recursos têm como âmbito as questões suscitadas pelos recorrentes nas conclusões das alegações (art.ºs 685º-A e 684º, n.º 3 do Cód. Proc. Civil Na redacção do Dec. Lei n.º 303/07, de 24-08 – Novo Regime dos recursos em processo civil.), salvo as questões de conhecimento oficioso (n.º 2 in fine do art.º 660º do Cód. Proc. Civil).
Atento o exposto e o que flui das conclusões das alegações As quais terão de ser, logicamente, um resumo dos fundamentos porque se pede provimento do recurso, tendo como finalidade que elas se tornem fácil e rapidamente apreensíveis pelo tribunal. As conclusões não devem ser afirmações desgarradas de qualquer premissa, e sem qualquer referência à fundamentação por que se pede o provimento do recurso. Não podem ser consideradas conclusões as indicadas como tal, mas que sejam afirmações desgarradas sem qualquer referência à fundamentação do recurso, nem se deve tomar conhecimento de outras questões que eventualmente tenham sido suscitadas nas alegações propriamente ditas, mas não levadas às conclusões. Por isso, só devem ser conhecidas, e só e apenas só, as questões suscitadas nas alegações e levadas às conclusões. Neste sentido, vd. Acs. do STJ de 21-10-1993 e de 12-01-1995: CJ (STJ), respectivamente, Ano I, tomo 3, pág. 84 e Ano III, tomo 1, pág. 19. __ e só se devem conhecer as questões que tenham sido suscitadas nas alegações e levadas às conclusões, ainda que outras, eventualmente, tenham sido suscitadas nas alegações propriamente ditas Cfr. supra nota 2. __, do recorrente agravante supra descritas em I. 2. a única questão essencial a decidir é a de saber se a pode ou não ser liminarmente indeferida por (in)existência de título executivo.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir:*** II. Fundamentos:
A) De facto:
A matéria de facto a ter em conta é, para além da supra descrita em I. 1., a seguinte:
1. A exequente juntou aos autos o documento constante de fls. 10 a 16 denominado de “CONTRATO-PROMESSA DE SUBARRENDAMENTO”, celebrado entre ela e a executada em 27-11-2003, por meio do qual aquela prometia dar de subarrendamento a esta a fracção autónoma designada pela letra G do prédio urbano denominado “C, sito (…), descrito na Conservatória do Registo Predial de (…) sob o n.º x e descrito na respectiva matriz sob o art.º yº, secção L, que a “C”, SA havia dado em locação financeira à exequente __ uma vez que esta lhe tinha dado autorização para o presente subarrendamento __ para armazém e estacionamento da executada, pelo prazo de 61 meses, automaticamente Renovável por períodos de cinco anos, salvo se as contratantes acordarem outro período de renovação, em caso de ausência de denúncia, subarrendamento com início em 01-01-2004, mediante a renda mensal inicial de 1000,00 €, acrescida de IVA, renda actualizada anualmente em conformidade com os coeficientes fixados pelo Governo, a ser pago por débito automático em conta bancária da exequente, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitar, competindo à exequente a marcação do prometido contrato de subarrendamento, logo que obtida toda a documentação exigível para o efeito.
2. A fls. 35, 36, 38 e 39 dos autos estão juntas fotocópias de carta registada com aviso de recepção dirigida à executada e que não foi recebida por ela.
3. No dia 22-10-2007, o Sr, Solicitador “D” notificou a B Ld.ª nos termos do n.º 7 do art.º 9º do NRAU, com o fim de fazer cessar por resolução o contrato de arrendamento existente entre a “A”, SA (a exequente) e a “B”, Ld.ª (a executada), tendo-lhe entregue a comunicação e a cópia do extracto dos documentos respeitantes aos valores das rendas em dívida. * B) De direito:
1. O título executivo:
Nos termos do art.º 45º, n.º 1 do Cód. Proc. Civil, toda a execução tem por base um título, pelo qual se determinam o fim e os limites da acção executiva. E podem servir de base à execução os documentos a que, por disposição especial, seja atribuída força executiva [art.º 46º, n.º 1 al. d) do Cód. Proc. Civil], que se designam de títulos judiciais impróprios, precisamente por não resultarem de uma decisão judicial Vd. p.ex., José Lebre de Freitas, A Acção Executiva depois da Reforma, 4.ª Ed., Coimbra Editora – 2004, pág. 64. , ou de títulos executivos extrajudiciais Vd. Fernando Gravato Morais, Arrendamento para Habitação – Regime Transitório, Liv. Almedina – 2007, pág. 42. , e que são títulos executivos especiais. À semelhança do que constava já no art.º 101º do R.A.U. Dec. Lei n.º 321-B/90, de 25-10. , já revogado Revogado pelo art.º 60º, n.º 1 do NRAU (Lei n.º 6/2006, de 27-02). , o art.º 15º do NRAU Aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27-02 e rectificada pela Declaração n.º 24/2006, de 17-04. As referências aos preceitos do Cód. Civil, quer nas notas de rodapé, quer no texto, são, na falta de identificação em contrário, as resultantes da Lei n.º 6/2006, de 27-02. criou um conjunto de títulos executivos extrajudiciais Para além dos referidos no art.º 15º do NRAU, ainda há o referido no art.º 14º, n.º 5 do NRAU. Prevê-se aqui a possibilidade de o senhorio obter título executivo, dentro da acção de despejo, e para obter o despejo (entrega de coisa certa), quando o arrendatário não pague as rendas vencidas na pendência da acção de despejo por tempo superior a três meses. Com este título pode obter a execução para entrega de coisa certa (art.ºs 928º a 930º-E do Cód. Proc. Civil, na versão do NRAU). de que o senhorio pode lançar mão, sem ter de recorrer previamente ao tribunal Através do recurso ao tribunal, o senhorio pode obter sentenças condenatórias que sirvam de título executivo para obter o termo do contrato e o despejo do prédio. A resolução do contrato pelo senhorio opera normalmente por via judicial, mediante o recurso à acção de despejo (art.º 1084º, n.º 2 do Cód. Civil e art.ºs 14º e 15º a contraio do NRAU). Vd. Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, Vol. II, 4.ª Ed., Liv. Almedina – 2008, pág. 1016. A acção de despejo é dispensada quando a lei admite a cessação do contrato de arrendamento mediante comunicação à contraparte (art.º 9º do NRAU). O que ocorre nos casos de cessação por revogação, caducidade por decurso do prazo, oposição à renovação e denúncia prevista no art.º 1101º al. c) do Cód. Civil, e ainda nos dois casos de resolução pelo senhorio previstos no art.º 1084º, n.º 1 do Cód. Civil, sendo que, neste último caso, a comunicação tem de obedecer ao formalismo previsto no art.º 9º, n.º 7 do NRAU. Vd. Menezes Leitão, Arrendamento Urbano, 3.ª Ed., Liv. Almedina – 2007, pág. 163. É no entanto questionável se o senhorio pode optar previamente pela acção de despejo para obter a resolução do contrato de arrendamento nas hipóteses previstas no n.º 3 do art.º 1083º do Cód. Civil, em que a lei estabelece a via extrajudicial. Vd. Maria Olinda Garcia, A Acção Executiva para Entrega do Imóvel Arrendado, 2.ª Ed., Coimbra Editora – 2008, págs. 31-32; Fernando Baptista de Oliveira, A Resolução do Contrato no Novo Regime do Arrendamento Urbano, Liv. Almedina – 2007, págs. 129-130. , com o intuito confessado de desjudicializar e agilizar a resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio Vd. Exposição dos Motivos na Proposta de Lei de Arrendamento Urbano na versão aprovada pelo Conselho de Ministros, na especialidade (22-07-2005), in http://www.arrendamento.governo.pt. nas hipóteses nele previstas Com excepção da al. f) do n.º 1 do art.º 15º do NRAU e art.º 1084. n.º 1 do Cód. Civil..
No art.º 15º, n.º 1 als. a) a f) do NRAU prevêem-se seis títulos executivos que podem servir de base à execução para a entrega de coisa certa (art.ºs 928º a 930º-E do Cód. Proc. Civil Na versão do NRAU.). No art.º 15º, n.º 2 do NRAU prevê-se um título executivo que pode servir de base à execução para pagamento de quantia certa (art.ºs 810º e segs. do Cód. Proc. Civil).
Face ao não pagamento das rendas pelo arrendatário, o senhorio dispõe, em regra, da via judicial para obter o despejo (art.º 1084º, n.º 2 do Cód. Civil e art.ºs 14º e 15º a contrario do NRAU). Mas pode também obter a resolução do contrato por via extrajudicial mediante comunicação ao arrendatário fundado na mora do arrendatário no pagamento da renda na hipótese prevista no art.º 1084º, n.º 1 do Cód. Civil e art.ºs 9º, n.º 7 e 15º, n.º 1 al. e) do NRAU Embora seja questionável, não parece que o senhorio possa previamente optar previamente pela acção de despejo nas hipóteses previstas no do n.º 3 do art.º 1083º do Cód. Civil para o qual o n.º 1 do art.º 1084º do Cód. Civil remete. Isto, porque o legislador ao estabelecer a via extrajudicial teve em vista desjudicializar e agilizar a resolução do contrato pelo senhorio nestas hipóteses. Por outro lado, o tipo de fundamentos em causa em que pode ocorrer esta resolução por via extrajudicial não pressupõe o preenchimento de conceitos indeterminados (como pressupõem os demais pressupostos resolutivos), mas antes, pelo contrário, pressupostos com um grande grau de objectividade. Vd. Maria Olinda Garcia, A Acção Executiva citada, págs. 31-32. Cfr. supra nota 10. . Através desta comunicação resolutiva o senhorio pode obter não só um título executivo para entrega de coisa certa [art.º 15º, n.º 1 al. e) do NRAU e art.ºs 928º a 930º-E do Cód. Proc. Civil] como também um título executivo para pagamento de quantia certa (art.º 15º, n.º 2 do NRAU e art.ºs 810º e segs. do Cód. Proc. Civil) Vd. Fernando Baptista de Oliveira, ibidem, págs. 129-130.. Mas em vez de recorrer à resolução do contrato por via extrajudicial em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas (art.º 1084º, n.º 1 e 1083º, n.º 3 e art.ºs 9º, n.º 7 e 15º, n.º 1 al. e) do NRAU), o senhorio pode optar pela manutenção do contrato com as penalizações de ordem indemnizatória previstas no art.º 1041º do Cód. Civil. Querendo manter o contrato, o senhorio pode recorrer logo à execução comum para pagamento de quantia certa, para obter efectivamente o pagamento coercivo daquilo que lhe é devido, sem ter de recorrer previamente à acção declarativa de condenação para exigir ao arrendatário aquilo que ele não lhe pagou (art.º 15º, n.º 2 do NRAU e art.ºs 810º e segs. do Cód. Proc. Civil).
A acção de despejo não está aqui em causa.
A exequente intentou a presente execução para pagamento de quantia certa com vista a obter o pagamento das rendas em dívida do mês de Abril de 2007 e segs. e respectivos juros de mora, num total de 13.172,48 €. Como a executada-arrendatária não recebeu a carta registada com aviso de recepção que a exequente-senhoria lhe enviou [cfr. matéria de facto provada supra descrita em II. A ponto 2.], entende a exequente que a comunicação à executada-arrendatária supra descrita em II. A) ponto 3. com as sobreditas entregas é um formalismo mais rigoroso e mais solene do que o previsto no n.º 1 do art.º 9º do NRAU, que confere mais segurança do que este e dá mais garantias do que este de levar ao conhecimento efectivo do destinatário aquela comunicação destinada à cessão do contrato por resolução, pelo que, entende a exequente, deve a mesma a via ser aceite para indicar ao inquilino o montante das rendas em dívida.
No despacho recorrido entendeu-se que a comunicação à arrendatária deveria ser feita com observância do formalismo prescrito no art.º 9º, n.º 1 do NRAU ___ que não foi observado __ e que não pode aceitar-se outra forma de comunicação eficiente para integrar o título executivo.
Importa confrontar títulos executivos para a execução para a entrega de coisa certa [art.º 15º, n.º 1 al. e) do NRAU e art.ºs 928º a 930º-E do Cód. Proc. Civil] e para a execução comum para pagamento de quantia certa (art.º 15º, n.º 2 do NRAU e art.ºs 810º e segs. do Cód. Proc. Civil).
Ambos os títulos executivos são complexos ou compostos, visto que são integrados por dois elementos: o contrato de arrendamento e a comunicação ao arrendatário prevista para cada um dos casos. Mas são diferentes. A diferença entre os títulos executivos previstos no art.º 15º, n.º 1 al. e) do NRAU e art.º 15º, n.º 2 do NRAU está na diferente forma e conteúdo da comunicação feita pelo senhorio ao arrendatário. No que se refere ao primeiro título executivo, a notificação é feita mediante notificação judicial avulsa (art.ºs 261º a 263º do Cód. Proc. Civil) ou por contacto pessoal com o notificado através de advogado, solicitador ou solicitador de execução por especiais razões de certeza e segurança inerentes a uma comunicação destinada a resolver o contrato (art.º 9º, n.º 7 do NRAU) Vd. Maria Olinda Garcia, Nova Disciplina do Arrendamento Urbano – NRAU Anot. e Legislação Complementar, 2.ª Ed., Coimbra Editora – 2006, pág. 94 em anotação ao art.º 9º do NRAU. . A declaração do senhorio constante desta comunicação ao arrendatário tem de ser motivada. Nela o senhorio tem de invocar o valor da renda, os meses em dívida Vd. Fernando de Gravato Morais, Novo Regime do Arrendamento Comercial, 2.ª Ed., Liv. Almedina – 2007, pág. 217; Fernando Augusto Cunha e Sá e Leonor Coutinho, Arrendamento – 2006, 2.ª Ed., Liv. Almedina – 2007, pág. 42 anotação 2 ao art.º 9º do NRAU.. Esta forma de comunicação não está literalmente prevista no art.º 9º do NRAU. Os n.ºs 1 a 6º deste artigo não contemplam a hipótese de o senhorio não pretender a cessação do contrato e pretender apenas o pagamento da renda em atraso e a correspondente indemnização, já que dispõem apenas sobre os formalismos inerentes à cessação do contrato, à actualização das rendas e às obras. No entanto o n.º 7 tem um âmbito de aplicação limitado, pois vale apenas para os efeitos de resolução do contrato, nos termos do art.º 1084º, n.º 1 do Cód. Civil. Por isso não é exigível para a hipótese prevista no art.º 15º, n.º 2 do NRAU qualquer dos procedimentos previstos no n.º 7 do art.º 9º do NRAU. Mas como a criação do título executivo previsto no art.º 15º, n.º 2 do NRAU exige que a comunicação do senhorio ao arrendatário revista certa solenidade, e porque os modos de comunicação previstos nos n.ºs 1 a 6 do art.º 9º do NRAU são modos de comunicação gerais, que valem potencialmente para todas as hipóteses de comunicação entre as partes, é de entender que, para o título executivo previsto no art.º 15º, n.º 2 do NRAU, apenas será exigível a comunicação feita por um dos formalismos ínsitos nos n.ºs 1 a 6 do art.º 9º do NRAU. Vd. Fernando de Gravato Morais, Novo Regime do Arrendamento Comercial, 2.ª Ed., pág. 215; Maria Olinda Garcia, Nova Disciplina do Arrendamento Urbano, pág. 94 anotação ao art.º 9º do NRAU; Fernando Augusto Cunha e Sá e Leonor Coutinho, opus cit., pág. 27 anotação ao 9º do NRAU. . Também aqui a comunicação tem de ser motivada. Nela o senhorio deve aludir especificamente ao contrato de arrendamento em causa, às rendas em atraso e à indemnização devida Vd. Fernando de Gravato Morais, Novo Regime do Arrendamento Comercial, 2.ª Ed., pág. 215. .
Quanto à questão do contrato de arrendamento nenhuma dúvida se põe no presente recurso. Por isso, resta-nos apenas determo-nos quanto ao segundo elemento do título executivo __ o comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida.
A formalidade da comunicação prevista no n.º 7 do art.º 9º do NRAU é mais exigente do que as formalidades previstas nos n.ºs 1 a 6 do mesmo artigo. Nada obsta que a comunicação prevista no art.º 15º, n.º 2 do NRAU seja feita através de uma formalidade mais exigente do que a exigível. O que a lei não permite é que se utilize um formalismo menos solene do que o previsto para cada uma das comunicações nele previstas.
Da matéria de facto provada supra descrita em II. A) ponto 3., verifica-se que a exequente-senhoria fez a comunicação à excutada-arrendatária nos termos do n.º 7 do art.º 9º do NRAU, com o fim de fazer cessar por resolução o contrato de arrendamento existente entre a A SA (a exequente) e a B, Ld.ª (a executada), tendo-lhe entregue a comunicação e a cópia do extracto dos documentos respeitantes aos valores das rendas em dívida. Conforme supra exposto, através da comunicação resolutiva o senhorio pode obter não só um título executivo para entrega de coisa certa [art.º 15º, n.º 1 al. e) do NRAU e art.ºs 928º a 930º-E do Cód. Proc. Civil] como também um título executivo para pagamento de quantia certa (art.º 15º, n.º 2 do NRAU e art.ºs 810º e segs. do Cód. Proc. Civil). Com aquela comunicação resolutiva, a senhoria obteve título executivo para a presente execução comum para pagamento de quantia certa, visto que nela a exequente indicou à arrendatária quais os montantes em dívida, pois que a exequente-senhoria comunicou à executada-arrendatária a cessação do contrato por resolução por mora superior a três meses no pagamento das rendas, indicando o respectivo montante em dívida (as rendas em dívida do mês de Abril de 2007 e segs. e respectivos juros de mora, num total de 13.172,48 €). Como se deixou supra referido, esta formalidade mais solene e exigente do que as previstas nos n.ºs 1 a 6 do art.º 9º do NRAU, permite a formação do título executivo previsto no art.º 15º, n.º 2 do NRAU.
Procede, pois, o recurso.*** III. Conclusão:
1. Tanto o título executivo previsto no art.º 15º, n.º 1 al. e) do NRAU como o título executivo previsto n.º 2 do mesmo artigo são complexos ou compostos, visto que são formados por dois elementos: o contrato de arrendamento e a comunicação ao arrendatário prevista para cada um dos casos. Mas estas comunicações diferem quanto às formalidades e quanto ao conteúdo.
2. A comunicação prevista para a execução para entrega de coisa certa (o prédio arrendado) está sujeita às formalidades previstas no n.º 7 do art.º 9º do NRAU. A comunicação prevista para a execução comum para pagamento de quantia certa está sujeita às formalidades previstas nos n.ºs 1 a 6 do art.º 9º do NRAU.
3. Nada obsta que a comunicação prevista no art.º 15º, n.º 2 do NRAU seja feita através de uma formalidade mais exigente do que a exigível. O que a lei não permite é que se utilize um formalismo menos solene do que o previsto para cada uma das comunicações nele previstas.
4. Através da comunicação resolutiva com fundamento na ocorrência de mora superior a três meses no pagamento da renda, nos termos dos art.ºs 1084º, n.º 1 e 1083º, n.º 3 do Cód. Civil e art.º 9º, n.º 7 do NRAU, o senhorio pode obter não só um título executivo para entrega de coisa certa [art.º 15º, n.º 1 al. e) do NRAU e art.ºs 928º a 930º-E do Cód. Proc. Civil] como também um título executivo para pagamento de quantia certa (art.º 15º, n.º 2 do NRAU e art.ºs 810º e segs. do Cód. Proc. Civil), já que esta formalidade mais solene e exigente serve também para a formação do título executivo previsto no art.º 15º, n.º 2 do NRAU.*** IV. Decisão:
Assim e pelo exposto, acordam em julgar procedente o recurso interposto pela exequente e, consequentemente, dando provimento à apelação, revogam do despacho recorrido.
Sem custas.
Registe e Notifique (art.º 157º, n.º 4 do Cód. Proc. Civil). *** Lisboa, _21/4/2009
Arnaldo Silva
Graça Amaral
Ana Resende |
