ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
I - H e sua mulher M intentaram contra a Administração do Condomínio a presente acção declarativa de condenação segundo o regime processual civil experimental instituído pelo Dec. Lei nº 108/2006, de 8/6, na qual, invocando o surgimento de estragos na sua fracção autónoma causados por infiltração de águas que é consequência de falhas estruturais a nível dos solos do prédio, que constituem parte comum, pediram a condenação da ré a realizar as obras necessárias na parte comum do prédio, de acordo com a descrição de trabalhos prevista num orçamento, que juntaram, no valor de € 17.996,06 (€ 14.872,75 + IVA à taxa de 21%), bem como a pagar-lhes € 151,25, por eles despendidos em relatório que solicitaram.
Na contestação apresentada, a ré, em sede de excepção, invocou a sua ilegitimidade e, quanto ao mérito, alegou que os danos têm origem numa ruptura de um cano existente na fracção dos autores, por isso se impondo a sua absolvição do pedido.
Em audiência preliminar foi proferido despacho saneador onde se julgou improcedente a excepção dilatória deduzida, se seleccionaram os factos assentes e se elaborou a base instrutória.
Realizou-se uma perícia e foi admitida a ampliação do pedido no sentido de serem pagas aos autores as despesas inerentes à sua habitação e à guarda dos móveis noutro local durante o período das reparações, a liquidar após sentença.
Realizou-se a audiência de julgamento e, subsequentemente, foi proferida sentença onde se emitiu decisão sobre os factos levados à base instrutória e se absolveu o réu Condomínio do pedido.
Apelaram os autores, tendo apresentado alegações onde pediram a revogação da sentença com condenação do réu no pedido.
Para tanto, formularam conclusões onde, em síntese nossa, defendem o seguinte:
- Foi dado como provado que os assentamentos provocados na fracção dos autores provieram de infiltrações existentes no solo do prédio, que é parte comum;
- Não ficou provada a causa das infiltrações em partes comuns do edifício;
- Não cabe aos autores o ónus da prova da origem das infiltrações nas partes comuns, cuja conservação e administração compete ao condomínio;
- Provando-se danos provocados pelas partes comuns, a prova de que as suas causas lhe não podem ser imputadas cabe a quem tem o encargo de conservar essas partes comuns, por ser facto que pode impedir, modificar ou extinguir o direito dos autores;
- Sendo aplicável o nº 2 do art. 342º do C. Civil, impõe-se a condenação do condomínio.
Nas contra-alegações apresentadas, o réu sustentou a improcedência do recurso.
Colhidos os vistos, cumpre decidir, sendo questões sujeitas à nossa apreciação as enunciadas pelos apelantes nas suas conclusões, já que são estas, como é sabido, que delimitam o objecto do recurso.
II - Vêm descritos como provados os seguintes factos:
1. Mostra-se inscrita a favor de H, casado com M, a aquisição da fracção autónoma designada pela letra D, correspondente ao rés do chão D, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua inscrito na matriz predial urbana sob o artigo da Repartição de Finanças do e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº .
2. Por volta do mês de Dezembro de 2005, os Autores começaram a sentir alterações na sua fracção, que vieram a resultar em assentamentos no pavimento de várias divisões da sua fracção.
3. O problema começou por se evidenciar no final do corredor que dá acesso às divisões da fracção dos autores, tendo o chão daquela zona começado a ficar oco e a abater.
4. Tendo rapidamente alastrado para as paredes laterais do corredor e para o resto da casa, verificando-se actualmente um abatimento acentuado do pavimento da cozinha, corredor, sala e quartos, bem como rachas, fissuras e humidade nas paredes das divisões.
5. Na zona da caixa de visita localizada na cozinha da fracção dos Autores (recolha de águas residuais) foi detectada uma infiltração de água nas paredes da mesma.
6. Dada a necessidade de levantar parte do pavimento situado na cozinha para verificar no solo a causa da infiltração, os autores, desde 16 de Maio de 2006, ficaram com um buraco na sua cozinha, apenas tapado com tábuas de madeira, estando o esgoto completamente à vista.
7. Nessa altura verificou-se que o tubo de esgoto da descarga da máquina de lavar roupa dos autores se encontrava seccionado.
8. O assunto foi levado a assembleia extraordinária do condomínio de 24 de Maio de 2006, onde foi deliberado que a Administração do Condomínio se responsabilizava pelas obras a efectuar na caixa colectora comum situada no pavimento da cozinha dos autores e a reposição do pavimento ao seu redor e que a reparação da tubagem danificada e demais reparações ficaria a cargo do condómino da fracção rés-do-chão D.
9. O prédio identificado em 1) tem cerca de 16 anos.
10. Existem infiltrações de águas no solo sob a fracção dos autores, que provocam o assentamento generalizado dos pavimentos da fracção que se encontra assente em aterro e não em laje.
11. Existe uma rotura na ligação do esgoto da máquina de lavar.
12. O tubo de esgoto seccionado na cozinha provém do assentamento do pavimento.
13. São necessárias:
- obras de reparação da caixa de pavimento da cozinha dos autores:
- levantamento dos pavimentos do corredor, cozinha, sala e quartos na zona onde se verificam os assentamentos;
- compactação das terras sob os pavimentos;
- execução de novo massame;
- execução de novo pavimento nas cinco divisões; e
- reparação da porta que está empenada.
14. O referido em 13) custa o valor de € 14.872, 75, acrescido de IVA à taxa legal em vigor.
III – Na sentença entendeu-se que, apesar de demonstrada a existência, no solo, de infiltrações que causaram os danos na fracção dos autores apelantes, tal não bastava para ser reconhecido o direito por eles invocado, uma vez que se desconhecia a origem de tais infiltrações, designadamente se as mesmas provinham das instalações gerais de água, que são partes comuns por força da al. d) do nº 1 do art. 1421º do C. Civil – diploma a que respeitam as normas de ora em diante referidas sem menção de diferente proveniência.
Sustentam os apelantes que o seu direito se basta com a prova de que os danos provêm de infiltrações no solo, que é parte comum.
O art. 1421º, nº 1, descreve as partes imperativamente comuns de um edifício em propriedade horizontal, das quais são de destacar – pelo interesse que no caso podem assumir - o solo – al. a) – e as instalações gerais de água – al. d).
A estas últimas aludiu a sentença, ao salientar que os apelantes não demonstraram que as infiltrações hajam provindo delas, pelo que não teriam feito prova do seu direito.
Este raciocínio enferma, a nosso ver, do esquecimento de que o solo é também uma parte comum e de que está provado que a causa dos assentamentos verificados na fracção dos autores reside em infiltrações de águas existentes nesse solo.
É, por isso, dispensável a prova de infiltrações decorrentes das instalações gerais de água, que, aliás, neste processo não foram alegadas por qualquer das partes – os autores apelantes imputaram essas infiltrações a águas existentes no solo, o que provaram, e o réu apelado imputou-as, embora sem o ter demonstrado, a águas provenientes de vício existente na fracção autónoma daqueles.
Cabe ao condomínio, ou ao conjunto dos condóminos, reparar os danos produzidos numa fracção autónoma e provenientes de uma parte comum, por aplicação do regime contido no art. 493º, nº 1, já que, como reconhecem Pires de Lima e Antunes Varela[1], o proprietário está obrigado a vigiar a sua coisa, seja móvel ou imóvel; trata-se de uma obrigação “propterrem” [2], a que corresponde, no lado activo, um crédito “propter rem” [3].
Provaram os autores apelantes que foi o solo – com as infiltrações nele existentes -, que é parte comum, que causou os danos sofridos pela sua fracção autónoma.
Não provou o condomínio, ou o conjunto dos condóminos, como lhe cabia, aquilo que poderia excluir essa sua responsabilidade: ou que não houve culpa da sua parte, ou que apesar da sua falta de culpa sempre os danos ocorreriam – cfr. o citado art. 493º, nº 1.
Estas circunstâncias funcionariam como factos impeditivos do direito dos autores e, por isso, o ónus da respectiva prova cabia àquele contra quem o direito é invocado – cfr. nº 2 do art. 342º.
Assim, os factos provados conferem fundamento ao direito invocado pelos autores.
Foi admitida, como acima se disse, a ampliação do pedido formulada pelos autores, no sentido de lhes serem pagas as despesas inerentes à sua habitação e à guarda dos móveis noutro local durante o período das reparações, a liquidar após sentença.
No despacho que admitiu esta ampliação – fls. 223 e 224 – disse-se ser facto notório a necessidade de os autores, durante o período das reparações, usarem uma outra habitação e um outro espaço para guardarem os seus bens móveis.
Concordando-se com esta asserção, as inerentes despesas integram os danos a indemnizar ao abrigo da referida presunção de culpa (art. 493º, nº1); não estando elas liquidadas, impõe-se emitir uma condenação ilíquida, com ulterior sujeição ao procedimento a que se referem os arts. 378º, nº 2 e segs. do C. P. Civil.
Impõe-se, deste modo, a procedência do recurso.
IV – Pelo exposto, julga-se a apelação procedente e, revogando-se a sentença, condena-se o condomínio demandado:
a) a realizar as obras necessárias, enunciadas no facto nº. 13, com o custo referido no nº 14 dos factos provados;
b) a pagar aos autores a quantia que, em liquidação posterior a esta decisão, vier a ser apurada como sendo a despendida por eles com a sua estadia e com a guarda dos seus móveis em outro local durante a realização das obras.
Custas da acção e da apelação a cargo do réu.
Lxa. 9.06.09
(Rosa Maria M. C. Ribeiro Coelho)
(Maria Amélia Ribeiro)
(Arnaldo Silva)
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[1] Em Código Civil Anotado, Vol. II, 4ª edição, pág. 495.
[2] – cfr. o acórdão da Rel. de Coimbra de 1.4.1993, Col. Jur., 1993, Tomo III, pág. 201, também citado na sentença apelada.
[3] – cfr. Manuel Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, págs. 102-104.
