Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
I – Relatório
1. MJ, na qualidade de cabeça de casal da herança aberta por óbito do seu cônjuge JR, intentou, em 08-08-2007, junto dos Juízos Cíveis do ..., acção de despejo, sob a forma de processo sumário, contra PP, alegando, em resumo, que:
- Em 8 de Janeiro de 1962, JR deu de arrendamento a MS o prédio urbano localizado no sítio da Ribeira de …, actualmente Rua …, concelho do ..., pelo prazo de um ano;
- MS veio a contrair casamento com a R., em 1965, vindo a falecer em 08-09-1977.
- O falecimento de MS nunca foi comunicado ao senhorio, tendo a renda continuado a ser paga em nome daquele.
- A R., sem qualquer comunicação ou consentimento para tal, fez obras de remodelação do prédio arrendado, que alteram completamente a sua configuração e fisionomia, construindo vários compartimentos novos, efectuando uma cobertura no exterior, primeiro em zinco e posteriormente em telha, destruindo e eliminando para o efeito os terreiros existentes.
Pede a A. que se declare resolvido o contrato de arrendamento e se condene a R. a entregar o locado livre e devoluto.
2. A R. contestou, alegando que:
- Foi dado conhecimento do falecimento de MS à A., tendo esta consentido na transmissão do arrendamento e acordado a forma de pagamento da renda, a receber na sua casa;
- As obras foram realizadas devido à deterioração do locado, derivada do seu uso normal e do facto do senhorio nunca ter realizado obras de conservação.
- O senhorio permitiu a realização de obras de acordo com as suas necessidades de conforto e comodidade habitacional;
- Na sequência disso, a R. procedeu à cobertura e resguardo do logradouro, tal como este era há muitos anos, e a melhoramentos do que já existia, a fim de residir numa habitação com condições de habitabilidade, conforto e comodidade.
3. Entretanto, dado o falecimento de MJ, foi habilitada, para prosseguir com a presente acção, a sua filha MR, na qualidade de cabeça de casal das heranças abertas por morte daquela e do seu marido JR.
4. Findos os articulados, foi proferido despacho saneador tabelar e, seguidamente, seleccionada a matéria de facto tida por relevante com a organização da base instrutória (fls. 210-212).
5. Realizada a audiência final e julgada a matéria de facto controvertida pela forma constante do despacho de fls. 230-237, foi proferida sentença, em 06/12/2012, a julgar a acção totalmente improcedente, absolvendo-se a R. do pedido.
6. Inconformada com tal decisão, veio a A. apelar dela, formulando as seguintes conclusões:
1.ª - A matéria de facto assente, com particular destaque para os factos numerados de 9 a 16 da matéria de facto provada, conjugados com as fotografias juntas aos documentos 10 a 13 da petição inicial, impunham a resolução do contrato de arrendamento, por tais obras, pela sua gravidade e consequências, tornarem inexigível à recorrente a manutenção do arrendamento;
2.ª - A recorrida apenas fez uma alusão vaga e genérica, no seu articulado de contestação, a “humidades e infiltrações de água” (Cfr. arts. 17.º e 18.º da con-testação), não tendo alegado nem provado onde concretamente residiam essas humidades e infiltrações.
3.ª - Também não foi alegado, nem resultou provado, que as obras realizadas fossem necessárias para colmatar e evitar as ditas humidades e infiltrações, que resultaram da degradação do material amovível (placas de zinco) com que, há muitos anos, a recorrida sem autorização ou consentimento do senhorio, cobriu o logradouro do arrendado. (Vd. arts. 16.º e 17.º do articulado de contestação e o facto assente no nº 19 da matéria de facto provada).
4.ª - A construção de novos compartimentos, com carácter de perenidade, tanto no interior como no exterior do prédio, a alteração das suas divisões internas e a eliminação da sua zona descoberta (terreiros/logradouro), não consistem em obras adequadas, necessárias e justificadas para “evitar a humidade e as infiltrações existentes”, tal como concluiu a Mm.ª Juíza a quo.
5.ª - Não resultou provada qualquer comunicação por parte da R. do estado do locado e degradação existente, nem nenhum elemento existe no processo que permita aferir o concreto estado de degradação do imóvel.
6.ª - A prova documental junta aos autos, designadamente as fotografias n.º 1, 2, 4, 6 e 8 dos documentos 10 a 13 da p.i. inculcam a ideia que o prédio não se encontrasse assim tão degradado, tanto que a telha antiga nem sequer foi substituída, sendo essa mesma que continua ainda hoje a cobrir o prédio tal como existia e foi dado de arrendamento. (ver fotos 1, 4 e 6), e que actualmente coexiste com uma outra nova, conforme se verifica da foto n.º 8, que é a cobertura da ampliação do prédio feita pela recorrida.
7.ª - Resulta da matéria assente que a recorrente, sem para tal ter autorização nem consentimento do proprietário do prédio, transformou o mencionado prédio, que tinha a forma de “L”, de tipologia T-3, cozinha, casa de banho e terreiros em toda a volta da casa (Vd facto 9 da matéria de facto assente), num prédio totalmente diferente, com outra estrutura, configuração e fisionomia, conforme se alcança das fotos 1, 4, 6, 7 e 8, insertas nos documentos 10 a 13 da p.i.;
8.ª - Tendo iniciado no ano de 2007 a construção vários compartimentos, no exterior do prédio, com materiais resistentes (alvenaria e ferro), implantados dois na fachada ou alçado principal, servidos de duas janelas de grandes dimensões e outros, em número desconhecido, no alçado posterior, eliminando dessa forma a zona descoberta, também designada de logradouro ou terreiros do prédio (factos nº 11, 12 e 13 da matéria de facto provada e fotos 3, 4 e 5 juntas aos doc. 11 e 12 da p.i.);
9.ª - Procedeu à eliminação de paredes, construir novos compartimentos interiores e alterou as divisões internas do prédio locado. (factos 14, 15 e 16 da matéria assente e fotos 4, 6, 7 e 8 juntas á p.i.).
10.ª - As obras efectuadas pela recorrida, constituem autênticas inovações que alteraram, de forma relevante, a disposição interna, a disposição externa e descaracterizaram a estrutura do prédio.
11.ª - Tais obras porque violam o dever de manutenção do locado, previsto no art.º 1043.º do CC, constituem uma infracção de tal gravidade que torna inexigível à recorrente a manutenção do arrendamento
12.ª - Não sendo essas obras indispensáveis ou essenciais para atingir o fim contratual, o qual sempre foi prosseguido sem elas.
13.ª - Face à sua dimensão e extensão, as referidas obras visaram assegurar comodidades, conveniências, proveitos e interesses próprios e exclusivos da recorrida, à custa e com prejuízo do património, actualmente das heranças abertas por óbito de JR e MJ, as quais são representadas pela aqui recorrente.
14.ª - Prejuízo desde logo com o agravamento substancial do imposto municipal sobre imóveis, pois as áreas do prédio, incluindo a de implantação e a sua tipologia sofreram, por causa das obras realizadas pela ré, um aumento significativo, o que se repercutirá, e muito, na actualização do valor patrimonial tributável quando o prédio for objecto da avaliação geral.
15.ª - O comportamento da recorrida configura uma clara e intolerável violação do direito patrimonial das heranças aqui representadas pela recorrente e do contrato de arrendamento, o que a lei sanciona com o despejo, pois que não é exigível que o senhorio deva conviver com este tipo de clara e ostensiva violação do direito de dispor do imóvel de que é proprietário, que lhe pertence em exclusivo.
16.ª - Considerando a matéria assente, afigura-se manifesto que o comportamento da recorrida não pode justificar-se à luz do principio da boa-fé;
17.ª - A realização no arrendado das obras supra descritas, por parte da R., sem autorização do proprietário/senhorio, consubstanciam incumprimento do contrato de arrendamento, imputável aquela (art.º 799.º, n.º 1, do CC), não podendo tal incumprimento deixar de ser qualificado de grave, dada a natureza e dimensão das referidas obras, que tornam inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento, constituindo assim fundamento de resolução (art. 1083.º n.º 1 e 2 do CC).
18.ª - Termos em que a sentença recorrida, ao concluir que o comportamento da recorrida não é de tal forma grave que leve à resolução do contrato de arrendamento dos autos, violou os artigos 1043.º, 1074.º n.º 2, e 1083.º, n.º 1 e 2, do CC, que devem ser interpretados nos termos expostos.
Pede a apelante que seja revogada a sentença recorrida e substituída por decisão a declarar resolvido o contrato de arrendamento ajuizado e se condene a R. a desocupar o locado e entregá-lo à A..
7. Não foram apresentadas contra-alegações.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II – Delimitação do objecto do recurso
Como é jurisprudência sedimentada, e em conformidade com o disposto nos artigos 684.º, n.º 3, e 690.º, n.º 1, do CPC, na redacção anterior às alterações introduzidas pelo Dec.-Lei n.º 303/2007, de 24-08, o objecto do recurso é delimitado em função do teor das conclusões do recorrente.
Nestes termos, a questão a resolver consiste apenas em ajuizar sobre o alegado erro de direito na interpretação e aplicação das normas legais invocadas, em face da factualidade dada como provada e que aqui não vem posta em causa.
III – Fundamentação
1. Factualidade dada como assente na 1ª instância
Vem dada como provada pela 1ª Instância a seguinte factualidade:
1.1. Encontra-se inscrito na matriz predial urbana, da freguesia de …, sob o artigo …, e descrito na Conservatória do Registo Predial de …, sob o n.º …, o prédio urbano localizado no sítio da Ribeira …, actualmente Rua …, concelho do ... – alínea A) dos Factos Assentes.
1.2. O mencionado prédio faz parte da herança ilíquida e indivisa aberta por óbito de JR, ocorrido em 22 de Julho de 2001, o qual adquiriu o referido prédio, no estado de casado com a MJ, por escritura pública, lavrada a fls. …, da extinta Secretaria Notarial do ... – alínea B) dos Factos Assentes.
1.3. O referido MS contraiu casamento com a R. no ano de 1965, tendo falecido em 8 de Setembro de 1977 - alínea C) dos Factos Assentes.
1.4. Em 08 de Janeiro 1962, o referido JR deu de arrendamento para habitação, MS, então solteiro, o prédio referido em 1.1, por contrato escrito – alínea D) dos Factos Assentes;
1.5. O contrato foi celebrado pelo prazo de um ano, com início em 01 de Janeiro 1962, tendo sido convencionada a renda de 550$00 – alínea E) dos Factos Assentes;
1.6. A renda deveria ser paga no dia um do mês a que respeita no domicílio do senhorio ou do seu representante – resposta ao art.º 1.º da base instrutória;
1.7. A renda actual cifra-se em € 3,00 (três euros) – resposta ao art.º 3.º da base instrutória;
1.8. A A. tem-se deslocado do Campanário ao ... para cobrar a renda – resposta ao art.º 4.º da base instrutória;
1.9. O prédio referido em 1.1, em forma de L, tinha a tipologia de T3, com cozinha e casa de banho, com terreiros em toda a volta da casa – resposta ao art.º 5.º da base instrutória;
1.10. A R. colocou sobre os terreiros, numa primeira fase, sem autorização ou consentimento da A. ou do seu falecido marido, uma cobertura em chapas de zinco – resposta ao art.º 6.º da base instrutória;
1.11. No início do ano de 2007, a R., sem autorização ou consentimento, construiu vários compartimentos, com matérias resistentes, implantados dois no alçado principal, na fachada, onde antes era apenas terreiro, e outros, em número desconhecido, no alçado posterior, onde antes era apenas terreiro – resposta ao art.º 7.º da base instrutória;
1.12. Os compartimentos construídos no alçado principal foram construídos em alvenaria e ferro, o primeiro até ao muro de suporte, sobre o qual existe uma varanda constituída por dois tubos de ferro, tendo sido colocada uma cobertura, primeiro em chapas de zinco, sendo esta posteriormente removida e feita nova cobertura em telha, assente em armação de ferro, servido de duas janelas de grande dimensão – resposta ao art.º 8.º da base instrutória.
1.13. O outro compartimento foi implantado na parte oeste da mesma fachada, um pouco mais recuada em relação ao referido em 1.12, e é servido de uma abertura que deita directamente para sul – resposta ao art.º 9.º da base instrutória;
1.14. Com essas construções, a ré eliminou os terreiros do prédio referido em 1.1 – resposta ao art.º 10.º da base instrutória;
1.15. Com essas construções, a R. visou a construção de novos compartimentos interiores e a alteração das divisões internas do prédio referido em 1.1 – resposta ao art.º 11.º da base instrutória;
1.16. Tendo para o efeito demolido paredes e procedido à alteração e construção de novos espaços interiores – resposta ao art.º 12.º da base instrutória;
1.17. O prédio referido em 1.1 encontrava-se deteriorado, porque o referido JR não realizava quaisquer obras – resposta ao art.º 15.º da base instrutória;
1.18. Há muitos anos o logradouro do prédio referido em 1.1 foi coberto e resguardado com materiais amovíveis – resposta ao art.º 16.º da base instrutória;
1.19. Os materiais amovíveis foram-se degradando e provocando problemas de humidades e infiltrações – resposta ao art.º 17.º da base instrutória.
1.20. O supra referido em 1.19 levou a que a R., a partir de 2006, reconstruísse o logradouro já existente, com a construção de muros e a colocação de uma estrutura em telha – resposta ao art.º 18.º da base instrutória.
A factualidade acima descrita não vem impugnada no presente recurso nem ocorrem razões para, oficiosamente, proceder a qualquer alteração, pelo que se tem por adquirida para os autos.
2. Do mérito do recurso
A pretensão de resolução do contrato de arrendamento urbano formulada pela A., no que ora interessa, estriba-se na alegada realização de obras ilícitas, por parte da arrendatária, que modificaram a estrutura externa e a disposição interna do locado e que, por isso, tornariam inexigível a manutenção do arrendamento por banda do senhorio, nos termos da cláusula geral configurada no proémio do n.º 2 do artigo 1083.º do CC, na redacção dada pela Lei n.º 6/2006, de 27-02, que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), em vigor desde 28/06/2006.
Embora estejamos perante um contrato de arrendamento urbano celebrado em 08/01/1962, os factos que servem de fundamento da acção reportam-se já ao início de 2007, pelo que lhe é aplicável o regime do CC, na redacção dada pelo NRAU.
Ora, segundo o n.º 1 do artigo 1083.º do CC, qualquer das partes pode resolver o contrato de arrendamento, nos termos gerais de direito com base em incumprimento pela outra parte.
Por sua vez, o n.º 2 do mesmo normativo começa por estabelecer uma cláusula geral, nos termos da qual “é fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio”, nos casos tipificados nas respectivas alíneas das quais não consta a hipótese dos presentes autos.
Como é sabido, o anterior Regime do Arrendamento Urbano (RAU) aprovado pelo Dec.-Lei n.º 321-B/90, de 15-10, previa no seu artigo 64.º, n.º 1, uma tipificação taxativa dos fundamentos de resolução do contrato de arrendamento urbano pelo senhorio, em que figurava, na alínea d), a realização pelo arrendatário, sem consentimento escrito do senhorio, de obras no arrendado que alterassem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticasse actos que nele causassem deteriorações, igualmente, não consentidas e que não pudessem justificar-se nos termos dos artigos 1043.º do CC ou 4.º do referido Dec.-Lei.
Sucede que, no quadro do NRAU, mormente em sede da redacção dada ao art.º 1083.º, n.º 2, do CC, deixou de constar aquela situação típica, o que não significa que deixasse de relevar, como fundamento de resolução, a realização de obras ilícitas no arrendado, passando agora tais casos a ser aferíveis, de forma casuística, à luz da cláusula geral desenhada no proémio do citado artigo, tendo em conta as obrigações contratuais do arrendatário.
Ora, segundo os artigos 1038.º, alíneas d) e i), e 1043.º, n.º 1, do CC, são obrigações do arrendatário não fazer da coisa locada uma utilização imprudente e restitui-la, findo o contrato, no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fim contratual.
Por sua vez, nos termos do artigo 1074.º do mesmo Código:
1 – Cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário;
2 – O arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, pró escrito, pelo senhorio.
3 – Exceptuam-se do disposto no número anterior as situações pre-vistas no artigo 1036.º, caso em que o arrendatário pode efectuar a compensação do crédito pelas despesas com a realização da obra com a obrigação do pagamento da renda.
E de acordo com o disposto no artigo 1036.º, ao arrendatário só é lícito fazer reparações ou outras despesas que, pela sua urgência, se não compadeçam com as delongas do procedimento judicial, quando o locador esteja em mora, tendo então a faculdade de fazê-las extrajudicialmente com direito ao seu reembolso. E só quando a urgência não consinta qualquer dilação é que o arrendatário poderá fazer tais espécies de reparações ou despesas independentemente de mora do senhorio, contanto que o avise ao mesmo tempo.
Seja como for, no caso presente não estamos perante tais tipos de deteriorações lícitas, mas antes perante obras feitas pelo inquilino sem autorização nem consentimento do senhorio e que consistiram no seguinte:
a) - A R. colocou sobre os terreiros, numa primeira fase, sem autorização ou consentimento da A. ou do seu falecido marido, uma cobertura em chapas de zinco – resposta ao art.º 6.º da base instrutória;
b) - No início do ano de 2007, a R., sem autorização ou consentimento, construiu vários compartimentos, com matérias resistentes, implantados dois no alçado principal, na fachada, onde antes era apenas terreiro, e outros, em número desconhecido, no alçado posterior, onde antes era apenas terreiro – resposta ao art.º 7.º da base instrutória;
c) - Os compartimentos construídos no alçado principal foram construídos em alvenaria e ferro, o primeiro até ao muro de suporte, sobre o qual existe uma varanda constituída por dois tubos de ferro, tendo sido colocada uma cobertura, primeiro em chapas de zinco, sendo esta posteriormente removida e feita nova cobertura em telha, assente em armação de ferro, servido de duas janelas de grande dimensão – resposta ao art.º 8.º da base instrutória.
d) - O outro compartimento foi implantado na parte oeste da mesma fachada, um pouco mais recuada em relação ao referido em 1.12, e é servido de uma abertura que deita directamente para sul – resposta ao art.º 9.º da base instrutória;
e) - Com essas construções, a ré eliminou os terreiros do prédio referido em 1.1 – resposta ao art.º 10.º da base instrutória;
f) - Com essas construções, a R. visou a construção de novos compartimentos interiores e a alteração das divisões internas do prédio referido em 1.1 – resposta ao art.º 11.º da base instrutória;
g) - Tendo para o efeito demolido paredes e procedido à alteração e construção de novos espaços interiores – resposta ao art.º 12.º da base instrutória;
h) - O prédio referido em 1.1 encontrava-se deteriorado, porque o referido João Rodrigues Reis não realizava quaisquer obras – resposta ao art.º 15.º da base instrutória;
i) - Há muitos anos o logradouro do prédio referido em 1.1 foi coberto e resguardado com materiais amovíveis – resposta ao art.º 16.º da base instrutória;
j) - Os materiais amovíveis foram-se degradando e provocando problemas de humidades e infiltrações – resposta ao art.º 17.º da base instrutória.
k) - O supra referido em 1.19 levou a que a R., a partir de 2006, reconstruísse o logradouro já existente, com a construção de muros e a colocação de uma estrutura em telha – resposta ao art.º 18.º da base instrutória.
Do ponto 1.9 da factualidade provada colhe-se que, o locado, quando foi arrendado era constituído por um prédio, em forma de L, com a tipologia de T3, com cozinha e casa de banho, com terreiros em toda a volta da casa.
Face às obras realizadas, a R. eliminou os terreiros do prédio e ali implantou vários compartimentos, com matérias resistentes, dois no alçado principal, na fachada, onde antes era apenas terreiro, e outros, em número desconhecido, no alçado posterior, onde antes era apenas terreiro. Os compartimentos construídos no alçado principal foram construídos em alvenaria e ferro, o primeiro até ao muro de suporte, sobre o qual existe uma varanda constituída por dois tubos de ferro, tendo sido colocada uma cobertura, primeiro em chapas de zinco, sendo esta posteriormente removida e feita nova cobertura em telha, assente em armação de ferro, servido de duas janelas de grande dimensão. O outro compartimento foi implantado na parte oeste da mesma fachada, um pouco mais recuada.
Tais construções mostraram-se de modo a alterar a fisionomia externa do prédio e foram edificadas em materiais inamovíveis, como, aliás, bem se alcança da observação das fotografias juntas aos autos.
Além disso, a R. demoliu paredes e procedeu à alteração e construção de novos espaços e divisões interiores.
A realização de tais obras representam, por si só, uma grave violação da obrigação do arrendatário de não fazer uso imprudente do prédio e de o manter em termos de o poder restituir, pelo menos, com a configuração com que o recebeu.
É certo que a R. procurou justificar tal actuação com a necessidade de garantir as condições elementares de habitabilidade, sendo que ficou provado que os materiais amovíveis ali existentes se foram degradando e provocando problemas de humidades e infiltrações e que a deterioração do prédio se deveu a falta de obras pelo senhorio.
Mas também não é menos certo que a R. nem tão pouco alegou que tivesse alguma vez interpelado o senhorio para proceder à realização das obras necessárias a garantir o gozo do arrendado para o fim contratado. Nem é sequer descortinável, em face do alegado, que para garantir tais condições fosse necessária tão profunda alteração do locado ou que esta fosse mesmo exigível ao senhorio, em face do nível de renda praticado (€ 3,00 por mês).
Perante este quadro factual afigura-se que nem a R. actuou de boa fé nem se mostra legítimo que queira impor ao senhorio tais tipos de alteração do prédio a título de facto consumado.
Por outro lado, nada foi alegado nem se respiga da factualidade provada que possa levar a imputar ao senhorio qualquer comportamento de abuso de direito, tanto mais que as obras em referência só foram feitas desde os inícios de 2007, tendo a acção sido proposta logo em Agosto do mesmo ano.
Nestas circunstâncias, salvo o devido respeito, afigura-se que, perante tal incumprimento, não é exigível ao senhorio manter o contrato de arrendamento, o que se traduz em fundamento relevante de resolução do mesmo, ao abrigo da cláusula geral constante do proémio do n.º 2 do artigo 1083.º do CC.
IV - Decisão
Pelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar procedente a apelação, decidindo revogar a sentença recorrida e, em sua substituição, julgar a acção procedente, declarando resolvido o contrato de arrendamento ajuizado e condenando a R. a restituir o arrendado livre e desocupado.
As custas da acção e do recurso ficam a cargo da R./apelada sem prejuízo da dispensa do seu pagamento dado o benefício de apoio judiciário de que beneficia.
Lisboa, 12 de Dezembro de 2013
Manuel Tomé Soares Gomes
Maria do Rosário Oliveira Morgado
Rosa Maria Ribeiro Coelho
