| Decisão Texto Integral: | “Mediadora...” intentou a presente acção declarativa de condenação com processo sumário
contra
M e A
pedindo a condenação destes no pagamento da quantia de Esc. 631.800$00, acrescida dos respectivos juros legais, desde a citação e até efectivo e integral pagamento.
Para tanto, no essencial e em síntese, alegou que:
A 11.04.1995, a Autora e o Réu marido celebraram o contrato de mediação imobiliária, consubstanciado no documento de fls. 9 e vº dos autos, através do qual aquela se comprometeu a promover a venda do prédio urbano silo na Rua.....Cascais;
Em conformidade com aquele contrato, o preço de venda do imóvel era de Esc. 18.500.000$00, mediante o pagamento de uma comissão à A. de 3% sobre esse valor;
Para promover tal venda, a Autora elaborou e fez inserir em jornais publicidade relativa ao imóvel em questão;
No dia 19.04.1995, a Autora levou ao imóvel a Sr.a E..... e as filhas desta, Marta , tendo aquela – E... - de imediato ficado interessada em comprar o imóvel para a filha Mónica;
Nos dias 20 e 24 de Abril de 1995, essas mesmas pessoas voltaram a visitar o imóvel, acompanhadas por um representante da Autora, tendo oferecido 18.000.000$00 pelo imóvel;
Posteriormente, só depois da A. haver conseguido interessado para o imóvel e de os réus terem aceite o preço, estes informaram aquela (A.) que eram apenas usufrutuários do imóvel, sendo proprietários do mesmo os seus filhos, dos quais um deles era menor, pelo que era necessário obter uma prévia autorização judicial para se proceder à venda;
Mais tarde, os Réus contactaram a Autora, comunicando-lhe que seria melhor desistir da venda do imóvel, porque a autorização judicial demoraria muito tempo;
Todavia, o imóvel acabou por ser efectivamente vendido à Mónica; Os Réus apresentaram contestação, alegando, no essencial, que:
O preço de venda do imóvel foi de Esc. 11.000.000$00, dos quais apenas Esc. 5.500.000$00 reverteram para os Réus, como titulares do direito ao usufruto.
Foram os Réus, designadamente através do seu mandatário judicial, e sem qualquer intervenção directa ou indirecta da Autora, que negociaram a conclusão do negócio de compra e venda e diligenciaram no sentido da obtenção de toda a documentação necessária, do empréstimo bancário e da efectivarão de registos, tendo o imóvel sido vendido apenas no dia 29 de Novembro de 1996, portanto, já após a propositura da acção.** Na oportunidade, foi proferido o despacho saneador e foram elaborados a especificação e o questionário.
Procedeu-se a audiência de discussão e julgamento
Proferida a sentença, com fundamento na falta de prova dos factos essenciais, foi a acção julgada improcedente e os Réus absolvidos do pedido.
Inconformada com essa decisão, dela apelou a Ré, formulando as seguintes conclusões:
a) Conforme ficou demonstrado, deverá ser alterada a resposta dada aos quesitos, 2º, 2º-A, 10º e 11º do questionário;
b) Quando se impugna a decisão proferida sobre a matéria de facto, são elemento fundamenta os depoimentos prestados em audiência de discussão e julgamento;
c) No caso sub judice, a testemunha José Manuel ... faz prova cabal a favor da A. dos factos vertidos nos artigos 2, 2-A, 10 e 11 do questionário, pelo que se impõe decisão diferente da proferida pelo Tribunal " a quo ";
d) Não havendo qualquer outra prova em sentido contrário;
e) A decisão jamais poderia ser no sentido de absolver os RR. do pedido, sob pena de violação do disposto nos artigos 264º, nº 2 e 515º do CPC.
Não foi apresentada resposta.**
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
Sendo o objecto e o âmbito dos recursos limitado pelas respectivas conclusões – artºs 684º, nº 3 e 690º nº 1, ambos do C.P.C. - são as seguintes as questões a decidir:
- Saber se existem fundamentos para que seja dada resposta diferente aos quesitos 2, 2-A, 10 e 11.
- Em qualquer dos casos, saber se existem fundamentos para que a sentença recorrida possa ser alterada nos termos pretendidos pela apelante.
- Responsabilidade da ré mulher.* São os seguinte os factos dados como provada pelo tribunal recorrido:
1. A Autora dedica-se à mediação imobiliária, encontrando-se legalmente habilitada para o exercício dessa actividade, mediante a licença nº 551-AMI, emitida em 18.08.1994, nos termos que constam do documento incluso a fls. 66 dos autos.
2. A 11.04.995, a autora foi contactada pelo Réu marido para, no exercício da sua actividade, aquela promover a venda do prédio urbano sito na Rua ....Cascais.
3. Nesse dia, a Autora e o Réu marido declararam, por escrito, que o 2º outorgante contrata o 1º outorgante para vender o referido imóvel, no âmbito do regime de mediação imobiliária, sendo o preço proposto para a venda de Esc. 18.500.000$00, pagando o 2º outorgante ao 1º outorgante, pela sua actividade na mediação, a percentagem de 3%, nos termos e condições constantes do documento incluso a fls. 9 e vº.
4. Nos termos das condições gerais do contrato referido em 3, foi declarado que o 1º outorgante compromete-se a destacar um vendedor profissional competente para acompanhar e prestar assistência aos clientes (cláusula 3), que o primeiro outorgante compromete-se a elaborar os contratos promessa de compra e venda e a ajudar a reunir os documentos destinados à realização da escritura e subsequentes registos, incluindo a organização de pedidos de empréstimo, se os interessados o desejarem (cláusula 4), e que o 2º outorgante deverá declarar, no acto de celebração do presente contrato, se a propriedade a vender está sujeita a algum ónus, declarando o respectivo montante e a entidade credora.
5. Posteriormente, os Réus informaram a Autora de que eram apenas usufrutuários do imóvel, sendo proprietários os seus filhos, dos quais havia um menor, tornando-se necessário obter uma autorização judicial para efectivamente se proceder à venda do prédio, facto de que os clientes da Autora tiveram conhecimento.
6. Encontra-se inscrita, na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, mediante a inscrição G-3, provisória por natureza, e apresentação nº 23, datada de 08.07.96, a aquisição a favor de Mónica...., por compra, do prédio descrito em 2, que sucedeu à inscrição, com data de 11.12.1991, do usufruto, a extinguir no todo à morte do último que sobreviver, a favor dos Réus, casados no regime de comunhão de adquiridos, nos termos descritos na certidão inclusa a fls. 12 e ss. (al. g) da Especificação, acrescentando-se a referência à natureza provisória da inscrição conforme certidão de fls. 11 a 16);
7. Resultando da promoção efectuada pela Autora a venda do imóvel, a parte do preço a que os Réus, como usufrutuários, tivessem direito revertia para o casal;
8. Em cumprimento do acordado com os Réus, a Autora elaborou e fez inserir em jornais publicidade ao imóvel em questão.
9. Pelo menos numa das deslocações que fez ao imóvel referido em 2, a Autora levou ali a Dª E...[1].
10. Dada a informação referida em 5, os Réus comunicaram à Autora que a venda do imóvel teria que esperar pela referida autorização judicial;
11. Os Réus comunicaram à Autora que, atenta a informação referida em 5, desistiam da venda.
12. Os Réus venderam a fracção autónoma, directamente, a Mónica....[2].
O DIREITO.
I Importa antes de mais averiguar se se justifica a alteração das respostas aos aludidos quesitos.
1.
Liminarmente se rejeita a pretendida alteração aos quesitos 2 e 11.
É que, para o efeito não existe qualquer prova documental. E a prova testemunhal apresentada é insuficiente para que devam ser alteradas tais respostas.
Como consta da escritura pública de compra e venda, esta teria sido feita por 11.000.000$00 (valor declarado).
É do domínio púbico que, ente nós, nas escrituras de compra e venda são declarados valores inferiores aos efectivamente pagos. Mas nem sempre isso acontece, sobretudo quando o comprador (como é o caso) recorre ao crédito bancário.
Como é evidente, ignora-se se o preço declarado foi o efectivamente pago.
Seja como for não se fez prova de que a venda foi feita por 18.000 contos.
E tal prova competia à autora (artº 342º, nº 1 do CC).
2.
Vejamos agora as respostas aos quesitos 2-A e 10, em conjunto.
O nº 2-A tem a seguinte redacção: Numa das deslocações que fez ao imóvel descrito em B), a A. levou a Sr.ª E... e suas filhas, ficando a primeira de imediato interessada em comprar o imóvel para a sua filha, Mónica, tendo oferecido a quantia de 18.000.000$00 pelo menos, oferta de que os RR tomaram conhecimento.
O nº 10 tem a seguinte redacção: Face ao interesse manifestado pela autora, os RR negociaram pessoalmente com a Sr.ª E.. a venda da fracção autónoma, auxiliados pelo respectivo mandatário, que obteve e elaborou todos os documentos destinados à realização da escritura e respectivo registo.
E as respostas dadas foram:
2-A: Provado que pelo menos numa das deslocações que fez ao imóvel referido em B, a Autora levou ali a Dª E....
10: Provado tão somente que os Réus venderam a fracção autónoma, directamente, a Mónica...
Portanto, em resposta ao 2-A não se provou que a dita E... se fez acompanhar das suas filhas, ficando ela de imediato interessada em comprar o imóvel para a Mónica..., tendo oferecido a quantia de 18.000.000$00 pelo menos, oferta de que os RR tomaram conhecimento.
Em relação às 2ª e 3ª partes do quesito (preço e conhecimento dos RR) parece-nos que nada ficou provado tendo-se em consideração o que já foi referido em 1.
Mas entende-se que se provou que pelo menos numa das deslocações que fez ao imóvel em causa, a A. levou a Sr.ª E... e suas filhas, ficando a primeira de imediato interessada em comprar o imóvel para a Mónica.
É certo que não foi junta qualquer certidão de nascimento. Mas para o efeito, como veremos, até seria indiferente ser ou não a Mónica filha da E..., ou simples acompanhante e até cliente. Por outro lado, tem-se entendido que a prova documental de certos factos só é exigível quando o thema decidendum se prenda com a situação jurídica desses mesmos factos. Na verdade, tem sido decidido em vários acórdãos desta Relação que, quando o thema decidendum não está directamente relacionado com o estado civil das pessoas, não é necessária, por exemplo, a junção de certidão de casamento para prova desse facto (neste sentido, entre muitos outros dos aí citados, o ac de 24.06.03 proferido no rec. 5177/03 desta secção).
No entanto sempre se dirá que, no articulado de fls. 69, os RR (eles próprios) dizem que a actual proprietária (Mónica) é filha da E... (nº 5)
Vejamos:
Como consta da escritura pública, a compra foi feita em nome da Mónica.
A Esperança interveio na qualidade de fiadora.
Ambas residem na mesma morada.
O registo provisório da aquisição foi feito por natureza (alínea g) do nº 1 do artigo 92º do CRP) em 08.07.96. (provavelmente com base num contrato promessa)
Na contestação dizem os RR a este propósito:
- a A. (é mesmo a autora – não há lapso de escrita) deslocou-se duas vezes ao imóvel com a D. E...;
- no imóvel, com conhecimento da autora, estava afixada uma placa com o número de telefone dos RR, pelo que a D. E... passou a contactá-los directamente, sem qualquer interferência ou interesse da A.
- sem qualquer intervenção directa ou indirecta da A., os RR negociaram pessoalmente com a D. E.. a venda da fracção, por um preço bastante inferior ao referido pela autora... o que veio a acontecer, tendo a escritura de compra e venda sido outorgada no dia 29 de Novembro de 1996...pelo preço de 11.000.000$00..
Por sua vez, a testemunha José Manuel..., que a M.ª juiz considerou “isenta e credível”, e que acompanhou uma visita com a D. E..., depôs no sentido de que esta ia acompanhada das filhas.
Além disso, o que é muito importante em termos processuais, uma boa parte da matéria deste quesito encontra-se provada por acordo das partes. Por isso mesmo foi levada à especificação. Todavia, na sequência da reclamação dos RR, de fls. 82, passou (mal) para o questionário.
Na verdade, em parte alguma, salvo o devido respeito, tal matéria foi impugnada quanto à visita do prédio pela E... e pelas filhas e vontade daquela de efectuar a compra para a Mónica.
Dizem os RR na reclamação à especificação que não existe nos autos qualquer prova desse facto, “bem como o mesmo nunca foi aceite pelos RR, conforme se conclui do artigo 16 da contestação”.
Ora, por um lado, se esse facto não for impugnado considera-se admitido por acordo (artº 490º do CPC). Por outro, ainda que se leia “cem vezes” o artigo 16 da contestação, não se consegue ver qualquer impugnação de tal matéria. Pelo contrário, no artigo 8 do mesmo articulado, confessam os RR que a autora se deslocou duas vezes ao imóvel com a D. E....
Seria muito fácil aos RR alegar que nunca a Mónica se deslocou ao local, só ou acompanhada da mãe e que nunca se mostraram interessadas na compra do prédio. Mas não o fizeram.
Talvez não seja por mero acaso que mãe e filha não compareceram nas sessões da audiência de julgamento.
Perante todas estas circunstâncias não temos a menor dúvida em dar como provado que a dita E... visitou o andar acompanhada das filhas através da mediadora.
Portanto, a resposta ao quesito 2-A é a seguinte: Provado que, pelo menos numa das deslocações que fez ao imóvel referido, a Autora levou ali a Dª E... e suas filhas, ficando aquela de imediato interessada em comprar o imóvel para a Mónica.* A matéria do quesito 10 foi alegada pelos RR. E por isso eles próprios afirmam que negociaram pessoalmente com a Sr.ª E... a venda do prédio.
Que a venda foi feita em nome da Mónica não há dúvida nenhuma, uma vez que é isso o que conta da escritura pública, que não é posta em causa. O que não está demonstrado é que os RR tenham contactado com a E... sem qualquer intervenção da autora. E muito menos que tenham negociado directamente com a Mónica.
Por outro lado, no quesito 10 não se pergunta se os Réus venderam a fracção autónoma, directamente, a Mónica...., pelo que, salvo o devido respeito, a resposta dada extravasou a matéria desse mesmo quesito, razão pela qual deve ser dada como não escrita.
É inaceitável que se diga que os RR negociaram directamente com a Esperança e/ou com a Mónica, quando é certo que eles próprios afirmam que aquela se deslocou duas vezes ao imóvel acompanhada da autora.
Todavia, tendo em consideração que nesta parte a resposta ao quesito 10 não foi impugnada e que consta da aludida certidão que a venda foi feita à Mónica, a resposta ao quesito 10 será: Provado apenas que os RR negociaram com a Dª E... a venda da fracção autónoma, a qual foi depois vendida à Mónica por escritura pública de 29.11.96.
II Vejamos agora o enquadramento jurídico.
Não há dúvida de que entre A. e R. foi celebrado um contrato de mediação.
Esse foi reduzido a escrito e tem a data de 11.04.95, e, portanto, é aplicável o DL 285/92, de 19.12.
O Prof. Pessoa Jorge diz que mediação[3] stricto sensu é aquela situação em que o mediador não está ligado a nenhuma das partes, actua com inteira independência, devendo ser absolutamente imparcial no cumprimento das suas funções: limita-se a fazer aproximar os dois possíveis contraentes, estabelece os necessários contactos entre eles, esclarece-os, informa-os, mas não toma qualquer posição de defesa dos interesses de um em relação ao outro [4].
O mediador obriga-se, pois, a praticar actos isolados (ao contrário do que acontece, por exemplo, no contrato de agência, em que também o agente actua como intermediário, aproximando os contraentes e preparando a conclusão do contrato, mas neste caso com estabilidade, como determina o artigo 1º do DL 178/86, de 3 de Julho, na redacção dada pelo DL 118/93, de 13.04), tendente à aproximação dos contraentes em vista à celebração de certo negócio. A actividade fundamental do mediador é a de conseguir interessados para o negócio pretendido pelo comitente, limitando-se a aproximá-los e a facilitar a celebração do contrato. O mediador actua com imparcialidade, no interesse de ambos os contraentes, sem estar ligado a qualquer deles por relações de dependência (veja-se a este propósito o ac. STJ de 31.05.01 – CJ ano IX, II -108 – e a doutrina e jurisprudência nele citadas).
O que se tem discutido é saber se para se concluir pela existência dum contrato de mediação imobiliária é necessário que o negócio em vista se realize ou se basta que o mediador faça as diligências tendentes a aproximar os interessados nesse negócio e esclarecê-los das condições pretendidas por cada um.
E isto acontecia designadamente antes da entrada em vigor daquele Dec. Lei.
É que era então considerado um contrato bilateral atípico ou inominado, não sujeito a forma especial (contrato consensual).
A actividade de mediação imobiliária é regulada actualmente pelo DL nº 77/99, de 16.03. Nos termos do nº 1 do seu artigo 3º, a actividade imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra ou na venda de bens imóveis ou na constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos, bem como para o seu arrendamento e trespasse, desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e sobre as características dos respectivos imóveis.
Este diploma revogou o DL 285/92 referido. No artigo 2º deste define-se a mediação imobiliária como sendo a actividade comercial em que, por contrato, a entidade mediadora se obrigava a conseguir interessado para a compra e venda de bens mobiliários ou para a constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos, para o seu arrendamento, bem como na prestação de serviços conexos.
O mediador obriga-se, pois, a diligenciar no sentido de conseguir interessados para a compra ou a venda de bens imóveis ou na constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos...desenvolvendo para o efeito as necessárias diligências.
Sobre a remuneração, este diploma legal apenas refere que do contrato deve constar “a forma de remuneração” - artº 10º, nº 2 al. c)-.
Mas estabelece agora o artigo 19º, nº 1 do DL 77/99 que a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação (embora o seu nº 2 preveja casos especiais, que não seriam aplicáveis ao caso sub judice).
Como se pode ler no seu preâmbulo, clarifica-se o momento e estabelecem-se as condições em que é devida a remuneração pela actividade de mediação imobiliária, “questões que no domínio da anterior legislação motivaram inúmeras reclamações por parte dos consumidores”.
Portanto, não é suficiente que a mediadora faça diligências no sentido de aproximar os interessados na realização do negócio. Se assim fosse bastar-lhe-ia simular um comprador que se mostrasse interessado e depois desistisse do negócio, mesmo que sem qualquer fundamento sério. Em princípio será necessário que o contrato previsto seja realizado. Mas se depois não for integralmente cumprido já não será a mediadora responsável por tal incumprimento, tendo direito a receber a comissão acordada. De qualquer forma, em princípio, o pagamento da comissão encontra-se ligado à conclusão do negócio pretendido, no caso, a projectada venda.
Poderá dizer- se que o mediador adquire o direito a receber a comissão quando o seu trabalho influi sobre a conclusão do negócio.
Por exemplo, num contrato de compra e venda:
a) não basta que a mediadora encontre pessoas interessadas na compra; é necessário que alguém esteja disposto a comprar ou seja, a pagar o preço acordado;
b) se essa pessoa se mostrar interessada em comprar, mas depois não quiser ou não puder pagar o preço exigido pelo pretenso vendedor, parece-nos evidente que a mediadora não poderá receber a comissão ( a não ser que tivesse havido um acordo expresso nesse sentido).
Já escrevia o Dr. Manuel Salvador em 1964[5] que a conclusão do negócio é condição essencial para que o mediador tenha direito à remuneração, pelo que a regra fundamental nesta matéria seria a de que esse direito só existe se o negócio final, isto é, o previsto no contrato de mediação, se concluir, ou seja, que a actividade desenvolvida pelo mediador seja causal, uma vez que então contribuiu para tal conclusão.
As questões que se suscitavam diziam sobretudo respeito ao que se entendia por “conclusão” do negócio : “uns entendem que o vocábulo deve ser entendido no sentido vulgar de acabamento, pelo que só se considera concluída a mediação quando o negócio visado se extingue pela mediação; outros sustentam que “o mediador tem direito à remuneração quando o negócio mediado se conclui, haja ou não execução posterior”[6].
Escreveu-se a este propósito no citado acórdão: “quanto à participação do mediador e direito à sua retribuição, vem a jurisprudência deste tribunal entendendo que é de seguir o entendimento da doutrina e jurisprudência italiana do sentido de que o mediador tem direito à comissão quando, embora não sendo a sua actividade a única causa determinante da cadeia dos factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente, contribuiu para ela (ver acs. STJ de 18.03.97, C.J. V -I-156 e de 31.03.98 BMJ 475-680).
Como se refere na douta sentença, “a comissão será devida desde que o comitente encontre, por intermédio do tomador, um interesse para consigo negociar”.
Nesse sentido invoca o ac. TRE, de 24.03.94[7], segundo o qual o contrato de mediação supõe os seguintes requisitos:
a) a incumbência a uma pessoa (mediador) de conseguir interessado para certo negócio;
b) aproximação feita pelo mediador entre o terceiro e o comitente;
c) conclusão do negócio entre este e o terceiro, com consequência adequada da actividade do mediador, sendo indiferente, porém, que este intervenha na fase do negócio.
No caso sub judice, o contrato foi celebrado, pois o prédio foi vendido.
E foi acordado que a A receberia , pela sua actividade, uma percentagem de 3% sobre o valor da venda, acrescido do IVA.
E como bem se refere também na sentença recorrida, entre autora e réu foi celebrado um contrato válido, na vigência do qual veio o imóvel a ser mostrado pela autora à Dª E.... Mas este foi vendido a outra pessoa.
Daí que se conclua na douta sentença que incumbia à autora provar que também mostrou o imóvel à compradora (Mónica) e que esta era filha da Esperança.
Parece-nos que não tem que ser exactamente assim.
O essencial é que a venda tenha sido feita em virtude da acção desenvolvida pela autora. Nem sequer é necessário que se prove que a Mónica esteve presente no imóvel. Bem podia toda a negociação ter sido feita pela E... e , mesmo assim, ser devida a comissão, ainda que a venda fosse feita (como foi) em nome da Mónica. E muito menos se torna necessário averiguar se esta é filha daquela.
A questão que se coloca é a de saber se a venda foi ou não feita com intervenção da autora, ou seja, em virtude da aproximação feita pela mediadora entre o terceiro e o comitente (na expressão do aludido acórdão do TRE).
E são os próprios RR que afirmam que negociaram pessoalmente com a Dª E... a venda da fracção (nº 16 da contestação) e que “foi a mãe da actual proprietária (a Mónica, dizemos nós) que contactou directamente os RR e que com estes negociou e acordou no preço” (nº 5 do articulado de fls. 69).
Quer isto dizer que em parte alguma os RR alegam que negociaram com a Mónica, e muito menos directamente, e daí a razão de ser da alteração da resposta ao quesito 10.
E, como agora se deu por provado, a autora levou a Dª E... e suas filhas ao imóvel, ficando aquela de imediato interessada em comprar o andar para a Mónica.
E não faz qualquer sentido alegar-se que se negociou com a E... sem intervenção da autora, pois, mesmo em 1ª instância ficou provado que pelo menos uma vez (os próprios RR dizem que foram duas) a E... foi levada ao imóvel pela autora. Isto significa, sem margem para dúvidas, que a venda foi efectivamente feita em virtude da acção desenvolvida pela autora junto da Esperança, tendo, por isso, direito a receber a respectiva comissão (pacta sunt servanda- artº406º do CC).
Tendo a E... efectuado todas as diligências e sendo a escritura feita em nome da filha, que razões poderão invocar-se para que se possa afirmar que a venda foi feita directamente à Mónica, ou seja, sem a intervenção da mãe ou da autora?
Os RR não lograram provar os factos quesitados sob os números 4 a 9. Todavia tinham alegado, como vimos, que “face ao desinteresse manifestado pela autora, os RR negociaram pessoalmente com a Sr.ª. E... a venda da fracção...”.
Isto significa que os RR aproveitaram a actividade desenvolvida pela A (admite-se que até tenha sido pouca, mas isso não está em causa, nem nunca estaria, pelas razões referidas) para venderem a fracção a “terceiros”.
A circunstância de a venda ter sido feita à Mónica em nada invalida esta situação. É que foi a autora que conseguiu interessado para a compra. Seria especulação afirmar-se que sem a intervenção da autora nunca a E... teria visitado o prédio e que a Mónica nunca o teria comprado. Mas é questão que não importa averiguar.
E para o efeito nenhum interesse tem a matéria de facto alegada pelos RR no sentido de que o usufruto pertencia aos filhos, sendo um menor.
Ficou provado o seguinte:
Posteriormente, os Réus informaram a Autora de que eram apenas usufrutuários do imóvel, sendo proprietários os seus filhos, dos quais havia um menor, tornando-se necessário obter uma autorização judicial para efectivamente se proceder à venda do prédio, facto de que os clientes da Autora tiveram conhecimento.
Os Réus comunicaram à Autora que, atenta a informação referida em 5, desistiam da venda.
Mas tal desistência não teria qualquer relevância. E não se provou o alegado desinteressa da autora.
Com efeito, como se escreveu na sentença recorrida, “a revogabilidade deixa de ser possível se o mediador já conseguiu o resultado pretendido, obtendo um interessado no negócio que o comitente pretende realizar e se, ao revogar, o comitente tem apenas como objectivo o não pagamento da comissão”.
É certo que a autora não terá cumprido integralmente o contrato na parte relativa ao tratamento da documentação. Mas tal facto não lhe pode ser imputado, uma vez que os RR é que não cumpriram. Para o efeito invocaram estes um eventual desinteresse da autora. A verdade é que tais factos não ficaram provados em resposta aos quesitos 4 a 9.
Provou-se antes que a A. contactou a E... nos termos referidos e que esta se mostrou interessada na compra e que depois os RR negociaram com ela. Deste modo, a venda (leia-se realização da escritura - da parte burocrática) só não foi feita com a colaboração da autora porque os RR acabaram por negociar directamente com a mãe da compradora, o que significa que não cumpriram o acordado. Depois de encontrado comprador pela mediadora, não pode o comitente desistir da mediação para ir negociar directamente com o interessado, assim se eximindo de pagar a comissão acordada.
Tanto seria suficiente para a procedência, pelo menos parcial, da acção.
III Vejamos então qual a comissão devida.
Os RR alegaram que a percentagem de 3% apenas incidiria sobre metade do preço, uma vez que a nua propriedade era dos filhos, sendo eles apenas usufrutuários.
É óbvio que não têm qualquer razão, pois o que eles fizeram foi negociar a venda do imóvel (todo) com a mediadora, mediante o pagamento da comissão acordada. Ainda que este pertencesse a terceiros, a comissão seria devida pelo R, salvo acordo em sentido contrário.
Ainda se tenta esgrimir com o argumento de que a venda só foi feita depois da propositura desta acção.
E na verdade, os RR foram citados em 26.11.96 e a escritura foi feita em 29 do mesmo mês e ano.
Mas já em 08.07.96 (antes da propositura da acção) se encontrava inscrita a propriedade a favor da compradora (embora provisória por natureza (alínea g. do nº 1).
Portanto esses argumentos não colhem.
Tal como não faz sentido alegar-se que não foi feito qualquer contrato promessa por intermédio da apelante, pois foram os RR que passaram a contactar directamente com a “cliente da autora”.
Como se disse, a comissão seria de 3% sobre o preço da venda, acrescida do IVA.
Não se provou que esse preço fosse de 18.000 contos.
Mas consta da escritura a quantia de 11.000.000$00.
Deste modo é devida a quantia de 330.000$00, acrescida de IVA, convertida em euros (11.000.000$00X3%).
IV Sobre a ré provou-se: “resultando da promoção efectuada pela Autora, a venda do imóvel, a parte do preço a que os Réus, como usufrutuários, tivessem direito revertia para o casal”.
Já foi referido na sentença: “o contrato em questão não foi celebrado com a ré. Todavia, resultando da promoção efectuada pela autora, a venda do imóvel, a parte do preço a que os réus, como usufrutuários, tivessem direito reverteria para o casal (...) pelo que será de concluir que tal negócio foi celebrado pelo réu como cônjuge administrador, em proveito comum do casal e nos limites dos seus poderes de administração (art. 1691º do CC).
Os RR não interpuseram recurso, ainda que subordinado, pelo que nos parece que esta questão estaria ultrapassada.
Todavia, sempre se dirá que, tendo em consideração o que consta da douta sentença e que os RR são casados sob o regime de comunhão de adquiridos, a responsabilidade é de ambos.
De resto, os apelados não se pronunciam, pelo menos expressamente, pela irresponsabilidade da R. mulher.
** Por todo o exposto acorda-se em julgar parcialmente procedente a apelação e, em consequência, revoga-se a sentença recorrida e condenam-se os RR a pagar à A. quantia em euros equivalente a 330.000$00, com juros de mora à taxa legal, desde a data da citação e até integral pagamento, acrescida de IVA à taxa legal.
Custas em ambas as instâncias na proporção do vencido.
Lisboa, 27.01.2004.
Pimentel Marcos
Jorge Santos
Santos Martins (vencido como relator, com os fundamentos constantes em anexo)
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[1] Como veremos, este facto vai ser alterado.
[2] Como veremos, este facto vai ser alterado.
[3] Então o contrato de mediação não se encontrava especificamente regulado, sendo considerado como um contrato atípico e inominado, não sujeito a forma especial, sendo-lhe aplicadas as regras dos contratos típicos afins (v.g. de prestação de serviços) e as regras das obrigações e ainda os acordos livremente celebrados entre as partes (artº 405º do CC).
[4] Mandato Sem Representação, pag. 233.
[5] Contrato de Mediação, pags. 91, 113 e 121
[6] Ob. Cit. pag. 93 e 94.
[7] CJ 94- II- 260.
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Declaração de Voto
Na qualidade de relator, fiquei vencido no acórdão, cujos fundamentos e a respectiva decisão fizeram vencimento, no essencial e na parte que aqui apenas interessa referir-se, pelas seguintes razões:
Antes de mais, e no tocante à alteração da resposta ao quesito 2°-A, há que sublinhar-se que, salvo o devido respeito, não existem quaisquer elementos probatórios que permitam essa alteração, ou seja, o "salto" que é dado no acórdão, de modo a considerar-se provado que, numa das deslocações que a A. fez ao imóvel, a D. Esperança Seara "também se fez acompanhar das sua filhas".
Com efeito, nem, por parte dos Réus/apelados, existe confissão desse facto, nem existe qualquer documento nesse sentido e, quanto ao depoimento prestado pela testemunha José Manuel da Silva, no qual (e unicamente) a apelante sustenta a sua argumentação/alteração, a verdade é que, havendo sido aquele ouvido atentamente (através da respectiva gravação), em momento algum aquela testemunha, por palavras suas, confirmou esse facto.
Aliás, como pode constatar-se dessa gravação, fica-se com a ideia de que, no âmbito da respectiva inquirição em audiência de julgamento, quem parecia estar a prestar o depoimento era a Ex.ma mandatária da A., que não a testemunha, perguntando-se apenas depois se esta (testemunha) confirmava esse facto!
Nesse sentido, e quanto à parte agora em questão, saliente-se que aquela testemunha limitou-se a referir que "uma vez um dos vendedores da A. levou "a senhora" a visitar o imóvel (entendendo-se que se tratava da D. Esperança), mas que essa testemunha "ficou no carro", não sabendo o que se teria passado. Contudo, depois veio a saber apenas por conversas tidas com o referido vendedor (da A.) que a tal senhora "se tinha mostrado interessada". Mas nem sequer se sabe em que poderia ter consistido esse interesse e em que termos.
Portanto, não se falou em nenhuma filha da D. Esperança ou que esta tivesse dito que pretendia comprar o imóvel para qualquer das suas filhas (nomeadamente, a Mónica).
Por isso é que - e bem -, na resposta àquele quesito, o M° juiz apenas considerou provado que, "Pelo menos numa das deslocações que fez ao imóvel em questão, a A. levou a D. Esperança Seara" e nada mais!
No que concerne à alteração da resposta ao quesito 10°, visto que se desconhece em que termos os Réus teriam negociado directamente com a D. Esperança a venda do imóvel, e, nomeadamente, se foi ou não efectuada alguma proposta concreta ou algum acordo, relacionada/o, obviamente, com a compra e venda do imóvel, considera-se irrelevante aquela alteração, o que também se reflecte quanto ao facto de que "a fracção foi depois vendida à Mónica por escritura pública, de 29/11/96", dada a existência nos autos desse documento, cujo conteúdo, de resto, não foi posto em causa por nenhuma das partes.
O facto da D. Esperança ter vindo a ter intervenção na escritura de compra e venda, na qualidade de fiadora, não permite estabelecer uma relação de certeza entre e quanto aos termos e as condições do negócio que veio a verificar-se entre a referida Mónica e os Réus/apelados, quanto à compra e venda do imóvel em causa, sendo que - sublinha-se -, pelo menos relativamente àquela (Mónica), nada está provado, no sentido de que a A. tenha tido qualquer intervenção, que, de resto, não foi formulado, quanto à mesma (Mónica), qualquer pedido.
Por outro lado, não pode olvidar-se que, como se alcança do documento de fs. 9 - contrato de mediação realizado entre os Réus/apelados e a A/apelante -, a promoção para a venda do imóvel foi feita "sem exclusividade".
Por isso, desconhece-se em que termos e condições foi acordada a compra e venda entre a Mónica Lino e os Réus/apelados, apenas se sabendo o que consta da respectiva escritura e, ao contrário do entendimento perfilhado no acórdão, não eram os Réus/apelados que tinham de fazer prova de que a D. Esperança não negociou a compra do imóvel para a filha Mónica (ou para qualquer outra), mas sim a A./apelante.
Em conclusão: Por falta de elementos de prova em sentido contrário, teria confirmado a sentença recorrida.
Santos Martins |
