| Decisão Texto Integral: | Acordam neste Tribunal da Relação de Lisboa:
I – RELATÓRIO
I
PEDRO e SUSANA propuseram a presente providência cautelar de arresto contra SOCIEDADE, requerendo o arresto da fracção autónoma identificada nos autos, tendo, para tanto, alegado, em síntese, que:
a) Em 22.12.2003, os requerentes celebraram com a requerida um contrato-promessa de compra e venda relativo a fracção autónoma que viesse a corresponder à letra “C” do prédio urbano designado “Condomínio….”;
b) Conforme acordado entre as partes, o prazo máximo para cumprimento definitivo do referido contrato-promessa terminava no dia 31.12.2004, devendo a requerida, para o efeito, avisar os requerentes por carta registada com Aviso de Recepção, remetida com uma antecedência mínima de 15 dias;
c) A requerida não notificou os requerentes para a outorga da escritura pública de compra e venda até ao dia 31.12.2004, conforme lhe competia, tendo antes comunicado aos requerentes, no dia 21.12.2004, que aquela não se realizaria dentro do prazo acordado, propondo inclusivamente que os requerentes assinassem um aditamento ao mencionado Contrato Promessa no qual se estabeleceria a prorrogação do prazo por mais seis meses para a mencionada escritura;
d) Os requerentes tinham celebrado o contrato à distância de mais de um ano relativamente ao prazo máximo para a celebração da escritura e tinham inclusivamente posto à venda a casa onde residiam, de modo que não podiam aceitar de forma alguma que a vendedora não tivesse atempadamente concluído a obra ou requerido a licença de utilização;
e) Assim, os requerentes perderam o interesse na realização do contrato, facto que tiveram o cuidado de só comunicar a 21.01.2005, ou seja decorrido mais de 20 dias sobre o prazo máximo para a celebração do contrato definitivo de compra e venda;
f) Os requerentes contraíram um empréstimo no valor de € 106.750,00 para pagamento do sinal prestado e, desde o mês de Janeiro de 2004, começaram a pagar as respectivas prestações mensais, incluindo os juros;
g) No dia 09.01.2004, foi acordado entre as partes um aditamento ao contrato-promessa, nos termos do qual a requerida aceitou executar as obras de alteração solicitadas pelos requerentes, que valorizariam objectivamente a fracção em apreço, num valor total de € 6.700,00 do qual foi pago pelos requerentes € 3.350,00;
h) Tais obras não iriam determinar qualquer atraso na edificação da fracção prometida, uma vez que à data da celebração do contrato promessa, as obras principais da mesma já se encontravam bastante avançadas, pelo que também pouco tempo faltaria para que a requerida estivesse em condições de pedir a respectiva licença de utilização junto da Câmara Municipal de…;
i) Como se considera não cumprida definitivamente a obrigação, quer por esta ter prazo certo, nos termos do disposto no art. 805.º, n.º 2, alínea a), do Código Civil, quer por força da perda do interesse dos credores, nos termos do disposto no art. 808.º, n.º 1 do mesmo diploma legal, pretendem os requerentes receber da requerida o dobro da quantia que esta recebeu a título de sinal, nos termos do disposto no art. 442°, n.º 2 daquele texto legal;
i) Por conseguinte, o crédito dos requerentes ascende a:
- € 213.500,00, correspondente ao dobro do sinal que pagaram à requerida, caso se prove que houve perda de interesse dos requerentes, ou, caso assim não se considere, € 106.750,00, correspondente ao sinal pago;
- € 3.350,00, que foi pago pelos requerentes à requerida na data em que celebraram o aditamento ao contrato;
- As prestações vencidas e vincendas devidas pelo empréstimo obtido pelos requerentes para pagamento do sinal, sendo que as vencidas entre Fevereiro de 2004 e Outubro de 2006 ascendem já a € 9.119,57 e
- Os respectivos juros legais vencidos e vincendos sobre todas as quantias acima indicadas;
j) Acresce que, do referido condomínio, apenas a fracção “N” continua a ser propriedade da requerida e mesmo esta consta ter sido prometida vender aos antigos donos do terreno onde foi construído o condomínio, não conhecendo os requerentes quaisquer outros bens que pertençam à requerida e que possam garantir, em termos patrimoniais, o pagamento do crédito acima referenciado e que tem direito a receber.
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Procedeu-se à inquirição das testemunhas arroladas, sem audiência da requerida, na sequência do despacho judicial de fls. 72, tendo-se fixado a matéria de facto indiciada, conforme ressalta, respectivamente, de fls. 84 a 86 e 81 a 83 dos autos.
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Foi então proferida a decisão judicial de fls. 87 e seguintes, mediante a qual foi julgada improcedente a presente providência cautelar de arresto por, em síntese, não se mostrar preenchido o requisito da probabilidade de existência do crédito dos requerentes.
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Os requerentes, inconformados com essa sentença judicial, vieram, a fls. 99, interpor recurso de agravo da mesma.
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II – FACTOS
O tribunal da 1.ª instância considerou indiciariamente provados os seguintes factos, com base na prova produzida nos autos (documentos e testemunhas):
1 – Por acordo escrito celebrado em 22.12.2003, a requerida prometeu vender aos requerentes, que prometeram comprar, a fracção autónoma que viesse a corresponder à letra “C” do prédio urbano designado “Condomínio…”, pelo preço total de € 308.500,00, a pagar € 106.750,00, a título de sinal e princípio de pagamento no prazo máximo de sete dias a contar da data do contrato, mediante transferência bancária, e a restante quantia, no valor de € 201.750,00, até ao acto da outorga da respectiva escritura, e demais cláusulas constantes do documento de fls. 38 a 43 dos autos principais, que aqui se dá por integralmente reproduzido;
2 – Nos termos da cláusula 4.ª do contrato, a escritura de compra e venda seria celebrada em data, local e hora a indicar pela requerida que, para o efeito, notificaria os requerentes com aviso prévio de 15 dias através de carta registada com aviso de recepção, e a escritura pública seria outorgada até ao dia 31.12.2004;
3 – No dia 09.01.2004, foi acordado entre as partes um aditamento ao contrato-promessa, nos termos do qual a requerida aceitou executar as obras de alteração solicitadas pelos requerentes, num valor total de € 6.700,00, a pagar 50% com a assinatura do aditamento e 50% na data da outorga da escritura de compra e venda, conforme documento de fls. 50 a 52 dos autos principais, que aqui se dá por integralmente reproduzido;
4 – No dia 09.01.2004, os requerentes procederam à transferência bancária da quantia de € 106.750, 00, acordada como sinal e princípio de pagamento do preço, e pagaram a quantia de € 3.350,00 acordada no aditamento ao contrato-promessa;
5 – A requerida não notificou os requerentes até ao dia 21.12.2004, data em que lhes enviou um fax a comunicar “ (…) que nos parece muito difícil a realização da escritura de compra e venda da sua fracção até ao próximo dia 31 de Dezembro. Perante este quadro, entendemos ser preferível para ambas as partes a prorrogação do prazo inicialmente estabelecido para a realização da escritura pública de compra e venda, permitindo-nos sugerir a dilatação por um período de 6 meses (…)”, enviando em anexo um aditamento ao contrato-promessa celebrado, conforme documento de fls. 53 a 57 dos autos principais, que aqui se dá por integralmente reproduzido;
6 – Tendo o contrato-promessa sido celebrado à distância de pouco mais de um ano relativamente ao prazo máximo para a celebração da escritura, os requerentes colocaram a casa onde residiam no mercado de arrendamento, situação que se veio a concretizar;
7 – Por carta registada com aviso de recepção, datada de 21.01.2005, os requerentes comunicaram à requerida que “ (…) a escritura pública de compra e venda deveria ser efectuada impreterivelmente até 31 de Dezembro de 2004. No entanto, tal não aconteceu. Pelo que, comunico a perda de interesse na subsistência do contrato (…)”, conforme documento de fls. 58 dos autos principais, que aqui se dá por integralmente reproduzido;
8 – Os requerentes contraíram um empréstimo no valor de € 106.750,00, junto do BES, para pagamento do sinal prestado e, desde o mês de Fevereiro de 2004, começaram a pagar as respectivas prestações mensais, incluindo os juros, conforme declaração do BES junta em audiência como documento n.º 3 e que aqui se dá por reproduzida;
9 – Em Janeiro de 2006 estavam vendidas todas as fracções autónomas do “Condomínio …”, à excepção das fracções designadas pelas letras “C” e “N”, conforme certidão de fls. 34 a 68, que aqui se dá por reproduzida;
10 – A fracção autónoma designada pela letra “C” já foi objecto de contrato-promessa, tendo o respectivo promitente-comprador, em 20.10.2006, requerido na Conservatória do Registo Predial de … o registo provisório de hipoteca voluntária sobre a referida fracção, conforme certidão de fls. 25 a 32, que aqui se dá por reproduzida;
11 – Os requerentes não têm conhecimento de quaisquer outros bens que pertençam à requerida.
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III – O DIREITO
(…)
O tribunal a quo entendeu que os agravantes não lograram demonstrar o primeiro dos requisitos de que dependia o decretamento da providência cautelar de arresto por aquela requerida
Importará, desde logo, compulsar as normas jurídicas que regulam o instituto jurídico do arresto e que são, na parte que nos interessa, as que constam do Código de Processo Civil (artigos 406.º a 408.º) e do Código Civil (artigos 619.º e 622.º).
O regime jurídico acima transcrito reclama, para efeitos do decretamento do arresto, que se mostrem reunidos os dois seguintes requisitos:
· Probabilidade da existência de um crédito.
· Justo receio da perda da garantia patrimonial do referido crédito.
Tendo em consideração os factos indiciariamente dados como assentes, debrucemo-nos, primeiramente, sobre o primeiro pressuposto – existência provável de um crédito.
Verifica-se que os recorrentes e a empresa SOCIEDADE celebraram, em 22/12/2003, um contrato promessa de compra e venda de um imóvel, tendo ficado a constar desse documento escrito a promessa da requerida em vender aqueles, que prometeram comprar, a fracção autónoma que viesse a corresponder à letra “C” do prédio urbano designado “Condomínio…” pelo preço total de € 308.500,00, tendo os prometido – compradores ficado de pagar € 106.750,00, a título de sinal e princípio de pagamento no prazo máximo de sete dias a contar da data do contrato, mediante transferência bancária, e a restante quantia, no valor de € 201.750,00, até ao acto da outorga da respectiva escritura, sendo esta celebrada, até ao dia 31/12/2004, em data, local e hora a indicar pela demandada que, para o efeito, notificaria os requerentes com aviso prévio de 15 dias através de carta registada com aviso de recepção.
Por outro lado, no dia 09.01.2004, foi acordado entre as partes um aditamento ao contrato-promessa, nos termos do qual a requerida aceitou executar as obras de alteração solicitadas pelos requerentes, num valor total de € 6.700,00, a pagar 50% com a assinatura do aditamento e 50% na data da outorga da escritura de compra e venda, tendo os requerentes, nesse mesmo dia, procedido à transferência bancária da quantia de € 106.750, 00, acordada como sinal e princípio de pagamento do preço e pago a quantia de € 3.350,00 acordada no referido aditamento.
Sendo este o quadro contratual que importa considerar – verificando-se que o aditamento ao contrato-promessa não provocou qualquer dilação na data limite acordada para a celebração do contrato prometido de compra e venda, o que, aliás, se compreende, atendendo à data do aditamento, ao tipo de obras (cf. fls. 155 a 157 – substituição e instalação de radiadores em diversas divisões da casa, substituição da máquina de aspiração central, colocação de pavimento flutuante e de rodapé e diversos acabamentos) e ao valor das mesmas, que deve ser considerado diminuto quando confrontado com o preço total do prédio –, verifica-se que a empresa demandada comunicou no dia 21/12/2004 que não estava em condições de cumprir o combinado, sugerindo a prorrogação por um prazo de 6 meses, o que não foi aceite pelos requerentes que, face ao não cumprimento do contrato – promessa dentro do período acordado, comunicaram à requerida a perda de interesse na subsistência do dito contrato.
Importa referir que a Requerida, na carta de 21/12/2004, após comunicar que a construção do Condomínio se encontra, na generalidade, concluído, invoca para a sugerida prorrogação de prazo as previsíveis demoras com a emissão de licença de utilização por parte do Município de …, que foi pedida no dia 6/12/2004, após terem sido realizadas, com resultado positivo, as vistorias relativas a todas as instalações especiais (por exemplo, gás, água, electricidade e telefone), afirmando ainda que “naturalmente que contamos que a realização da escritura ocorra muito antes do esgotamento deste prazo” e que “contudo, consideramos preferível indicar este prazo de modo a acomodar eventuais contingências administrativas naqueles procedimentos e, simultaneamente, permitir a V. Exas. um melhor planeamento dos V/compromissos; sem prejuízo, naturalmente, de a escritura pública ser marcada logo que possível e de acordo com a V/disponibilidade para o efeito”.
Por seu turno, a carta dos Requerentes, datada de 21/01/2004 e junta a fls. 163 limita-se a dizer o seguinte: “Com referência ao contrato – promessa de compra e venda do imóvel sito no Condomínio…., Casa C, …., entre nós celebrado em dia 29 de Dezembro de 2003, vimos pela presente e para os devidos efeitos legais comunicar a V. Exas. o seguinte:
Nos termos do referido contrato, a escritura pública de compra e venda deveria ser efectuada impreterivelmente até 31 de Dezembro de 2004. No entanto, tal não aconteceu. Pelo que, comunico a perda de interesse na subsistência do contrato. Nesta conformidade, assiste-nos o direito de ver resolvido o referido contrato”.
Face ao cenário factual acima descrito e ao estatuído nos artigos 410.º e 762.º e seguintes do Código Civil, encontrarmo-nos, manifestamente, face a uma situação de incumprimento do contrato dos autos por parte da Requerida (esta comprometeu-se a marcar a escritura pública de compra e venda até ao dia 31/12/2004 e não o fez), impondo-se ainda chamar à colação o instituto jurídico da resolução dos contratos que se mostra previsto, em termos genéricos, nos artigos 432.º e seguintes do Código Civil, dado os promitentes-compradores terem lançado mão do mesmo como forma de reacção ao referido incumprimento contratual.
Importa ter em consideração, para uma correcta e rigorosa análise da matéria, o que o Prof. Antunes Varela, com o peso da sua autoridade jurídica e para os contratos em geral, diz na sua obra “Das Obrigações em geral”, Volume II, 9.ª Edição, Almedina, Coimbra, 1996, páginas 91 e seguintes, acerca desta matéria: “A violação do dever de prestar, por causa imputável ao devedor, pode revestir uma tríplice forma: a impossibilidade da prestação; o não cumprimento definitivo ou falta de cumprimento (inadimplemento ou inadimplência); e a mora.
Há casos em que o devedor não cumpre tornando mesmo impossível o cumprimento da obrigação, como sucede quando, por culpa sua, pereceu ou deteriorou por completo a coisa devida. A estes casos se referem, de modo especial, os artigos 801.º a 803.º, sob a rubrica “impossibilidade do cumprimento”.
Outras vezes, a prestação devida, não tendo sido efectuada no momento próprio, seria ainda possível, mas perdeu, com a demora, todo o interesse que tinha para o credor.
Diferentes destes são os casos em que, depois de ter incorrido em simples demora no cumprimento, o devedor não realiza a prestação dentro do prazo (suplementar) que razoavelmente tiver sido fixado pelo credor (artigo 818.º, número 1 do Código Civil). (…).
A principal sanção estabelecida para o não cumprimento consiste, portanto, na obrigação imposta ex lege ao devedor de indemnizar o prejuízo causado ao credor. (…)
O não cumprimento (inadimplemento ou inadimplência do devedor) da obrigação tem, assim, como principal consequência, abstraindo da realização coactiva da prestação, nos casos em que ele é viável (artigo 817.º do Código Civil), o nascimento de um dever secundário de prestar que tem por objecto, já não a prestação debitória inicial, mas a reparação dos danos causados ao credor.
E nos próprios casos de execução específica (uma das modalidades da realização coactiva da prestação regulada nos artigos 827.º e seguintes do Código Civil), à prestação a principal devida ab initio será normalmente adicionada a prestação secundária correspondente à cobertura dos danos entretanto causados ao credor, incluindo logo a necessidade de recurso à acção judicial. (…)
Os direitos do credor por virtude do inadimplemento da obrigação não se esgotam, porém, no direito à indemnização dos danos por ele sofridos. Tornando-se a prestação impossível por causa imputável ao devedor, ou tendo-se a obrigação por definitivamente não cumprida, se a obrigação se inserir num contrato bilateral, pode o credor preferir a resolução do contrato à indemnização correspondente à prestação em falta.
A obrigação pode considerar-se definitivamente não cumprida como vimos, até para o efeito da realização coactiva da prestação, nos casos em que não haja verdadeira impossibilidade de cumprir. È o que sucede quando o devedor declara abertamente não querer cumprir, embora possa fazê-lo; quando o devedor não cumpre, dentro do prazo suplementar fixado, ao abrigo do disposto no número 1 do artigo 808.º, apesar de ainda ser possível realizar a prestação, etc. (…)
Fora dos casos de perda objectiva e imediata do interesse na prestação, o credor pode ainda, sobretudo nos contratos bilaterais, ter legítimo interesse em libertar-se do vínculo que recai sobre ele, na hipótese de o devedor não cumprir em tempo oportuno. È que, embora a mora lhe confira o direito a ser indemnizado dos danos sofridos, tal como o não cumprimento definitivo, só a falta (definitiva) de cumprimento legitima a resolução do contrato.
Para satisfazer este compreensível interesse do credor, o artigo 808.º, número 1 do Código Civil, atribui-lhe o poder de fixar ao devedor, que haja incorrido em mora, um prazo para além do qual declara que considera a obrigação como não cumprida.
Este prazo destinado a conceder ao devedor uma derradeira possibilidade de manter o contrato (e de não ter, além do mais, que restituir a contraprestação que eventualmente tenha já recebido), tem de ser uma dilação razoável, em vista da sua finalidade. E terá ainda de ser fixado, pela mesma razão, em termos de claramente deixar transparecer a intenção do credor. È a esta notificação feita ao devedor para que cumpra dentro de certo prazo, depois de ter incorrido em mora, que alguns autores chamam notificação admonitória, enquanto outros falam em interpelação cominatória. Trata-se, na generalidade dos casos, de um ónus imposto ao credor que pretenda converter a mora em não cumprimento. (…)
E tem, realmente, a faculdade de optar, nesses casos, pela resolução do contrato. “Tendo a obrigação por fonte um contrato bilateral, diz o número 2 do artigo 801.º, o credor, independentemente do direito à indemnização, pode resolver o contrato e, se já tiver realizado a sua prestação, exigir a restituição dela por inteiro”.
O outro termo da opção que a lei lhe faculta é o de o credor manter a contraprestação que efectuou (ou realizá-la, se ainda a não tiver efectuado) e exigir a realização coactiva da prestação devida ou a indemnização do prejuízo que lhe causou a faltam do cumprimento do devedor (interesse contratual positivo) (…).
A resolução opera-se por meio de declaração unilateral, receptícia, do credor (artigo 436.º do Código Civil), que se torna irrevogável, logo que chega ao poder do devedor ou é dele conhecida (artigo 224.º, número 1; cfr. artigo 230.º, número 1 e 2 do Código Civil). Goza de eficácia retroactiva, visto que a falta da prestação a cargo do devedor deixa a obrigação da contraparte destituída da sua razão de ser, sem embargo da ressalva dos direitos de terceiro e das restrições impostas pela vontade das partes ou pela finalidade da resolução.”
O Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 27/09/2001, em CJSTJ, Tomo III, páginas 46 e seguintes, reconduz a interpelação admonitória a “uma intimação formal, do credor ao devedor moroso, para que cumpra a obrigação dentro do prazo determinado, sob pena de se considerar a obrigação como definitivamente não cumprida”, podendo ainda consultar-se acerca da declaração resolutória aqui em apreço José Carlos Brandão Proença, “A resolução do contrato no direito civil” (reimpressão), Coimbra Editora, Fevereiro de 2006, páginas 108 e seguintes.
Não se ignora que nos movemos no âmbito de um contrato-promessa em que houve prestação de sinal (cf. cláusulas 3.ª, número 1, alínea a) e 14.ª e artigo 441.º do Código Civil) mas a este propósito, o Prof. Antunes Varela, obra citada, Volume I, páginas 352 e seguintes, afirma o seguinte:
“No contrato-promessa acompanhado ou seguido da constituição de sinal, também não é a introdução do elemento destinado a sublinhar a seriedade da declaração, ou a castigar a sua desistência, que altera o quadro valorativo subjacente ao funcionamento da interpelação admonitória.
Sejam quais forem as sanções aplicáveis ao não-cumprimento (lato sensu) da promessa bilateral sinalizada, nenhuma razão especial existe para não conceder ao promitente-comprador a faculdade de converter a situação de mora da contraparte em falta de cumprimento, a fim de abrir através desta o caminho para a resolução do contrato e a consequente indemnização; nem para recusar ao promitente faltoso em mora a possibilidade de se opor à resolução do contrato ou à aplicação de outras sanções com ela relacionadas, antes de, mediante a interpelação admonitória, lhe ter concedido novo prazo suplementar.
É certo que, tendo o sinal entregue, no contrato-promessa, carácter penitencial, o autor do sinal pode, por simples declaração de renúncia ou desistência da celebração do contrato prometido, resolver imediatamente o contrato-promessa, sem nenhuma reserva de spatium deliberandi quanto ao futuro cumprimento da promessa.
Mas essa possibilidade de resolução imediata do contrato, a troco da perda do sinal penitencial entregue à contraparte, não significa de modo nenhum que não haja, mesmo nos casos de sinal penitencial, lugar à distinção entre situações de mora e de falta de cumprimento, nem afasta o princípio de que só os casos de falta de cumprimento conduzem à sanção da perda do sinal ou da restituição do sinal em dobro, que pressupõem a resolução do contrato-promessa ou o exercício do jus poenitendi contratualmente reconhecido.
Com efeito, mesmo quando haja prestação de sinal com carácter penitencial, o autor do sinal pode não cumprir a promessa porque não pôde cumprir (porque falhou o projectado contrato de financiamento da compra, por exemplo) e não porque tenha querido desistir do contrato.
Se não cumpriu, apenas porque não pôde fazê-lo, haverá em princípio simples mora.
Se não cumpriu, declarando que não quer realizar o contrato prometido e o sinal tem realmente natureza penitencial, terá havido simples e regular exercício do jus poenitendi que o contrato-promessa lhe confere, embora sujeitando-o à sanção da perda do sinal.
Se ele não cumprir, e não declarar que desiste do contrato ou renuncia à celebração do contrato prometido, mas este perder imediatamente todo o interesse que tinha para a contraparte, poderá a conduta do faltoso integrar, nos termos do artigo 808.º, n.º 1, uma verdadeira falta de cumprimento. Mas não é essa a situação que em regra se verifica. A regra é que o interesse do promitente-vendedor se mantém, não obstante a mora do promitente-comprador, que sinaliza a promessa”.
O quadro factual e jurídico descrito permite-nos, desde logo, afirmar o seguinte: ao contrário do que acontece para a falta de pagamento do sinal, em que as partes, na cláusula 3.ª, número 3 do Contrato Promessa junto a fls. 149 e seguintes, expressamente prevêem a revogação automática do mesmo, não existe nenhum artigo desse mesmo acordo escrito que associe à não celebração do contrato de compra e venda do imóvel até ao dia 31/12/2004 a perda automática e definitiva do interesse em contratar por parte dos outorgantes (v.g., com referência aos compradores e aqui requerentes), nem tal pode ser extraído do conjunto do mesmo, o que retira sentido e alcance à “impreteribilidade” do prazo combinado, nos moldes afirmados na carta resolutiva dos agravantes (não nos encontramos, como bem se afirma na decisão recorrida perante um “negócio fixo absoluto”, dado a data limite fixada não revestir a natureza de prazo essencial fixo absoluto, que implique a imediata e definitiva perda do interesse em contratar, por a prestação devida já não lograr a satisfação do credor).
Por outro lado, o teor da carta da Requerida de 21/12/2004, não impunha aos Requerentes qualquer prazo de prorrogação nem pode ser interpretada, ao abrigo dos artigos 236.º a 239.º do Código Civil, como uma recusa definitiva de contratar, pois os seis meses indicados por aquela traduziam-se numa mera sugestão, fundada nas razões cautelares e compreensíveis acima transcritas, não se encontrando os demandantes, nessa medida, inibidos de contraporem um prazo menor para a celebração da escritura pública (3 meses, por exemplo) ou o estabelecimento de outras condições ou cláusulas negociais que os compensassem da dilação proposta e indesejada, não colhendo, por tais motivos, a alegação dos Recorrentes no sentido de ser inútil qualquer resposta desse género à comunicação da promitente vendedora.
Em terceiro lugar, não ressalta, minimamente, dos factos dados sumariamente como assentes e dos restantes documentos existentes nos autos, que se tivesse tornado impossível a celebração do contrato definitivo, que a requerida se tivesse recusado a cumprir o contrato-promessa dos autos ou que a ultrapassagem da mencionada data significava objectivamente para os agravantes a perda definitiva do interesse em celebrar o contrato definitivo de compra e venda (estes só “resolveram” o contrato-promessa no dia 21/1/2005).
Logo, afigura-se-nos que a Requerida, ao não celebrar a escritura pública de compra e venda dentro do prazo acordado se colocou numa mera situação de mora, tendo os recorrentes, caso pretendessem resolver o contrato-promessa, de darem prévio cumprimento ao disposto no artigo 808.º, número 1, 2.ª parte, através da competente interpelação admonitória, o que não aconteceu, dado os promitentes-compradores terem emitido, de imediato, a declaração resolutiva de 21/1/2005.
De qualquer forma e ainda que se pudesse reconduzir a carta dos agravantes acima reproduzida à primeira parte do número 1 do artigo 808.º, os agravantes não fundamentam minimamente os motivos para a perda de interesse na subsistência do contrato promessa dos autos e para a sua resolução, sendo certo que o artigo 808.º, número 2, do Código Civil refere que “a perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente”, encontrando-se a Requerida e, posteriormente, o julgador, quando chamado a dirimir o presente conflito, perante essa omissão, impedidos de analisar, ponderar e valorar devidamente a declaração resolutória em questão.
Sendo assim, a declaração resolutiva dos recorrentes contida na carta de 21/1/2005 e relativa ao contrato-promessa dos autos, por carecer dos requisitos formais e materiais legalmente exigidos, não tem a virtualidade de constituir na sua esfera jurídica o direito, nos termos do artigo 442.º, número 2 do Código Civil, ao recebimento do sinal em dobro.
Chegados aqui, importa averiguar se os recorrentes, como defendem nas suas alegações, tem direito, ainda assim, ao recebimento do sinal em singelo ou se, ao invés, se colocaram numa posição jurídica em que a lei nem sequer lhes confere tal direito.
Ora, atendendo ao regime legal aplicável – artigo 410.º, 442.º, 432.º e seguintes e 762.º e seguintes do Código Civil –, ao teor do contrato-promessa dos autos e à declaração resolutiva dos recorrentes, mediante a qual estes afirmam já não ter interesse na celebração do contrato de compra e venda, o que tem de ser lido como uma declaração de renúncia ou desistência da celebração do contrato prometido, ou, dito de uma outra forma, como uma recusa voluntária, culposa e ilícita de não cumprimento, em moldes definitivos, daquele negócio jurídico, a requerida vê formar-se a seu favor, nos termos da cláusula 14.ª e do já citado artigo 442.º, número 2 do Código Civil, o direito a ficar para si com o valor do sinal pago pelos agravantes, com a sua correspondente perda por parte destes últimos.
Resta-nos averiguar se os recorrentes tem direito à percepção das demais quantias reclamadas, a saber:
- € 3.350,00, que foi pago pelos requerentes à requerida na data em que celebraram o aditamento ao contrato;
- As prestações vencidas e vincendas devidas pelo empréstimo obtido pelos requerentes para pagamento do sinal, sendo que as vencidas entre Fevereiro de 2004 e Outubro de 2006 ascendem já a € 9.119,57 e
- Os respectivos juros legais vencidos e vincendos sobre todas as quantias acima indicadas.
Ora, como já deixámos exposto, a resolução do contrato-promessa promovida pelos requerentes não possui as virtualidades jurídicas perseguidas pelos mesmos, não lhes atribuindo, nomeadamente, o direito ao recebimento de qualquer indemnização junto da promitente-vendedora (logo, das quantias aqui em análise).
De qualquer forma, como bem se afirma na sentença recorrida e já decorre da última transcrição dos ensinamentos do Prof. Antunes Varela, o artigo 442.º, número 4 do Código Civil veda a possibilidade de reclamar quaisquer outras realidades indemnizatórias que não sejam o sinal ou o seu valor em dobro (“Na ausência de estipulação em contrário, não há lugar, pelo não cumprimento do contrato, a qualquer outra indemnização, nos casos de perda do sinal ou de pagamento do dobro deste, ou do aumento do valor da coisa ou do direito à data do não cumprimento.”), sendo certo que do contrato-promessa não ressalta qualquer estipulação em contrário (cf. a já nomeada cláusula 14.ª).
Recorde-se, finalmente, que a primeira das quantias acima referenciadas (€ 3.350,00) parece dever ser configurada também como sinal, dado estar prevista num aditamento a um contrato-promessa, que neste se veio integrar (cf. artigos 440.º e 441.º do Código Civil), sujeitando-se ao regime já antes explanado em termos de perda de sinal, mas, ainda que assim não se entenda, visou, pelo menos, antecipar o pagamento de parte do preço das obras adicionais e extra-projecto pretendidas pelos recorrentes e acordadas entre as partes, alterações e trabalhos esses já realizados à data da resolução do negócio jurídico dos autos e que, portanto, eram devidos pelos mesmos.
Logo, pelos motivos expostos, o presente recurso de agravo não merece provimento.
IV – DECISÃO
Por todo o exposto, nos termos dos artigos 749.º e 713.º do Código de Processo Civil, acorda-se neste Tribunal da Relação de Lisboa em negar provimento ao presente recurso de agravo interposto pelos agravantes PEDRO e SUSANA e, nessa medida, em confirmar a decisão recorrida.
Custas do recurso a cargo dos Agravantes.
Registe e notifique.
Lisboa, 26 de Abril de 2007
(José Eduardo Sapateiro)
(Carlos Valverde)
(Granja da Fonseca)
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