| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA:
I. OBJECTO DO RECURSO.
No Tribunal Judicial da Comarca de Mafra, A intentou a presente acção contra os Réus B e C, pedindo a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre as partes e que seja ordenado o despejo do locado, ao abrigo do disposto pelo art. 64°, al. d), do R.A.U., com fundamento na realização, pelos Réus, no locado, de obras que alteram a estrutura do locado e a disposição interna das suas divisões.
Os Réus contestaram e pedem a improcedência da acção, não só invocando a caducidade do direito de acção, mas, aduzindo, por impugnação, em suma, que, para o exercício no locado da actividade de cabeleireira, a Ré necessitava do correspondente alvará sanitário, tendo sido determinado pela Câmara Municipal que, para lhe ser concedida a correspondente licença de utilização, além do mais, a estabelecimento teria de ser elevado de forma a garantir um pé-direito de 2,70 m., razão pela qual a Ré veio a realizar essa obra, sem a qual não podia exercer a actividade de cabeleireira no prédio e dado que a Autora não a realizou.
Mais formularam pedido reconvencional, peticionando a condenação da autora reconvinda no pagamento da quantia de 3 000 000$00, a título de indemnização por obras e benfeitorias levadas a cabo no locado, a ser apreciado no caso do pedido principal vir a ser julgado procedente.
Replicou a autora, pugnando pela improcedência da arguida excepção, mais defendendo a improcedência do pedido reconvencional formulado, uma vez que as obras realizadas pelos RR são ilegais, tendo alterado a estrutura substancial do locado, não sendo de caracterizar como obras de conservação.
Tendo-se considerado conterem os autos todos os elementos necessários à apreciação do pedido formulado pela autora em via principal, foi proferido despacho saneador-sentença que, na procedência da acção, declarou resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre a autora e a ré mulher, condenando os RR a proceder à entrega do locado livre e devoluto.
Do assim decidido, interpuseram os RR tempestivo recurso, o qual foi admitido como de apelação, a subir a final, nos próprios autos, e com efeito suspensivo da decisão.
Tendo os autos prosseguido seus termos para apreciação do pedido reconvencional, foi organizada a base instrutória, peça que se fixou sem reclamação das partes.
Verificando-se o falecimento na pendência da acção da autora A. foi habilitada D, para com ela prosseguir a causa seus ulteriores termos.
Prosseguindo os autos os seus posteriores trâmites, procedeu-se a audiência de discussão e julgamento, sendo na sequência desta, proferida sentença a condenar a A. habilitada a pagar aos RR reconvintes a quantia de € 3483,72.
Desta sentença foi apresentado recurso pelos herdeiros da falecida, que foi admitido, mas que, por falta de alegação, veio a ser julgado deserto.
No recurso interposto pelos RR., apresentaram estes doutas alegações, das quais se relevam as seguintes CONCLUSÕES:
I - Não se conformam os RR. Recorrentes com a douta decisão proferida em Despacho Saneador /Sentença, de fls .. a fls.... dos autos, porquanto entende que tinha direito a proceder às obras que efectuou no locado, sem autorização prévia dos AA. uma vez que sem as mesmas ficava, de todo prejudicado o uso do locado para o fim para que fora arrendado.
II - Mas mais, entendem ainda os Rcts. que as mesmas não constituem fundamento de resolução do contrato de arrendamento por não se enquadrarem no previsto na al. d) do Art.° 64° do Regime do Arrendamento Urbano (adiante dito R.A.U.), pelo que violou a douta sentença recorrida este mesmo preceito.
III - As obras que os Rcts. realizaram no locado e que os AA alegam como fundamento de resolução do contrato de arrendamento foram as de revestimento das paredes interiores a lambrim até 1,70 m e de elevação do estabelecimento, de forma a garantir um pé direito de 2,70 m, concretamente, através de um rebaixamento do piso em medida superior a 40 cm.
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VI - Não entendem os Rcts. que as obras efectuadas tenham, por qualquer forma alterado a disposição interna do locado e isto porque, por disposição interna, se entende a divisão por paredes, de compartimentos da casa e da atribuição de cada divisão a determinado funcionalismo, como a transformação de dois quartos numa única sala, ou de dois quatros em três, ou supressão total da cozinha ou de uma cada de banho, devendo ser este o sentido em que o Tribunal deveria ter aplicado o Art.° 64°, n.º 1 do R.A.U..
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X - Tendo sido dado como provado no douto Despacho Saneador/Sentença que "Em 1980, por acordo verbal celebrado entre a anterior dona do imóvel, Julieta Pedroso da Conceição, foi dada de arrendamento à ora R. mulher o dito arrendamento, concretamente, com a possibilidade de afectação a salão de cabeleireiro, a parte do imóvel acima referida", não sendo questionável, a validade do acordo verbal nestes casos, e tendo sido declarado pela Senhoria à data da celebração do contrato de arrendamento, que o arrendamento se destina a salão de cabeleireiro, as obras efectuadas pela Rct. foram absolutamente indispensáveis para que o fim do arrendamento fosse legalmente possível.
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XVII - Assim sendo, não parece, salvo o devido respeito, que a qualificação do arrendamento como mero direito de gozo, impeça que seja imposta ao proprietário a aceitação de obras efectuadas sem o seu consentimento, desde que, as mesmas não se encontrem previstas no Art.° 64° n.° 1 al. d) do R.A.U.. E se as obras efectuadas pelo Rcts. não se enquadram na previsão legal daquele mesmo preceito devem as mesmas ser consideradas legalmente possíveis atenta à interpretação da Ordem Jurídica no seu conjunto e das normas mencionadas do R.A.U. e do Art.° 103º al. b) e 406° n. 1 do C.C..
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XV - Não parece correcto, a determinação da resolução do contrato de arrendamento, com fundamento nas obras alegadas pela Red. como causa de pedir e em que esta fundamenta o seu pedido de resolução do mesmo contrato.
Requerem se revogue sentença recorrida na parte em que foi impugnada, com absolvição dos RR. do pedido.
A A. contra-alegou, pugnando pela manutenção da decisão recorrida.
Admitido o recurso na forma, com o efeito e no regime de subida devidos, subiram os autos a este Tribunal da Relação, sendo que nada obstando ao conhecimento do mesmo, cumpre decidir.
A questão a resolver é a de saber se as obras levadas a efeito no local arrendado constituem fundamento para despejo.
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II. FUNDAMENTOS DE FACTO.
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III. FUNDAMENTOS DE DIREITO.
A lei é clara a estabelecer que é obrigação do locatário fazer uma utilização prudente da coisa locada, em conformidade com os fins do contrato (art.s 1038º/d e 1043º/1 do CC).
Esta obrigação do locatário está em consonância com o direito que assiste ao senhorio de resolução do contrato de arrendamento, entre outras situações, com fundamento na alínea d), do n.º 1, do art. 64º do R.A.U.
Nos termos desta norma, o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário fizer no prédio, sem consentimento escrito: obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa; ou obras que alterem substancialmente a disposição interna das suas divisões; ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos do art. 1043º do CC ou do art. 4º do R.A.U.
O art. 1043º/1 do CC considera como justificadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização do locado. Por sua vez, o art. 4º do RAU faculta ao arrendatário a realização de pequenas deteriorações necessárias para assegurar o seu conforto e comodidade.
Ao locatário é ainda permitido efectuar benfeitorias, destinadas à conservação ou beneficiação, nos termos previstos nos art.s 1036º e 1046º/1 do CC. Não é aplicável, contudo, este regime de benfeitorias aos actos de inovação ou transformação que modifiquem em alguns dos seus elementos a composição e a configuração da imóvel arrendado(1).
Como tem sido entendido na jurisprudência, a alteração substancial da estrutura externa do prédio como fundamento de resolução do contrato, consiste na alteração da sua fisionomia, configuração ou equilíbrio arquitectónico(2).
Note-se que a alteração substancial traduz as ideias de perenidade - excluindo-se, assim, as obras realizadas com materiais facilmente destacados - e de inamovibilidade, que leva a excluir também as obras a todo o tempo desmontáveis(3).
Por outro lado, a alteração substancial da disposição interna das divisões consiste na modificação da forma como elas se concatenavam entre si, da sua planificação ou distribuição internas(4). E quanto à alteração substancial da disposição interna do prédio valem, igualmente, as características da perenidade das obras realizadas.
Assim, entende-se que alteram substancialmente a disposição interna de um prédio as obras empreendidas pelo arrendatário que colidam com o plano ou projecto a que o prédio obedeceu, o que se verifica, designadamente, quando se diminui ou quando se aumenta o número de compartimentos, com carácter definitivo(5).
Ora, as obras que comportem alterações substanciais do prédio levadas a efeito pelo arrendatário dependem de consentimento expresso e escrito, podendo este, todavia, ser contemporâneo da celebração do contrato e constar das respectivas cláusulas.
No caso em apreço, a Ré efectuou no locado a seguinte obra: elevação do estabelecimento, de forma a garantir um pé-direito de 2,70 m., concretamente, através de um rebaixamento do piso em cerca de 60 centímetros e revestiu as paredes interiores a lambrim até 1,70 m. de altura, sendo que tal obra foi feita sem consentimento da Autora.
O rebaixamento do piso em cerca de 60 centímetros não pode deixar de colidir com o plano ou projecto a que o prédio obedeceu, por se tratar de uma alteração substancial no pé-direito do prédio que eventualmente até pode colocar em risco a própria estabilidade do mesmo.
Por isso, entende-se que obra de tal natureza comporta uma alteração substancial na estrutura interna do prédio, pelo que não pode ser levada a efeito pelo inquilino sem autorização do senhorio.
E no caso em apreço este entendimento nem sequer é já controverso, na medida em que está provado que, antes da presente acção, a ora R. mulher intentou contra a aqui A. acção de jurisdição voluntária para suprimento de consentimento, alegando que a ora A. se tinha recusado a autorizar tais obras, pedindo que o Tribunal desse suprimento do respectivo consentimento, para o efeito de proceder à elevação da divisão "destinada a salão de cabeleireiro" e da casa de banho, por forma a que fosse garantido um pé-direito de 2,70 metros e a proceder ao revestimento das paredes inferiores a lambrim e até 1,70 metros de altura.
Sucede que nessa acção veio a ser proferida sentença, na qual se exarou que "as obras que a autora pretende realizar, suprimindo o consentimento da ré: a criação de um pé-direito de 2,70 metros para o estabelecimento, alcançado ou através de elevação do mesmo ou rebaixamento do piso, o revestimento das paredes interiores a lambrim até 1,70 metros de altura, constituem uma alteração substancial do imóvel: e que a lei não faculta à autora o direito de obter da ré, o suprimento do consentimento para realização de umas obras que alteram substancialmente a estrutura do arrendado", sendo que a referida sentença transitou em julgado.
Quer dizer: antes das ditas obras terem sido realizadas já existia decisão judicial, transitada em julgado, a não as autorizar com o fundamento de constituírem uma alteração substancial do imóvel.
Tem, assim, que também aqui se respeitar a autoridade do caso julgado.
Com efeito, transitada em julgado a sentença, a decisão sobre a relação material controvertida fica tendo força obrigatória dentro do processo e fora dele nos limites fixados pelos artigos 497º e seguintes" (art. 671º/1), sendo que "a sentença constitui caso julgado nos precisos limites e termos em que julga"(art. 673º).
E atento o que se dispõe nos artigos 659º/2 e 713º/2, não parece oferecer dúvida de que o caso julgado abrange a parte decisória da sentença ou acórdão, ou seja, a conclusão extraída dos seus fundamentos.
Como refere Teixeira de Sousa, “não é a decisão, enquanto conclusão do silogismo judiciário, que adquire o valor de caso julgado, mas o próprio silogismo considerado no seu todo: o caso julgado incide sobre a decisão como conclusão de certos fundamentos e atinge estes fundamentos enquanto pressupostos daquela decisão"(6).
No mesmo sentido se tem pronunciado a jurisprudência do STJ, designadamente no Acórdão de 29-01-2004, onde se afirma que “o caso julgado material abrange o envolvente segmento decisório e o relativo a questões preliminares que sejam seu antecedente lógico necessário” (7).
Deste modo, tem de se haver por definitivamente resolvido que as obras que os apelantes levaram a cabo no locado constituíram alteração substancial da estrutura do prédio, pelo que não tendo sido autorizadas pela senhoria, a esta assistia direito de resolução do contrato de arrendamento, com fundamento na alínea d), do n.º 1, do art. 64º do R.A.U.
Em face desta conclusão não releva que as obras em causa tenham sido exigidas pelo Município a fim de ser autorizado o exercício da actividade de cabeleireiro no local e até que o arrendamento admitisse a possibilidade de afectação a salão de cabeleireiro do arrendado e que as obras efectuadas fossem absolutamente indispensáveis para que o fim em causa fosse prosseguido.
Provado que a senhoria não autorizou, nem tinha que autorizar, as ditas obras e que estas uma vez realizadas sem o seu consentimento se traduziram em obras que modificam substancialmente a estrutura do prédio, encontrado está o fundamento para a resolução do contrato de arrendamento por parte da senhoria, sem que as aludidas circunstâncias possam ter o relevo de justificar a realização de obras ilícitas, por serem pertença exclusiva da esfera jurídica do senhorio enquanto detentor do direito de propriedade e não do arrendatário possuidor de um mero direito de gozo.
A sentença sindicada não merece, assim, qualquer censura, considerando-se a mesma até bem estruturada e fundamentada, pelo que no mais que se poderia acrescentar para ela se remete.
Improcedem, por isso, as conclusões do recurso, sendo de manter a decisão recorrida.
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IV. DECISÃO:
Em conformidade com os fundamentos expostos, nega-se provimento à apelação e confirma-se a decisão recorrida.
Custas nas instâncias pelos apelantes.
Lisboa, 15 de Fevereiro de 2007.
FERNANDO PEREIRA RODRIGUES
FERNANDA ISABEL PEREIRA
MARIA MANUELA GOMES
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1Ac. do STJ de 6.6.2002, acessível em http://www.dgsi.pt/jstj.
2Citado Acórdão e Rabrindanath Capelo de Sousa, "Acção de despejo. Obras não autorizadas e deteriorações consideráveis", in CJ, 1987, ano XII, T5, p. 16.
3 Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 7.ª ed. p. 432 e ss., citando jurisprudência.
4 Menezes Cordeiro, ob. cit. p. 236, citando jurisprudência; Aragão Seia, ob. cit. p. 374 e jurisprudência que cita.
5 Vd. Ac. da RL de 10.05.2001, in CJ, 2001, T 3, 87.
6 In Notas ao Código do Processo Civil, III, 3.ª ed., pg. 578.
7 Acessível em http://www.dgsi.pt/jstj. |
