Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	111/06.9TCFUN.L1-1
Relator:	JOÃO AVEIRO PEREIRA
Descritores:	CESSÃO DE EXPLORAÇÃO FRACÇÃO AUTÓNOMA DENÚNCIA DE CONTRATO
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	03/24/2009
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	CONFIRMADA A DECISÃO
Sumário:	I – Adquirida uma fracção autónoma mobilada e cedida depois, contratualmente, para ser integrada num empreendimento turístico e aí explorada na actividade hoteleira, o caso não é de arrendamento nem de cessão de exploração de estabelecimento comercial. II – Esta realidade negocial reconduz-se antes a uma cessão de unidades habitacionais ou apartamentos para exploração como alojamento turístico, no âmbito de um estabelecimento hoteleiro, com regime legal próprio. III – Por ser estranha à disciplina vinculística do arrendamento, a cessação desta figura contratual obedece ao que livremente foi estipulado pelas partes. JAP

Decisão Texto Integral:

Acordam os juízes na 1.ª secção do Tribunal da Relação de Lisboa: I – Relatório M intentou a presente acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra D, LDA., pedindo: a) a condenação da Ré a entregar-lhe a fracção habitacional objecto do contrato de cessão de exploração, com seus móveis e equipamento; ou quando assim se não entenda, b) a declaração de nulidade do contrato e a condenação da Ré a entregar à A. a referida fracção habitacional, com seus móveis e equipamento. Esta pretensão foi contestada pela R., que reconveio. A A. replicou defendendo a improcedência das excepções e da reconvenção. Foi elaborado despacho saneador e, após a audiência de discussão e julgamento, foi julgada procedente a acção e improcedente a reconvenção. Inconformada, a Ré apelou, concluindo as suas alegações do seguinte modo: «I. O contrato celebrado entre a mãe da Autora e a Ré não foi, pese embora a sua nominação, um contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial. II. A mãe da A. cedeu em 1974 a fracção que acabava de adquirir para que fosse destinada à actividade turística que a sociedade Ré já desenvolvia no prédio. III. Nem a Autora tinha qualquer exploração comercial ou industrial na referida fracção autónoma da sua propriedade nem havia um "estabelecimento comercial" naquela fracção, já que a unidade económica era todo o hotel, composto por várias fracções que a sociedade Ré explora. IV. A A. não cedeu, porque não existiam, serviços turísticos que fossem prestados por aquela fracção, nem a clientela, nem o aviamento próprio de um estabelecimento comercial que se transmite em cessão de exploração. V. A transmissão da fracção não foi acompanhada de transferência em conjunto, das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integrassem um eventual estabelecimento. VI. O contrato então realizado de forma consensual tem como objecto uma fracção autónoma e não um estabelecimento comercial já existente ou pensado para existir como unidade económica própria. VII. À cedência do uso de uma fracção transmitida como cessão de exploração que faltasse alguns dos elementos referidos n.º 2 do artigo 1118° do Código Civil, nomeadamente os descritos na alínea b), na altura em vigor, era considerado como contrato de arrendamento (artigo 1085.º do Código Civil) VIII. Não havendo lugar à cessão de exploração de estabelecimento, o regime aplicável é do arrendamento ou seja, o locador fica sujeito ao regime do arrendamento quando a cedência é feita sem as condições que a poderiam caracterizar como cessão de exploração de estabelecimento. (vd. neste sentido o Acórdão do STJ de 6 de Maio de 1998, in BMJ, n.º 477, pág. 428) IX. Para que o arrendamento seja extinto por denúncia do senhorio são exigidas determinadas características que no caso não se passaram (art." 680/2, 69.º/n.º 1, 70° e 71°, todos do RAU). X. A denúncia da Autora foi feita através de carta registada de 28 de Janeiro de 2000, e não através de acção judicial, como impunha o art.70° do RAU. XI. Para além disso deveria ser respeitada a antecedência mínima para a denúncia de seis meses relativamente ao fim do prazo do contrato em curso, o qual terminaria em 30 de Abril de 2000, o que não veio a acontecer. XII. Perante isto, a forma e os termos da denúncia feita pela Autora, não respeita a lei, dá-se como não consumada, e portanto, como não válida. XIII. Mesmo que a denúncia fosse válida, em hipótese que consideramos apenas para efeitos alternativos, deve ser aplicado o artigo 113° n.º 2 do então RAU que determinava que sempre que o valor do prédio em causa tenha aumentado por acção do locatário, é-lhe garantido o direito a uma compensação em dinheiro por tal facto compensação essa a ser decidida em tribunal, segundo juízos de equidade. XIV. E está provado em Tribunal que a ré realizou várias obras na fracção, como instalou ar condicionado, substituiu todo o equipamento da cozinha, mudou canalizações, substituiu o soalho por tijoleira, alterou os equipamentos da casa-de-banho e mudou móveis tapetes e cortinados, que aumentaram o seu valor. Termos em que deve a sentença do Tribunal do Funchal ser revogada, absolvendo-se a Ré do pedido formulado pela Autora, por se considerar não válida a denúncia feita; Ou se assim não se entender, considerando-se válida a denúncia, deve condenar-se a Autora a indemnizar a Ré pelas obras realizadas na fracção que aumentaram o seu valor». Em contra-alegações, a A. defende a improcedência do recurso e a confirmação da sentença recorrida. Colhidos os vistos, cumpre decidir. ** As questões a resolver, tal como resultam do enunciado conclusivo dos Recorrentes, são as seguintes: 1) da natureza jurídica do contrato; 2) da validade da denúncia; 3) da reconvenção. ** II – Fundamentação A – Factos provados. 1.° A autora, por escritura pública de 04 de Março de 1974, do 1° Cartório Notarial do Funchal, declarou que adquiriu à sociedade comercial por quotas "M, Lda.", que declarou vender, a fracção ou unidade habitacional designada por "F", localizada no sexto andar do Bloco, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, denominado "Edifício ", situado na Estrada Monumental, onde chamam "Quinta", freguesia de São Martinho, concelho do Funchal, então descrito na Conservatória do Registo Predial do Funchal — doc. a fls. 5a12. 2.° A fracção autónoma encontra-se actualmente descrita na sobredita Conservatória do Registo Predial e inscrito o título da constituição da propriedade horizontal do prédio. 3.° Através dessa mesma escritura, da acima referida, Maria, usufrutuária, mãe da autora e falecida em 07.02.1988, declarou dar de exploração à ré, que declarou aceitar, a mencionada unidade habitacional, já mobilada e equipada — doc. a fls. 5 a 12. 4.° Declarou-se que a exploração é de natureza comercial, a exercer na modalidade de habitação para fins turísticos, consequentemente para ocupações rotativas de maior ou menor duração e não para residência principal ou de fixação dos ocupantes, com exclusão, portanto, da figura corrente do subarrendamento — doc. a fls. 5 a12. 5.° Declarou-se que o prazo de exploração é de vinte e quatro meses, com início em 01 de Maio de 1974 e a prorrogação acontecerá por períodos de dois anos se o contrato não for denunciado por qualquer das partes, mediante aviso feito por carta registada com a antecedência de noventa dias, referida — a antecedência — ao fim do prazo que estiver em curso — doc. a fls. 5 a 12. 6.° Declarou-se que a compensação pela exploração contratada é no montante anual de trinta mil seiscentos oitenta escudos e quarenta centavos e será paga em duodécimos, no valor mensal de dois mil quinhentos cinquenta e seis escudos e setenta centavos, até ao dia oito do mês a que respeitar e por depósito feito pela ré no Banco desta cidade que lhe viesse a ser indicado — doc. a fls. 5 a 12. 7.° Declarou-se que a ré (cessionária) obriga-se a manter em bom estado de conservação o objecto dado de exploração e bem assim o mobiliário e apetrechamento do mesmo — doc. a fls. 5 a 12. 8.° Declarou-se que enquanto durar o contrato são da conta da ré, ou de quem lhe suceder nos direitos e obrigações, as despesas relativas à administração do condomínio — doc. a fls. 5 a 12. 9.° O objecto social da ré era, e é, a exploração de hotéis, residenciais, restaurantes, "snack-bares" e estabelecimentos similares com fins turísticos — doc. a fls. 13 a 17. 10.°A fracção autónoma destinou-se a ser integrada na exploração hoteleira que a ré vinha realizando no prédio. 11.°A autora, por carta registada de 28 de Janeiro de 2000, comunicou à ré não estar interessada na continuação do contrato pelo qual esta vinha exercendo a cessão de exploração — doc. a fls. 18. 12°A ré mantém-se na detenção da aludida fracção, com seus móveis e equipamentos. 13.° À data da realização da escritura, A e J, eram representantes legais das sociedades comerciais "M Lda." e "D, Lda." — doc. a fls. 59 a 72. 14.°Na data em que foi outorgada a escritura pública junta com a petição inicial (4 de Março de 1974), os dois que nela intervieram em representação da ré eram seus sócios e gerentes — doc. a fls. 59 a 72. 15.°Para obrigar a ré era necessária, na falta do gerente José Pinto, a assinatura conjunta de dois dos outros seus sócios gerentes — doc. a fls. 59 a 72. 16.°A escritura pública foi assinada, em conjunto, por dois dos outros sócios e gerentes da ré — doc. a fls. 59 a 72. 17.° J e o JM não eram sequer sócios, nem gerentes, da ré na data em que foi celebrada a escritura – doc. a fls. 59 a 72. 18.°A compensação devida pela ré era, à data da denúncia, de seis mil cento e dezoito escudos mensais; 19.°A sociedade ré, desde Março de 1972, desenvolve naquele prédio a sua actividade hoteleira de interesse turístico, aí funcionando o Hotel Apartamentos. 20.° A autora adquiriu aquela fracção e cedeu a posse a quem lhe assegurava uma compensação mensal plausível à época e lhe garantia a manutenção do apartamento e qualidade da fracção. 21.° A renda foi actualizada todos os anos. 22.°Naquela fracção a autora não desenvolvia a actividade de habitação para fins turísticos. 23°A autora não instalou nenhuma actividade económica de carácter comercial ou industrial naquela fracção. 24.°A autora limitou-se a adquirir a fracção já mobilada e equipada e cedeu a sua posse à sociedade Ré. 25° Foi a sociedade ré que assegurou a ligação às infra-estruturas hoteleiras existentes no prédio e integrou a referida fracção no Hotel, com o conjunto de serviços que eram e são fornecidos por este. 26.°Não foi a autora que montou o Hotel. 27.°Desde 1976, a ré procedeu a várias obras na fracção: instalou ar condicionado; substituiu todo o equipamento da cozinha; mudou canalizações; substituiu o soalho por tijoleira; alterou os equipamentos da casa de banho; mudou móveis, tapetes e cortinados. 28.°No conjunto de serviços do Hotel-Apartamento se compreendia a "recepção". 29.° A autora deu autorização à ré para realização de obras destinadas "a manter em bom estado de conservação o objecto dado de exploração e bem assim o mobiliário e apetrechamento do mesmo". B – Apreciação jurídica 1) Da natureza jurídica do contrato Está em causa saber se entre a A. e a Ré foi celebrado um arrendamento ou uma cessão de exploração. Importa lembrar que o julgador não está vinculado à qualificação que as partes atribuem aos contratos que celebram. O art.º 1085.º do código civil, na redacção vigente à data da celebração dispunha que: «1. Não é havido como arrendamento de prédio urbano ou rústico o contrato pelo qual alguém transfere temporária e onerosamente para outrem, juntamente com a fruição do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado. 2. Se, porém, ocorrer alguma das circunstâncias previstas no n.º 2 do artigo 1118.º, o contrato passa a ser havido como arrendamento do prédio». E as circunstâncias deste preceito, que podiam concorrer para transformar o contrato em arrendamento, verificavam-se: «a) Quando, transmitida a fruição do prédio, passe a exercer-se nele outro ramo de comércio ou indústria, ou quando, de um modo geral, lhe seja dado outro destino; b) Quando a transmissão não seja acompanhada de transferência, em conjunto, das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento». Esta matéria passou depois a ser regulada, nos mesmos termos, pelos art.ºs 111.º e 115.º do R.A.U. e, posteriormente, pelo NRAU, art.ºs 1109.º e 1112.º, n.º 2 do código civil. Por outro lado, há um contrato de locação quando uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição, designando-se por arrendamento quando versa sobre coisa imóvel (art.ºs 1022.º e 1023.º do código civil). Deste modo, primeiro há que averiguar se a fracção cedida em uso pela A. à Ré constituía um verdadeiro estabelecimento comercial. O que caracteriza este último é, não só o espaço em que se encontra instalado, mas toda uma universalidade de elementos patrimoniais, corpóreos e incorpóreos, que constituem o chamado aviamento, nomeadamente os utensílios necessários à prossecução da actividade lucrativa, as mercadorias, os créditos, os débitos, os alvarás e, muito importante, a clientela. Portanto, para que haja cessão de exploração de um estabelecimento comercial é necessária, como diria Jacques de la Palice, a preexistência desse estabelecimento. Aliás, actualmente, o citado art.º 1109.º, n.º 1, do código civil define em termos mais claros a cessão de exploração ou locação de estabelecimento, como «A transferência temporária e onerosa do gozo de um prédio ou de parte dele, em conjunto com a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado». No caso dos autos, provou-se que a A. adquiriu a fracção à Ré, já mobilada, e que depois lha cedeu para esta a explorar na sua actividade hoteleira. A A. não desenvolvia aí nenhuma actividade habitacional e comercial para fins turísticos. Foi a Ré, como também ficou demonstrado, que assegurou a ligação às infra-estruturas hoteleiras existentes no prédio e integrou a fracção da A. no Hotel, com o conjunto de serviços que eram e são fornecidos por este. Perante este quadro factual, forçoso é concluir que não foi um estabelecimento comercial ou industrial que a A. cedeu, mas uma simples fracção autónoma, ainda que mobilada, a fim de ser utilizada pela Ré no seu comércio ou indústria, sendo a partir daí integrada no estabelecimento desta e, então sim, afectada à actividade comercial hoteleira e turística. Portanto, não sendo a dita fracção um estabelecimento comercial ou industrial, a situação em análise não configura um contrato de cessão de exploração. Tão-pouco se poderá falar num contrato de arrendamento para comércio e indústria, pois da hermenêutica do acordo escriturado não resulta que as partes se quisessem vincular dessa maneira. Além disso, a realidade contratual que aqui se perfila tem sido regulada como cessão de unidades habitacionais para fins turísticos, pelo seguinte regime jurídico próprio: decreto-lei n.º 49399, de 24 de Novembro de 1969; decreto n.º 61/70, de 24 de Fevereiro, e decreto regulamentar n.º 14/78, de 12 de Maio. Com efeito, da literalidade do contrato celebrado entre as partes consta que «A exploração é de natureza comercial, a exercer na modalidade de habitação para fins turísticos, consequentemente para ocupação rotativa de maior ou menor duração e não para residência principal ou de fixação dos ocupantes, com exclusão, portanto, da figura concreta do subarrendamento» - (fls. 9). Portanto, assim se vê que as partes não se quiseram comprometer numa relação arrendatícia, mas sim nos termos de uma cedência de um apartamento para exploração como alojamento turístico no âmbito do estabelecimento hoteleiro da Ré – cf. ac. do STJ de: 26-2-1991, proc.º n.º 079887, 1.ª sec. (sumário); 30-4-1991, 079994, 1.ª sec. (sumário); 13-2-1996, 082312, 1.ª sec., www.dgsi.pt/jstj. 2) Da validade da denúncia Deste modo, tratando-se de um contrato estranho à disciplina vinculística dos contratos de arrendamento, a sua cessação obedece ao que livremente foi estipulado pelas partes. Neste caso, qualquer delas podia denunciar o contrato mediante aviso feito por carta registada com antecedência de 90 dias, em relação ao termo do prazo em curso. Ora, tendo a A., por carta regista em 28 de Janeiro de 2000, comunicado à Ré não estar interessada na continuação do contrato, e terminando o prazo corrente em 1 de Maio de desse mesmo ano, verifica-se que a denúncia foi feita dentro do prazo acordado e, por isso, é válida. 3) Da reconvenção Todas as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa são consideradas benfeitorias, dividindo-se estas em necessárias, úteis e voluptuárias. As primeiras são as que visam evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa; as segundas, não sendo indispensáveis à conservação da coisa, aumentam-lhe o valor; finalmente as voluptuárias, não sendo também indispensáveis, sobem o valor da coisa e servem apenas para recreio do benfeitorizante (art.º 216.º do C. Civ.). Resulta da matéria de facto provada que, desde 1976, em data ou datas desconhecidas, a Ré procedeu a várias obras na fracção: instalou ar condicionado; substituiu todo o equipamento de cozinha; mudou canalizações; substituiu o soalho por tijoleira; alterou os equipamentos da casa de banho; mudou móveis, tapetes e cortinados. Todavia, não resulta dos autos, da matéria de facto provada, que as referidas obras integrem qualquer dos conceitos legais de benfeitorias necessárias, para evitar a perda da fracção, úteis ou voluptuárias com aumento de valor. Cabiam à Ré, ora reconvinte, os ónus de alegar e de provar os factos pertinentes à caracterização das ditas obras segundo os diferentes tipos de benfeitorias, a fim de se apurar se tem ou não direito a obter algum reembolso do que nelas terá gasto, no caso de não as poder levantar sem detrimento da fracção, nos termos dos art.ºs 1273.º e 1275.º do código civil. Pelo contrário, os factos evidenciam que era obrigação contratual da cessionária da fracção mantê-la em bom estado de conservação e bem assim o mobiliário e apetrechamento do mesmo (cláusula D, fls. 10, destes autos). Além disso, era a Ré que tinha o dever de manter a fracção em condições de ser utilizada pelos clientes, na sua actividade de alojamento turístico, pois a A. apenas lhe cedeu a fracção sem obrigação de proceder por sua conta a quaisquer reparações ou modificações. Deste modo, a reconvenção não pode deixar de improceder. Em conclusão, soçobrando todas as conclusões da Recorrente, a sentença recorrida não merece censura. ** III – Decisão Pelo exposto, julga-se improcedente o recurso e, por conseguinte, confirma-se a sentença recorrida. *** Lisboa, 24.3.2009 João Aveiro Pereira Rui Moura Anabela Calafate