| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1. J que comercialmente usa a denominação J-Mediador Imobiliário propôs acção declarativa com processo ordinário contra Lego-Sociedade para Comércio de Brinquedos Ldª pedindo a sua condenação no pagamento de 18.800.000$00 com juros de mora à taxa legal de 7% ao ano a contar da data da citação e até efectivo pagamento.
O valor de 18.000.000$00 corresponde à comissão de 3% que considera ser-lhe devida pela venda de um conjunto imobiliário (terrenos de Alfragide) de que fora encarregado pela ré no âmbito de contrato de mediação imobiliário celebrado em 4-1-1999.
Reclamou ainda à ré o pagamento da quantia de 500.000$00 de despesas com a actividade de promoção da venda e 300.000$00 de honorários.
A sentença julgou a acção parcialmente procedente considerando apenas devida a retribuição de 15.000.000$00 pois apurou-se que o valor de venda foi de 500.000.000$00 e não 600.000.000$00; julgou improcedente o demais pedido por reconhecer ao autor o direito à retribuição pela mediação, já não quanto aos gastos realizados com a angariação de interessados que pela retribuição ficam abrangidos, assim como quanto aos honorários de advogados salvo na medida da procuradoria.
Desta decisão foi apenas interposto recurso pela ré e, por conseguinte, está apenas em causa a sua condenação no pagamento de € 74.819.68 ( 15.000.000$00) acrescidos de IVA à taxa devida e juros de mora, também à taxa legal, desde a citação até integral pagamento.
Nas suas alegações de recurso a Ré, que expressamente declara concordar com o teor da decisão da matéria de facto, salienta que denunciou por cartas datadas de 19-2-1999 todos os contratos de mediação imobiliária que outorgara designadamente o que celebrara com o autor; ulteriormente decidiu vender os terrenos por preço inferior e recorreu aos serviços de pessoa identificada para intermediar a venda dos terrenos com o interessado que lhe havia sido apresentado pelo autor; o negócio foi concluído com a intermediação daquele indivíduo, que serviu de mediador, a quem pagou a comissão de 3%; não deu o tribunal como provado que “ foi por causa da promoção e apresentação feita pelo autor que a ré concretizou o negócio” e, por isso, não está provado o nexo causal de que foi a actividade do autor que conduziu à conclusão do negócio; a própria apresentação do interessado comprador por parte do autor ocorreu ao abrigo de um contrato verbal de mediação imobiliária nulo por falta de forma.
2. Factos provados:
1- O autor é um mediador imobiliário (A)
2- No exercício da sua actividade profissional o autor celebrou com a ora ré, em 4 de Janeiro de 1999, contrato de mediação imobiliária cujo original ficou em poder da ré tendo sido enviado cópia por fax expedido em 19 de Fevereiro de 1999 desse contrato devidamente carimbado e assinado, contrato que é a versão escrita do contrato estabelecido entre ambas as partes em meados de 1998 (ver fls 14)(B, C, D, E,F.G e H)
São estas as cláusulas do aludido contrato em que Lego-Sociedade para Comércio de Brinquedos Ldª figura como primeira outorgante e o autor como segundo outorgante:
“ 1- O primeiro outorgante declara que é dono e legítimo proprietário de:
a) Dois lotes de terrenos industriais em Alfragide-Amadora, o lote nº5 com 7505m2 e o lote nº6 com 4770m2 perfazendo uma área de 12.275m2, podendo estes serem comercializados no seu conjunto ou em separado pelo preço de 50 contos/m2.
b) Várias fracções sitas no Largo João Vaz, nº9 A,B,C e D-Alvalade-Lisboa que compõem um espaço com cerca de 1400m2, presentemente destinado a escritórios e armazém, podendo ser promovida a sua venda pelo preço de 400.000 cts (quatrocentos milhões de escudos)
2-
a) Que pelo presente contrato o primeiro outorgante autoriza o segundo outorgante a promover a venda dos bens imobiliários supra mencionados
b) Em regime de não exclusividade para quaisquer entidades, individuais ou colectivas
3-
a) O Primeiro outorgante obriga-se a pagar ao segundo outorgante uma comissão de 3% (+ IVA) sobre o valor final da venda, no acto de assinatura do respectivo contrato- -promessa de compra e venda, caso esta seja efectuada através dos nossos serviços”
3- Da actividade profissional do ora autor resultou a apresentação à Ré de FM (I)
4- Em 22-12-1998 teve lugar uma reunião com visita aos terrenos de Alfragide , objecto de promoção de venda, tendo estado presentes o Sr. Dr. JC, o Sr. RB e o Sr. FM (J)
5- Por carta datada de 19-2-1999, na mesma data em que foi expedido o fax referido em 2 supra, recebida pelo autor a 22 do mesmo mês e ano, a ré veio declarar que considerava sem efeito o contrato de mediação (L e M).
Diz a carta:
“ Em referência ao contrato de mediação imobiliária assinado em 4 de Janeiro de 1999 informamos que por decisão da Administração damos o mesmo sem efeito 30 dias após a presente data.
Queremos também informar que dentro deste período se mantêm todas as condições em vigor e se houver algum potencial cliente gostaríamos de ser devidamente noticiados.
Aproveitamos a oportunidade para agradecer toda a atenção e colaboração prestada.
Atentamente
Lego Ldª
(segue-se carimbo da socidade ‘Lego Sociedade para o Comércio de Brinquedos Ldª A Gerência e segue-se assinatura manuscrita ‘MN’)”
6- Atento o prazo de um mês de prolongamento do contrato datado de 4 de Janeiro o autor não reagiu uma vez que nunca pensou que a ré não procedesse ao pagamento de uma comissão no caso de ela ser devida (N).
7- O A. fez inúmeras tentativas para obter mais informações sobre o negócio e sobretudo sobre o pagamento da comissão contratual (O)
8- O autor enviou em 27-10-1999 uma carta a FM, enviou outra em 3-12-1999 e em 11-4-2000 enviou uma carta à ré solicitando o pagamento da comissão (P)
9- A Ré enviou à Interlego AG um fax de 24-6-1999 (ver fls 106) onde refere que, recebido cheque respeitante a segundo pagamento no montante de 50.000.000$00, no dia seguinte iriam pagar ao agente a comissão de 3% (Q)
10- No dia 18 de Março de 1999 a Lego Ldª dirige carta (ver fls 107) a MCS na qual em resposta à proposta apresentada por ele em 12-3-1999 declara aceitar a venda dos terrenos em Alfragide pela quantia de 500.000.000$00 mediante o pagamento de 50.000.000$00 com a escritura e segundo a décimo pagamentos nos 30, 60, 90, 120, 150, 180, 210, 240 e 270 dias após a celebração da escritura (R)
11- O interessado comprador FM comunica por carta de 24-3-1999 que aceita as condições propostas pela Lego Ldª (R)
12- No dia 26-5-1999 a Ré Lego, representada por MN e Construções Tamariz Ldª, representada pelos gerentes FALR e FM , outorgam contrato-promessa de compra e venda dos terrenos para construção em Alfragide pelo preço de 500.000.000$00 (fls 110/116) (S e U)
13- No dia 24-9-1999 a ora Ré Lego vendeu por 500.00.000$00 os referenciados terrenos a Construções Tamariz Ldª sendo a Lego, no acto, representada por JNSC e a sociedade Tamariz Ldª por FM e FALR (fls 122/127) (S e U)
14- Pela referida venda o valor da comissão devida seria de 15.00.000$00 mais IVA (T)
15- Ao abrigo do contrato referido em 2 supra, o A. por si e através de colaboradores seus, designadamente RB, desenvolveu contactos junto de habituais clientes e no mercado em geral tendo inclusivamente feito publicidade no Diário de Noticias no período compreendido entre Julho e Dezembro de 1998 (1)
16- Com as diligências referidas em 15, o A. despendeu a quantia de 128.677$00 (2)
17- O colaborador do A, RB, estabeleceu com FM e o director da ré, JC, vários contactos pessoais e telefónicos a partir de meados de 1998 (3)
18- O negócio não se concretizou porque a ré insistia no preço de PTE 650.000.000$00 e FM achava aquele preço excessivamente elevado não tendo feito sequer, naquela altura, qualquer contraproposta (4)
19- Continuaram contactos entre A. e Ré posteriores a 22-12-1998 (5)
20- O A. continuou a publicitar a venda dos terrenos de Alfragide (6)
21- Em meados de 1999 FM, num encontro casual, informou RB que tinha fechado negócio com a ré através da mediação de MCS relativamente aos terrenos de Alfragide
22- Os anúncios, telefonemas, deslocações e tempo consumido com as negociações importam em 500.000$00 (10)
23- A ré decidiu proceder à venda dos lotes de terreno aqui em causa tendo para o efeito contactado as seguintes empresas: “Fenalu-Sociedade de Mediação Imobiliária, SA, RAP - Sociedade de Mediação Imobiliária Ldª, LUXOS-Sociedade de Mediação Imobiliária Ldª em associação com a Healey & Baker,Richard Ellis (11)
24- Foi o A. que procurou a ré propondo-lhe a promoção da venda dos seus imóveis e não o contrário (12)
25- A comissão de 3% aludida no contrato só seria devida ao autor caso a venda fosse efectuada através dos seus serviços (13)
26- Os anúncios publicados no D.N. pelo autor e juntos aos autos referem-se aos 2 lotes de terrenos aqui em causa (15)
27- Os contactos efectuados entre o A. e FM visaram a venda dos lotes de terreno referidos em 2 supra (16)
28- O preço proposto pela ré quando da reunião de 22-12-1998 (4 supra) para a venda de dois lotes de terreno era de PTE 650.000.000$00 sendo que esse valor foi substancialmente reduzido para PTE 500.000.000$0o na fase compreendida entre Fevereiro de 1999 e 12-3-1999 (17)
29- Em data não concretamente determinada, mas seguramente situada no período ocompreendido entre o mês de Fevereiro de 1999 e 12-3-1999, MCS contactou pela primeira vez FM dizendo que tinha os terrenos de Alfragide (referidos em 2 supra ‘ para vender por parte da Lego’ formulando uma proposta de venda no valor de PTE 500.000.000$00; uma vez que tal proposta lhe interessava, FM pediu para ser apresentado directamente aos responsáveis da ré, o que CS fez, processando-se os posteriores contactos directamente entre a ré e FM (18)
30- A ré, em virtude do descrito em 29, pagou a comissão referida em 14 (15.000.000$00) no valor total de PTE 17.550.000$00 através de cheque de que existe cópia (fls 269/270), datado de 24-6-1999, emitido pela ré à ordem de CPN-Consultadoria de Projectos e Investimentos Ldª (19)
31- Os painéis publicitários constantes das fotografias juntas a fls 67 refrem-se aos terrenos referidos em 2 supra (20)
32- A declaração da ré referida em 4 supra (carta datada de 19-2-1999) foi feita de acordo com instruções dadas pela sócia maioritária da ré, Interlego AG, tendo sido enviadas na mesma altura comunicações semelhantes a todas as sociedades com quem tinham sido celebrados contratos de imediação imobiliária tendo por objecto os imóveis referidos em 2 supra (22)
33- A CPN não exerce nem nunca exerceu qualquer actividade de mediadora imobiliária (24)
34- A carta datada de 18-3-1999 foi recebida por MCS (25)
35- MCS foi quem serviu de mediador ao negócio (26)
36- A ré deixou de ter instalações permanentes em Portugal desde Março de 1999 (27)
Apreciando:
3. O A. que se dedica à actividade de mediação imobiliária, ao abrigo de contrato de mediação, inicialmente celebrado com a ré Lego sob forma verbal mas depois reduzido a escrito (o que aconteceu no dia 4-11-999) pretende receber da ré a remuneração estipulada (3% sobre o valor final da venda realizada no dia 24-9-1999, que foi precedida de contrato-promessa celebrado no 26-5-1999, em intervieram a Lego e sociedade representada pelo interessado, FM, que a autora conseguiu angariar para o negócio
Considera o A. que tal retribuição lhe é devida porque a ré logrou obter o negócio por causa da promoção e apresentação feita pelo autor - provou-se que da actividade profissional do ora autor resultou a apresentação à Ré de FM (ver 3 supra) - e porque houve violação por parte da Ré de elementares regras de boa fé quando pretendeu cancelar o contrato de mediação ( carta denúncia de 19-2-1999: 5 supra) já depois de ter o contacto com o comprador.
A questão nuclear poderá apresentar-se desta forma: a Lego (ré), dada a acção do mediador (autor) com quem contratara a mediação, a partir do momento em que teve conhecimento da pessoa que estaria interessada na aquisição dos terrenos, aproveitou-se desse conhecimento para conduzir ela própria, ainda que auxiliada por colaborador seu, as negociações que levaram à compra e venda dos referidos terrenos pela quantia de 500 mil contos.
A ré, com tal propósito, denunciou o contrato de mediação procurando, assim, impedir que o autor pudesse invocar o contrato de mediação para com base nele fundamentar o pedido de pagamento da retribuição.
Na sentença, ora sob recurso, considera-se que as negociações efectivadas entre a ré e o comprador interessado reiniciaram-se ainda no momento em que o contrato de mediação se encontrava em vigor, momento esse em que a ré encarregou um terceiro de formular uma nova proposta ao comprador, proposta que veio a ser aceite e que levou à outorga primeiro de contrato-promessa e, depois, da escritura de compra e venda.
Ora, segundo a sentença, o autor cumpriu a obrigação que resultava do contrato de mediação - encontrar interessado para a venda dos dois lotes de terreno - impondo-se à ré o pagamento da contraprestação (artigos 397º, 762º, 798º do Código Civil).
A ré considera que a actividade de mediação não se reduz à mera apresentação de potenciais compradores aos vendedores; o mediador deve encontrar alternativas aos impasses nas negociações, promover o cumprimento dos deveres de informação; ora, no caso vertente, o autor não apresentou nenhum interessado na compra do terreno por 650 mil contos ou outro valor aproximado; assim, a ré denunciou o contrato e tal denúncia já tinha produzido os seus efeitos - a cessação - quando vendedora e comprador chegaram a acordo quanto aos termos do negócio; cabia ao autor o ónus de provar que a actividade por ele desenvolvida constituiu causa adequada da conclusão do negócio, mas tal prova não foi por si conseguida como se evidencia pela resposta ao quesito 8º que não ficou provado.
4. O contrato de mediação outorgado entre autor e ré foi celebrado em regime de não exclusividade. Significa isto, aproveitando-se o que está prescrito no Decreto-Lei nº 77/99, de 16 de Março (que não estava ainda em vigor à data em que as partes contrataram a mediação) que a ré Lego poderia simultaneamente, por si ou ao abrigo de outros contratos de mediação, diligenciar encontrar interessados na aquisição dos seus terrenos e com esses mesmos interessados negociar (ver artigos 19º e 20º).
E foi o que aconteceu no caso vertente, pois a ré celebrou vários contratos de mediação aos quais pôs termo conforme resulta dos factos 23 e 32 supra.
Não está , portanto, o problema em causa nos autos na circunstância de a ré ter vendido os referidos terrenos por si ou com a intervenção de outra mediadora.
A questão está no facto de a ré ter negociado directamente ( ou por intermédio de colaborador seu, já veremos este ponto) com o interessado que o autor lhe angariou.
Daqui decorrem duas sub-questões:
1ª- Podia a ré, na vigência do contrato de mediação, negociar com esse interessado a venda dos imóveis, afastando o mediador, sem incorrer em incumprimento do contrato de mediação?
2ª Podia a ré, denunciado o contrato de mediação, procurar aquele interessado para reiniciar com ele negociações tendo em vista a compra e venda dos terrenos?
5. A mediação imobiliária consiste na actividade comercial em que, por contrato, a entidade mediadora se obriga a conseguir interessado para a compra e venda de bens imobiliários ou para a constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos, para o seu arrendamento, bem como na prestação de serviços conexos (artigo 2º do Decreto-lei nº 285/92, de 19 de Dezembro), serviços que se podem traduzir, por exemplo, na obtenção de documentação conducente à concretização dos negócios visados e que não estejam legalmente atribuídos em exclusivo a outras profissões (ver artigo 3º/2 do Decreto-lei nº 77/99 de 16 de Março).
No entanto, a obrigação essencial que impende sobre o mediador é de angariar interessado para o negócio. Assim, quando ainda o contrato de mediação era atípico, entendia- -se, aproximando as figuras do mediador e do corretor, que “ um corretor é um auxiliar de comércio cujo papel consiste em colocar em contacto duas ou mais partes e em facilitar as suas negociações...Ele age em seu nome pessoal mas não participa no contrato, ele apenas facilita a conclusão informando os clientes sobre as condições de mercado” (“Da Qualidade de Comerciante do Agente Comercial” por Januário Gomes, B.M.J. 313-17 e seguintes).
A jurisprudência há muito que definia a mediação como sendo o contrato inominado “ pelo qual uma das partes se obriga a conseguir interessado para certo negócio e a aproximar esse interessado da outra parte. Este contrato impõe, assim, a incumbência de uma pessoa conseguir interessado para certo negócio, a aproximação feita pelo mediador entre o terceiro e o comitente e a conclusão do negócio entre ambos como consequência adequada da actividade do intermediário” : Ac. da Relação de Lisboa de 19-12-1975 (Moreira da Silva) B.M.J. 254-237 referido a pág 27 do mencionado estudo.
Incisivamente escreve Pinto Monteiro que “ a obrigação fundamental do mediador é conseguir interessado para certo negócio que, raramente, conclui ele próprio. Limita-se a aproximar duas pessoas e a facilitar a celebração do contrato, podendo a sua remuneração caber a ambos os contraentes, ou apenas àquele que recorreu aos seus serviços. A remuneração do mediador, por um lado, é independente do cumprimento do contrato (diversamente do que sucede com a retribuição do agente...podendo exigi-la logo que o mesmo seja celebrado” (“Contrato de Agência (Anteprojecto) “, Pinto Monteiro, B.M.J. 360- 85).
Tem o mediador todo o interesse em contribuir para “ a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação” pois só então lhe é devida remuneração estando hoje expressamente proibido ao mediador receber previamente quaisquer quantias a título de remuneração ou de provisão (artigo19º/3 do Decreto-Lei nº 77/99, de 16 de Março).
Não é, no entanto, uma actividade que deva ser exercida procurando o mediador desesperadamente que o contrato se realize para, assim, obter a remuneração estipulada; o mediador está obrigado a deveres de conduta que têm por objectivo garantir que a efectivação do contrato se realiza em conformidade com a lei.
A actividade do mediador tem, pois, como objectivo essencial diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra ou na venda de bens imóveis; no entanto, uma vez angariado o potencial interessado, a actividade do mediador não se esgota necessariamente com a apresentação; incumbem-lhe ainda outras obrigações cujo incumprimento pode constituir o mediador em responsabildiade salientando-se, por exemplo, a obrigação de de propor com exactidão e clareza os negócios de que for encarregado, procedendo de modo a não induzir em erro os interessados ou a obrigação de comunicar imediatamente aos interessados qualquer facto que ponha em causa a concretização do negócio visado (artigo 18º/1, alíneas d) e e) do Decreto-Lei nº 77/99, de 16 de Março).
No entanto, já se vê, várias das obrigações que a lei comete ao mediador impõem-se-lhe antes da celebração do ocntrato de mediação, pois não seria aceitével que o mediador angariasse interessados para uma transacção ilícita e, quanto às subsequentes, cingem-se a deveres acessórios de informação, de esclarecimento e de acompanhamento
Assim em muitos casos, designadamente quando os interessados são entidades esclarecidas dispondo e querendo servir-se de acompanhamento técnico-jurídico, a mediação tende a esgotar-se com a indicação do comprador interessado e o singelo acompanhamento da operação.
No caso vertente a Lego fez-se acompanhar de advogado pelo menos na fase em que impôs a constituição de garantia bancária à primeira solicitação visto que o preço da venda seria pago na sua maior parte subsequentemente à escritura de compra e venda. Assim, na carta de 24-3-1999 (11 supra) o comprador escreve:” como solicitado enviarei à Lego Ldª os drafts das garantias bancárias exigidas para análise conforme sugestão do advogado da empresa em fax anexo à carta acima citada” (fls 109; também a fase de negociação da compra e venda teve intervenção de advogado por parte do ocmprador: ver motivação da matéria de facto a fls 356).
No caso em apreço o contrato de mediação verbalmente acordado em meados de 1998 foi reduzido a escrito no dia 4- -1-1999.
Da actividade de mediação resultou a apresentação à ré Lego de FM (3)
Na vigência do contrato houve uma reunião entre mediadora e interessados ocorrida no dia 22-12-1998 (4 e 17).
O negócio não se concretizou nessa ocasião porque a ré e interessado não chegaram a acordo quanto ao preço de 650.000.000$00 proposto pela vendedora (18)
Apesar desse insucesso a mediadora e a ré prosseguiram contactos (19) continuando a autora a publicitar a venda dos terrenos de Alfragide (20).
No entanto por carta datada de 19-2-1999 a ré decide pôr termo ao contrato “ 30 dias após a presente data” e refere que, dentro desse período se mantêm todas as condições em vigor e se houver algum potencial cliente gostaríamos de ser devidamente noticiados”(5).
Acontece que MCS apresenta à Lego no dia 12-3-1999 (antes de decorridos os referidos 30 dias) uma propsota de compra dos terrenos no montante de 500.000.000$00, proposta que é aceite pela vendedora (10).
No entanto embora MCS tenha apresentado à Lego a proposta em nome de FM, que era o comprador que o mediador angariara, certo é que esse mesmo MCS, quando contactara anteriormente o comprador, dissera “ que tinha os terrenso de Alfragide para vender por parte da Lego” formulando uma proposta de venda no valor de PTE 500.000.000$00 (29).
Ora isso demonstra que MCS agiu sob incumbência da Lego que assim reiniciou os contactos com aquele comprador FM ainda no período em que o contrato de mediação não expirara por denúncia.
A Lego podia, porque a mediação não fora celebrada em regime de exclusividade, a qualquer tempo contactar um mediador e fê-lo, como já se disse; a Lego podia também reiniciar por sua iniciativa negociações com o cliente ou clientes angariados pelas empresas mediadoras, mas impunha- -se-lhe, designadamente se o reinício das negociações se fizesse durante a vigência do contrato, informá-las dessa sua iniciativa não só para permitir o seu acompanhamento do processo que decorreria até à transacção apenas com a qual a mediadora iria obter a sua remuneração, como também para evitar que a mediadora prosseguisse diligências tendo em vista angariar novos interessados.
Como já vimos a actividade essencial da mediadora é a “ de conseguir interessado” para uma determinada transacção comercial e, por isso, pode o cliente, se quiser, dispensar o acompanhamento da mediadora ou os seus serviços no que respeita à realização da operação ( muitas vezes terá mesmo de ser assim quando a transacção implique a prática de actos e intervenções estritamente jurídicas que impõem intervenção exclusiva de advogados): no entanto isso não significa que a mediadora, realizada a transacção, não deva ser remunerada de acordo com o estipulado.
O não cumprimento desse dever de informação de prosseguimento das negociações pode originar responsabilidade contratual, mas não é em razão desse incumprimento que a mediadora reclamará a sua retribuição: esta é-lhe devida com a verificação do resultado, ou seja, com a outorga do contrato para o qual fora solicitada a mediação com a pessoa angariada pelo mediador.
Se o vendedor decide reiniciar as negociações com o interessado sem disso informar a mediadora, parece óbvio que ele não poderá invocar a falta de colaboração da mediadora, ou o seu desinteresse ou outras eventuais inobservâncias para justificar o não pagamenmto da retribuição estipulada.
Não se vê, assim, que em tais circunstâncias se possa fundadamente o cliente eximir do pagamento da retribuição estipulada que é afinal a contrapartida, o sinalagma, da obrigação de angariação de clientes.
6. No que respeita à outra sub-questão, a resposta parece ser afirmativa: extinta a mediação, designadamente por denúncia, não se vê que o cliente fique impedido de contactar novamente aquela pessoa que foi angariada pelo mediador, pois o mediador não passa a dispor de nenhum exclusivo sobre a pessoa angariada que pode, ela própria, por sua iniciativa, decidir contactar o interessado com quem se frustraram primitivas negociações.
Se assim não fosse a liberdade contratual (artigo 405º do Código Civil) e a própria liberdade e autonomia pessoais seriam gravemente atingidas (artigo 27º/1 da Constituição).
Dir-se-á então que, assim sendo, com toda a facilidade a parte outorgante num contrato de mediação se livrará do pagamento da retribuição estipulada que é devida apenas com a verificação do resultado. Para tanto ser-lhe-á suficiente, uma vez conhecida a pessoa conveniente para outorgar o contrato, pôr num primeiro momento termo à negociação, e depois, num segundo momento, denunciar o contrato de mediação.
Ficará então de mãos livres para reiniciar negociações com a pessoa que o mediador diligenciou angariar para o negócio.
Será esta porventura uma consequência nefasta da admissibilidade da denúncia.
No entanto, uma coisa é a admissibilidade da denúncia e outra a de saber se, apesar da denúncia, o contraente que contratou com o mediador continua ou não obrigado ao pagamento da comissão estipulada designadamente quando o contrato previsto no contrato de mediação vier a ser celebrado com o interessado que foi angariado pelo mediador.
A denúncia extingue o contrato para o futuro, mas não obsta ao cumprimento das obrigações contratuais mesmo quando estas se encontram condicionadas à verificação de um facto futuro e incerto (condição legal ou condição imprópria: ver o actual artigo 19º/1 do DL nº 77/99, de 16 de Março: “ a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação), ou seja, quando se produzem num momento ulterior ao da extinção do contrato conquanto dele promanem.
A questão reconduzir-se-ia afinal à comprovação do nexo de causalidade entre a actividade desenvolvida pelo mediador e a verificação do resultado contratualmente previsto não assumindo relevância considerar-se a denúncia válida ou inválida.
Seja como for, e no que à denúncia respeita, não obstante o disposto no artigo 406º/1 do Código Civil que estabelece a regra de que os contratos só podem modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos por lei, “ parece que, salvo estipulação em contrário, o contrato de mediação deve considerar-se revogável. Não se trata de uma aplicação analógica das regras do mandato e da comissão, mas de uma consequência da própria natureza do contrato, tal como ela é de presumir ser querida pelos contraentes, pois parece de presumir que o autor do encargo, ao celebrar o contrato de mediação, não quer privar-se da faculdade de prescindir dos serviços do mediador, já que pode oferecer-se-lhe oportunidade de realizar o negócio sem intermediário, ou aparecer-lhe outro intermediário mais conveniente, ou perder a confiança que depositara no primeiro, ou desistir do propósito de concluir o negócio; por outro lado, desde que o mediador só adquire direito à remuneração quando o negócio é concluído por efeito da sua intervenção...e a conclusão depende do autor do encargo, tem este o direito de revogação” (Adriano Vaz Serra, anotação ao Ac. do S.T.J. de 7-3-1967, R.L.J., Ano 100º, pág 340/348).
No entanto, citando a doutrina de Enneccerus-Lehmann logo se refere: “ pois que a retribuição do corretor só é de pagar quando da realização do contrato tido em vista, mas a conclusão depende da vontade do dador do encargo, tem o dador do encargo a liberdade de resolver outra coisa, especialmente de concluir o contrato de outro modo sem a ajuda deste corretor ou revogar o contrato de corretagem.
Todavia, a revogação não pode fazer-se com a intenção de prejudicar a pretensão de provisão do corretor. De contrário, é de pagar a provisão...” (Vaz Serra, loc. cit, pág 346).
Assim, sendo em princípio admissível a denúncia do contrato de mediação, não podem valer os seus efeitos no sentido de a parte que interveio no contrato de mediação se querer eximir ao pagamento estipulado quando, pelas circunstâncias do caso, se verifique que a denúncia não constituiu senão um expediente, porventura grosseiro, destinado a dar ao denunciante a aparente liberdade negocial de contratar com a pessoa angariada sem qualquer responsabilização face ao mediador angariante.
A tutela dos interesses do mediador no recebimento da comissão, uma vez consumado o negócio com o cliente que diligenciou conseguir, vai radicar no instituto do abuso do direito (artigo 334º do Código Civil). Estaremos então face à modalidade do abuso fundado na exceptio doli que se dá quando a parte pratica um determinado acto (a denúncia do contrato, no caso) com a finalidade de se eximir às suas responsabilidades (contratuais, no caso) utilizando um direito ( de denúncia) que, sendo excepcional (artigo 406º do Código Civil), não é seguramente licitamente exercitável para possibilitar desvios aos princípios da boa fé e à observãncia do princípio da lealdade e cumprimento das obrigações livremente assumidas.
Ora, no caso vertente, a matéria de facto permite-nos verificar que a denúncia não teve outro escopo; a Lego não consegue vender ao interessado os terrenos pela quantia de 50.000$00/m2 ( valor a rondar os 613.750.000$00) em 22-12-1998 (4); a ré sabia, até por informações de outras mediadoras (ver fls 105), que o valor justo para o local rondaria os 40.000$00/m2 o que daria um valor na ordem dos 500.000.000$00; a ré sabia que o comprador angariado pela mediadora não quis sequer prosseguir as negociações, não tendo sequer apresentado qualquer contraproposta, apenas por achar os 650.000.000$00 pretendidos constituiam um valor excessivamente elevado (18); foi da iniciativa da ré a apresentação de valor inferior de acordo com o valor de mercado, posição que assumiu logo no período compreendido entre Fevereiro de 1999 e 12-3-1999 (17).
Não havia, portanto, nenhuma razão para denunciar em 19-2-1999 o contrato sendo certo que a ré continuava a manter interesse na venda dos terrenos com intervenção do autor mediador (veja-se a própria carta de 19-2-1999) o que inculca a ideia de que nenhuma motivo havia que pusesse em causa os seus serviços e sendo igualmente certo que o negócio apenas não se concretizara dado o excessivo montante pretendido pela venda. Nada permitia, portanto, supor que aquele interessado (FM) não seria afinal a pessoa certa para se concluir o negócio nem que a ré não estaria interessada em reiniciar com ele negociações.
Assim, a denúncia pela ré dos contratos de mediação que firmou e que é, em princípio válida, não pode produzir efeitos, por abuso do direito, no que respeita à mediadora que angariou o cliente com o qual a ré veio a outorgar escritura de compra e venda dos terrenos salvo se se demonstrasse que as negociações entre a Lego e aquele comprador se tinham gorado por culpa da mediadora ou se não tivesse sido da responsabilidade da ré o reiniciar das negociações com aquele comprador.
Por outras palavras: a denúncia não vale enquanto instrumento jurídico susceptível de considerar interrompido nexo causal entre a actividade do mediador que angariou o interessado FM e a compra e venda dos terrenos que a Lego pretendia alienar quando outorgou o contrato de mediação.
Situações excludentes da responsabilidade da parte interveniente na mediação ocorreriam, denunciado já o contrato, por exemplo, se fosse outra mediadora, por si, a apresentar aquele mesmo cliente sem nenhuma intervenção da ré ou se fosse o próprio terceiro angariado a apresentar-se ulteriormente à ré. Diga-se que, nesta última situação ele poderia incorrer em responsabilidade pré-contratual face à mediadora comprovando-se, por exemplo, que afinal o seu objectivo ao contactar inicialmente a mediadora fora apenas o de conhecer potenciais vendedores para eventuais futuras negociações, assim enriquecendo a sua carteira de contactos à custa do esforço comercial da mediadora, mas sem qualquer intenção de, naquele momento, realizar qualquer transacção. (artigo 227º do Código Civil).
Muito embora esta questão também já se situe no plano da causalidade, registe-se que, mesmo admitindo que o autor apenas teria direito à retribuição se provasse a realização de esforços tendo em vista a realização do contrato de compra e venda, entendimento que não se considera adoptado no nosso direito positivo, a ré, ao afastá-lo do processo negocial que ela decidiu reiniciar com a colaboração de terceiro, foi a causadora da ausência de actividade da mediadora visando a outorga da escritura de compra e venda; por isso, a ré não pode tirar proveito de uma tal omissão no sentido de se desresponsabilizar do pagamento da retribuição devida ao mediador que fez o essencial (angariar o cliente) e que mais não fez (acompanhar o processo negocial) porque disso foi impedida por acção do outro contraente.
Neste contexto de facto é irrelevante, para se excluir a responsabilidade da ré, dizer-se que a transacção não foi efectuada pelos serviços da ré visto que foi por culpa da própria ré que o autor ficou fora do processo negocial.
E diga-se também que o valor retributivo seria sempre devido a favor da mediadora, uma vez realizada a venda; ela poderia recebê-lo anteriormente “ no acto de assinatura do respectivo contrato-promessa de compra e venda, caso esta seja efectuada através dos nossos serviços”. Ora, no caso em apreço, o autor mediador pretende a retribuição devida não em razão da outorga do contrato-promessa, mas da escritura de compra e venda.
7. Tem sido sublinhado pela jurisprudência que a retribuição não será devida se não ocorrer uma relação de causalidade entre a actividade do mediador e o negócio realizado: ver Ac. do S.T.J. de 31-3-1998 (Ribeiro Coelho) B.M.J. 475-680.
Nesse acórdão refere-se: “ não excluirá o nexo de causalidade adequada, nem a correspondente retribuição do mediador, a circunstância de as negociações encetadas com a colaboração deste serem rompidas e, mais tarde, retomadas com sucesso, já sem a sua participação, desde que o seu desenvolvimento subsequente possa ser reconduzido, face a um critério de continuidade lógica, à anterior actividade do mediador...O nexo de causalidade também não ficará excluído nos casos em que o terceiro indicado pelo mediador ao comitente não intervém no contrato por se fazer substituir por interposta pessoa, o que constitui uma das hipóteses mais frequentes de fraude para lesar o mediador...Por idêntica razão o nexo causal se manterá quando o contrato vem a ser celebrado, não com a sociedade que primeiramente interveio nas negociações, mas com uma outra que desta é subsidiária e com vista à instalação, desde o início pretendida, de um establecimento integrado numa cadeia da primeira”(pág 686/687).
Na petição inicial o autor alegou que da sua actividade profissional resultou a apresentação à ré de FM um importante investidor do sector imobiliário e sócio de importantes empresas de construção e fomento imobiliário (artigo 10º da petição), matéria que não foi objecto de impugnação (ver artigos 25º e 50º da contestação) e foi considerada, na parte tida por relevante, admitida por acordo (3 supra).
No artigo 25º da petição o autor afirmou que “ mesmo que o respectivo contrato-promessa tenha sido datado, real ou ficticiamente, após 19 de Março de 1999, foi por causa da promoção e apresentação feita pelo autor que a ré logrou obter o negócio”.
A impugnação deste facto, que veio a dar origem ao quesito 8º, (“ foi por causa da promoção e apresentação feita pelo autor que a ré logrou obter o negócio?”) foi motivada e resulta do alegado no artigo 17º da contestação onde a ré refere que “ o autor não desenvolveu qualquer actividade material relacionada com o negócio da compra e venda realizada pela ré alegando apenas ter apresentado um terceiro à ré” e, tendo isso em conta, “ tal comissão não lhe era devida por força do contrato, uma vez que este exigia que o negócio fosse ‘efectuado’ pelo autor”.
O quesito 8º não veio a ser dado como provado e, na sequência de reclamação do autor, o tribunal esclareceu que, para tal resposta, “ teve em conta de forma decisiva o depoimento da testemunha FM, o qual quando foi confrontado com a questão da mediação, respondeu de forma peremptória que o negócio tinha sido concretizdo devido à intervenção do Dr. CS, sendo que, para o Sr. Mirante, após a reunião de 22 de Dezembro de 1998, o assunto relativo à venda dos terrenos estava definitivamente encerrado, não estando interessado na compra por aquele preço”.
Parte a recorrente do pressuposto de que a actividade de mediação não se reduz à mera apresentação de potenciais compradores aos vendedores exigindo-se ao mediador, para além da apresentação do interessado, um envolvimento negocial “ um know-how na negociação de garantias e de meios de pagamento” visando ultrapassar os obstáculos à convergência de vontades entre comprador e vendedor.
Ainda que assim seja, no caso em apreço não se alegou que ao mediador tivesse sido solicitada a sua intervenção, quando da reunião de Dezembro, para apresentar quaisquer propostas em nome da vendedora sendo certo que a mediadora, por si, não poderia interferir contra a vontade do seu cliente avançando com propostas negociais conducentes à redução da oferta de venda de 50.000$00 por metro quadrado, valor que aliás constava do contrato de mediação; por isso, como se disse, nenhuma razão havia que justificasse o afastamento da mediadora do processo negocial em curso e daquela reunião seguro ficou que o comprador não estava interessado na realização da venda por aquele valor o que não significa que por outro valor já o negócio lhe não interessasse.
Por isso, continuam de pé as razões apontadas: o mediador não poderia deixar de ser contactado para o reiniciar das negociações, agora com proposta de valor inferior e com condições de pagamento muito favoráveis.
Se não foi chamado tal deveu-se à conduta da ré e, ainda que a mediação obrigue o mediador a uma intervenção activa nas negociações, designadamente no que respeita ao envolvimento directo tendo em vista a fixação do preço e das condições de pagamento, no caso não pode ficar afastado por tal motivo o nexo de causalidade pois o afastamento do autor resultou de facto imputável à ré, sem justificação em qualquer comportamento censurável do mediador, motivo por que ela não pode tirar proveito da sua própria conduta sob pena de abuso manifesto do direito (artigo 334º do Código Civil).
No entanto, na mediação, salvo estipulação em contrário, a actividade da mediadora é a “ de conseguir interessado para a compra e venda de bens imobiliários ou para a constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos, para o seu arrendamento, bem como na prestação de serviços conexos” (artigo 2º do Decreto-Lei nº 285/92, de 19 de Dezembro em vigor à data em que o contrato foi celebrado) pelo que a sua intervenção no processo negocial subsequente será meramente acessória e sempre dependente da solicitação dos interessados. Se assim não se entender a mediadora, que deve manter uma posição de independência e de imparcialidade, corre o risco de, interferindo no processo negocial e logo em pontos fundamentais (preço, condições de pagamento etc), levar à perda de confiança dos intervenientes, contribuir para o insucesso das negociações aparecendo como interessada na obtenção do resultado a qualquer preço (blague à part) para, assim, obter a remuneração.
Assim, no que respeita à prova do nexo de causalidade a autora provou o que tinha de provar e que está admitido por acordo como não podia deixar de ser: que da sua actividade profissional resultou a apresentação do comprador com o qual, na sequência de negociações, veio a ser celebrado o contrato definitivo (artigo 342º do Código Civil).
Pode, é verdade, dizer-se que no processe causal que levou ao sucesso da operação houve intervenção de terceiros, mas isso não exclui o direito do mediador à comissão pela actividade desenvolvida, pois o mediador não pode nem deve interferir no processo negocial sem acordo dos interessados.
Se as coisas fossem como pretende a recorrente, então muito raramente os mediadores teriam direito a remuneração visto que quase sempre as condições concretas do negócio são acordadas à revelia do mediador e é mesmo conveniente que assim seja quando os negócios são complexos e obrigam a intervenções de índole técnico-jurídica para as quais os mediadores não estão habilitados.
Não quer isto dizer que num contrato de mediação não se possam estipular cláusulas que imponham ao mediador o acompanhamento do negócio em temos mais efectivos próximos já de uma relação de mandato, mas não foi isso que se verificou no caso nem é o que sucede na normalidade dos contratos de mediação.
Por isso nenhum inconveniente se dá quando, na fase negocial, um dos interessados se faz acompanhar de mandatário ou de mero colaborador precisamente tendo em vista a estipulação das cláusulas do contrato a celebrar.
De uma situação desse tipo nos dá notícia o Ac. do S.T.J. de 31-5-2001 (Abel Freire) C.J, 2, pág 108/111, ou seja, o mediador não deixa de ter direito à comissão quando, embora não seja a sua actividade a única causa determinante da cadeia dos factos que deram lugar ao negócio, contribuiu para ela.
E é inegável que, no caso em apreço como em tantos outros, a contribuição do mediador que esgotou a sua actividade com a fundamental apresentação do interessado com o qual o negócio veio a ser realizado traduz actividade causalmente adequada (artigo 563º do Código Civl).
Não está em causa nestes autos a questão, não suscitada, de saber se no contrato de mediação se pode limitar o seu objecto à tentativa de encontrar interessado para determinado negócio a realizar apenas por determinado quantitativo.
De facto, pode dar-se o caso de um vendedor (ou comprador) pretender os serviços de um mediador tendo em vista certo negócio conquanto se realize por determinado preço e, por conseguinte, só na medida em que a transacção se venha a realizar por esse preço, inclusivamente num período de tempo fixado, é que lhe interessa aquela mediação. Não seria então devida remuneração a não ser que a empresa mediadora conseguisse um interessado que se dispusesse a adquirir o bem por determinado preço. No caso desse interessado não adquirir por esse preço, já a retribuição não seria devida ainda que a transacção se viesse a efectuar por quantitativo inferior.
O cliente não estaria, portanto, interessado no pagamento de comissão avultada se o negócio se realizasse por quantia inferior. Pode dar-se o caso de o vendedor pretender a intervenção do mediador para encontrar investidores que se disponibilizem a pagar mais do que um determinado imóvel vale considerados os valores médios de marcado num dado momento, mas já não lhe interessando a mediação se o valor for inferior porque, com base nesse valor, se lhe afigura fácil e prefere ser ele próprio a angariar interessados.
Num caso desses, se um tal objectivo resultar da mediação, contratualmente parece que a retribuição não será devida por não ser a contrapartida da correspondente obrigação do mediador.
Neste caso, porém, não é já uma questão de nexo de causalidade que releva, pois a retribuição não será devida ainda que se reconheça que o contrato acabou por se realizar graças à actuação e intervenção do mediador que, no entanto, aceitou o risco da não retribuição por não ter conseguido comprador interessado no pagamento da referida quantia.
Não é matéria que aqui nos ocupe e temos as mais sérias dúvidas sobre a validade de uma tal estipulação contratual que permitiria ao cliente obter um interessado para o negócio à custa do mediador, realizar o negócio com esse interessado à custa do mediador e não pagar ao mediador apenas porque ele próprio acabou por aceitar um preço inferior. Isto traduziria-se-ia num injusto locupletamento à custa do mediador, num aproveitamento do esforço deste e até na admissibilidade da destruição pelo próprio cliente desse mesmo esforço.
No entanto, neste particular nada foi alegado nestes precisos termos nos presentes autos. É que, a ocorrer uma tal estipulação, então o mediador naturalmente preocupar-se-á já não apenas em estabelecer o contacto entre um eventual interessado no negócio em si (compra e venda) mas apenas e só com o interessado que declare realizar negócio por aquele montante.
Mas num tal caso verificar-se-ia que também pouco interessa o dito know-how negocial do mediador: o que continua sempre a ser decisivo é a sua capacidade, o seu know-how, de angariar a pessoa destinada a realizar aquela concreta operação.
Poderia também admitir-se afastado o nexo de causalidade se a venda se tivesse efectuado por preço superior ao constante do contrato de mediação; dir-se-ia em tal circunstância que a única razão que levara à outorga do contrato fora a intervenção de terceiro que conseguira levar o comprador a pagar mais do que a quantia inicialmente proposta.
Uma tal conclusão não nos parece correcta visto que, como se disse, a função do mediador é basicamente uma função de angariação de interessados e os deveres que se lhe impõem, agora expressamente previstos na lei, são deveres de informação, de lealdade, de colaboração que efectivamente proporcionam e contribuem para o bom desenrolar do negócio, mas não são obrigações, salvo estipulação em contrário, visando os próprios termos do ou dos contratos a outorgar.
8. Nada obsta, a nosso ver, que o comitente tenha de suportar o pagamento devido ao mediador pela sua actividade de angariação e também o pagamento devido aos colaboradores, mandatários ou outros de que se faça rodear nas negociações do contrato.
Está provado que MCS foi quem serviu de mediador ao negócio (35). Serviu de mediador, mas não é mediador nem, no caso em apreço, exerceu mediação visto que não foi ele quem angariou o interessado FM.
Trata-se de um colaborador da ré que interveio no negócio por ser pessoa do conhecimento do Director-Geral da ré (MN) (ver 29 supra e considerações já feitas neste acórdão; ver motivação da matéria de facto a fls 355 e 357); o referido Director-Geral da ré que interveio como representante da ré no contrato-promessa outorgado no dia 26-5-1999 e também na qualidade de gerente de Lego Ldª foi ele quem denunciou o contrato de mediação (ver doc de fls 66; ver 5 e 12).
Não estamos, portanto, diante nem de uma mediador de facto, porque não exerceu actividade de mediação como tal (angariação de cliente) nem de direito porque tudo leva a crer que não está inscrito como mediador.
Recebeu da ré a comissão que era devida ao mediador; recebeu a quantia a título de comissão (15.000.000$00) por meio de cheque no valor total de PTE 17.550.000$00 (fls 269/270), datado de 24-6-1999, emitido pela ré à ordem de CPN-Consultadoria de Projectos e Investimentos Ldª (30).
No entanto, porque o valor de IVA no montante de 2.500.000$00 não deu entrada nos cofres do Estado veio a averiguar-se nos autos que aquela sociedade CPN-Consultadoria de Projectos e Investimentros Ldª não é sociedade que se dedique à actividade de mediação e negou que tal cheque tenha sido por ela emitido. O cheque, aliás, foi assinado pelo referido Director-Geral da Lego, MN, que o subscreveu na qualidade de gerente da ré.
Interessam estes pontos de facto para se salientar, a nosso ver, a falta de razão da recorrente quando sustenta (ver conclusão j) a fls 483) que “ um entendimento no sentido de que a recorrente deve pagar a comissão por inteiro a dois mediadores choca com os mais elementares princípios conformadores da ordem jurídica”.
É que nem ao que parece o referido MCS está inscrito como mediador ( se o está jamais foi alegado qualquer facto nesse sentido) nem a referida sociedade CPN-Consultadoria de Projectos e Investimentos Ldª é sociedade que se dedique à mediação. E finalmente o referido MCS não praticou o que é essencial na mediação pois, como se disse, não exerceu qualquer actividade no sentido de angariar interessado para a compra e venda do imóvel. E também, diga-se, a sua interferência (tão cara ao recorrente para a caraterização da mediação) no processo negocial limitou-se afinal a transmitir a proposta de venda por preço inferior por parte da ré pois o demais terá já sido objecto de negociações directas entre as partes (v.g. garantia bancária do pagamento do preço faseado em prestações após realização da escritura).
Aproveitou-se do conhecimento do interessado FM que lhe foi proporcionado pela ré e, por isso, a quantia que a ré lhe pagou não foi a título de mediação, mas a diverso título, de prestação de serviços, de mandato ou outro.
9. Nas alegações de recurso a ré invoca a nulidade do contrato por ter sido celebrado inicialmente por forma verbal.
Estamos face a uma nulidade atípica cujo regime se aproxima da anulabilidade na medida em que “ a omissão de forma legalmente prevista...gera a nulidade do contrato, não podendo esta, contudo, ser invocada pela entidade mediadora” (artigo 10º/6 do Decreto-Lei nº285/92, de 19 de Dezembro)
Estamos, pois, diante de uma excepção que não é de conhecimento oficioso, ou seja, não pode ser conhecida pelo tribunal a qualquer tempo.
Por isso, o recorrente, para além de a invocar, como fez na contestação (artigos 44º a 46º), deveria ter reclamado do despacho saneador que considerou inexistirem excepções ou nulidades de que desde logo cumpra conhecer; admitindo que tal despacho de forma implícita relegava para final o conhecimento das excepções, então o recorrente deveria ter fundamentado o recurso invocando a omissão de pronúncia da sentença sobre esta questão (artigo 668º/1, d) e nº3 do C.P.C.).
Não o fez e, assim, não pode este tribunal oficiosamente declarar nula a sentença por omissão de pronúncia e, seguidamente, conhecer da questão.
Há uma preclusão que não é meramente formal; é que a parte contrária, invocada no recurso a referida nulidade de omissão de pronúncia, sabe que o tribunal de recurso, reconhecendo-a, deve pronunciar-se sobre a questão de mérito (artigo 715º do C.P.C.) e terá, assim sendo, todo o interesse em se opor à questão nas suas contra-alegações.
Dir-se-á, porém, que o contrato foi reduzido a escrito e, por conseguinte, a questão a suscitar seria tão somente a de saber se o autor poderia reclamar o pagamento da comissão fundado num acto realizado anteriormente à redução a escrito do contrato.
Ora se é verdade que a nulidade não admite convalidação o que significa que a redução a escrito de contrato celebrado verbalmente implica a sua renovação que só terá eficácia retroactiva se as partes a atribuirem, já a anulabilidade admite confirmação que pode ser expressa ou tácita e não depende de forma especial (artigo 288º do Código Civil).
Impor-se-ia então analisar o comportamento subsequente da ré verificando se houve da sua parte uma confirmação expressa ou tácita dos actos praticados e, não havendo, se ainda assim lhe seria legítimo por um lado invocar e beneficiar da nulidade para não pagar a comissão, mas por outro querer aproveitar-se, como se aproveitou, dos actos praticados pelo mediador, designadamente o contacto com o comprador FM o que fez não só antes como também depois da redução do contrato a escrito.
Por outras palavras: a ré afinal aproveitou-se do contacto estabelecido depois da redução a escrito do contrato quando reiniciou as negociações com o mesmo interessado.
Seja como for estamos, como se disse, diante de matéria de que não cumpre conhecer.
Decisão: nega-se provimento ao recurso confirmando-se a decisão recorrida.
Custas pelo recorrente
Lisboa,11/11/04
(Salazar Casanova)
(Silva Santos)
(Bruto da Costa) |
