| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa
I – RELATÓRIO
M, Lda., instaurou a presente acção contra A, alegando, em resumo, o seguinte:
a) o R. prometeu vender à A. os prédios identificados nos autos, pelo preço de Esc. 23.800.000$00;
b) tal foi reduzido a escrito;
c) o prazo para outorga da escritura mostra-se largamente excedido. Concluiu, pedindo que seja proferida sentença que produza os efeitos visados na declaração negocial incumprida de promessa de venda, contida no mencionado contrato-promessa subscrito em 19/06/92 e, assim como se este tivesse sido efectivamente cumprido e a venda realizada e que seja declarada transmitida pelo R. para o A. a propriedade dos referidos lotes, descritos na 1ª Conservatória do Registo Predial de Almada sob o nº 15863 do Livro B-45, pelo preço de 23.800.000$00, já integralmente pago.
Regularmente citado, o R. contestou e deduziu reconvenção, alegando em resumo, o seguinte:
a) o negócio dos autos é simulado;
b) houve um negócio usurário feito com dolo e reserva mental;
c) o R. nunca quis vender o que era seu.
Conclui, pedindo a sua absolvição dos dois pedidos e que a reconvenção seja julgada procedente e, em consequência seja declarada a anulação do contrato-promessa com eficácia real, o qual não deverá provocar qualquer efeito.
Caso assim não se entenda, deve declarar-se o enriquecimento sem causa da A. à custa do R. no valor correspondente à diferença entre o valor declarado no falso contrato-promessa e o valor real das propriedades a avaliar em execução de sentença, condenando-se a A. a restituir esse valor ao R.
A Autora apresentou réplica, pedindo que a reconvenção seja julgada improcedente.
A final foi proferida sentença que julgou a acção procedente, por provada e declarou transmitido para a Autora o direito de propriedade sobre os lotes 170 e 171, melhor identificados na al. A) dos factos provados, pelo preço de Esc. 23.800.000$00, já integralmente pago.
Inconformado veio recorrer o R. tendo apresentado as suas alegações que finalizou com as seguintes conclusões:
I. Surgem as presentes alegações no âmbito do recurso de Apelação interposto da sentença de primeira instância, que julgou procedente o pedido de execução específica deduzido pela Apelada nestes autos, com a correspondente transmissão a favor desta dos dois prédios objecto do contrato-promessa e com a qual o Apelante se não pode conformar.
II. Como pedido autónomo e deduzido em separado, nos presentes autos, o R. deduziu reconvenção, a qual foi expressamente admitida, nos termos do artigo 274º, n.º 2, a) do C.P.C., sendo contudo, a sentença recorrida totalmente omissa sobre qualquer decisão respeitante à reconvenção.
III. No pedido reconvencional o ora Recorrente deduziu um pedido principal e um pedido subsidiário, consistindo o primeiro deles em declarar-se a anulação do contrato-promessa com eficácia real e o segundo, no caso de se entender tal contrato válido, em declarar-se enriquecimento sem causa por força dos prédios objecto do contrato-promessa terem um valor muito superior ao estipulado contratualmente, pelo que se se pudesse entender que, ao julgar-se o contrato-promessa válido, eficaz e produtor de efeitos, estaria prejudicada a declaração de invalidade, o mesmo não se passa quanto ao pedido subsidiário.
IV. Com efeito, transmitidos os terrenos de construção designados por lotes 170 e 171 pelo preço de 23.800.000$00, correspondente a € 118.713,90, da avaliação efectuada nos autos resulta que, mesmo pelos valores mais baixos determinados por dois dos três peritos, o montante atribuído a ambos os lotes foi de 46.600.000$00, a que corresponde o valor de € 232.439,82.
V. Daqui resulta que, mesmo que a transmissão dos lotes tivesse sido feita em tempo contemporâneo às primeiras fases da presente acção, o enriquecimento da A. e ora Apelada seria sempre de 22.800.000$00, correspondentes a € 113.725,92, verificando-se que, não só fora deduzido pedido reconvencional, como havia elementos de prova sobre tal pedido que impunham a pronúncia sobre a reconvenção deferindo-a ou indeferindo-a ou julgando-a questão prejudicada.
VI. Ao nada disto ser feito na sentença recorrida, é a mesma nula, nos termos do artigo 668º, n.º 1, d) do C.P.C.
VII. Sem prescindir em nada do que até agora foi dito, a pronúncia sobre a reconvenção e designadamente se o contrato-promessa fosse julgado válido deveria ser no sentido de condenação da A. pelo menos no pedido subsidiário, uma vez que do processo constavam todos os elementos de prova que podiam servir de base à decisão e que nos termos do artigo 712º do C.P.C. permite à Relação alterar a anterior decisão sobre a matéria de facto.
VIII. Perguntando o quesito 13 transposto do artigo 29º da contestação reconvencional se o imóvel em causa valeria actualmente mais de 200.000 contos, a resposta a tal quesito foi singelamente não provado, dado que com a peritagem feita e com valorização nela definida, a resposta deveria ser “provado apenas que o imóvel vale actualmente 46.600.000$00.”
IX. Daqui resultaria a já alegada procedência do pedido subsidiário reconvencional, sendo sobre esta matéria a sentença nula por não se ter pronunciado, a qualquer título, sobre o pedido reconvencional admitido e a pronunciar-se dever tê-lo feito de forma parcialmente positiva quanto ao pedido subsidiário de acordo com resposta ao quesito 13 dada em função da peritagem realizada.
X. Mas também deveria ter sido julgado procedente o pedido inicial.
XI. Do pedido deduzido pela Apelada e na qualidade de credora resulta o pedido de execução específica dos dois prédios objecto dos autos, requerendo que fosse proferida sentença que produzisse os efeitos da venda do contrato-promessa que instruía o processo e que declarasse transmitidos os mesmos prédios a seu favor, o que, no entanto, é incompatível com o facto de no contrato-promessa referido, ambas as partes atribuírem ao referido contrato a faculdade de o mesmo ser denunciado e resolvido se fosse entregue à promitente compradora no prazo de seis meses o valor de 23.800.000$00.
XII. Na contestação oportunamente deduzida pelo aqui Apelante, foi alegado que o referido contrato-promessa não correspondia a uma vontade real de serem transmitidas aquelas propriedades, mas antes traduzia uma efectiva garantia de cumprimento do exacto montante que teria sido posto à disposição do Apelante pela Apelada, militando no mesmo sentido o facto de o valor real das propriedades ser sempre significativamente superior ao pretenso preço constante do referido contrato.
XIII. Da matéria provada na acção, e do próprio contrato seu objecto, não há nada que possa ser interpretado como uma mera prometida compra e venda de terrenos e com a correspondente contrapartida.
XIV. Com efeito, encontra-se provado na presente acção que o Apelante no início de 1992 teve necessidade de recorrer ao crédito, encontrando o acesso a tal muito dificultado; mais está provado que por isso o Apelante publicou anúncios e estabeleceu contactos pessoais com o fim de encontrar capitalista disposto a fazer o empréstimo hipotecário no valor de 17.500 a 20.000 contos; e sobre esta mesma matéria está provado que o Apelante nunca mencionou a amigos e conhecidos que queria vender a propriedade, resultando que o contrato-promessa de compra e venda aponta também no sentido de que não se trata de um efectivo contrato-promessa com uma condição resolutiva, mas antes a situação prefigura um efectivo contrato de empréstimo, em que a promessa de compra e venda surge como uma garantia.
XV. Ora, tendo este contrato por objecto um imóvel e sendo celebrado, em geral, com a vontade de um dos contratantes em vender e do outro contratante em comprar, eventuais condições resolutivas com regime semelhante à nulidade surgem adstritas ao próprio objecto do negócio – os imóveis – ou à eventual qualidade das partes (veja-se, por exemplo, compra e venda de bens futuros), pelo que, no caso concreto, quando a condição resolutiva aparece em razão da devolução do preço, não é minimamente compatível com a vontade de comprar e vender e com o facto de a devolução do preço ser condição resolutiva do contrato.
XVI. Deste modo e dentro do critério do artigo 236º do C.C., o sentido do declaratário normal conduzia a que este contrato fosse um efectivo contrato de empréstimo em que a promessa de compra e venda surgia como garantia e neste enquadramento, o interesse do credor seria satisfeito pela recepção do montante pecuniário acrescido dos correspondentes juros de mora contados desde o período em que o capital devia ser restituído até o presente – artigo 806º do C.C. –, com a correspondente liberação da obrigação mediante o pagamento do capital acrescido de todos os juros até à data da satisfação do crédito, ao invés do entendimento da sentença recorrida.
XVII. Sendo o contrato-promessa de compra e venda um contrato sinalagmático de obrigações recíprocas, o contrato dos autos determinava no seu texto que o Apelante receberia 11.300.000$00, na data da outorga de escritura de eficácia real e 12.500.000$00 no acto do levantamento da nota de registo da respectiva Conservatória do Registo Predial.
XVIII. Contudo, a resposta ao quesito 11 é só esta: “provado apenas que a 19 de Junho de 1992 foi elaborado o documento de fls. 105 no qual é afirmado que o R. recebeu 11.300 contos.”
XIX. Ou seja, nem se dá como provado que o Apelante tenha recebido o preço, entrando assim e desde logo a sentença recorrida em contradição quando diz que já está integralmente pago, para além do que, mesmo que o contrato fosse válido, e não o é, nunca, nos termos da matéria provada seria exigível o cumprimento do Apelante sem estar provado nos autos que a Apelada cumpriu as suas obrigações.
XX. Pelo que aqui também, e para além das normas jurídicas violadas a sentença é nula, porquanto os seus fundamentos estão em oposição com a decisão.
XXI. Assim, a douta sentença recorrida é nula quanto à omissão que faz sobre a análise do pedido reconvencional, com violação dos artigos 668º, n.º 1, d), 660º e 661º do C.P.C., impondo-se ainda quanto a esta matéria resposta diversa ao quesito 13 de acordo com prova pericial produzida nos autos.
XXII. É também nula quanto ao pedido deduzido na petição inicial, por violação do artigo 668º, n.º 1, c) e por violação expressa dos artigos 236º, 410º, 428º, 806º e 875º do C.C.
XXIII. Nestes termos e nos mais de Direito, deve o presente recurso ser julgado procedente e provado e por via dele:
a) Ser, quanto ao pedido reconvencional, declarada nula a sentença, por total omissão, alterada a matéria de facto de resposta ao quesito 13, face à peritagem realizada nos autos e substituída por outra que condene a A. no mínimo na diferença entre o valor contratual e o valor pericial;
b) Quanto ao pedido inicial da acção, seja também a sentença declarada nula por os fundamentos decisórios, designadamente a prova sobre o preço estar em oposição com a decisão e sempre substituída por outra em que se julgue, em função dos termos declaratórios provados, o presente contrato como um contrato de mútuo garantido e consequente absolvição do R. da execução específica.
Por seu turno, veio contra-alegar a apelada M, Lda., apresentando as seguintes conclusões:
1- A aparente omissão da sentença sobre a reconvenção formulada pelo R. é mesmo só aparente e formal.
2- Com efeito, o Mmº Juiz “a quo”, considerando que a matéria de facto não tinha apurado nada de significativo sobre o alegado pelo réu e ao dar inteiro provimento à pretensão da A., estava implicitamente a julgar negativamente a reconvenção.
3- Daí que à luz dos autos e do disposto no artº 660º do CPC deduz-se claramente do relatório, da fundamentação e da parte decisória da douta sentença que a reconvenção não pode proceder, por se verificar que é totalmente contraditória com a factualidade apurada.
4- O ónus da prova era do réu, que não fez a prova do que alegou nos autos.
5- A sustentação da história do R. trazida aos autos não encontra qualquer base na matéria fixada, a qual não é posta em crise sequer pelo apelante.
6- Assim, deve manter-se na íntegra a sentença recorrida.
A fls. 446/447 o Mmº Juiz a quo, face às nulidades arguidas, supriu a nulidade relativa à omissão da análise do pedido reconvencional, julgando o mesmo improcedente, por não provado e absolvendo a reconvinda do mesmo e indeferiu a nulidade suscitada quanto ao pedido deduzido na p.i. e quanto à oposição entre fundamentos e decisão.
Foram colhidos os vistos legais.
II – QUESTÕES A RESOLVER
Como se sabe, o âmbito objectivo do recurso é definido pelas conclusões do recorrente (artºs 684º nº 3 e 690º nº 1 do CPC), importando, assim, decidir as questões nelas colocadas – e, bem assim, as que forem de conhecimento oficioso -, exceptuadas aquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras – artº 660º nº 2 também do CPC.
Assim, em face das conclusões apresentadas, são as seguintes as questões a resolver por este Tribunal, tendo em atenção o que dispõe o artº 660º nº 1 do CPC:
1. Se a sentença é nula nos termos do artº 668º nº 1 al. c) do CPC (oposição entre os fundamentos e a decisão).
2. Existe ou não fundamento para alterar a decisão do Tribunal de 1ª instância pela qual foi dado como não provado o questionado no quesito 13. Existência ou não de enriquecimento sem causa por parte da A.
III – FUNDAMENTOS DE FACTO
Os factos a ter em consideração são os seguintes:
A) O R. é dono dos imóveis a seguir identificados;
a) Prédio urbano composto de terreno para construção, com área de 5040 m2 designado por lote 170, a confrontar de norte e sul com Rua Particular, do nascente com Manuel Ferreira Arcanjo e do poente com Florinda da Costa e outro, sita na Aroeira, Charneca da Caparica, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Almada sob o n.º 13091 do Livro B-37 - doc. 1, cujo teor aqui se dá por reproduzido;
b) Prédio urbano composto de um terreno para construção, com a área de 5040 m2 designado por lote 171, sito na Aroeira, Charneca de Caparica, confrontando do norte com Rua Particular, do nascente com António Ferreira, do poente com Isidro Marreiros, descrito na 1ª Conservatória de Registo Predial de Almada sob o n.º 15863 do Livro B-45 - doc. 2, cujo teor aqui se dá por reproduzido;
B) Autora e Réu subscreveram os documentos juntos a fls. 12 - 17, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido;
C) Foi efectuada notificação judicial avulsa nos termos do doc. de fls. 19 - 20, cujo teor aqui se dá por reproduzido;
D) O R. faltou à celebração da escritura marcada - doc. de fls. 23, cujo teor aqui se dá por reproduzido;
E) O R., no início de 1992, teve necessidade de recorrer ao crédito;
F) E encontrou o acesso ao crédito bancário muito dificultado;
G) Por isso, publicou anúncios e contactou pessoas com o fim de encontrar capitalista disposto a fazer o empréstimo hipotecário, no valor de 17.500 a 20.000 contos;
H) No dia 19/6/1992, foi elaborado o doc. de fls. 105, no qual é referido que o R. recebeu 11.300 contos;
I) O R. nunca disse aos seus amigos e conhecidos que queria vender a propriedade.
IV – FUNDAMENTOS DE DIREITO
1. Se a sentença é nula nos termos do artº 668º nº 1 al. c) do CPC (oposição entre os fundamentos e a decisão).
A apelada deduziu o pedido de execução específica dos dois prédios objecto dos autos, requerendo que fosse proferida sentença que produzisse os efeitos da venda do contrato-promessa que instruía o processo e que declarasse transmitidos os mesmos prédios a seu favor.
E, foi isso que foi determinado na sentença recorrida face à matéria de facto provada.
E, porquê?
A questão é simples e basta ler atentamente o teor do contrato-promessa.
Com efeito, o pedido de execução específica não é, de todo, incompatível, com o facto de no contrato-promessa, ambas as partes atribuírem ao referido contrato, a faculdade de o mesmo ser denunciado e resolvido pelo 1º outorgante, o R., desde que este notificasse a A., por carta registada com a/r com pelo menos 30 dias de antecedência do termo do prazo, para esse efeito (6 meses) e lhe restituir o preço pago de Esc. 23.800.000$00 (cfr. Clªs 3ª e 4ª e § das condições da compra e venda prometida a fls. 78 e segs.).
Ora, o R. não denunciou em momento algum o referido contrato-promessa.
Neste caso, consta da Clª 5ª do mesmo contrato que as partes lhe atribuem eficácia real e a faculdade de ser objecto de execução específica, nos termos dos artºs 408º e 830º do CC.
Não se descortina, pois, onde possa estar a alegada incompatibilidade.
Alegou, ainda, o apelante na contestação que o contrato-promessa em causa não correspondia a uma vontade real de serem transmitidas aquelas propriedades, mas traduzia antes uma efectiva garantia de cumprimento do exacto montante que foi posto à disposição do apelante pela apelada.
No entanto, como é bom de ver, nem tal matéria de facto foi impugnada pelo apelante, nem tal ficou demonstrado atentos os factos dados como assentes.
A circunstância de se ter dado como provado que o apelante no início de 1992 teve necessidade de recorrer ao crédito, encontrando o acesso ao mesmo muito dificultado; que o apelante publicou anúncios e contactou pessoas com o fim de encontrar capitalista disposto a fazer o empréstimo hipotecário no valor de 17.500 a 20.000 contos e que nunca disse aos seus amigos e conhecidos que queria vender a propriedade, não é razão suficiente para se considerar que o contrato-promessa realizado prefigura um efectivo contrato de empréstimo em que a promessa de compra e venda surge como uma garantia.
Efectivamente, se por um lado, considerando as regras que dominam em sede de interpretação da vontade negocial, o sentido que defende o apelante não encontra no texto do contrato a mínima correspondência verbal (cfr. artº 238º do CC), pois se o apelante não tinha intenção de vender, não se percebe qual a razão por que assinou o contrato-promessa e os respectivos recibos de quitação do dinheiro entregue pela apelada, referindo-se naquele e nestes expressamente tratar-se de um contrato-promessa com eficácia real e, por outro lado, nada se provou nos autos a respeito de qualquer negócio simulado, não estando, aliás, configurados os respectivos requisitos (cfr. artº 240º e segs.).
Por último, alega ainda o apelante, com um à vontade desconcertante - que bem sabe não corresponder à verdade - que existe contradição na sentença quando se refere que apenas ficou provado que a 19 de Junho de 1992 foi elaborado o documento de fls. 105 no qual é afirmado que o R. recebeu 11.300 contos (resposta ao quesito 11) e depois em sede decisória se diz que os 23.800 contos se encontram integralmente pagos, querendo com isso fazer crer que houve não um incumprimento da sua parte mas antes um incumprimento por parte da apelada que não terá pago a quantia restante, ou seja, 12.500 contos.
Importa, pois, averiguar se na sentença recorrida se verifica a nulidade prevista no artº 668º nº 1 al. c) do CPC (quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão).
E, neste aspecto, diz-se que se verifica a nulidade da sentença por contradição entre os fundamentos e a decisão quando aqueles apontam em determinado sentido e a decisão vai em sentido inverso ou, pelo menos, divergente. Ocorre no processo lógico de decisão porque na hora de decidir o Juiz profere decisão desconforme ou contrária aos pressupostos que teve por assentes. Acresce que os fundamentos referidos na al. c) do nº 1 do artº 668º do CPC são os aduzidos pelo Juiz para neles basear a decisão, constituindo o respectivo antecedente lógico, e não os fundamentos que a parte entende existirem para – no seu entender – se dever ter decidido de modo diverso. A nulidade ali prevista consubstancia, assim, um vício puramente lógico do discurso judicial e não um erro de julgamento.
Ora, analisando a sentença em crise e distinguindo entre erro de julgamento e nulidade da sentença, logo se conclui inexistir a apontada nulidade.
Quanto à fundamentação, é seguro que o Mmº Juiz pode ter errado na apreciação da matéria de facto que se lhe apresentava – o que não cremos – o que constituiria erro de julgamento, mas concluiu em perfeita sintonia com a apreciação que dessa factualidade fez. Na verdade, face à fundamentação, a decisão só podia ser a que ficou expressa na sentença, ou seja, a procedência da acção.
Esquece, todavia, o apelante que consta da Clª 2ª al. b) do contrato-promessa que, o remanescente, no valor de doze milhões e quinhentos mil escudos, seria pago no acto de levantamento da nota de registo do contrato na Conservatória do Registo Predial de Almada.
E, conforme decorre dos documentos de fls. 106 a 108, os quais não foram impugnados pelo apelante, não restam dúvidas de que aquele montante foi integralmente pago pela apelada ao apelante em 26/06/92 (4.500 contos), em 10 de Julho de 1992 (3.000 contos) e em 30 de Julho de 1992 (5.000 contos), recibos esses assinados pelo apelante, perfazendo, por isso, o montante de 12.500 contos que somado aos 11.300 contos, perfaz o montante por que foram vendidos os dois lotes de terreno pelo apelante à apelada e que, portanto, já se encontra integralmente pago, como se refere na sentença recorrida.
Onde se encontram, então, os vícios lógicos da oposição entre os fundamentos e a decisão?
Em lado nenhum da sentença recorrida os encontramos.
Para finalizar, convém recordar o que diz Rodrigues Bastos (1), quanto à oposição referida na al. c), referindo que ela se verifica no processo lógico da decisão, ou seja, traduz-se num vício de raciocínio do julgador. Tal nulidade traduz-se, pois, num vício da estrutura lógica da sentença, por contradição entre as suas premissas, de facto e de direito e a conclusão. É o que sucede quando os fundamentos invocados conduziriam não ao resultado expresso na decisão, mas a resultado oposto; quando “há um vício real no raciocínio do julgador (e não simples “lapsus calami” do autor da sentença): a fundamentação aponta num sentido; a decisão segue caminho oposto ou, pelo menos, direcção diferente”.
Por isso, mais uma vez se salienta que, analisando a sentença recorrida, ressalta com toda a clareza que a mesma não padece do invocado vício, gerador de nulidade. Basta lê-la para constatar que ela se encontra suficientemente fundamentada, quer sob o ponto de vista fáctico quer sob o ponto de vista jurídico e que, além disso a decisão está em consonância com a respectiva fundamentação: dela constam os factos e as razões de direito em que o Tribunal alicerçou a sua decisão e esta aparece como consequência lógica daquela fundamentação.
É que o apelante esquece que as causas da nulidade da sentença, taxativamente enumeradas no citado artº 668º nº 1 do CPC, não incluem no seu elenco, um eventual erro de julgamento.
Se a matéria foi bem ou mal apreciada é questão que se situa a outro nível, nada tendo a ver com os vícios previstos naquele normativo legal.
Improcedem, assim, nesta parte, as conclusões das alegações de recurso.
2. Existe ou não fundamento para alterar a decisão do Tribunal de 1ª instância pela qual foi dado como não provado o questionado no quesito 13. Existência ou não de enriquecimento sem causa por parte da A.
O pedido reconvencional formulado pelo apelante nesta acção comportava dois pedidos: um principal e outro subsidiário.
Como se observa da sentença recorrida, a acção foi julgada procedente, pelo que o conhecimento do pedido principal formulado na reconvenção ficou prejudicado, atendendo ainda a que o Mmº Juiz a quo ao conhecer da nulidade alegada, julgou improcedente a reconvenção.
Relativamente ao pedido subsidiário formulado na reconvenção, o mesmo estaria naturalmente também votado ao insucesso, atenta a procedência da acção.
No entanto, como o apelante impugna a matéria de facto respeitante ao quesito 13, abordaremos esta questão bem como o alegado enriquecimento sem causa da apelada, que constitui o fundamento do pedido subsidiário.
Efectivamente, como se constata dos autos, o Mmº Juiz a quo na sentença recorrida não se pronunciou expressamente sobre o pedido reconvencional formulado pelo réu, muito embora, da leitura daquela já decorresse a consequência jurídica a retirar quanto a este.
No entanto, para que não restassem dúvidas, na sequência de notificação efectuada por este Tribunal ao abrigo do disposto no artº 668º nº 4 do CPC, veio o Mmº Juiz a quo a suprir a nulidade arguida pelo réu nas suas alegações de recurso, julgando improcedente in totum o pedido reconvencional (cfr. fls. 446 e segs.).
No pedido reconvencional, o réu, ora recorrente deduziu um pedido principal e um pedido subsidiário, consistindo o primeiro deles em declarar-se a anulação do contrato-promessa com eficácia real e o segundo, no caso de se entender tal contrato válido, em declarar-se enriquecimento sem causa por força dos prédios objecto do contrato-promessa terem um valor muito superior ao estipulado contratualmente.
Ora, na sentença recorrida considerou-se válido o contrato-promessa, não existindo, quaisquer dúvidas quanto à qualificação jurídica do mesmo.
Pelo que, neste momento, há apenas que apreciar se existe ou não enriquecimento sem causa por banda da A., ora apelada, por virtude de os prédios objecto de tal contrato possuírem um valor muito superior ao estipulado contratualmente.
Decorre do contrato-promessa (Clª 1ª) que o réu prometeu vender à A. e esta prometeu comprar os prédios objecto do contrato-promessa, livres de quaisquer ónus ou encargos, pelo preço de Esc. 23.800.000$00.
Alega, no entanto, o R./recorrente que da avaliação efectuada nos autos resulta que, mesmo pelos valores mais baixos determinados por dois dos três peritos, o montante atribuído a ambos os lotes foi de Esc. 46.600.000$00, a que corresponde o valor de € 232.439,82 e daí - no entendimento daquele - existir enriquecimento da A/apelada, em pelo menos Esc. 22.800.000$00 (€ 113.725,92).
Ora, sendo o contrato promessa um acordo preliminar que tem por objecto uma convenção futura - o contrato prometido - reveste a natureza de contrato obrigacional, ainda que de diversa índole do contrato prometido. Gera uma obrigação de prestação de facto, que tem de particular consistir na emissão de uma declaração negocial. Trata-se de um pactum de contrahendo.(2)
Dito de outro modo, o contrato de promessa é a convenção pela qual ambas as partes, ou apenas uma delas, se obrigam, dentro de certo prazo ou verificados certos pressupostos, a celebrar determinado contrato.(3)
O contrato-promessa, como qualquer outro, deve ser pontualmente cumprido (cfr. art. 406º do CC).
Devem, assim, nele as partes obediência ao princípio da pontualidade, o qual, na opinião unânime dos autores, exprime a regra básica de que o cumprimento deve ajustar-se inteiramente à prestação, isto é, de que o solvens deve efectuá-la “ponto por ponto”, em toda a linha, em todos os sentidos e não apenas no temporal.
Como observam Pires de Lima e Antunes Varela, “...todas as cláusulas contratuais devem ser observadas, que o contrato deve ser cumprido ponto por ponto, e não apenas que ele deve ser executado no prazo fixado, como poderia depreender-se do sentido usual do vocábulo pontualmente”.(4)
Nos termos do nº 1 do art. 236º do CC, "a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele ".
E o nº 2 acrescenta que, "Sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida".
Segundo Pires de Lima e A. Varela, a regra estabelecida no nº 1, para o problema básico da interpretação das declarações de vontade é esta: o sentido decisivo da declaração negocial é aquele que seria apreendido por um declaratário normal, ou seja, medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real, em face do comportamento do declarante. Exceptuam-se apenas dois casos de não poder ser imputado ao declarante, razoavelmente, aquele sentido (nº 1) ou de o declaratário conhecer a vontade real do declarante (nº 2), (ob. cit., pág. 222).
Consagra a nossa lei a chamada teoria da impressão do destinatário.
O Código não se pronuncia, porém, sobre o problema de saber quais as circunstâncias atendíveis para a interpretação.
Ora, como acentua Mota Pinto, também aqui se deve operar com a hipótese de um declaratário normal: serão atendíveis todos os coeficientes ou elementos que um declaratário medianamente instruído, diligente e sagaz, na posição de declaratário efectivo, teria tomado em conta.(5)
Assim, nos negócios formais, ou seja, nos que devem constar de documento escrito, exige-se que o sentido da declaração tenha “um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso” (cfr. nº 1 do art. 238º do CC), podendo, porém, aquele sentido valer, apesar da falta de correspondência, se “as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade” (nº 2 do mesmo artigo).
O contrato-promessa de compra e venda de imóvel tem de ser reduzido a escrito, assinado pelas partes (art. 410º nº 2 do CC), sendo, pois, incontroverso estarmos perante um contrato rigorosamente formal.
No contrato em apreço nos autos (cfr. fls. 74 e sgs.) foi pelas partes convencionado, no que aqui interessa, que o preço ajustado para a compra de dois lotes de terreno era de Esc. 23.800.000$00.
Sendo assim, um qualquer normal declaratário, medianamente atento às coisas da vida, colocado na posição do R., não pode deixar de entender que o promitente-vendedor, prometeu vender os dois lotes de terreno pelo preço de Esc. 23.800.000$00 (Clª 1ª).
E, que em caso de resolução de tal contrato nos termos da Clª 4ª, o R. como promitente vendedor devolveria à promitente compradora, em singelo, tal quantia, recebida a título de pagamento da totalidade do preço da compra e venda (§ único).
Mais, caso tal contrato não fosse resolvido nos termos sobreditos, os outorgantes do mesmo atribuíram-lhe eficácia real e a faculdade de ser objecto de execução específica (Clª 5ª).
Porém, o R/agravante pretende agora a alteração daquele preço contratual, por entender que os dois lotes de terreno valem mais de 200 mil contos.
A este respeito, ao quesito 13 da BI era perguntado se “O imóvel em causa vale actualmente mais de 200.000 contos?”.
Tal quesito obteve a resposta de não provado.
O Mmº Juiz fundamentou tal resposta, em exclusivo, nas respostas dadas pelos senhores peritos, referindo que as mesmas se situam bem longe do valor alegado pelo R., sendo que nenhuma testemunha, de entre as que abordaram tal questão, se revelou decisiva para abalar os montantes avançados a fls. 140 e 141.
Ora, no nosso ordenamento jurídico vigora o princípio da liberdade de julgamento ou da prova livre (artigo 655º CPC), segundo o qual o tribunal aprecia livremente as provas e fixa a matéria de facto em sintonia com a convicção que tenha firmado acerca de cada facto controvertido, salvo se, a lei exigir para a existência ou prova do facto jurídico qualquer formalidade especial, caso em que esta não pode ser dispensada.
Segundo este princípio, que se opõe ao princípio da prova legal, as provas são valoradas livremente, sem qualquer grau de hierarquização, nem preocupação do julgador quanto à natureza de qualquer delas.(6)
Além deste princípio, que só cede perante situações de prova legal – prova por confissão, por documentos autênticos, por certos documentos particulares e por presunções legais(7) - vigoram ainda os princípios da imediação, da oralidade e da concentração, pelo que o uso pela Relação dos poderes de alteração da decisão de 1ª instância sobre a matéria de facto, deve restringir-se aos casos de flagrante desconformidade entre os elementos de prova disponíveis e aquela decisão, nos concretos pontos questionados.(8)
À luz do disposto no artigo 712º CPC, a decisão do tribunal da 1ª instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do artigo 690º-A, a decisão com base neles proferida (al. a), se os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas (al. b) ou ainda se o recorrente apresentar documento novo superveniente, que, por si só, seja suficiente para destruir a prova em que a resposta assentou (al. c).
Embora a lei faculte em termos gerais, que as partes peticionem a modificação da decisão sobre a matéria de facto, exige, no entanto, que observem o ónus da discriminação fáctica e probatória – artigo 690º-A – e o ónus conclusivo – artigos 684º, n.º 3 e 690º, n.º 4 CPC.
Dispõe o artigo 690º-A CPC que, quando se impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados e quais os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que imponham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnada, diversa da recorrida.
Das alegações e respectivas conclusões apresentadas pelo recorrente, extrai-se, desde logo, que relativamente às testemunhas que depuseram sobre tal matéria, não observou aquele o ónus de discriminação fáctica e probatória e conclusivo, pelo que está arredada a apreciação de tal matéria nesse contexto.
Relativamente à prova pericial, dir-se-á, desde logo, que a perícia realizada não é unânime na avaliação efectuada, em termos de valoração económica, dos dois lotes de terreno, como, aliás, salienta o próprio recorrente.
Ora, a prova pericial é uma prova destinada à percepção ou apreciação de factos por meio de peritos, quando sejam necessários conhecimentos especiais que os julgadores não possuem, ou quando os factos, relativos a pessoas, não devam ser objecto de inspecção judicial (cfr. artigo 388º CC).
“Traduz-se na percepção, por meio de pessoas idóneas para tal efeito designadas. De quaisquer factos presentes, quando não possa ser directa e exclusivamente realizada pelo juiz, por necessitar de conhecimentos científicos ou técnicos especiais, ou por motivos de decoro ou de respeito pela sensibilidade (legítima susceptibilidade) das pessoas em quem se verificam tais factos; ou na apreciação de quaisquer factos (na determinação das ilações que deles se possam tirar acerca doutros factos), caso dependa de conhecimentos daquela ordem, isto é, de regras de experiência que não fazem parte da cultura geral ou experiência comum que pode e deve presumir-se no juiz, como na generalidade das pessoas instruídas e experimentadas”.(9)
A perícia tem, portanto, como finalidade auxiliar o julgador na percepção ou apreciação dos factos a que há-de ser aplicado o direito, sempre que sejam exigidos conhecimentos especiais que só os peritos possuem.
Embora o relatório pericial esteja fundamentado em conhecimentos especiais que o juiz não possui, é este que tem o ónus de decidir sobre a realidade dos factos a que deve aplicar o direito.
Em termos valorativos, os exames periciais configuram elementos meramente informativos, de modo que, de um ponto de vista jurídico, cabe sempre ao julgador a valoração definitiva dos factos pericialmente apreciados, conjuntamente com as demais provas.
A força probatória das respostas dos peritos é fixada livremente pelo tribunal (cfr. artigo 389º CC).
No caso concreto, as respostas dadas pelos peritos, não é unânime, como já atrás frisámos e é indesmentível que os valores encontrados por dois dos peritos ficam muito aquém do valor de 200.000 mil contos alegado pelo recorrente, pelo que, merece a nossa concordância a resposta dada ao quesito 13 da BI no sentido de não provado.
Entendemos, por isso, que não se poderá proceder à alteração dos valores contratualmente estipulados pelas partes há quase 15 anos, de acordo com o princípio da liberdade contratual (cfr. artº 405º do CC), ao sabor dos exclusivos interesses de uma delas, pois tal, a ser assim, colidiria com os princípios da boa-fé e da segurança do comércio jurídico, que não podem deixar de estar presentes na vontade negocial expressa em determinado contrato.
Aliás, diga-se, o recorrente, ao longo destes anos, tem pautado a sua conduta processual, no sentido de impedir, por qualquer meio, a possibilidade de ser exercido o direito de execução específica por parte da A.. Se o recorrente se queria desvincular do contrato-promessa, porque não o fez de acordo com aquilo que, no mesmo se mostra contratualizado e no momento temporal adequado?
Não há, assim, qualquer alteração das circunstâncias que possa determinar a modificação do contrato-promessa, nos termos do artº 437º do CC, pois não se verifica qualquer desconformidade entre o contrato-promessa realizado e a motivação da decisão contratual. A ter havido valorização dos dois lotes de terreno, é um risco que o vendedor corre ao vender por um determinado preço fixado, em determinado momento temporal. Não pode é querer alterá-lo a seu belo prazer 15 anos mais tarde, sendo certo que o promitente vendedor e ora apelante não desconhecia que no campo imobiliário a tendência é de uma valorização crescente. Não há, deste modo, qualquer enriquecimento sem causa da A, ora apelada, mantendo-se, por isso, a determinada improcedência do pedido reconvencional quanto ao pedido subsidiário.
V – DECISÃO
Nos termos expostos, acorda-se em julgar improcedente a apelação, confirmando-se integralmente a sentença recorrida.
Custas pelo apelante.
(Processado por computador e integralmente revisto pela Relatora)
Lisboa, 15/05/2007
(Maria José Simões)
(Azadinho Loureiro)
(Folque de Magalhães)
_________________________________
1 - In Notas ao Código de Processo Civil, vol. III, pag. 246 e Prof. Antunes Varela, Manual do Processo Civil, pag. 671.
2 - Cfr. Galvão Telles, Direito das Obrigações, 7ª ed., pag. 102.
3 - Cfr. Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. I, 9ª ed., pag. 317 e Pereira Delado, Do Contrato Promessa, pag. 14.
4 - In CC Anotado, I Vol., 3ª ed., pag. 354.
5 - In Teoria Geral do Direito Civil, pag. 421.
6 - Cfr. Antunes Varela, Manual de Processo Civil, 2ª ed., pag. 471.
7 - Antunes Varela, ob. cit. supra.
8 - Cfr. Ac. TRP de 19/09/2000, CJ, XV, tomo IV, pags. 186/189.
9 - Cfr. Manuel de Andrade, Noções Elementares de Processo Civil, 262. |
