Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 1524/12.2TVLSB.L1-8 |  |
TÍTULO CONSTITUTIVO
LOCAÇÃO FINANCEIRA
- A alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, revestindo a natureza de acto modificativo do direito de propriedade, é um dos direitos que, pela sua natureza, somente pode ser exercido pelo locador, na qualidade de proprietário jurídico do imóvel.
- Na ausência de um dos condóminos, acham-se as deliberações relativas à afectação de partes comuns do edifício carecidas da unanimidade, imperativamente, exigida pelo art 1419°, nº1, do C.Civil – e, como tal, por força do disposto no art. 294° desse diploma, feridas de nulidade.
(Sumário elaborado pelo Relator)
RELATÓRIO:
1. J... e mulher, T..., P... e mulher, A..., e C..., vieram propor, contra B... SA, E... SA, L... e mulher, F..., D... e mulher, P..., e W... Lda, acção comum, distribuída à 1ª Vara Cível de Lisboa, pedindo a declaração de nulidade de deliberações tomadas em assembleia de condóminos do prédio sito na Av. Almirante Reis, nºs 247 a 247-D e Praça do Areeiro, nºs 1 e 1-A, em Lisboa, relativas à afectação de partes comuns desse edifício, bem como a condenação dos 4ºs e 5º RR. a reparar danos alegadamente provocados por obras efectuadas na respectiva sequência.
Contestaram os 1º, 2º, 4ºs e 5º RR., sustentando, nomeadamente, a validade das deliberações impugnadas – concluindo pela improcedência da acção.
Admitida a respectiva intervenção, o Banco ...SA, apresentou articulado, afirmando não ter sido convocado, na qualidade de condómino, para a assembleia em causa.
Efectuado julgamento, foi proferida sentença, na qual se considerou a acção parcialmente procedente, declarando-se a nulidade das deliberações impugnadas - absolvendo-se os RR. do restante pedido.
Inconformados, vieram os 4ºs e 5º RR. interpor o presente recurso de apelação, cujas alegações terminaram com a formulação das seguintes conclusões :
4ºs RR. - D... e mulher
-A sentença proferida pelo tribunal recorrido não pode subsistir, pois:
a)A escritura de alteração da propriedade horizontal do prédio identificado nos factos provados, foi outorgada em 16/2/2012, em execução das deliberações de condóminos do prédio tomadas por unanimidade em 20/9/2010;
b)O voto emitido nessas deliberações, imputável à fracção "I", não pode ser posto em causa, pelo menos na relação com os ora apelantes;
c)Mesmo que pudesse, o alegado vício das deliberações sempre seria de mera anulabilidade, nunca nulidade ou tão pouco ineficácia;
d)E, em qualquer caso, à procedência do vício das deliberações (fosse ele de nulidade, anulabilidade ou mesmo ineficácia) sempre obstaria o abuso de direito.
-Em primeiro lugar, a matéria de facto permite concluir, sem sombra de dúvida, que nas deliberações modificativas do título constitutivo, de 29/7/2010, como nas anteriores de 26/5/2009 e 7/7/2009, que tiveram igual propósito, o locatário financeiro sempre foi visto por todos como quem legitimamente representava a fracção "I", independentemente de estar a actuar em nome próprio, em nome de outrem ou sob o nome de outrem.
-Por força do art. 10º, nº2 e) do Dec-Lei 149/95, de 24/6, na sua redacção actual, é ao locatário financeiro que compete exercer os direitos próprios do locador em relação à fracção autónoma, tendo este assim legitimidade para aprovar as deliberações em causa, não se verificando qualquer violação do art. 1419º do C.Civil, por ter sido ele a estar na assembleia e não o locador.
-Em qualquer caso, a matéria de facto provada demonstra uma tolerância absoluta do locador financeiro em relação à representação que em seu nome vinha sendo exercida pelo locatário da fracção "I", a qual determina que o mesmo fique vinculado pela deliberação, uma vez que, nos termos do art. 334º, constituiria um verdadeiro venire contra factum proprium pôr agora em causa essa representação tolerada.
- Mesmo que não existisse essa representação tolerada, a suposta falta de acordo do B... não conduz à nulidade mas a mera anulabilidade, como tal inoponível aos 4ºs RR., pelos AA., que careceriam de legitimidade para o efeito.
-De facto, a entender-se que o acordo do locatário financeiro não teria sido suficiente e que continuaria a ser exigida a autorização do locador financeiro para estas deliberações concretas, tal não afectaria nos termos gerais a validade da representação da fracção "I" efectuada pelo locatário financeiro, havendo nesse caso apenas um abuso de representação, nos termos do art. 269º, que poderia ser invocado única e exclusivamente pelo B..., nunca pelos AA.
-Ainda que se considere que o caso sob análise não configura abuso de representação, o desvalor das deliberações associado à suposta violação da regra da unanimidade do art. 1491º, nº 1, nunca poderia ser a nulidade mas a anulabilidade simples, inoponível aos 4ºs RR. pelos AA., que continuariam a carecer de legitimidade para o efeito.
-A respeito do alegado desvalor das deliberações, a sentença denota uma confusão manifesta, entre normas imperativas e normas dispositivas, por um lado, e entre inderrogabilidade e inviolabilidade, por outro - Vasco Lobo Xavier, "Invalidade e ineficácia das deliberações sociais no projecto de Código das Sociedades", Separata da RLJ, 118º, 1985, nº 15.
-Normas imperativas são aquelas cuja disciplina, atenta a importância dos interesses tutelados (indisponíveis por natureza), se impõe às partes, de forma que nem sequer por acordo destas é possível estabelecer disciplina oposta ou divergente àquelas, ou seja, são as também chamadas normas inderrogáveis - pelo contrário, as normas dispositivas são, à partida, susceptíveis de derrogação pelas partes.
-O que distingue umas das outras não é o facto de umas não poderem ser violadas (supostamente as imperativas) e outras poderem sê-lo (supostamente as dispositivas) - o que as distingue é a susceptibilidade de o respectivo conteúdo (entenda-se, disciplina legal) poder ser afastado, ou não, pois, violável, toda a norma jurídica o é por natureza.
-Foquemo-nos apenas nas imperativas, para dizer que a sua derrogação é cominada com a nulidade - já à mera violação de uma norma, ainda que imperativa, corresponde apenas anulabilidade.
-É o conteúdo da norma imperativa que justifica a diferença do desvalor - a norma imperativa não visa proteger apenas os interesses das partes actuais, mas também das partes futuras, de terceiros e o interesse público em sentido estrito.
-É neste contexto que foi acolhido na doutrina, na jurisprudência e na lei o princípio de que "só há nulidade quando a contrariedade a normas imperativas se traduz no conteúdo - e não no procedimento, no modo ou processo de formação - das deliberações."
-É por este motivo que não tem razão a sentença recorrida, a qual se limitou a dizer que as deliberações de 29/7/2010 são nulas porque alegadamente violaram o art. 1419º, nº1 (norma indubitavelmente imperativa), sem atender também ao modo como a violação se teria configurado.
-Não tendo as deliberações, supostamente inquinadas, pretendido afastar com carácter de permanência a disciplina do art. 1419º, nº1, é inquestionável que, na hipótese em apreço, a ofensa daquele "preceito imperativo, só afecta interesses (e interesses disponíveis) daqueles que no momento" da aprovação da deliberação eram condóminos, "interesses, portanto, que, por via de regra (e é o que sucede aqui) tais condóminos perfeitamente podem defender através de acção anulatória".
-As deliberações que derrogam preceitos de natureza imperativa são nulas - as que apenas violam tais preceitos são anuláveis.
-Podemos assim concluir que o vício resultante da pretensa falta de acordo do B... não é susceptível de ser impugnado nos termos gerais do art. 286º, nem tão pouco do art. 281º, pois, não obstante ser um caso de anulabilidade (e não de nulidade) é aqui aplicável - ao abrigo da ressalva inicial do art. 285º - o regime especial de anulabilidade previsto no art. 1433º, nº1, obviamente temperado pela regra prevista no art. 178º, nº 2, cuja aplicação analógica nestes casos não oferece qualquer dúvida, até em coerência com o disposto no art. 380º, nº3, do CPC, aplicável na propriedade horizontal por remissão do art. 1433º, nº 5.
-Abordada a questão por estas duas perspectivas (a da representação aparente e da existência, quando muito, de mera anulabilidade), sempre se conclui que os AA. - que, em qualquer caso, aprovaram as deliberações visadas - carecem de legitimidade para impugná-las com fundamento na falta de acordo do B....
-Não se coloca qualquer dúvida quanto à ilicitude do conteúdo das deliberações de 29/7/2010, designadamente não lhe é apontada a derrogação de nenhuma das normas imperativas habitualmente indicadas pela doutrina e jurisprudência como geradoras de nulidade.
-Por outro lado, a interpretação das normas acolhida pelo tribunal a quo - segundo a qual a violação do art. 1419º, nº1, mesmo quando é meramente procedimental, acarreta a nulidade da deliberação nos termos gerais dos arts. 286º e 294º, arguível por qualquer interessado e até suscitável oficiosamente pelo tribunal, enquanto a violação do art. 1415º, muito mais gravosa por estarem em causa indubitavelmente interesses de ordem pública, apenas poderia ser arguida pelos condóminos e pelo Mº Público - viola abertamente a presunção prevista no art. 9º, nº3, pelo que não poderia deixar de ser julgada errada.
-No que respeita ao direito do B... opor a suposta falta do seu acordo, repete-se que, quando muito, há apenas um abuso de representação, nos termos do art. 269º, que teria de ser invocado pelo Banco para considerar o negócio ineficaz em relação a si e apenas perante os outros condóminos junto dos quais o locatário exerceu o voto, isto se estes conhecessem ou devessem conhecer tal abuso de representação, o que não sucedeu como resulta claramente da factualidade provada.
-Quanto aos 4ºs RR., não sendo eles os declaratários do voto emitido pelo locatário, porque não eram condóminos à data das deliberações, nem sequer se coloca a questão da oponibilidade da ineficácia resultante do abuso de representação - os 4ºs RR. não tinham, por isso mesmo, qualquer forma de conhecer o abuso, nem estavam obrigados a tal.
-Por outro lado, considerando que, segundo o Banco declarou em tribunal e se infere do seu comportamento antes e depois de tomar conhecimento das deliberações, a declaração de nulidade era-lhe mais ou menos indiferente pois aquelas não lhe causaram qualquer impacto nem representam risco para o seu negócio, é forçoso concluir que sempre faltaria ao B... um pressuposto essencial para as poder impugnar, o chamado interesse em agir.
-Em qualquer caso, o eventual direito de o B... impugnar as deliberações (fosse o vício de anulabilidade ou ineficácia), já teria caducado à data em que interveio nos autos, seja à luz das regras especiais do art. 1433º, 2, ainda que mitigadas pelo art. 178º (aplicável às deliberações de condóminos por analogia), seja nos termos gerais do 287º, que já vimos não serem aplicáveis ao caso.
-Aliás, é a própria letra do art. 1433º, n.º2, in fine ("para revogação das deliberações inválidas e ineficazes") que aponta claramente no sentido de que também as deliberações ineficazes estão sujeitas ao mecanismo e prazos de impugnação estabelecidos no art. 1433º.
-Acresce que a eventual invalidade das deliberações ou a sua ineficácia em relação ao locador financeiro nunca seriam oponíveis aos 4ºs RR. uma vez que estes são terceiros de boa fé.
-Sem prejuízo de a alegada falta de acordo do B... poder configurar, pelo menos em teoria, um caso de abuso de representação do locatário financeiro (art. 269º) ou, quando assim não se entenda, de mera violação da regra da unanimidade (art. 1419º, nº 2), a conclusão a que se chega é sempre a mesma: a anulação ou declaração de ineficácia das deliberações não pode prejudicar os direitos que terceiros de boa fé hajam adquirido em execução das citadas deliberações (cfr. arts. 269º e 179º, aplicáveis por analogia no âmbito das deliberações de condóminos).
-Em cima de tudo de isto e, porventura, é aqui que a sentença recorrida pior andou, não se pode deixar de considerar que a declaração de invalidade ou de ineficácia das deliberações de 29/7/2010 sempre seria ilegítima por corresponder ao exercício de direitos em termos que excedem manifestamente os limites impostos pela boa fé, constituindo violação grosseira do princípio da protecção da legítima confiança dos 4ºs RR.
-Tendo os condóminos e o Banco agido sempre sem pôr em causa a validade das deliberações, criaram na outra parte, designadamente nos 4ºs RR. uma justificada confiança e investimento na sua validade, o qual se traduziu em gastos consideráveis (não só com a aquisição e reabilitação da fracção "R", mas também com avultadas contrapartidas acordadas e já entregues ao condomínio e ainda com as dispendiosas obras que os 4ºs RR. executaram nas partes comuns do edifício à sua única custa e que em muito melhoraram o prédio), pelo que estão impedidos, em virtude da proibição do venire contra factum proprium pelo art. 334º, de solicitar agora a anulação dessas deliberações.
-No caso do B..., a indiferença perante os assuntos do condomínio e tolerância para com a actuação do seu locatário, leva mesmo a poder dizer que perdeu o direito a impugnar as deliberações (supressio) e os 4ºs RR., por contra posição, adquiriram o direito a oporem-se à sua impugnação com fundamento na violação da regra da unanimidade (surrectio).
-Embora a apreciação da questão do erro tenha ficado prejudicada pela declaração de nulidade proferida pelo tribunal, para evitar que a Relação, caso se julgue apta a conhecê-la nos termos do art. 665º, nº2, do CPC, se deixe contaminar por aquilo a que na sentença se designou mise en scéne da M..., há que esclarecer que a invocação do erro não procede.
-Em primeiro lugar, porque o erro de apenas alguns condóminos na aprovação de uma deliberação, para mais "por um motivo tão pessoal, como a intenção de ter alguém como sua vizinha”, não pode ser causa de anulação do acto complexo que a deliberação representa.
-Em segundo lugar, não tendo os AA. provado ou sequer alegado factos demonstrativos de que as partes reconheceram, por acordo, a essencialidade do motivo que levou os AA. a aprovar a deliberação, nunca aquele erro poderia ser causa de anulação (art. 252º, nº1).
-Em terceiro lugar, porque o erro provocado por informações inexactas, sem intenção ou consciência de engano, embora com negligência - no caso consubstanciado nas informações prestadas por Mónica Fernandes na assembleia - não é fundamento de anulação do negócio em relação ao declaratário, no caso os demais condóminos.
-Em quarto lugar, o dolo, a existir, proviria de terceiro, pelo que só procederia em relação ao destinatário se ele conhecesse ou devesse ter conhecimento do dolo, o que igualmente não ocorreu em relação aos 4ºs RR., nem tão pouco à 5ª R. - os 4ºs RR. nem sequer podem ser considerados beneficiários da declaração, nos termos do art. 254º, nº2, 2ª parte.
-Por último, mesmo que houvesse dolo (que causou manifestamente um erro nos AA.), não haveria essencialidade do erro, entendido enquanto erro duplamente essencial.
-Os AA. estavam obrigados a alegar e provar que, se soubessem quem seriam os futuros compradores, não teriam aprovado a deliberação e não, simplesmente, que aprovaram a deliberação porque a pessoa que pensaram que ia ser a compradora gostava muito da casa.
-Aliás, da factualidade assente e das declarações dos AA. em julgamento transparece que a sua vontade hipotética, ou conjectural (art. 239º), seria mesmo de autorizarem a alteração da propriedade horizontal mesmo que soubessem que os compradores seriam os 4ºs RR. - poderiam, quando muito, usando as suas palavras, era ter negociado melhor as contra- partidas.
-Em suma, a sentença recorrida conduziu a um resultado manifestamente injusto, permitindo que os AA., sem benefícios assinaláveis, se prevaleçam de uma situação para a qual também contribuíram, ao aprovarem as deliberações declaradas nulas, isto em grave prejuízo dos ora recorrentes, que, de boa fé, adquiriram direitos sobre a fracção "R" por € 375.000, no pressuposto de que tinha a composição resultante das aludidas deliberações, e ali investiram várias centenas de milhares de euros, quer na reabilitação da casa propriamente dita, quer na reabilitação das partes comuns do edifício (cobertura do torreão e terraço de cobertura), onde já despenderam pelo menos € 140.000.
-Termos em que deverá ser dado provimento à presente apelação e, em consequência, alterada nos termos requeridos a decisão sobre a matéria de facto, revogada a sentença recorrida e substituída por outra que, com base nas razões de direito expostas, julgue improcedente a acção.
5ª R. - W... Lda
-Os pontos da matéria de facto correspondentes ao art. 7º dos temas de prova (ponto 23 dos factos provados) e art. 7º do articulado superveniente de fls. 1646 (al. i) dos factos não provados), foram incorrectamente julgados pelo Tribunal a quo, razão pela qual vai impugnada a decisão proferida sobre os mesmos.
-O teor conjugado das declarações de parte do recorrido P... e do doc. de fls. 1791 e segs. impunha uma decisão sobre os referidos pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida.
-Ponderadas as declarações de parte do recorrido Pedro Vale, impunha-se uma decisão sobre a matéria de facto correspondente ao art. 7º dos temas de prova (ponto 23 dos factos provados) que julgasse este ponto não provado, eliminando-se em consequência o ponto 23 dos factos provados.
-Ponderado o teor do doc. de fls. 1791 e segs., impunha-se uma decisão sobre a matéria de facto correspondente ao art. 7º do articulado superveniente de fls. 1646 (al. i) dos factos não provados) que julgasse este ponto provado, aditando-se um novo ponto aos factos provados com a redacção da al. i) dos factos não provados, que deverá ser eliminada.
-Considerando a matéria considerada provada nos autos, nomeadamente nos pontos 18, 19, 32, 33, 34, 44 e 45 dos factos provados, e aquela que resultará provada da procedência da impugnação da decisão relativa à matéria de facto, e atento o quadro legal aplicável, a decisão recorrida devia ter sido outra.
-A locação financeira é um contrato de financiamento em que a propriedade da fração ''I'' pelo locador financeiro tem uma função de garantia do cumprimento das obrigações contratuais do locatário, pelo que a medida em que o conteúdo do direito de propriedade do locador pode ser modelado pelo acto de modificação da propriedade horizontal deve ser apreciada à luz da natureza garantística e das concretas alterações do título constitutivo da propriedade horizontal.
-As alterações à propriedade horizontal deliberadas na assembleia de 29/7/2010 não importaram a alteração da composição da fração "I" ou da sua permilagem e tiveram como contrapartida uma redução dos custos de conservação e manutenção do torreão e do terraço, que anteriormente estavam a cargo do condomínio, não sendo, por isso, susceptíveis de condicionar o valor da fracção ou aptidão para o fim a que se destina, conforme foi comprovado pelo B..., que depois de tomar conhecimento das deliberações fez uma avaliação do risco dessas alterações e concluiu que não tinha qualquer impacto no seu direito de proprietário enquanto locador financeiro.
-A concreta alteração do título constitutivo de propriedade horizontal, consignada nas deliberações aprovadas na assembleia de condóminos de 29/7/2010, não corresponde a direito que, pela sua natureza, só pode ser exercido pelo locador, enquanto proprietário jurídico da coisa, estando também ao alcance do locatário financeiro.
-Assistia ao locatário financeiro o direito de participar e votar na assembleia de 29/7/2010, aprovando as deliberações nela tomadas e garantindo a unanimidade exigida pelo art. 1419º, nº1, do CC.
-A falsidade da acta sustentada pela sentença recorrida - ao dar como presente na assembleia, para efeitos da unanimidade requerida pela lei, um representante do proprietário da fração sob a letra "I", quando resultou provado que quem esteve presente por parte desta fração foi o locatário financeiro do imóvel - não comporta a invalidade das deliberações e, consequentemente, da modificação da propriedade horizontal, porque materialmente não lhe corresponde a preterição da unanimidade dos condóminos, pelo que o vício da acta não se transmitiu à escritura pública de modificação da propriedade horizontal.
-Ainda que assim não se entenda, e que vingue a tese sustentada pela sentença recorrida da nulidade (ou anulabilidade) das deliberações e da escritura de modificação da propriedade horizontal, resulta dos pontos 19, 32 e 33 dos factos provados que o Dr. A... se apresentou nas assembleias de condóminos de 26/5/2009, 7/7/2009 e 29/7/2010 como o legítimo representante da fração "I", tendo votado e aprovado, em todas elas, em nome próprio da sociedade locatária financeira que representava, modificações à propriedade horizontal.
-A legitimidade e poderes do Dr. A... para intervir nas ditas assembleias nunca foi posta em causa por nenhum dos restantes condóminos ou pela administração do condomínio, criando em todos - recorrente, 4ºs RR. e administradora do condomínio, que viria a outorgar, em cumprimento das deliberações tomadas e em representação do condomínio, a escritura de modificação do título constitutivo da propriedade horizontal - a convicção de que a sua participação através do exercício do direito de voto era perfeitamente válida e eficaz.
-A circunstância de a relevância e efeitos da figura da representação aparente serem menos amplas e intensas no domínio do direito civil, relativamente ao que ocorre em direito comercial, não significa que não possam verificar-se situações excepcionais em que a tutela da fundada confiança do terceiro de boa fé na existência de poderes representativos de quem outorgou no negócio imponha a vinculação do próprio representado aos efeitos do acto - como ocorrerá, nomeadamente quando a desprotecção do terceiro traduzisse uma insuportável lesão da confiança, incompatível com os ditames da boa fé e com a proscrição do abuso de direito, decorrente da simultânea existência de uma muito fundada aparência de poderes representativos e de uma reprovável negligência do representado na criação dessa mesma aparência fundada.
-No caso dos autos, o Dr. A... aparentava razoavelmente ter poderes para representar a fração "I", criando, fundadamente, na recorrida, nos 4ºs RR. e na administradora do condomínio - de boa fé - uma situação de fundada confiança na sua legitimação substancial, que os levou a cumprir as contrapartidas previstas nas deliberações de 29/7/2010 (no caso da recorrente), efectuar um elevadíssimo investimento com a aquisição da fração "R" e recuperação da totalidade do terraço de cobertura e torreão do prédio, com vista à sua afectação e integração na fração "R" (no caso dos 4ºs RR.) e outorgar a escritura de alteração da propriedade horizontal (no caso da administradora do condomínio).
-A ilegalidade procedimental cometida - traduzida na falta de poderes de representação do Banco para participar e votar na assembleia de 29/7/2010, de acordo com a tese do Tribunal a quo - é primacialmente imputável à falta de diligência do próprio B..., no controlo da actividade do locador financeiro, criando justificadamente tal omissão, na pessoa da recorrente, dos 4ºs RR. e da administradora do condomínio, uma muito fundada e consistente aparência de poderes representativos por parte do Dr. A....
-As necessidades de tutela da confiança determinam, pois, a sujeição do pretenso representado - B... - aos efeitos do acto praticado a coberto dos aparentes poderes de representação - as deliberações em crise nos autos - pois não seria proporcional e adequado fazer repercutir todas as consequências da referida ilegalidade procedimental exclusivamente sobre a esfera jurídica da recorrente e dos 4ºs RR., terceiros de boa fé, que confiaram justificadamente na legitimação substancial de quem lhes foi apresentado como detentor da qualidade de representante da fracção.
-O comportamento dos AA. consubstancia abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium, que se traduz, no caso do B..., no facto de ter tolerado a representação do Dr. A... nas assembleias de condóminos realizadas nos termos atrás descritos e, no caso dos restantes recorridos, no facto de terem votado, de modo esclarecido e consciente, favoravelmente às alterações da propriedade horizontal, mediante contrapartidas que já foram integralmente cumpridas, conduzindo a recorrente a suportar o respectivo custo e os 4ºs RR. a adquirir a fração "R" e a realizar elevado investimento em partes comuns do edifício, vindo agora peticionar a invalidade (seja por anulabilidade seja por nulidade) das delibe- rações que aprovaram.
-A ora recorrida e os 4ºs RR. agiram sempre de boa fé, pelo que a invalidade das deliberações nunca poderia prevalecer sobre os direitos adquiridos com base numa legítima e fundada confiança criada pelo comportamento do B..., dos restantes recorridos que, independentemente de qualquer ilegalidade procedimental, aprovaram conscientemente as deliberações em crise, e do Dr. A..., na qualidade de gerente da locatária financeira, merecendo tal confiança tutela e não lhe sendo, por isso, oponível qualquer eventual invalidade.
-Porque o próprio B..., com a posição assumida nos autos, actua em abuso de direito, falece o argumento da sentença recorrida quando sustenta que não se pode julgar procedente o abuso de direito dos AA. sobre o seu direito a invocar a nulidade das deliberações, porque essa nulidade serve primacialmente os interesses do B... e de outro modo ficaria proscrito o próprio direito do Banco a arguir a invalidade das deliberações.
-A sentença recorrida enferma de erro de julgamento, quanto ao enquadramento jurídico dos factos considerados provados, violando frontalmente os arts. 334º, 284º e 1419º, nº1, do CC e o art. 10º, nº2, al. e), do regime jurídico da locação financeira, aprovado pelo DL 149/95, de 24/6, na redacção dada pelo DL 30/2008, de 25/2, ao concluir que a primeira daquelas disposições não é aplicável ao caso dos autos, o que consubstancia erro na determinação da norma aplicável.
-O recurso deve ser julgado procedente, anulando-se a sentença proferida pelo Tribunal a quo, que deverá ser substituída por decisão que julgue a acção totalmente improcedente, absolvendo os RR. de todos os pedidos.
Em contra-alegações, pronunciaram-se os apelados pela confirmação do julgado.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
2.Em 1ª instância, foi dada como provada a seguinte matéria factual :
1.O prédio urbano constituído em propriedade horizontal sito na Av. Almirante Reis, nºs 247 a 247-D e Praça do Areeiro, nºs 1 e 1-A, na freguesia de São Jorge de Arroios, em Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n° 2471 é composto por 18 fracções autónomas, designadas pelas letras A a R (assente por documento).
2.A propriedade horizontal do edifício foi constituída por escritura pública outorgada no dia 26/5/2009 e registada em 1/6/2009, constando desse registo que são partes comuns do edifício, o logradouro situado à retaguarda ao nível do rés-do-chão e o terraço de cobertura, constando ainda que esse terraço se encontra dividido em duas parcelas, das quais uma é fronteira à fracção R e tem acesso directo através dessa fracção, ficando afecta ao uso exclusivo da mesma (assente por documento).
3.A aquisição das fracções designadas pelas letras A, B, C e D encontra-se registada desde 29/11/2009, a favor da 1ª e 2ª RR., por compra à 5ª R. (assente por documento).
4.A aquisição da fracção designada pela letra E encontra-se registada desde 15/7/2010, a favor do 3° A., por compra (assente por documento).
5.As aquisições das fracções designadas pelas letras F, G, H, K, L, N, P e Q encontram-se registadas desde 17/9/2008 a favor da 5ª R., por compra (assente por documento).
6.A aquisição da fracção designada pela letra I encontra-se registada desde 1/6/2009 a favor do Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (Portugal), SA, constando do mesmo registo, por apresentação da mesma data, a locação financeira, pelo prazo de 20 anos, com início em 26/5/2009, a favor da sociedade Consultório Psiquiátrico A..., Limitada (assente por documento) .
7.A aquisição da fracção designada pela letra J encontra-se desde 21/12/2009 registada a favor dos 1°s AA., por compra à 5ª R. (assente por documento).
8.A aquisição da fracção designada pela letra M encontra-se desde 29/11/2010 registada a favor dos 3°s RR., por compra à 5ª R. (assente por documento).
9.A aquisição da fracção designada pela letra O encontra-se registada desde 13/11/2009 a favor dos 2°s AA., por compra à 5ª R. (assente por documento) .
10.Os 4°s RR. adquiriram a fracção R do mesmo prédio por escritura de compra e venda outorgada com a 5ª R. no dia 19/7/2011 (assente por documento).
11.Essa fracção encontra-se descrita no registo predial como sendo composta por 7' andar e torreão, com entrada pelo nº 247 da Av. Almirante Reis, estando a referida aquisição registada a favor dos 4°s RR. desde 21/7/2011 (assente por documento).
12.No dia 29/7/2010 realizou-se uma assembleia geral extraordinária do condomínio do prédio acima identificado, que havia sido convocada com a ordem de trabalhos que parcialmente se transcreve:
"1. Deliberação sobre a aprovação da afectação do uso exclusivo da totalidade do terraço de cobertura do prédio, à fracção autónoma designada pela letra "R" ( ... )".
2. Deliberação sobre a aprovação da conversão do torreão do prédio, com acesso único através do terraço de cobertura, que é de uso exclusivo da fracção autónoma designada pela letra "R", em parte própria, privativa e integrante da referida fracção autónoma(...)passando a área do torreão a fazer parte integrante da mencionada fracção.
3. Deliberação sobre a aprovação da alteração das permilagens de cada uma das fracções autónomas do prédio, na sequência da deliberação da conversão do torreão em parte própria, privativa e integrante da fracção autónoma designada pela letra "R"
(...)
5. Deliberação sobre a autorização para a execução das obras necessárias para a conversão do torreão em parte própria, privativa e integrante da fracção autónoma designada pela letra "R" (...), nomeadamente, através da supressão da casa das máquinas do elevador, actualmente localizada no interior do denominado torreão, e deslocação e acoplamento das máquinas à parte superior (tecto) da cabine do elevador, mediante a substituição da própria cabine, e do melhoramento do acesso, já existente, do terraço de cobertura, que é de uso exclusivo da fracção autónoma designada pela letra "R", ao denominado torreão, de acordo com o prévio e devido licenciamento da Câmara Municipal de Lisboa.
6. Deliberação sobre a modificação, por escritura pública, do titulo constitutivo da propriedade horizontal do prédio, no que respeita às deliberações a aprovar referentes aos pontos um, dois, três e quatro da presente ordem de trabalhos.
7. Deliberação sobre a aprovação da execução da obra, a realizar no interior da fracção autónoma designada pela letra "R", nomeadamente, de ligação interna do sétimo andar ao denominado torreão, mediante a colocação de escadas de acesso interior ( ... ).
8. Deliberação sobre a aprovação da junção das fracções autónomas designadas pelas letras "Q" e "R"
(…)" (assente por documento).
13. Nessa assembleia estiveram presentes a 1ª e 2ª RR., o 3° A., a 5ª R. e os 1°s e 2°s AA. (assente por acordo).
14. Na mesma assembleia compareceu M... (assente por acordo).
15. Dessa assembleia foi elaborada a acta que figura sob a forma de cópia de fls. 27 a 31 e que aqui se dá por reproduzida, na qual, sob a menção "Estavam presentes os seguintes condóminos:" consta a seguinte indicação "d) Banco ... S.A, proprietário da fracção "/", representada pelo Sr. Dr. P..." (assente por documento).
16. Da mesma acta consta, nomeadamente, terem sido tomadas as seguintes deliberações por referência aos pontos 1, 2, 4, 5, 6, 7 e 8, respectivamente, da ordem de trabalhos mencionada no nº 12:
"(...) por unanimidade aprovar a afectação do uso exclusivo da totalidade do terraço de cobertura do prédio à fracção autónoma designada pela letra "R" ( ...).
(...) por unanimidade aprovar a conversão do torreão do prédio (...) em parte própria, privativa e integrante desta fracção autónoma, passando a área do torreão a fazer parte integrante da mesma fracção.
(...) por unanimidade aprovar a alteração das permilagens de cada uma das fracções autónomas do prédio (...).
(...) por unanimidade autorizar a execução das obras necessárias para a conversão do torreão em parte própria, privativa e integrante da identificada fracção autónoma designada pela letra "R" (...).
(...) por unanimidade aprovar a modificação, por escritura pública, do título constitutivo da propriedade horizontal do prédio, de acordo com as deliberações tomadas sobre os pontos anteriores da ordem de trabalhos, desde que todos os custos com a tramitação administrativa e legal (...) bem como com a execução de obras (...) sejam integralmente suportados pela "W... Lda" ou por terceiro que prometa comprar ou compre a identificada fracção autónoma designada pela letra "R". Foi ainda deliberado por unanimidade subordinar a produção dos efeitos desta deliberação (...) à verificação da condição suspensiva de substituição do elevador do prédio por um novo elevador, nos termos das deliberações anteriores ( ... ).
(...)por unanimidade aprovar a execução da obra a realizar no interior da fracção autónoma designada pela letra "R" ( ... ).
(...) por unanimidade aprovar a junção das fracções autónomas designadas pelas letras "Q" e "R" (...)" (assente por documento).
17. Na mesma assembleia foi ainda deliberado sob o ponto nove da ordem de trabalhos:
"(...) por unanimidade converter as carvoarias existentes no logradouro do prédio em arrumos comuns para serem afectados ao uso exclusivo de cada uma das fracções, demolir o barracão ali existente e converter o espaço por ele ocupado em jardim, sendo os respectivos custos suportados pela condómina Wallpark - Investimentos Imobiliários, Lda, na condição da modificação da propriedade horizontal do prédio se concretizar nos termos das deliberações anteriores".
"(...) por unanimidade conceder autorização e os poderes necessários à administração do condomínio para, em sua representação, tratar de toda a tramitação administrativa e legal necessária à concretização das deliberações tomadas, nomeadamente, calcular e fixar as novas permilagens das fracções nos termos da deliberação tomada sobre o ponto três da ordem de trabalhos e celebrar e assinar a escritura de modificação da propriedade horizontal do prédio" (assente por documento).
18. O Banco ... não foi convocado para a assembleia referida no nº 12 nem teve, por outro meio, conhecimento da sua realização (art. 1°).
19. Nessa assembleia não esteve presente qualquer representante do referido Banco, tendo comparecido, por parte da fracção "I", o Sr. Dr. A..., representante da sociedade Consultório Psiquiátrico A..., Lda (art. 2°).
20. Na mesma assembleia M... falou de forma emotiva do prédio e das intenções que tinha para a fracção "R" (art. 4°) .
21. A mesma afirmou que a aquisição dessa fracção e o uso exclusivo do terraço de cobertura era um seu sonho pessoal e que os seus filhos já andavam a sonhar com a nova casa (art. 5°).
22. Os condóminos J..., P... e C..., presentes nessa assembleia, acreditaram que essa senhora seria a sua futura vizinha (art. 6°).
23. Os mesmos não teriam tomado as deliberações referidas no n°16 se não estivessem sob essa convicção e se M... não se tivesse comportado do modo descrito no nºs 20 e 21 (art. 7°, dos temas da prova).
24. A assembleia referida no nº 12 foi precedida de uma outra, realizada em 20/7/2010, com a mesma ordem de trabalhos transcrita no nº 12, e que decorreu conforme a cópia da respectiva acta junta a fls. 210 e 211 e que aqui se dá por reproduzida (assente por documento).
25. Nessa assembleia o representante da 5ª R., J... "(...) fez uma breve dissertação sobre todos os pontos da ordem de trabalhos explicando que o sétimo andar já tinha o uso exclusivo de uma parte do terraço de cobertura justificando -se adjudicar-lhe a restante parte bem como todo o torreão do prédio que só tinha acesso pelo terraço ou pelo sétimo andar. Mais disse que, caso se viesse a deliberar nesse sentido, propunha-se substituir o elevador do prédio por um novo, restaurar as antigas carvoeiras e distribui-Ias pelos condóminos, remover a construção da casa existente no logradouro e, transformar este espeço num jardim mediante a apresentação de um projecto paisagístico que seria submetido à aprovação dos condóminos" (assente por documento).
26. Na mesma assembleia o A. P... informou que "(...) não podia tomar uma decisão de imediato uma vez que, previamente, pretendia averiguar se o valor do espaço comum a ceder ao sétimo andar era equivalente ao valor das contrapartidas apresentadas pela condómina Wallpark e, propunha-se também averiguar da viabilidade de construção de um espaço para estacionamento no logradouro do prédio" (assente por documento).
27. Ainda na mesma assembleia, os restantes condóminos, entre eles o 3° A., concordaram com essa posição e sugeriram a suspensão dos trabalhos durante uma semana, com reinício no dia 29/7, o que foi aprovado por unanimidade (assente por documento).
28. No dia 21/10/2010 realizou-se uma assembleia geral extraordinária do prédio, nos termos da acta cuja cópia se encontra junta a fls. 190 e que aqui se dá por reproduzida, na qual foram tomadas, além de outras, as seguintes deliberações:
"(...) adiar o destino do logradouro do prédio visto que este estava pendente do estacionamento" .
Aprovar "(...) por unanimidade, a proposta de montagem de um ascensor eléctrico sem casa das máquinas elaborado pela empresa "Pinto & Cruz", anexa à presente acta" (assente por acordo e documento).
29. A alteração da propriedade horizontal foi objecto da escritura pública notarial outorgada em 16/2/2012, junta sob a forma de cópia a fls. 238 a 240, que aqui se dá por reproduzida, na qual interveio como outorgante I... na qualidade de administradora do condomínio (assente por documento).
30. Em 17/2/2012 foi lavrado registo de alteração da propriedade horizontal com o seguinte conteúdo: "1- Alteração da composição da fracção R" e "2- Direito dos Condóminos: A fracção tem o uso exclusivo da totalidade do terraço de cobertura do prédio" (assente por documento).
31. As obras de conversão das carvoeiras em arrumos comuns não foram ainda realizadas (assente por acordo).
32. Na primeira assembleia de condóminos do prédio, realizada em 26/5/2009, nos termos da acta cuja cópia está junta a fls. 253, interveio na qualidade de "proprietária da fracção I" a sociedade Consultório Psiquiátrico A..., tendo sido aprovada, entre outras, a seguinte deliberação por unanimidade:
"( ...) autorizar que na fracção I correspondente ao segundo andar esquerdo, se destinasse à instalação de um consultório para o exercício de qualquer especialidade médica" (assente por documento).
33. Na segunda assembleia de condóminos, realizada no dia 7/7/2009, nos termos da acta cuja cópia está junta a fls. 254 e que aqui se dá por reproduzida, interveio na qualidade de "proprietária da fracção I" a sociedade Consultório Psiquiátrico António Nunes, Lda, tendo sido aprovado, entre outras deliberações, por unanimidade, um regulamento para o prédio (assente por documento).
34. Nessa mesma assembleia, o representante da referida sociedade, declarou que: "(...) tinha adquirido a sua fracção através de um contrato de leasing e que subscreveram seguro cuja apólice incluía a fracção e as respectivas partes comuns, seguro este que fazia parte integrante do mencionado contrato (...)" (assente por documento).
35. Foi enviada à administração do condomínio a carta datada de 27/1/2012, subscrita, entre outros, pelos AA. J..., P... e C... e pelo Sr. Dr. A..., junta sob a forma de cópia a fls. 248 e que aqui se dá por reproduzida (assente por acordo).
36. Na sequência das deliberações referidas no nº 16 o elevador do prédio foi substituído por um mais pequeno que o anterior, tendo registado inicialmente várias avarias que foram entretanto resolvidas (art. 8°).
37. Nas obras de substituição do elevador antigo foram causados danos no mármore do pavimento do hall de entrada por derrame de óleo (entretanto reparados) e alguns dos negativos dos anteriores comandos do elevador não ficaram tapados, tendo-o sido posteriormente (arts. 8°-A e 8°-B).
38. Os trabalhos de reabilitação da cobertura do torreão do prédio e do terraço de cobertura orçaram em cerca de € 140.000 (art 11°).
39. Essa intervenção no terraço e no telhado permite estagnar e reverter a degradação da estrutura do edifício que poderia comprometer o comportamento deste em caso de sismo e trazer o desempenho da mesma estrutura para níveis idênticos ou superiores aos originais (art. 12°).
40. A colocação do novo elevador ascendeu a € 38.130, com IVA incluído (art 13°).
41. A transformação das carvoeiras em arrecadações não se realizou, porque os condóminos entenderam suspender o processo enquanto não tomassem uma decisão definitiva sobre o estacionamento no logradouro (art. 14°).
42. As obras de conversão do torreão e reabilitação do 7° andar foram executadas em conformidade com os projectos aprovados pela Câmara Municipal de Lisboa (art. 16°).
43. Antes dessas obras o terraço de cobertura do prédio e o torreão encontravam-se em estado avançado de degradação (art 17°).
44. Em 10/1/2013, por carta registada com aviso de recepção, que o A. Banco ... recebeu, a administração do condomínio do prédio comunicou àquele o teor de todas as actas das assembleias de condóminos realizadas até 21/3/2012, inclusive (art 18°).
45. Desde a recepção dessa carta, até ao presente, o referido Banco não reagiu, junto do condomínio, ao conteúdo das deliberações exaradas nas actas que foram enviadas (art 19°, dos temas da prova).
46. No dia 16/2/2015, a R. W... transferiu para a conta bancária aberta em nome do condomínio na Caixa Geral de Depósitos, SA, a quantia de € 21.000 (assente por acordo).
3. Nos termos dos arts. 635º, nº4, e 639º, nº1, do C.P.Civil, o objecto do recurso acha-se delimitado pelas conclusões do recorrente.
A questão a decidir centra-se, assim, na apreciação da nulidade imputada às supra aludidas deliberações.
Antes de mais, se dirá que, reportando-se a mesma a factualidade tida por prejudicada e, como tal, não levada em consideração na decisão recorrida, não há que conhecer da impugnação da matéria de facto contida nas alegações dos apelantes.
Fundou-se, essencialmente, aquela decisão no disposto no art. 1419º, nº1, do C.Civil, em cujos termos se exige, para a alteração do titulo constitutivo da propriedade horizontal, o acordo da totalidade dos condóminos.
Em face da matéria factual assente, não oferece dúvida que, mencionando embora a respectiva acta a presença de todos os condóminos, na assembleia, na qual foram tomadas as deliberações impugnadas, se não fez representar, nem para a mesma foi convocado, o ora interveniente Banco ..., proprietário da fracção designada pela letra “I” - tendo em seu lugar ali estado presente o representante da locatária financeira dessa fracção.
Relativamente à situação do locatário financeiro de fracção de imóvel em regime de propriedade horizontal, tem sido entendido que “o contrato de locação financeira (imobiliária) (leasing) por alguns considerado um contrato de crédito ao consumo, não obstante pressupor que em campos jurídicos distintos se situam o dono/locador da coisa e o locatário financeiro/fruidor, constitui uma realidade económica que tendo de muito relevante o financiamento da aquisição de bens, estabelece um regime legal que visa, em função do nodal aspecto de fruição económica em vista da expectativa de aquisição do direito de propriedade, que constitui um direito potestativo do locatário contra o qual o locador nada pode, impõe ónus e riscos que, na pura lógica do direito de propriedade, ainda que comprimido, por outro direito real ou obrigacional, mal se compreenderiam.
Todavia, “na locação financeira imobiliária, existe um contrato de financiamento, visando, tendencialmente, um contrato de compra e venda; mas, enquanto este contrato perdurar a relação jurídico-negocial tem notória afinidade com o contrato de arrendamento.
Durante o tempo por que perdura, o locatário entra na posse material do imóvel dado em locação (i)mobiliária e, tal como um mero arrendatário, tem poderes de fruição temporária - medida esta pelo período de duração do contrato - mediante o pagamento de uma renda” (ac. STJ, de 2/3/2010, www.dgsi.pt).
Como na decisão recorrida, deve, pois, entender-se, que, à semelhança do que ocorre na locação comum, e face à eventualidade de (não culminando o contrato com a aquisição do bem pelo locatário) vir o locador a recuperar a plenitude dos poderes inerentes à condição de proprietário, se acha vedado ao locatário, na vigência do contrato de locação financeira, operar na coisa locada alterações susceptíveis de, nomeadamente, afectar a sua íntegralidade ou valor.
Donde resulta que a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, revestindo a natureza de acto modifica- tivo do direito de propriedade, é um dos direitos que, pela sua natureza (art. 10º, nº2 e), do Dec-Lei 149/95, de 24/6), somente pode ser exercido pelo locador, na qualidade de proprietário jurídico do imóvel.
Impor-se-à, assim, a conclusão de que, face à ausência de um dos condóminos, se acham as deliberações em causa carecidas da unanimidade, imperativamente, exigida pelo citado art 1419°, nº1, do C.Civil - estando, como tal, e por força do disposto no art. 294° desse diploma, feridas de nulidade.
“Quando a assembleia infrinja normas de interesse e ordem pública (…), as deliberações devem considerar-se nulas, e como tal impugnáveis a todo o tempo e por qualquer interessado nos termos do artigo 286º. Se assim não fosse, estaria na mão dos condóminos derrogar os preceitos em causa; bastaria, para tanto, que, após a aprovação da deliberação, nenhum deles a impugnasse no prazo de vinte dias referido no nº2 do artigo 1433º” (P. Lima - A. Varela, Código Civil Anotado, vol. III, pág. 448).
Do regime legal aplicável, decorre, pois, além da invalidade, oponível erga omnes, das aludidas deliberações, a irrelevância, em termos substantivos, da alegada atitude de alheamento por parte do condómino (B...) cuja ausência aquela originou.
Ao invés do que sustentam os apelantes, o representante da locatária da fracção jamais se arrogou poderes de representação do respectivo locador - sendo a qualidade em que interveio conhecida dos demais condóminos (cfr. pontos 33 e 34), face à informação pelo próprio prestada, na assembleia realizada em 7/7/2009.
Não obstante, e tendo de se reconhecer aos AA., ora apelados, legítimo interesse em, nessa qualidade de condóminos, virem arguir vício que, a todo o tempo, poderia ser suscitado pelo locador, afastada necessariamente resulta a configuração como abuso de direito (art. 334º C.Civil) da impugnação por si deduzida, no tocante às deliberações em causa.
Em tais termos, forçoso se torna concluir pela total improcedência das alegações dos apelantes.
4. Pelo acima exposto, se acorda em negar provimento ao recurso, confirmando-se, em consequência, a decisão recorrida.
Custas pelos apelantes.
Lisboa,17.12.2015
Ferreira de Almeida - relator
Catarina Manso - 1ª adjunta
Alexandrina Branquinho - 2ª adjunta