Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdãos TRL
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Processo:

18013/17.1T8LSB.L1-1

Relator: ROSÁRIO GONÇALVES

Descritores: RESPONSABILIDADE PRÉ-CONTRATUAL
PRESSUPOSTOS

Nº do Documento: RL

Data do Acordão: 06/11/2019

Votação: UNANIMIDADE

Texto Integral: S

Texto Parcial: N

Meio Processual: APELAÇÃO

Decisão: IMPROCEDENTE

Sumário: Para que haja lugar a responsabilidade pré-contratual é necessário que exista a prática de um acto ilícito, que consiste em negociar de uma forma desleal, desonesta, incorrecta, violando os ditames da boa fé, que seja culposo e que por causa desse comportamento prévio ou preliminar ao contrato ocorram danos para o outro contraente.

Sumário elaborado pelo Relator – cf., nº. 7 do artº. 663º, do Cód. de Processo Civil

Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa.

1–Relatório:

A autora, … - Cª. Portuguesa Eng. F., S.A. intentou a presente acção declarativa contra a ré, … Portugal - Conf. e Aces., S.A. pedindo seja a mesma condenada:
a)- A pagar à autora a quantia total de € 269.000,00 (duzentos e sessenta e nove mil euros) correspondente à quantia de € 100.000,00 (cem mil euros), que a autora pagou à … Unipessoal, Lda., no âmbito do acordo de revogação que constitui o Doc. n.º 4 junto ao artigo 7.° da p.i., acrescida da quantia de € 54.000,00 (cinquenta e quatro mil euros) correspondente ao perdão de três rendas efectuado pela autora à … Unipessoal, Lda., no âmbito do referido acordo de revogação e acrescida da quantia € 115.000,00 (cento e quinze mil euros), correspondente ao valor das rendas não auferidas contadas desde 01 de Setembro de 2016 (data convencionada no Contrato de Arrendamento para o inicio da produção dos efeitos) até ao dia 01 de Fevereiro de 2017 (data em que a autora conseguiu arrendar a Fracção Autónoma a um novo arrendatário);
b)- A pagar à autora os juros moratórios aplicados sobre a quantia supra peticionada, à taxa legal supletiva para as operações comerciais, vencidos desde a data da citação até efectivo e integral pagamento.
Para tanto, alegou ter iniciado em Junho de 2016 um processo negocial com a ré com vista à celebração entre si de um contrato de arrendamento para fins não habitacionais que tinha por objecto uma fracção autónoma de que a autora era proprietária.
Ao longo do processo negocial foram sendo gradualmente definidas as condições financeiras/contratuais do contrato de arrendamento a celebrar entre as partes sendo que a ré efectuou pelo menos quatro visitas técnicas à fracção, acabando por concluir que a mesma era adequada para a realização dos fins que pretendia.
O processo negocial culminou na elaboração da minuta do contrato de arrendamento com que a ré, por email de 1/09/2016 enviado à autora, informou estar de acordo e solicitou o envio do contrato de arrendamento, já assinado pelos representantes da autora, para ser assinado pelos seus representantes. Acontece que a ré não assinou os exemplares do contrato em causa e, em 13 de Setembro de 2016, pretendeu iniciar um novo processo negocial referente às condições económicas negociadas, tendo proposto uma redução da renda mensal acordada e informando a autora de que não sendo possível rever as condições económicas negociadas não seria possível avançar com o acordo.

Contestou a ré alegando que as partes iniciaram negociações no âmbito das quais pretendia promover a necessária avaliação preliminar da viabilidade do imóvel para o fim a que se destinava.
Paralelamente as partes iniciaram uma fase de negociação do respectivo contrato de arrendamento, ou seja, o processo negocial desenvolvia-se em duas etapas, mas necessariamente dependentes uma da outra.
A parte respeitante aos termos do clausulado do contrato andou de forma mais célere que a imprescindível vistoria prévia ao imóvel.
Quando a autora envia à ré a minuta do contrato já assinado pelos representantes da autora ainda havia questões técnicas a aguardar resposta por parte da autora e em 1/09/2016 a ré ainda não havia obtido permissão dos responsáveis da autora para aceder ao terraço/cobertura e só em 9/09/2016 é que tal vistoria teve lugar.
A ré informou a autora em 12/09/2016 que devido a limitações físicas existentes na cobertura/terraço do imóvel para instalar o equipamento de ar condicionado iria ter que suportar um custo de obra bastante mais elevado que o inicialmente estimado e o espaço interior da loja iria ficar reduzido pelo que propôs uma revisão no valor da renda, o que o representante da autora não aceitou.

Realizou-se a audiência prévia, com a indicação dos factos assentes e enunciação dos temas de prova.

Prosseguiram os autos para julgamento, vindo a final a ser proferida sentença, com o seguinte teor na sua parte decisória:
«Por tudo quanto exposto fica, decide-se julgar a acção improcedente, por não provada, e, em consequência, absolver a ré, … Portugal - Conf. e Aces., S.A., do pedido».

Inconformada recorreu a autora, concluindo as suas alegações:
1– A Recorrente não se conforma com a decisão tomada pelo Tribunal a quo sobre a matéria de facto no que respeita às respostas dadas aos pontos 2, 4, 8, 23, 24, 31,32 e 35 dos temas de prova, correspondente, respectivamente, aos pontos 1 e 2 dos factos não provados e às alíneas II), TT), UU), AAA), BBB) e EEE) dos factos provados resultante da prova produzida em audiência de julgamento, reputando-os incorrectamente julgados, pelo que a mesma se impugna, porquanto entende que foi deficientemente apreciada a prova testemunhal (matéria de facto gravada) e não foram devidamente considerados todos os meios de prova produzidos nos autos, nomeadamente os documentos que ao mesmo se encontram juntos.
2– No que respeita às respostas aos pontos 2, 8 e 35 dos temas de prova (correspondente respectivamente ao ponto 1 dos factos não provados e às alíneas II) e EEE) dos factos provados), a prova abundantemente produzida nos presentes autos a este respeito, quer documental, quer por declarações de parte, contrariam frontalmente os pressupostos nos quais o Tribunal a quo fundamentou a sua decisão.
3– Os documentos n.º 9 a 17.° e 20.° (que corresponde ao Doc. n.º 23 junto com a contestação na versão assinada pelo administrador da Autora) juntos com a petição inicial com a Ref. 26348578 e a Refª. CITIUS 15913227 - os quais, aliás, constam das alíneas P), R), S), T), F) e BB) da epígrafe “2.1. Factos adquiridos por acordo nos termos do artigo 574.° n.º2 do CPC e provados por documento” da sentença recorrida) - que representam, respectivamente, um email de Sérgio F… para Sandra B…, de 25 de Agosto de 2016, às 20h05m; um email de Luís V… para Sérgio F…, de 26 de Agosto de 2016, às 10h43m; um email de Sérgio F… para Luís V…, de 26 de Agosto de 2016, às 15h35m; um email de Luís V… para Sérgio F…, de 26 de Agosto de 2016, às 15h57m; um email de Sérgio F… para Luís V…, de 26 de Agosto de 2016, às 16h06m; um email de Luís V… para Sérgio F…, de 1 de Setembro de 2016, às 13h36m; um email de Sérgio F… para Luís V…, de 5 de Setembro de 2016, às 09h16m; um email de Sandra B… para Luís V…, de 9 de Setembro de 2016, às 16h43m; um email de Sandra B… para Luís V…, de 12 de Setembro de 2016, às 17h13m (alínea BB) e a minuta do contrato de arrendamento, são fundamentais para a boa decisão, porquanto dos mesmos resulta, nomeadamente, que o processo negocial terminou em Agosto de 2016; o contrato de arrendamento tinha o início de vigência no dia 1 de Setembro de 2016; a Recorrida propôs a possibilidade da revogação unilateral do contrato se esta não conseguisse alterar a potência eléctrica e/ou as máquinas de ar condicionado, até ao dia 15 de Setembro de 2016 (cláusula sétima n.º 8 e n.º 9 do referido Doc. n.º 20); a Recorrente aceitou a proposta de revogação unilateral até ao dia 15 de Setembro de 2016 o que a Recorrida também aceitou; A Recorrida aceitou a minuta do contrato de arrendamento através de email de 1 de Setembro de 2016 e pediu à Recorrente para o remeter assinado; a Recorrida não assinou o contrato apesar dos vários pedidos da mediadora imobiliária e do contrato de arrendamento constam todos os termos e condições acordas entre as partes.
4– Os conteúdos dos supra referidos documentos podem ainda ser complementados com o sentido correcto do depoimento do legal representante da Recorrente Sérgio F. M. C. F… (cujas declarações se encontram gravadas a 25-06-2018, entre as 14:23:26 e 16:20:00 - cfr. registo gravação áudio em suporte digital no sistema H@bilus Media Studio e Acta da Audiência de Julgamento da 1ª. Sessão de 25-06-2018 com a Refª. 377830286), o qual teve participação directa no processo negocial do contrato de arrendamento e cujo depoimento é absolutamente idóneo e credível (cfr. sentença recorrida com a referência 380165573, sob a epígrafe “2.4. Fundamentação”), resultando claro e inequívoco, que o processo negocial terminou em Agosto de 2016, culminando com a comunicação da Recorrida a informar que estava de acordo com a minuta do contrato de arrendamento e para o enviar assinado, formalizada através de um email de Luís V… para Sérgio F… do dia 1 de Setembro de 2016 e que essa aceitação foi expressa, inequívoca e incondicional.
5– No depoimento do legal representante da Autora Sérgio F. M. C. F…, este afirmou, nomeadamente que no dia 8 de Julho a Recorrida enviou uma proposta formal que continha uma série de elementos completos que se pretendia para o contrato; que o prazo de início do contrato era o dia 1 de Setembro de 2016; no dia 14 de Julho reuniu-se com o Dr. Luís V…, comprometendo-se em não negociar a loja com mais ninguém, a agilizar a saída do arrendatário por forma à loja estar a funcionar em Dezembro de 2016 (condição essencial do negócio) e uma semana depois (22 de Julho), a Recorrida enviou uma minuta do contrato que traduzia todas as condições negociadas e a partir daí foi só limar arestas; A Recorrida tinha o direito de fazer obras de instalação e relativamente ao ar condicionado tinha acesso à cobertura para reparar, manter ou substituir por outro à sua vontade pagando os respectivos custos; As negociações arrastaram-se pelo mês de Junho, Julho e Agosto; Que do seu ponto de vista ficou tudo definido no mês de Julho com a aceitação das condições do negócio; Foi a Recorrida que enviou uma minuta contratual que aceite pela Recorrente; Que insistiu que o contrato devia ser assinado antes de ir de férias no fim do mês de Agosto de 2016 e que, nessa sequência, a Recorrida veio a propor alterações de última hora (potência eléctrica e ar condicionado) que foram aceites pela Recorrente, determinado que a Recorrida no dia 1 de Setembro de 2016 tenha manifestado o acordo da minuta contratual; A Recorrida ao pedir o contrato assinado com as últimas alterações solicitadas entendeu que as negociações estavam concluídas; A Recorrida apesar das várias insistências da mediadora imobiliária, não assinou o contrato e pretendeu reduzir o valor acordado da renda de Eur. 23.000,00 por mês para Eur. 18.500,00 e, por fim, referiu as negociações fracassaram porque as condições do negócio já estavam fechadas (cfr. depoimento com registo de gravação entre os minutos 08:26 e 09:30, entre os minutos 09:39 e 09:57, entre os minutos 10:10 e 12:54, entre os minutos 13:25 e 14:53, entre os minutos 15:17 e 15:57, entre os minutos 16:07 a 16:57, entre os minutos 17:03 a 27:42), entre os minutos 27:48 a 27:58; entre os minutos 29:48 a 32:34, entre os minutos 32:40 a 32:12, entre os minutos 51:46 e 55:32 e entre os minutos 55:52 e 57:18, sob a epígrafe “Da impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto”).
6– Termos em que o teor dos supra referidos e identificados documentos (cfr. Docs. n.º 9 a 17 e 20 juntos com a petição inicial com a Refª. 26348578 e a Refª. CITIUS 15913227 e alíneas P), R), S), T), F) e BB) da epígrafe “2.1. Factos adquiridos por acordo nos termos do artigo 574.° n.º2 do CPC e provados por documento” da sentença recorrida), bem como o depoimento do legal representante da Recorrente Sérgio F. M. C. F... (cujo depoimento se encontra devidamente registado), impõem que a resposta ao ponto 2 dos temas de prova (correspondente ao ponto 1 dos factos não provados), seja positiva; a resposta ao ponto 8 dos temas de prova (correspondente à alínea II) dos factos provados) seja positiva com a seguinte redacção inicial: “Em 1/09/2016 as partes já tinham acordado sobre todas as condições e termos tidos por relevantes do contrato de arrendamento” e a resposta ao 35 dos temas de prova (correspondente à alínea EEE) dos factos provados), seja negativa, pelo que deverá, ao abrigo do disposto no artigo 662.° n.º1 do CPC, ser alterada a decisão do Tribunal a quo sobre a matéria de facto, no que aos referidos pontos 2 e 35 dos temas de prova diz respeito, passando os mesmo a constar, respectivamente, como “Provado” e “Não Provado”, bem como ao ponto 8 dos temas prova, constar como “Provado” embora com a redação inicial, devendo, simultaneamente, ser alterado, em conformidade, nos factos provados e nos factos não provados da sentença recorrida.
7– No que respeita às respostas ao ponto 4 e aos pontos 23 e 24 dos temas de prova (correspondente respectivamente ao ponto 2 dos factos não provados e às alíneas TT) e UU) dos factos provados) o depoimento da testemunha da Recorrente Nuno M. R. P. M…, Arquitecto e autor do projecto de arquitectura do edifício (cujo depoimento se encontra gravado a 26-06-2018, entre as 15:10:50 e 16:04:06 - cfr. registo gravação áudio em suporte digital no sistema H@bilus Media Studio e Acta da Audiência de Julgamento da 2ª. Sessão (continuação) de 26-062018 com a Refª. 377868929), confirmou a realização de visitas técnicas à loja, sendo uma delas ao terraço de cobertura em Julho de 2016, bem como que disponibilizou todos os elementos solicitados, nomeadamente as telas finais onde se identifica o local e área do ar condicionado.
8– A testemunha da Recorrente Nuno M. R. P. M... afirmou, nomeadamente que fez vistas à loja, garagem e à cobertura para ver a máquina de ar condicionado, com representantes da Recorrida, em Julho e Setembro de 2016, por ser o autor do projecto de arquitectura do edifício; Que disponibilizou à sua colega Alda N… (Arquitecta da Recorrida) as telas finais, licença de utilização, planta da cobertura (onde se identifica a área delimitada do ar condicionado da loja), planta da loja, cortes e alçados e indicações técnicas; Que analisou e discutiu com a colega Alda N… todas as hipóteses alternativas para a colocação do ar condicionado; Que presentemente está instalada na loja as “Havaianas” que é uma marca de roupa internacional que obedece a requisitos de exigência e que mantêm a máquina de ar condicionado original; Que a segunda visita ao terraço de cobertura foi adiada sucessivamente por motivos relacionados com a Recorrida e ficou agendada para 9 de Setembro pela colega Alda N…, por estar dependente de voos e, finalmente, que o edifício é todo novo (projecto de 2006/2007), de betão, pelo que sabe tudo o que se encontra lá dentro (cfr. depoimento com registo de gravação entre os minutos 02:04 e 02:55, entre os minutos 04:23 e 06:04, entre os minutos 06:07 e 06:37, entre os minutos 08:01 e 12:34, entre os minutos 14:40e 14:59, entre os minutos 15:11 e 18:05, entre os minutos 18:30 e 20:56, entre os minutos 21:13 e 21:49,entre os minutos 22:44 e 23:42, entre os minutos 24:13 e 24:45, entre os minutos 25:00 e 28:04 e entre os minutos 29:35 e 31:05).
9– Termos em que o depoimento da testemunha da Recorrente Nuno M. R. P. M… (cujo depoimento se encontra devidamente registado), impõe que a resposta ao ponto 4 dos temas de prova (correspondente ao ponto 2 dos factos não provados) seja positiva e a resposta aos pontos 23 e 24 dos temas de prova (correspondente às alíneas TT) e UU) da epígrafe “2.2. Factos resultantes da prova produzida em audiência de julgamento” da sentença recorrida), seja positiva embora com as seguintes formulações: “TT) No dia 27/06/2017, procedeu-se a uma primeira visita apenas à loja, onde estiveram presentes o Sr. Arquitecto Nuno M…, em representação da Autora, a Dra. Sandra C…, em representação da mediadora imobiliária e a própria Sra. Arquitecta Alda N..., em representação da Ré” e “UU) Posteriormente, no dia 14/07/2016, foi efectuada uma nova visita apenas à loja (2° visita), desta feita, com a presença de um representante da Ré”, pelo que deverá, ao abrigo do disposto no artigo 662.° n.º1 do CPC, ser alterada a decisão do Tribunal a quo sobre a matéria de facto, no que aos referidos ponto 4 e pontos 23 e 24 dos temas de prova (correspondente respectivamente ao ponto 2 dos factos não provados e às alíneas TT) e UU) da epígrafe “2.2. Factos resultantes da prova produzida em audiência de julgamento” da sentença recorrida), diz respeito, passando os mesmos a constar, respectivamente, como “Provado” e “Provado” com a referida redacção restritiva, devendo, simultaneamente, ser alterado, em conformidade, nos factos provados e factos não provados da sentença recorrida.
10– Quanto à resposta aos pontos 31 e 32 dos temas de prova (correspondente às alíneas AAA) e BBB) dos factos provados) verifica-se que o documento n.º 31 junto com a contestação da Recorrida com a Refª. 26925002 e a Refª. CITIUS 16446809 que constitui o relatório elaborado pela empresa K. K… (cuja tradução foi junta aos autos, nos termos do disposto no artigo 133.° n.º 1 do CPC através do requerimento da Recorrente com a Refª. 27082016 e a Refª. CITIUS 16615502), foi elaborado por um fornecedor da Recorrida e é datado de 25 de Agosto de 2017, ou seja, tem uma data posterior à da sua citação, o que ocorreu a 4 de Agosto de 2017 (cfr. aviso de recepção junto aos autos com a Refª. CITIUS 368376235), contrariando o referido na sentença recorrida a este propósito e não permitindo retirar os efeitos probatórios da respectiva matéria de facto (cfr. sentença recorrida com a referência 380165573, sob as epígrafes “2.2. Factos resultantes da prova produzida em audiência de julgamento” e “2.4. Fundamentação”).
11– Os factos alegados são manifestamente suficientes para abalar a credibilidade e a idoneidade do documento particular em causa, não podendo, desta forma, ser digno de valoração por parte do Julgador, porquanto apesar de vigorar o princípio da livre apreciação da prova (artigo 607.° n.º 5 do CPC), este está sujeito à exigência legal de que a prova seja apreciada pelo Juiz, com observância das regras de experiência comum, prudência e bom senso.
12– Não se fazendo prova categórica dos factos alegados, porque fundando num documento inidóneo e logrando a contraparte tornar duvidosa a versão de quem alega o facto, a prova dos factos terá de ser decidida em desfavor deste (cfr. artigo 346.° do Código Cível e Acórdão do TRC, de 30/06/2015, Proc. 63/13.9TBOLR.C1, disponível em www.dgsi.pt).
13– Termos em que pelas razões supra expostas, impõe-se que a resposta aos pontos 31 e 32 dos temas de prova (correspondente às alíneas AAA) e BBB) dos factos provados resultantes da prova produzida em audiência de julgamento) seja negativa, pelo que deverá, ao abrigo do disposto no artigo 662.° n.º1 do CPC, ser alterada a decisão do Tribunal a quo sobre a matéria de facto, no que aos referidos pontos 31 e 32 dos temas de prova (correspondente às alíneas AAA) e BBB) da epígrafe “2.2. Factos resultantes da prova produzida em audiência de julgamento” da sentença recorrida) diz respeito, passando os mesmos a constar com “Não Provado”, devendo, simultaneamente, ser alterado, em conformidade, nos factos provados e não provados da sentença recorrida.
14– O Tribunal a quo aprecia deficientemente a matéria de facto nos presentes autos e integra-a juridicamente de forma incorrecta.
15– Relativamente à questão que se coloca nos presentes autos que é a de saber se ocorreu uma situação de responsabilidade pré-contratual por parte da Recorrida e, na afirmativa, quais dos danos a ressarcir, a resposta não pode deixar ser positiva.
16– Em primeiro lugar, importa, desde logo, ter presente que a Recorrente e Recorrida iniciaram em Junho de 2016, um processo negocial com vista à celebração entre si (nas respectivas qualidades de senhoria e arrendatária) de um contrato de arrendamento para fins não habitacionais que tinha por objecto uma fracção autónoma situada na Rua G…, em L…, licenciada para a actividade de comércio, onde a Recorrida pretendia instalar um estabelecimento comercial da cadeia Uter…, para vigorar a partir de 1 de Setembro de 2016 e estar em funcionamento no Natal de 2016 (cfr. alíneas A), C) e F) da epígrafe “2.1. Factos adquiridos por acordo nos termos do artigo 574.° n.º 2 do CPC e provados por documento” da sentença recorrida e alínea FF) da epígrafe “2.2. Factos resultantes da prova produzida em audiência de julgamento” da sentença recorrida).
17– Ao longo do processo negocial (que terminou em Agosto de 2016), foram sendo, gradualmente, definidas as condições financeiras e contratuais do contrato de arrendamento a celebrar entre as partes, no âmbito das quais a Recorrente aceitou atribuir à Recorrida - a pedido desta - o direito de revogar unilateralmente o contrato de arrendamento não ser possível obter a potência eléctrica e de instalar as potências e caudais necessários do ar condicionado para o funcionamento da loja, tendo sido vertido nas cláusulas sétima n.º 8 e n.º 9 (cfr. emails datados de 26 de Agosto de 2016 que constituem os Docs. n.ºs 10, 11 e 12 juntos com a petição inicial com a Refª. 26348578 e a Refª. CITIUS 15913227 e depoimento do legal representante da Recorrente Sérgio F. M. C. F… sob a epígrafe “Da impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto”).
18– A única interpretação correcta do email de 26 de Agosto de 2016 é a de que o primeiro parágrafo refere-se à possibilidade da Recorrida poder revogar unilateralmente o contrato de arrendamento por causa das questões da potência eléctrica e do AVAC, sendo que, nesse caso, poderia fazer até ao dia 15 de Setembro de 2016 e que no segundo parágrafo a Recorrida entendia importante e imprescindível ter uma reunião técnica no dia 31 de Agosto de 2016, mas para fechar assuntos pendentes sobre alterações possíveis ou não dentro da loja pelo que trata-se de assuntos distintos (cfr. Doc. n.º 12 junto com a petição inicial com a Refª. 26348578 e a Refª. CITIUS 15913227).
19– Em segundo lugar, ao longo do referido processo de negocial, a Recorrida efectuou, pelo menos, quatro visitas técnicas à fracção autónoma objecto do contrato de arrendamento, sendo que numa dessas visitas realizada em Julho de 2016 (em data anterior à conclusão das negociações), pelo Arquitecto Nuno M… (autor do projecto de arquitectura do edifício), teve acesso ao terraço de cobertura do imóvel, na qual foi identificada a máquina de ar condicionado em causa, tendo, ainda sido facultado à Recorrida todos os elementos solicitados, nomeadamente, as telas finais onde está identificado o local e área do ar condicionado, necessários para fazer a sua avaliação (cfr. depoimento da testemunha da Recorrente Nuno M… sob a epígrafe “Da impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto”).
20– Em terceiro lugar, paralelamente ao processo negocial entre as partes, a Recorrente negociou com a … Unipessoal, Lda. (arrendatária ao tempo da fracção autónoma) a revogação do respectivo contrato de arrendamento que entre ambas vigorava em 30 de Junho de 2016, mediante o pagamento pela Recorrente à arrendatária da quantia de Eur. 100.000,00 (cem mil euros) e a remissão de três rendas na quantia global de Eur. 54.000,00 (cinquenta e quatro mil euros), o que veio a suceder em 31 de Agosto de 2016, mediante a entrega da loja, facto esse que foi comunicado à Recorrida (cfr. acordo de revogação que constitui o Doc. n.º 4 e Docs. 9, 15 e 19 juntos com a petição inicial com a Refª. 26348578 e a Refª. CITIUS 15913227 e alínea GG) e HH) da epígrafe “2.2. Factos resultantes da prova produzida em audiência de julgamento” da sentença recorrida e depoimento do legal representante da Recorrente Sérgio F. M. C. F… de sob a epígrafe “Da impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto”).
21– Em quarto lugar, cumpre realçar que é no enquadramento factual alegado que a Recorrida veio a manifestar o seu acordo acerca da minuta do contrato de arrendamento (a qual incorpora as “alterações de última hora” por si propostas), através de email de 1 de Setembro de 2016, no qual solicita o envio do contrato e a declaração assinados, o que a Recorrente fez (cfr. Doc. 14 junto com a petição inicial com a Refª. 26348578 e a Refª. CITIUS 15913227 e alínea F) da epígrafe “2.1. Factos adquiridos por acordo nos termos do artigo 574.° n.º 2 do CPC e provados por documento” da sentença recorrida).
22– Em 1 de Setembro de 2016 a Recorrente e Recorrida tinham acordado sobre todas as condições e termos tidos por relevantes do contrato de arrendamento, incluindo a aceitação do mesmo (cfr. alínea II) da epígrafe “2.2. Factos resultantes da prova produzida em audiência de julgamento” da sentença recorrida e depoimento do legal representante da Recorrente Sérgio F. M. C. F… de sob a epígrafe “Da impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto”).
23– Ao invés do entendimento do Tribunal a quo, o email de 1 de Setembro de 2016 apenas pode ser interpretado no sentido da manifestação da aceitação expressa, inequívoca e incondicional da Recorrida quanto ao teor do contrato de arrendamento, reforçado pelo facto de ter sido atribuído o direito de revogação unilateral, gerando a justificada e legitima expectativa e confiança na Recorrente, segundo um padrão médio, de que o referido contrato seria celebrado.
24– Em quinto lugar, apesar do acordo da Recorrida acerca da minuta contratual e dos dois exemplares do contrato de arrendamento assinados pela Recorrente terem sido entregues no seu escritório, a Recorrida nunca os assinou, não obstante as insistências efectuadas pela mediadora imobiliária (Sandra B…), em 9 e 12 de Setembro de 2016, bem como em 13 de Setembro de 2016 pretendeu iniciar um novo processo negocial referente às condições económicas negociadas devido às limitações físicas da fracção (cfr. Docs. n.º 16, 17 e 18 juntos com a petição inicial com a Refª. 26348578 e a Refª. CITIUS 15913227 e alíneas BB) e CC) da epígrafe “2.1. Factos adquiridos por acordo nos termos do artigo 574.° n.º 2 do CPC e provados por documento” da sentença recorrida).
25– A Recorrida propôs a redução na renda mensal acordada na quantia de Eur. 4.500,00 (quatro mil e quinhentos euros), passando esta renda da quantia acordada de Eur. 23.000,00 (vinte e três mil euros) para a quantia de Eur. 18.500,00 (dezoito mil e quinhentos euros) (cfr. Doc. n.º 19 junto com a petição inicial com a Refª 26348578 e a Refª CITIUS 15913227 e alínea DD) da epígrafe “2.1. Factos adquiridos por acordo nos termos do artigo 574.° n.º2 do CPC e provados por documento” da sentença recorrida).
26– A Recorrente, inesperada e injustificadamente, não assinou o contrato de arrendamento acordado, bem como através do referido email de 13 de Setembro de 2016, informa a Recorrente que não sendo possível rever as condições económicas negociadas não será possível avançar com o acordo, isto num momento em que o contrato de arrendamento já estava negociado, acordado, aceite, formado e assinado pela Recorrente.
27– O comportamento da Recorrida é, manifestamente ofensivo dos deveres de lealdade e das regras da boa-fé, frustrando de forma ilegítima e grave a confiança depositada pela Recorrente na conduta contratual/negocial da Recorrida e as expectativas criadas quanto à efectivação do negócio formada e consolidada ao longo das negociações entre Recorrente e Recorrida.
28– Acerca da responsabilidade pré-contratual, o artigo 227.° nº. 1 do Código Civil estabelece que: “1. Quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte”.
29– A Jurisprudência dos Tribunais Superiores entendeu que: “A responsabilidade pré-contratual ou culpa in contrahendo pressupõe uma conduta eticamente censurável, em termos idênticos aos de abuso do direito e fundamenta-se na tutela da confiança do sujeito, na correcção e na lealdade do comportamento da outra parte quando tal confiança se reporta a uma conduta juridicamente relevante e capaz de provocar-lhe danos” (cfr. Acórdão do TRL, de 11/01/2011, Proc. 2542/06.5TVLSB.L1-1, disponível em www.dgsi.pt)
30– O artigo 232.° do Código Civil prevê que: “O contrato não fica concluído enquanto as partes não houverem acordado em todas as cláusulas sobre as quais qualquer delas tenha julgado necessário o acordo”.
31– A Jurisprudência dos Tribunais Superiores entendeu que: “No caso concreto, como o acima referimos, as partes já haviam acordado em todas as cláusulas sobre as quais julgaram necessário o acordo, o que significa que a conclusão dos contratos apenas ficou dependente da sua assinatura pela apelante (cfr. art. 232.° do Código Civil). Portanto, o processo negocial já se encontrava na fase decisória, sendo esta constituída por duas declarações de vontade vinculativas, quer dizer, a proposta e aceitação do contrato faltando apenas a sua formalização através da sua assinatura pela proponente/apelante.
Neste quadro de facto já impendia sobre a apelante um verdadeiro dever de conclusão do contrato” (cfr. Acórdão do TRL, de 11/01/2011, Proc. 2542/06.5TVLSB.L1-1, disponível em www.dgsi.pt).
32– Concluindo-se que a Recorrida violou as regras da boa-fé ao recusar, unilateralmente e sem fundamento, celebrar o contrato de arrendamento constitui-se em responsabilidade e, por isso, fica obrigada a reparar os danos culposamente causados à Recorrente, resultantes dessa conduta ilegítima.

33– Os danos emergentes e lucros cessantes da Recorrente totalizam a quantia de Eur. 269.000,00 (duzentos e sessenta e nove mil euros), correspondente à soma das seguintes quantias:
a)- Eur. 100.000,00 (cem mil euros), a título de danos emergentes, que a Recorrente pagou à … Unipessoal, Lda., no âmbito do acordo de revogação do contrato de arrendamento (cfr. Doc. n.º 4 junto com a petição inicial com a Refª. 26348578 e a Refª. CITIUS 15913227 e alínea GG) da epígrafe “2.2. Factos resultantes da prova produzida em audiência de julgamento” da sentença recorrida);
b)- Eur. 54.000,00 (cinquenta e quatro mil euros), a título de danos emergentes, que a Recorrente perdoou à … Unipessoal,Lda., no âmbito do referido acordo de revogação (cfr. idem); e
c)- Eur. 115.000,00 (cento e quinze mil euros), a título de lucros cessantes, que a Recorrente deixou de receber entre 1 de Setembro de 2016 e 30 de Janeiro de 2017, cujo valor é estimado numa renda mensal de Eur. 23.000,00 (vinte e três mil euros) /mês (5 x € 23.000,00 = € 115.000,00) (cfr. Doc. n.º 23 junto com a petição inicial com a Refª. 26348578 e a Refª. CITIUS 15913227 e alíneas HH) e JJ) da epígrafe “2.2. Factos resultantes da prova produzida em audiência de julgamento” da sentença recorrida).

34– No supra citado Acórdão do TRL, de 11/01/2011 refere-se que: “Na jurisprudência mais recente tem-se desenhado uma corrente que admite que a indemnização tenda para abranger o interesse contratual positivo no quadro da responsabilidade pré-contratual quando as negociações tiverem atingido um desenvolvimento tal que justifique a confiança na celebração do negócio, havendo já um autêntico dever de conclusão do contrato (cfr. entre outros, Ac do STJ de 26/1/2006 - P. 05B4063, de 11/1/007 - P. 06B4223, de 28/4/2009 - P. 09A0457 e de 14/7/2010 - P. 3684/05.0TVLSB.L1.S1 - in www.dgsi.pt). É este o entendimento que perfilhámos pois, citando o Ac. do STJ de 28/4/2009 é o que se afigura ser «o mais equilibrado e o mais consentâneo com a realização da justiça material, caso a caso» ”.

35– Por seu turno, no Acórdão do STJ, de 28/04/2009 entendeu-se que:
“I- Na falta de uma disposição legal especial que regule a indemnização devida pela responsabilidade contratual é de aplicar a regra geral do art. 562º e segs do C.C.
II- Nos casos de ruptura ilícita de negociações, a indemnização será, em regra, pelo interesse contratual negativo.
III- Contudo, há situações em que a indemnização será pelo interesse contratual positivo, quando as negociações tiverem atingido um desenvolvimento tal que justifique a confiança na celebração do negócio.
IV- Será o caso de se ter atingido um acordo sobre todas as questões e apenas faltar a concretização/celebração do acordo através da forma legal.
V- A liberdade de contratar ou não contratar não pode estar fora da ordem normativa do direito, podendo representar uma conduta ilícita, por contrária ao dever de actuar de acordo com a boa fé” (cfr. Acórdão do STJ, de 28/04/2009, Proc. 09A0457, disponível em www.dgsi.pt).

36– Em face ao supra alegado, o Tribunal a quo interpreta incorrectamente e subsume de forma errónea ao caso sub judice o disposto no artigo 227.° nº.1 do Código Civil, devendo antes efectuado devida interpretação e aplicação do disposto no artigo 227.° n.º 1 e 232.° do Código Civil com o sentido correcto e ter julgado a acção procedente, por provada.
37– Não o fazendo violou, a douta sentença recorrida, entre outras, como o douto suprimento de Vossas Excelências, as disposições dos artigos 227.° nº.1 e 232.° do Código Civil.

Por seu turno, contra-alegou a ré:
1.– As Alegações de recurso apresentadas pela Recorrente centraram-se na estatuição normativa do artigo 227 do Código Civil (a amplitude/abrangência dos danos indemnizáveis em sede de responsabilidade pré-contratual no âmbito da teórica discussão do interesse contratual negativo e positivo), mas omitiram a respectiva previsão normativa: a prova da CULPA da Recorrida na produção precisamente desses danos. Nas 55 (cinquenta e cinco) páginas das doutas Alegações da Recorrente há uma única referência à “culpa da Recorrida” (cfr. página 39);
2.– Ora sendo a responsabilidade pré-contratual uma das modalidades de responsabilidade civil subjectiva (por contraposição com a responsabilidade objectiva/pelo risco) exige-se o preenchimento do pressuposto da culpa da Recorrida para gerar a obrigação de indemnizar os danos sofridos pela Recorrente, pelo que ao faltar à prova deste pressuposto, a discussão em que a Recorrente se envolveu nas suas doutas Alegações em torno da relevância do interesse contratual positivo no âmbito da responsabilidade pré-contratual pode assumir indiscutível interesse académico, mas é precipitada e representa verdadeiramente um “salto” na etapa essencial e incontornável do percurso exigente dos pressupostos da responsabilidade civil pré-contratual que compromete irremediavelmente a procedência da presente acção de indemnização por danos e lucros cessantes.
3.– A decisão a quo sobre a matéria de facto, no que aos pontos 2, 8 e 35 diz respeito, não merece qualquer censura ou reparo, porquanto, a convicção do Tribunal a quo fundou-se em prova documental (documentos nºs. 2, 9, 10, 12, 16, 17, 19, 21, 24, 25, 26, 28, 29, 30, 32 e 34, todos juntos com a Contestação com a Refª. 26925002) e testemunhal (depoimento da testemunha da recorrente Sandra B… e depoimentos das testemunhas da recorrida Nuno S. P... e Luís A. V..., que infirmam e contrariam, de forma expressa e evidente, as conclusões apresentadas pela recorrente nas suas alegações, cujo fundamento é sustentado nos documentos nºs. 9 a 17 e 20º, todos juntos com a Petição Inicial com a Refª. 26348578 e nas declarações de parte do legal representante da Recorrente, cuja intervenção nos factos em discussão circunscreveu-se à negociação dos termos da minuta contratual, para além de ser parte interessada no processo;
4.– Com efeito, mediante a conjugação do teor dos documentos nºs. 2, 9, 10, 12, 16, 17, 19, 21, 24, 25, 26, 28, 29, 30, 32 e 34, todos juntos com a Contestação com a Refª. 26925002, com o teor do depoimento de Sandra B… com registo de gravação áudio a minutos 12:32 a 12:54, 18:37 a 19:02, 28:09 a 29:05, 34:12 a 34:25 e 51:19 a 52:03; do depoimento de Nuno S. P… com registo de gravação áudio a minutos 37:10 a 38:47 e 40:32 a 40: 42; e do depoimento de Luís A. V..., com registo de gravação áudio a minutos 19:58 a 21:06, 24:18 a 29:05 e 31:02 a 31:15), conclui-se que: o processo negocial estabelecido entre as partes não terminou em Agosto de 2016, pois, no dia 01/09/2016, as partes ainda não tinham acordado sobre todas as condições e termos tidos por relevantes do contrato de arrendamento, pela simples razão de que, até àquela data, a condição “imprescindível” da vistoria prévia (visita técnica’) ao terraço/cobertura do imóvel, não ter sido permitida pela Recorrente;
5.– Por sua vez, conjugando o teor dos documentos nºs 32 e 34, juntos com a Contestação com a Refª.26925002, com o depoimento de Sandra B…, com registo de gravação áudio a minutos 49:18 a 49:55, 51:19 a 52:03, 52:25 a 52:52, 53:04 a 53:13, lh:23:27 a lh:24:40 e lh:24:49 a lh:25:22, o depoimento de Nuno S. P…, com registo de gravação áudio a minutos 42:37 a 43:19, e com o depoimento de Luís A.V…, com registo de gravação áudio a minutos 31:02 a 31:15, 35:32 a 41:34 e 42:09 a 43:06, conclui-se que: o processo negocial estabelecido entre as partes terminou em meados de Setembro de 2016, após a Recorrente ter rejeitado o pedido de revisão das condições financeiras do contrato, formulado pela Recorrida, quando esta, na sequência da vistoria prévia/visita técnica realizada no dia 09/09/2016, se apercebeu que o espaço na cobertura/terraço do imóvel era insuficiente para instalar as suas máquinas de ar condicionado e que, por esse motivo, o espaço em loja seria comprometido e não geraria o retomo em vendas inicialmente esperado;
6.– Da valoração conjugada dos documentos nºs. 2, 9, 10, 12, 16, 17, 19, 21, 24, 25, 26, 28, 29, 30, 32 e 34, todos juntos com a contestação com a refª.26925002 com o depoimento de Sandra B…, com registo de gravação áudio a minutos 11:17 a 11:29, 12:32 a 12:54, 18:37 a 19:02, o depoimento de Nuno S. P…, com registo de gravação áudio a minutos 37:10 a 38:47 e 40:32 a 40:42, e com o depoimento de Luís A. V…, com registo de gravação áudio a minutos 16:50 a 18:46 e 24:18 a 29:05, conclui-se que: apesar de concordar com os termos gerais da minuta do contrato de arrendamento (o que é perfeitamente normal porque corresponde ao documento que ela própria propôs), a Recorrida nunca abdicou ou prescindiu de realizar a “imprescindível" vistoria prévia (visita técnica) ao local (cobertura/terraço do imóvel), antes de avançar para a assinatura do contrato, a qual só se veio a realizar em 09/09/2016, apesar dos inúmeros pedidos e insistências por parte da Recorrida para que se realizasse em data anterior Recorrente;
7.– Quanto à resposta do Tribunal a quo aos pontos 4, 23 e 24 dos temas de prova, a mesma não merece, igualmente, qualquer censura ou reparo, por ter sido valorada prova documental (documentos nºs. 9, 24, 26, e 29, todos juntos com a Contestação com a Refª. 26925002) e testemunhal (depoimentos de Alda S. N… e Luís A. V…), que infirmam e contrariam de forma categórica as conclusões apresentadas pela Recorrente nas suas alegações sobre a matéria de facto em causa, cujo fundamento é, unicamente, sustentado no depoimento impreciso da testemunha Nuno P. M…;
8.– Assim, da leitura conjugada do teor dos documentos nºs 9, 24, 26, e 29, todos juntos com a Contestação com a Refª. 26925002 e do teor do depoimento de Alda S. N…, com registo de gravação áudio a minutos 6:53 a 10:30, 14:46 a 15:35 e 15:36 a 17:58, conclui-se que: ao longo do processo negocial havido entre as partes, a Recorrida apenas realizou uma visita técnica ao terraço/cobertura da fracção autónoma em causa, ocorrida em 09/09/2016, com vista à medição do espaço disponível para a instalação do seu sistema de ar condicionado, por razões exclusivamente imputáveis à Recorrente, que, apesar das inúmeras insistências da Recorrida, formuladas por escrito e nas duas anteriores visitas à loja, ocorridas em 27/06/2016 e 14/07/2016, nunca permitiu o acesso da Recorrida ao referido terraço/cobertura da fracção;
9.– Por seu turno, da conjugação do teor dos documentos nºs 24 e 29, juntos com a Contestação com a Refª. 26925002, com o depoimento de Alda S. N…, com registo de gravação áudio a minutos 18:09 a 19:27, 19:56 a 20:18 e 6:16 a 6:50 e com o depoimento de Luís A.V…, com registo de gravação áudio a minutos 36:56 a 37:14, conclui-se que: somente após a realização da visita técnica, ocorrida em 09/09/2016, é que a Recorrida logrou concluir que o espaço disponível no terraço/cobertura da fracção em causa era insuficiente para a instalação do seu sistema de ar condicionado, pois, até àquela data, ainda não tinha obtido permissão da Recorrente para aceder ao terraço/cobertura da fracção e a documentação que lhe tinha sido fornecida (planta) não tinha a delimitação da área, ficando a Recorrida impossibilitada de proceder a uma aferição prévia das reais dimensões do espaço disponível;
10.– Relativamente à decisão a quo sobre os pontos 31 e 32 dos temas de prova, andou bem o Tribunal a quo ao valorar os depoimentos das testemunhas da Recorrida Luís A.V… e Alda S. N…, que vieram confirmar e corroborar o teor do documento nº. 31, junto com a Contestação com a Refª. 26925002, contrariando, assim, de forma inequívoca todas as conclusões apresentadas pela Recorrente, no que concerne a esta matéria de facto em concreto, não tendo esta logrado abalar a credibilidade e a idoneidade daquele documento;
11.– Assim sendo, da conjugação do teor documento nº 31, junto com a Contestação com a Refª. 26925002, com o depoimento de Luís A.V…, com registo de gravação áudio a minutos 35:32 a 41:34 e com o depoimento de Alda S. N…, com registo de gravação de minutos 18:09 a 19:27, 19:56 a 20:28 e 20:29 a 22:45, conclui-se o seguinte: na sequência da vistoria técnica ao terraço/cobertura da loja, realizada em 09 de Setembro de 2016, foi elaborado um relatório pelos técnicos contratados pela Ré para instalação do sistema de ar condicionado (empresa K. K…), onde se concluiu que o espaço disponível na cobertura/terraço do imóvel, confirmado presencialmente, seria menor do que o necessário para a colocação das máquinas exteriores do sistema de ar condicionado: espaço existente: 1300x990mm / espaço necessário: 2.000x2.000mm;
12.– E do teor conjugado daquele documento nº. 31, junto com a Contestação com a Refª. 26925002, com o depoimento de Luís A. V…, com registo de gravação áudio a minutos 35:32 a 41:34 e com o depoimento de Alda S. N…, com registo de gravação de minutos 18:09 a 19:27, 19:56 a 20:28 e 20:29 a 22:45, conclui-se que: na sequência do referido relatório técnico, elaborado pela empresa K. K…, foi sugerida, nesse mesmo relatório, uma solução que passava pela colocação do equipamento de ar condicionado no interior da loja;
13.– Com base no quadro factual constante no presente processo e resumido nas presentes conclusões, designadamente, os factos dados como provados, é legítimo concluir que os mesmos não configuram, de forma alguma, uma ruptura injustificada das negociações por parte da Recorrida (como aliás impressivamente afirmou a testemunha da própria Recorrente, Sandra B…, quando afirmou que o “negócio não caiu”, mas sim e apenas um fracasso dessas negociações, pela degradação do clima de confiança que o comportamento da Recorrente provocou na Recorrida, designadamente porque um procedimento essencial e óbvio para a celebração de qualquer contrato de arrendamento (vistoria prévia ao terraço do imóvel objecto de arrendamento), teimosamente, se não realizava por culpa exclusivamente imputável à Recorrente. E o fracasso das negociações não é gerador de responsabilidade pré-contratual;
14.– Ainda que se admita que as negociações cessaram e que não fracassaram, por falta de acordo entre as Partes, como atrás defendemos, sem conceder, sempre se dirá que a cessação das negociações pela Recorrida não se fundou, de forma nenhuma em motivos arbitrários e injustificados;
15.– As razões de que a Recorrida se apercebeu ao longo das negociações e principalmente na sua parte final são ponderosas, válidas, reais e concretas para justificar a não celebração do contrato de arrendamento: não lhe ter sido permitido visitar previamente o terraço/cobertura, antes de celebrar um contrato de arrendamento, conjugada com as seguintes 3 (três) circunstâncias que geraram uma enorme desconfiança e um sério desconforto na Recorrida: (i) alteração do tipo de obras permitidas; (ii) existência de acções judiciais motivadas por obras efectuadas precisamente no terraço/cobertura do imóvel; e (iii) exigência de última hora de autorização do condomínio para a realização das obras no terraço);
16.– Os deveres de correcção e de lealdade, impostos pelo art. 227º do Código Civil foram inteiramente respeitados pela Recorrida, porquanto, a mesma agiu de boa fé e com a intenção verdadeira e honesta de celebrar o contrato de arrendamento porque verdadeiramente pretendia aquele imóvel naquele local privilegiado na cidade de Lisboa, até ao limite das suas responsabilidades, do razoável e da viabilidade financeira da operação, conforme aliás, inequivocamente, se prova pela simples leitura do e-mail do representante da Recorrida de 13/09/2016 (documento n.º 32 junto com a Contestação com a Refª. 26925002), em que manifesta abertura para manter o contrato de arrendamento com a inerente negociação da renda face à diminuição do espaço alocada a vendas;
17.– Tendo a Recorrente recusado, liminarmente, esta nova hipótese negocial, (plenamente justificada e fundamentada no facto incontornável de diminuição da área de loja e de um menor espaço afecto a vendas), o representante da Recorrida, coerentemente, teve de cessar as negociações;
18.– Face aos descritos factos provados, é manifesto que não se operou uma ruptura por motivos arbitrários e de forma injustificada, como entende a Recorrente: o contrato de arrendamento não se celebrou por uma justificação válida e séria: porque o representante da Recorrente não permitiu a vistoria prévia ao terraço/cobertura do imóvel, que constituía, pelas razões amplamente expostas, um procedimento óbvio e essencial para a Recorrida formar a sua decisão de assinar o contrato de arrendamento, conjugado com as descritas três circunstâncias que ocorreram no final das negociações;
19.– Perante a factualidade provada e não provada acima descrita, não se nos afigura, minimamente, possível concluir que a Recorrida tenha tido, no âmbito das negociações que estabeleceu com a Recorrente, um comportamento ilícito (porque não teve um comportamento arbitrário e não violou o dever de lealdade imposto pelo artigo 227º do Código Civil) e culposo (porque o seu comportamento não é merecedor de um juízo de censura e de reprovação), passível de ter criado qualquer tipo de dano na esfera jurídica da Recorrente;
20.– O contrato de arrendamento negociado entre as Partes não se encontrava, integralmente, concluído em 01 de Setembro de 2016, pois, conforme foi, amplamente, demonstrado através da prova produzida nos presentes autos, na data em que a Recorrente entende que o contrato se encontrava concluído - 01-09-2016 - ainda se encontravam em discussão questões de índole técnica, cuja verificação e resolução eram, compreensivelmente, imprescindíveis para a assinatura do contrato por parte da Recorrida (cfr. documentos nºs 2, 9,10,12,16,17,19, 21, 24, 25, 26, 28, 29, 30, 32 e 34, todos juntos com a Contestação com a Refª. 26925002 e prova testemunhal: depoimento de Sandra B… com registo de gravação áudio a minutos 12:32 a 12:54, 18:37 a 19:02, 28:09 a 29:05, 34:12 a 34:25 e 51:19 a 52:03; depoimento de Nuno S. P… com registo de gravação áudio a minutos 37:10 a 38:47 e 40:32 a 40: 42; e depoimento de Luís A. V… com registo de gravação áudio a minutos 19:58 a 21:06, 24:18 a 29:05 e 31:02 a 31:15);
21.– E nem se defenda que naquela data (01/09/2016) houve uma aceitação incondicional do contrato de arrendamento pela Recorrida, pois, conforme ficou, inequivocamente, demonstrado e provado, o responsável da Recorrida (Dr. Luís V…), apenas deu uma aprovação genérica ao clausulado da minuta contratual, sem nunca prescindir da marcação da citada visita/vistoria técnica, o que foi expressa e reiteradamente transmitido ao responsável da Recorrente (Dr. Sérgio F…), (cfr. documento nº. 19 junto com a Contestação com a Refª. 269250002 e depoimento da testemunha da Recorrida Luís A. V…, com registo de gravação áudio a minutos 16:50 a 18:46 e 24:18 a 29:05);
22.– Face ao exposto, é legítimo concluir, com segurança e isenção, que os 3 (três) danos e lucros cessantes em que consubstancia o pedido tal como se encontra formulado na petição inicial não são imputáveis à Recorrida a título de culpa, nem a Recorrida adoptou culposamente um comportamento ou uma decisão que fosse causa adequada da produção dos referidos danos e lucros, pelo que faltando a prova destes pressupostos indispensáveis da responsabilidade civil, a presente acção de indemnização não deve ser atendida.

Foram colhidos os vistos.

2–Cumpre apreciar e decidir:

As conclusões de recurso delimitam o seu objecto, conforme resulta do teor das disposições conjugadas dos artigos 608º, nº2, 5º, 635º e 639º, todos do CPC.

As questões a dirimir consistem em aquilatar:
- Sobre a apreciação dos factos provados II), TT), UU), AAA), BBB), EEE) e dos não provados 1) e 2).
- Da responsabilidade pré-contratual e reparação dos danos causados.

A matéria de facto delineada na 1ª.instância foi a seguinte:
A)– A Autora é proprietária da fracção autónoma identificada pela letra “A”, localizada no rés-do-chão do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua G…, números … a …, tornejando para a Rua I… números … a …, freguesia de Santa Maria …, concelho de L…, descrito na Conservatória do Registo Predial de L…, sob o número … da freguesia dos M… e inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Santa Maria … sob o artigo …, fracção essa que está licenciada para a actividade de comércio.
B)– A Ré é uma sociedade que se dedica à actividade de comércio a retalho de vestuário para adultos em estabelecimentos especializados e é indirectamente detida a 100% (cem por cento) pela sociedade de direito espanhol denominada “Industrias de D… T…, S.A.” (conhecida por I…), pelo que se integra no designado “Grupo I…”.
C)– Para a prossecução da sua actividade, a Ré pretendia arrendar a Fracção Autónoma para nela instalar um estabelecimento comercial sob a marca “Uter…” ou sob qualquer outra marca do “Grupo I…”, para a venda de artigos de pronto a vestir masculino, feminino e criança, lingerie, acessórios e artigos para o lar.
D)– Nessa data (Junho de 2016) a Fracção Autónoma estava arrendada à … Unipessoal, Lda.
E)– As partes iniciaram em Junho de 2016, um processo negocial com vista à celebração entre si (nas respectivas qualidades de senhoria e arrendatária) de um contrato de arrendamento para fins não habitacionais da Fracção Autónoma para vigorar a partir de 01 de Setembro de 2016.
F)– Em 01 de Setembro de 2016, a Ré, através do seu responsável pelo Departamento de Expansão, informou a Autora por e-mail daquela data que a Ré estava de acordo com a minuta do Contrato de Arrendamento, solicitando o envio do contrato e declaração assinados, tudo como melhor consta do e-mail junto a fls. 26 dos autos e que aqui se dá por reproduzido.
G)– No dia 19/06/2016, a Arquitecta Alda N… solicitou à Autora, através de pedido efectuado à representante da mediadora imobiliária - Sra. Dra. Sandra C… -, o envio da planta com a localização do espaço destinado aos equipamentos AVAC, que, previsivelmente, ficaria situado no terraço/cobertura do imóvel, indicando que aquele documento seria “imprescindível para garantir o cumprimento das necessidades da loja”, tudo como melhor consta do email junto a fls. 73 verso e se dá por reproduzido.
H)– Entretanto, no dia 12/07/2017, a Sra. Dra. Sandra C… remeteu para a Ré um e-mail que continha as condições comerciais do arrendamento, alertando, desde logo, a Ré para o facto de existirem questões de natureza técnica que careciam ainda de validação, tudo como melhor consta do email junto a fls. 74 e se dá por reproduzido.
I)– Em 22/07/2016, as partes deram início à discussão das cláusulas do contrato de arrendamento, sendo que, para o efeito, foi a própria Ré que enviou para o representante da Autora - Sr. Dr. Sérgio F… -, a minuta do referido contrato, onde constava uma cláusula (cláusula 7ª. n° 10) que previa a instalação do sistema de ar condicionado no imóvel nos seguintes termos: “A Senhoria autoriza a instalação de um sistema de ar condicionado - que ficará inteiramente a cargo da Arrendatária - incluindo os tubos para a tomada e saída de ar, conforme o que for mais eficaz do ponto de vista técnico e de acordo com o projecto arquitectónico que desde já prevê os espaços necessários à instalação das máquinas exteriores, bem como às entradas e saídas de ar”, tudo como melhor consta do email junto a fls. 75 verso a 80 e se dá por reproduzido.
J)– Na sequência do envio do referido contrato por parte da Ré, a Autora, no dia 27/07/2016, propôs uma alteração à cláusula citada no artigo precedente, nos seguintes termos: “A Senhoria autoriza ainda as obras de instalação de um sistema de ar condicionado com a criação de um local técnico na cobertura do Prédio - cuja instalação e manutenção/conservação e respectivos custos ficarão exclusivamente a cargo da Arrendatária - incluindo os tubos para a tomada e saída de ar, conforme o que for mais eficaz do ponto de vista técnico e de acordo com o projecto arquitectónico que desde já prevê os espaços necessários à instalação das máquinas exteriores, bem como às entradas e saídas de ar que
se anexa (Anexo IX)”, tudo como melhor consta do email junto a fls. 81 e 82 e se dá por reproduzido.
L)– Por sua vez, em 28/07/2016 a Sra. Arquitecta Alda N… solicitou esclarecimentos ao Sr. Arquitecto Nuno P. M…, referentes ao encaminhamento das condutas de ventilação do ar condicionado, ficando acordado entre as partes que a solução a adoptar seria efectuar o encaminhamento de nova ventilação através do portão da garagem, como melhor consta do email de fls.82 verso e 83 e que mereceu a resposta de 29/07/2016 enviada por Nuno M… e que consta do email de fls.83 verso, cujo teor se dá por reproduzido.
M)– Por email de 2/08/2016, junto a fls. 84 e cujo teor se dá por reproduzido, Nuno M… informa que, essa solução somente seria implementada caso fosse tecnicamente viável e fisicamente exequível, o que só seria possível de aferir mediante a vistoria prévia ao local (loja e terraço).
N)– Luís V… enviou, no dia 23/08/2016, um e-mail ao Dr. Sérgio F…, com a minuta do contrato de arrendamento em anexo devidamente alterada e comentada, em conformidade com o acordado pelas partes, como melhor consta do email junto a fls. 84 verso a 85 cujo teor se dá por reproduzido.
O)– No seguimento das negociações dos termos e condições que iriam reger o contrato de arrendamento em causa, a Ré recebeu, no dia 25/08/2016, um e-mail por parte do representante da Autora, com a minuta do contrato de arrendamento alterada e comentada, onde consta a nova redacção proposta para o n° 9 da cláusula 7ª., que ora se transcreve: “A Senhoria autoriza ainda que a Arrendatária venha a executar obras de alteração dos sistemas de ventilação e de ar condicionado do Local Arrendado, desde que as mesmas sejam compatíveis com as condições físicas existentes no Local Arrendado e/ou no Prédio, sem prejuízo, se for o caso, da prévia obtenção de autorização da Administração de Condomínio do Prédio”, conforme email junto a fls. 85 verso a 86 que se dá por reproduzido.
P)– No dia 25/08/2016 o responsável da autora - Dr. Sérgio F… - enviou email à ré referindo que o contrato teria de ser assinado até ao dia seguinte, sob pena de ele próprio não assinar o contrato e colocar a loja no mercado, e indicando, ainda, que no dia 31/08/2016 a sociedade IMAGIN… entregaria as chaves do imóvel, independentemente da Autora chegar a acordo ou não com a Ré e afirmando que não iria tratar do assunto durante as suas férias, tudo como melhor consta do email de fls. 87 e que aqui se dá por reproduzido.
Q)– Este email foi enviado em resposta ao email da Dra. Sandra B…, junto a fls. 87 verso, representante da sociedade mediadora imobiliária, datado de 25/08/2016, no qual referia ao responsável da Autora a existência “algumas arestas por limar”, antes da conclusão do processo de negociação dos termos do contrato de arrendamento.
R)– Em face da alteração ao contrato de arrendamento, proposta pela Autora em 25/08/2016, a Ré, imediatamente questionou a Autora, através de e-mail enviado em 26/08/2016, junto a fls. 88, acerca do facto de, inexplicavelmente, ter deixado de constar no contrato a possibilidade da Ré criar/dispor de um espaço na cobertura/terraço do imóvel para obras de instalação do sistema de ar condicionado e alertando, ainda, para o facto de a questão da potência eléctrica ainda não estar resolvida, o que mereceu a resposta da autora constante do email de fls. 88verso, cujo teor se dá por reproduzido.
S)– A Ré informou a Autora, mediante comunicação enviada, ainda no próprio dia 26/08/2016, onde expressamente referiu que seria imprescindível realizar a visita prévia ao local até ao dia 31/08/2017, tudo como melhor consta do email de fls. 89 e que aqui se dá por reproduzido.
T)– A Autora, ainda no dia 26/08/2016, enviou email à ré afirmando que se o contrato não fosse assinado naquele dia não haveria acordo e a loja iria para o mercado, tudo como melhor consta do email de fls. 89 verso e que aqui se dá por reproduzido.
U)– Os dois exemplares do Contrato de Arrendamento foram assinados pela Autora e entregues no escritório da Ré em 26 de Agosto de 2016, para que esta os assinasse e devolvesse à Autora um dos exemplares.
V)– No dia 28/08/2016 o responsável da Autora remeteu uma comunicação à Dra. Sandra B…, representante da mediadora imobiliária, afirmando que a vistoria técnica só deveria ser efectuada após a Ré assinar o contrato e nunca antes de 05/09/2016, conforme email junto a fls. 90 e que aqui se dá por reproduzido.
X)– Nos dias 29/08/2016, 30/08/2016 e 01/09/2016 a Ré trocou comunicações com a sua Arquitecta acerca das condições técnicas necessárias para se proceder à instalação do sistema de ar condicionado na cobertura/terraço do imóvel, sendo que se chegou à conclusão que a vistoria prévia seria essencial para confirmar essas mesmas necessidades no local, não tendo a Arquitecta da Ré qualquer informação sobre o referido espaço, pois, até àquela data (01/09/2016), ainda não tinha obtido permissão dos responsáveis da Autora para aceder ao espaço (cobertura/terraço), conforme email junto a fls. 93 verso e que aqui se dá por reproduzido.
Z)– A Ré recebeu no dia 01/09/2016 uma nova comunicação da responsável da mediadora imobiliária a insistir para que o contrato de arrendamento fosse assinado e para que se procedesse ao primeiro pagamento, mesmo sabendo que ainda estava pendente a marcação da vistoria prévia, conforme a própria refere na sua comunicação junto a fls.94 verso e que se dá por reproduzido.
AA)– A vistoria ao terraço realizou-se no dia 9/09/2016 onde estiveram presentes o Arquitecto Nuno P. M…, em representação da Autora, a Arquitecta Alda N… e o Dr. Luís V…, em representação da Ré, o técnico de instalação do sistema de ar condicionado contratado pela Ré, da Empresa K. K…, e a Dra. Sandra B…, representante da sociedade mediadora imobiliária.
BB)– Após a realização da referida vistoria técnica, a Ré voltou a receber um novo e-mail da representante da sociedade mediadora imobiliária, Dra. Sandra B…, onde esta insiste com a ré para que o contrato fosse assinado, apesar de voltar a admitir que estavam pendentes algumas questões técnicas, reiterando essa insistência no dia 12/09/2016, conforme email junto a fls. 97 que se dá por reproduzido.
CC)– No dia 13/09/2016, Luís V… enviou email junto a fls. 104, para a sociedade de mediação imobiliária e para o responsável da Autora, informando que, a não ser possível rever as condições económicas do contrato anteriormente negociadas, não seria igualmente possível avançar com a celebração do contrato de arrendamento.
DD)– Em resposta à proposta apresentada pela Ré, o representante da Autora remeteu um e-mail, datado de 16/09/2016, em que no ponto 6 afirmou o seguinte: “ Evidentemente, respondi que sou uma pessoa com uma única palavra e que, por consequência, me recusava a alterar aquilo que foi acertado entre as Partes, fosse para subir ou para descer os valores”, tudo como melhor consta de fls. 104 verso e se dá por reproduzido.
EE)– Em complemento à comunicação enviada no dia 13/09/2016, a Ré enviou uma nova comunicação, no dia 20/09/2016, à Autora a resumir todo o histórico do processo e a explicar as razões que a levaram a pedir a revisão das condições financeiras do contrato de arrendamento, conforme documento junto a fls.105 que se dá por reproduzido.
FF)– A ré pretendia dispor da fracção autónoma a partir de Setembro de 2016, para que a Loja estivesse instalada e pronta a iniciar a sua actividade no Natal de 2016.
GG)– Paralelamente ao referido processo negocial entre a Autora e a Ré e uma vez que esta pretendia dispor da Fracção Autónoma a partir de Setembro de 2016, para que a Loja estivesse pronta a iniciar a sua actividade no Natal de 2016, a Autora, negociou com a … Unipessoal, Lda. (arrendatária ao tempo da Fracção Autónoma) a revogação do respectivo contrato de arrendamento que entre ambas vigorava em 30 de Junho de 2016, mediante o pagamento pela Autora à dita arrendatária da quantia de € 100.000,00 (cem mil euros) e a remissão de três rendas na quantia global de € 54.000,00 (cinquenta e quatro mil euros),
HH)– O que efectivamente veio a suceder, e a … Unipessoal, Lda. desocupou e entregou a Fracção Autónoma à Autora em 31 de Agosto de 2016.
II)– Em 1/09/2016 as partes haviam acordado nas cláusulas que deveriam constar do contrato de arrendamento.
JJ)– A autora apenas logrou contratar um novo arrendatário para a fracção em 1/02/2017.
LL)– O público alvo da ré em concreto (cadeia Uter…) é o segmento mais elevado do universo de clientes do GRUPO IND… que reclamam lojas mais sofisticadas, atendimento mais personalizado e ambiente mais acolhedor e confortável por comparação com as demais cadeias do grupo.
MM)– Neste contexto, a climatização adequada das lojas da Ré é um factor relevante da sua actividade comercial e da atracção da sua clientela e, consequentemente, o sistema de ar condicionado globalmente considerado (composto por splits no interior das lojas e unidades de produção de frio/calor, em regra no exterior das lojas), constitui uma questão central para a Ré avaliar e tomar a decisão de celebrar qualquer contrato de arrendamento de uma loja em qualquer parte do mundo, não sendo Portugal, naturalmente, excepção.
NN)– No caso concreto da presente acção e dado se tratar de uma loja relativamente pequena (cerca de 180 m2 distribuídos em 3 (três) níveis) para os padrões normais das lojas do GRUPO IND… (Z…), que rondam os 250 m2, a Ré, desde o início das negociações, que pretendeu saber se poderia colocar as máquinas de ar condicionado no terraço do imóvel onde se localizava a loja ou, nessa impossibilidade, se teria de instalar essas máquinas no interior da própria loja.
OO)– Sabendo-se que a área de exposição de roupa (em montras e expositores) está directa e proporcionalmente relacionada com o volume de vendas da loja, forçoso será concluir que a instalação das máquinas de ar condicionado no interior da loja (ocupando espaço que poderia estar afecto a vendas), provocaria uma diminuição na área destinada a vendas e um decréscimo da rentabilidade da loja, e consequentemente determinaria uma necessária negociação com o senhorio no sentido de uma revisão em baixa da renda pretendida.
PP)– A Ré tinha interesse em conhecer o local que se propunha arrendar, não apenas a loja propriamente dita, mas o terraço/cobertura do imóvel antes da celebração do contrato para avaliar, numa primeira e preliminar verificação no local, precisamente se aí podia instalar as unidades de produção de frio/calor do seu sistema de ar condicionado.
QQ)– Em Junho de 2016, a sociedade de mediação imobiliária “CUSH… & WAK…”, na pessoa da Sra. Dra. Sandra B…, apresentou à Ré a fracção autónoma, propriedade da Autora, como estando disponível para arrendamento.
RR)– Atendendo a que o imóvel em causa se situava na zona da Baixa/Chiado, em Lisboa, e que a Ré pretendia instalar, sob a sua marca, um estabelecimento comercial (doravante loja) naquela zona, que se destinaria a venda de artigos de vestuário, nomeadamente artigos de pronto a vestir masculino, feminino e criança, lingerie, acessórios e artigos para o lar, a mesma manifestou interesse em conhecer as características da loja, para avaliar da sua viabilidade para ser utilizada como espaço comercial da cadeia UTER….
SS)– A ré diligenciou junto da autora no sentido de obter a marcação da vistoria prévia do imóvel, e ao mesmo tempo as partes iniciaram uma fase de negociação do respectivo contrato de arrendamento (com base numa minuta proposta pela Ré)), com o propósito de fixar o respectivo clausulado e as condições do contrato de arrendamento, a celebrar numa fase posterior, mormente as condições financeiras/contratuais do Contrato de Arrendamento a celebrar entre a Autora e a Ré, quer quanto ao início do Contrato de Arrendamento (01 de Setembro de 2016) e ao seu prazo de duração, quer quanto ao valor da renda, quer ainda quanto às obras a realizar.
TT)– No dia 27/06/2017, procedeu-se a uma primeira visita apenas à loja, onde estiveram presentes o Sr. Arquitecto Nuno P. M…, em representação da Autora, a Dra. Sandra C…, em representação da mediadora imobiliária e a própria Sra. Arquitecta Alda N…, em representação da Ré, sendo que esta não teve autorização para aceder ao terraço/cobertura do imóvel, apesar de o ter solicitado.
UU)– Posteriormente, no dia 14/07/2016, foi efectuada uma nova visita apenas à loja (2ª. visita), desta feita, com a presença de um representante da Ré, onde, mais uma vez, não foi permitido o acesso ao terraço/cobertura do imóvel, apesar de ter sido novamente solicitado pelos representantes da Ré.
VV)– Entretanto, no dia 05/08/2016, decorreu uma reunião entre as partes para negociação e definição das cláusulas que iriam constar do contrato de arrendamentos, sendo que, na referida reunião estiveram presentes o Dr. Luís V…, a representar a Ré, a Dra. Sandra B…, em representação da sociedade mediadora imobiliária e o Dr. Sérgio F…, acompanhado do seu Advogado, Dr. José … …, em representação da Autora.
XX)– Apenas posteriormente ao início das negociações com vista ao arrendamento do imóvel em causa e já no seu decurso, a Ré tomou conhecimento que se encontravam a decorrer duas acções em Tribunal, Cível e Administrativo, intentadas pela Administração do condomínio do prédio adjacente ao imóvel em causa, onde figuravam como Rés, entre outras, a ora Autora e a Administração do seu condomínio e onde se discutia precisamente a legalidade das obras efectuadas por estas no terraço/cobertura do imóvel objecto do arrendamento em causa;
ZZ)– Aquando da troca de comunicações referidas em X), foram, desde logo, indicadas e definidas as necessidades espaciais para se proceder à instalação do sistema de ar condicionado, com base nas plantas disponíveis, mas que teriam sempre que ser confirmadas no local, a saber: i) Admissão e extracção de ar direccionado para a zona do portão de garagem de estacionamento: duas condutas de 300mm ou duas de secção rectangular 300x200mm + uma conduta de 250mm; ii) conduta de acesso à cobertura com 300x100mm; iii) espaço necessário para o equipamento na cobertura: 2.000x2.000mm para o equipamento de 930x770mm, h= 1.758, com 281kg; iv) Potência eléctrica total para instalações eléctricas e equipamentos de climatização: 34,5kVA.
AAA)– Na sequência da vistoria técnica referida em AA) foi elaborado um relatório pelos técnicos contratados pela Ré para instalação do sistema de ar condicionado, onde se concluiu que o espaço disponível na cobertura/terraço do imóvel, confirmado presencialmente, seria menor do que o necessário para a colocação das máquinas exteriores do sistema de ar condicionado: espaço existente: 1300x990mm / espaço necessário: 2.000x2.000mm.
BBB)– E na sequência do referido relatório técnico, elaborado pela empresa K. K…, foi sugerida nesse mesmo relatório uma solução que passava pela colocação do equipamento de ar condicionado no interior da loja.
CCC)– Mediante estes novos elementos e perante esta solução apresentada pela empresa de ar condicionado, em resposta às insistências da sociedade de mediação imobiliária, a Ré informou a mesma, no dia 12/09/2016, que, devido às limitações físicas existentes na cobertura/terraço do imóvel para instalação dos equipamentos de ar condicionado, apenas percepcionadas após a realização da vistoria técnica (09/09/2016), iria ter que suportar um custo de obra bastante mais elevado do que o inicialmente previsto e, previsivelmente, as vendas iriam ser mais baixas do que o inicialmente estimado, dado que o interior da loja, já por si só de dimensões pequenas (180m2), iria ficar, necessariamente, ainda mais reduzido com a colocação dos equipamentos de ar condicionado naquele espaço.
DDD)– Pelo que, após efectuar os respectivos cálculos, a Ré propôs a revisão do valor respeitante à renda de € 23.000,00 (vinte e três mil euros), mensais, anteriormente acordados, para € 18.500,00 (dezoito mil e quinhentos euros) mensais, proposta que mereceu a resposta da autora referida em DD).
EEE)– Apesar do teor do email de fls. 26 verso referido em F) a ré apenas concordou com o teor da minuta do contrato de arrendamento no pressuposto de que se realizaria a imprescindível vistoria prévia ao local até 31/08/2016.

Factos Não Provados:
1)- O processo negocial terminou em Agosto de 2016,
2)- Ao longo do referido processo de negocial, a Ré efectuou, pelo menos, quatro visitas técnicas à Fracção Autónoma, tendo concluído, na sequência dessas visitas, que a mesma era adequada para a realização dos fins que pretendia.
3)- A Ré nunca estabeleceu ou impôs o prazo limite de 01/09/2016 para a celebração do contrato de arrendamento em causa, pois sabia de antemão e por experiência própria, que os processos de negociação e vistoria são normalmente morosos e complexos.
4)- Apesar de a Ré ter efectivamente recebido nos seus escritórios um envelope, onde se supõe que esteja a minuta do contrato enviada pela Autora, a Ré nunca abriu esse envelope remetido pela autora.

Vejamos:

Insurge-se a apelante quanto à sentença proferida, na medida em que discorda da apreciação da matéria de facto, no que aos factos provados II), TT), UU), AAA), BBB), EEE) e não provados 1) e 2) se reporta.

Os factos provados em questão têm o seguinte teor:
II)– Em 1/09/2016 as partes haviam acordado nas cláusulas que deveriam constar do contrato de arrendamento.
TT)– No dia 27/06/2017, procedeu-se a uma primeira visita apenas à loja, onde estiveram presentes o Sr. Arquitecto Nuno P. M…, em representação da Autora, a Dra. Sandra C…, em representação da mediadora imobiliária e a própria Sra. Arquitecta Alda N…, em representação da Ré, sendo que esta não teve autorização para aceder ao terraço/cobertura do imóvel, apesar de o ter solicitado.
UU)– Posteriormente, no dia 14/07/2016, foi efectuada uma nova visita apenas à loja (2ª. visita), desta feita, com a presença de um representante da Ré, onde, mais uma vez, não foi permitido o acesso ao terraço/cobertura do imóvel, apesar de ter sido novamente solicitado pelos representantes da Ré.
AAA)– Na sequência da vistoria técnica referida em AA) foi elaborado um relatório pelos técnicos contratados pela Ré para instalação do sistema de ar condicionado, onde se concluiu que o espaço disponível na cobertura/terraço do imóvel, confirmado presencialmente, seria menor do que o necessário para a colocação das máquinas exteriores do sistema de ar condicionado: espaço existente: 1300x990mm / espaço necessário: 2.000x2.000mm.
BBB)– E na sequência do referido relatório técnico, elaborado pela empresa K. K…, foi sugerida nesse mesmo relatório uma solução que passava pela colocação do equipamento de ar condicionado no interior da loja.
EEE)– Apesar do teor do email de fls. 26 verso referido em F) a ré apenas concordou com o teor da minuta do contrato de arrendamento no pressuposto de que se realizaria a imprescindível vistoria prévia ao local até 31/08/2016.

E os não provados têm a seguinte redacção:
1)- O processo negocial terminou em Agosto de 2016,
2)- Ao longo do referido processo de negocial, a Ré efectuou, pelo menos, quatro visitas técnicas à Fracção Autónoma, tendo concluído, na sequência dessas visitas, que a mesma era adequada para a realização dos fins que pretendia.

Porém, entende a apelante que os factos provados II), TT) e UU), tenham as suas redacções alteradas, que os factos AAA), BBB) e EEE), sejam julgados não provados e os factos não provados 1) e 2), sejam julgados como provados.

Para tanto, alega que a prova testemunhal foi deficientemente apreciada e os documentos juntos não foram devidamente considerados.

Assim, no que se reporta às alíneas II) e EEE) dos factos provados e 1) dos não provados invoca os documentos nº. 9 a 17º e 20º, em complemento com o depoimento do legal representante da autora, Sérgio F…, no sentido de que o facto não provado 1), seja julgado provado, o provado EEE), seja julgado não provado e o II), tenha a sua redacção alterada para a seguinte:
- Em 1/9/2016 as partes já tinham acordado sobre todas as condições e termos tidos por relevantes do contrato de arrendamento.
Ora, a sentença proferida fundamentou a sua convicção quer na prova documental, quer na prova testemunhal produzida, como consta de fls. 241 a 245 dos autos.
Com efeito, dir-se-á desde logo, que a convicção do tribunal não pode apenas surgir de partes sincopadas da prova produzida, mas antes da sua apreciação global, pois, só desta forma é possível compreender, conjugar e interpretar a maneira como as coisas se passaram, ou seja, como surgiram, como se desenrolaram e como vieram a ser finalizadas.
Assim, quanto aos factos provados II) e EEE) e não provado 1), não vemos qualquer motivo para que os documentos e depoimento identificados pela autora possam provocar qualquer alteração nos seus conteúdos.
Os documentos 9 a 17 e 20, juntos aos autos a fls. 23 v. a 27 v. e 29 a 35, reportam-se a troca de correspondência electrónica e a um texto apelidado de «Contrato de arrendamento para fins não habitacionais», sem quaisquer assinaturas.
Estas correspondências têm as datas de 25-8-2016, 26-8-2016, 1-9-2016, 5-9-2016, 9-9-2016, 12-9-2016.
Lidas as mesmas, é demais evidente que o processo negocial não terminou em Agosto de 2016, nem que em 1-9-2016 as partes tivessem acordado nas cláusulas que deveriam constar do arrendamento.
Como se lê a fls. 24 v. dos autos, no mail de 26 de Agosto de 2016, enviado de Luís V… para Sérgio F… «Como sabe temos todo o interesse em avançar com este negócio e temos neste momento de uma forma geral as condições do mesmo acordadas.
Falta no entanto acordar com a forma de transcrever algumas dessas condições para o contrato».
De igual modo, do mail de 26 de Agosto de 2016, enviado de Luís V… para Sérgio F… consta a fls. 25 dos autos «Sobre a primeira cláusula …não me parece impeditivo de seguir em frente…
As restantes concordo. Teremos assim até 15 de Setembro para verificar as questões da potência eléctrica e do avac e deve ser escrito que dispomos do espaço actual na cobertura, ou revogar o contrato caso não sejam suficientes.
É de qualquer forma importante e imprescindível ter uma reunião técnica na próxima quarta feira de modo a fechar os assuntos pendentes sobre as alterações possíveis ou não dentro da loja, etc.».
Na mesma data, respondeu Sérgio F… a Luís V…, conforme teor de fls. 25 v. dos autos «Como já referi e escrevi, a minuta ou fica hoje fechada, ou não há acordo e a loja vai para o mercado».
Ora, tal documentação vem ao encontro do teor da prova testemunhal produzida.
Com efeito, de acordo com as declarações de parte do legal representante da autora, Sérgio F…, do seu ponto de vista, o contrato seria negociado no seu todo, ou seja, incluindo os termos negociais e as apelidadas questões técnicas.
Daí que o contrato tivesse ficado logo fechado em Julho, tratando-se o restante de exigências adicionais ou de arestas para limar.
O depoente não participou em qualquer das visitas técnicas, aludindo a quatro.
Porém, tal não coincide com a restante prova testemunhal.
De acordo com o depoimento prestado pela testemunha Sandra B…, na sua qualidade de consultora imobiliária, todos os aspectos foram negociados em conjunto, mas houve aspectos técnicos que foram apreciados mais tarde.
Quando o contrato foi assinado pelo representante da autora ainda havia questões técnicas por resolver.
A última visita técnica ocorreu a 9 de Setembro, sendo que, até esse dia não tinha havido condições para tomar uma decisão técnica.
A testemunha, Nuno M…, na sua qualidade de arquitecto fez visitas à loja, à garagem e à cobertura.
Sobre as questões contratuais nada sabia, mas, no entanto, no dia 30 de Agosto ainda estavam a ser decididas questões técnicas.
Por seu turno, a testemunha, Luís V…, responsável de expansão do GRUPO IND…, foi confrontado com as mensagens de correio electrónico trocadas com o representante da autora.
A testemunha esclareceu sobre os princípios preconizados pelo grupo da ré e a exigência do público a que se destina.
Aludiu sobre a importância das visitas técnicas e o que isso representava para a ré.
A instalação do ar condicionado era muito relevante e daí a necessidade de aceder à cobertura do prédio para efeitos da sua instalação.
E em cerca de 90% dos mails enviados foi sempre realçado que era imprescindível visitar a cobertura.
Só em 9 de Setembro lhes foi proporcionada a visita àquele local, dando-se conta de que a área em causa era pequena para a instalação do ar condicionado
Nesse dia houve o acompanhamento de técnicos de ar condicionado, em cujo relatório disso deu conta, sendo de proceder à instalação dentro da loja.
Porém, como o espaço ficaria reduzido, a ré para não perder o negócio propôs uma redução da renda, que não foi aceite pela autora.
De igual modo, a testemunha, Alda N. S…, arquitecta, corroborou a ideia de que só em 9 de Setembro puderam realizar a visita à cobertura, sendo-lhes tal imprescindível.
Por seu turno, a testemunha, Nuno P…, na qualidade de Director Jurídico da ré, esclareceu que o aspecto da climatização era muito importante, porque têm como objectivo que os clientes permaneçam o máximo de tempo na loja, sentindo uma experiência agradável.
O facto de haver uma aceitação genérica das cláusulas contratuais, tal não implicava uma abdicação dos aspectos técnicos.
Sempre estiveram interessados em ter uma loja no Chiado, houve até a apresentação de uma contraproposta, que o caracter impulsivo do representante da autora não aceitou.
Perante tal, a análise objectiva da prova não é de molde a merecer a que se alterem os factos assentes II) e EEE) e o não provado 1), os quais se manterão.
De igual modo, quanto aos factos provados TT), UU), e não provado 2), pretende a apelante que o facto não provado passe a provado e que os factos assentes TT) e UU), passem a ter outra redacção, ou seja, que se retire de TT) o segmento seguinte: «sendo que esta não teve autorização para aceder ao terraço/cobertura do imóvel, apesar de o ter solicitado».
E em UU), que se retire o seguinte segmento: «onde, mais uma vez, não foi permitido o acesso ao terraço/cobertura do imóvel, apesar de ter sido novamente solicitado pelos representantes da ré».
Para tanto, louva-se nas declarações da testemunha, Nuno M….
Ora, o depoimento daquela testemunha não permite as pretendidas alterações.
Com efeito, a testemunha, Nuno M… esteve presente na visita à loja no dia 27 de Junho, mas sobre a autorização para aceder ao terraço nada disse.
Aliás, até aludiu no seu depoimento que o pedido de acesso à cobertura não lhe parecia ser uma coisa especial e não se lembrava se no primeiro dia das visitas tinham ido à cobertura.
Por seu turno, a testemunha Sandra C… aludiu não saber se houve ou não acesso à cobertura, já que a mesma permaneceu sempre na loja.
Porém, a testemunha Alda N… foi muito precisa quando esclareceu que só foi possível visitar a cobertura no dia 9 de Setembro, porque até essa data, não teve a ré autorização para lá aceder.
Só pelas plantas não era possível ver o concreto espaço disponível daí ser imprescindível ir ao terraço.
E na visita à loja no dia 27 de Junho não teve acesso àquele.
Também a testemunha Luís V… esclareceu que só no dia 9 de Setembro tiveram autorização para realizar a vistoria técnica ao terraço.
E quanto às visitas técnicas à fracção ficou claro que foram três, respectivamente em 27 de Junho, 14 de Julho e 9 de Setembro, atento os depoimentos das testemunhas, Sandra B…, Nuno M… e Alda N….
Assim, nenhum reparo nos merecem as respostas atribuídas, as quais se manterão.
Por último, no que concerne à factualidade pretende a autora que os factos assentes AAA) e BBB), sejam julgados não provados.
Uma vez mais, não lhe assiste razão.
As testemunhas Luís V… e Alda N… esclareceram esta matéria com isenção e o teor documental de fls. 98 e segs. dos autos, respeitante ao estudo da empresa K. K…, corrobora e confirma aqueles depoimentos.
Destarte, improcede na totalidade este segmento do recurso, mantendo-se a factualidade impugnada em apreço.

Entende também a apelante, que o comportamento da ré é manifestamente ofensivo dos deveres de lealdade e das regras da boa-fé.

Assim, pretende ser indemnizada a título de responsabilidade civil pré-contratual, pelos prejuízos que não teria sido alvo se não tivesse negociado com a ré.

Ora, a responsabilidade pré-contratual ou pré-negocial, encontra-se contemplada na nossa lei no artigo 227º do Código Civil.

Nos termos do nº. 1 do preceito, quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte.

Porém, não fará aqui sentido entrarmos na querela doutrinal de apurar se a responsabilidade pré-contratual se insere na responsabilidade contratual ou na responsabilidade extra-contratual ou aquiliana, ou se constitui um tertium genus situado entre ambas.

Na esteira do Professor Almeida Costa, in, Responsabilidade Civil pela Ruptura das Negociações Preparatórias de um Contrato, Coimbra Editora, de fls. 86 a 98, deverá entender-se que face ao nosso direito, tem pleno cabimento afirmar que, a responsabilidade pré-contratual reveste a natureza de responsabilidade extracontratual ou aquiliana, sendo os seus pressupostos idênticos.
Assim, para que haja lugar a responsabilidade pré-contratual é necessário que exista a prática de um acto ilícito, que consiste em negociar de uma forma desleal, desonesta, incorrecta, violando os ditames da boa fé, que seja culposo e que por causa desse comportamento prévio ou preliminar ao contrato ocorram danos para o outro contraente.

Como refere o Professor Galvão Telles, in Direito das Obrigações, 7ª ed., pág. 72 «Nas fases preliminares, nas negociações, existe uma verdadeira obrigação de contratar bem».
Tal implica que nas negociações preliminares e preparatórias de um contrato, as partes se devam comportar como pessoas de bem, com correcção e lealdade.

Pretendendo a lei com o normativo supra indicado, tutelar a confiança e a expectativa criada entre as partes, pois, o mero circunstancialismo de se encetarem negociações será susceptível de criar desde logo uma confiança na contraparte, confiança essa que merece a tutela jurídica, mesmo antes de surgir qualquer contrato.

A responsabilidade por culpa in contrahendo não depende de se chegar a concluir o contrato, visando o art. 227º do C. Civil, proteger o processo de formação do contrato em todas as suas fases, tanto nos preliminares como na formação dele, abrangendo os danos culposamente causados tanto no período das negociações, como no momento decisivo da conclusão do contrato (cfr. Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. I, pág. 277).
Com efeito, no caso sub judice, resulta nomeadamente da factualidade apurada que:
- As partes iniciaram em Junho de 2016, um processo negocial com vista à celebração entre si de um contrato de arrendamento para fins não habitacionais da Fracção Autónoma, sita na Rua G…, em L….
- No dia 12/07/2017, a Srª. Drª. Sandra C… remeteu para a Ré um e-mail que continha as condições comerciais do arrendamento, alertando, desde logo, a Ré para o facto de existirem questões de natureza técnica que careciam ainda de validação.
- Em 22/07/2016, as partes deram início à discussão das cláusulas do contrato de arrendamento, sendo que, para o efeito, foi a própria Ré que enviou para o representante da Autora - Sr. Dr. Sérgio F… -, a minuta do referido contrato, onde constava uma cláusula (cláusula 7ª. n° 10) que previa a instalação do sistema de ar condicionado no imóvel.
- No dia 25/08/2016 o responsável da autora - Dr. Sérgio F… - enviou email à ré referindo que o contrato teria de ser assinado até ao dia seguinte, sob pena de ele próprio não assinar o contrato e colocar a loja no mercado, e indicando, ainda, que no dia 31/08/2016 a sociedade IMAGIN… entregaria as chaves do imóvel, independentemente da Autora chegar a acordo ou não com a Ré.
- Em 25/08/2016, a Ré questionou a Autora, através de e-mail enviado em 26/08/2016, junto a fls. 88, acerca do facto de, inexplicavelmente, ter deixado de constar no contrato a possibilidade da Ré criar/dispor de um espaço na cobertura/terraço do imóvel para obras de instalação do sistema de ar condicionado e alertando, ainda, para o facto de a questão da potência eléctrica ainda não estar resolvida.
- A Ré informou a Autora, mediante comunicação enviada, ainda no próprio dia 26/08/2016, onde expressamente referiu que seria imprescindível realizar a visita prévia ao local até ao dia 31/08/2017.
- A Autora, ainda no dia 26/08/2016, enviou email à ré afirmando que se o contrato não fosse assinado naquele dia não haveria acordo e a loja iria para o mercado.
- No dia 28/08/2016 o responsável da Autora remeteu uma comunicação à Drª. Sandra B…, representante da mediadora imobiliária, afirmando que a vistoria técnica só deveria ser efectuada após a Ré assinar o contrato e nunca antes de 05/09/2016.
- Nos dias 29/08/2016, 30/08/2016 e 01/09/2016 a Ré trocou comunicações com a sua Arquitecta acerca das condições técnicas necessárias para se proceder à instalação do sistema de ar condicionado na cobertura/terraço do imóvel, sendo que se chegou à conclusão que a vistoria prévia seria essencial para confirmar essas mesmas necessidades no local, não tendo a Arquitecta da Ré qualquer informação sobre o referido espaço, pois, até àquela data (01/09/2016), ainda não tinha obtido permissão dos responsáveis da Autora para aceder ao espaço (cobertura/terraço).
- A Ré recebeu no dia 01/09/2016 uma nova comunicação da responsável da mediadora imobiliária a insistir para que o contrato de arrendamento fosse assinado e para que se procedesse ao primeiro pagamento, mesmo sabendo que ainda estava pendente a marcação da vistoria prévia.
- A vistoria ao terraço realizou-se no dia 9/09/2016 onde estiveram presentes o Arquitecto Nuno P. M…, em representação da Autora, a Arquitecta Alda N… e o Dr. Luís V…, em representação da Ré, o técnico de instalação do sistema de ar condicionado contratado pela Ré, da Empresa K. K…, e a Drª. Sandra B…, representante da sociedade mediadora imobiliária.
- Após a realização da referida vistoria técnica, a Ré voltou a receber um novo e-mail da representante da sociedade mediadora imobiliária, Drª. Sandra B…, onde esta insiste com a ré para que o contrato fosse assinado, apesar de voltar a admitir que estavam pendentes algumas questões técnicas, reiterando essa insistência no dia 12/09/2016.
- No dia 13/09/2016, Luís V… enviou email junto a fls. 104, para a sociedade de mediação imobiliária e para o responsável da Autora, informando que, a não ser possível rever as condições económicas do contrato anteriormente negociadas, não seria igualmente possível avançar com a celebração do contrato de arrendamento.
- Em resposta à proposta apresentada pela Ré, o representante da Autora remeteu um e-mail, datado de 16/09/2016, em que no ponto 6 afirmou o seguinte: “ Evidentemente, respondi que sou uma pessoa com uma única palavra e que, por consequência, me recusava a alterar aquilo que foi acertado entre as Partes, fosse para subir ou para descer os valores”.
- Em complemento à comunicação enviada no dia 13/09/2016, a Ré enviou uma nova comunicação, no dia 20/09/2016, à Autora a resumir todo o histórico do processo e a explicar as razões que a levaram a pedir a revisão das condições financeiras do contrato de arrendamento.
- O público alvo da ré em concreto (cadeia Uter…) é o segmento mais elevado do universo de clientes do GRUPO IND… que reclamam lojas mais sofisticadas, atendimento mais personalizado e ambiente mais acolhedor e confortável por comparação com as demais cadeias do grupo.
- Neste contexto, a climatização adequada das lojas da Ré é um factor relevante da sua actividade comercial e da atracção da sua clientela e, consequentemente, o sistema de ar condicionado globalmente considerado (composto por splits no interior das lojas e unidades de produção de frio/calor, em regra no exterior das lojas), constitui uma questão central para a Ré avaliar e tomar a decisão de celebrar qualquer contrato de arrendamento de uma loja em qualquer parte do mundo, não sendo Portugal, naturalmente, excepção.
- No caso concreto da presente acção e dado tratar-se de uma loja relativamente pequena (cerca de 180 m2 distribuídos em 3 (três) níveis) para os padrões normais das lojas do GRUPO IND… (Z…), que rondam os 250 m2, a Ré, desde o início das negociações, que pretendeu saber se poderia colocar as máquinas de ar condicionado no terraço do imóvel onde se localizava a loja ou, nessa impossibilidade, se teria de instalar essas máquinas no interior da própria loja.
- A Ré tinha interesse em conhecer o local que se propunha arrendar, não apenas a loja propriamente dita, mas o terraço/cobertura do imóvel antes da celebração do contrato para avaliar, numa primeira e preliminar verificação no local, precisamente se aí podia instalar as unidades de produção de frio/calor do seu sistema de ar condicionado.
- A ré diligenciou junto da autora no sentido de obter a marcação da vistoria prévia do imóvel, e ao mesmo tempo as partes iniciaram uma fase de negociação do respectivo contrato de arrendamento (com base numa minuta proposta pela Ré)), com o propósito de fixar o respectivo clausulado e as condições do contrato de arrendamento, a celebrar numa fase posterior, mormente as condições financeiras/contratuais do Contrato de Arrendamento a celebrar entre a Autora e a Ré, quer quanto ao início do Contrato de Arrendamento (01 de Setembro de 2016) e ao seu prazo de duração, quer quanto ao valor da renda, quer ainda quanto às obras a realizar.

Ora, perante a factualidade que se destacou, não poderemos de modo algum concluir que a ré tivesse adoptado uma postura negocial ofensiva das regras da boa-fé ou dos deveres de lealdade para com a autora.

O contrato que se pretendia celebrar, não alcançou o seu escopo, pois, era imprescindível para a ré a visita ao terraço de cobertura para aquilatar da instalação dos aparelhos de ar condicionado, ou seja, esta visita técnica era imprescindível para a consumação ou não do negócio.

E tanto assim era que as demais cláusulas contratuais foram sendo negociadas e inclusive alteradas, mas não eram as suficientes, ou seja, a ré não podia assinar o contrato de arrendamento, sem que os seus objectivos estivessem todos claros e exequíveis.

Não poderemos dizer que a ré fugiu ao padrão da boa fé ou que a sua conduta foi imprópria para com a autora.

Na situação concreta torna-se até incompreensível qual a pressa da autora na insistência pela assinatura do contrato pela ré, quando da sua parte não estava a ser respeitado um requisito essencial para aquela que era a visita técnica, a qual só a 9 de Setembro de 2016, veio finalmente a ocorrer.

E desta visita veio a resultar que efectivamente havia uma impossibilidade de instalar as unidades de ar condicionado no terraço.

Assim, não se denota qualquer recusa injustificada, arbitrária ou abusiva da ré em não assinar o contrato em datas anteriores, como o pretendia a autora.

A responsabilidade pré-contratual decorre precisamente do facto de uma das partes ter gerado na outra, a confiança e a expectativa legítima de que o contrato seria concluído e não na não conclusão ou da recusa de celebração do contrato. O facto que obriga à reparação é a confiança violada por inobservância das regras da boa-fé. (cfr. Ac. do STJ. de 31-3-2011, in http://www.dgsi.).

Os pressupostos da obrigação de reparação consistem, pois, na criação de uma razoável confiança na conclusão do contrato, no carácter injustificado da ruptura das negociações, na produção de um dano no património de uma das partes e no nexo de causalidade entre o dano e a confiança criada.

Conforme se refere no Ac. do STJ. de 16-12-2010, in http://www., citando o Professor Menezes Cordeiro, in, Da Boa Fé no Direito Civil, Colecção Teses, «A concepção da culpa in contrahendo encerra os deveres de protecção, de informação e de lealdade».

Os deveres de lealdade vinculam as partes a não assumir comportamentos que se desviem de uma negociação correcta e honesta e o princípio da confiança é um princípio ético-jurídico fundamental na nossa ordem jurídica.

O princípio da liberdade contratual não pode ser entendido tão latamente que legitime qualquer conduta das partes, devendo estas pautar-se pela correcção, honestidade, lisura e lealdade.

Como se alude no mesmo Ac. do STJ. de 16-12-2010, supra aludido «A ordem jurídica pretende conciliar, na fase pré-contratual, dois interesses a salvaguardar: por um lado, o interesse da liberdade negocial, que impõe às partes, até ao último momento, seja reconhecida liberdade de optar entre contratar ou não; por outro lado, o interesse criado pela confiança no projecto de contrato, a legítima expectativa de contratar que as próprias negociações vão consolidando, pois que normalmente tal expectativa vai aumentando à medida que as negociações vão avançando».

Efectivamente, para haver obrigação de indemnizar, necessário se torna que o contrato negociado não chegue a ser concluído, que se verifique um rompimento de uma das partes, determinante de danos à outra e que o facto específico da criação dos danos seja a expectativa ou a confiança na celebração do contrato.

No caso em apreço, não se verifica qualquer dos elementos geradores de responsabilização da ré, ou seja, não se encontra materializada nos autos, qualquer violação culposa dos seus deveres, geradora de danos à autora.

Destarte, não merecendo censura a sentença proferida, improcedem na totalidade as conclusões do recurso apresentado.

Em síntese:
- Para que haja lugar a responsabilidade pré-contratual é necessário que exista a prática de um acto ilícito, que consiste em negociar de uma forma desleal, desonesta, incorrecta, violando os ditames da boa fé, que seja culposo e que por causa desse comportamento prévio ou preliminar ao contrato ocorram danos para o outro contraente.

3–Decisão:

Nos termos expostos, acorda-se em julgar improcedente a apelação, mantendo-se a sentença proferida.

Custas a cargo da apelante.

Lisboa,11/06/2019

Rosário Gonçalves
José Augusto Ramos
Manuel Ribeiro Marques