| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
A, mediadora imobiliária, pede a condenação, em processo ordinário, de C e D no pagamento da quantia de € 16.233,90, acrescida de juros moratórios vencidos e vincendos, à taxa legal de 7%, correspondente à comissão de 4%, que considera ser-lhe devida pela venda do prédio urbano sito na Rua das Violetas, em Belvedere, de que fora encarregada pelos RR., no âmbito de um contrato de mediação imobiliária, outorgado em 24-02-2001.
Citados, os RR. contestaram para, no essencial, dizerem que, por terem perdido o interesse na mediação encomendada à A., denunciaram atempadamente o contrato, vindo a venda do seu prédio a realizar-se já depois dessa denúncia.
Foi proferido despacho saneador e condensada, sem reclamação, a factualidade tida por pertinente.
Procedeu-se a julgamento, findo o que foi proferida sentença a julgar a acção improcedente.
Inconformada com essa decisão, dela a A. interpôs recurso, cujas conclusões, devidamente resumidas - art. 690º, 1 do CPC -, se traduzem, nuclearmente, na questão de saber se, não obstante a operante denúncia do contrato de mediação pelos RR., estes devem ser obrigados a pagar à A. a comissão nele estipulada.
Contra-alegando, os apelados pugnam pela manutenção do julgado.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir, atenta a factualidade apurada na instância recorrida e constante da decisão impugnada, para a qual, por não ter sido posta em causa nem haver lugar à sua alteração, se remete, ao abrigo do disposto no nº 6 do art. 713º do CPC, na redacção introduzida pelo DL nº 329-A/95, de 12/12.
O contrato de mediação não se encontra, enquanto tal, especificadamente regulado na nossa lei, embora a ele se tenham vindo a referir os diversos diplomas disciplinadores da actividade financeira, como acontece com o DL nº 77/99, de 16/3, em vigor à data da celebração do contrato ajuizado, que, no seu art. 3º, define essa actividade como “aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra ou venda de bens imóveis ou na constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos, bem como para o seu arrendamento e trespasse, desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e sobre as características dos respectivos imóveis”.
Pires de Lima e Antunes Varela (CC Anotado, vol. II, 4ª ed., pág. 785) vêem no contrato de mediação uma modalidade do contrato de prestação de serviços, definindo-o, como faz Vaz Serra (RLJ, 100º-347 e, posteriormente, 103º-222 e 104º- 155), como um contrato pelo qual uma das partes se obriga a conseguir interessado para certo negócio e a aproximar esse interessado da outra parte. Isto, normalmente, como é óbvio, em contrapartida de uma remuneração, uma vêz que tal contrato se tem, em princípio, como oneroso.
Assim definido, a mediação assume a feição de contrato bilateral: o mediador obriga-se a procurar interessado e a aproximá-lo do comitente para a realização do negócio e este último, o dador do encargo, obriga-se a pagar uma indemnização ao primeiro.
Como reconhece a generalidade da doutrina e da jurisprudência, não constitui obrigação fundamental do mediador concluir o contrato; a obrigação é conseguir interessado para certo negócio que, raramente, conclui ele próprio; é indiferente que este intervenha na fase final do negócio.
A obrigação essencial que impende sobre o mediador é, pois, a de angariar interessado para o negócio.
É o que, lapidarmente, observa Pinto Monteiro: “a obrigação fundamental do mediador é conseguir interessado para certo negócio que, raramente, conclui ele próprio. Limita-se a aproximar duas pessoas e a facilitar a celebração do contrato, podendo a sua remuneração caber a ambos os contraentes ou apenas àquele que recorreu aos seus serviços. A remuneração do mediador … é independente do cumprimento do contrato (diversamente do que sucede com a retribuição do agente … podendo exigi-la logo que o mesmo seja celebrado” (Contrato de Agência (Anteprojecto), BMJ 360-85).
Atendo-se, pois, a actividade essencial do mediador a “conseguir interessado” para uma determinada transacção comercial, pode o cliente dispensar o acompanhamento daquele na realização da respectiva operação, o que normalmente até acontecerá quando a transacção implique a prática de actos que, pela sua natureza jurídica, imponham o seu acompanhamento por técnicos da especialidade. Todavia, tal não significa que o mediador, realizada a transacção, não deva ser remunerado de acordo com a verificação do resultado, seja, com a outorga do contrato, para o qual fora solicitada a mediação, com a pessoa que angariou ou, no dizer da própria lei, “com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação” (art. 19º, 1 do DL 77/99).
O juízo positivo a formular sobre esta relação de causa efeito deve assentar na verificação de um nexo de causalidade adequada: o mediador tem direito à comissão quando, embora não sendo a sua actividade a única determinante da cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente, contribuiu para ela (cfr. Acs. do STJ de 18-3-97, 31-3-98 e 31-5-2001, in, respectivamente, CJ, STJ, V, I, 156, BMJ 475-680 e CJ, STJ, IX, II, 108).
Mais abrangentemente, Manuel Salvador, admite, como orientação que melhor acode aos interesses em causa, que o mediador adquire o direito à indemnização quando influir no resultado final, mas sem que seja necessário para isso “que tenha cooperado no desenvolvimento das negociações, pelo que basta ter-se limitado a dar o nome de uma pessoa disposta a pagar determinado negócio” (in Contrato de Mediação, pág. 104).
No caso, na atenção da factualidade apurada, não restam dúvidas que a A., em cumprimento do convencionado e mercê da actividade que desenvolveu (promoção da venda através de publicidade inserida em diversos jornais, na Internet, na montra do local de atendimento e de contactos com potenciais clientes), indicou aos RR. o interessado com quem estes acabaram por realizar o negócio visado pela mediação, só que a realização deste veio a acontecer já depois da denúncia do respectivo contrato, em respeito pelos termos neste acordados, extinta, pois, já a mediação, com a consequente liberdade dos RR. poderem reiniciar negociações com o interessado angariado pela A., até porque esta fora contratada em regime de não exclusividade.
Todavia, uma coisa é a admissibilidade e eficácia da denúncia, outra, bem diferente, é a de saber se, apesar dela, o cliente continua ou não obrigado ao pagamento da comissão estipulada, nomeadamente quando o negócio previsto pela contratada mediação vier a ser celebrado com o interessado angariado no desenvolvimento dessa actividade, pois a denúncia, extinguindo tão só o contrato para futuro, não obsta, sem mais, ao cumprimento das obrigações contratuais, mesmo quando, como é o caso (art. 19º, 1 do DL 77/99), se encontrem condicionadas à verificação de um facto futuro e incerto, pelo que, como se refere na decisão sindicanda, a questão se reconduz, no fundo, à comprovação do nexo de causalidade entre a actividade desenvolvida pelo mediador e a verificação do resultado contratualmente previsto, irrelevando a validade ou não da própria denúncia.
Como se observa no supra citado Ac. do STJ de 31-3-98, citando-se Perfetti (La Mediazone, pág. 153), “não excluirá o nexo de causalidade adequada, nem a correspondente retribuição do mediador, a circunstância de as negociações encetadas com a colaboração deste serem rompidas e, mais tarde, retomadas com sucesso, já sem a sua participação, desde que o seu desenvolvimento subsequente possa ser conduzido, face a um critério de continuidade lógica, à anterior actividade do mediador”.
Daqui que, admissível embora a denúncia do contrato de mediação, os seus efeitos não devem conduzir à não remuneração do mediador quando, atento o circunstancialismo do caso, não pode afastar-se para a realização do negócio visado a contribuição da actividade deste e, menos ainda, quando se verifique que a denúncia mais não passou do que um expediente grosseiro para desresponsabilizar o denunciante em face do mediador angariante, caso em que haverá manifesto abuso do direito fundado em exceptio doli: a utilização do direito de denúncia que, sendo excepcional (art. 406º do CC), não é licitamente exercitável quando se desvia dos princípios da boa fé e da lealdade que devem presidir ao cumprimento do livremente acordado (art. 334º do CC).
Revertendo para o concreto dos autos, se não se mostra claramente que a denúncia efectuada pelos RR. do contrato ajuizado teve apenas em vista o não pagamento da comissão acordada à A., já não parece de concluir que sem a actividade desenvolvida por esta o negócio se tivesse realizado com o interessado com quem veio a realizar-se, seja, aquele que ela angariou.
O comprador da fracção dos RR. foi o interessado encontrado em consequência da actividade contratada e desenvolvida pela A.; esse interessado visitou a fracção dos RR. acompanhado por um colaborador da A., em função do que apresentou uma proposta de compra, aceite pelos RR. e, não obstante ter alterado a sua proposta inicial, manifestando o seu desinteresse na compra à A., continuou sempre interessado em adquirir a fracção dos RR (resposta ao quesito 5º da base instrutória), não se tendo provado que estes tenham tido contactos com outros interessados para lá do angariado pela A., nomeadamente após a denúncia do contrato, que, singularmente, ocorreu apenas menos de dois meses antes da realização do negócio visado pela mediação.
Ora, neste enquadramento, não vemos como não reconduzir as negociações entre os RR. e o interessado angariado pela A. e o próprio negócio entre ambos outorgado à actividade de mediação desenvolvida por aquela, não podendo legitimamente afirmar-se que esse negócio se finalizou sem tal contribuição, o que basta, no entendimento perfilhado, para lhe ser devida a respectiva retribuição.
Como já se disse, a actividade do mediador atém-se, salvo estipulação em contrário, essencialmente a “conseguir interessado na compra e venda de bens imobiliários…” (citado art. 3º do DL 77/99), pelo que a sua intervenção no processo negocial será sempre acessória e dependente de convenção.
Por isso, a A. provou o que tinha de provar: que da sua actividade profissional resultou a apresentação do comprador com o qual veio a ser celebrado o contrato definitivo (art. 342º do CC).
Diferentemente seria se se provasse, v.g., que, após a denúncia, tivesse o mesmo interessado sido contactado por outro mediador sem qualquer intervenção dos RR. ou até que tivesse sido o mesmo interessado a contactar directa e posteriormente os RR.. Tal, enquanto situação excludente da sua responsabilização, não lograram provar os RR., como lhe competia (art. 342º, 2 do CC), como se infere das respostas integralmente negativas aos quesitos 6º e 7º da base instrutória.
Em conclusão, no caso sub judicio, a contribuição do mediador, ainda que esgotada na angariação do interessado com o qual o negócio veio a ser realizado, é de configurar com actividade causalmente adequada (art. 563º do CC), até porque o contrato de mediação ajuizado não tinha por objecto a angariação de interessado para a compra da fracção dos RR. apenas por determinado preço, tanto que, entre propostas e contrapropostas, esta acabou por ser vendida por um preço (40.000.000$00) bem inferior ao máximo que inicialmente se indicara (71.760.000$00).
Posto isto e não se tendo apurado outro valor para a venda diverso do constante da respectiva escritura (40.000.000$00), por este se terá de aferir a pretensão da A. (cfr. cláusula 4ª, nº 1 do contrato ajuizado), pese embora a já referida discrepância deste valor com o máximo indicado no contrato e até com o oferecido pelo comprador à A., aquando das diligências desta para a sua angariação.
Sendo assim, a retribuição devida pelos RR. à A., em cumprimento das obrigações que assumiram pelo contrato ajuizado, é de € 9.337,50 (já com IVA incluído), a que acrescem os juros moratórios, à taxa legal, desde a data fixada na respectiva interpelação - docs. de fls. 26 e 27 - (arts. 804º, 805º, 1 e 806º do CC).
Pelo exposto, acorda-se em revogar a decisão recorrida e, julgando-se a acção parcialmente provada e procedente, condena-se, em consequência, os RR. a pagar à A. a quantia de € 9.337,50, acrescida de juros legais, desde 20-03-2002 até integral pagamento.
Custas por A. e RR. em ambas as instâncias, na proporção do respectivo vencimento.
Lisboa, 24-05-2007
Carlos Valverde
Granja da Fonseca
Pereira Rodrigues |
