Acordam na 7ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa,
I - Relatório
Partes:
Condomínio do Prédio (Autor/Recorrido)
A, Lda (Ré/Recorrente)
Pedido:
Prestação de contas desde o ano de 2001 até Abril de 2004.
Fundamentos
Incumprimento do dever de prestação de contas por parte da Ré, que assumiu as funções de administradora do referido condomínio durante os anos de 1998 a Maio de 2004, tendo-se a mesma limitado a proceder à entrega das pastas à nova administração (na pessoa do administrador interno, Sr. P).
Contestação:
A Ré excepcionou a impossibilidade de apresentar contas em Assembleia de Condóminos por falta de quórum legal, invocando o envio das contas referentes aos anos de 2001 a 2003 a todos os condóminos, com cerca de 15 dias de antecedência relativamente às datas das assembleias convocadas, bem como a entrega de toda a documentação do imóvel e das contas de 2004 (de Janeiro a Abril) ao novo administrador interno.
Sentença
Julgou improcedente a excepção de falta de autorização do Autor para a propositura da acção e procedente esta, condenando a Ré na obrigação de prestar contas relativas aos anos de 2001, 2002, 2003 e 2004, no prazo de vinte dias.
Conclusões da apelação
1. Existe falta de legitimidade da Administração para estar em juízo em representação do A.;
2. As contas foram recebidas pelo Administrador Interno P e pela Administração Externa S, assim como toda a documentação referente ao Condomínio;
3. A ora Recorrente não detém em seu poder quaisquer documentos do condomínio que lhe permitam fazer a prestação de contas, nem já tem legitimidade para convocar qualquer Assembleia de Condóminos;
4. Assim como se tornou impossível após a entrega de toda a documentação, o recurso ao mecanismo previsto no art.º 101º, do CPC tendo em vista a prestação espontânea de contas;
5. A sentença do Tribunal “a quo”, na sua decisão, não subsumiu correctamente os factos provados às normas jurídicas aplicáveis (n.º 2 do art.º 659 do CPC), as quais levariam no 1º caso – Da legitimidade da Administração na representação do condomínio – à absolvição da instância (alínea d) do n.º1 do art.º 288 do CPC) e no 2º caso – Da obrigação da R. à prestação de contas – à extinção da instância (alínea e) do art.º 287 do CPC), pelo que e em consequência,
6. Não se pronunciou sobre a matéria da excepção invocada pela ora Recorrente, com a consequência prevista na alínea d) do n.º1 do art.º 668 do CPC, o que desde já se invoca;
7. A decisão na douta sentença condenatória está em contradição com os factos dados como provados, com a cominação legal prevista na alínea c) do mesmo artigo;
8. Verifica-se, em síntese, haver falta de pronúncia e ainda oposição entre os fundamentos e a decisão, com a consequente cominação legal da nulidade da sentença por violação das alíneas c) e d) do n.º1 do art.º 668 do CPC, para o que desde já se apela.
Não foram apresentadas contra alegações
II - Apreciação do recurso
Os factos:
O tribunal a quo deu como provado o seguinte factualismo que, não tendo sido objecto de impugnação no recurso e não se verificando qualquer alteração oficiosa a levar a cabo por este tribunal, ter-se-á por definitivamente assente:
1. Em Assembleia Geral ordinária de condóminos de 28-02-2005 foi deliberado intentar a presente acção de prestação de contas tendo sido atribuído à administração externa S, Lda. legitimidade para tal;
2. A Ré foi Administradora do referido condomínio durante o período de 1998 a Maio de 2004;
3. Entre os anos de 2001 e 2004 não foram apresentadas em assembleia de condóminos as contas referentes a estes anos;
4. Em data não apurada a Ré entregou duas pastas de arquivo com documentos ao Administrador interno, Sr. P e à nova Administração externa, S, Lda;
5. Das pastas referidas em 3 constam ao anexo designado como Pasta n.º1: documentos relativos à manutenção dos elevadores; facturas emitidas pela Ré, documentos comprovativos de movimentos bancários (ordens de transferência) emitidos pelo Montepio Geral; recibos/facturas emitidos por entidades terceiras prestadoras de serviços ao condomínio;
6. Relativamente ao ano de 2001 consta das pastas de arquivo em anexo aos presentes autos um escrito denominado relatório de contas com receitas e despesas e respectivo saldo final e bem assim as dívidas apuradas das quotas de condomínio em 07-01-02;
7. Relativamente ao ano de 2002, com data de 02-12-02 foi dirigida pela Ré aos condóminos do Autor uma convocatória para assembleia-geral de condomínio destinada a discussão e aprovação do relatório de contas referentes a 2002;
8. Em anexo a tal convocatória consta documentação relativa aos recebimentos e despesas do ano de 2002, com totais para cada um destes itens.
9. Relativamente ao ano de 2003 consta das pastas de arquivo em anexo aos presentes autos o balanço das fracções do exercício de 2003, referente ao período de 01.01.03 a 31.12.2003 com débitos, créditos aí referenciados e respectivo saldo final
10. Relativamente ao ano de 2003 consta das pastas de arquivo em anexo aos presentes autos a listagem de receitas extraordinárias, referentes ao período de 01-01-03 a 31-12-203 com o valor total;
11. Relativamente ao ano de 2003 consta das pastas de arquivo em anexo aos presentes autos a listagem de despesas referente ao período de 01-01-03 a 31-12-03, com indicação do total;
12. Relativamente ao ano de 2004 (até 29/05/04) constam das pastas de arquivo em anexo aos presentes autos os valores em débito das fracções, com totais individualizados por fracções e total global; listagem das despesas entre 01-01-2003 e 28-05-2004;
13. A S, Lda. remeteu em 17-08-04 à A, Lda, que recebeu, carta registada c/av. Recepção onde se lê: Exmos Senhores, Vimos solicitar a V. Exas. o envio com carácter de urgência do contrato celebrado entre a Administração da e a T, uma vez que verificadas as pastas entregues a esta sociedade no início da sua prestação de serviços com o referido prédio o mesmo não se encontra em arquivo. Foi detectado nos mapas das quotizações que só estão inscritos os valores que os condóminos devem não conseguindo apurar os montantes que foram pagos, uma vez que nos relatórios existem muitos talões de depósitos não identificados ficando assim sem saber efectivamente a quem pertencem. Assim, solicitamos com urgência a marcação de uma reunião para esclarecimento destas questões.
14. P remeteu em 30-04-04 à A, Lda,, quer recebeu, carta registada com aviso de recepção onde se lê: Exmo Senhor, Venho comunicar que por deliberação em assembleia-geral de condóminos do prédio da Rua , em Mem Martins, V. Exas. foram, destituídos das funções de administradores. Assim, agradecia que nos contactasse, no sentido de se marcar uma assembleia para V. Exa proceder a prestação de contas e entrega de pastas. Sem mais de momento, apresento os melhores cumprimentos e subscrevo-me.
O direito
Questão a conhecer (delimitadas pelo teor das conclusões do recurso e na ausência de aspectos de conhecimento oficioso – art.ºs 690, n.º1, 684, n.º3, 660, n.º2, todos do CPC)
ü“Legitimidade” do Autor na acção
üObrigação de prestação de contas por parte da Ré
Da “legitimidade” do Autor
Considerou a sentença improcedente a excepção de falta de autorização ou deliberação por parte do Autor relativamente à instauração da presente acção com fundamento no facto das respectivas deliberações da Assembleia Geral de Condóminos a ela subjacentes produzirem os seus plenos efeitos por não terem sido objecto de decisão judicial decretando a sua anulação[1].
Insurge-se a Ré contra tal decisão sustentando a ilegitimidade do Autor na ilegalidade da deliberação por desrespeito total do quorum mínimo exigível.
Segundo a Ré, as actas n.ºs 21 e 23 das assembleias de condóminos realizadas referentes, respectivamente, às deliberações de nomeação da nova administração e autorização para instauração da presente acção e nomeação da administração para o ano de 2007, encontram-se feridas de nulidade por violação de lei (art.º 1432, n.º4, do C.Civil) atenta a falta de quórum para que iniciassem os respectivos trabalhos e se constituíssem validamente (não tendo obtido o quórum mínimo legal de funcionamento – apenas de 159%o e 189%o – ausência de ¼ do valor total do prédio). [2]
Vejamos.
1. De acordo com o disposto no art.º 1430, do C.Civil, a administração das partes comuns de um prédio cabe à assembleia de condóminos, enquanto órgão deliberativo do condomínio, e ao administrador, como órgão executivo, que exerce as funções previstas na lei (cfr. art.º 1436, do C. Civil) e as que lhe forem delegadas pela assembleia.
A lei (cfr. art.ºs 6, al. e), do CPC e 1437, do C. Civil) atribui ao condomínio personalidade judiciária, concedendo ao administrador a função de representação processual do condomínio (tornando efectivo o exercício dos poderes processuais do mesmo, pois que atenta a falta de personalidade jurídica, falta-lhe a capacidade judiciária, que é suprida através da representação judiciária do administrador) limitada às acções que se inserem no âmbito dos seus poderes ou na execução das funções que lhe pertencem[3] ou quando autorizado pela assembleia (relativamente aos assuntos que exorbitam a sua competência e se inserem no âmbito próprio da assembleia de condóminos)[4].
Verifica-se, por isso, que ao contrário do que resulta da epígrafe do artigo 1437, do C. Civil, o preceito reporta-se à capacidade processual (e não à legitimidade[5]) do condomínio, que se traduz na concretização do princípio contido no art.º 22, do CPC.
Na situação sob apreciação está em causa acção intentada (em Junho de 2005) pelo condomínio (representado pelo Administrador – S, Lda.) contra terceiros (o anterior administrador), visando a prestação de contas por parte do mesmo.
O exercício do direito de acção relativamente às matérias de administração do condomínio que não sejam enquadráveis nas funções específicas do administrador (por não respeitarem à gestão corrente do condomínio) cai no âmbito da competência da assembleia de condóminos, carecendo o administrador da decisão da assembleia na atribuição dessa incumbência.
De acordo com a enumeração das funções legalmente atribuídas ao administrador do condomínio contemplada no art.º 1436, do C. Civil, consta a de prestar contas à assembleia – alínea j.
Sendo as contas prestadas perante a assembleia de condóminos só a esta cabe o direito de exigir contas e, nessa medida, a possibilidade de intentar acção judicial para esse efeito. Consequentemente e no que se refere à instauração de prestação de contas por parte de anterior administração terá o administrador de se munir da devida autorização da assembleia de condóminos.
2. A assembleia é, como vimos, o órgão do condomínio através do qual a comunidade dos condóminos forma a sua vontade e administra as partes comuns do edifício.
Dispõe o art.º 1432, n.º3, do C. Civil, que as deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido. O n.º4 do mesmo preceito estatui que se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
Independentemente das situações em que seja exigido quorum especial (uma vez que para aqui não assumem cabimento), resulta dos preceitos acima citados que, relativamente ao modo de funcionamento da assembleia de condóminos, a lei fixa um quorum mínimo subjacente à formação da própria deliberação (a deliberação forma-se com a votação, apenas intervindo os condóminos presentes e votantes cujo sentido é consignado e definido com os votos dos que votaram favoravelmente à sua aprovação).
Deste modo, sempre que não compareça o número mínimo legal de condóminos necessário para se obter a formação de uma vontade do condomínio (a aprovação de determinada deliberação), apenas resta a possibilidade de cada condómino recorrer a tribunal a fim de, através agora de órgão jurisdicional[6], se decidirem (segundo juízos de equidade), as questões que deveriam ser objecto de deliberação da frustrada assembleia.
Na aplicação destas considerações à situação concreta dos autos, importa ter em conta que:
ü na assembleia de condóminos realizada em 28-02-2005 foi deliberado nomear a S, Lda para administração externa do condomínio e intentar acção de prestação de contas à anterior administração externa (a aqui Ré) com fundamento na falta de apresentação de contas por parte da mesma desde 2001 a 2004;
ü na assembleia de condóminos ocorrida em 08-02-2007 foi eleita a administração que já vinha exercendo funções anteriormente.
Independentemente das questões que se pudessem colocar quanto à regularidade das convocações destas assembleias, a problemática a decidir no recurso prende-se com a análise da legalidade das referidas assembleias sob a perspectiva do quorum a elas subjacente.
Do teor das actas juntas aos autos (actas n.ºs 21 e 23) verifica-se que nas respectivas “deliberações”, ainda que aprovadas pela votação unânime dos condóminos presentes, estes apenas representavam 159%0 (quanto à acta n.º 21) e 189%0 (quanto à acta n.º 23) do capital investido, ou seja, não foi atingido o quorum (mínimo) legal a que alude o n.º3 do art.º 1432 do C. Civil, e que consubstancia o número (mínimo) exigido por lei para que a assembleia de condóminos se possa constituir como órgão e iniciar trabalhos nessa qualidade.
Carecendo desse quorum mínimo legal (um quarto do valor total dom prédio, 250%0 do capital investido) as “assembleias” realizadas não se encontravam legalmente constituídas, determinando, por isso, a impossibilidade de nelas serem tomadas decisões com poderes deliberativos (enquanto manifestação da vontade do respectivo órgão).
Ao invés do decidido pelo tribunal a quo, as decisões quanto à nomeação da Administração do condomínio para proceder à representação em juízo e à autorização de instauração da presente acção não se traduzem em deliberações passíveis de anulação ao abrigo do que dispõe o n.º1 do art.º 1433 do C. Civil, por lhes estar subjacente um vício que se prende com a sua própria génese - impossibilidade de constituição da Assembleia de Condomínio por falta do quorum mínimo legalmente exigido para o efeito.
Verifica-se pois que se está perante decisões (de um conjunto de condóminos) que não podem deixar de se considerar juridicamente inexistentes enquanto deliberações, pois que não resultam de uma assembleia de condóminos constituída e, nessa medida, não representam qualquer manifestação da vontade do órgão competente para tais efeitos[7].
Assim sendo, na situação sub judice, não só não se encontra demonstrada a legitimidade da S, Lda. para, em juízo, representar o Condomínio na qualidade de Administradora do mesmo (afectando, por isso, a capacidade judiciária do condomínio), como ocorre falta de autorização (por falta de deliberação) para a instauração da presente acção.
De todo o exposto e em conclusão cumpre registar:
- O art.º 1437, do CCivil, reporta-se à capacidade judiciária do condomínio, isto é, à susceptibilidade deste estar em juízo, que é assegurada pelo administrador, em representação daquele.
- Sendo a legitimidade processual, tal como se encontra configurada no artigo 26, do CPC, a posição das partes face ao objecto do processo, nas acções propostas pelo Administrador em representação do condomínio, a mesma terá de se aferir pelo interesse que o património comum tem em demandar.
- Fora do âmbito das suas funções, o administrador apenas pode agir em juízo quando devidamente autorizado pela assembleia de condóminos.
- Devendo a prestação de contas ser realizada perante a assembleia de condóminos, a instauração da respectiva acção judicial pelo administrador carece de autorização expressa por parte daquele órgão.
- A falta da necessária deliberação da assembleia de condóminos não acarreta a ilegitimidade processual, mas a irregularidade referida no artigo 25º do CPC, cuja falta de sanação conduz à absolvição da instância – n.2 do citado preceito.
Nestes termos, verificando-se que na situação sob apreciação a irregularidade da representação do Autor e a falta de deliberação da assembleia de condóminos não foram oportunamente sanadas, há que absolver a Ré da instância (art.º 288, n.º1, alínea c), do CPC), mostrando-se prejudicado o conhecimento da questão da existência de obrigação de prestação de contas por parte da mesma.
III – Decisão
Nestes termos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação de Lisboa em julgar procedente a excepção de irregularidade de representação e falta de autorização por parte do Autor, pelo que se absolve a Ré da instância.
Custas (da acção e do recurso) pelo Apelado.
Lisboa, 3 de Março de 2009
Graça Amaral
Ana Maria Resende
Dina Monteiro
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[1] Ao invés do defendido pela Recorrente, a sentença não enferma de nulidade por omissão de pronúncia uma vez que na mesma a questão suscitada pela Ré nos autos foi tratada não sob a perspectiva da “legitimidade do Autor”, mas no âmbito da excepção de “falta de autorização ou deliberação”.
[2] Embora afastando do objecto do recurso a questão da legalidade da convocação das assembleias em causa, a Ré defende ainda a ilegalidade das convocatórias para o efeito, por não ter sido cumprida a formalidade prevista no n.º1 do art.º 1432 do CC, uma vez as mesmas foram efectuadas através de protocolo.
[3] Âmbito de uma competência própria do administrador cujo exercício não se encontra dependente de qualquer autorização da assembleia de condóminos.
[4] Pode porém o administrador ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício (quando estejam em causa actos de conservação e de fruição das coisas comuns, actos conservatórios dos respectivos direitos ou a prestação de serviços comuns – art.º 1437, n.º2, do C. Civil).
[5] Cabendo ao administrador a função de representação processual do condomínio, a questão da legitimidade apenas se poderá colocar relativamente ao condomínio e não no tocante ao administrador, já que este não é parte no processo.
[6] Cfr. art.º 1427, do CPC.
[7] Tal como já salientado, a assembleia do condomínio é o órgão deliberativo máximo do condomínio através do qual a comunidade de condóminos forma a sua vontade e administra as partes comuns do edifício.
