| Decisão Texto Integral: |
Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
I - Relatório.
Na comarca de Lisboa
RP e mulher
SP
Intentaram acção com processo ordinário contra
MA e
MM
Alegando que celebraram com as Rés contrato promessa de cessão de posição contratual referente ao imóvel descrito no artº 3º da douta petição inicial e que, nas condições abaixo determinadas, estas incumpriram o aludido contrato.
Concluem pedindo que se julgue resolvido o aludido contrato promessa de cessão de posição contratual por incumprimento das Rés e que estas sejam condenadas a pagar-lhes 63.000 €, correspondentes ao dobro do sinal prestado.
Citadas, as Rés contestaram alegando que não incumpriram o contrato, pugnando pela improcedência da acção.
Foi depois proferido douto saneador-sentença julgando a acção improcedente.
Da douta sentença vem interposto o presente recurso de apelação.
Nas suas alegações os apelantes formulam as seguintes conclusões:
A - Vem o presente recurso interposto da sentença que, em sede de saneador, considerou que os autos já comportavam todos os elementos necessários à prolação de decisão sobre o mérito da causa e, em consequência, julgou improcedente a acção proposta pelos ora Apelantes.
B - Com relevo, julgou a sentença recorrida dar como assente, em virtude do acordo das partes, a seguinte factualidade:
C - Qualquer alteração posterior ao contrato promessa de cessão de posição contratual celebrado entre Apelantes e Apeladas só seria válida e eficaz se reduzida a escrito e assinada por ambas as partes, com menção expressa de cada uma das cláusulas eliminadas e da redacção de cada uma das aditadas ou modificadas — cfr. n2 11 da sentença recorrida.
D - Todos os contactos, prévios e posteriores à assinatura do contrato promessa, entre Apelantes e Apeladas foram efectuados, por determinação destas, através da E Imobiliária —cfr. n° 15 da sentença recorrida (sublinhado nosso).
F – Entendeu a sentença recorrida que, atento o disposto no nº 3 da cláusula 5ª do contrato promessa celebrado, qualquer alteração posterior ao referido contrato só seria válida e eficaz se reduzida a escrito pelas partes, o que, no caso dos autos, não aconteceu.
G — Entendeu, ainda, a sentença que os Apelantes não alegaram, de forma expressa e inequívoca, que as Apeladas se haviam comprometido a efectuar a reparação das deficiências invocadas por aqueles na fracção prometida ceder não havendo, por isso, fundamento para a resolução do contrato por incumprimento destas.
H - Dispõe o nº 3 da cláusula 5ª do invocado contrato promessa que:
" Qualquer alteração posterior a este Contrato só será válida e eficaz se reduzida a escrito e assinada por ambas as partes , com menção expressa de cada uma das cláusulas eliminadas e da redacção de cada uma das aditadas ou modificadas".
I - Consta expressamente da matéria assente que as Apeladas encarregaram a E de diligenciar com vista à cessão da posição contratual, o que determinou que todos os contactos, prévios e posteriores à celebração do contrato promessa, fossem efectuados através da referida imobiliária.
J — Foi, assim, através da E que os Apelantes assinaram o contrato promessa de cessão de posição contratual, entregaram as quantias acordadas a título de sinal, foram informados que as anomalias por si identificadas na fracção prometida ceder iriam ser confirmadas pelo responsável da obra no local e foram informados que as Apeladas admitiam adiar a recepção da quantia de EUR 65.000,00 relativa ao reforço de sinal para o dia 10 de Junho.
L – Atento o disposto na al. b) do n° 1 da cláusula 2ª do contrato promessa, foi expressamente acordado que os Apelantes pagariam:
" ... A título de reforço de sinal, até 60 dias após a assinatura do presente contrato, a quantia de EUR 65.000,00 (sessenta e cinco mil euros), altura em que as Primeiras Outorgantes entregam as chaves e o direito de habitabilidade aos Segundos Outorgantes ..." (sublinhado nosso).
M - O contrato promessa de cessão de posição contratual foi assinado em data de 28 de Março de 2007.
N – Pelo que, o pagamento do reforço de sinal deveria ocorrer até ao dia 27 de Maio de 2007.
O - Por estipulação verbal posterior à celebração do contrato promessa, foi acordado prorrogar o prazo estabelecido no contrato promessa para o dia 10 de Junho de 2007.
P - Invoca, igualmente, a sentença recorrida que os Apelantes não referem, expressa e inequivocamente, o compromisso das Apeladas em obterem a resolução das deficiências comunicadas por aqueles em 30 de Abril de 2007.
Q - Contudo, em 30 de Abril de 2007, as Apeladas tiverem conhecimento exacto, preciso e discriminado das obras que os Apelantes pretendiam ver efectuadas na fracção prometida ceder enquanto como condição para a realização do reforço de sinal e, consequentemente, para a celebração do contrato definitivo.
R - Na posse de tais elementos, nunca as Apeladas informaram que tais obras não eram devidas porque não se encontravam previstas no contrato celebrado, porque se afiguravam exageradas ou porque as deficiências apontadas não existiam no local ou não eram susceptíveis de colocar em causa o "direito de habitabilidade" destes expressamente consagrado na al. B) do n9 1 da cláusula segunda do contrato.
S - As Apeladas informaram, em 3 de Maio de 2007, que as anomalias identificadas iriam ser confirmadas pelo responsável da obra no local no dia seguinte.
T – Sendo que, em 25 de Maio de 2007, mostravam-se realizados os trabalhos de pintura de uma parede da sala que apresentava manchas de humidade
U - Em 28 de Maio as Apeladas admitiam adiar a recepção da quantia de EUR 65.000,00 relativa ao reforço de sinal para o dia 10 de Junho, data em que as obras e alterações solicitadas se encontrariam realizadas na fracção prometida ceder.
V - Em 5 de Junho de 2007, as Apeladas informavam que o carpinteiro ficou de levar as portas para folhear, que o taqueiro já reparou a falha que havia na sala e que deveria haver orçamento para as fechaduras até ao final da semana.
X - A prestação de tais informações criou nos Apelantes a convicção, fundada e séria, de que as obras reclamadas se encontravam a decorrer e seriam concluídas até ao dia 10 de Junho de 2007.
Z - Dispõe o nº 1 do artº 217º do Código Civil que a declaração negocial pode ser expressa ou tácita, sendo tácita quando:
" ... se deduz de factos que, com toda a probabilidade, a revelam ..."(sublinhado nosso).
AA - Dispõe, ainda, o nº 2 do arte 221º do referido diploma legal que:
" As estipulações posteriores ao documento só estão sujeitas à forma legal prescrita para a declaração se as razões de exigência especial da lei lhes forem aplicáveis ..." (sublinhado nosso).
BB — Quando se trate de estipulações verbais posteriores à feitura da declaração negociai devem as mesmas ser válidas, precisamente porque delineadas depois da feitura do documento. Só assim não será, se a razão de exigência de forma as abranger — cfr. Acordão do Tribunal da Relação de Coimbra de 19/09/2006 (proferido no Proc. n2 610-A/2002.CI in www.dgsi.pt)
CC - Apelantes e Apeladas estabeleceram estipulações verbais posteriores à formalização e assinatura do contrato promessa de cessão de posição contratual, resultantes de situações surgidas após a assinatura do mesmo, mas que corresponderam a uma vontade clara de ambas as partes.
DD - Veja-se a aceitação expressa por parte das Apeladas em prorrogarem o prazo estipulado na aI. B) do n° 1 da cláusula segunda do contrato celebrado para o dia 10 de Julho de 2007.
EE - Veja-se a aceitação, tácita, das Apeladas relativamente à lista, concreta e discriminada, de obras que os Apelantes entenderam necessárias para a prossecução do contrato e que não mereceram qualquer reparo.
FF - Veja-se, ainda, a informação que em 5 de Junho de 2007, as Apeladas forneceram aos Apelantes relativamente às diligências que se encontravam em curso no âmbito das obras a efectuar na fracção prometida ceder.
GG - Veja-se, por fim, o facto de em data posterior ao envio da lista de obras e reparações a efectuar, as Apeladas terem efectivamente desenvolvido e realizado algumas delas, designadamente a pintura das paredes da sala que se mostrava com manchas de humidade.
HH - Tais declarações devem ser valoradas com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante.
II - E um declaratário normal, colocado na posição dos Apelantes, concluiria que as Apeladas aceitaram introduzir alterações verbais posteriores à celebração do contrato promessa de cessão de posição contratual.
JJ — Violou, assim, a sentença recorrida o disposto nos art°s 217, nº 2 do artº 222º e n° 2 do artº 238º todos do C.C.
Termos em que, deve ser dado provimento ao presente recurso e, em consequência, revogar-se a douta sentença recorrida determinando que os autos prossigam os ulteriores termos processuais aplicáveis, só assim se fazendo JUSTIÇA!
Não houve contra-alegação.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
A questão a resolver consiste em apurar se houve ou não incumprimento do contrato promessa e a qual das partes é imputável esse incumprimento, com todas as respectivas consequências legais, designadamente sobre o destino do montante pago a título de sinal.
II - Fundamentos.
Vem dado como provado pela 1ª instância que:
1) As Rés são cooperadoras da Cooperativa denominada "I... — Construção e Habitação, CRL". (art.° 1° da p.i.).
2) A Cooperativa I... foi a responsável pela construção de um prédio urbano para habitação correspondente ao Lote 0.00 sito na Av. … — Urbanização … (art.° 2° da p.i.).
3) As RR. eram titulares do direito de compra da fracção autónoma para habitação, do Tipo T - 3A, correspondente ao 0° andar, letra A, Edificio 0, com os lugares de estacionamento n°s 00 e 01 e uma arrecadação com o n° .. integrada no empreendimento imobiliário referido no artigo anterior (art.° 3º).
4) Em data que os AA. desconhecem, as RR. contrataram a "E, Lda" para o desenvolvimento das diligências com vista à cessão da posição contratual que detinham sobre a referida fracção autónoma, promovendo a comercialização da fracção, acompanhando os potenciais interessados na visita ao imóvel, bem como diligenciando em toda a documentação que se revelasse necessária ao invocado fim (artigos 4º a 7°).
5) Tendo os Autores manifestado interesse em adquirir, por cessão, a posição contratual detida pelas Rés relativamente à mesma, por documento particular enviado aos AA. pela E – na pessoa do seu funcionário Sr. EF - e denominado "Participação de Proposta de Promessa de Cessão de Posição Contratual" foram apresentadas as condições gerais para a promessa de cessão de posição contratual, quer quanto ao preço global proposto, quer quanto à forma e prazos de pagamento. (artigos 9° a 12°).
6) O referido documento foi enviado pela E ao A. Marido por correio electrónico em 9 de Março de 2007 com a informação de que: " ... Como combinado ao telefone anexo a proposta de compra para ser levada a consideração do cliente vendedor. Aproveito também para enviar minutas do CPCPC e das respectivas cartas ..." (artigos 13° e 14°)
7) Os AA. aceitaram as condições gerais para a promessa de cessão de posição contratual apostas na referida participação e assinaram a mesma em 10 de Março de 2007, tendo, nessa data, entregue à E, Lda, a título de reserva, a quantia de EUR 2.500,00 (dois mil e quinhentos euros) (artigos 15° a 17°).
8) A referida participação foi, igualmente, aceite pelas RR tendo, em consequência, determinado a assinatura entre estas e os AA., em 28 de Março de 2007, do contrato promessa de cessão de posição contratual (artigo 18°).
9) Em 26 de Março de 2007 a E informava o A. Marido que: " ... Relativamente às minutas do contrato já obtive o ok por parte dos clientes vendedores. Venho desta forma perguntar se da sua parte existe alguma coisa a rectificar ou se está tudo bem?" (artigos 19° e 20°).
10) Em resposta, o A. Marido informava que analisaria em pormenor o conteúdo do contrato, solicitando ainda a ficha técnica relativa aos equipamentos, acabamentos e construção da fracção (artigo 21° da p.i.).
11) Por escrito particular denominado "Contrato Promessa de Cessão de Posição
Contratual", celebrado em Lisboa em 28 de Março de 2007, as partes acordaram nas cláusulas e termos constantes de fls. 28 a 30, e mais concretamente:
"CLÁUSULA PRIMEIRA
1. Pelo presente Contrato, as Primeiras Outorgantes prometem ceder, de forma definitiva e irrevogável, aos Segundos Outorgantes, que prometem comprar a sua posição de Cooperadora junto da Cooperativa Inoqual.
2. A presente Promessa de Cedência de Posição determina a promessa de transmissão para os Segundos Outorgantes de todos os direitos e obrigações, incluindo a aquisição da fracção autónoma tipo T3A, correspondente ao 0° andar, letra ., Edificio ., sito na Av. , Lote 0.00, freguesia de , concelho de Lisboa, descrita na 8a Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.° 0000/00000000, omisso na respectiva matriz, e pressupõe a existência da referida posição junto da Cooperativa I..., a qual as Primeiras Outorgantes aqui garantem expressamente.
CLÁUSULA SEGUNDA
1. Como contrapartida da Promessa Cessão de Posição Contratual, os Segundos Outorgantes pagarão às Primeiras Outorgantes a quantia de €315.000, 000,00 (Trezentos e quinze mil Euros), nos seguintes termos:
a) Na presente data, a título de sinal e princípio de pagamento do preço a quantia de €31.500€ (trinta e um mil e quinhentos euros), através de cheque, de que as Primeiras Outorgantes, por este contrato, dão a respectiva quitação.
b) A título de reforço de sinal, até 60 dias após a assinatura do presente contrato, a quantia de € 65.000, 00 (sessenta e cinco mil euros), altura em que as Primeiras Outorgantes entregam as chaves e o direito de habitabilidade aos Segundos Outorgantes; (...)
CLÁUSULA QUINTA
(...)
2. Qualquer alteração posterior a este Contrato só será válida e eficaz se reduzida a escrito e assinada por ambas as partes, com menção expressa de cada uma das cláusulas eliminadas e da redacção de cada uma das aditadas ou modificadas.
( ..)" (artigos 22° a 32°, 36° e 37°)
12) Com a assinatura do contrato promessa, as RR. entregaram aos AA., através da ERA, uma carta de comunicação da promessa de cessão acordada dirigida à Cooperativa I, que integrou o referido contrato como Apêndice II (art.° 33°).
13) Tendo as Rés prometido entregar aos Autores uma declaração, assinada pelos legais representantes da Cooperativa, informando que esta teve conhecimento da promessa de cessão feita pelas RR. a favor dos AA. e de que nada tinha a opor, o que efectivamente sucedeu mas, apenas com a data de 7 de Maio de 2007 (artigos 34° e 35°).
14) Na referida data de 28 de Março, os AA. assinaram, ainda, uma carta que dirigiram à cooperativa I... informando que haviam aceite o direito de aquisição prometido ceder pelas RR. quanto à fracção autónoma devidamente identificada no artigo 3° da presente petição (art.° 38°).
15) As RR. haviam encarregue a E de diligenciar com vista à cessão da posição contratual detida sobre a fracção prometida ceder, o que determinou que todos os contactos, prévios e posteriores à assinatura do invocado contrato promessa, entre os AA. e as RR. tenham sido efectuados, por determinação destas, através da referida imobiliária (artigos 39° e 40°).
16) Nesse sentido, também a assinatura do contrato promessa de cessão de posição contratual não ocorreu presencialmente entre as partes, tendo os AA. assinado os referidos contratos que lhe foram apresentados pela E e entregue a esta os cheques relativos ao pagamento do sinal acordado e princípio de pagamento (artigos 41° a 43°).
17) Foi através da E que os AA. receberam o duplicado do contrato promessa devidamente assinado pelas RR (art.° 44°).
O fundamento da decisão sobre a improcedência da acção constante na douta sentença sob apreciação é o de que foi clausulado que qualquer alteração posterior ao contrato só seria válida e eficaz se reduzida a escrito e assinada por ambas as partes, com menção expressa de cada uma das cláusulas eliminadas e da redacção de cada uma das aditadas ou modificadas (cls. Quinta, nº 2) e que todos os compromissos das Rés alegados pelos Autores são verbais, não tendo portanto validade nem eficácia.
Contra tal tese argumentam os Autores com o disposto nos arts. 217, nº 2 do artº 222º e n° 2 do artº 238º do Código Civil:
ARTIGO 217º
(Declaração expressa e declaração tácita)
1. A declaração negocial pode ser expressa ou tácita: é expressa, quando feita por palavras, escrito ou qualquer outro meio directo de manifestação da vontade, e tácita, quando se deduz de factos que, com toda a probabilidade, a revelam.
2. O carácter formal da declaração não impede que ela seja emitida tacitamente, desde que a forma tenha sido observada quanto aos factos de que a declaração se deduz.
ARTIGO 222º
(Âmbito da forma voluntária) 1. Se a forma escrita não for exigida por lei, mas tiver sido adoptada pelo autor da declaração, as estipulações verbais acessórias anteriores ao escrito, ou contemporâneas dele, são válidas, quando se mostre que correspondem à vontade do declarante e a lei as não sujeite à forma escrita.
2. As estipulações verbais posteriores ao documento são válidas, excepto se, para o efeito, a lei exigir a forma escrita.
ARTIGO 238º
(Negócios formais) 1. Nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.
2. Esse sentido pode, todavia, valer, se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade.
Os Autores tentam provar que houve estipulações verbais acessórias válidas e eficazes.
Ora, sendo tais estipulações formalmente contrariadas pela letra expressa do contrato, que previa alterações apenas por escrito e assinadas por todas as partes, só uma prova muito clara e inequívoca as poderá legitimar.
Voltando a ler atentamente todo o contrato junto a fls. 28/30, verificamos que as Rés, no tocante ao estado da fracção autónoma objecto do mesmo, se comprometeram apenas a entregar as chaves e o “direito de habitabilidade” aos Autores na data em que estes reforçassem o sinal com 65.000 €, o que deveria acontecer 60 dias após a subscrição do contrato.
Como é sabido, o “direito de habitabilidade” não é uma figura jurídica contemplada nas disposições da lei substantiva relativa ao contrato promessa de compra e venda de imóvel, mas admitimos, num esforço interpretativo, que as partes quiseram conferir à expressão o significado de que a fracção seria entregue aos promitentes compradores em condições de ser habitada.
Conforme está provado na matéria de facto supra (nºs 15, 16 e 17) e resulta dos documentos juntos, os contactos negociais foram efectuados entre os Autores e um representante da imobiliária E; foi a esse representante, EF, que em 30.4.2007 o Autor enviou um correio electrónico, vulgo “e-mail”, indicando que havia pequenas reparações necessárias (fls. 43) e foi este que lhe respondeu igualmente por e-mail em 3.5.2007 que iria estar com o responsável da obra.
Em e-mail igualmente enviado para aquele representante o Autor alerta em 25.5.2007 para o facto de pouco ter sido corrigido, de continuar a aguardar o resultado da conversa que haveria com o vendedor e indicando ainda que o reforço de sinal só será prestado depois de corrigidos os defeitos verificados na casa (fls. 48).
Respondeu o mesmo igualmente por e-mail de 28.5.2007, que tinha reunido com o cliente vendedor e que este “não está de acordo com a situação” no entanto já intercedeu junto da cooperativa no sentido de tudose resolver (fls. 49).
Perante esta comunicação, o Autor no dia subsequente, 29-5-2007, envia ao mesmo representante um novo e-mail indicando que só pretende manter o negócio com documentos escritos e garantias formais de todas as partes (fls. 50).
Tais garantias reduzidas a escrito não se concretizaram e em 18.6.2007 os Autores enviam às Rés cartas resolvendo o contrato (fls. 57/70).
Como resulta dos autos, não estamos perante um vulgar contrato promessa de compra e venda de imóvel, mas sim perante um contrato promessa de cessão de posição contratual: as Rés, cooperantes de uma cooperativa de habitação com direito a uma fracção autónoma, prometem ceder essa posição aos Autores com a anuência da cooperativa, envolvendo tal cedência naturalmente o direito de propriedade incidente sobre essa fracção autónoma.
Sobre o estado de tal fracção autónoma no momento da sua entrega aos Autores consta no contrato apenas que ela deverá estar habitável.
Não eram as Rés que estavam a construir o imóvel nem eram elas por isso as responsáveis pela quebra de qualidade ou mesmo pelas deficiências que a fracção eventualmente apresentasse.
No entanto, dos autos resulta que as Rés diligenciaram junto da cooperativa no sentido de os defeitos serem removidos, mostrando boa vontade negocial.
Também acordaram em prorrogar o prazo para o reforço de sinal, de 27.5.2007 para 10.6.2007 e nunca alegaram que as deficiências não deviam ser reparadas.
Daqui retiram os Autores a conclusão de que as Rés deram a a sua anuência tácita às estipulações acessórias, que seriam, assim, válidas.
Salvo o devido respeito, não lhes assiste razão.
Desde logo porque as Rés recusaram fazer o aditamento escrito ao contrato que os Autores pretendiam, como se extrai do e-mail enviado pelo representante da E em 28.5.2007 e está alegado pelos Autores no artº 62º da douta petição inicial.
Depois porque, como acima já se disse, não era às Rés que competia fazer as obras, mas sim à cooperativa – as Rés limitaram-se a garantir a habitabilidade da fracção no momento do reforço de sinal e relativamente às reclamações dos Autores fizeram o que podiam – intercederam junta da cooperativa no sentido de a remoção e correcção das deficiências serem efectuadas com prioridade.
Ora vê-se pela discriminação das deficiências elaborada pelos Autores e junta a fls. 44/45 que elas implicavam “pequenas reparações”, como o Autor indica no seu e-mail de 30.4.2007 (fls. 43).
Tais reparações, ainda que necessárias, não tornavam a casa inabitável, e estando garantida a habitabilidade da casa não se vê como podem as Rés ser responsabilizadas pelo incumprimento do contrato promessa.
Termos em que, como bem se decidiu na 1ª instância, não deve a acção proceder.
Como igualmente não procede a apelação.
III - Decisão.
De harmonia com o exposto, nos termos das citadas disposições, acordam os Juízes desta Relação em declarar improcedente a apelação, confirmando-se na totalidade a douta sentença do Tribunal a quo.
Custas pelos apelantes.
Lisboa e Tribunal da Relação, 26/03/2009
Os Juízes Desembargadores,
Francisco Bruto da Costa
Catarina Arelo Manso
Pedro Lima Gonçalves |
