Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
3815/07.5TVLSB.L1-6
Relator: OLINDO GERALDES
Descritores: CONTRATO DE COMPRA E VENDA
ANULAÇÃO
INDEMNIZAÇÃO
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 04/29/2010
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: CONFIRMADA A DECISÃO
Sumário: I. A indemnização no âmbito da responsabilidade civil por culpa in contrahendo, por regra, compreende o interesse contratual negativo ou interesse de confiança, reparando os danos que o lesado não teria sofrido se não tivesse celebrado o contrato.
II. A mais-valia resultante da venda, que podia ter sido depois concretizada pelo lesado, corresponde a um dano do interesse contratual positivo.
III. Anulado o contrato de compra e venda e cessando a boa fé com a citação, a vendedora apenas responde pelos juros, sobre a quantia correspondente ao preço, a partir da citação.
(Sumário do Relator)
Decisão Texto Parcial:
Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:

I – RELATÓRIO

P... instaurou, em 10 de Agosto de 2007, na 7.ª Vara Cível da Comarca de Lisboa, contra Construções ...., Lda., acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, pedindo que fosse declarada a anulação do contrato de compra e venda, tendo por objecto uma fracção autónoma, sita em Albufeira, celebrado no dia 13 de Janeiro de 2000, e a Ré condenada a devolver-lhe o preço, no montante de € 60 000,00, acrescido dos juros à taxa legal, e ainda a pagar-lhe a quantia de € 56 500,00.
Para tanto, alegou, em síntese, o erro provocado dolosamente pela R., resultante da inexistência da respectiva licença de utilização, vindo a causar-lhe um prejuízo, a título de lucros cessantes, no valor de € 56 500,00, por não ter podido realizar a venda com um interessado.
Contestou a R., por impugnação, concluindo pela sua absolvição do pedido.
Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi proferida, em 8 de Outubro de 2009, sentença, na qual se declarou a anulação do contrato de compra e se condenou a R. a restituir ao A. a quantia de € 59 855,75, acrescida de juros de mora, desde a citação, à taxa anual de 4 %, e o A. a restituir à R. a respectiva fracção, absolvendo-se a R. no mais.
Inconformado com a sentença, recorreu o Autor, que, tendo alegado, formulou essencialmente as seguintes conclusões:
a) A sentença não podia ter deixado de condenar a Recorrida a indemnizar o Recorrente por violação do interesse contratual negativo.
b) Correspondente ao valor que tinha garantido como mais-valia pela alienação, que apenas não se materializou pelo vício do imóvel.
c) Devem considerar-se os juros de mora desde a data da assinatura da escritura pública de compra e venda.
Pretende, com o seu provimento, a revogação parcial da sentença recorrida, de modo a condenar-se a Ré no pagamento da quantia de € 56 500,00 ou, subsidiariamente, no pagamento de juros desde 13 de Janeiro de 2000.

A Ré não apresentou contra-alegações.

Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

Neste recurso, está em causa essencialmente o âmbito da responsabilidade civil pré-contratual e a obrigação de juros decorrente da devolução do preço num contrato de compra e venda anulado.

II – FUNDAMENTAÇÃO
2.1. Foram dados como provados os seguintes factos:
1. Por escritura pública de 13 de Janeiro de 2000, M..., na qualidade de primeira outorgante e em representação da R., e o A., como segundo outorgante, declararam a primeira vender e o segundo comprar, livre de quaisquer ónus ou encargos, pelo preço de 12 000 000$00, que a primeira já recebeu, a fracção autónoma”AG”, correspondente, no 3.º andar, ao apartamento 406, tipo T 1, que faz parte do prédio urbano designado por Lote (...), situado na Quinta (...), descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira, sob o n.º ... (freguesia de Albufeira); a primeira outorgante declarou ainda que, em virtude de não ter sido ainda atribuída a licença de utilização ao prédio, se verificam, quanto ao mesmo, as seguintes condições: 1) Foi pedida a licença de utilização em 3 de Setembro de 1999; 2) A construção está concluída e não foi nem está embargada; 3) A vendedora não foi notificada da apreensão do alvará de licença de construção; 4) O pedido de licença de utilização não foi indeferido e a vendedora não foi notificada para o pagamento das taxas devidas.
2. Em 28 de Março de 2007, a Câmara Municipal de Albufeira remeteu, ao A., a comunicação de fls. 32, informando-o de que era intenção indeferir o pedido de autorização da alteração de utilização de apartamento turístico para habitação, quanto à referida fracção.
3. Com a aquisição da referida fracção, o A. pretendia adquirir um espaço de férias, gozar, e usufruir do mesmo, na expectativa de posteriormente proceder à sua alienação e obter dividendos.
4. Em 2006, o A. pensou alienar a referida fracção, pelo que a colocou à venda junto da imobiliária K..., Lda., (ERA).
5. Em 20 de Dezembro de 2006, o A. procedeu à celebração de acordo de reserva com um interessado para a aquisição da referida fracção.
6. Em data não apurada de 2007, o A. e a mediadora começaram a reunir toda a documentação para a realização da escritura pública, que deveria ocorrer no prazo de 40 dias, a contar de 20 de Dezembro de 2006.
7. O A. apenas teve conhecimento de que a referida fracção não tinha licença de utilização para habitação, mas sim licença de utilização turística, em 9 de Outubro de 2006, através da comunicação feita pela R., cuja cópia consta de fls. 30/31.
8. O interessado na aquisição da referida fracção desistiu do negócio, face à impossibilidade de realizar a escritura pública.
9. Se não fosse a impossibilidade de realizar a escritura pública de compra e venda da referida fracção, o A. teria vendido a mesma pelo preço de € 116 500,00.
10. Se o A. tivesse tido conhecimento da existência de limitações à venda da referida fracção, não a teria adquirido.
11. A R. nunca remeteu o título constitutivo do empreendimento à Direcção-Geral de Turismo.
12. A R. prontificou-se junto dos proprietários, em 9 de Outubro de 2006, a ajudar a obter a licença de utilização não turística.
***
2.2. Delimitada a matéria de facto provada, que não vem impugnada, importa conhecer do objecto do recurso, definido pelas respectivas conclusões, e cujas questões jurídicas emergentes foram já especificadas.
Na sentença recorrida, foi declarada a anulação do contrato de compra e venda, por erro sobre o objecto do comprador, resultante da falta de licença de utilização para habitação. Aquele efeito jurídico foi requerido, na acção, pelo Apelante, pretendendo também que lhe seja reconhecido o direito à indemnização pelo prejuízo da compra e venda, que deixou de poder realizar, por falta da mencionada licença de utilização, ou então, subsidiariamente, o direito aos juros sobre a quantia entregue, a título de preço, desde a data da celebração do contrato de compra e venda anulado, efeitos jurídicos que a sentença recorrida negou.
Na verdade, o direito à indemnização tem, por fundamento, o disposto no n.º 1 do art. 227.º do Código Civil (CC), onde se consagra a chamada culpa in contrahendo, baseada no princípio da boa fé. Para além das situações de interrupção ou ruptura das negociações, que leva a que o contrato não seja celebrado, aquele normativo legal aplica-se também aos casos de invalidade do contrato, nomeadamente quando os deveres de informação, esclarecimento e lealdade tenham sido violados (ANTUNES VARELA, Das Obrigações em Geral, Volume I, 10.ª edição, 2004, pág. 270, L. MENEZES LEITÃO, Direito das Obrigações, Volume I, 3.ª edição, 2003, pág. 359, e P. PAIS DE VASCONCELOS, Teoria Geral do Direito Civil, 4.ª edição, 2007, pág. 494).
O âmbito da indemnização, por regra, compreende o interesse contratual negativo ou interesse de confiança, reparando os danos que o lesado não teria sofrido se não tivesse celebrado o contrato, com a reconstituição patrimonial reportada àquele momento. Fica de fora, assim, o interesse contratual positivo ou interesse no cumprimento, isto é, os danos decorrentes do não cumprimento do contrato ou do seu cumprimento defeituoso. Trata-se, no fundo, de uma solução semelhante à consagrada a propósito da venda de bens onerados (art. 908.º do CC).
No sentido da indemnização corresponder ao interesse contratual negativo, tem sido o entendimento da maioria da doutrina (MOTA PINTO, Cessão da Posição Contratual, 1982, pág. 457, ANTUNES VARELA, ibidem, pág. 271, I. GALVÃO TELLES, Manual dos Contratos em Geral, 4.ª edição, 2002, pág. 207, ALMEIDA COSTA, Revista de Legislação e de Jurisprudência, Ano 116.º, pág. 206, L. MENEZES LEITÃO, ibidem, pág. 360, e P. PAIS DE VASCONCELOS, ibidem, pág. 494), assim como também a pronúncia maioritária da jurisprudência (acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça, de 4 de Fevereiro de 2010, processo n.º 09B0263, de 28 de Abril de 2009, processo n.º 09A0457, de 11 de Janeiro de 2007, processo n.º 06B4223, e de 31 de Março de 2004, processo n.º 04A3348, todos acessíveis em www.dgsi.pt).
Neste contexto, embora o Apelante faça referência ao interesse contratual negativo, a mais-valia resultante da venda da fracção que podia ter concretizado (facto n.º 9) não corresponde, claramente, a um dano sofrido pela realização do contrato anulado. Tal dano, pelo contrário, corresponde ao interesse contratual positivo, ou seja, ao lucro que poderia ter obtido se, não fosse a limitação da fracção, o contrato de compra e venda tivesse sido válido. Numa situação destas, não pode a indemnização contemplar o interesse contratual positivo, não fazendo sentido que, ao mesmo tempo que se pede a destruição do contrato, se peça também a vantagem patrimonial que o contrato podia ter propiciado, como se fosse válido (PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, II, 2.ª edição, 1981, págs. 182 e 183).
Nesta perspectiva, não se integrando o dano alegado no prejuízo do interesse contratual negativo, como era exigível, o pedido de indemnização, no valor de € 56 500,00, por efeito da invalidade do contrato de compra e venda, não podia proceder.
No tocante aos juros sobre a quantia correspondente ao preço a restituir ao Apelante (€ 59 855,75), por efeito da anulação do contrato, é aplicável a regra constante do n.º 3 do art. 289.º do CC, que estabelece uma limitação ao efeito geral da invalidade do negócio jurídico, prescrita no n.º 1 daquele artigo.
Na verdade, aos juros, que são frutos civis, porque produzidos em consequência de uma relação jurídica (art. 212.º, n.º 2, do CC), aplica-se o disposto nos artigos 1269.º e seguintes do CC.
Ora, como resulta do estatuído no n.º 1 do art. 1270.º do CC, o possuidor de boa fé faz seus os frutos civis até ao dia em que souber que está a lesar com a sua posse o direito de outrem. Nesta perspectiva, cessando a boa fé com a citação, como prescreve a alínea a) do art. 481.º do Código de Processo Civil (CPC), os juros são apenas devidos a partir dessa data. Somente com a citação para a acção, na qual é pedida a anulação do contrato de compra e venda, a vendedora toma conhecimento de que está a lesar o direito do comprador relativamente aos frutos civis (juros) sobre a quantia correspondente ao preço da coisa objecto do contrato. Antes disso, não sabendo do propósito da anulação do contrato, existe boa fé da sua parte e, por isso, assiste-lhe o direito a fazer seus os frutos civis, nos termos do n.º 1 do art. 1270.º do CC.
Assim, anulado o contrato de compra e venda e cessando a boa fé com a citação, a vendedora apenas responde pelos juros, sobre a quantia correspondente ao preço, a partir da citação.
Deste modo, improcede também a pretensão do Apelante, quanto aos juros a partir da data da celebração do contrato de compra e venda anulado.
2.3. Em conclusão, pode extrair-se de mais relevante:
I. A indemnização no âmbito da responsabilidade civil por culpa in contrahendo, por regra, compreende o interesse contratual negativo ou interesse de confiança, reparando os danos que o lesado não teria sofrido se não tivesse celebrado o contrato.
II. A mais-valia resultante da venda, que podia ter sido depois concretizada pelo lesado, corresponde a um dano do interesse contratual positivo.
III. Anulado o contrato de compra e venda e cessando a boa fé com a citação, a vendedora apenas responde pelos juros, sobre a quantia correspondente ao preço, a partir da citação.
2.4. O Apelante, ao ficar vencido por decaimento, é responsável pelo pagamento das custas, em conformidade com a regra da causalidade consagrada no art. 446.º, n.º s 1 e 2, do CPC.
III – DECISÃO
Pelo exposto, decide-se:
1) Negar provimento ao recurso, confirmando a sentença recorrida.
2) Condenar o Apelante (Autor) no pagamento das custas.
Lisboa, 29 de Abril de 2010
(Olindo dos Santos Geraldes)
(Fátima Galante)
(Ferreira Lopes)