Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	2990/2005-2
Relator:	ANA PAULA BOULAROT
Descritores:	CONTRATO-PROMESSA INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	09/29/2005
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Privacidade:	1
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	CONFIRMADA
Sumário:	I A recusa da outorga de uma escritura de compra e venda de um imóvel, objecto de um contrato promessa, pelo promitente vendedor, expressa no dia aprazado para a mesma e no notário onde iria ter lugar a sua realização bem como a sua intenção de vender o imóvel a um terceiro, equivale a um incumprimento definitivo do contrato II A perda do interesse na prestação, por parte do promitente comprador, tem de resultar de circunstâncias objectivas, que podem ser, precisamente, aquela recusa em outorgar a escritura e a manifestação da intenção de vender a outrem que não o promitente comprador.

Decisão Texto Integral:

ACORDAM OS JUÍZES NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA I P e V, instauraram contra J e M acção declarativa com processo ordinário, pedindo que seja decretada a resolução do contrato promessa por incumprimento imputável aos réus, devendo estes ser condenados a pagar aos autores uma indemnização equivalente ao dobro do sinal prestado, acrescida de juros moratórios a contar da interpelação; - subsidiariamente, seja ordenada a redução do preço da compra e venda, compreendendo-se nesta redução o valor dos armários que deveriam ser colocados pela Cayres e o custo de desmontagem dos actuais e da montagem dos acordados; - cumulativamente, com o pedido subsidiário, serem os réus condenados a pagar aos autores uma indemnização equivalente à importância de 1247 Euros por cada mês decorrido desde a data em que a escritura deveria ter sido celebrada, ou seja desde 30/9/02, até à realização da mesma, para compensar os autores da impossibilidade de utilização e rentabilização da casa durante todo este período e a pagar eventuais deteriorações ou avarias que a casa venha a sofrer até à realização da escritura ou entrega aos autores. Os Réus deduziram pedido reconvencional. A final foi proferida sentença a julgar a acção parcialmente procedente tendo sido declarada a resolução do contrato promessa de compra e venda e os Réus condenados a satisfazerem ao Autor P a quantia de 368.634, 48 Euros correspondente ao dobro do sinal prestado, acrescida dos juros vencidos às taxas legais, desde a citação até integral pagamento e improcedente o pedido reconvencional, tendo sido os Autores absolvidos do respectivo petitório. Inconformados com a decisão, na parte em que a acção foi julgada parcialmente procedente, recorreram os Réus, apresentando as seguintes conclusões em síntese: ………………. Nas contra alegações os Autores pugnam pela manutenção do julgado. II Põem-se como questões a resolver no âmbito do presente recurso as de saber: se o facto de os Apelantes se terem recusado a outorgar a escritura correspondeu a uma situação de incumprimento definitivo; se a instalação de determinados armários no imóvel foi determinante para a conclusão do contrato promessa; se a situação de recusa da outorga da escritura poderia determinar uma perda de interesse na prestação por banda dos Apelados. A sentença recorrida deu como assentes os seguintes factos: ………………. 1. Da recusa da outorga da escritura por banda dos Apelantes. Insurgem-se os Apelantes contra a sentença recorrida uma vez que, na sua tese, o facto de se terem recusado a outorgar a escritura de compra e venda do imóvel, porque os Apelados nela quiseram fazer incluir uma cláusula de reserva por parte da Autora/Apelada, V, de os accionar pela não conformidade dos armários de parede com o anteriormente acordado, não equivaleu a uma situação de incumprimento definitivo e, por isso, não poderia ser decretada a resolução do contrato promessa como foi decidido. Vejamos. 1. O contrato promessa. Entre o Apelado e os Apelantes foi celebrado um contrato promessa de compra e venda cujo objecto era uma moradia sita no Pico das Romeiras, no Funchal, tal como o mesmo nos é definido pelo artigo 410º do CCivil, a adquirir por aquele ou quem o mesmo indicasse (in casu foi indicada como compradora a Apelada V). Conforme resulta da factualidade apurada, nas negociações prévias que antecederam tal contrato, o Apelado e os Apelantes renegociaram o preço de aquisição da moradia, aumentando-o em 3. 450 Euros, por forma a que na mesma fossem instalados armários de parede a fornecer pela loja Cayres e o corrimão da escada exterior, cfr artigos 15º a 18º da base instrutória. Todavia, os armários que vieram a ser instalados na moradia, não foram aqueles que tinham sido escolhidos e acordados, cfr resposta ao artigo 25º da base instrutória, tendo o Apelado proposto a redução do preço de aquisição da moradia, no montante acordado a mais para a montagem dos armários e corrimão, o que não foi aceite pelo Apelante, cfr artigo 31º da base instrutória. No dia aprazado para a escritura, 30 de Setembro de 2002, como se provou «… às 17 horas os réus recusaram-se a assinar a escritura com fundamento na não aceitação de uma referência, inserida pela compradora na escritura, do seguinte teor : "... aceita a compra nos termos exarados, reservando-se no entanto, o direito de accionar judicialmente os vendedores pela não conformidade dos armários de parede com o acordado".». Daqui resulta que os ora Apelantes na data da escritura e na segunda hora designada para a mesma (veja-se que a primeira escritura estava marcada para as 10, 30 e depois foi adiada para a parte da tarde, cfr alínea h) da matéria assente e artigos 33º a 35º da base instrutória), recusaram-se a outorgá-la, tendo ainda afirmado que venderiam a moradia de imediato a um terceiro, artigo 36º da base instrutória. Ora, prima facie, temos de ter em atenção que as partes no contrato promessa que celebraram consignaram expressamente o termo do contrato definitivo, isto é, fixaram como prazo para a realização da escritura o dia 30 de Setembro de 2002, cfr alínea c) da matéria assente. Trata-se de um termo essencial, findo o qual se está perante um incumprimento definitivo, que confere ao credor a possibilidade de resolver o contrato (sem que contudo signifique a renúncia ao direito de exigir o cumprimento tardio e a consequente indemnização, cfr Calvão da Silva, Sinal e Contrato Promessa, 10ª edição, 131). Quer dizer, a circunstância de os Apelantes, no dia designado para a escritura, e na segunda hora marcada para a sua realização - (veja-se que existiu uma primeira marcação para as 10, 30 do dia 30 de Setembro, e a escritura não foi realizada devido à exigência dos Apelantes, não prevista anteriormente, de um cheque visado por parte da compradora para proceder ao pagamento do remanescente do preço, cfr artigos 33º a 35º da base instrutória) – se terem recusado a outorgá-la, equivale a um inadiplemento definitivo que conferia, per se, o direito ao Apelados de resolverem o contrato ou de exigir o seu cumprimento ou a sua execução específica, cfr Calvão da Silva, in Estudos de Direito Civil e Processo Civil (Pareceres), 137. In casu, os Apelados optaram, como lhes faculta o normativo inserto no artigo 442º, nº2 do CCivil, pela resolução do contrato, uma vez que os Apelantes não cumpriram a obrigação assumida no contrato promessa, a qual consistia na efectivação do contrato definitivo. E, a circunstância de os Apelantes se terem recusado a outorgar a escritura devido à inclusão na mesma da cláusula de reserva de os accionar por banda dos Apelados, devido à desconformidade dos armários e corrimão com o acordado, não constitui causa de justificação para o não cumprimento, nem impõe a estes qualquer procedimento admonitório prévio ao pedido de resolução efectuado. Se não. Conforme resulta da factualidade assente, foi previamente acordado entre os Apelantes e o Apelado que os armários seriam a fornecer pela Cayres, tanto assim, que o preço da moradia veio a ser aumentado (não só pelos armários, mas também pelo corrimão), sendo que, aqueles armários, afinal, não correspondiam aos ajustados. Ora, mesmo que na escritura não se consignasse qualquer cláusula referente à possibilidade de os Apelados accionarem, posteriormente, os Apelantes pela desconformidade dos armários com o ajustado no contrato promessa, isso nunca poderia significar que aqueles a tal renunciavam porque a lei não permite, sequer, a renúncia ao direito de ser indemnizado pelo incumprimento, nos termos do artigo 809º do CCivil, sendo nula qualquer cláusula nesse sentido. Serve isto para dizer, que a inclusão daquela cláusula de reserva de uma posterior acção de indemnização completamente inócua em termos legais – inserta ou não inserta na escritura os Apelados teriam sempre a possibilidade legal de accionar os Apelantes e pelo cumprimento «defeituoso» da prestação a que se tinham obrigado. Acresce ainda a circunstância de que tendo havido uma recusa expressa de cumprimento, a Lei não impor, para a faculdade de resolução do contrato, qualquer interpelação admonitória do credor ao devedor, interpelação esta que só é exigida para os casos de execução específica nos termos do normativo inserto no artigo 808º, segunda parte, do CCivil. A recusa de outorgar a escritura, no caso sub espécie, equivale a uma situação de incumprimento definitivo por banda dos Apelantes que dá lugar à resolução do contrato promessa, cfr Ac STJ, de 11 de Abril de 2000, CJ, 2000, tomo II, 32. 2. A questão de saber se a instalação dos armários foi ou não determinante para a conclusão do contrato promessa. Da matéria dada como provada podemos assacar que o Apelado fez questão em que na moradia que iria prometer comprar para si ou para quem viesse a indicar, fossem instalados determinados armários a fornecer pela loja Cayres, bem como um corrimão. A inclusão daqueles particulares por parte, dos ora Apelantes, na moradia objecto do contrato promessa, deram lugar a um aumento do preço inicialmente acordado. Mesmo que pudessemos entender que a colocação daqueles armários específicos não fosse essencial para a conclusão do negócio (queremos nós dizer, mesmo que se discutisse a hipótese de o Apelado ter concluído o negócio sem a inclusão dos armários da loja Cayres, o que não aconteceu, já que esta situação não se pôs em termos de acção), nunca poderíamos ultrapassar a questão do aumento do preço – não sendo essencial para a conclusão do negócio, acabou por sê-lo, pois alterou o preço final da moradia. Ora nossa lei civil, no artigo 227º, nº1, consagra a culpa «in contrahendo», como forma de responsabilidade obrigacional, por violação de deveres específicos de comportamento baseados na boa fé, o que em termos de direito substantivo, releva, no essencial, em que, uma vez demonstrada a violação, presume-se a culpa da parte faltosa, nos termos do artigo 799º, nº1, do mesmo diploma, cfr Menezes Cordeiro, Da Boa Fé No Direito Civil, vol I/585. Daqui se abarca que, sendo o principio da liberdade contratual, apanágio do direito das obrigações, e as partes livres de celebrar ou não os acordos que bem entenderem, como entenderem e quando entenderem, deverão fazê-lo dentro dos limites da lei, nos termos do artigo 405º do CCivil, funcionando aquele supra mencionado normativo, como um controlo das eventuais violações dos deveres de protecção, de informação e de lealdade. Isto é, quando tal violação «...conduza à frustração da confiança criada na contraparte pela actividade anterior do violador ou quando a mesma retire às negociações o seu sentido substancial profundo de busca de um consenso na formação de um contrato válido, apto a prosseguir o escopo que, em termos de normalidade as partes lhe atribuam.», Menezes Cordeiro, ibidem, 585. O que está em causa, na culpa in contrahendo, é o estabelecimento de um equilíbrio entre liberdade e justiça contratuais, cfr Paulo Mota Pinto, in Declaração Tácita E Comportamento Concludente No Negócio Jurídico, 61. In casu verifica-se que o ora Apelante, não obstante se tenha comprometido verbalmente com o Apelado a vender-lhe a moradia com os armários fornecidos pela loja Cayres, disposição verbal essa que se veio a reflectir no preço clausulado no contrato promessa, acabou por não incluir tais armários, mas outros. Esta factualidade, integra o que Carlos Ferreira de Almeida, in Texto E Enunciado Na Teoria Do Negócio Jurídico, Vol II/697, nos diz ser «o enunciado negocial», o qual não tem a chamada «reflexibilidade que é característica do acto negocial no seu todo», sendo «...A consequência jurídica comum que deriva da enunciação para o respectivo enunciante é antes a responsabilidade pelo acto que pratica: responsabilidade negocial para os enunciantes que seja, agentes do negócio; responsabilidade pré-negocial para estes e para os que actuem como representantes;...». Caímos, desta sorte, no que Mota Pinto, in Teoria Geral Do Direito Civil, 467, dizia ser a «teoria da aparência eficaz», pela qual só se concederia protecção a um terceiro se este tivesse uma confiança concretamente fundada, ou seja, se aparência criada pelo elemento objectivo da declaração tivesse sido essencial, por o declaratário não ter compreendido um terceiro sentido, diverso do que a declaração objectivamente tinha (segundo o critério interpretativo). A confiança dos Autores/Apelado, no caso subspecie, fundou-se em todo o enunciado negocial supra descrito, do qual não se poderia tirar outra ilação se não aquela que foi tirada: havia uma expectativa legitima de o negócio consubstanciado por todas as conversações verbais havidas, bem como pelo aumento do valor estipulado para a compra e venda, viesse a ser concluído nos termos em que haviam estipulado. Ora mesmo que a ausência daqueles armários não fosse obstativa à outorga da escritura, como não o seria, já que os Apelados se propunham a efectivar, nunca o incumprimento dos Apelantes, naquele particular, poderia passar incólume em termos jurídicos, daí a inclusão daquela cláusula de reserva, a qual nunca poderia ter outro sentido se não o de deixar bem clara a posição dos compradores. E, aqui, já estamos fora da temática da resolução contratual, pois esta deveu-se ao incumprimento definitivo dos Apelantes, consubstanciado na recusa expressa em outorgar a escritura, estamos antes no âmbito da responsabilidade pré contratual e contratual. Improcedem, pois, as conclusões, neste particular. 3. A perda do interesse na prestação. Questionam ainda os Apelantes, o facto de a sua recusa em cumprir poder consubstanciar uma perda do interesse na prestação por parte dos Apelados, uma vez que esta tem de se basear em factos concretos e objectivos. A este propósito foi formulado um quesito do seguinte teor « Face ao comportamento assumido pelos réus os autores perderam o interesse no negócio?», ponto 38º da base instrutória, ao qual foi dada resposta afirmativa. A perda do interesse na prestação, como deflui do normativo inserto no artigo 808º, nº2 do CCivil, é apreciada objectivamente, isto é, depende da alegação e produção de prova sobre determinadas circunstâncias factuais, de onde a mesma se possa extrair, sendo que no caso sub judice, tal perda do interesse na prestação poderá ser assacada do comportamento negocial dos ora Apelantes que culminou na recusa expressa de não outorgar na escritura, no dia e na segunda hora marcada para esta, e na expressa manifestação de irem vender de imediato a moradia a um terceiro. Todas aquelas atitudes inculcaram nos Apelados uma desconfiança de que o seu interesse negocial iria ser plenamente satisfeito. Houve uma quebra das suas expectativas que justificam, de pleno, a sua perda de interesse na prestação «(…) não só pela traição que esse comportamento substanciaria à confiança depositada pelo credor no cumprimento e à legítima expectativa de integral e pontual adimplemento, mas também pelas repercussões que esse comportamento poderia ter sobre o valor do crédito, dado o estado de incerteza e de insegurança que provocaria acerca da sua realização final (…)», cfr calvão da Silva, in Estudos de Direito Civil e Processo Civil (Pareceres), 138. Ora, a perda do interesse na prestação não constituiu, no caso em apreço o motivo do incumprimento da obrigação, mas foi antes o incumprimento dos Apelantes, através da sua recusa a outorgar a escritura que provocou o desinteresse (justificado, diga-se en passant) dos Apelados. Mas, mesmo sem recurso a tal desinteresse, motivado pela frustração das suas expectativas negociais, os Apelados já tinham fundamento para resolver o contrato, pois este radicou no inadimplemento dos Apelantes. Improcedem, assim, in totum, as conclusões de recurso. III Destarte, julga-se improcedente a Apelação, confirmando-se a sentença recorrida. Custas pelos Apelantes. Lisboa, 29 de Setembro de 2005 (Ana Paula Boularot) (Lúcia de Sousa) (Luciano Farinha Alves)