| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1. Relatório:
A intentou, em 3 de Novembro de 1997, no Tribunal Judicial do Funchal a presente acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, contra J, C, L, pedindo a condenação destes a ver declarada a execução específica do contrato-promessa de compra e venda outorgado pelas partes ou, em alternativa, a pagar-lhe a quantia de 23.100.000$00, acrescidos dos respectivos juros de mora à taxa legal, correspondente ao valor da fracção, invocando, para tanto, o incumprimento culposo do contrato referido.
Citados os réus, sendo o C editalmente, apenas o réu J contestou, imputando ao autor o incumprimento culposo do contrato-promessa, concluindo pela improcedência da acção e pela condenação do autor como litigante de má fé.
Falecido o réu C na pendência da acção, foram habilitados para prosseguirem na acção os dois restantes réus, seus filhos e únicos herdeiros.
O autor respondeu à contestação, concluindo como na petição inicial.
Realizado o julgamento, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu os réus do pedido.
Apelou o autor, sustentando na sua alegação as seguintes conclusões:
«1ª Não pode o Tribunal absolver os RR. dos pedidos feitos pelo recorrente, com o fundamento em nulidade do contrato promessa que fundamenta o pedido por falta dos requisitos formais exigidos por lei, declarada esta oficiosamente.
2ª Só ao recorrente cabia o direito de invocar a falta dos requisitos legalmente exigidos, que existiam neste caso para sua protecção, ou seja, ao recorrente, não podia a omissão da dita formalidade ser invocada por terceiro, nem ser oficiosamente conhecida pelo tribunal.
3ª Por tais motivos, deve a douta sentença recorrida ser revogada e o contrato-promessa celebrado entre as partes ser considerada válido.
4ª Em consequência, deve ser proferida nova sentença em conformidade com o ora alegado e os RR. condenados conforme o pedido.
5ª Já que foram violados os artigos 668°, n.° 1 d) do Código de Processo Civil e indirectamente o 410° n° 3 do Código Civil».
Contra alegou o réu João Clemente Jasmin Pereira de Aguiar, pugnando pela confirmação do julgado.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
2. Fundamentos:
2.1. De facto:
Na 1ª instância julgaram-se provados os seguintes factos:
a) Por contrato escrito de 22 de Setembro de 1996, J, ora Réu, por si e em representação de (…), também ora Réus, declarando-se dono, juntamente com os representados, de um prédio urbano, constituído por uma porção de terreno destinada a construção urbana, situado na Rua Silvestre Quintino de Freitas, freguesia de Santa Luzia, concelho do Funchal, omisso na matriz e formado pelo descrito na Conservatória do Registo Predial do Funchal sob o n° 00367/280591 - Santa Luzia, onde, igualmente com os seus representados, está a levar a cabo a construção de um conjunto habitacional, prometeu ceder a A, que aceitou a cedência, as fracções provisoriamente designadas por fracção D, tipo T 2 - A, localizada no Bloco 2, a que corresponde o estacionamento 14, e a fracção A, tipo T 3 - A, localizada no Bloco 3, a que corresponde o estacionamento 21 (alínea a) dos factos assentes);
b) Mais declararam atribuir às identificadas fracções o valor de 45 100 00000, importância que equivaleria, em caso incumprimento, ao preço (alínea b) dos factos assentes);
c) Declararam ainda que a cedência era efectuada a título de serviços prestados e a prestar pelo Autor A na preparação, negociação e execução da obra em questão e sobretudo pelo cumprimento dos prazos de construção (alínea c) dos factos assentes);
d) Acordaram também que a escritura seria celebrada logo que fosse obtida toda a documentação necessária para o efeito, o que se estimou no prazo de seis meses, competindo ao Réu J obter todos os documentos necessários à outorga da escritura, com excepção dos documentos de identificação do Autor e do conhecimento de sisa, indicando este o dia, hora e notário onde a mesma se realizaria, através de carta registada com aviso de recepção e com a antecedência mínima de 15 dias (alínea d) dos factos assentes);
e) Mais acordaram ficar adstritos ao cumprimento específico das obrigações assumidas, nos termos do art. 830° do Código Civil (alínea e) dos factos assentes);
f) Já foi efectuada a escritura de compra e venda relativa à fracção D, tipo T2-A, localizada no bloco 2, R/c, tendo o Autor ficado com o valor da respectiva venda, o qual foi de 22 000 000$00 (alínea f dos factos assentes);
g) Já existe toda a documentação necessária para fazer a escritura da fracção A, tipo T-3-A, localizada no Bloco 3, R/c (alínea g) dos factos assentes);
h) O Réu J não tem intenção de proceder à entrega do T3 ao Autor (alínea h) dos factos assentes);
i) O Autor interpelou o Réu J para s celebrada a escritura (resposta ao quesito 1º);
j) Os Réus têm a posse e a chave da referida fracção A (resposta ao quesito 2º);
k) O Autor é sócio-gerente da sociedade A & D, responsável pela construção do empreendimento onde se encontram implantadas as fracções prometidas ceder (resposta ao quesito 4°);
l) Nessa qualidade e naquela data de Fevereiro de 1996 entre o Autor Artur Sousa Silva, na qualidade de sócio-gerente da construtora, e o Réu J foi assinado um contrato para a conclusão da obra, a qual deveria estar concluída em 31 de Março de 1996 (resposta ao quesito 5°);
m) Na data em que o contrato foi assinado entre o Autor e o Réu J, este sofria a pressão de promitentes compradores de algumas fracções do empreendimento, os quais havia já pago parte do preço, que reclamavam do atraso na conclusão da obra, com consequente não entrega das fracções no prazo acordado (resposta ao quesito 7°);
n) Ameaçavam alguns deles com a rescisão do contrato exigindo em dobro tudo quanto haviam pago (resposta ao quesito 8°);
o) Em 31 de Março de 1996, a obra não estava concluída (resposta ao quesito 11°);
p) Mais de seis meses depois do prazo fixado pelo Autor Artur Sousa Silva, a obra continuava sem estar concluída (resposta ao quesito 12°);
q) O Réu J, face à não conclusão da obra da obra até 31 de Março de 1996, manifestou ao Autor a sua intenção de considerar sem efeito o contrato mencionado nas alíneas a) a c) dos factos assentes (resposta ao quesito 13º);
r) Em meados de 1996, o Autor, a pretexto de possibilitar o fornecimento de cimento para a conclusão do pavimento da garagem do empreendimento, solicitou ao Réu J a feitura da escritura do T2 (respostas aos quesitos 14°e 15°);
s) O Réu J cedeu o apartamento T2 (resposta ao quesito 17°);
t) Ficou acordado que a escritura referente ao apartamento T2 seria feita ao indivíduo que fornecera o cimento para a conclusão da garagem do empreendimento (resposta ao quesito 18°);
u) A escritura foi lavrada de acordo com as instruções recebidas, no 2° Cartório Notarial do Funchal (resposta ao quesito 19°);
v) Em Maio de 1997 a obra não estava concluída (resposta ao quesito 20º);
x) O Réu J, face à circunstância de não poder entregar ao promitente-comprador José, no prazo acordado, as fracções que este havia prometido adquirir, acordou com este uma redução de preço (respostas aos quesitos 23 ° e 24º);
2.2. De direito:
2.2.1. À luz das conclusões da alegação do apelante, as quais, como é sabido, balizam o objecto do recurso, coloca-se como primeira questão a decidir saber se a sentença recorrida está inquinada do vício de excesso de pronúncia.
Tem o juiz o dever de resolver todas as questões que as partes tenham colocado à sua apreciação, isto é, os pontos relevantes nos quais se centra a controvérsia em função da causa de pedir e do pedido, com excepção daqueles cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras (artigo 660º nº 2 do Código de Processo Civil), mas está-lhe vedado conhecer de questões de que não podia tomar conhecimento.
Proíbe-se ao juiz a apreciação de questões que as partes não tenham submetido à sua apreciação ou de que não podia conhecer ex officio.
A nulidade do negócio jurídico por inobservância da forma legal constitui, por regra, matéria de conhecimento oficioso, como decorre do disposto nos artigos 220º, 285º e 286º do Código Civil.
Há, no entanto, situações em que a lei prevê um regime especial, colocando a invocação de tal nulidade apenas na disponibilidade das partes contratantes e afastando a sua declaração por iniciativa do tribunal.
No caso, a sentença recorrida, apreciando o contrato-promessa, concluiu pela omissão de formalidades legalmente exigidas, concluindo pela sua nulidade. A eventual existência de um regime especial que vede ao tribunal o conhecimento oficioso da nulidade decorrente dessa omissão não consubstancia excesso de pronúncia, traduzida na apreciação de questão subtraída ao conhecimento do tribunal por não ter sido suscitada pelas partes, integrando o erro de julgamento e como tal será apreciado.
Não verifica, assim, a invocada causa de nulidade prevista no artigo 668º nº 1 al.d) do Código de Processo Civil.
2.2.2. Não suscita dúvidas a qualificação jurídica do contrato celebrado entre as partes como contrato-promessa bilateral de compra e venda, à luz do disposto no artigo 410º nº 1 do Código Civil.
Alegando o incumprimento dos réus, promitentes-vendedores, visou o autor, promitente-comprador, alcançar através desta acção a execução específica daquele contrato. Subsidiariamente, pediu a condenação dos réus no pagamento da quantia equivalente ao valor da fracção objecto do contrato e a que respeita o alegado incumprimento.
A sentença recorrida ficou-se pela apreciação da validade formal do aludido contrato- -promessa e, verificando que nele se não observou a exigência legal contida no segmento final do nº 3 do artigo 410º do Código Civil, por não apresentar o reconhecimento presencial das assinaturas dos contraentes e a certificação da existência de licença de construção, concluiu oficiosamente pela sua nulidade.
Estabelece, com efeito, aquele normativo, na redacção introduzida pelo DL nº 379/86, de 11 de Novembro, posto que o contrato-promessa foi outorgado no dia 22 de Setembro de 1996, que “a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral” (nº. 2), acrescentando que “no caso de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação, pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou de construção; contudo, o contraente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte” (nº. 3).
A inobservância daqueles requisitos de forma - reconhecimento presencial das assinaturas e certificação pelo notário da existência de licença de construção - determina a invalidade do negócio, embora sujeita a um regime especial que o próprio art. 285º do Código Civil claramente admite ao lado dos regimes gerais e típicos da nulidade e da anulabilidade, em perfeita sincronia com os múltiplos e complexos interesses da vida (1).
Regime esse que permite qualificar a invalidade como uma nulidade atípica ou mista, invocável a todo o tempo, em princípio, apenas pelo promitente-comprador, podendo sê-lo pelo promitente vendedor quando a omissão tenha sido culposamente causada pelo promitente-comprador, mas não sendo invocável por terceiros nem de conhecimento oficioso pelo tribunal.
Neste sentido se haviam pronunciado os Assentos nº 15/94, de 28.06.1994, e nº 3/95, de 01.02.1995,(2) ambos proferido no domínio do nº 3 do artigo 410º, na redacção do DL nº 236/80, de 18 de Julho, que consagrava já solução legal idêntica à vigente, cuja doutrina, não sendo vinculativa, mantém actualidade e continua a acolher-se por ser a que melhor interpreta ainda hoje o sentido do normativo em causa, o qual visou, em primeira linha, a protecção do promitente-comprador.
Tratando-se de uma invalidade instituída em benefício das partes, portanto na sua disponibilidade, nada impede que, prevendo tal efeito jurídico, ambas as partes ou apenas uma delas renunciem, expressa ou tacitamente, ao direito de invocar a invalidade.
Assim, não tendo sido arguida a nulidade do contrato-promessa decorrente da omissão das aludidas formalidades legais, não podia na sentença recorrida conhecer-se oficiosamente da mesma, por tal conhecimento estar legalmente vedado.
Consequentemente, impõe-se apreciar se assiste ao autor, ora apelante, o direito à execução específica do contrato-promessa em questão expressamente consagrada no artigo 830º do Código Civil, isto é, alcançar o cumprimento daquele contrato através de sentença judicial (constitutiva) que produza os efeitos da declaração negocial do contraente faltoso.
Com efeito, através da execução específica o contraente não faltoso consegue resultado igual ao do contrato prometido, sem ou mesmo contra a vontade do contraente remisso, constituindo a sentença, embora com estrutura e natureza diversas, um sucedâneo ou substitutivo deste contrato gerador de efeitos idênticos ao mesmo. (3)
Sensível aos interesses em jogo, o legislador consagrou um meio de o credor conseguir obter aquilo que foi contratualmente estipulado, satisfazendo plena e integralmente o seu direito.
Como escreve Calvão da Silva, “A acção de cumprimento e execução específica acaba por ser o melhor remédio, contra a não realização da prestação devida, posto à disposição do credor pelo ordenamento jurídico,” acrescentando “ No fim de contas, o cumprimento é a realização do sinalagma funcional, natural prolongamento do sinalagma genético, com a condenação do devedor à realização real da prestação devida”.(4)
A execução específica pressupõe, porém, que exista mora do promitente-vendedor e que à celebração do contrato prometido não se oponha a natureza da obrigação assumida (artigos 442º nºs 2 e 3 e 830º do Código Civil).
No caso vertente, resultou provado que o autor é sócio-gerente da sociedade responsável pela construção do empreendimento onde se encontra implantada a fracção autónoma “A” e nessa qualidade assinou com o réu J, em Fevereiro de 1996, um contrato para a conclusão daquela obra, a qual deveria estar terminada em 31 de Março de 1996. Na data em que esse contrato foi assinado e réu João Clemente de Aguiar sofria a pressão de promitentes compradores de algumas fracções do empreendimento, os quais haviam já pago parte do preço e reclamavam do atraso na conclusão da obra, com consequente não entrega das fracções no prazo acordado, ameaçando alguns deles com a rescisão dos seus contratos e a exigência em dobro tudo quanto haviam pago.
Foi neste contexto que as partes celebraram, no dia 22 de Fevereiro de 1996, o contrato-promessa que aqui se discute, consubstanciando a promessa de venda nele corporizada, como do mesmo consta, o pagamento dos serviços prestados e a prestar pelo autor na preparação, negociação e execução da obra relativa ao edifício de que fazia parte a fracção em causa e, sobretudo, pelo cumprimento dos prazos de construção.
Foi então convencionado que a escritura seria celebrada logo que fosse obtida toda a documentação necessária para o efeito, no prazo estimado de seis meses, competindo ao réu J obter todos os documentos necessários à outorga da escritura, com excepção dos documentos de identificação do autor e do conhecimento de sisa, indicando este o dia, hora e notário onde a mesma se realizaria através de carta registada com aviso de recepção e com a antecedência mínima de 15 dias (cláusula 8ª).
A escritura pública de compra e venda, ou seja, o contrato prometido não chegou, porém, a celebrar-se quanto à fracção autónoma “A”, apesar de existir toda a documentação necessária para o efeito.
E a factualidade provada mostra que tal é imputável ao autor por não ter cumprido a obrigação a que, face ao contrato-promessa, estava adstrito.
Com efeito, está patente nos autos a conexão existente entre o contrato celebrado, em Fevereiro de 1996, para a conclusão do empreendimento onde se encontra implantada a fracção autónoma objecto do contrato-promessa e este contrato, igualmente celebrado em Fevereiro de 1996, cujo clausulado mostra que o cumprimento dos prazos de construção era essencial e foi determinante para a decisão de celebrar o contrato-promessa, pelo menos por parte dos réus, dada a pressão que se verificava por banda de promitentes compradores de algumas fracções do empreendimento que haviam já pago parte do preço e reclamavam do atraso na conclusão da obra, com consequente não entrega das fracções no prazo acordado, ameaçando alguns deles com a rescisão dos seus contratos e a exigência em dobro tudo quanto haviam pago.
Acontece que o prazo contratualmente estabelecido para a conclusão da obra não foi cumprido, já que a mesma não havia terminado na data estipulada - 31 de Março de 1996 - e em Maio de 1997, decorrido mais de um ano, a obra ainda não estava concluída, o que obrigou o réu J, face à circunstância de não poder entregar ao promitente-comprador José as fracções que este havia prometido adquirir no prazo convencionado, a acordar com este uma redução de preço.
O autor constitui-se, assim, em mora, posto que não cumpriu, nem fez cumprir o aludido prazo para conclusão da obra a que se obrigara, prazo que à luz do contrato-promessa era, como referido, essencial, não evidenciando os factos provados que os réus tivessem incumprido aquele contrato.
Face ao assinalado incumprimento culposo do contrato-promessa não pode ser reconhecido ao autor, contraente faltoso, o direito à execução específica, nem ao valor correspondente à fracção objecto do contrato-promessa tal como previsto no artigo 830º do Código Civil, instrumentos que a lei faculta apenas ao contraente que no contrato-promessa ficou com direito à celebração do contrato e viu esse direito insatisfeito por falta de cumprimento tempestivo e espontâneo da contraparte.
A acção tem, assim, de soçobrar, ainda que com base em fundamentação diversa da que consta da sentença recorrida, improcedendo, na totalidade, as conclusões da alegação dos autores, ora apelantes.
3. Decisão:
Termos em que se acorda julgar a apelação improcedente e confirmar a sentença recorrida, embora com fundamentação diversa da mesma.
Custas pelo apelante.
4 de Dezembro de 2006
(Fernanda Isabel Pereira)
(Maria Manuela Gomes)
(Olindo dos Santos Geraldes)
____________________________
1 Cfr. João Calvão da Silva, in Sinal e Contrato-Promessa, 8ª edição, Coimbra, 2001, pág. 69, e Ac. do STJ de 06.05.2004, in www. dgsi.pt/jstj, processo nº 04B1291.
2 In DR, Iª Série A, de 12.10.1994, e DR Iª Série A, de 22.04.1995, respectivamente.
3 Cfr. Inocêncio Galvão Telles, Manual dos Contratos em Geral, Coimbra Editora, 4ª ed., págs. 221 e 222, nota 224.
4 In Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, Coimbra 1987, pág. 141, nota 261, e pág.143. |
