Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 819/08.4TVLSB.L1-1 |  |
PARTE COMUM
REQUISITOS
(Sumário da Relatora)
A Administradora do Condomínio do prédio urbano sito na Rua ..., nº ... e ..., em L..., propôs contra H e E acção declarativa de condenação sob forma comum e processo ordinário.
Alegou, em síntese, que: no início da década de 70, a família do mestre de obras que construiu o prédio ocupou o desvão do telhado, que é parte comum do prédio, onde construiu uma espécie de habitação; posteriormente, o referido desvão terá sido “comprado” pela ré ao mestre de obras; as tentativas de legalização desse espaço junto da Câmara Municipal de .... nunca tiveram sucesso, tendo inclusivamente sido proferido despacho no sentido da desocupação, todavia nunca executado; desde 1973 e ao longo dos anos, tem o condomínio tentado que o desvão do telhado seja desocupado, igualmente sem sucesso; em 2007, as rés iniciaram obras de ampliação do espaço e de alteração da cobertura; as rés não só não contribuem para as despesas do condomínio, beneficiando, nomeadamente, de luz e dos elevadores, como têm danificado diversas infra-estruturas do prédio, mais provocando mau ambiente. Concluiu a autora pedindo que: i) seja reconhecido e declarado que os condóminos são os proprietários da referida parte comum; ii) seja a ré condenada a restituí-la, livre de pessoas e bens, em prazo não superior a 30 dias a contar da data da decisão; iii) seja a ré condenada a repor o desvão do telhado em conformidade com o projecto aprovado junto da CML, designadamente procedendo, a expensas suas, à demolição das obras efectuadas e à contratação de uma entidade de fiscalização idónea; iv) seja a ré condenada a pagar uma indemnização ao condomínio no montante de 10.000,00€ pelos prejuízos causados e em montante a liquidar como correspondendo ao valor de mercado do arrendamento de um imóvel de idênticas características pelo período da ocupação que vem fazendo.
A ré E contestou.
Excepcionou a sua ilegitimidade, porquanto, tendo o seu pai, J, falecido em 2006 sem ainda ter sido feita a partilha, era a herança ou todos os herdeiros quem deveria estar na acção. Excepcionou a ilegitimidade da autora por irregularidades várias quanto à convocação da assembleia de condóminos que deliberou instaurar a presente acção e quanto à própria deliberação.
Por impugnação, a ré E invocou, em resumo, que: em 25.5.72, por escrito particular e antes de constituída a propriedade horizontal, os então proprietários venderam ao pai da ré o 6º andar (águas-furtadas) do prédio em causa, tendo o preço sido integralmente pago; tendo os proprietários ficado de tratar da alteração do projecto existente na Câmara Municipal, o pai da ré liquidou a sisa e o imposto de selo devidos pela transmissão; mais tarde, passou a pagar o IMI e a taxa de conservação de esgotos; a ré vive no 6º andar, que se situa debaixo do desvão do telhado, praticamente desde que nasceu; as obras que a ré mandou fazer em 2007 destinaram-se apenas à manutenção e conservação do andar, nomeadamente reforçando o isolamento do telhado; o pai da ré só nunca contribuiu para as despesas do condomínio porque alguns dos condóminos se opuseram a receber qualquer quantia; nunca danificaram bens do condomínio nem causam mau ambiente.
Em reconvenção, alegou que, desde que o pai da ré comprou o 6º andar, há mais de 36 anos, ali habitam na convicção de que lhes pertence e sem oposição de ninguém. E, assim, pediu que fosse reconhecido o direito dos herdeiros de J à aquisição do andar por usucapião e, caso viesse a ser considerada nula a compra do andar, teriam os herdeiros direito a que lhes fossem restituídas as quantias pagas a título de preço, sisa e imposto de selo, actualizadas de acordo com a correcção monetária para o montante de 42.399,95€ (e sob pena de, assim não sendo, o condomínio resultar enriquecido sem causa para tal), acrescido de juros à taxa legal desde a data em que aquelas quantias foram liquidadas até efectivo reembolso.
Mais requereu a ré E a intervenção: i) daqueles contra quem foram dirigidos os pedidos reconvencionais, a saber, todos os condóminos, por um lado, e os vendedores do andar e respectivo procurador, por outro e ii) dos demais sucessores de J.
A autora replicou, nomeadamente refutando as excepções invocadas, e deduziu oposição aos pedidos de intervenção na causa.
A 1ª instância não admitiu as requeridas intervenções. Contudo, interposto recurso de tal decisão, veio o Tribunal da Relação a admitir a intervenção principal dos restantes herdeiros de J, PP e ER, mantendo, no mais, a decisão recorrida.
Citados, os intervenientes apresentaram contestação, em termos semelhantes à contestação da ré E.
A autora replicou, nomeadamente opondo às requeridas intervenções de terceiros a excepção de caso julgado.
Tais intervenções não foram admitidas.
O tribunal proferiu despacho saneador, julgando as partes legítimas. Foram admitidos os pedidos reconvencionais. O processo foi objecto de condensação.
Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença que: i) reconheceu que os donos das fracções identificadas no ponto 1. da matéria de facto são comproprietários da parte do espaço existente entre o tecto do 5º andar e o telhado do prédio contígua à cabine do motor do elevador; ii) condenou a ré E a restituir imediatamente ao autor tal parte, livre de pessoas e bens; iii) absolveu as rés dos demais pedidos contra si deduzidos; e iv) absolveu o autor dos pedidos reconvencionais.
As rés e os intervenientes interpuseram recurso de apelação, formulando as seguintes conclusões:
(...)
O autor apresentou contra-alegações, que terminou com as seguintes conclusões:
(...)
São os seguintes os factos que a 1ª instância deu como provados:
(...)
*
I - A primeira questão a tratar é a de saber se JLP adquiriu o espaço em causa por usucapião.
A) Como é sabido, mas vale a pena destacar, a posse, que o nosso Código Civil define como “o poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real” (artigo 1251º), é caminho para a propriedade.
Na verdade, como afirma entre outros, Rui Pinto Duarte, “uma das principais dimensões da tutela da posse é a atribuição à mesma de um efeito aquisitivo do direito a cuja aparência ela corresponde” (Curso de Direitos Reais, Principia, Estoril, 2007:292).
O artigo 1287º dispõe que “a posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida por certo lapso de tempo, faculta ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua actuação: é o que se chama usucapião”.
Por outro lado, o artigo 1316º preceitua que o direito de propriedade se adquire, entre outras causas, por usucapião.
O que releva para uma posse conducente à usucapião, para além dos elementos objectivos e subjectivos daquela (artigo 1253º-a) do Cód. Civ.), são dois caracteres: a publicidade e a pacificidade (artigos 1293º-a), 1297º e 1300º nº 1 do Cód. Civ.).
“Os restantes caracteres”, como explica Henrique Mesquita, “que a posse pode revestir (ser de boa ou má fé, titulada ou não titulada, e estar ou não inscrita no registo) influem apenas no prazo necessário à usucapião” – Direitos Reais, Coimbra, 1966/67:112.
Da factualidade dada como provada é possível concluir pela verificação do elemento objectivo da posse – o corpus – e por uma situação de publicidade e pacificidade. Não há, porém, facto algum que se verifica ao elemento subjectivo da posse – o animus.
Com efeito, tal matéria não foi levada à base instrutória, sendo certo que não é possível presumi-la, com um mínimo de segurança, dos restantes factos provados.
Prevendo a hipótese de ampliação da decisão sobre a matéria de facto, o nº 4 do artigo 712º do Cód. Proc. Civ. condiciona, porém, essa hipótese à indispensabilidade do apuramento de certos factos para a decisão do pleito.
O que não se verifica no presente caso, como veremos de seguida.
B) Entendeu a 1ª instância, em resumo, que o espaço ocupado constituía uma parte comum do edifício, como tal prevista no título constitutivo da propriedade horizontal, sendo certo que este apenas podia ser modificado por escritura pública, com o acordo de todos os condóminos. Desse modo, o referido espaço não poderia ser adquirido por usucapião.
Já os apelantes defendem o contrário, considerando que o espaço em causa constitui uma unidade independente, distinta e isolada, com saída própria para uma parte comum do prédio, que não é uma parte comum do edifício e que o título constitutivo da propriedade horizontal também pode ser modificado por usucapião/decisão judicial.
Sabido que a posse se traduz na prática dos actos materiais correspondentes ao exercício do direito (artigo 1263º-a) do Cód. Civ.) e que, quando JLP passou a ocupar o espaço em causa já o edifício tinha sido constituído em propriedade horizontal, devidamente registada, não podemos deixar de entender que aquele direito era o direito de propriedade horizontal (repare-se, até, que as rés alegaram que JLP só não contribuiu para as despesas do condomínio porque os restantes condóminos o recusaram) com as características e especificidades que lhe assistem.
(Por facilidade de expressão e para efeitos de raciocínio, passaremos a referir o termo “posse”, abstraindo da ausência de demonstração do seu elemento subjectivo).
Assim sendo, o objecto físico sobre o qual JLP foi exercendo poderes de facto é, juridicamente – e pelas razões aduzidas na sentença – uma parte comum (artigo 1421º do Cód. Civ.). Parte comum essa que, porém, era possuída em exclusivo, como se de fracção autónoma se tratasse.
A aquisição do espaço em causa por usucapião envolve, desse modo, a respectiva alteração jurídica, posto que uma parte comum passará a fracção autónoma. Ora, mesmo que se admita, em abstracto, essa possibilidade e, bem assim, que se admita que a inerente alteração do título constitutivo da propriedade horizontal possa ser levada a cabo por sentença, o que não é possível dispensar é a verificação dos requisitos de natureza civil e administrativa (artigo 1416º do Cód. Civ.) que condicionam a referida alteração.
Diz-se no Ac. STJ de 20.10.11, in http://www.dgsi.pt Proc. nº 369/2002.E1.S1: “O Código Civil, no seu artº 1415º, dispõe que «só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública».
Está hoje assente que a estes requisitos civis, digamos assim, acrescem requisitos administrativos, impostos pelo Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, «decorrentes de exigências múltiplas – segurança, salubridade, arquitectónica, estética, urbanística – que têm de ser respeitadas por condicionarem a construção de edifícios e a sua utilização» (Carvalho Fernandes, ob cit, 372).
Na verdade, além da certificação pela câmara municipal de que o edifício satisfaz os requisitos legais para a sua constituição em propriedade horizontal, estão sujeitas a autorização administrativa a utilização dos edifícios e suas fracções bem como as alterações da utilização dos mesmos (artº 4º, 4 do RJUE), podendo ela, no caso de constituída a propriedade horizontal, ter por objecto o edifício na sua totalidade ou cada uma das suas fracções autónomas (artº 66º, 1 desse diploma); destina-se essa autorização «a verificar a conformidade da obra concluída com o projecto aprovado e com as condições de licenciamento ou da comunicação prévia» e quando não haja lugar a realização de obras «a verificar a conformidade do uso previsto com as normas legais e regulamentares aplicáveis e a idoneidade do edifício ou sua fracção autónoma para o fim pretendido» (artº 62º, 1 e 2 do mesmo diploma).
A falta destes, como dos primeiros requisitos apontados, importa a nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal, como parece resultar dos nº 1 e 2 do artº 1416º do CC. Como, aliás, já resultava da doutrina do assento do STJ de 10.5.89, segundo o qual nos termos do artº 294º do Código Civil o título constitutivo ou modificativo da propriedade horizontal é parcialmente nulo ao atribuir à parte comum ou a fracção autónoma do edifício destino ou utilização diferentes dos constantes do respectivo projecto aprovado pela câmara municipal.
Recorde-se que na origem do assento esteve a interpretação a dar à norma do art.º 1416º nº 1 Código, ou seja, se na expressão «falta de requisitos legalmente exigidos» se incluíam apenas os requisitos civis do art.º 1415º citado ou, além deles, «os concretizados pelas competentes autoridades camarárias, de acordo com as normas que regem as construções urbanas».
A opção do assento que o legislador de 1994 (DL 267/94 de 25.10) veio confirmar com a alteração dos nº 2 e 3 do artº 1418º do CC deixou claro que subjacente à disciplina imposta por aqueles diplomas de natureza administrativa, está em causa o cumprimento de normas de direito público, de interesse e ordem pública (cfr R. Pardal e Dias da Fonseca, in Da Propriedade Horizontal, 101/103, 3ª ed) que fazem do cumprimento de tais requisitos uma condição de procedência da acção cuja falta de demonstração leva à rejeição do pedido (cfr neste sentido os Acórdãos STJ de 5.06.2008, Pº 08A1432 (Conselheiro Alves Velho), de 29.11.2006, Pº 06A3355 (Conselheiro Nuno Cameira) e de 23.09.2008, Pº 08B214 (Conselheira Teresa Beleza).”.
Na presente acção, nem as rés nem os intervenientes alegaram quaisquer factos que permitissem concluir pela verificação dos indispensáveis requisitos administrativos, razão pela qual nunca poderia proceder o pedido reconvencional fundado na prescrição aquisitiva.
II - A segunda questão a resolver prende-se com o instituto do enriquecimento sem causa.
Relembremos que, em sede reconvencional, as rés e os intervenientes pediam que, caso viesse a ser considerada nula a compra do andar, lhes fossem restituídas as quantias pagas a título de preço, sisa e imposto de selo, actualizadas de acordo com a correcção monetária para o montante de 42.399,95€ (e sob pena de, assim não sendo, o condomínio resultar enriquecido sem causa para tal), acrescido de juros à taxa legal desde a data em que aquelas quantias foram liquidadas até efectivo reembolso.
A sentença julgou improcedente tal pedido, por considerar que, a existir enriquecimento do autor pela circunstância de haver uma habitação no espaço que a ré E tem de restituir, tal enriquecimento não se fez à custa do empobrecimento das rés e intervenientes, mas de quem construiu a habitação.
Nas suas alegações de recurso, e sem nada contrapor à fundamentação da sentença no segmento ora em apreciação, vêm os apelantes questionar, apenas, que o autor enriqueceu, ao menos, na medida das obras de conservação e manutenção levadas a cabo por JLP e pela ré E no espaço em causa.
Sucede que a pretensão agora formulada não se contém no pedido reconvencional.
Neste, o que as rés e os intervenientes entendiam que lhes devia ser restituído – o “preço” da habitação, a sisa e o imposto de selo – não era mais do que a restituição de “tudo o que tiver sido prestado” a que alude o artigo 289º nº 1 do Cód. Civ.. E tanto assim o entendiam as rés e os intervenientes que requereram a intervenção dos “vendedores” da habitação e respectivo procurador, na qualidade de terceiros contra quem pretendiam dirigir esse pedido reconvencional.
O que, efectivamente, os apelantes agora pretendem configura um pedido diferente do inicialmente formulado, sendo certo que, em 2ª instância – e ressalvada a hipótese de acordo, que se não verifica – lhes está vedado proceder à alteração do pedido (artigos 272º e 273º do Cód. Proc. Civ..
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Por todo o exposto, acordamos em julgar improcedente a apelação e, consequentemente, mantemos a decisão recorrida.
Custas pelos apelantes.
Lisboa, 9 de Abril de 2013
Maria da Graça Araújo
José Augusto Ramos
João Ramos de Sousa