| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
Manuel --- intentou acção de despejo com processo sumário contra Hélder ---, na qualidade de inquilino, e Pedro ---, na qualidade de fiador, pedindo que se decrete a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de renda celebrado com o primeiro Réu e a condenação de ambos os Réus a pagar-lhe as rendas vencidas desde Dezembro de 2009. Alega ter celebrado com o Réu --- contrato de arrendamento da habitação n.º do prédio sito no Barreiro, na Rua, n., com entrada pelo n.º, tendo sido fixada a renda mensal de € 250,00 e ficando o Réu Pedro--- como fiador. Nenhum dos Réus pagou as rendas vencidas desde Dezembro de 2009.
Os Réus, regularmente citados, não contestaram.
Foi proferido saneador-sentença em que se julgou a acção parcialmente procedente absolvendo o Réu Hélder --- do pedido de resolução do contrato e condenando ambos os Réus a pagar as rendas vencidas desde Dezembro de 2009 até retoma de pontual cumprimento do pagamento das rendas, acrescido de juros à taxa legal. Desta sentença vem o presente recurso de apelação, interposto pelo Autor.
O Apelante alega, em resumo:
- Ninguém contesta que a falta de pagamento de rendas é fundamento para resolução do contrato de arrendamento;
- Recentemente, com a publicação do NRAU criou-se uma nova forma de resolução do contrato extrajudicialmente, quando a mora se prolongar por mais de 3 meses;
- Resulta do disposto no n.º 3 do artigo 1083º do Código Civil que a resolução do contrato por falta de pagamento de rendas se pode concretizar antes dos 3 meses de mora;
- E a utilização do meio de resolução extrajudicial do contrato é uma faculdade e não um imperativo legal;
- Tendo a acção sido proposta também contra o fiador, o meio a utilizar teria de ser sempre a acção declarativa.
Os apelados não contralegaram.
Corridos os vistos, cumpre decidir.
No saneador-sentença foram considerados como provados os factos alegados pelo Autor:
- O Autor é proprietário e legítimo possuidor da habitação n.º do prédio sito no Barreiro, na Rua--- n.º ---, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo --- da freguesia de ---;
- Por escrito particular, o Autor deu de arrendamento ao Réu Hélder --- a referida habitação a partir de 1 de Setembro de 2009 mediante o pagamento da renda mensal de € 250,00;
- O Réu Pedro --- constituiu-se fiador do Réu Hélder---;
- Em Dezembro de 2009, o Réu não pagou a renda respectiva, facto que se repetiu nos meses seguintes;
- O fiador também não pagou aquelas rendas.
O âmbito do recurso define-se pelas conclusões do apelante (artigos 684º e 685-A do Código de Processo Civil). No presente recurso há que decidir uma única questão: se a resolução extrajudicial do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas prevista no artigo 1084º do Código Civil é imperativa e impeditiva da propositura de acção de despejo.
O artigo 1084º do Código Civil, na redacção que lhe foi dada pela Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro dispõe o seguinte:
“1 – A resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista no n.º 3 do artigo anterior bem como a resolução pelo arrendatário operam por comunicação à contraparte onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida.”
Esta resolução extrajudicial efectiva-se pela forma prescrita no n.º 7 do artigo 9º da já citada Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro:
“7 – A comunicação pelo senhorio destinada à cessação do contrato por resolução, nos termos do n.º 1 do artigo 1084º do Código Civil, é efectuada mediante notificação avulsa, ou mediante contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execução, sendo neste caso feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original.”
Por sua vez, o referido n.º 3 do artigo 1083º do Código Civil prevê:
“É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a 3 meses no pagamento da renda (…).”
Ao tratar da acção de despejo, no seu artigo 14º, a Lei 6/2006, atrás referida, parece apontar para que a falta de pagamento de rendas só seja fundamento de resolução do contrato de arrendamento quando se prolongue por mais de 3 meses. De facto, o n.º3 deste artigo, refere que “se o arrendatário não pagar ou não depositar as rendas, encargos ou despesas vencidos por um período superior a 3 meses…”. Fica a ideia que o legislador quis evitar a possibilidade, anteriormente existente, de resolução de contrato pelo atraso no pagamento de rendas por menos de 3 meses.
De qualquer forma, não podemos concordar com a interpretação do juiz a quo. Desde logo por uma questão literal. O artigo 1084º do Código Civil não diz que esta – a resolução extrajudicial – seja a única forma de resolver o contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas. Por outro lado, não se afirma que o senhorio, nestes casos, tem de se socorrer deste meio antes de propor uma acção judicial. É sabido o valor relativo destes argumentos literais mas esse facto não impede a sua invocação tanto mais que servem para confirmar outros argumentos. O que se pode dizer é que, no silêncio do legislador, É possível entender que se pretendeu dar ao senhorio a possibilidade de optar entre uma forma mais simples e expedita – a resolução extrajudicial – e outra forma mais solene e eventualmente mais morosa – a acção judicial.
Acresce que se formos investigar as razões porque o legislador criou esta nova forma de resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas, temos de concluir que a ideia não pode éter sido a de obrigar o senhorio a optar por esta via em detrimento da via judicial. Antes de mais, convém notar que esta nova forma de resolução se inscreve num movimento de desjudicialização das questões que vem sendo seguido nos últimos anos. Procura-se encontrar formas de resolver os conflitos sem recurso aos tribunais visando dar satisfação mais rápida e barata aos interesses das partes e aliviar os tribunais para que estes possam decidir as questões que lhe são submetidas de forma mais pronta. Acresce que são conhecidas as dificuldades e demoras a que uma acção de despejo, mesmo por comprovada falta de pagamento de rendas, está sujeita. Por isso, o legislador resolveu oferecer ao senhorio uma possibilidade de ver resolvido o contrato sem necessidade de propor acção judicial. Sendo esta a intenção do legislador, não se entenderia que ele afastasse a possibilidade de o senhorio recorrer directamente aos tribunais quando assim o entendesse.
E temos de considerar que o senhorio perante o actual quadro processual tem a possibilidade de efectuar a resolução extrajudicialmente ou de propor a acção. Atendendo a que, em princípio, a propositura da acção é uma forma mais solene e necessariamente mais demorada de obter o seu desiderato, será lógico que opte pela resolução extrajudicial. Mas esse facto não pode levar a “proibi-lo” de recorrer directamente aos tribunais.
Para mais, a resolução extrajudicial pode ser impossível. Se o arrendatário se tiver ausentado, sendo desconhecido o seu paradeiro, a notificação avulsa não é possível porque não pode ser concretizada por via edital. Também não será viável por via de advogado ou solicitador porque é necessário obter a assinatura do arrendatário. A seguir-se a interpretação defendida no saneador-sentença, o senhorio ficaria impossibilitado de obter a resolução do contrato: não podia propor acção judicial porque não recorrera à resolução extrajudicial e, extrajudicialmente, não tinha possibilidade de resolver o contrato. Seria uma situação perfeitamente absurda em que, para facilitar a resolução do contrato, se retirava ao senhorio a possibilidade de obter tal resolução.
Uma última razão se pode apontar. O senhorio pode querer resolver o contrato mas pode igual e simultaneamente querer que lhe sejam pagas as rendas. Neste caso, terá sempre de recorrer a tribunal para obter o pagamento das rendas sendo este recurso mais necessário e evidente se pretender reaver as rendas de arrendatário e/ou fiador. Não faz sentido que o legislador lhe imponha duas formalidades diversas para obter a satisfação da sua pretensão. Uma questão de economia processual aconselha que o senhorio se sirva apenas dum instrumento para a satisfação da sua pretensão e essa terá de ser a acção judicial.
Por todas estas razões, tem de proceder o recurso.
Em resumo:
- A resolução extrajudicial do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas é uma faculdade;
- O objectivo do legislador foi evitar o recurso a tribunal para resolver o contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas e não o de impedir o senhorio de recorrer a tribunal;
- Há situações em que a resolução extrajudicial não é possível pelo que a impossibilidade de recurso a tribunal deixaria o senhorio sem possibilidade de resolver o contrato;
- Pretendendo o senhorio reaver as rendas, terá de recorrer a tribunal e, neste caso, o recurso à resolução extrajudicial significaria um ónus e não um benefício.
Termos em que acordam julgar procedente o recurso, revogando o saneador-sentença recorrido que se substitui por outro que julga a acção totalmente procedente, decretando a resolução do contrato de arrendamento da habitação n.º 3 do prédio sito no Barreiro, na Rua … n.º a e condenando os Réus a pagar as rendas vencidas desde Dezembro de 2009 até efectiva entrega da habitação, acrescidas de juros à taxa legal.
Custas pelos Apelados.
Lisboa, 27 de Janeiro de 2011
José Albino Caetano Duarte
António Pedro Ferreira de Almeida
Fernando António Silva Santos |
