Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
1251/08.5TBOER.L1-6
Relator: CARLOS VALVERDE
Descritores: ARRENDAMENTO DE DURAÇÃO LIMITADA
REVOGAÇÃO
INQUILINO
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 10/08/2009
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: CONFIRMADA A DECISÃO
Sumário: I - O nº 4 do art. 100º do RAU permite ao inquilino por termo, a todo o tempo, ao contrato, contanto que o faça com 90 dias de antecedência relativamente à data em que pretende abandonar o locado, sendo neste aspecto o regime dos contratos de duração limitada bem mais favorável para o locatário do que o dos arrendamentos comuns, onde a revogação unilateral é ineficaz, pois aqui, se o senhorio não aceitar a desistência do inquilino no decurso do prazo inicial ou da sua renovação, este tem de cumprir as suas obrigações contratuais até ao fim do prazo em curso;
II - A “revogação” a que alude o nº 4 do art. 100º é uma revogação imprópria, aproximando-se mais de uma espécie de denúncia atípica, que, por não corresponder à denúncia-oposição à prorrogação do contrato, deverá ser englobada genericamente “nas outras causas determinadas na lei”, previstas no art. 50º.
(CV)
Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:

A, SA, intentou acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra P, Ldª, peticionando a resolução do contrato de arrendamento respeitante às fracções designadas pelas letras “P” e “Q” do prédio urbano descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Oeiras sob o nº 212, da freguesia de ……. e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 2243 da mesma freguesia e a condenação da Ré a pagar-lhe as rendas vencidas e não pagas e vincendas até à decretação da resolução do contrato e respectivos juros moratórios, à taxa legal, até efectivo pagamento, sendo as vencidas no montante de € 141.982,41, devendo, para o caso do termo do contrato ocorrer antes de declarada a sua resolução, entender-se que a denúncia do mesmo efectuada pela Ré apenas tem aplicação em relação ao seu termo, com a condenação da Ré no pagamento das rendas referentes aos meses de Novembro de 2005 até Janeiro de 2009, no montante de € 194.762,41, acrescidas de juros moratórios, nos mesmos termos dos supra indicados.
Alegou, para tanto, que as identificadas fracções estão arrendadas à Ré, que não pagou qualquer renda desde Novembro de 2005, sendo inválida a denúncia do contrato por esta operada.
Citada, contestou a Ré por excepção, invocando as excepções peremptórias de caducidade e de denúncia do contrato.
Na réplica, a A. pugnou pelo desatendimento da matéria excepcional aduzida pela Ré e terminou como na petição.
O Sr. Juiz, considerando-se habilitado a decidir de meritis, findos os articulados, julgou a acção improcedente, dando, assim, razão à tese da demandada.
Inconformada com essa decisão, dela a A. interpôs recurso, em cujas conclusões, devidamente resumidas - art. 690º, 1 do CPC .-, questiona a validade da extinção contratual operada pela Ré.
Não houve contra-alegação.

Cumpre decidir, atenta a factualidade apurada na instância recorrida e constante da decisão impugnada, para a qual, por não ter sido posta em causa nem haver lugar à sua alteração, se remete, ao abrigo do disposto no nº 6 do art. 713º do CPC.

A I, SA, outorgou com a Ré um contrato de arrendamento, através do qual cedeu, mediante retribuição, a esta, para escritórios e parqueamento automóvel, as fracções autónomas supra identificadas, pelo prazo de 60 meses, com início em 01-02-2004, sendo automaticamente renovável por períodos de um ano, quando não for denunciado, por carta registada com A/R, com antecedência mínima de 180 dias em relação ao termo do prazo inicial ou de qualquer das suas renovações.
Em 29-07-2005, a Ré dirigiu à I uma carta, recepcionada por esta em 01-08-2005, do seguinte teor:
“Solicita-me a minha cliente, que vos dê conta da sua intenção de denunciar o presente Contrato de Arrendamento, uma vez que são ainda legítimos proprietários.
Embora em carta anterior, houvesse apenas a intenção de renegociar as áreas ocupadas, por manifestamente exageradas para as actuais necessidades da empresa, agora trata-se mesmo de fazer cessar os efeitos do contrato de arrendamento com efeitos a 31 de Agosto de 2005.
Em virtude de uma necessária reorganização da estrutura da empresa e com entrada de capitais, a empresa mudará a sua sede para o Porto.
Neste processo, e salvo melhor opinião, apenas se coloca a questão do tratamento a dar às mais valias que não qualificaria como necessárias ali instaladas, que poderão ser ou não objecto de uma avaliação por parte do senhorio”
Por escritura pública, outorgada em 17-10-2005, a A. adquiriu as fracções autónomas objecto desse contrato de arrendamento.
Estando, como se está, decididamente perante uma relação contratual subsumível à figura do contrato de arrendamento comercial de duração limitada, o destino da lide, tal como se apresenta, passa por se saber se, à data da aquisição do locado pela A., ainda subsistia o contrato de arrendamento ajuizado, para o que interessa decidir se a Ré, com a comunicação de 29-07-2005, pôs ou não validamente termo à relação contratual que a ligava à Imopolis, o que terá forçosamente de ser aferido à luz da disciplina do RAU, lei em vigor à data da prática desse facto (art. 12º, 1 e 2 do CC).
Os arrendamentos de duração limitada cessam nos termos dos arrendamentos ditos “comuns” (art. 50º do RAU, como todos os demais que vierem a ser citados sem outra referência), com as especificidades dos arts. 100º e 101º, aplicáveis aos contratos de arrendamento comercial, por força do nº 2 do art. 117º.
Porque se está perante uma manifestação de vontade de um só dos contraentes, o que aqui releva e interessa saber é se a comunicação de 29-07-2005 da Ré à I, no sentido de pôr termo ao contrato, deve ser entendida como revogação, ao abrigo do nº 4 do art. 100º, ou declaração de não renovação deste, findo o prazo estipulado (denúncia) e aquilatar da validade e eficácia de uma e outra.
A revogação de um contrato consiste na destruição voluntária da relação contratual, em princípio, por acordo dos contraentes (art. 406º, 1 do CC), podendo, todavia, proceder apenas da vontade de um deles, que não necessita de alegar qualquer fundamento para o efeito. Já a denúncia, figura privativa dos contratos de prestações duradouras, que se renovam por vontade das partes ou determinação da lei (como é o caso do arrendamento), é a declaração feita por um dos contraentes, em regra geral com certa antecedência sobre o termo do período negocial em curso, de que não se pretende a renovação ou continuação do contrato (cfr. Antunes Varela, Das Obrigações, vol. II, 7ª ed., págs. 279 e sgs.).
Posto isto, como interpretar a comunicação da Ré, contida na carta de 29-07-2005, dirigida à então senhoria Imopolis?
Nos termos do nº 1 do art. 236º do CC, "a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele ".
E o nº 2 acrescenta: "Sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida".
Segundo Pires de Lima e A. Varela, a regra estabelecida no nº 1, para o problema básico da interpretação das declarações de vontade é esta: o sentido decisivo da declaração negocial é aquele que seria apreendido por um declaratário normal, ou seja, medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real, em face do comportamento do declarante. Exceptuam-se apenas dois casos de não poder ser imputado ao declarante, razoavelmente, aquele sentido (nº 1) ou de o declaratário conhecer a vontade real do declarante (nº 2), (CC Anotado, vol I; 3ª ed., pág. 222).
Consagra a nossa lei a chamada teoria da impressão do destinatário.
O Código não se pronuncia, porém, sobre o problema de saber quais as circunstâncias atendíveis para a interpretação.
Ora, como acentua Mota Pinto, também aqui se deve operar com a hipótese de um declaratário normal: serão atendíveis todos os coeficientes ou elementos que um declaratário medianamente instruído, diligente e sagaz, na posição de declaratário efectivo, teria tomado em conta (in Teoria Geral do Direito Civil, 3ª ed., pág.450).
Para Heinrich Ewald Horster, a normalidade do declaratário, que a lei toma como padrão, exprime-se não só na capacidade de entender o texto ou o conteúdo da declaração, mas também na diligência para recolher todos os elementos que, coadjuvando a declaração, auxiliem a descoberta da vontade real do declarante (in A Parte Geral do Código Civil Português - Teoria Geral do Direito Civil - pág. 510).
Nos negócios formais, ou seja, nos que devem constar de documento escrito, exige-se que o sentido da declaração tenha “um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso” (cfr. nº 1 do art. 238º do CC), podendo, porém, aquele sentido valer, apesar da falta de correspondência, se “as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade” (nº 2 do mesmo artigo).
Não sendo decisiva a denominação que as partes atribuem aos institutos jurídicos que utilizam para os efeitos que pretendem, pois tal não vincula o intérprete, livre como é quanto à qualificação jurídica dos factos (art. 664º do CPC), o que importa é o verdadeiro teor das declarações de vontade das partes, o que elas realmente quiseram.
In casu, na atenção da alusão da Ré a uma anterior renegociação do contrato, afirmar-se que “agora trata-se mesmo de fazer cessar os efeitos do contrato a 31 de Agosto de 2005” (sublinhado nosso), um qualquer normal declaratário, medianamente diligente, sagaz e instruído, colocado na posição da locadora, para mais quando esta tem a sua actividade comercial centrada no arrendamento, não podia deixar de entender que o que a Ré, sua locatária, pretendia era acabar com o contrato de arrendamento por ambas outorgado em 31-08-2005.
Não pode entender-se de outra forma, quando claramente se fala em “fazer cessar os efeitos do contrato”, não sendo crível ou muito entendível, por estranho à própria realidade das coisas da vida, a denúncia de um contrato, de forma a impedir a sua renovação quando, tendo-se estipulado que tal podia ser feito até 180 dias do seu termo, para a ocorrência deste ainda faltavam três anos e meio, a não ser que, expressa e claramente, se aludisse à não manutenção da relação contratual para além do prazo de duração acordado, o que, de forma alguma, resulta do teor da declaração em referência, donde, ao invés, se colhe sem esforço que não se pretendia mantê-la para lá de 31-08-2005, irrelevando a alusão à “intenção de denunciar”, porque, para este desiderato, já se disse, o tribunal não está vinculado à qualificação jurídica feita pelos interessados e, por outro, sempre se poderá dizer que, diversamente da revogação tratada no art. 62º - esta, sim, claramente uma revogação correspondente ao contrato revogatório -, a “revogação” a que alude o nº 4 do art. 100º é uma revogação imprópria, aproximando-se mais de uma espécie de denúncia atípica, que, por não corresponder à denúncia-oposição à prorrogação do contrato, deverá ser englobada genericamente “nas outras causas determinadas na lei”, previstas no art. 50º (cfr. Januário Gomes, Arrendamentos para Habitação, 2ª ed., pág. 219).
Pires de Lima e Antunes Varela vão ainda mais longe, quando referem “que esta revogação do contrato a todo o tempo, que a 2ª parte do nº 4 do artigo 100º concede ao arrendatário, não é, em boa técnica jurídica, uma verdadeira revogação (cfr. art. 62º), nem sequer unilateral, do arrendamento. Do que se trata é de uma real denúncia do contrato” (ob. cit., vol. II, 4ª ed., pág. 686).
O nº 4 do art. 100º, aqui aplicado, ex vi do art. 117º, 2, permite ao inquilino por termo, a todo o tempo, ao contrato, contanto que o faça com 90 dias de antecedência relativamente à data em que pretende abandonar o locado, sendo neste aspecto o regime dos contratos de duração limitada bem mais favorável para o locatário do que o dos arrendamentos comuns, onde a revogação unilateral é ineficaz, pois aqui, se o senhorio não aceitar a desistência do inquilino no decurso do prazo inicial ou da sua renovação, este tem de cumprir as suas obrigações contratuais até ao fim do prazo em curso.
A cessação, como é imperativo legal, apenas se concretiza, ou seja apenas produz os seus efeitos passados que sejam 90 dias sobre a data em que a comunicação “revogatória” se torna conhecida do senhorio, pelo que, na situação sub judicio, o contrato ajuizado terminou, não em 31-08-2005, como era pretendido pela locatária, mas em 29-10-2005, por só nesta data se perfazer esse período legal de 90 dias para a produção dos efeitos declaração unilateral da Ré de lhe por termo, não sendo condição da sua validade, mas apenas de mera eficácia, o desrespeito dessa antecedência mínina.
Isto posto, ainda que a A. tenha sucedido na posição da locadora Imopolis durante escassos 12 dias, isto é, durante o período que vai desde o dia em que se tornou proprietária das fracções locadas (17-10-2005) até à data do termo do contrato (29-10-2005), o que é certo é que só peticionou o pagamento de rendas a partir de Novembro de 2005, altura em que já não subsistia a relação locatícia e, assim sendo, é apodíctico que não podia a acção deixar de improceder na sua totalidade, como se entendeu na decisão sindicanda.
Nestes termos, na improcedência da apelação, confirma-se a decisão recorrida.
Custas pela Apelante.
Lisboa, 08-10-2009
Carlos Valverde
Granja da Fonseca
Pereira Rodrigues